Art. 3 D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23

Transcript

1 Art. 3 D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23 Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale Entrata in vigore dal 07 aprile 2011 Lunedì 26 settembre 2011 Studio Brustia & Pagani - Dr. Stefano Brustia 1

2 Inquadramento normativo Art. 3 D.Lgs. 14/3/2011 n.23 Agenzia delle Entrate Provvedimento 7/4/2011 Agenzia delle Entrate circolare 26/E 1/6/2011 Lunedì 26 settembre 2011 Studio Brustia & Pagani - Dr. Stefano Brustia 2

3 Regime ordinario Imposta di registro annuale 2% del canone Base imponibile irpef = Canone di locazione, ridotto dell abbattimento forfettario del 15% Applicazione sulla base imponibile dell aliquota marginale Irpef (in base al reddito del contribuente) 23% fino a % oltre fino a % oltre fino a % oltre fino a % oltre i Lunedì 26 settembre 2011 Studio Brustia & Pagani - Dr. Stefano Brustia 3

4 Imposta sostitutiva La cedolare secca è calcolata sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti La cedolare secca si applica in ragione di un aliquota del 21% Per i contratti agevolati l aliquota è del 19% Lunedì 26 settembre 2011 Studio Brustia & Pagani - Dr. Stefano Brustia 4

5 Imposte sostituite L imposta operata nella forma della cedolare secca in base alla decisione del locatore è sostitutiva di: Irpef e relative addizionali Imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione Imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione Lunedì 26 settembre 2011 Studio Brustia & Pagani - Dr. Stefano Brustia 5

6 Ambito applicativo La facoltà di optare per la cedolare secca è riservata al locatore, persona fisica. NON possono accedere al regime della cedolare le società di persone, le società di capitali, nonché gli enti commerciali e non commerciali. NON possono optare per il regime della cedolare i soggetti che procedono alla locazione di immobili ad uso abitativo nell esercizio dell attività di impresa, arti o professioni. Lunedì 26 settembre 2011 Studio Brustia & Pagani - Dr. Stefano Brustia 6

7 Per gli immobili abitativi locati, posseduti pro quota, l opzione può essere esercitata da qualsiasi titolare del diritto di propietà o di altro diritto reale di godimento. NON è possibile esercitare l opzione per i redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo oggetto di proprietà condominiale. Lunedì 26 settembre 2011 Studio Brustia & Pagani - Dr. Stefano Brustia 7

8 Il regime della cedolare secca può trovare applicazione in relazione ai contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo locati per finalità abitative e relative pertinenze Sono esclusi gli immobili che pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati ad uso abitativo sono iscritti in una categoria catastale diversa. Sono esclusi anche se il successivo utilizzo ha finalità abitative i contratti i cui conduttori agiscono nell esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo. Lunedì 26 settembre 2011 Studio Brustia & Pagani - Dr. Stefano Brustia 8

9 SONO ALTRESI ESCLUSI I CONTRATTI DI LOCAZIONE DI IMMOBILI ACCATASTATI COME ABITATIVI MA LOCATI PER USO UFFICIO O PROMISQUO Lunedì 26 settembre 2011 Studio Brustia & Pagani - Dr. Stefano Brustia 9

10 ! Sono compresi i contratti conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purchè risulti dal contratto di locazione la destinazione degli immobili ad uso abitativo.!! Nel caso siano locati con lo stesso contratto due immobili abitativi il locatore può chiedere l applicazione della cedolare anche in relazione ad uno solo di essi. Anche nel caso in cui nello stesso contratto siano locati sia un immobile abitativo sia uno strumentale il locatore potrà accedere al regime cedolare solo in relazione alla quota di canone percepita per l unità adibita ad abitazione. Lunedì 26 settembre 2011 Studio Brustia & Pagani - Dr. Stefano Brustia 10

11 !!! Nel caso di una unica unità abitativa porzionata, cui è attribuita una unica rendita catastale, l opzione può essere esercitata anche nel caso il locatore abbia locato una o più porzioni ma tutto il reddito derivante dalla contemporanea locazione di porzioni di una unità abitativa deve essere assoggettato allo stesso regime impositivo. Il regime trova applicazione anche per le pertinenze locate congiuntamente all immobile abitativo o locate con contratto separato e successivo, a condizione che il rapporto intercorra tra le medesime parti contrattuali. Nel contratto deve essere evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale e deve essere fatto riferimento al contratto di locazione dell immobile. Il regime cedolare può essere applicato a più pertinenze associate ad uno stesso immobile. Lunedì 26 settembre 2011 Studio Brustia & Pagani - Dr. Stefano Brustia 11

12 Condizioni per l applicazione L opzione, facoltativa, deve essere esercitata in linea generale in sede di registrazione ed ha effetti per tutta la durata del contratto salvo preventiva revoca. In caso di proroga l opzione per il regime deve essere esercitata entro il termine di versamento (entro 30 giorni dal momento della proroga) tramite il modello 69. Qualora l opzione non sia stata esercita in fase di registrazione o di proroga è possibile esercitare il regime cedolare per le annualità successive entro il termine previsto per il versamento dell imposta di registro dovuta annualmente sull ammontare del canone relativo a ciascun anno. Lunedì 26 settembre 2011 Studio Brustia & Pagani - Dr. Stefano Brustia 12

13 Comunicazione dell opzione al conduttore Il locatore che intende accedere al regime cedolare è tenuto a comunicare la propria scelta al conduttore con lettera raccomandata (non è valida la raccomandata a mano controfirmata per ricevuta). Viene sospesa con l applicazione del regime cedolare la facoltà di chiedere l aggiornamento del canone a qualsiasi titolo (ISTAT, FOI) In caso di più conduttori l opzione va comunicata a ciascuno di essi. In caso di più propietari la rinuncia dell aggiornamento del canone opera anche per coloro che non abbiano scelto il regime cedolare. Lunedì 26 settembre 2011 Studio Brustia & Pagani - Dr. Stefano Brustia 13

14 Mitt. Sig. (LOCATORE) Egregio SIG. (CONDUTTORE) Rccomandata Oggetto: contratto di locazione del - opzione per la c.d. cedolare secca Con la presente nella mia qualità di locatore dell immobile sito in da Lei utilizzato in virtù del contratto di locazione ad uso abitativo, registrato in data., di cui all oggetto della presente sono a comunicarle, ai sensi e per gli effetti dell articolo 3, comma 11, del D.Lgs. n. 23/2011, quanto segue: con decorrenza dal il sottoscritto intende esercitare l opzione per la tassazione ad imposta sostitutiva del canone di locazione; per effetto di tale opzione non si renderà più dovuta l imposta annuale di registro sul contratto stesso; la suddetta opzione comporta altresì la rinuncia da parte del sottoscritto, per tutto il periodo di validità dell opzione stessa, alla richiesta dell aggiornamento del canone prevista contrattualmente. La presente comunicazione vale fino alla scadenza temporale prevista contrattualmente, salvo revoca che sarà mia cura comunicarle in tempo utile. Distinti saluti. Lì f.to Il locatore Lunedì 26 settembre 2011 Studio Brustia & Pagani - Dr. Stefano Brustia 14

15 Registrazione del contratto ed esercizio dell opzione Possibilità di utilizzo di una nuova modalità telematica per la registrazione dei contratti di locazione con opzione cedolare aventi le seguenti caratteristiche: Il numero dei locatori e dei conduttori Non è superiore a 3 Una sola unità abitativa e un numero di pertinenze non superiore a 3 Solo immobili censiti con attribuzione della rendita Lunedì 26 settembre 2011 Studio Brustia & Pagani - Dr. Stefano Brustia 15

16 Lunedì 26 settembre 2011 Studio Brustia & Pagani - Dr. Stefano Brustia 16

20 SI/NO Lunedì 26 settembre 2011 Studio Brustia & Pagani - Dr. Stefano Brustia 20

21 Durata ed effetti dell opzione L esercizio dell opzione vincola il locatore per l intero periodo del contratto (o per la durata residua) e della proroga. Il locatore può revocare l opzione in ciascuna annualità successiva entro il termine previsto per il pagamento dell imposta di registro dovuta per detta annualità di riferimento e per le successive. Le modalità di revoca saranno stabilite in un successivo provvedimento dell Agenzia delle Entrate. Lunedì 26 settembre 2011 Studio Brustia & Pagani - Dr. Stefano Brustia 21

22 Contitolarità L opzione per il regime della cedolare è utilizzabile anche nel caso vi siano due o più locatori; tale opzione deve essere esercitata disgiuntamente. I locatori che non hanno esercitato l opzione sono tenuti solidalmente al versamento dell imposta di registro in ragione della quota di possesso; in analoga misura è tenuto al pagamento dell imposta il conduttore. Nel caso l importo dovuto sia inferiore ad 67,00 i soggetti che non hanno optato per il regime sono comunque tenuti al versamento di detto importo. Per chi applica la cedolare viene meno il principio di solidarietà passiva. Nel caso solo alcuni locatori intendano accedere al regime della cedolare secca deve essere comunque assolta in misura piena l imposta di bollo. Lunedì 26 settembre 2011 Studio Brustia & Pagani - Dr. Stefano Brustia 22

23 Contratto di locazione di durata annuale avente ad oggetto un immobile abitativo e una pertinenza con un corrispettivo complessivo annuo di euro I locatori posseggono le seguenti quote di proprietà (dell immobile e della pertinenza): A) Bianchi possiede il 40% B) Rossi possiede il 30% C) Verdi possiede il 30% Verdi opta per il regime della cedolare secca. L imposta di registro dovuta sul contratto di locazione deve essere calcolata sulla parte del canone imputabile a Bianchi e Rossi corrispondente alle loro quote di possesso ( x 70%) = euro Su tale importo, deve poi essere applicata l aliquota del 2% al fine di determinare l imposta di registro, pari a euro 210, dovuta solidalmente solo da Bianchi e Rossi oltre che dal conduttore. Lunedì 26 settembre 2011 Studio Brustia & Pagani - Dr. Stefano Brustia 23

24 Pluralità di immobili Nel caso in cui il contratto abbia ad oggetto più unità immobiliari e che non per tutte venga scelto il regime di tassazione cedolare, l imposta di registro deve essere determinata solo con riferimento al canone di locazione pattuito nel contratto per gli immobili esclusi dal regime della cedolare secca. Qualora sia indicato un canone unitario l imposta di registro è dovuta in misura proporzionale alla rendita catastale. Lunedì 26 settembre 2011 Studio Brustia & Pagani - Dr. Stefano Brustia 24

25 Contratto di locazione di durata annuale avente ad oggetto tre immobili con un corrispettivo contrattuale complessivo annuo pari ad euro Gli immobili oggetto del contratto sono: A) immobile abitativo di categoria catastale A1, rendita euro 1.100,00; B) immobile abitativo di categoria catastale A2, rendita euro 900,00; C) immobile non abitativo di categoria catastale C1, rendita catastale euro 2.000,00. Il locatore opta per la cedolare secca solo per l immobile A. L imposta di registro deve essere corrisposta solo sul corrispettivo riferibile agli immobili B e C, determinato in proporzione alla rendita catastale attribuita agli stessi immobili. Rendita B / Rendita totale = 900/4.000 x 100 = 22,5% Rendita C / Rendita totale = 2.000/4.000 x 100 = 50,0% Corrispettivo riferibile agli immobili B e C = x 72,5% = L imposta di registro da corrispondere, solidalmente dalle parti contraenti, in sede di registrazione del contratto è pari ad euro 652,50 determinata sulla parte del canone relativo agli immobili per i quali non è stata esercitata l opzione ( x 2%). Sul contratto di locazione deve essere, comunque, corrisposta l imposta di bollo nella misura ordinaria. Lunedì 26 settembre 2011 Studio Brustia & Pagani - Dr. Stefano Brustia 25

26 Contratto di locazione di durata annuale avente ad oggetto due immobili con un corrispettivo complessivo annuo pari ad euro Gli immobili oggetto del contratto sono: A) immobile abitativo di categoria catastale A3, rendita euro 700,00; B) immobile ad uso non abitativo di categoria catastale C6, che non è pertinenza dell immobile abitativo, rendita euro 80,00. Il locatore, in tale ipotesi, può optare per il regime della cedolare secca solo per l immobile A. L imposta di registro deve essere, quindi, corrisposta solo sul canone relativo all immobile di cui al punto B, determinato sulla base della rendita catastale attribuita allo stesso immobile. Canone riferibile all immobile B = x 80,00/ (700,00+80,00) = 923,00. L imposta di registro è pari a euro 18,46 (923,00 x 2%). In tale ipotesi, poiché l imposta di registro proporzionale è inferiore alla misura minima prevista per la registrazione dei contratti di locazione, l imposta da corrispondere, solidalmente dalle parti, è pari alla misura fissa di euro 67,00. Lunedì 26 settembre 2011 Studio Brustia & Pagani - Dr. Stefano Brustia 26

27 Base imponibile La base imponibile della cedolare secca è più elevata rispetto a quella prevista per l IRPEF in quanto sul canone stabilito non possono essere operati abbattimenti (compreso quello forfettario del 15%) Il reddito derivante dai contratti per cui è stata esercitata l opzione della cedolare secca non può comunque essere inferiore all ammontare della rendita catastale riferita al periodo dell opzione detereminata con le regole ordinarie vale a dire con la rivalutazione del 5%. Lunedì 26 settembre 2011 Studio Brustia & Pagani - Dr. Stefano Brustia 27

28 Il contribuente che possieda più immobili locati può optare per l applicazione della cedolare secca sia in relazione a tutti i contratti sia in relazione ad alcuni di essi; in tal caso dovrà determinare separatamente l IRPEF e la cedolare secca seguendo le regole proprie di ciascun sistema. Immobili locati con applicazione di diversi regimi Immobile A: contratto 1 gennaio dicembre 2014; canone annuo euro; opzione per la cedolare secca. Immobile B: contratto 1 dicembre novembre 2014; canone annuo euro; tassazione IRPEF con aliquota IRPEF, ad esempio 27%. Redditi 2011 Cedolare secca relativa all immobile A = x 21% = euro IRPEF relativa all immobile B = ( %) x 27% = euro Lunedì 26 settembre 2011 Studio Brustia & Pagani - Dr. Stefano Brustia 28

29 Tassazione L opzione per l applicazione della cedolare secca comporta che i canoni tassati con il regime dell'imposta sostitutiva vengano esclusi dal reddito complessivo e, conseguentemente, non rilevino ai fini della progressività delle aliquote Irpef. Si deve comunque ricordare che tale reddito, seppur a tassazione sostitutiva, viene tenuto in considerazione per il calcolo dell indice Isee e concorre alla verifica dello status di familiare fiscalmente a carico, per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia e le altre detrazioni d'imposta previste. Lunedì 26 settembre 2011 Studio Brustia & Pagani - Dr. Stefano Brustia 29

30 Versamenti La sostitutiva, per esplicita previsione normativa, viene determinata con la tecnica dell acconto/saldo. L acconto risulta dovuto: in unica rata entro il 30/11/11 se di importo inferiore a 257,52 in due rate se di importo pari o superiore a 257,52 Nel secondo caso: 1) la prima rata, pari al 40% dell acconto, doveva essere versata entro il 6 luglio 2011, 2) la seconda, pari al 60% dell importo dovuto, entro il 30 novembre Lunedì 26 settembre 2011 Studio Brustia & Pagani - Dr. Stefano Brustia 30

31 L'acconto per il 2011 non è dovuto e l imposta è versata interamente a saldo, nel caso in cui l importo su cui calcolare il relativo acconto non superi 51,65. Lunedì 26 settembre 2011 Studio Brustia & Pagani - Dr. Stefano Brustia 31

32 SANZIONI La disciplina della cedolare reca nello specifico, un inasprimento delle misure sanzionatorie previste nel caso di mancata registrazione o di registrazione infedele del contratto di locazione! Vengono raddoppiate le sanzioni per omessa indicazione del canone in dichiarazione: la sanzione, ordinariamente prevista nella misura compresa dal 120% al 240% dell imposta dovuta, con un minimo di 258, in caso di omessa indicazione del canone nella dichiarazione dei redditi si applica nella misura compresa dal 240% al 480% dell imposta dovuta, con un minimo di 516. Se il canone viene dichiarato per un importo inferiore, le sanzioni amministrative ordinariamente previste nella misura compresa dal 100% al 200% della maggiore imposta dovuta, si applicano nella misura dal 200% al 400%. Lunedì 26 settembre 2011 Studio Brustia & Pagani - Dr. Stefano Brustia 32

33 Sono eliminati gli istituti deflativi del contenzioso, con riferimento alla definizione dell'accertamento con adesione del contribuente ovvero di rinuncia del contribuente all'impugnazione dell'accertamento. È stata introdotta una specifica sanzione per i contratti di locazione ad uso abitativo, che, ricorrendone i presupposti di legge, non sono registrati entro i termini previsti di 30 giorni dalla stipula del contratto o dalla sua esecuzione. Per incentivare la contrapposizione di interessi, in caso di violazione agli obblighi di registrazione del contratto (omessa registrazione, registrazione per un canone inferiore a quello reale, ovvero registrazione di un comodato fittizio), l inquilino ha diritto ad un contratto della durata di 4 anni + 4 anni di proroga e ad un canone davvero modesto (il canone annuo è pari a 3 volte la rendita catastale). Lunedì 26 settembre 2011 Studio Brustia & Pagani - Dr. Stefano Brustia 33

34 LE SITUAZIONI POSSIBILI E LE AZIONI CONNESSE ALL ESERCIZIO DELL OPZIONE PER LA CEDOLARE Lunedì 26 settembre 2011 Studio Brustia & Pagani - Dr. Stefano Brustia 34

35 NUOVO CONTRATTO Contratto di locazione sottoscritto il 1 settembre L opzione deve essere effettuata in sede di registrazione da eseguire entro la fine di settembre. Occorre utilizzare il modello SIRIA che si invia in modalità telematica senza pagare nulla; qualora non si possa o non si voglia potrà essere compilato il modello 69 da presentare secondo le modalità ordinarie. La scelta vale sino alla prima scadenza contrattuale (di regola 4 anni) salva la possibilità di revoca in una qualsiasi novità. In fase di registrazione non si versa nulla è necessario però provvedere al versamento dell acconto il 30 novembre. Lunedì 26 settembre 2011 Studio Brustia & Pagani - Dr. Stefano Brustia 35

36 CONTRATTO GIA IN ESSERE Contratto sottoscritto il 1 settembre Trattandosi di un contratto in corso nel 2011, l opzione si esercita nel modello Unico 2012, previo pagamento degli acconti di cedolare nei termini di legge. Ne consegue che alla scadenza del pagamento dell imposta di registro annuale (30 settembre 2011) il contribuente non dovrà fare nulla. Lunedì 26 settembre 2011 Studio Brustia & Pagani - Dr. Stefano Brustia 36

37 CONTRATTO DA RINNOVARE Contratto sottoscritto il 1 ottobre 2007 con durata quadriennale. Alla fine di ottobre prossimo, scadenza per registrare il rinnovo del contratto, occorrerà esercitare l opzione con la compilazione del modello 69, senza versare nulla. Questa opzione vale a partire dall annualità contrattuale 1 ottobre settembre Per l annualità compresa tra il 1 gennaio 2011 e il 30 settembre 2011 l opzione si esercita in Unico2012 previo pagamento degli acconti di cedolare. Lunedì 26 settembre 2011 Studio Brustia & Pagani - Dr. Stefano Brustia 37

38 ACCONTI Entro il 30 novembre 2011 deve essere pagata nel modello F24 la seconda rata di acconto cedolare. L acconto globale è pari all 85% della cedolare dovuta. Se l importo da versare è inferiore a 257,52 l acconto si paga in un unica soluzione entro la fine di novembre. Se l importo della cedolare dovuta non supera 51,65 il pagamento si effettua direttamente a saldo l anno prossimo, lo stesso nel caso in cui il contratto abbia decorrenza successiva al 31 ottobre. Lunedì 26 settembre 2011 Studio Brustia & Pagani - Dr. Stefano Brustia 38

39 RACCOMANDATA ALL INQUILINO L opzione per la cedolare non ha effetto se non se ne dà Comunicazione all inquilino con una raccomandata non è ammessa la raccomandata a mano. La lettera va spedita prima dell effettuazione dell opzione. Nell ipotesi di contratto con annualità intermedia in corso 2011 la raccomandata va inviata prudenzialmente prima del pagamento degli acconti di cedolare. Se il primo e unico acconto si versa entro la fine di novembre, entro la medesima data dovrà essere spedita la raccomandata. Lunedì 26 settembre 2011 Studio Brustia & Pagani - Dr. Stefano Brustia 39