Formazione 2011/2012 CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL

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1 LA CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI Formazione 2011/2012 1

2 FEDERALISMO FISCALE Art. 3. d.lgs. n. 23/2011 Cedolare secca sugli affitti 2. A decorrere dall anno 2011, ilcanone di locazione relativo ai contratti tti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo ti e le relative pertinenze locate congiuntamente all abitazione, può essere assoggettato, in base alla decisione del locatore, ad un imposta, operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione; la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione. 2

3 I CONTRATTI DI LOCAZIONE E IL SISTEMA DI TASSAZIONE ORDINARIO REGISTRO TIPOLOGIE CONTRATTUALI TASSAZIONE BOLLO IRPEF E ADDIZIONALI 3

4 I CONTRATTI DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO (L. (L. 431/1998) a canone concordato o convenzionato TIPO DI CONTRATTO DURATA MINIMA 4 anni a canone libero + altri 4 di rinnovo automatico ordinario transitorio per studenti universitari transitori 3 anni + altri 2 di rinnovo automatico minima 6 mesi massima 36 mesi minima 1 mese massima 18 mesi 4

5 I CONTRATTI DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO (non rientranti nella L. 431/1998) IMMOBILI DI INTERESSE STORICO ARTISTICO IMMOBILI DI CATEGORIA CATASTALE A1, A/8 e A/9 LIBERTÀ DI CONTRATTAZIONE art e ss. c.c. IMMOBILI LOCATI ESCLUSIVAMENTE PER FINALITA TURISTICHE ALLOGGI E.R.P. APPOSITA NORMATIVA STATALE O REGIONALE 5

6 I CONTRATTI DI LOCAZIONE FATTISPECIE RILEVANTI STIPULAZIONE CONTRATTO REGISTRAZIONE I M P NON FORMALIZZATA CON O S ATTO DA REGISTRARE T RISOLUZIONE A ANTICIPATA FORMALIZZATA CON ATTO REGISTRAZIONE DA REGISTRARE R E NON FORMALIZZATA CON ATTO (TACITA) G I PROROGA S FORMALIZZATA CON ATTO T DA REGISTRARE REGISTRAZIONE R O 6

7 CONTRATTO DI LOCAZIONE E IMPOSTA DI REGISTRO Art. 1 DPR D.P.R. n. 131/1986 (TUR) Oggetto del imposta L'imposta di registro si applica, nella misura indicata nella tariffa allegata al presente testot unico, agli atti soggetti a registrazioneione ea quelli volontariamente presentati per la registrazione. At Art. 3 TUR Contratti verbali 1. Sono soggetti a registrazione i contratti verbali: a) di locazione oaffitto di beni immobili esistenti tinel territorio i dello Stato erelativecessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite 7

8 CONTRATTO DI LOCAZIONE E IMPOSTA DI REGISTRO TARIFFA PARTE PRIMA Art Locazioni e affitti di beni immobili: a) quando hanno per oggetto fondi rustici... 0,50% a bis) quando hanno per oggetto immobili strumentali, ancorchè assoggettati all'imposta sul valore aggiunto, di cui all'articolo 10, primo comma, numero 8), del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633:.. 1% b) in ogni altro caso... 2% ( ) NOTE: I) Per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, l'imposta, se corrisposta per l'intera durata del contratto, si riduce di una percentuale pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità; la cessione senza corrispettivo degli stessi contratti è assoggettata all'imposta nella misura fissa di 67,00. II) In ogni caso l'ammontare dell'imposta, per le locazioni e gli affitti di beni immobili, non può essere inferiore alla misura fissa di euro 67,00 8

9 CONTRATTO DI LOCAZIONE E IMPOSTA DI REGISTRO Esempio: Contratto di locazione a canone libero, durata 1/9/ /8/2015 Canone annuale: euro Imposta di registro: a) per il primo anno X 2% = imposta dovuta 200 anni successivi canone + ISTAT X 2% = imposta dovuta a) per l intera durata contrattuale X 4 = X 2% = 800 riduzione = 800 X 1,25%* X 4 = 40 imposta dovuta = 760 * era 0,75% fino al 31/12/2011 / In caso risoluzione anticipata, se l imposta è stata pagata per l intera durata, spetta il rimborso dell importo pagato per le annualità successive 9

10 CONTRATTO DI LOCAZIONE E IMPOSTA DI REGISTRO TARIFFA PARTE SECONDA Atti soggetti a registrazione solo in caso d'uso Art. 2 bis. 1. Locazioni ed affitti di immobili, non formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell'anno Agenzia delle entrate, circolare n. 26 dell 1 giugno 2011 La durata del contratto deve essere determinata computando tutti i rapporti di locazione anche di durata inferiore a trenta giorni intercorsi nell anno con il medesimo locatario (cfr. circolare n. 12 del 16 gennaio 1998). Se la durata del contratto in tal modo determinata è inferiore a 30 giorni nell anno è previsto l obbligo della registrazione e solo o in caso duso d uso. 10

11 CONTRATTO DI LOCAZIONE IMPOSTA DI REGISTRO SOGGETTI PASSIVI Art. 57 TUR Soggetti obbligati al pagamento 1. sono solidalmente obbligati al pagamento dell'imposta le parti contraenti. IL PROPRIETARIO E L INQUILINO SONO OBBLIGATI IN SOLIDO AL PAGAMENTO DELL IMPOSTA DI REGISTRO 11

12 CONTRATTO DI LOCAZIONE E IMPOSTA DI REGISTRO Art. 17 TUR Cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite dei contratti di locazione e di affitto di beni immobili 1. L'imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato nonché per le cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite degli stessi, è liquidata dalle parti contraenti ed assolta entro trenta giorni mediante il modello F23 sarà F24 (D.M ) FATTISPECIE CODICE TRIBUTO IMPORTO MINIMO Pi Prima annualità 115T 67 Annualità successive 112T Intero periodo 107T 67 Proroghe 114T 67 Risoluzione 113T 67 (fisso) 12

13 CONTRATTO DI LOCAZIONE IMPOSTA DI REGISTRO Art. 17 TUR Cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite dei contratti di locazione e di affitto di beni immobili 1. L'imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato nonché per le cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite degli stessi, è liquidata dalle parti contraenti ed assolta entro trenta giorni mediante il modello F23 (poi F24) Agenziadelle entrate, circolaren n. 26 dell 1 giugno 2011 Si ricorda che l obbligo della registrazione deve essere adempiuto per i contratti di locazione di immobili esistenti nel territorio dello Stato nel termine fisso di trenta t giorni, i che decorre: per i contratti scritti, dalla data di formazione dell atto o, se antecedente dalla data di esecuzione; per i contratti verbali, dalla data di inizio della loro esecuzione. 13

14 CONTRATTO DI LOCAZIONE IMPOSTA DI REGISTRO Agenzia delle entrate, t circolare n. 26 dell 1 giugno 2011 Si ricorda che l obbligo della registrazione deve essere adempiuto per i contratti di locazione di immobili esistenti nel territorio dello Stato nel termine fisso di trenta giorni, che decorre: per i contratti scritti, dalla data di formazione dell atto o, se antecedente dalla data di esecuzione; per i contratti verbali, dalla data di inizio della loro esecuzione. Esempi DATA STIPULA DECORRENZA REGISTRAZIONE 24/8/2011 1/9/ /9/2011 5/9/2001 1/9/ /9/

15 CONTRATTO DI LOCAZIONE E IMPOSTA DI BOLLO DPR D.P.R. n. 642/1972 Art. Indicazione degli atti Imposte dovute della tariffa soggetti a imposta Fisse Proporzionale Scritture private contenenti convenzioni io dichiarazioni i i anche unilaterali con le quali si creano, si 14,62 2 modificano, si estinguono, si ogni accertano o si documentano rapporti cento giuridici di ogni specie, descrizioni, righe constatazioni e inventari destinati a far prova fra le parti che li hanno sottoscritti 15

16 CANONI DI LOCAZIONE IRPEF e ADDIZIONALI IRPEF TIPO (730/UNICO) BASE IMPONIBILE Importo maggiore tra: CANONE LIBERO la rendita catastale t rivalutata t e il canone di locazione ridotto del 15%. CANONE 70% CONVENZIONALE del maggiore tra: in comuni ad alta la rendita catastale rivalutata e densità abitativa il canone di locazione ridotto del 15% (art. 8 L. 431/98) EQUO CANONE (ante 1/1/1999) Canone di locazione ridotto del 15% IRPEF e ADDIZIONALI = BASE IMPONIBILE X ALIQUOTE (TUIR e EE.LL.) 16

17 CEDOLARE SECCA NORME, PROVVEDIMENTI, PRASSI DI RIFERIMENTO Art. 3 d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (decreto federalismo fiscalemunicipale) Provvedimento del Direttore dell Agenzia delle Entrate del 7 aprile 2011 Procedure telematiche per la registrazione (SIRIA, Mod. 69 e IRIS) Risoluzione n. 59/e/2011 (codici tributo) Circolare n. 26/E del 1 giugno

18 CEDOLARE SECCA NORME, PROVVEDIMENTI, PRASSI DI RIFERIMENTO ANCORA DA EMANARE: Provvedimento del Direttore dell Agenzia delle Entrate per la revoca dell opzione 18

19 SOGGETTI INTERESSATI 1. In alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell Irpef (e relative addizionali), il proprietario oil titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo può optare per la cedolare secca Non possono accedere al regime della cedolare secca: le società di persone, le società di capitali, glienticommercialie non commerciali, i soggetti che locano immobili ad uso abitativo nell esercizio dell attività di impresa o di arti e professioni, i condomini per le parti comuni ad uso abitativo. 19

20 DECORRENZA E INDIVIDUAZIONE DEI FABBRICATI 2. A decorrere dall anno 2011, il canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all abitazione abitazione, può essere assoggettato, in base alla decisione del locatore, ad un imposta, operata nella forma della cedolare secca 1.2 L opzione può essere esercitata relativamente a CIASCUN IMMOBILE ad uso abitativo locato per finalità abitative e relative pertinenze locate congiuntamente all abitazione. 20

21 INDIVIDUAZIONE DEI FABBRICATI Riguarda i fabbricati censiti nel catasto dei fabbricati nella tipologia abitativa (categoria catastale A, escluso A10) ovvero per i quali è stata presentata domanda di accatastamento in detta tipologia abitativa. NB N.B. Sono esclusi : i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell immobile l per finalità abitative di collaboratori e dipendenti; i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo. Sono ammessi quelli stipulati con enti pubblici o privati non commerciali, purché risulti dal contratto di locazione la destinazione degli immobili ad uso abitativo in conformità alle proprie finalità. 21

22 INDIVIDUAZIONE DEI FABBRICATI E ammessa l opzione per il solo immobile ad uso abitativo nel caso in cui esso sia stato locato con un unico contratto congiuntamente ad un fabbricato strumentale (es. abitazione + negozio) L opzione può essere esercitata anche se il locatore abbia locato soltanto una o più porzioni dell immobile abitativo. Il reddito ritraibile dalla contemporanea locazione di porzioni di un unità abitativa, cui è attribuita un unica rendita catastale, deve essere assoggettato allo stesso regime impositivo. 22

23 INDIVIDUAZIONE DEI FABBRICATI Pertinenze Rientranoancheselocateconcontratto separato e successivo rispetto a quello relativo all immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento i al contratto di locazione dell immobile abitativo i e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l unità abitativa già locata. Non ci sono limitazioni quantitative sempreché sussista un effettivo rapporto di pertinenzialità con l immobile abitativo locato e tale rapporto sia evidenziato nel contratto di locazione. 23

24 TIPOLOGIA CONTRATTUALE Sono esclusi: i contratti di sublocazione; i contratti ttidi locazione di immobili situati ti all estero Sono ammessi: i contratti di locazione (di immobili ad uso abitativo situati in Italia) di duratainferiore a trenta giorni nell anno, per i quali non sussiste l obbligo di registrazione in termine fisso. 24

25 INDIVIDUAZIONE DEI FABBRICATI Fabbricati (o porzione di essi) ad uso abitativo, locati e situati in Italia, che generano ordinariamente reddito fondiario AMMESSI Fabbricati locati ad uso abitativo a enti pubblici e enti non commerciali Pertinenze (anche se locate disgiuntamente) a prescindere dal loro numero ESCLUSI Fabbricati utilizzati (anche promiscuamente) per l esercizio di un attività d impresa o di lavoro autonomo (anche se locati ai dipendenti) Contratti di durata non superiore Unità immobiliari con categoria catastale a 30 gg. diversa da A1 a A9 e A/11 Porzioni di unità immobiliari (es. stanze affittate a studenti) Unità immobiliari locate congiuntamente ad unità immobiliari strumentali Sublocazioni Fabbricati situati all estero 25

26 EFFETTI SOSTITUTIVI DELLA CEDOLARE SECCA 2. il canone di locazione. può essere assoggettato, in base alla decisione del locatore, ad un imposta imposta, operata nella forma della cedolare secca, sostituisce l irpef e relative addizionali, nonché le imposte di registro e bollo sul contratto di locazione; lacedolaresecca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto tt di locazione 26

27 EFFETTI SOSTITUTIVI DELLA CEDOLARE SECCA 3.2. L imposta Limposta dovuta nella forma della cedolare secca sostituisce: l irpef eleaddizionalirelative al reddito fondiario prodotto dalle unità immobiliari alle quali si riferisce l opzione, nei periodi d imposta ricadenti nel periodo di durata dell opzione; l imposta di registro dovuta per le annualità contrattuali o per il minor periodo di durata del contratto per i quali si applica l opzione; l imposta di bollo dovuta sul contratto di locazione. segue 27

28 EFFETTI SOSTITUTIVI DELLA CEDOLARE SECCA 3.2. La cedolare secca sostituisce l imposta di registro e l imposta di bollo, ove dovuta, sulle RISOLUZIONI E PROROGHE del contratto di locazione qualora: alla data della risoluzione anticipata sia in corso l annualità per la quale è esercitata l opzione per la cedolare secca; venga esercitata l opzione per la cedolare secca per il periodo di durata della proroga. N.B. : resta comunque l obbligo di versare l imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. 28

29 EFFETTI SOSTITUTIVI DELLA CEDOLARE SECCA 29

30 EFFETTI SOSTITUTIVI DELLA CEDOLARE SECCA SINTESI IRPEF Da 0 e fino a euro = aliquota 23% oltre e fino a euro = aliquota 27% oltre e fino a euro = aliquota 38% oltre e fino a euro = aliquota 41% oltre euro = aliquota 43% ADDIZIONALE IRPEF COMUNALE REGIONALE Aliquote fissate da Comuni e Regioni 30

31 EFFETTI SOSTITUTIVI DELLA CEDOLARE SECCA IMPOSTE REGISTRO BOLLO IMPOSTE PER LA PRIMAREGISTRAZIONE REGISTRAZIONE DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO CONTRATTI LIBERI 2% del corrispettivo della prima annualità (con un minimo di 67 ) 2% del canone complessivo, al netto della metà del tasso legale per ogni anno (con un minimo di 67 ) 14,62 ogni cento righe di contratto CONTRATTI A CANONE CONCORDATO 1,4% del corrispettivo della prima annualità (con un minimo di 67 ) 1,4% del canone complessivo, al netto della metà del tasso legale per ogni anno (con un minimo di 67 ) 14,62 ogni cento righe di contratto La cedolare sostituisce: l IMPOSTA DI REGISTRO dovuta per le annualità contrattuali o per il minor periodo di durata del contratto per i quali si applica l opzione; l IMPOSTADI limposta BOLLO dovuta sulcontratto Da pagarsi in proprietari parti ugua io e locata ali tra rio 31

32 EFFETTI SOSTITUTIVI DELLA CEDOLARE SECCA IMPOSTE PER LE ANNUALITA SUCCESSIVE ALLA PRIMA IMPOSTA REGISTRO CONTRATTI LIBERI CONTRATTI A CANONE CONCORDATO 2% dl del corrispettivo 14%dl 1,4% del corrispettivo dell annualità dell annualità comprensiva comprensiva dell aumento ISTAT dell aumento ISTAT (senza importo minimo) (senza importo minimo) Da pagarsi in parti uguali tra proprietario e locatario La cedolare sostituisce: l IMPOSTA DI REGISTRO dovuta per le annualità contrattuali o per il minor periodo di durata del contratto tt per i quali si applica l opzione 32

33 EFFETTI SOSTITUTIVI DELLA CEDOLARE SECCA IMPOSTE IMPOSTE PER LE PROROGHE (SUCCESSIVA ALLA SCADENZA DELLA PRIMA PARTE DEL CONTRATTO) CONTRATTI A CANONE CONTRATTI LIBERI CONCORDATO REGISTRO BOLLO 2% del corrispettivo (con un minimo di 67 ) 14,62 ogni cento righe di contratto NB N.B. solo se viene registrato un atto esplicito di proroga 1,4% del corrispettivo (con un minimo di 67 ) 14,62 ogni cento righe di contratto NB N.B. solo se viene registrato un atto esplicito di proroga Da pagarsi in parti ug guali tra prop prietario e loc catario La cedolare sostituisce: l IMPOSTA DI REGISTRO dovuta per le annualità contrattuali o per il minor periodo di durata del contratto per i quali si applica l opzione; l IMPOSTA limposta DI BOLLO dovuta in caso di registrazione dell atto di proroga 33

34 EFFETTI SOSTITUTIVI DELLA CEDOLARE SECCA RISOLUZIONE (DISDETTA ANTICIPATA DEL CONTRATTO) IMPOSTE CONTRATTI LIBERI CONTRATTI CONCORDATI REGISTRO ,62 14,62 BOLLO ogni cento righe di contratto ogni cento righe di contratto (in caso di registrazione (in caso di registrazione dell atto) dell atto) Da pagars si in parti ug guali tra pr roprietario o e locat tario La cedolare sostituisce: l IMPOSTA DI REGISTRO dovuta per le annualità contrattuali tt o per il minor periodo di durata del contratto per i quali si applica l opzione; l IMPOSTA DI BOLLO dovuta in caso di registrazione dell atto di proroga 34

35 BASE IMPONIBILE E ALIQUOTE 2. Sul CANONE DI LOCAZIONE ANNUO stabilito dalle parti la cedolare secca si applica in ragione di un aliquota del 21%. La cedolare secca può essere applicata ANCHE AI CONTRATTI DI LOCAZIONE PER I QUALI NON SUSSISTE L OBBLIGO DI REGISTRAZIONE. Per i CONTRATTI STIPULATI SECONDO LE DISPOSIZIONI DI CUI AGLI ARTICOLI 2, COMMA 3, E 8 DELLA LEGGE N. 431/1998, relativi i ad abitazioni i i ubicate nei comuni di cui all articolo l 1, comma 1, lettere a) e b), del D.L. n. 551/1998, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 61/1989, e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe, l aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti èridotta al 19%. 35

36 ALIQUOTE E TIPOLOGIA CONTRATTUALE 62Ali 6.2 Aliquote della cedolare secca Rientrano nell applicazione dell aliquota del 19% anche i contratti con canone concordato stipulati per soddisfare esigenze abitative di studenti universitari (comma 3 dell art. 8 della citata legge n. 431 del 1998), sulla base di apposite convenzioni nazionali. 36

37 ALIQUOTE E TIPOLOGIA CONTRATTUALE CANONE LIBERO (730/UNICO Cod. Ut. 3) CONVENZIONATO no alta densità abitativa (730/UNICO Cod. Ut. 3) EQUO CANONE (730/UNICO Cod. Ut. 4) LOCAZIONI TRANSITORIE (730/UNICO Cod. Ut. 3) 21% CANONE CONVENZIONATO (730/UNICO Cod. Ut. 8) NATURA TRANSITORIA PER STUDENTI (730/UNICO Cod. Ut. 8) Se l immobile è situato in un comune ad alta densità abitativa 19% 37

38 BASE IMPONIBILE CANONE DI LOCAZIONE ANNUO (rilevabile dalle clausole contrattuali) SENZA CHE SIANO APPLICABILI LE RIDUZIONI: del 15 % e del 40,5% per i canoni convenzionati A PRESCINDERE DELL EFFETTIVA PERCEZIONE DEL CANONE (CRITERIO DI COMPETENZA E NON DI CASSA) 38

39 BASE IMPONIBILE 6.1 Base imponibile La cedolare si applica ai soli redditi derivanti da contratti tti di locazione per i quali il locatore ha esercitato l opzione. Nel medesimo periodo d imposta potranno aversi, pertanto, redditi fondiari derivanti da contratti di locazione assoggettati a cedolare secca e redditi fondiari assoggettati ad IRPEF e relative addizionali. La base imponibile della cedolare secca è costituita dal canone di locazione annuo stabilito dalle parti senza alcun abbattimento (15%, 25% Venezia Centro, Isole della Giudecca, Murano, Burano, ulteriore 30% contratti convenzionati). Il reddito derivante dai contratti per cui è stata esercitata l opzione per la cedolare non può essere, comunque, inferiore alla rendita rivalutata del 5% relativa allo stesso periodo 39

40 BASE IMPONIBILE 6.1 Base imponibile Esempio n. 7 Canone superiore alla rendita Immobile a disposizione dal 1/1 al 10/4/12 e locato dal 11/4/12 canone annuo ; rendita (comprensiva della rivalutazione del 5%); Opzione per l applicazione della cedolare secca in sede di registrazione dl del contratto. Dal 2012 l IMU sperimentale sostituisce Irpef e addizionali sul reddito delle unità immobiliari non locate Reddito fondiario anno 2012 Determinazione i del reddito da assoggettare a IRPEF: rendita 1/1 10/4 = 3000 x 100/365 + magg. di 1/3 = 1.095,89. Determinazione del reddito da assoggettare a cedolare secca: canoni 11/4 31/12 = x 265/365 = 8.712,33; (rendita 11 aprile 31 dicembre = 3000 x 265 / 365 = 2.178,08); BASE IMPONIBILE: euro 8.712,33 segue 40

41 BASE IMPONIBILE 6.1 Base imponibile Reddito fondiario anno 2013 Ipotesi A) Per la seconda annualità (decorrente dall'11 aprile 2013) non è revocata lopzione l opzione per la cedolare secca, quindi: nessun adempimento ai fini dell imposta di registro; tassazione del reddito = canoni relativi alla prima annualità (periodo 1/1 10/4/2013) + canoni relativi alla seconda annualità (periodo 11/4 31 /12/2013) = euro da assoggettare a cedolare secca. segue 41

42 BASE IMPONIBILE 6.1 Base imponibile Reddito fondiario anno 2013 Ipotesi B) Per la seconda annualità à(decorrente dall'11 aprile 2013) è revocata l opzione per la cedolare secca, quindi: comunicazione della revoca e pagamento dell imposta di registro; tassazione del reddito come segue: canoni relativi alla prima annualità (periodo 1/1 10/4/2013) = x 100/365 = 3.287,67 da assoggettare a cedolare secca; canoni relativi alla seconda annualità (periodo 11/4 31/12/2013)= [( x 265/365) 15%] = 7.405,48 8da assoggettare ad IRPEF e addizionali. 42

43 BASE IMPONIBILE Opzione in sede registrazione contratto G F M A M G L A S O N D G F M A M G L A S O N D G F M IRPEF Cedolare Cedolare Cedolare Dal 2012 l IMU sperimentale sostituisce Irpef e addizionali sul reddito delleunità immobiliari nonlocate 43

44 BASE IMPONIBILE Opzione in sede registrazione contratto Revoca opzione (modalità previste dal provvedimento?? + registro) G F M A M G L A S O N D G F M A M G L A S O N D G F M IRPEF Cedolare Cedolare IRPEF IRPEF Dal 2012 l IMU sperimentale sostituisce Irpef e addizionali sul reddito delleunità immobiliari nonlocate 44

45 ADEMPIMENTI 3. Fermi gli obblighi di presentazione della dichiarazione dei redditi, la registrazione del contratto di locazione assorbe gli ulteriori obblighi di comunicazione della CESSIONE FABBRICATO (da presentare all autorità di P.S. o Comune) di cui all art. 12 D.L. n. 59/1978, convertito, con modificazioni, dalla L. n. 191/1978). Nei casi di omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione si applica la sanzione dl dal 120 al 240% dell imposta (art. 69 DPR n. 131/1986). In caso di mancata registrazione, oltre alle sanzioni, trova applicazione quanto previsto dal comma 8 (durata 4+4 a decorrere dalla registrazione; canone pari al triplo della rendita catastale) 45

46 ADEMPIMENTI 1 85% canone 2 75% canone 3 100% canone X Codice Canone e Canone di locazione: 1 85% del canone nel caso di applicazione della tassazione ordinaria 2 75% del canone nel caso di applicazione della tassazione ordinaria (Venezia centro e isoledella Giudecca Murano Burano) 3 100% del canone nel caso di opzione per cedolare secca 46

47 ADEMPIMENTI Dll Dalle it istruzionii ialla compilazione i Mod. 730/2012

48 ADEMPIMENTI Quadro B Sezione II OBBLIGO di compilazione per ogni IMMOBILE soggetto a tassazione cedolare secca

49 ADEMPIMENTI Nel rigo 3 confluiscono tutti i redditi dei fabbricati da assoggettare a tassazione ordinaria Nel rigo 6 confluiscono tutti i redditi dei fabbricati da assoggettare ad imposta sostitutiva: 21% o 19% a seconda della tipologia del contratto di locazione Nel rigo 11 viene indicato il reddito complessivo da tassare ordinariamente, determinato dalla somma dei redditi dei righi da 1 a 5: non sarà sommato il reddito di rigo 6 assoggettato a cedolare secca. Nel rigo 81 (cedolare secca dovuta) viene riportato l ammontare complessivo dell imposta sostitutiva riferita sia all aliquota ordinaria del 21% che a quella agevolata del 19%; Nel rigo 82 l ammontare degli acconti versati

50 ADEMPIMENTI Nel rigo 99 (cedolare secca locazioni) viene riportato l ammontare a debito, ovvero a credito, dell imposta per cedolare secca risultante dalla differenza tra l importo indicato nel rigo 81 e gli acconti versati indicati nel rigo 82. Nel rigo 137 (reddito di riferimento per agevolazioni fiscali) viene riportato l importo limportodel reddito complessivo aumentato del reddito assoggettato a cedolare secca. Tale importo costituisce il reddito di riferimento per determinare: le detrazioni per lavoro dipendente, pensione, altri redditi e per familiari a carico, le detrazioni per canoni di locazione ed ogni altra deduzione e/o detrazione commisurata al reddito complessivo L importo di rigo 137 costituisce altresì il reddito di riferimento ai fini ISEE.

51 ADEMPIMENTI 51

52 ADEMPIMENTI art c.c. (data certa) 52

53 ADEMPIMENTI 53

54 ADEMPIMENTI 54

55 ADEMPIMENTI 3.1 Registrazione del contratto La modalità telematica di registrazione può essere utilizzata solo per i contratti di locazione che NON contengono disposizioni o clausole aggiuntive rispetto al rapporto di locazione dell immobile abitativo, quali, ad esempio, fideiussioni prestate da terzi, locazioni congiunte di immobili abitativi e strumentali, ecc. I contribuenti che utilizzano la suddetta modalità telematica di registrazione ed esercizio dell opzione sono comunque tenuti all obbligo di conservazione del relativo contratto, che deve essere esibito a richiesta degli organi preposti al controllo. 55

56 ADEMPIMENTI SI Termine di presentazione DATA DI DECORRENZA ANTERIORE A QUELLA DI STIPULA DEL CONTRATTO? NO ENTRO 30 GG DALLA DECORRENZA ENTRO 30 GG DALLA STIPULA 56

57 ADEMPIMENTI art c.c. (data certa) X 57

58 ADEMPIMENTI 3.1 Registrazione del contratto II modello 69, che può essere utilizzato anche in alternativa al modello Siria, deve essere utilizzato per la registrazione dei contrattidilocazione, neicasinonprevisti dal modello Siria, e degli adempimenti successivi dei contratti di locazione (cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite). Il modello 69 deve essere presentato presso qualunque Ufficio dell Agenzia delle entrate dal soggetto che chiede la registrazione del contratto di locazione. In caso di mancato esercizio dell opzione, ovvero nel caso in cui siano presenti una pluralità di locatori e solo alcuni di essi esercitino l opzione per il regime della cedolare secca, occorre produrre, per la richiesta di registrazione del contratto, l attestazione del pagamento delle imposte. 58

59 ADEMPIMENTI L OPZIONE Opzione in sede di registrazione del contratto I soggetti che intendono avvalersi dl del regime dll dellacedolared l secca esercitano l opzione in sede di registrazione del contratto, mediante il modello SIRIA, ove sussistano le condizioni, ovvero mediante il modello 69 Registrazione contratto SIRIA o Mod

60 OPZIONE Il regime di tassazione della cedolare secca ha carattere facoltativo e, pertanto, la sua applicazione è subordinata all esercizio di un opzione da parte del locatore. In linea generale, l opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione ed esplica effetti per l intera durata del contratto, salvo revoca. 60

61 ADEMPIMENTI L OPZIONE Opzione in caso di proroga del contratto In caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione, l opzione per il regime della cedolare secca è esercitata NEL TERMINE PER IL VERSAMENTO DELL IMPOSTA DI REGISTRO, mediante il modello 69. Proroga opzione con mod

62 OPZIONE In caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione, l opzione per il regime della cedolare secca deve essere esercitata entro il termine di versamento dell imposta di registro, vale a dire entro 30 giorni dal momento della proroga (art. 17 del TUR), tramite la presentazione del modello per la richiesta di registrazione degli atti e per gli adempimenti successivi (modello 69). 62

63 ADEMPIMENTI L OPZIONE Opzione nel caso di contratti per i quali non sussiste l obbligo di registrazione Per i contratti per i quali non sussiste l obbligo di registrazione in termine fisso, il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d imposta nel quale è prodotto il reddito ovvero esercitare l opzione in sede di registrazione i in caso d uso o di registrazione i volontaria. Senza obbligo di registrazione UNICO o

64 OPZIONE L opzione esercitata in sede di dichiarazione dei redditi, in tal caso, esplica effetti anche ai fini dell imposta di registro nell ipotesi in cui la registrazione volontaria o in caso d uso del contratto sia successiva alla dichiarazione. Qualora, tuttavia, il contribuente provveda alla registrazione volontaria o in caso d uso del contratto in data antecedente alla presentazione della dichiarazione dei redditi, l opzione per la cedolare secca deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto. 64

65 ADEMPIMENTI L OPZIONE 1.4 Mancato esercizio dell opzione nella prima annualità di durata del contratto Il mancato esercizio dell opzione nella prima annualità del contratto non preclude la possibilità di opzione per le annualità successive nel termine per il versamento dell imposta mediante il modello 69. Dopo la prima annualità mod

66 OPZIONE Qualora non sia stata esercitata l opzione in sede di registrazione del contratto ovvero di proroga, è possibile accedere al regime della cedolare secca per le annualità successive, esercitando l opzione entro il termine previsto per il versamento dell imposta di registro dovuta annualmente sull ammontare del canone relativo a ciascun anno, vale a dire entro 30 giorni dallascadenza di ciascuna annualità (articolo17del TUR). Le imposte di registro e di bollo già versate NON possono comunque essere oggetto di rimborso 66

67 OPZIONE Caso particolare: pagamento registro in unicasoluzione Esempio n. 2 Contratto di locazione pluriennale stipulato in data 15 luglio 2011 per il quale il locatore non abbia optato per il regime della cedolare secca almomento della registrazione ed abbia assolto l imposta di bollo sul contratto e l imposta di registro in una unica soluzione. L opzione per il regime della cedolare secca per l annualità successiva deve essere effettuata entro il termine di scadenza del versamento dell imposta di registro relativa alla seconda annualità, quindi entro il 14 agosto

68 ADEMPIMENTI L OPZIONE IN CASO DI COMPROPRIETARI 5.1. Esercizio dell opzione Qualora vi siano due o più locatori,, persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull immobile ad uso abitativo e delle relative pertinenze locate congiuntamente all abitazione, l opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore, compilando l apposito modello SIRIA, ove sussistano le condizioni per il suo utilizzo, ovvero mediante il modello 69. L opzione esplica effetti solo in capo ai locatori che l hanno esercitata. segue Ammessa anche solo per alcuni comproprietari 68

69 ADEMPIMENTI L OPZIONE IN CASO DI COMPROPRIETARI 5.2. Mancato esercizio dell opzione da parte di uno o più locatori I locatori che non esercitano l opzione per l applicazione del regime della cedolare secca sono tenuti al versamento dell imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. L imposta di registro deve essere versata per l intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l ammontare minimo dell imposta dovuta. Deve essere comunque assolta l imposta di bollo sul contratto di locazione. Chi non opta paga: imposta di registro it (min. 67) e imposta di bollo 69

70 OPZIONE 4.3 Contitolarità Il regime alternativo di tassazione consente, quindi, di derogare al principio di solidarietà passiva dell imposta di registro (art. 57 TUR), in quanto i soggetti che optano per il nuovo regime non sono tenuti, per il periodo di durata dell opzione, al versamento dell imposta di registro. I soggetti che non hanno optato per la cedolare sono tenuti al pagamento dell imposta di registro, limitatamente alla frazione del canone loro imputabile in base alle quote complessive di possesso dell immobile loro spettanti. In analoga misura, è tenuto al pagamento dell imposta di registro il conduttore. Nel caso in cui solo alcuni locatori intendano accedere al regime della cedolare secca, deve essere comunque assolta, in misura piena, l imposta dibollo sul contratto dilocazione. 70

71 OPZIONE 4.3 Contitolarità Esempio n. 4 Contratto di locazione di durata annuale avente ad oggetto un immobile abitativo e una pertinenza con un corrispettivo complessivo annuo di I locatori posseggono le seguenti quote di proprietà pertinenza): A) Bianchi possiede il 40% B) Rossi possiede il 30% C) Verdi possiede il 30% Verdi opta per il regime della cedolare secca. (dell immobile e della L imposta di registro dovuta sul contratto di locazione deve essere calcolata sulla parte del canone imputabile a Bianchi e Rossi corrispondente alle loro quote di possesso ( x 70%) = euro Su tale importo, deve poi essere applicata l aliquota del 2% al fine di determinare l imposta di registro, pari a 210, dovuta solidalmente solo da Bianchi e Rossi oltre che dal conduttore. 71

72 OPZIONE 4.3 Contratti aventi ad oggetto una pluralità di immobili Esempio n. 5 Contratto di locazione di durata annuale avente ad oggetto tre immobili con un corrispettivo contrattuale complessivo annuo pari ad euro Gli immobili oggetto del contratto sono: A) immobile abitativo di cat. A1, rendita 1.100,00; B) immobile abitativo i di cat. A2, rendita 900,00; C) immobile non abitativo di cat. C1, rendita 2.000,00. Il locatore opta per il regime della cedolare secca solo per l immobile A. L imposta di registro deve essere corrisposta solo sul corrispettivo riferibile agli immobili B e C, determinato in proporzione alla rendita catastale attribuita agli stessi immobili. segue 72

73 OPZIONE 4.3 Contratti aventi ad oggetto una pluralità di immobili Esempio n. 5 Rendita B / Rendita totale = 900/4.000 x 100 = 22,5% Rendita C / Rendita totale = 2.000/4.000 x 100 = 50,0% 0% Corrispettivo riferibile agli immobili B e C = x 72,5% = L imposta di registro da corrispondere, solidalmente dalle parti contraenti, in sede di registrazione del contratto è pari ad 652,50 dt determinata t sulla parte dl del canone relativo lti agli immobili per i quali non è stata esercitata l opzione ( x 2%). Sul contratto di locazione deve essere, comunque, corrisposta l imposta di bollo nella misura ordinaria. 73

74 ADEMPIMENTI L OPZIONE 2.1 Vincolatività dell opzione L opzione Lopzione vincola il locatore all applicazione applicazione del regime della cedolare secca per l intero periodo di DURATA del contratto o della proroga ovvero per il residuo periodo di durata del contratto nel caso di opzione esercitata nelle annualità successive alla prima Lopzione L opzione nondeve essere ripetuta tuttiglianni 74

75 ADEMPIMENTI L OPZIONE 2.2 Facoltà di revoca Il locatore ha la facoltà di revocare l opzione lopzioneinin ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui questa è stata esercitata con modalità stabilite con provvedimento del Direttore dell AdE. La revoca è effettuata entro il termine previsto per il pagamento del imposta di registro relativa all annualità di riferimento e comporta il versamento del imposta di registro dovuta. Revoca in qualsiasi anno prima del pagamento dell imposta di registro 75

76 OPZIONE 4 DURATA ED EFFETTI DELL OPZIONE 4.1 Aspetti generali Il locatore può revocare l opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l opzione entro il termine previsto per il pagamento dell imposta di registro it relativa lti all annualitàdi lità riferimento. i La revoca comporta il pagamento dell imposta di registro dovuta per detta annualità di riferimento e per le successive. 76

77 RINUNCIA AGLI AUMENTI CONTRATTUALI 11. Nl Nel caso in cui il locatore opti per l applicazioneli i dll della cedolare secca èsospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell opzione opzione, la facoltà di chiedere l aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall ISTAT dell indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell anno precedente. L opzione NON HA EFFETTO se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili. 77

78 RINUNCIA AGLI AUMENTI CONTRATTUALI 1.5. Rinuncia alla facoltà di aggiornamento del canone Il locatore, ai sensi del comma 11 dell articolo 3 del decreto legislativo , n. 23, è tenuto, apenadell inefficacia dell opzione, a comunicare PREVENTIVAMENTE, con lettera raccomandata, al conduttore la rinuncia, per il periodo corrispondente alla durata dell opzione, alla facoltà di chiedere l aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall ISTAT dell indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell anno precedente. 78

79 RINUNCIA AGLI AUMENTI CONTRATTUALI 2.3 Rinuncia agli aumenti contrattuali È esclusa la validità ai fini in esame della raccomandata consegnata a mano, anche con ricevuta sottoscritta dal conduttore. In caso di più conduttori, l opzione va comunicata a ciascuno di essi. Il conduttore che riceve tale comunicazione è così posto in condizione i di sapere che, per il periodo di durata dell opzione, non è tenuto al pagamento dell imposta di registro. 79

80 RINUNCIA AGLI AUMENTI CONTRATTUALI 2.3 Rinuncia agli aumenti contrattuali In caso di revoca(a partire,ad esempio, dll dalla seconda annualità) resta comunque valida la rinuncia del locatore agli aggiornamenti del canone per un periodo corrispondente a quello della prima annualità per il quale il locatore si è avvalso di tale regime. Pertanto, il locatore non può richiedere gli aggiornamenti del canone relativi alla seconda annualità 80

81 RINUNCIA AGLI AUMENTI CONTRATTUALI 2.3 Rinunciai agli aumenti contrattuali tt Si precisa che per gli immobili posseduti in comproprietà, l opzione esercitata da parte di un solo locatore, comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone a qualsiasi titolo, ANCHE da parte dei comproprietari che NON hanno optato per il regime della cedolare secca. Tenuto conto che il canone è pattuito contrattualmente in maniera unitaria, non appare, infatti, possibile differenziarne l ammontare in ragione delle quote di possesso di ciascun comproprietario. 81

82 RINUNCIA AGLI AUMENTI CONTRATTUALI 83C 8.3 Comunicazione i di rinuncia i agli aggiornamenti Per l anno 2011, per quanto riguarda i contratti scaduti o risolti, già registrati, prorogati e con imposta di registro già versata alla data del 7 aprile 2011, deve ritenersi che la condizione richiestadalla norma sia rispettata se la rinuncia è comunicata al conduttore, con lettera raccomandata, nel termine stabilito per il versamento del primo acconto dovuto, che può essere il 6 luglio 2011 se l acconto è dovuto in due rate, oppure il 30 novembre 2011 se l acconto è dovuto inunica rata, ovvero se non è dovuto acconto, entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi. 82

83 RINUNCIA AGLI AUMENTI CONTRATTUALI 83C 8.3 Comunicazione i di rinuncia i agli aggiornamenti Per i contratti di locazione nei quali è espressamente disposta larinunciaagli i li aggiornamenti idel canone si ritiene ii che NON sia necessario inviare al conduttore la comunicazione in questione. Sulla base della comunicazione di rinuncia, per il periodo contrattuale cui si riferisce l opzione, il locatore non può percepire dal conduttore gli aggiornamenti dei canoni e questi, segià percepiti, ii devono essere restituiti. i i 83

84 RINUNCIA AGLI AUMENTI CONTRATTUALI 83C 8.3 Comunicazione i di rinuncia i agli aggiornamenti Nel caso in cui l opzione esercitata in sede di registrazione dl del contratto tte,quindi all inizio i i dll della prima annualità, sia revocata a valere dalla seconda annualità, resta comunque valida la rinuncia del locatore agli aggiornamenti del canone per un periodo corrispondente a quello della prima annualità per il quale il locatore si è avvalso di tale regime. Pertanto, il locatore non può richiedere gli aggiornamenti del canone relativi alla seconda annualità. 84

85 REVOCA DELL OPZIONE 2.2 Facoltà di revoca Il locatore ha la facoltà di revocare l opzione lopzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui questa è stata esercitata con modalità stabilite con provvedimento del Direttore dell AdE. La revoca è effettuata entro il termine previsto per il pagamento del imposta di registro it relativa lti all annualità lità di riferimento e comporta il versamento del imposta di registro dovuta. 85

86 DISCIPLINA TRANSITORIA Contratti ai quali può essere applicato il regime della cedolare secca Il regime della cedolare secca può applicarsi, per il periodo d imposta 2011, ai contratti in corso nell anno 2011, anche con scadenza anteriore al 7 aprile, data di entrata in vigore del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, ovvero oggetto di risoluzione volontaria prima della predetta data. Principio anche se il contratto alla data del 7/4/11 non è più in essere, ma ha generato reddito nel 2011, la cedolare è applicabile 86

87 DISCIPLINA TRANSITORIA Contratti scaduti ovvero già registrati alla data del 7 aprile Per i contratti in corso nel 2011, scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria alla data del 7 aprile 2011, nonché per i contratti in corso alla stessa data del 7 aprile 2011, per i quali è già stata eseguita la registrazione epericontratti prorogati per i quali è già stato effettuato il relativo pagamento, il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell anno 2012 per i redditi segue 87

88 DISCIPLINA TRANSITORIA Contratti scaduti ovvero già registrati alla data del 7 aprile ( ) Non si fa luogo al rimborso delle imposte di registro e di bollo versate e il locatore è tenuto per il periodo d imposta 2011 al versamentodell accontodellacedolaresecca, ovedovuto. L applicazione della cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell anno 2012 ha effetto anche per l annualità contrattuale decorrente dall anno

89 DISCIPLINA TRANSITORIA Opzione in sede di dichiarazione Registrazione intervenuta prima del 7 aprile 2011 Per i contratti per i quali sia già stata effettuata, ove richiesta, la registrazione del contratto o sia stata già corrisposta l imposta di registro dovuta per la risoluzione del contratto, non devono essere presentate opzioni per la cedolare, né in via telematica, né presso l ufficio, e l eventuale applicazione del nuovo regime di tassazione può avvenire direttamente in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell anno 2012 per i redditi i Ciò presuppone, naturalmente, che sia stato versato nell anno 2011 l acconto della cedolare per il medesimo anno, ove dovuto. L imposta di registro e l imposta di bollo già versate, per espressa previsione del decreto legislativo, nonpossonocomunqueessere rimborsate. 89

90 DISCIPLINA TRANSITORIA Opzione in sede di dichiarazione Registrazione intervenuta prima del7 aprile 2011 L applicazione della cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi può riguardare, pertanto, sia entrambe le annualità, vale a dire quella che scade nel 2011 e quella che decorre dallo stesso anno e scade nel 2012, sia una soltanto di esse. Esempio n. 10 Contratto di durata quadriennale 1/4/ /3/ 2014; scadenza prima annualità 31/3/2011; decorrenza seconda annualità 1/4/2011. L applicazione della cedolare secca in sede dichiarazione redditi 2012 per i redditi 2011 può riguardare: entrambe le annualità, canoni relativi al periodo 1 gennaio 31 marzo 2011, riferiti alla annualità scaduta il 31 marzo 2011, canoni relativi al periodo 1 aprile 31 dicembre 2011, relativi alla annualità 1 aprile marzo 2012; segue 90

91 DISCIPLINA TRANSITORIA Opzione in sede di dichiarazione Registrazione intervenuta prima del 7 aprile 2011 Segue Esempio n. 10 Contratto di durata quadriennale 1/4/ /3/ 2014; scadenza prima annualità 31/3/2011; decorrenza seconda annualità 1/4/2011. L applicazione della cedolare secca in sede dichiarazione redditi 2012 per i redditi 2011 può riguardare: oppure una sola delle due annualità, i soli canoni relativi al periodo 1 gennaio 31 marzo 2011, riferiti alla annualità scaduta il 31 marzo 2011, i soli canoni relativi ltiial periodo 1 aprile 31 dicembre 2011, relativi ltiialla annualità 1 aprile marzo Se l opzione è riferita anche ai canoni relativi alla annualità 1/4/ /3/2012, / dovranno essere assoggettati a cedolare secca anche i canoni 1 gennaio 31 marzo 2012, in quanto l opzione espressa in sede di dichiarazione dei redditi riguarda l intera annualità contrattuale, compresa quindi la parte dell annualità ricadente nel successivo periodo d'imposta. segue 91

92 DISCIPLINA TRANSITORIA Opzione in sede di dichiarazione Registrazione intervenuta prima del 7 aprile 2011 Segue Esempio n. 10 Contratto di durata quadriennale 1/4/ /3/ 2014; scadenza prima annualità 31/3/2011; decorrenza seconda annualità 1/4/2011. Se l opzione è riferita anche ai canoni relativi alla annualità 1/4/ /3/2012, / dovranno essere assoggettati a cedolare secca anche i canoni 1/1/ / 31/3/2012, in quanto l opzione espressa in sede di dichiarazione dei redditi riguarda l intera annualità contrattuale, compresa quindi la parte dell annualità ricadente nel successivo periodod'imposta periododimposta. Per l annualità decorrente dal 1/4/2012 (annualità 1/4/ /3/2013), l opzione per l applicazione della cedolare secca deve, invece, essere espressa con il modello 69, entro il termine di pagamento dell imposta di registro che sarebbe dovuta per tale annualità ed esplica effetti per la residua durata del contratto. 92

93 DISCIPLINA TRANSITORIA G F M A M G L A S O N D G F M A M G L A S O N D G F M Opzione Opzione con con DR 2012 DR 2012 Opzione con Mod. 69 Purché entro il 6/7 o 5/8: 1) comunicazione inquilino 2) pagamento acconto cedolare Previa comunicazione all inquilino entro il 30/4/

94 DISCIPLINA TRANSITORIA 2011 CONTRATTI DA REGISTRARE TRA IL 7/4/2011 E IL 6/6/2011 / Registrazione del contratto Per i contratti per i quali il termine di registrazione scade tra il 7 aprile 2011 e il 6 giugno 2011 la registrazione, anche ai fini dell opzione, può essere effettuata entro tale ultimo li termine. 94

95 DISCIPLINA TRANSITORIA Contratti registrati a partire dalla data del 7 aprile 2011 Per i contratti registrati a partire dalla data del 7 aprile 2011 l opzione si esprime in sede di registrazione del contratto. Per i contratti prorogati per i quali il termine per il relativo pagamento non è ancora decorso, l opzione si esprime con il modello 69. Principio per gli eventi rilevanti che si verificano del 7/4/2011 si applicano le regole aregime. 95

96 96

97 DISCIPLINA TRANSITORIA 2011 SINTESI CONTRATTI NON PIÙ IN ESSERE AL 7/4/2011 SITUAZIONE CEDOLARE 2011 OPZIONE REGISTRO E BOLLO SCADUTO SI (ANCHE L ACCONTO) 730 o UNICO 2012 NO RESTITUZIONE RISOLTO SI (ANCHE L ACCONTO) 730 o UNICO 2012 NO RESTITUZIONE CONTRATTI GIA REGISTRATI O PROROGATI AL 7/4/2011 REGISTRAZIONE SI (ANCHE L ACCONTO) 730 o UNICO 2012 NO RESTITUZIONE PROROGA SI (ANCHE L ACCONTO) 730 o UNICO 2012 NO RESTITUZIONE CONTRATTI NUOVI REGISTRATI O PROROGHE DAL 7/4/2011 REGISTRAZIONE SI (ANCHE L ACCONTO) LACCONTO) SIRIA o MOD. 69 NON DOVUTE PROROGA SI (ANCHE L ACCONTO) SOLO MOD. 69 NON DOVUTE 97

98 DISCIPLINA TRANSITORIA 2011 CONTRATTI DA REGISTRARE TRA IL 7/4/2011 E IL 6/6/2011 / Proroghe Per le proroghe il cui termine di pagamento scade tra il 7 aprile 2011 e il 6 giugno 2011 l opzione può essere effettuata entro tale ultimo termine. 98

99 DISCIPLINA TRANSITORIA 2011 ROSOLUZIONI CON REGISTRO DA PAGARE TRA IL 7/4/2011 E IL 6/6/2011 / Risoluzionedel i lcontratto In caso di risoluzione del contratto di locazione in corso alla data del 7 aprile 2011 ovvero di risoluzione per la quale, alla predetta data, non è scaduto il termine per il pagamento dell imposta di registro dovuta per la risoluzione stessa, l opzione per l applicazione della cedolare secca si può esprimere anche entro il termine di versamento dell imposta di registro relativa alla risoluzione, i mediante il modello 69 e haeffettoperl applicazione li i della cedolare secca per il periodo d imposta

100 DISCIPLINA TRANSITORIA 2011 CONTRATTO PROROGA RISOLUZIONE TERMINE DI SCADENZA NATURALE (30 gg) SINTESI CONTRATTI, PROROGHE E RISOLUZIONI CON IMPOSTA DI REGISTRO DA PAGARE TRA IL 7/4/2011 E IL 6/6/2011/2011 TRA IL 7/4 E IL 6/6/2011 TRA IL 7/4 E IL 6/6/2011 TRA IL 7/4 E IL 6/6/2011 TERMINE PROROGATO OPZIONE ENTRO IL 6/6/2011 SIRIA O MOD. 69 ENTRO IL 6/6/2011 MOD. 69 ENTRO IL 6/6/2001 MOD

101 IL PAGAMENTO DELLA CEDOLARE La cedolare secca è versata entro il termine stabilito per il versamento dell imposta sul reddito delle persone fisiche ( ) Con provvedimento del Direttore dell Agenzia delle entrate del 7 aprile 2011 sono state stabilite le modalità di versamento in acconto della cedolare secca dovuta, nella misura dell 85% per l anno 2011 del l95% dl2012 dal e del versamento a saldo della cedolare, nonché ogni altra disposizione utile, anche dichiarativa. Con DPCM del , la misura dell acconto è stata ridotta: Per il 2011 al 68%maproduce effetti solo sulla seconda o unica rata; Per il 2012 al 92% ma produce effetti solo sulla seconda o unica rata. 101

102 IL PAGAMENTO DELLA CEDOLARE ACCONTO PERL ANNO 2011 (Provvedimento 7/4/2011) ACCONTO 2011 = 85% (ridotto al 68% e rideterminato sulla 2 o unica rata) sull IMPOSTA DOVUTA (dovuto solo se l imposta è superiore a 51,65) < a 257,52 = o > a 257,52 RATA UNICA DUE RATE di cui (30/11/2011) 40% 6/7 / o 5/8/11 / (+0,4%) 60% 30/11/2011 N.B.: valido anche per chi ha presentato 730/

103 IL PAGAMENTO DELLA CEDOLARE ACCONTO PERL ANNO 2012 ACCONTO 2012= 95% (ridotto al 92% con effetto sulla 2 o unica rata) sull IMPOSTA ANNO PRECEDETE (dovuto solo se l imposta è superiore a 51,65) < a 257,52 = o > a 257,52 RATA UNICA (30/11) DUE RATE sull imposta totale: 38% 18/6 o 18/7 (+0,4%) 54% 30/11 N.B. PER I 730 STESSE REGOLE IRPEF 103

104 IL PAGAMENTO DELLA CEDOLARE ACCONTO PER L ANNO 2011 (Provvedimento 7/4/2011) DEROGHE CONTRATTI CON DECORRENZA DALL 1/6/2011 DALL 1/11/2011 UNICA RATA (30/11/2011) NO ACCONTO 104

105 IL PAGAMENTO DELLA CEDOLARE ACCONTO METODO STORICO O PREVISIONALE Nessuna sanzione (30%) se il versamento dell acconto non si considera carente in quanto di importo almeno pari al 95 per cento della cedolare secca calcolata per l anno in cui si è prodotto il reddito. RATEAZIONE DELLA PRIMA RATA La prima rata dell acconto della cedolare secca può essere versata ratealmente e sugli importi rateizzati sono dovuti gli interessi, secondo le disposizioni previste per la rateazione dell imposta sul reddito delle persone fisiche. 105

106 IL PAGAMENTO DELLA CEDOLARE 7.3. Versamento a saldo Per il versamento a saldo della cedolare secca si applicano le disposizioni i i i in materia di versamento a saldo dell imposta sul reddito delle persone fisiche. 7.4 Modalità di versamento Il versamento della cedolare secca, in acconto e a saldo è eseguito con F24 e si applicano le regole sulla compensazione 106

107 VERSAMENTI 7 VERSAMENTI Lacedolared l secca dovuta è versata con l apposito codice tributo (1840 acconto 1 a rata ; 1841 acconto 2 a rata o unico acconto 1842 saldo ) ) separatamente dall IRPEF IRPEF, ma con le medesime modalità ed entro i medesimi termini. Liquidazione, accertamento, riscossione, rimborsi, sanzioni, interessi, contenzioso, compensazione stesse regole dell Irpef Nel caso in cui l anno di prima applicazione della cedolare secca sia anche il primo anno di possesso dell immobile immobile, NON è dovuto acconto considerato che il relativo reddito nel precedente periodo di imposta non è stato assoggettato a imposta. 107

108 VERSAMENTI ACCONTO 7VERSAMENTI L acconto dll della cedolare è unitario; i quindi, per verificare se l importo dell acconto dovuto debba essere versato in due rate o in unica rata, ovvero per verificare se l acconto lacconto non sia dovuto, occorre sommare gli importi della cedolare dovuta per ogni contratto di locazione per cui sia stata esercitata la relativa opzione nel periodo di riferimento. Nel caso in cui l anno di prima applicazione della cedolare secca sia anche il primo anno di possesso dell immobile, non è dovuto acconto considerato che il relativo reddito nel precedente periodo di imposta non è stato assoggettato a imposta (tale regola non vale per il 2011). 108

109 VERSAMENTI ACCONTO 7VERSAMENTI Nell ipotesi in cui si revochi l opzione per la cedolare secca e quindi il reddito dell immobile sia da assoggettare a cedolare secca solo per una parte del periodo di imposta, è comunque possibile, determinare l acconto dovuto per il periodo di imposta di uscita dal regime della cedolare secca, con metodo previsionale ii 109

110 VERSAMENTI ACCONTO Versamento degli acconti 2011 Per il 2011, i contribuenti che ricorrono all assistenza fiscale (730), non potendo avvalersi di tale assistenza anche per il pagamento degli acconti dll della cedolare, devono effettuare il versamento con il modello F24, entro i termini ordinari previsti per l acconto laccontoirpef (6/7 o 5/8 e/o 30/11). Se l 85% della cedolare dovuta per il 2011, calcolata sommando l importo limporto della cedolare secca dovuta dal contribuente per ciascuno di detti contratti, èinferiorea 257,52,, l acconto è versato in unica rata entro il 30/11/2011. Coerentemente, se l importo su cui calcolare l acconto, calcolato come sopra indicato, non supera 51,65 l acconto non è dovuto e la cedolare è versata tutta a saldo. 110

111 VERSAMENTI ACCONTO 2011 Esempio n. 11 Contratto 1/7/ /6/2014; opzione per la cedolare secca anche per la seconda annualità 1/7/ /6/2012. Acconto in due rate: 6/7/2011 = 40% x 85% = 34% dei canoni 1/1 30/6/ canoni 1/7/ 31/12/ 2011; 30/11/2011 = 60% x 85% = 51% dei canoni 1/1 30/6/ canoni 1/7/ /12/

112 VERSAMENTI ACCONTO 2011 Esempio n. 12 Contratto 1/7/ /6/2014; opzione per cedolare secca solo per la seconda annualità. Acconto in due rate: 6/7/2011 = 34% dei canoni 1/7 31/12/2011; 30/11/2011 = 51% dei canoni 1/7 31/12/2011. Esempio n. 13 Contratto 5/11/ /11/ Acconto: non dovuto, lacedolaresecca è versata direttamente a saldo nel

113 VERSAMENTI ACCONTO 2011 Esempio n. 14 Nell anno 2011 sono stipulati più contratti di locazione di breve durata: immobile A (contratto 1/4 30/4) e immobile B (contratto 1/4 31/10): acconto 85% in due rate (se l importocomplessivo dell accontoè pari o superiore a 257): 40% entro il 6/7 e 60% entro il 30/11; immobile A (contratto 10/8 9/9: acconto 85% entro il 30/11; immobile B (contratto 20/12/11 6/01/2012): nessun acconto. 113

114 VERSAMENTI ACCONTO IRPEF 2011 Con riguardo alprimo anno di applicazione del nuovo regime, visto l obbligo di versamento in acconto dell 85% della cedolare secca dovuta per il periodo di imposta 2011, l acconto IRPEF per il medesimo periodo di imposta 2011 si ritiene correttamente determinato se pari al 99% dell IRPEF dovuta sulla base della dichiarazione dei redditi relativa al periodo d imposta precedente, assumendo il relativo reddito senza considerare il reddito fondiario prodotto nel 2010 dagli immobili abitativi per i quali, nel 2011, il contribuente si avvale della cedolare secca per l intero periodo di imposta. 114

115 VERSAMENTI ACCONTO IRPEF 2011 Esempio n. 15 Acconto IRPEF in presenza di immobile assoggettato a cedolare secca per l intero periodo di imposta Situazione anno 2010: immobile a disposizione dal 1/1 al 31/12/2010. Contratto 1/1/ /12/2015;canone 2015; annuo ; rendita (comprensiva della rivalutazione del 5%); è esercitata l'opzione o per la cedolare e secca dal Acconto IRPEF per il 2011: il reddito fondiario su cui calcolare l'acconto potrà essere ridotto di un ammontare pari all'intera rendita catastale maggiorata di 1/3 assoggettata a tassazione nel periodo d'imposta 2010: euro /3 =

116 VERSAMENTI ACCONTO IRPEF 2011 Esempio n. 16 Acconto IRPEF in presenza di immobile assoggettato a cedolare secca solo per una parte del periodo di imposta Situazione anno 2010: dal 1/1 al 31/5/2010 immobile a disposizione; dal 1/6 al 31/12/2010 immobile locato con canone annuo Contratto 1/9/ /8/2015; canone annuo ; rendita dta (comprensiva della rivalutazione auta edel 5%). È esercitata l'opzione per la cedolare secca dal 1 settembre 2011 Acconto IRPEF per il 2011: il reddito fondiario su cui calcolare l'acconto potrà essere rideterminato NON considerando l immobile come produttivo di reddito fondiario limitatamente al periodo di possesso 1/9/ /12/

117 VERSAMENTI 730 ACCONTO IRPEF 2011 I soggetti che si avvalgono dell assistenza fiscale (730) possono effettuare un minore acconto mediante indicazione nel modello 730 dei minori importi a titolo di acconto che intendono effettuare. Coloro che hanno già presentato il modello 730, possono avvalersi della possibilità di riduzione del primo acconto, presentando al sostituto d imposta tempestivamente per consentire a questi di tenerne conto al momento dell effettuazione del conguaglio, una apposita comunicazione per indicare i minori importi a titolo di acconto che intendono effettuare. 117

118 CALCOLI DI CONVENIENZA ELEMENTI DA CONSIDERARE Quando le vigenti disposizioni fanno riferimento, per il riconoscimento della spettanza o per la determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo, anche di natura non tributaria, al possesso di requisiti reddituali, si tiene comunque conto anche del reddito assoggettato alla cedolare secca. Il predetto reddito rileva anche ai fini dell indicatore della situazione economica equivalente (I.S.E.E.) di cui al decreto legislativo 31 marzo 1998, n DETRAZIONI PER REDDITO DI LAVORO DIPENDENTE E PENSIONE DETRAZIONI PER FAMILIARI A CARICO ASSEGNI AL NUCLEO DETRAZIONI PER SPESE ADDETTI ALL ASSISTENZA PERSONALE 118

119 CALCOLI DI CONVENIENZA 5. EFFETTI DELLA CEDOLARE SULLA DETERMINAZIONE DEL REDDITO si tiene conto del reddito assoggettato a cedolare secca anche nel caso di detrazioni per le erogazioni liberali in favore di associazioni senza scopo di lucro di cui all art. 15, c. 1, lettera i), del TUIR, spettanti nel limite massimo del 2% del reddito complessivo. Deve essere ricondotto nel reddito complessivo l importo tassato con l'imposta sostitutiva, costituito dal canone stabilito contrattualmente ovvero, nel caso in cui il canone risulti inferiore alla rendita dell'immobile locato, dalla rendita rivalutata del 5% riferibile ibil ai giorni i di applicazione i dll della cedolare secca nel periodo d'imposta. 119

120 CALCOLI DI CONVENIENZA 5. EFFETTI DELLA CEDOLARE SULLA DETERMINAZIONE DEL REDDITO Il reddito fondiario assoggettato a cedolare secca deve quindi essere computato nel reddito complessivo del locatore per determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico, per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia, le altre detrazioni d'imposta previste dall'art. 13 del TUIR,ledetrazioni per canoni di locazioni i di cui all art. 16 del TUIR e, in generale, per stabilire la spettanza o la misura di benefici, fiscali e non, collegati al possesso di requisiti reddituali quali, in particolare, l'i I.S.E.E. E 120

121 CALCOLI DI CONVENIENZA ELEMENTI DA CONSIDERARE PRO Niente Irpef (calcolata applicando al canone ridotto del 15% o del 40,5% l aliquota Irpef marginale e le aliquote delle addizionali). CONTRO Benefici di qualsiasi natura (comprese le deduzioni e detrazioni Irpef) calcolate tenendo conto dell intero canone locazione. Niente imposta di registro (2%, 1,4% Calcolo dell ISEE comprensivo per i canoni convenzionati, sul dell intero canone (e non dell 85% o canone pattuito). del 59,5%) 5%) Sospensione degli aumenti Niente imposta di bollo (14,62 ogni contrattuali ed eventuale rimborso ai 100 righe). comproprietari che non hanno optato. 121

122 730/unico 2011 senza CEDLARE FABBRICATI irpef /unico 2011 con CEDOLARE FABBRICATI CEDOLARE LAVORO DIPENDENTE QUANDO SI APPLICA LA CEDOLARE: REDDITO COMPLESSIVO Per tutte le prestazioni ie ai fini i fiscali va considerato Imposta lorda IRPEF % di = CEDOLARE Detrazione lavoro Ai fini della determinazione si considera il reddito complessivo di Imposta netta Ritenute subite DIFFERENZA (rigo /3) Restituisce anche le maggiori detrazioni attribuite dal sostituto Add.li (Reg.le/Com.le)Dif. 80 d imposta TOTALE (compreso di cedolare) Conviene la cedolare per 152 ma 122

123 occorre anche tenere conto che la differenza : aumenta afavore del contribuente se si aggiunge il risparmio dovuto all imposta di registro (2% su euro = 100 x 50% = 50); diminuisce asfavore del contribuente considerando i mancati aumenti ISTAT del canone di locazione, e, tutti gli eventuali importi che il contribuente percepisce a titolo di assegno al nucleo (eventuale esenzione dal ticket sanitario, prestazioni sociali legate all ISEE) 123

124 730/unico 2011 senza CEDLARE FABBRICATI irpef /unico 2011 con CEDOLARE FABBRICATI CEDOLARE LAVORO DIPENDENTE QUANDO SI APPLICA LA CEDOLARE: REDDITO COMPLESSIVO Per tutte le prestazioni ie ai fini i fiscali va considerato Imposta lorda IRPEF % di = CEDOLARE Detrazione lavoro Detrazione figlio a carico Imposta netta Ritenute subite Ai fini della determinazione si considera il reddito complessivo di DIFFERENZA (rigo /3) Restituisce anche le maggiori detrazioni attribuite dal sostituto Add.li (Reg.le/Com.le)Dif. 80 d imposta TOTALE (compreso di cedolare) Conviene la cedolare per 146 oltre a 50 di imposta di registro Occorre però valutare anche i mancati aumenti e il diritto a prestazioni legate al reddito 124

125 730/unico 2011 senza CEDLARE FABBRICATI irpef /unico 2011 con CEDOLARE FABBRICATI CEDOLARE LAVORO DIPENDENTE QUANDO SI APPLICA LA CEDOLARE: REDDITO COMPLESSIVO Per tutte le prestazioni ie ai fini i fiscali va considerato Imposta lorda IRPEF % di = 950 CEDOLARE Detrazione lavoro Detrazione figlio a carico Imposta netta Ritenute subite Ai fini della determinazione si considera il reddito complessivo di DIFFERENZA (rigo /3) Restituisce anche le maggiori detrazioni attribuite dal sostituto Add.li (Reg.le/Com.le)Dif. 42 d imposta TOTALE (compreso 950 di cedolare) NON conviene la cedolare: 189 in più. L imposta di registro sarebbe di 35 (50% di 70) 125

126 730/unico 2011 senza CEDLARE FABBRICATI irpef /unico 2011 con CEDOLARE FABBRICATI CEDOLARE LAVORO DIPENDENTE QUANDO SI APPLICA LA CEDOLARE: REDDITO COMPLESSIVO Per tutte le prestazioni ie ai fini i fiscali va considerato Imposta lorda IRPEF % di = 950 CEDOLARE Detrazione lavoro Detrazione figlio a carico Imposta netta Ritenute subite Ai fini della determinazione si considera il reddito complessivo di DIFFERENZA (rigo /3) Restituisce anche le maggiori detrazioni attribuite dal sostituto Add.li (Reg.le/Com.le)Dif. 48 d imposta TOTALE (compreso 950 di cedolare) Conviene la cedolare per 144 oltre a 35 di imposta di registro Occorre però valutare anche i mancati aumenti e il diritto a prestazioni legate al reddito 126

127 730/unico 2011 senza CEDLARE FABBRICATI irpef /unico 2011 con CEDOLARE FABBRICATI CEDOLARE LAVORO DIPENDENTE QUANDO SI APPLICA LA CEDOLARE: REDDITO COMPLESSIVO Per tutte le prestazioni ie ai fini i fiscali va considerato Imposta lorda IRPEF % di = CEDOLARE Detrazione lavoro Detrazione figlio a carico Imposta netta Ritenute subite Ai fini della determinazione si considera il reddito complessivo di DIFFERENZA (rigo /3) Restituisce anche le maggiori detrazioni attribuite dal sostituto Add.li (Reg.le/Com.le)Dif. 69 d imposta TOTALE (compreso di cedolare) Conviene la cedolare per 603 oltre a 50 di imposta di registro Occorre però valutare anche i mancati aumenti e il diritto a prestazioni legate al reddito 127

128 CALCOLI DI CONVENIENZA LATASSAZIONE A CEDOLARE SECCA E VANTAGGIOSA PER REDDITI MEDIO ALTI E PER CONTRATTI DI LOCAZIONE A REGIME LIBERO 128