CONVEGNO PARMA DEL 19 OTTOBRE 2011

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1 CONVEGNO PARMA DEL 19 OTTOBRE 2011 Dott. Filippo Berti dottore commercialista e revisore contabile Studio in Salsomaggiore Terme ed in Parma e Piacenza c/o Studio Ampollini Gian Mario tel. 0523/ cell. 338/ e.mail :f.berti@ampollini. it

2 CONTRATTI DI LOCAZIONE ASPETTI DICHIARATIVI: TASSAZIONE DIRETTA TASSAZIONE INDIRETTA Berti Filippo Dottore commercialista

3 TASSAZIONE DIRETTA v LOCAZIONE DI TERRENI: Concessi in affitto per usi agricoli (art.33 ed art.185 c.1 Dpr 917/86) Se contratto è soggetto a REGIME VINCOLISTICO (no libera trattazione canone) il reddito da tassare (dominicale) è pari al minore tra canone d affitto e rendita catastale diminuita di 1/5. Il reddito agrario è imputato all affittuario del terreno. Concessi in affitto per usi diversi (art.67 c.1 e 70 c. Dpr 917/86) Corrispettivo percepito rientra nella categoria dei redditi diversi (nessuna deduzione prevista).

4 TASSAZIONE DIRETTA v LOCAZIONE DI FABBRICATI CONCESSI DA: SOCIETA COMMERCIALI Si considerano nella fattispecie delle prestazioni di servizi e come tali sono tassati in base art.109 c.2 lett. B) del TUIR: i corrispettivi e le spese vengono tassati negli esercizi di maturazione (PRINCIPIO DI COMPETENZA) Tassazione sulla base delle aliquote IRES, IRAP ed IRPEF vigenti. (Società di persone reddito per trasparenza ai soci in proporzione alle quote sociali) ** particolare tipologia di tassazione per locazioni di immobili non strumentali ( CAT. A e C ad eccezione di A/10).

5 TASSAZIONE DIRETTA v PERSONE FISICHE LOCAZIONE DI FABBRICATI CONCESSI DA: q Fabbricati dati in locazione libera Il reddito è pari al maggiore tra il canone risultante dal contratto, ridotto del 15% a titolo di deduzione forfetaria di spese, ed il reddito catastale INDIPENDENTEMENTE DALL EFFETTIVA PERCEZIONE DEI CANONI STESSI (c.d.. Principio di competenza) PRESUNZIONI DI REDDITO MINIMO (Art.41 ter DPR 600/73): Se il locatore dichiara un reddito NON inferiore al MAGGIORE tra il canone di locazione risultante dal contratto (ridotto del 15%) e il 10 % - valutazione catastale con i coefficienti previsti diversi dalle abitazioni principali- NO attività di indagine, di rettifica o accertamento. TASSAZIONE DEL CANONE SULLA BASE DEGLI SCAGLIONI DI RIFERIMENTO. q Locazioni a canone concordato (art.8 c.1-4 L.431/98) Reddito imponibile locatore ulteriore abbattimento del 30% qabitazione locata ad equo canone(vecchi contratti). qreddito imponibile locatore è il canone di locazione ridotto del 15% qfabbricati di interesse storico ed artistico. qreddito imponibile è pari alla minore tra le tariffe d estimo previste per zona censuaria. (N.b. riconoscimento immobile vincolato ai sensi della «legge Urbani», D.Lgs 42/2004)

6 CANONI NON PERCEPITI E CONVALIDA DI SFRATTO I canoni non scaduti o non risolti (per fabbricati dati in locazione per uso abitativo) NON SONO tassati dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. Nel caso il Giudice confermi morosità anche per periodi precedenti,già tassati in precedenti dichiarazioni, riconoscimento di CREDITO D IMPOSTA di pari ammontare da utilizzare nel modello UNICO/730 successivo alla conclusione del procedimento. UTILIZZO : Scomputo dall IRPEF o IRES o compensazione con altri tributi mod. F24 Istanza di rimborso all ADE. N.B. eventuale successiva riscossione comporta OBBLIGO DICHIARATIVO.

7 AGEVOLAZIONI PREVISTE CONDUTTORI/LOCATORI: A) Generalità degli inquilini per abitazione principale Detrazione per contratti di locazione a canone controllato o convenzionato (in mancanza di accordi a livello locale: condizioni minime fissate dalla Legge 431/98) - 495,80 reddito complessivo non supera Euro ,71-247,90 reddito complessivo sup. Euro ,71 inf ,41 Detrazione per contratti di locazione a canone libero ai sensi delle norme fissate dalla Legge 431/98 (durata minima 8 anni, 4+4) : - 300,00 reddito complessivo non supera Euro ,71-150,00 reddito complessivo sup. Euro ,71 inf ,41

8 AGEVOLAZIONI PREVISTE CONDUTTORI/LOCATORI: B) Giovani tra i 20 ed i 30 anni : Reddito complessivo (al netto deduzione abitazione principale) non superiore a ,71 contratti a canone libero(ai sensi delle legge 431/98) per l unità da destinare all abitazione principale: ,60 per i primi 3anni. C) Studenti universitari: Detrazione su canoni di locazione derivanti da contratti stipulati in Italia (ai sensi della Legge 431/98) dagli studenti iscritti ad un corso di laurea presso Università ubicata in un comune diverso da quello di residenza DISTANTE almeno 100KM e comunque in una Provincia diversa: - detrazione su canone complessivo non sup e quindi al massimo di 500 (19% di 2633).

9 AGEVOLAZIONI PREVISTE CONDUTTORI/LOCATORI: D) Lavoratori dipendenti Detrazione a favore dei lavoratori dipendenti che hanno trasferito o trasferiscono la propria residenza nel comune di lavoro nei 3 anni antecedenti quello di richiesta della detrazione e siano titolari di qualunque tipo di contratto di locazione per unità immobiliari adibite ad abitazione principale degli stessi e situate nel comune di residenza a non meno di 100km di distanza dal precedente e comunque al di fuori della propria regione: - 991,60 reddito complessivo( al netto ab. Principale) non supera Euro ,71-495,80 reddito complessivo sup. Euro ,71 inf ,41

10 CEDOLARE SECCA CONDIZIONI DI APPLICABILITA Requisiti soggettivi/oggettivi Calcolo di convenienza Opzione e tassazione Sanzioni

11 REQUISITI SOGGETTIVI/OGGETTIVI Chi può optare per la cedolare secca: Locatore: persona fisica titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull immobile che non agisce nell esercizio di un attività d impresa, arte o professione. SOCIETA SEMPLICI (PER ORA) ENTI NON COMMERCIALI. SOCIETA CHE LOCANO IMMOBILI AD USO ABITATIVO Inquilino: può essere persona fisica, enti non commerciali pubblico e privato. INQUILINO-IMPRENDITORE/PROFESSIONISTA (USO PROMISCUO DELL ABITAZIONE) Immobile: deve essere censita al catasto nel gruppo A (da A1 a A/11 escluso gli uffici A/10). UFFICI, LABORATORI, RIMESSE, AUTORIMESSE, DEPOSITI, MAGAZZINI, LOFT E IMMOBILI AD USO ABITATIVO DI PROPRIETA CONDOMINIALE.

12 REQUISITI SOGGETTIVI/OGGETTIVI Contratti di locazione aventi ad oggetto beni immobili ad uso abitativo locati per finalità abitative e le relative pertinenze ; la forma dei contratti può essere a canone libero,concordati ed anche contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni nell anno. Nel caso di un contratto di locazione con oggetti più immobili di cui uno strumentale ed altri abitativi con un canone unitario è possibile esercitare opzione su abitativi ripartendo il canone in misura proporzionale alla rendita catastale di ciascuna unità. Nel caso di comproprietà di immobili opzione esercitata da parte di un solo locatore, comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone a qualsiasi titolo, anche da parte dei comproprietari che NON hanno optato.

13 CALCOLO DI CONVENIENZA VARIABILI: REDDITO : verifica del reddito imponibile e determinazione dell aliquota irpef. CONFRONTO: verifica dell incidenza irpef sul reddito da locazione e confronto della tassazione con cedolare. OPZIONE: esercizio dell opzione con le modalità indicate dal Provvedimento ADE e successiva circolare ADE n.26/e del 1 giugno ELEMENTI DA CONSIDERARE: Rinuncia adeguamento ISTAT (fino a revoca) Mancato rimborso Imposta di registro già versata Nessun pagamento di altre imposte compreso bollo Problematiche in caso di comproprietari

14 TASSAZIONE q Contratti a canone libero: Imposta sostitutiva 21% su canone contrattuale (no riduzioni forfetarie) q Contratti a canone concordato: Imposta sostitutiva 19% su canone di locazione contrattuale (no riduzioni forfetarie) In linea generale, bisogna verificare caso per caso, nei contratti a canone libero la cedolare è conveniente con reddito annuo sup ; contratti a canone concordato soglia oltre N.B.: valutazione di elevate deduzione e detrazioni d imposta che andrebbero perse con l opzione.

15 OPZIONE q Nuovi contratti: opzione si esercita al momento della registrazione con il modello Siria (telematico) o il modello 69(cartaceo). q Vecchi contratti: per i contratti già registrati al 7 aprile 2011 opzione in sede di dichiarazione dei redditi 2012, previo pagamento acconti ed invio raccomandata inquilino. Proroghe e risoluzioni: in caso di proroghe e risoluzioni l opzione per la cedolare si effettua con il modello 69 previo raccomandata e pagamento acconti.

16 SANZIONI Sanzioni tributarie (art.69 DPR131/86) : dal 120% al 240% dell imposta dovuta. Sanzioni indirette : Secondo l art. 3 c.8 del Dlgs. 23/2011 il contratto di locazione: - -avrà durata di 4 anni dal momento della registrazione (volontaria o d ufficio); - -si rinnoverà con le modalità previste dall art.2 del Dlgs 431/98 (rinnovo tacito di altri 4 anni); - -canone di locazione pari al triplo della rendita catastale (tenendo conto dell ISTAT dal 2 anno);

17 SANZIONI N.B. : TUTTE LE SANZIONI SOPRA RIPORTATE SI APPLICANO : 1. OMESSA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE 2. CANONE INDICATO NEL CONTRATTO INFERIORE A QUELLO EFFETTIVO. 3. REGISTRAZIONE CONTRATTO DI COMODATO FITTIZIO. Riferimento : Tribunale di Roma Ordinanza (sez. VI) depositata il 29/09/11 Per contratti di locazione ad uso abitativo CANONE NON DICHIARATO: Raddoppio sanzioni amministrative : 240% a 480% con minimo 516 CANONE DICHIARATO INF.: Raddoppio sanzioni amministrative : 200% a 400%

18 RAVVEDIMENTO OPEROSO TARDIVA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO La violazione relativa all'omissione della richiesta di registrazione può essere regolarizzata: - entro 90 giorni dal termine di scadenza previsto, a condizione che vengano versate sia l'imposta dovuta che la sanzione ridotta del 12 per cento (1/10 di 120%) dell'imposta dovuta o dell'imposta in misura fissa e che, entro lo steso termine, l'interessato presenti l'atto per la registrazione; - entro un anno dal termine di scadenza previsto, purché vengano versate sia l'imposta dovuta che la sanzione ridotta del 15 per cento (1/8 di 120%) dell'imposta dovuta o dell'imposta in misura fissa e che, entro lo stesso termine, l'interessato presenti l'atto per la registrazione. TARDIVO PAGAMENTO DELL'IMPOSTA Per regolarizzare la mancata effettuazione, alla scadenza prevista, di un pagamento d'imposta dovuto, ad esempio per la proroga, la cessione o la risoluzione di un contratto di locazione, occorre versare, oltre all'imposta non pagata: - una sanzione del 3% dell'imposta dovuta ( 1/10 del 30% ), se il pagamento viene effettuato entro 30 giorni dalla scadenza ordinaria; - una sanzione del 3,75% dell'imposta dovuta ( 1/8 del 30% ), se si provvede entro 1 anno dalla scadenza prevista. La legge di stabilità 2011 (legge 220/2010) ha riscritto con decorrenza dal 1 febbraio 2011 le riduzioni delle sanzioni per gli istituti del ravvedimento operoso.

19 DIFFERENZA TRA TASSAZIONE NORMALE E CEDOLARE SECCA Tassazione normale Cedolare secca Imponibile 85% del canone libero, 59,5% del canone concordato 100% del canone Aliquote minimo 23%, massimo 43% 21% del canone libero, 19% del canone concordato Addizionali comunale e regionale Imposta annuale di registro Imposta di bollo sui contratti Sì Sì Sì Non dovute Non dovuta Non dovuta Aumenti Istat Sì, secondo accordi No

20 TASSAZIONE INDIRETTA IVA 1. LOCAZIONE BENI STRUMENTALI Regime generale Esenzione art 10 c.1 n.8 del DPR 633/72 salvo OBBLIGO in caso di: - locazioni effettuate nei confronti locatari soggetti passivi d imposta che svolgono in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto a detrazione d imposta in percentuale inf/= al 25%; - locazioni effettuate nei confronti di locatori che non agiscono nell esercizio di imprese arti o professioni. IVA SU OPZIONE il locatore può, al di fuori delle suddette ipotesi, optare espressamente in contratto per l applicazione dell Iva.

21 TASSAZIONE INDIRETTA LOCAZIONE BENI NON STRUMENTALI (ABITATIVI) Regime generale Esenzione art 10 c.1 n.8 del DPR 633/72. Unica eccezione quando ricorrono congiuntamente le seguenti condizioni: - bene locato da imprese costruttrici o che hanno realizzato interventi di recupero; - il contratto sia stipulato entro 4 anni termine dei lavori; - in presenza di contratti di locazione edilizia convenzionata - contratto di durata non inf. a 4 anni IN TALE CASO SI APPLICA L IVA CON ALIQUOTA 10%

22 TASSAZIONE INDIRETTA IMPOSTA DI REGISTRO Immobili ad uso abitativo: 2% del canone annuo (con aumenti ISTAT )o per intera durata contratto. Immobili strumentali per natura: 1% del canone annuo (con aumento ISTAT) o per intera durata contratto (se locatore soggetto passivo Iva altrimenti aliquota 2%) Fondi rustici: 0.50% sulla somma dei corrispettivi moltiplicate per il numero delle annualità Sconto per chi sceglie di pagare per l intera durata del contratto (1/2 saggio di interesse legale x n. anni durata)