Formazione 2011/2012 CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL

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1 LA CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI Formazione 2011/2012 1

2 FEDERALISMO FISCALE Art. 3. d.lgs. n. 23/2011 Cedolare secca sugli affitti 2. A decorrere dall anno 2011, ilcanone di locazione relativo ai contratti tti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo ti e le relative pertinenze locate congiuntamente all abitazione, può essere assoggettato, in base alla decisione del locatore, ad un imposta, operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione; la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione. 2

3 I CONTRATTI DI LOCAZIONE E IL SISTEMA DI TASSAZIONE ORDINARIO REGISTRO TIPOLOGIE CONTRATTUALI TASSAZIONE BOLLO IRPEF E ADDIZIONALI 3

4 I CONTRATTI DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO (L. (L. 431/1998) a canone concordato o convenzionato TIPO DI CONTRATTO DURATA MINIMA 4 anni a canone libero + altri 4 di rinnovo automatico ordinario transitorio per studenti universitari transitori 3 anni + altri 2 di rinnovo automatico minima 6 mesi massima 36 mesi minima 1 mese massima 18 mesi 4

5 I CONTRATTI DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO (non rientranti nella L. 431/1998) IMMOBILI DI INTERESSE STORICO ARTISTICO IMMOBILI DI CATEGORIA CATASTALE A1, A/8 e A/9 LIBERTÀ DI CONTRATTAZIONE art e ss. c.c. IMMOBILI LOCATI ESCLUSIVAMENTE PER FINALITA TURISTICHE ALLOGGI E.R.P. APPOSITA NORMATIVA STATALE O REGIONALE 5

6 I CONTRATTI DI LOCAZIONE FATTISPECIE RILEVANTI STIPULAZIONE CONTRATTO REGISTRAZIONE I M P NON FORMALIZZATA CON O S ATTO DA REGISTRARE T RISOLUZIONE A ANTICIPATA FORMALIZZATA CON ATTO REGISTRAZIONE DA REGISTRARE R E NON FORMALIZZATA CON ATTO (TACITA) G I PROROGA S FORMALIZZATA CON ATTO T DA REGISTRARE REGISTRAZIONE R O 6

7 CONTRATTO DI LOCAZIONE E IMPOSTA DI REGISTRO Art. 1 DPR D.P.R. n. 131/1986 (TUR) Oggetto del imposta L'imposta di registro si applica, nella misura indicata nella tariffa allegata al presente testot unico, agli atti soggetti a registrazioneione ea quelli volontariamente presentati per la registrazione. At Art. 3 TUR Contratti verbali 1. Sono soggetti a registrazione i contratti verbali: a) di locazione oaffitto di beni immobili esistenti tinel territorio i dello Stato erelativecessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite 7

8 CONTRATTO DI LOCAZIONE E IMPOSTA DI REGISTRO TARIFFA PARTE PRIMA Art Locazioni e affitti di beni immobili: a) quando hanno per oggetto fondi rustici... 0,50% a bis) quando hanno per oggetto immobili strumentali, ancorchè assoggettati all'imposta sul valore aggiunto, di cui all'articolo 10, primo comma, numero 8), del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633:.. 1% b) in ogni altro caso... 2% ( ) NOTE: I) Per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, l'imposta, se corrisposta per l'intera durata del contratto, si riduce di una percentuale pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità; la cessione senza corrispettivo degli stessi contratti è assoggettata all'imposta nella misura fissa di 67,00. II) In ogni caso l'ammontare dell'imposta, per le locazioni e gli affitti di beni immobili, non può essere inferiore alla misura fissa di euro 67,00 8

9 CONTRATTO DI LOCAZIONE E IMPOSTA DI REGISTRO Esempio: Contratto di locazione a canone libero, durata 1/9/ /8/2015 Canone annuale: euro Imposta di registro: a) per il primo anno X 2% = imposta dovuta 200 anni successivi canone + ISTAT X 2% = imposta dovuta a) per l intera durata contrattuale X 4 = X 2% = 800 riduzione = 800 X 1,25%* X 4 = 40 imposta dovuta = 760 * era 0,75% fino al 31/12/2011 / In caso risoluzione anticipata, se l imposta è stata pagata per l intera durata, spetta il rimborso dell importo pagato per le annualità successive 9

10 CONTRATTO DI LOCAZIONE E IMPOSTA DI REGISTRO TARIFFA PARTE SECONDA Atti soggetti a registrazione solo in caso d'uso Art. 2 bis. 1. Locazioni ed affitti di immobili, non formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell'anno Agenzia delle entrate, circolare n. 26 dell 1 giugno 2011 La durata del contratto deve essere determinata computando tutti i rapporti di locazione anche di durata inferiore a trenta giorni intercorsi nell anno con il medesimo locatario (cfr. circolare n. 12 del 16 gennaio 1998). Se la durata del contratto in tal modo determinata è inferiore a 30 giorni nell anno è previsto l obbligo della registrazione e solo o in caso duso d uso. 10

11 CONTRATTO DI LOCAZIONE IMPOSTA DI REGISTRO SOGGETTI PASSIVI Art. 57 TUR Soggetti obbligati al pagamento 1. sono solidalmente obbligati al pagamento dell'imposta le parti contraenti. IL PROPRIETARIO E L INQUILINO SONO OBBLIGATI IN SOLIDO AL PAGAMENTO DELL IMPOSTA DI REGISTRO 11

12 CONTRATTO DI LOCAZIONE E IMPOSTA DI REGISTRO Art. 17 TUR Cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite dei contratti di locazione e di affitto di beni immobili 1. L'imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato nonché per le cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite degli stessi, è liquidata dalle parti contraenti ed assolta entro trenta giorni mediante il modello F23 sarà F24 (D.M ) FATTISPECIE CODICE TRIBUTO IMPORTO MINIMO Pi Prima annualità 115T 67 Annualità successive 112T Intero periodo 107T 67 Proroghe 114T 67 Risoluzione 113T 67 (fisso) 12

13 CONTRATTO DI LOCAZIONE IMPOSTA DI REGISTRO Art. 17 TUR Cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite dei contratti di locazione e di affitto di beni immobili 1. L'imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato nonché per le cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite degli stessi, è liquidata dalle parti contraenti ed assolta entro trenta giorni mediante il modello F23 (poi F24) Agenziadelle entrate, circolaren n. 26 dell 1 giugno 2011 Si ricorda che l obbligo della registrazione deve essere adempiuto per i contratti di locazione di immobili esistenti nel territorio dello Stato nel termine fisso di trenta t giorni, i che decorre: per i contratti scritti, dalla data di formazione dell atto o, se antecedente dalla data di esecuzione; per i contratti verbali, dalla data di inizio della loro esecuzione. 13

14 CONTRATTO DI LOCAZIONE IMPOSTA DI REGISTRO Agenzia delle entrate, t circolare n. 26 dell 1 giugno 2011 Si ricorda che l obbligo della registrazione deve essere adempiuto per i contratti di locazione di immobili esistenti nel territorio dello Stato nel termine fisso di trenta giorni, che decorre: per i contratti scritti, dalla data di formazione dell atto o, se antecedente dalla data di esecuzione; per i contratti verbali, dalla data di inizio della loro esecuzione. Esempi DATA STIPULA DECORRENZA REGISTRAZIONE 24/8/2011 1/9/ /9/2011 5/9/2001 1/9/ /9/

15 CONTRATTO DI LOCAZIONE E IMPOSTA DI BOLLO DPR D.P.R. n. 642/1972 Art. Indicazione degli atti Imposte dovute della tariffa soggetti a imposta Fisse Proporzionale Scritture private contenenti convenzioni io dichiarazioni i i anche unilaterali con le quali si creano, si 14,62 2 modificano, si estinguono, si ogni accertano o si documentano rapporti cento giuridici di ogni specie, descrizioni, righe constatazioni e inventari destinati a far prova fra le parti che li hanno sottoscritti 15

16 CANONI DI LOCAZIONE IRPEF e ADDIZIONALI IRPEF TIPO (730/UNICO) BASE IMPONIBILE Importo maggiore tra: CANONE LIBERO la rendita catastale t rivalutata t e il canone di locazione ridotto del 15%. CANONE 70% CONVENZIONALE del maggiore tra: in comuni ad alta la rendita catastale rivalutata e densità abitativa il canone di locazione ridotto del 15% (art. 8 L. 431/98) EQUO CANONE (ante 1/1/1999) Canone di locazione ridotto del 15% IRPEF e ADDIZIONALI = BASE IMPONIBILE X ALIQUOTE (TUIR e EE.LL.) 16

17 CEDOLARE SECCA NORME, PROVVEDIMENTI, PRASSI DI RIFERIMENTO Art. 3 d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (decreto federalismo fiscalemunicipale) Provvedimento del Direttore dell Agenzia delle Entrate del 7 aprile 2011 Procedure telematiche per la registrazione (SIRIA, Mod. 69 e IRIS) Risoluzione n. 59/e/2011 (codici tributo) Circolare n. 26/E del 1 giugno

18 CEDOLARE SECCA NORME, PROVVEDIMENTI, PRASSI DI RIFERIMENTO ANCORA DA EMANARE: Provvedimento del Direttore dell Agenzia delle Entrate per la revoca dell opzione 18

19 SOGGETTI INTERESSATI 1. In alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell Irpef (e relative addizionali), il proprietario oil titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo può optare per la cedolare secca Non possono accedere al regime della cedolare secca: le società di persone, le società di capitali, glienticommercialie non commerciali, i soggetti che locano immobili ad uso abitativo nell esercizio dell attività di impresa o di arti e professioni, i condomini per le parti comuni ad uso abitativo. 19

20 DECORRENZA E INDIVIDUAZIONE DEI FABBRICATI 2. A decorrere dall anno 2011, il canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all abitazione abitazione, può essere assoggettato, in base alla decisione del locatore, ad un imposta, operata nella forma della cedolare secca 1.2 L opzione può essere esercitata relativamente a CIASCUN IMMOBILE ad uso abitativo locato per finalità abitative e relative pertinenze locate congiuntamente all abitazione. 20

21 INDIVIDUAZIONE DEI FABBRICATI Riguarda i fabbricati censiti nel catasto dei fabbricati nella tipologia abitativa (categoria catastale A, escluso A10) ovvero per i quali è stata presentata domanda di accatastamento in detta tipologia abitativa. NB N.B. Sono esclusi : i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell immobile l per finalità abitative di collaboratori e dipendenti; i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo. Sono ammessi quelli stipulati con enti pubblici o privati non commerciali, purché risulti dal contratto di locazione la destinazione degli immobili ad uso abitativo in conformità alle proprie finalità. 21

22 INDIVIDUAZIONE DEI FABBRICATI E ammessa l opzione per il solo immobile ad uso abitativo nel caso in cui esso sia stato locato con un unico contratto congiuntamente ad un fabbricato strumentale (es. abitazione + negozio) L opzione può essere esercitata anche se il locatore abbia locato soltanto una o più porzioni dell immobile abitativo. Il reddito ritraibile dalla contemporanea locazione di porzioni di un unità abitativa, cui è attribuita un unica rendita catastale, deve essere assoggettato allo stesso regime impositivo. 22

23 INDIVIDUAZIONE DEI FABBRICATI Pertinenze Rientranoancheselocateconcontratto separato e successivo rispetto a quello relativo all immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento i al contratto di locazione dell immobile abitativo i e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l unità abitativa già locata. Non ci sono limitazioni quantitative sempreché sussista un effettivo rapporto di pertinenzialità con l immobile abitativo locato e tale rapporto sia evidenziato nel contratto di locazione. 23

24 TIPOLOGIA CONTRATTUALE Sono esclusi: i contratti di sublocazione; i contratti ttidi locazione di immobili situati ti all estero Sono ammessi: i contratti di locazione (di immobili ad uso abitativo situati in Italia) di duratainferiore a trenta giorni nell anno, per i quali non sussiste l obbligo di registrazione in termine fisso. 24

25 INDIVIDUAZIONE DEI FABBRICATI Fabbricati (o porzione di essi) ad uso abitativo, locati e situati in Italia, che generano ordinariamente reddito fondiario AMMESSI Fabbricati locati ad uso abitativo a enti pubblici e enti non commerciali Pertinenze (anche se locate disgiuntamente) a prescindere dal loro numero ESCLUSI Fabbricati utilizzati (anche promiscuamente) per l esercizio di un attività d impresa o di lavoro autonomo (anche se locati ai dipendenti) Contratti di durata non superiore Unità immobiliari con categoria catastale a 30 gg. diversa da A1 a A9 e A/11 Porzioni di unità immobiliari (es. stanze affittate a studenti) Unità immobiliari locate congiuntamente ad unità immobiliari strumentali Sublocazioni Fabbricati situati all estero 25

26 EFFETTI SOSTITUTIVI DELLA CEDOLARE SECCA 2. il canone di locazione. può essere assoggettato, in base alla decisione del locatore, ad un imposta imposta, operata nella forma della cedolare secca, sostituisce l irpef e relative addizionali, nonché le imposte di registro e bollo sul contratto di locazione; lacedolaresecca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto tt di locazione 26

27 EFFETTI SOSTITUTIVI DELLA CEDOLARE SECCA 3.2. L imposta Limposta dovuta nella forma della cedolare secca sostituisce: l irpef eleaddizionalirelative al reddito fondiario prodotto dalle unità immobiliari alle quali si riferisce l opzione, nei periodi d imposta ricadenti nel periodo di durata dell opzione; l imposta di registro dovuta per le annualità contrattuali o per il minor periodo di durata del contratto per i quali si applica l opzione; l imposta di bollo dovuta sul contratto di locazione. segue 27

28 EFFETTI SOSTITUTIVI DELLA CEDOLARE SECCA 3.2. La cedolare secca sostituisce l imposta di registro e l imposta di bollo, ove dovuta, sulle RISOLUZIONI E PROROGHE del contratto di locazione qualora: alla data della risoluzione anticipata sia in corso l annualità per la quale è esercitata l opzione per la cedolare secca; venga esercitata l opzione per la cedolare secca per il periodo di durata della proroga. N.B. : resta comunque l obbligo di versare l imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. 28

29 EFFETTI SOSTITUTIVI DELLA CEDOLARE SECCA 29

30 EFFETTI SOSTITUTIVI DELLA CEDOLARE SECCA SINTESI IRPEF Da 0 e fino a euro = aliquota 23% oltre e fino a euro = aliquota 27% oltre e fino a euro = aliquota 38% oltre e fino a euro = aliquota 41% oltre euro = aliquota 43% ADDIZIONALE IRPEF COMUNALE REGIONALE Aliquote fissate da Comuni e Regioni 30

31 EFFETTI SOSTITUTIVI DELLA CEDOLARE SECCA IMPOSTE REGISTRO BOLLO IMPOSTE PER LA PRIMAREGISTRAZIONE REGISTRAZIONE DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO CONTRATTI LIBERI 2% del corrispettivo della prima annualità (con un minimo di 67 ) 2% del canone complessivo, al netto della metà del tasso legale per ogni anno (con un minimo di 67 ) 14,62 ogni cento righe di contratto CONTRATTI A CANONE CONCORDATO 1,4% del corrispettivo della prima annualità (con un minimo di 67 ) 1,4% del canone complessivo, al netto della metà del tasso legale per ogni anno (con un minimo di 67 ) 14,62 ogni cento righe di contratto La cedolare sostituisce: l IMPOSTA DI REGISTRO dovuta per le annualità contrattuali o per il minor periodo di durata del contratto per i quali si applica l opzione; l IMPOSTADI limposta BOLLO dovuta sulcontratto Da pagarsi in proprietari parti ugua io e locata ali tra rio 31

32 EFFETTI SOSTITUTIVI DELLA CEDOLARE SECCA IMPOSTE PER LE ANNUALITA SUCCESSIVE ALLA PRIMA IMPOSTA REGISTRO CONTRATTI LIBERI CONTRATTI A CANONE CONCORDATO 2% dl del corrispettivo 14%dl 1,4% del corrispettivo dell annualità dell annualità comprensiva comprensiva dell aumento ISTAT dell aumento ISTAT (senza importo minimo) (senza importo minimo) Da pagarsi in parti uguali tra proprietario e locatario La cedolare sostituisce: l IMPOSTA DI REGISTRO dovuta per le annualità contrattuali o per il minor periodo di durata del contratto tt per i quali si applica l opzione 32

33 EFFETTI SOSTITUTIVI DELLA CEDOLARE SECCA IMPOSTE IMPOSTE PER LE PROROGHE (SUCCESSIVA ALLA SCADENZA DELLA PRIMA PARTE DEL CONTRATTO) CONTRATTI A CANONE CONTRATTI LIBERI CONCORDATO REGISTRO BOLLO 2% del corrispettivo (con un minimo di 67 ) 14,62 ogni cento righe di contratto NB N.B. solo se viene registrato un atto esplicito di proroga 1,4% del corrispettivo (con un minimo di 67 ) 14,62 ogni cento righe di contratto NB N.B. solo se viene registrato un atto esplicito di proroga Da pagarsi in parti ug guali tra prop prietario e loc catario La cedolare sostituisce: l IMPOSTA DI REGISTRO dovuta per le annualità contrattuali o per il minor periodo di durata del contratto per i quali si applica l opzione; l IMPOSTA limposta DI BOLLO dovuta in caso di registrazione dell atto di proroga 33

34 EFFETTI SOSTITUTIVI DELLA CEDOLARE SECCA RISOLUZIONE (DISDETTA ANTICIPATA DEL CONTRATTO) IMPOSTE CONTRATTI LIBERI CONTRATTI CONCORDATI REGISTRO ,62 14,62 BOLLO ogni cento righe di contratto ogni cento righe di contratto (in caso di registrazione (in caso di registrazione dell atto) dell atto) Da pagars si in parti ug guali tra pr roprietario o e locat tario La cedolare sostituisce: l IMPOSTA DI REGISTRO dovuta per le annualità contrattuali tt o per il minor periodo di durata del contratto per i quali si applica l opzione; l IMPOSTA DI BOLLO dovuta in caso di registrazione dell atto di proroga 34

35 BASE IMPONIBILE E ALIQUOTE 2. Sul CANONE DI LOCAZIONE ANNUO stabilito dalle parti la cedolare secca si applica in ragione di un aliquota del 21%. La cedolare secca può essere applicata ANCHE AI CONTRATTI DI LOCAZIONE PER I QUALI NON SUSSISTE L OBBLIGO DI REGISTRAZIONE. Per i CONTRATTI STIPULATI SECONDO LE DISPOSIZIONI DI CUI AGLI ARTICOLI 2, COMMA 3, E 8 DELLA LEGGE N. 431/1998, relativi i ad abitazioni i i ubicate nei comuni di cui all articolo l 1, comma 1, lettere a) e b), del D.L. n. 551/1998, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 61/1989, e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe, l aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti èridotta al 19%. 35

36 ALIQUOTE E TIPOLOGIA CONTRATTUALE 62Ali 6.2 Aliquote della cedolare secca Rientrano nell applicazione dell aliquota del 19% anche i contratti con canone concordato stipulati per soddisfare esigenze abitative di studenti universitari (comma 3 dell art. 8 della citata legge n. 431 del 1998), sulla base di apposite convenzioni nazionali. 36

37 ALIQUOTE E TIPOLOGIA CONTRATTUALE CANONE LIBERO (730/UNICO Cod. Ut. 3) CONVENZIONATO no alta densità abitativa (730/UNICO Cod. Ut. 3) EQUO CANONE (730/UNICO Cod. Ut. 4) LOCAZIONI TRANSITORIE (730/UNICO Cod. Ut. 3) 21% CANONE CONVENZIONATO (730/UNICO Cod. Ut. 8) NATURA TRANSITORIA PER STUDENTI (730/UNICO Cod. Ut. 8) Se l immobile è situato in un comune ad alta densità abitativa 19% 37

38 BASE IMPONIBILE CANONE DI LOCAZIONE ANNUO (rilevabile dalle clausole contrattuali) SENZA CHE SIANO APPLICABILI LE RIDUZIONI: del 15 % e del 40,5% per i canoni convenzionati A PRESCINDERE DELL EFFETTIVA PERCEZIONE DEL CANONE (CRITERIO DI COMPETENZA E NON DI CASSA) 38

39 BASE IMPONIBILE 6.1 Base imponibile La cedolare si applica ai soli redditi derivanti da contratti tti di locazione per i quali il locatore ha esercitato l opzione. Nel medesimo periodo d imposta potranno aversi, pertanto, redditi fondiari derivanti da contratti di locazione assoggettati a cedolare secca e redditi fondiari assoggettati ad IRPEF e relative addizionali. La base imponibile della cedolare secca è costituita dal canone di locazione annuo stabilito dalle parti senza alcun abbattimento (15%, 25% Venezia Centro, Isole della Giudecca, Murano, Burano, ulteriore 30% contratti convenzionati). Il reddito derivante dai contratti per cui è stata esercitata l opzione per la cedolare non può essere, comunque, inferiore alla rendita rivalutata del 5% relativa allo stesso periodo 39

40 BASE IMPONIBILE 6.1 Base imponibile Esempio n. 7 Canone superiore alla rendita Immobile a disposizione dal 1/1 al 10/4/12 e locato dal 11/4/12 canone annuo ; rendita (comprensiva della rivalutazione del 5%); Opzione per l applicazione della cedolare secca in sede di registrazione dl del contratto. Dal 2012 l IMU sperimentale sostituisce Irpef e addizionali sul reddito delle unità immobiliari non locate Reddito fondiario anno 2012 Determinazione i del reddito da assoggettare a IRPEF: rendita 1/1 10/4 = 3000 x 100/365 + magg. di 1/3 = 1.095,89. Determinazione del reddito da assoggettare a cedolare secca: canoni 11/4 31/12 = x 265/365 = 8.712,33; (rendita 11 aprile 31 dicembre = 3000 x 265 / 365 = 2.178,08); BASE IMPONIBILE: euro 8.712,33 segue 40

41 BASE IMPONIBILE 6.1 Base imponibile Reddito fondiario anno 2013 Ipotesi A) Per la seconda annualità (decorrente dall'11 aprile 2013) non è revocata lopzione l opzione per la cedolare secca, quindi: nessun adempimento ai fini dell imposta di registro; tassazione del reddito = canoni relativi alla prima annualità (periodo 1/1 10/4/2013) + canoni relativi alla seconda annualità (periodo 11/4 31 /12/2013) = euro da assoggettare a cedolare secca. segue 41

42 BASE IMPONIBILE 6.1 Base imponibile Reddito fondiario anno 2013 Ipotesi B) Per la seconda annualità à(decorrente dall'11 aprile 2013) è revocata l opzione per la cedolare secca, quindi: comunicazione della revoca e pagamento dell imposta di registro; tassazione del reddito come segue: canoni relativi alla prima annualità (periodo 1/1 10/4/2013) = x 100/365 = 3.287,67 da assoggettare a cedolare secca; canoni relativi alla seconda annualità (periodo 11/4 31/12/2013)= [( x 265/365) 15%] = 7.405,48 8da assoggettare ad IRPEF e addizionali. 42

43 BASE IMPONIBILE Opzione in sede registrazione contratto G F M A M G L A S O N D G F M A M G L A S O N D G F M IRPEF Cedolare Cedolare Cedolare Dal 2012 l IMU sperimentale sostituisce Irpef e addizionali sul reddito delleunità immobiliari nonlocate 43

44 BASE IMPONIBILE Opzione in sede registrazione contratto Revoca opzione (modalità previste dal provvedimento?? + registro) G F M A M G L A S O N D G F M A M G L A S O N D G F M IRPEF Cedolare Cedolare IRPEF IRPEF Dal 2012 l IMU sperimentale sostituisce Irpef e addizionali sul reddito delleunità immobiliari nonlocate 44

45 ADEMPIMENTI 3. Fermi gli obblighi di presentazione della dichiarazione dei redditi, la registrazione del contratto di locazione assorbe gli ulteriori obblighi di comunicazione della CESSIONE FABBRICATO (da presentare all autorità di P.S. o Comune) di cui all art. 12 D.L. n. 59/1978, convertito, con modificazioni, dalla L. n. 191/1978). Nei casi di omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione si applica la sanzione dl dal 120 al 240% dell imposta (art. 69 DPR n. 131/1986). In caso di mancata registrazione, oltre alle sanzioni, trova applicazione quanto previsto dal comma 8 (durata 4+4 a decorrere dalla registrazione; canone pari al triplo della rendita catastale) 45

46 ADEMPIMENTI 1 85% canone 2 75% canone 3 100% canone X Codice Canone e Canone di locazione: 1 85% del canone nel caso di applicazione della tassazione ordinaria 2 75% del canone nel caso di applicazione della tassazione ordinaria (Venezia centro e isoledella Giudecca Murano Burano) 3 100% del canone nel caso di opzione per cedolare secca 46

47 ADEMPIMENTI Dll Dalle it istruzionii ialla compilazione i Mod. 730/2012

48 ADEMPIMENTI Quadro B Sezione II OBBLIGO di compilazione per ogni IMMOBILE soggetto a tassazione cedolare secca

49 ADEMPIMENTI Nel rigo 3 confluiscono tutti i redditi dei fabbricati da assoggettare a tassazione ordinaria Nel rigo 6 confluiscono tutti i redditi dei fabbricati da assoggettare ad imposta sostitutiva: 21% o 19% a seconda della tipologia del contratto di locazione Nel rigo 11 viene indicato il reddito complessivo da tassare ordinariamente, determinato dalla somma dei redditi dei righi da 1 a 5: non sarà sommato il reddito di rigo 6 assoggettato a cedolare secca. Nel rigo 81 (cedolare secca dovuta) viene riportato l ammontare complessivo dell imposta sostitutiva riferita sia all aliquota ordinaria del 21% che a quella agevolata del 19%; Nel rigo 82 l ammontare degli acconti versati

50 ADEMPIMENTI Nel rigo 99 (cedolare secca locazioni) viene riportato l ammontare a debito, ovvero a credito, dell imposta per cedolare secca risultante dalla differenza tra l importo indicato nel rigo 81 e gli acconti versati indicati nel rigo 82. Nel rigo 137 (reddito di riferimento per agevolazioni fiscali) viene riportato l importo limportodel reddito complessivo aumentato del reddito assoggettato a cedolare secca. Tale importo costituisce il reddito di riferimento per determinare: le detrazioni per lavoro dipendente, pensione, altri redditi e per familiari a carico, le detrazioni per canoni di locazione ed ogni altra deduzione e/o detrazione commisurata al reddito complessivo L importo di rigo 137 costituisce altresì il reddito di riferimento ai fini ISEE.

51 ADEMPIMENTI 51

52 ADEMPIMENTI art c.c. (data certa) 52

53 ADEMPIMENTI 53

54 ADEMPIMENTI 54

55 ADEMPIMENTI 3.1 Registrazione del contratto La modalità telematica di registrazione può essere utilizzata solo per i contratti di locazione che NON contengono disposizioni o clausole aggiuntive rispetto al rapporto di locazione dell immobile abitativo, quali, ad esempio, fideiussioni prestate da terzi, locazioni congiunte di immobili abitativi e strumentali, ecc. I contribuenti che utilizzano la suddetta modalità telematica di registrazione ed esercizio dell opzione sono comunque tenuti all obbligo di conservazione del relativo contratto, che deve essere esibito a richiesta degli organi preposti al controllo. 55

56 ADEMPIMENTI SI Termine di presentazione DATA DI DECORRENZA ANTERIORE A QUELLA DI STIPULA DEL CONTRATTO? NO ENTRO 30 GG DALLA DECORRENZA ENTRO 30 GG DALLA STIPULA 56

57 ADEMPIMENTI art c.c. (data certa) X 57

58 ADEMPIMENTI 3.1 Registrazione del contratto II modello 69, che può essere utilizzato anche in alternativa al modello Siria, deve essere utilizzato per la registrazione dei contrattidilocazione, neicasinonprevisti dal modello Siria, e degli adempimenti successivi dei contratti di locazione (cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite). Il modello 69 deve essere presentato presso qualunque Ufficio dell Agenzia delle entrate dal soggetto che chiede la registrazione del contratto di locazione. In caso di mancato esercizio dell opzione, ovvero nel caso in cui siano presenti una pluralità di locatori e solo alcuni di essi esercitino l opzione per il regime della cedolare secca, occorre produrre, per la richiesta di registrazione del contratto, l attestazione del pagamento delle imposte. 58

59 ADEMPIMENTI L OPZIONE Opzione in sede di registrazione del contratto I soggetti che intendono avvalersi dl del regime dll dellacedolared l secca esercitano l opzione in sede di registrazione del contratto, mediante il modello SIRIA, ove sussistano le condizioni, ovvero mediante il modello 69 Registrazione contratto SIRIA o Mod

60 OPZIONE Il regime di tassazione della cedolare secca ha carattere facoltativo e, pertanto, la sua applicazione è subordinata all esercizio di un opzione da parte del locatore. In linea generale, l opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione ed esplica effetti per l intera durata del contratto, salvo revoca. 60

61 ADEMPIMENTI L OPZIONE Opzione in caso di proroga del contratto In caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione, l opzione per il regime della cedolare secca è esercitata NEL TERMINE PER IL VERSAMENTO DELL IMPOSTA DI REGISTRO, mediante il modello 69. Proroga opzione con mod

62 OPZIONE In caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione, l opzione per il regime della cedolare secca deve essere esercitata entro il termine di versamento dell imposta di registro, vale a dire entro 30 giorni dal momento della proroga (art. 17 del TUR), tramite la presentazione del modello per la richiesta di registrazione degli atti e per gli adempimenti successivi (modello 69). 62

63 ADEMPIMENTI L OPZIONE Opzione nel caso di contratti per i quali non sussiste l obbligo di registrazione Per i contratti per i quali non sussiste l obbligo di registrazione in termine fisso, il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d imposta nel quale è prodotto il reddito ovvero esercitare l opzione in sede di registrazione i in caso d uso o di registrazione i volontaria. Senza obbligo di registrazione UNICO o

64 OPZIONE L opzione esercitata in sede di dichiarazione dei redditi, in tal caso, esplica effetti anche ai fini dell imposta di registro nell ipotesi in cui la registrazione volontaria o in caso d uso del contratto sia successiva alla dichiarazione. Qualora, tuttavia, il contribuente provveda alla registrazione volontaria o in caso d uso del contratto in data antecedente alla presentazione della dichiarazione dei redditi, l opzione per la cedolare secca deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto. 64

65 ADEMPIMENTI L OPZIONE 1.4 Mancato esercizio dell opzione nella prima annualità di durata del contratto Il mancato esercizio dell opzione nella prima annualità del contratto non preclude la possibilità di opzione per le annualità successive nel termine per il versamento dell imposta mediante il modello 69. Dopo la prima annualità mod

66 OPZIONE Qualora non sia stata esercitata l opzione in sede di registrazione del contratto ovvero di proroga, è possibile accedere al regime della cedolare secca per le annualità successive, esercitando l opzione entro il termine previsto per il versamento dell imposta di registro dovuta annualmente sull ammontare del canone relativo a ciascun anno, vale a dire entro 30 giorni dallascadenza di ciascuna annualità (articolo17del TUR). Le imposte di registro e di bollo già versate NON possono comunque essere oggetto di rimborso 66