CEDOLARE AFFITTI 2013

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1 Antonella Donati CEDOLARE AFFITTI 2013 CALCOLO DELLA CONVENIENZA SCADENZE MODALITÀ PER L OPZIONE ACCONTO A RATE RISPOSTE A QUESITI NORMATIVA Aggiornato con i chiarimenti della Circolare 47/E del 20 dicembre 2012

2 Antonella Donati CEDOLARE AFFITTI 2013 CALCOLO DELLA CONVENIENZA SCADENZE MODALITÀ PER L OPZIONE ACCONTO A RATE RISPOSTE A QUESITI NORMATIVA Aggiornato con i chiarimenti della Circolare 47/E del 20 dicembre 2012

3 Sintesi Cedolare sempre più conveniente per chi ha redditi da locazione. Con l aumento, a partire dal 2013, della quota di canone da dichiarare ai fini Irpef, infatti, l opzione per la tassa piatta si qualifica di fatto come vincente per chiunque abbia anche altri redditi sottoposti ad Irpef. Con le ultime indicazioni dell Agenzia delle entrate del dicembre 2012 è stato anche definitivamente chiarito il quadro in merito alla possibilità di effettuare l opzione in maniera tardiva. Nel testo la panoramica delle ultime novità e di tutti gli adempimenti necessari. Antonella Donati è giornalista professionista, ha al suo attivo diversi anni di giornalismo parlamentare con particolare attenzione all approvazione delle misure di carattere finanziario e alle manovre di bilancio. In questo ambito si occupa espressamente di tematiche fiscali, contributive e previdenziali. È autrice di numerosi volumi, articoli e saggi in materia. Copyright 2013 by Fisco e Tasse 2

4 Indice Sintesi...» 2 Premessa...» 7 1. La nuova convenienza della cedolare...» 8 1. Le voci da considerare...» 8 2. Quanto pesa l Irpef sul canone di locazione...» 9 3. I contratti a canone concordato...» 9 4. Gli immobili vincolati...» Quando la cedolare non è vantaggiosa...» Una sola tassa e niente più burocrazia...» Un opzione molto flessibile...» Reddito comunque da considerare per i benefici fiscali e assistenziali...» Addio alla tassa di registro...» Il blocco degli aumenti contrattuali...» Cedolare valida per tutta la durata del contratto senza necessità di conferme annuali...» Ammesso il cambio di regime se la cedolare non è più conveniente...» Le scadenze da rispettare per i contratti già stipulati...» Ravvedimento operoso in caso di mancato rispetto dei termini per la registrazione del contratto...» Niente possibilità di opzione tardiva per chi ha già pagato l imposta di registro...» In caso di proroga o di risoluzione del contratto...» Quando non c è un termine per la registrazione opzione in dichiarazione...» I contratti interessati...» Solo immobili per uso abitativo e pertinenze locate con l abitazione...» Niente cedolare per i contratti uso foresteria...» Esclusi dalla cedolare i contratti sottoscritti nell ambito di attività d impresa...» 19 3

5 Indice 4. Niente cedolare per l uso promiscuo...» Niente cedolare per gli immobili di proprietà condominiale...» Escluse anche le sublocazioni e gli immobili all estero...» Le regole per le pertinenze...» I calcoli in caso di immobile locato per una sola parte dell anno...» Per più contratti su un unico immobile obbligatorio applicare lo stesso regime fiscale...» Aliquote differenziate...» Tassazione ridotta per i canoni agevolati...» Al 19% anche la cedolare sui contratti per studenti fuori sede...» Termini e modalità per l opzione...» Quando si può usare il modello semplificato...» Solo in caso di nuova registrazione...» Solo immobili già censiti...» Un modello per ogni immobile...» Non più di tre comproprietari...» L esercizio dell opzione per i proprietari che non risultano come locatorie...» Nessuna necessità di allegare il contratto...» La presentazione per via telematica...» Il Modello 69 per le situazioni complesse...» Un unico modello per più immobili...» Comproprietari e opzioni diverse...» In caso di proroga, cessione o risoluzione del contratto...» In caso di trasferimento di proprietà dell immobile locato...» Gli obblighi del locatore che non ha esercitato l opzione...» La revoca dell opzione in carta semplice...» Le regole per l acconto...» Due rate alle ordinarie scadenze di pagamento dell Irpef...» Possibile anche la compensazione...» In caso di sfratto...» Le sanzioni per chi non si mette in regola...» La legge sulle locazioni e le tipologie contrattuali...» Le formule previste dalla legge...» L imposta di registro e il bollo sul testo del contratto...» Canone e oneri accessori...» Le voci di spesa escluse dalla tassazione...» Il rinnovo obbligatorio...» 34 4

6 Indice 6. Se l inquilino vuol lasciare prima...» La disdetta alla seconda scadenza...» Prelazione in caso di vendita dell alloggio...» Sfratto possibile solo con il contratto registrato...» Il trattamento fiscale...» I contratti a canone libero e per uso transitorio...» Tutte le clausole contrattabili tranne la durata...» L aumento annuale del canone...» I contratti transitori e la documentazione obbligatoria...» Il testo di un accordo-tipo per i contratti transitori (legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 2, comma 3)...» Il testo ministeriale del contratto...» I contratti a canone concordato...» Gli accordi territoriali...» L aumento annuale...» Disdetta anticipata dopo soli tre anni...» L uso dell appartamento e il divieto di sublocazione...» Il testo di un accordo-tipo...» Le clausole del contratto ministeriale (legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 2, comma 3)...» I contratti per gli studenti fuori sede...» La durata del contratto...» Gli intestatari del contratto...» Le spese per le utenze nel canone ma fuori dal reddito da dichiarare ai fini fiscali...» Un accordo territoriale per studenti universitari...» Il testo del contratto-tipo per studenti universitari...» Domande & risposte...» 60 Appendice normativa...» Decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale (G.U. n. 67 del 23 marzo 2011)...» Testo unico delle disposizioni concernenti l imposta di registro n. 131/ » Decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471 Riforma delle sanzioni tributarie non penali in materia di imposte dirette, di imposta sul valore aggiunto e di riscossione dei tributi, a norma dell articolo 3, comma 133, lettera q), della l. 23 dicembre 1996, n » Legge 9 dicembre 1998, n. 431 Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo...» 76 5

7 Indice 5. Decreto Ministero delle infrastrutture e dei trasporti e Ministero delle finanze 30 dicembre 2002 Criteri generali per la realizzazione degli Accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione agevolati ai sensi dell articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, nonché dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari ai sensi dell articolo 5, commi 1, 2 e 3, della stessa legge...» Circolare Agenzia delle entrate, 20 dicembre 2012, n. 47/E Questioni interpretative in merito all applicazione dell articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, (c.d. cedolare secca ) e dell articolo 2 del decreto legge 2 marzo 2012, n. 16, convertito, con modificazioni, nella legge 26 aprile 2012, n. 44 (c.d. remissione in bonis )...» Circolare Agenzia delle entrate, 20 dicembre 2012, n. 47/E Questioni interpretative in merito all applicazione dell articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, (c.d. cedolare secca ) e dell articolo 2 del decreto legge 2 marzo 2012, n. 16, convertito, con modificazioni, nella legge 26 aprile 2012, n. 44 (c.d. remissione in bonis )...» Circolare Agenzia delle entrate, 4 giugno 2012, n. 20/E Cedolare secca sugli affitti Risposte a quesiti...» Risoluzione 14 maggio 2012, n. 49/E, prot. n. 2012/71265 Istituzione dei codici tributo per il versamento, tramite modello F24 ed F24EP, dell imposta sostitutiva dell imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all abitazione a seguito di assistenza fiscale articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n » Circolare Agenzia delle entrate 1 giugno 2011, n. 26 Cedolare secca sugli affitti Articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 (Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale) Primi chiarimenti...» Provvedimento dell Agenzia delle entrate del 7 aprile 2011, prot. n. 2011/55394 Modalità di esercizio dell opzione per l applicazione del regime della cedolare secca, modalità di versamento dell imposta e altre disposizioni di attuazione dell articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23. Approvazione dei modelli per la registrazione dei contratti di locazione e per l esercizio dell opzione...» 136 6

8 Premessa Non solo carico fiscale. Anche la tipologia contrattuale è una delle variabili da considerare in vista dell opzione per la cedolare. Per chi si trova ad affrontare per la prima volta la registrazione di un contratto di locazione è determinante effettuare la scelta con cura considerando non solo l aspetto della tassazione ma anche quello relativo ai rapporti con l inquilino e i termini e le modalità di durata della locazione. Questo e-book affronta, dunque, il tema della cedolare anche da questo punto di vista offrendo una panoramica delle diverse tipologie contrattuali previste dalla legge, con l obbiettivo di facilitare l individuazione del contratto più conveniente alla luce delle proprie esigenze, presenti e future. Per quel che riguarda, invece, i contratti già in essere, viene dettagliata la procedura da seguire per effettuare l opzione anche in presenza di più proprietari con esigenze diverse, o di diverse tipologie di immobili e di contratti. Una pratica guida accompagna passo passo nella compilazione dei modelli necessari. 7

9 1. La nuova convenienza della cedolare Cedolare secca come via obbligata per chi non ha solo redditi da locazione. Con il taglio delle deduzioni sul canone da dichiarare, la tassa fissa è l unica arma a disposizione dei contribuenti per ridurre la quota di reddito altrimenti destinata ad andare al Fisco Una stangata sui titolari di redditi da locazione. Tra Imu e aumento della percentuale di canone da dichiarare per chi sceglie la tassazione Irpef sulle case affittate si è abbattuta la scure del Fisco tanto che le tasse sugli immobili sono diventate una delle prime fonti di finanziamento delle casse dello Stato con oltre 44 miliardi di euro di gettito, il 36,8% in più rispetto all anno precedente. Per evitare di lasciare quote sempre più alte del proprio reddito allo Stato la cedolare secca si rivela un arma vincente. Partita in realtà un pò in sordina, anche per la mancanza di indicazioni chiare in sede di prima applicazione dovuta ai ritardi dell Agenzia delle entrate che ha emanato le circolari applicative solo a ridosso delle scadenze per l opzione, ora il quadro è completo e tutti gli aspetti sono stati chiariti. 1. Le voci da considerare Per valutare la convenienza reale della cedolare, che si applica sul 100% del canone incassato, l elenco delle variabili in campo è il seguente: - tipologia contrattuale; - aliquota marginale; - presenza o meno di altri redditi; - diritto a detrazioni d imposta; - aliquote delle addizionali regionali e comunali. La tipologia contrattuale è al primo posto, dal momento che caratteristica della cedolare è l applicazione dell aliquota sull intero importo dell affitto, ossia sul 100% del canone incassato. Nei contratti liberi, ossia quelli per i quali il canone è determinato contrattualmente tra le parti, ai fini Irpef, il canone da dichiarare sconta la sola deduzione forfettaria del 5%. Nel caso dei contratti a canone concordato, invece, a questa deduzione se ne aggiunge un altra 8

10 1. La nuova convenienza della cedolare pari al 30%, così che complessivamente il canone da dichiarare è parai al 65,5%. Considerando la diversa base imponibile è possibile, quindi, calcolare qual è l aliquota marginale reale che pesa sul canone da locazione quando non viene effettuata l opzione per la cedolare. Nella tabella che segue, l aliquota è così determinata senza considerare il valore delle addizionali. Il peso delle addizionali, infatti, va verificato caso per caso, perché è molto variegata la situazione a livello regionale e ci sono anche regioni che prevedono l esenzione dall addizionale per fasce di reddito. Senza tener conto di queste voci il conteggio è solo indicativo ma comunque significativo. 2. Quanto pesa l Irpef sul canone di locazione La nuova convenienza della cedolare balza agli occhi confrontando il carico Irpef sul canone di locazione rispetto alla tassa piatta. CONTRATTI A CANONE LIBERO, TRANSITORI E STAGIONALI Canone lordo 100 euro annui importo soggetto a tassazione 95% Reddito complessivo Aliquota Imposta sul canone Cedolare fino a % 21,85% 21% % 25,65% % 36,10% % 38,95% oltre % 40,85% È chiaro che non c è alcun dubbio sulla convenienza anche considerando solo l aliquota Irpef, ossia al netto delle addizionali comunali e regionali la cui somma supera generalmente il 2% e senza tener conto del peso della tassa di registro. Questa, solo per la quota a carico del proprietario, è all 1% e quindi complessivamente all aliquota Irpef va aggiunta una media di tre punti, cosa che porta le imposte sul canone, già per il primo scaglione di reddito, a superare il 24%. 3. I contratti a canone concordato Anche nel caso dei contratti a canone concordato, per i quali è prevista la riduzione del 30% dell importo da dichiarare, alla luce dei nuovi aumenti, la cedolare si dimostra l opzione più conveniente considerando soprattutto che su questi contratti l aliquota è ridotta di due punti e quindi pesa solo per il 19%. 9

11 1. La nuova convenienza della cedolare CONTRATTI A CANONE CONCORDATO E PER STUDENTI UNIVERSITARI Canone lordo 100 euro annui importo soggetto a tassazione 66,50 euro Reddito complessivo Aliquota Imposta sul canone Cedolare fino a % 15,07% 19,00% % 17,96% % 25,27% % 27,27% oltre % 28,60% Senza considerare il peso delle addizionali e della tassa di registro, che in caso di contratti a canone concordato solo per la quota a carico del locatore è pari allo 0,70%, la convenienza potrebbe scattare solo dal terzo scaglione di reddito. Ma sommando le addizionali e, appunto, la tassa di registro, già dal secondo scaglione emerge il vantaggio della tassa piatta. 4. Gli immobili vincolati Si sposta invece verso i redditi più elevati l asticella della convenienza della cedolare per i proprietari di immobili vincolati dalle Belle Arti. In questo caso, infatti, la quota di affitto da non dichiarare è pari al 35%. Un trattamento di favore rispetto alla locazione di immobili che non presentano vincoli anche se è aumentato, anche in questo caso, il peso del Fisco sul canone di locazione dato che non è più ammessa la tassazione in base alla sola tariffa d estimo come avveniva fino al Considerando la quota di locazione da dichiarare la tabella della convenienza per le locazioni a canone libero è la seguente CONTRATTI A CANONE LIBERO, TRANSITORI E STAGIONALI Canvone lordo 100 euro annui importo soggetto a tassazione 65% Reddito Aliquota Imposta sul canone Cedolare fino a % 14,96% 21% % 17,55% % 24,70% % 26,65% oltre % 27,95% 10

12 1. La nuova convenienza della cedolare La convenienza in questo caso, anche considerando le addizionali e l imposta di registro, scatta solo dal terzo scaglione di reddito. Solo dal quinto scaglione, invece, nel caso di locazione a canone concordato. CONTRATTI A CANONE CONCORDATO E PER STUDENTI UNIVERSITARI Canone lordo 100 euro annui importo soggetto a tassazione 45,5% Reddito Aliquota Imposta sul canone Cedolare fino a % 10,47% 19% % 12,29% % 17,29% % 18,66% oltre % 19,57% 5. Quando la cedolare non è vantaggiosa Il conteggio presentato è, come detto, del tutto indicativo. Per poter esercitare l opzione con cognizione di causa, infatti, è necessario tener conto della situazione reale relativamente alle imposte pagate. Ci sono, infatti, situazioni nelle quali si può avere una convenienza fiscale maggiore a scegliere il regime dell aliquota marginale per i nuovi contratti, quindi denunciando il reddito da locazione ai fini Irpef. Questo accade in due casi specifici: - situazioni di incapienza (senza reddito da locazione) e spese significative per le quali si ha diritto a detrazioni d imposta; - presenza di soli redditi assimilati a quelli di lavoro dipendente per i quali la detrazione d imposta non è rapportata al periodo di lavoro e c è margine per utilizzare la detrazione stessa. Nel primo caso, infatti, cumulando i redditi con quello da locazione è possibile utilizzate le detrazioni per ridurre l importo dell Irpef dovuto sul canone di locazione. Se invece si optasse semplicemente per la cedolare si avrebbe l obbligo di pagare l imposta sul canone senza poter usufruire delle detrazioni per le spese sostenute. Stesso discorso per il secondo caso: le detrazioni per i redditi assimilati, infatti variano in funzione del reddito e sono pari a x ( reddito complessivo/50.200). La convenienza a dichiarare il canone di locazione ai fini Irpef può aversi, dunque, anche in questo caso, considerando che per i primi euro di reddito non sono dovute imposte in virtù della detrazione. Per sciogliere qualunque dubbio si deve, quindi, raffrontare la cifra dovuta a fronte della cedolare con quella da versare tenendo invece conto del reddito complessivo e delle detrazioni d imposta applicabili. 11

13 2. Una sola tassa e niente più burocrazia Meno obblighi burocratici e imposte nettamente più basse. Ma la cedolare punta anche sulla carta della massima flessibilità, con una scelta che può essere revocata quando non è più conveniente L opzione per la cedolare secca ha un impatto fiscale ma non solo, dato che la tassazione separata si accompagna anche ad una notevole semplificazione nella gestione burocratica del contratto. Scegliendo la cedolare, infatti, non ci sono più obblighi annuali di versamento delle imposte di registro, con un risparmio non solo economico ma anche di tempo. 1. Un opzione molto flessibile Le norme di legge sono inoltre molto elastiche da tutti i punti di vista. è così possibile esercitare l opzione per ogni singolo immobile posseduto, e da parte di ciascun interessato in caso di comproprietà, senza alcun vincolo da questo punto di vista. A seconda della tipologia contrattuale e della situazione personale, infatti, ci possono anche essere convenienze diverse. Può essere, ad esempio, vantaggioso per tutti i proprietari applicare la cedolare nel caso di un contratto di locazione in regime di libero mercato, mentre potrebbe essere fiscalmente più conveniente mantenere la dichiarazione in sede Irpef per un altro immobile, con gli stessi proprietari, continuando ad approfittare del taglio del canone da dichiarare, nel caso in cui si trattasse di una locazione per studenti. Allo stesso modo in presenza di due proprietari con redditi sensibilmente diversi, l opzione per la cedolare potrebbe essere conveniente solo per uno dei due. Ebbene in tutti questi casi sono possibili opzioni separate, e la scelta di un proprietario non vincola quella degli altri. 2. Reddito comunque da considerare per i benefici fiscali e assistenziali In ogni caso l opzione per la cedolare non consente di escludere il reddito sottoposto a questa forma di tassazione dal reddito complessivo da verificare ai fini della presenza dei requisiti per essere familiari a carico, o per godere di determinate prestazioni assistenziali. Il comma 7 12

14 2. Una sola tassa e niente più burocrazia dell articolo 3 del decreto sul federalismo lo chiarisce espressamente, stabilendo che quando le disposizioni di legge fanno riferimento, per il godimento di varie tipologie di benefici, al possesso di requisiti reddituali, si tiene comunque conto anche del reddito assoggettato a cedolare secca. Inoltre lo stesso comma stabilisce che il reddito sottoposto a cedolare è rilevante, per cui va considerato nel reddito complessivo anche ai fini dell Isee, ossia dell indicatore della situazione economica equivalente, documento necessario per accedere a benefici sui servizi locali (asili nido, trasporti), sulle utenze (bonus gas ed elettricità), sulle spese per l istruzione (riduzione delle tasse universitarie) e su quelle per la salute (esenzione dal pagamento del ticket per reddito). 3. Addio alla tassa di registro Per chi esercita l opzione la tassazione in cifra fissa sostituisce: - imposta sul reddito; - addizionale comunale; - addizionale regionale; - imposta di registrazione del nuovo contratto; - imposta di registro annuale; - imposta sulla risoluzione del contratto. L opzione per la cedolare cancella anche l imposta di bollo sul contratto di locazione. Si tratta di un imposta indiretta che viene pagata al momento della registrazione del contratto, che è però dovuta dall inquilino ai sensi di legge. La somma da versare è determinata moltiplicando l importo di 14,62 euro per il numero dei fogli di cui si compone il contratto (art. 2 della Tariffa dell imposta di bollo annessa al d.p.r. 26 ottobre 1972, n. 642). 4. Il blocco degli aumenti contrattuali Imposte bloccate dalla cedolare ma anche blocco degli aumenti contrattuali per l inquilino. Perchè l opzione per la cedolare sia valida, infatti, il comma 11 dell articolo 3 del decreto sul federalismo impone di comunicare preventivamente al conduttore, con lettera raccomandata, la rinuncia all aggiornamento annuale del canone. Questa ha validità per il periodo corrispondente alla durata dell opzione. Una rinuncia che opera a prescindere da qualunque clausola inserita nel contratto, sia nel caso di aumento automatico dello 0,75% dell indice Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, come previsto per i contratti a canone concordato, sia per qualunque altra tipologia di aumento prevista nel contratto a qualsiasi titolo. La raccomandata deve essere inviata obbligatoriamente con ricevuta di ritorno. La ricevuta della copia dell invio della raccomandata dovrà essere esibita di fronte al Caf ai fini della 13

15 2. Una sola tassa e niente più burocrazia verifica delle regolarità della dichiarazione dei redditi nel perioro d imposta per il quale viene effettuata l opzione e conservata per eventuali controlli dell Agenzia delle entrate. In caso di più proprietari la raccomandata dovrà essere inviata singolarmente da ciascuno se tutti effettuano l opzione. Viceversa se uno solo effettua l opzione il blocco degli aumenti contrattuali ha valore anche per il proprietario che dovesse decidere di continuare ad assoggettare ad Irpef la quota del canone di sua spettanza. 5. Cedolare valida per tutta la durata del contratto senza necessità di conferme annuali L opzione per la cedolare secca vincola il locatore all applicazione del regime prescelto per l intero periodo di durata del contratto nel caso di nuova registrazione, ovvero per il residuo periodo di durata del contratto nel caso di opzione esercitata nelle annualità successive alla prima. Per l esercizio dell opzione basta un solo atto, la presentazione del modello ad hoc, che consente sia di registrare il nuovo contratto e dichiarare la scelta della cedolare, sia di optare per la cedolare per quelli in corso. La scelta una volta effettuata, quindi, non deve essere confermata ogni anno, ma al contrario se si vuol cambiare idea è possibile farlo in una qualunque delle scadenze annuali successive, tornando, in questo caso a pagare il bollo annuale. 6. Ammesso il cambio di regime se la cedolare non è più conveniente L opzione per la cedolare, quindi, non è per sempre : nel caso in cui dovessero cambiare le situazioni reddituali del contribuente e si dovesse perdere la convenienza alla tassazione separata è possibile tornare al regime ordinario, pagando l imposta di registro alla sua naturale scadenza annuale. La revoca, infatti, dovrà essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell imposta relativa all annualità di riferimento, e comporta il ritorno all obbligo del versamento della somma stessa. Resta salva, comunque, la facoltà di esercitare l opzione nelle annualità successive, senza alcun limite. Allo stesso modo il mancato esercizio dell opzione nella prima annualità del contratto non preclude la possibilità di esercitare l opzione per le annualità successive. Anche in questo caso si dovrà presentare il modello per l opzione entro il termine di scadenza per il versamento dell imposta di registro. 7. Le scadenze da rispettare per i contratti già stipulati Per evitare di pagare l imposta di registro, l opzione deve essere espressa al momento della registrazione del contratto di locazione, registrazione che deve essere fatta per legge entro 30 giorni dalla sua stipula. 14

16 2. Una sola tassa e niente più burocrazia Per i contratti già in corso è possibile l esercizio dell opzione per le annualità successive esclusivamente prima del pagamento dell imposta annuale di registro. Per effettuare l opzione in questo caso è necessario: - presentare il modello 69 entro il termine previsto per il versamento dell imposta di registro; - inviare la raccomandata all inquilino. 8. Ravvedimento operoso in caso di mancato rispetto dei termini per la registrazione del contratto Per chi effettua in ritardo gli adempimenti in merito alla registrazione del contratto e all opzione per la cedolare secca c è la possibilità di mettersi in regola utilizzando il ravvedimento operoso, in caso di tardiva registrazione del contratto, o la remissione in bonis in caso di tardiva presentazione del modello 69, ma, in questo secondo caso, solo se non è già stata pagata l imposta di registro per l annualità successiva. Per quel che riguarda la tardiva registrazione di un nuovo contratto, già con la circolare 26/2011 l Agenzia delle entrate aveva riconosciuto la possibilità di sanare la situazione ricorrendo al ravvedimento operoso. Per essere in regola in questa situazione, però, poiché la cedolare sostituisce l imposta di registro per tutto il periodo di durata dell opzione, per mettersi in regola è dovuto il pagamento delle sanzioni commisurate all imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito per l intera durata del contratto, ancorché il pagamento di detta imposta, per effetto dell opzione, sia sostituito dal pagamento della cedolare secca. 9. Niente possibilità di opzione tardiva per chi ha già pagato l imposta di registro Diverso, invece, il caso di tardiva presentazione del modello 69 per comunicare l opzione per la cedolare per le annualità successive, quando non si è comunque pagata l imposta di registro. In questa situazione, infatti, come illustrato con la circolare 47/2012, è prevista la possibilità di utilizzare lo strumento della remissione in bonis. Questa introdotta dall art. 2 del d.l. 16/2012 Disposizioni urgenti in materia di semplificazioni tributarie, di efficientamento e potenziamento delle procedure di accertamento consente di usufruire di benefici di natura fiscale o accedere a regimi fiscali opzionali subordinati all obbligo di preventiva comunicazione o di altri adempimenti formali, anche nel caso in cui l adempimento stesso non è stato eseguito nei termini, pagando una sanzione in cifra fissa. Il mancato adempimento, però, non deve essere già stato contestato e non devono essere già state avviate altre attività di accertamento. In questi casi devono comunque essere rispettate tre condizioni: - avere i requisiti sostanziali richiesti dalle norme di riferimento; 15

17 2. Una sola tassa e niente più burocrazia - effettuare la comunicazione o l adempimento richiesto entro il termine di presentazione della prima dichiarazione utile; - versare contestualmente l importo di 258 euro, ossia la sanzione minima stabilita dall articolo 11, comma 1, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471 relativa all omissione di comunicazioni. In riferimento all opzione per la cedolare, la remissione in bonis, come detto è consentita solo in caso di mancata presentazione del modello 69 nei termini, ossia entro la data prevista per il pagamento annuale dell imposta di registro, a patto che quest ultima non sia già stata versata. Non si deve trattare, cioè, di una semplice questione di opportunità contribuente che scopre solo dopo il pagamento la convenienza della cedolare ma di un effettiva dimenticanza. Questo perché già con la circolare n. 38/2012 l Agenzia aveva escluso che il beneficio potesse essere fruito o il regime applicato nelle ipotesi in cui il tardivo assolvimento dell obbligo formale rappresentasse solo un mero ripensamento, ovvero una scelta a posteriori basata su ragioni di opportunità. Il ricorso alla remissione in bonis non è consentito, invece in caso di omessa comunicazione all inquilino o raccomandata inviata in ritardo in quanto l istituto consente esclusivamente di sanare le mancate comunicazioni da effettuarsi nei confronti dell amministrazione finanziaria. 10. In caso di proroga o di risoluzione del contratto L opzione per il regime della cedolare secca è esercitata nel termine per il versamento dell imposta di registro, ossia al momento della sua naturale scadenza annuale anche in caso di proroga del contratto. Con proroga del contratto va intesa la prosecuzione oltre la scadenza di legge, vale a dire dal nono anno in poi per i contratti con durata 4+4, o dal sesto anno in poi per i contratti con durata 3+2. In questi casi, all inizio del nuovo periodo contrattuale, è necessario presentare il Modello 69 per la registrazione e l opzione, entro il termine previsto per il pagamento dell imposta di registro. Esercizio dell opzione nei termini di ordinario pagamento dell imposta di registro anche in caso di risoluzione, ossia di disdetta anticipata, del contratto di locazione in corso alla data del 7 aprile 2011, oppure di risoluzione per la quale alla stessa data non era ancora scaduto il termine per il pagamento dell imposta di registro dovuta per la risoluzione stessa. L opzione espressa in sede di risoluzione del contratto consente la non applicazione dell imposta di registro e dell imposta di bollo, ove dovuta, sulla risoluzione stessa e vincola il locatore al versamento d acconto, ove dovuto, della cedolare secca relativa al periodo d imposta

18 2. Una sola tassa e niente più burocrazia 11. Quando non c è un termine per la registrazione opzione in dichiarazione Per i contratti per i quali non sussiste l obbligo di registrazione in termine fisso, o per quelli da registrare solo in caso d uso ci sono, infine, due possibilità. Si tratta, ad esempio, dei contratti di locazione per uso stagionale o comunque di tutti i contratti con durata inferiore ai 30 giorni per i quali la registrazione non è un obbligo di legge. In questo caso il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d imposta nel quale è prodotto il reddito. Così, ad esempio, se si è affittata una casa per le vacanze per tre mesi con tre inquilini diversi, la cedolare andrà applicata sul reddito dell intero periodo complessivamente considerato. Per esercitare l opzione in sede di dichiarazione dei redditi da quest anno sui modelli fiscali è prevista un apposita casella denominata Contratti non sup. 30 gg. è anche possibile esercitare l opzione in sede di registrazione in caso d uso (ossia se la registrazione è necessaria ai fini giudiziari o per far valere altri diritti), ovvero in caso di registrazione volontaria del contratto. Quest ultima ipotesi riguarda in particolare tutti gli atti per i quali si ha interesse a fornire certezza dell esistenza del contratto di locazione e della sua data. Esclusi i casi di registrazione, l appuntamento con l opzione è differito alla dichiarazione dei redditi da presentare il prossimo anno. 17

19 3. I contratti interessati Solo contratti per uso abitativo e solo contraenti persone fisiche. L opzione per la cedolare non prescinde da questi paletti E proprio perché la funzione della cedolare è principalmente quella di recuperare nuovo gettito, la possibilità di scegliere la tassazione con aliquota fissa è limitata, per legge, ai soli contratti di locazione stipulati da persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio di usufrutto) sugli immobili ad uso abitativo. è necessario, inoltre, che la locazione non riguardi l esercizio di attività di impresa o di arti e professioni, ma esclusivamente l uso abitativo. In ogni caso non possono aderire al nuovo regime le società e gli enti non commerciali. 1. Solo immobili per uso abitativo e pertinenze locate con l abitazione Per quel che riguarda le caratteristiche degli immobili, dunque, la possibilità di esercitare l opzione per la tassazione ad aliquota fissa è riservata alle sole unità immobiliari accatastate nelle categorie da A/1 a A/9 e nella categoria A/11. è esclusa, invece, l opzione per la cedolare nel caso di appartamenti accatastati nella categoria A/10, vale a dire quella riservata agli immobili destinati ad uso ufficio o studio privato, qualunque sia poi la reale destinazione dell immobile. In questo caso si prescinde anche dal soggetto titolare del contratto: la locazione di A/10 è sempre esclusa dall applicazione della cedolare. Opzione negata anche per la locazione delle sole pertinenze, box o garage, in quanto immobili ad uso commerciale, in tutti i casi in cui si ha a che fare con un contratto separato rispetto a quello ad uso abitativo. La cedolare secca, invece, è ammessa se si tratta di pertinenze date in locazione insieme all abitazione, quindi nell ambito dello stesso contratto. 2. Niente cedolare per i contratti uso foresteria Posto che il locatore deve essere una persona fisica e il reddito non riguardare l attività 18

20 3. I contratti interessati d impresa, non rientratno nell applicazione della cedolare i contratti uso foresteria, ossia quei contratti ad uso abitativo che vedono però come controparte del locatore una società di capitali. Anche se questa prende in locazione un appartamento al fine di destinarlo ad abitazione dei propri dipendenti, questa tipologia di contratto non rientra nella disciplina delle locazioni ad uso abitativo, anche se a questo scopo è finalizzata la locazione, ma è regolata solo dal codice civile (art e seguenti). Di conseguenza sono liberamente contrattabili tra le parti non solo il canone ma anche la durata della locazione, l aggiornamento del canone, il rinnovo del contratto e qualunque altro tipo di clausola, senza limitazione alcuna. Se la finalità del contratto è quella di fornire uno stabile alloggio ai dipendenti che si trasferiscono per motivi di lavoro, la società ha il diritto di portare in deduzione dal reddito il canone di locazione corrisposto al proprietario per il periodo d imposta in cui si verifica il trasferimento di residenza del dipendente e per i due anni successivi. Con i contratti di questo tipo, quindi, si ottiene già la finalità di sottoporre a tassazione il reddito da locazione, poiché esiste un conflitto di interessi tra la società e il proprietario dell immobile, e quindi l uso foresteria è escluso dall applicazione della cedolare in quanto non si tratta di una tipologia di contratto a rischio di evasione. Inoltre, come ha precisato l Agenzia delle entrate con la circolare del 1 giugno 2011, n. 26, in questa tipologia contrattuale, il conduttore agisce nell esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo e questo impedisce l accesso al regime indipendentemente dal successivo utilizzo dell immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti del conduttore. Ammessa invece la cedolare nel caso di contratti conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purché risulti dal contratto di locazione la destinazione degli immobili ad uso abitativo. 3. Esclusi dalla cedolare i contratti sottoscritti nell ambito di attività d impresa A definire l ambito esatto dell applicazione della cedolare secca ai soli contratti per uso abitativo, peraltro, è il comma 6 dell articolo 3. Nella prima parte, infatti, è specificatamente indicato che le nome che riconoscono la possibilità di optare per la cedolare non si applicano alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell esercizio di una attività d impresa o di arti e professioni. Solo contratti tra privati e per uso privato, dunque, senza alcuna possibilità di ulteriori interpretazioni della legge. 4. Niente cedolare per l uso promiscuo Per questo stesso motivo, tenuto conto che la norma esclude l applicazione della cedolare in caso di locazioni effettuate nell esercizio di un attività di impresa o di arti e professioni, sono esclusi dall applicazione della norma i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi ma locati per uso promiscuo. Ai fini della possibilità di opzione, infatti, occorre considerare 19

21 anche l attività esercitata dal locatario e il conseguente utilizzo dell immobile che, come detto, deve essere tassativamente limitato all uso abitativo. 5. Niente cedolare per gli immobili di proprietà condominiale Allo stesso modo restano esclusi dalla possibilità di esercizio dell opzione i redditi da locazione di immobili di proprietà condominiale. I contratti, infatti, sono stipulati e registrati dall amministratore utilizzando il codice fiscale del condominio rimanendo, quindi, fuori dall ambito di applicazione del regime che è riservato ai privati. 6. Escluse anche le sublocazioni e gli immobili all estero Nessuna possibilità di applicare la cedolare ai contratti di sublocazione di immobili e a quelli di locazione di immobili all estero. In entrambi i casi, infatti, in quanto i relativi redditi rientrano nella categoria dei redditi diversi (art. 67, comma 1, lett. f) e h) del t.u.i.r.) e non tra i redditi di natura fondiaria. 7. Le regole per le pertinenze Ammessa la cedolare, invece, per quel che riguarda la locazione di pertinenze dell abitazione data in locazione, qualunque sia la loro tipologia e il loro numero, purché esista un effettivo rapporto di pertinenzialità con l appartamento e questo sia evidenziato nel contratto di locazione. In questo ambito, quindi, è possibile esercitare l opzione sia nel caso di unico contratto di locazione che riguardi anche le pertinenze, sia nel caso di un contratto con lo stesso inquilino stipulato successivamente rispetto a quello relativo all immobile abitativo, sempre che, come detto, nel contratto di locazione riferito alla o alle pertinenze si faccia riferimento al contratto abitativo e al relativo vincolo pertinenziale. 8. I calcoli in caso di immobile locato per una sola parte dell anno Occorre poi prestare particolare attenzione all esercizio dell opzione nel caso di immobile locato per una sola parte dell anno poiché la seconda parte del comma 6 dell articolo 3 contiene una norma di tipo antielusivo. Stabilisce, infatti, che in ogni caso il reddito dei contratti di locazione ad uso abitativo sottoposti alla cedolare non può essere inferiore al reddito determinato ai sensi dell articolo 37, comma 1, del t.u.i.r. Secondo questa disposizione il reddito medio ordinario delle unità immobiliari è determinato mediante l applicazione delle tariffe d estimo stabilite 20

22 3. I contratti interessati secondo le norme della legge catastale per ciascuna categoria e classe. In pratica il reddito minimo da dichiarare in caso di immobile dato in locazione con opzione per la cedolare non può 1. Determinazione del reddito da assoggettare tassazione per un immobile tenuto a disposizione dal 1 gennaio al 10 aprile e concesso in locazione a decorrere dall 11 aprile con canone annuo di euro e rendita comunque essere inferiore alla rendita catastale imponibile ai fini Irpef, ossia alla rendita catastale rivalutata del 5%. Occorre, quindi, fare i calcoli per verificare quale importo deve essere sottoposto a tassazione quando l annualità contrattuale non coincide con il periodo d imposta poi euro: - canoni 11 aprile - 31 dicembre = x 265 / 365 = 8.712,33; ché, per legge, in questo caso, il reddito da assoggettare alla cedolare secca è pari all importo - rendita 11 aprile - 31 dicembre = 3000 x 265 / 365 = 2.178,08; più elevato tra canone e rendita. Ovviamente per il restante periodo dell anno per il quale l immobile non è locato si continueranno a pagare le imposte sulla rendita. Ecco come fare i calcoli è da assoggettare a cedolare secca l importo del canone di euro 8.712, Rendita superiore al canone secondo lo schema dell Agenzia delle entrate che ha preso in considerazione le due diverse Immobile tenuto a disposizione dal 1 gennaio al 30 novembre e concesso in locazione dal 1 dicembre; p o s s i b i l i t à. - canone annuo euro; - rendita annua euro; - rendita 1 dicembre - 31 dicembre = x 31 / 365 = 1.019,18; - canone 1 dicembre - 31 dicembre = x 31 / 365 = 849,32; è da assoggettare a cedolare secca l importo della rendita di euro 1.019, Per più contratti su un unico immobile obbligatorio applicare lo stesso regime fiscale In caso, invece, di un unico immobile dato in locazione a persone diverse, con contratti diversi e diverse durate, occorre considerare che la locazione parziale l immobile segue un unico regime. In altre parole, l esercizio dell opzione per un contratto di locazione relativo a una porzione dell unità abitativa vincola all esercizio dell opzione per il medesimo regime anche per il reddito derivante dalla locazione, contemporanea o successiva, di altre porzioni della stessa abitazione. Un esempio concreto, un immobile locato con due contratti diversi: - porzione A, contratto di durata 1 gennaio - 31 maggio; - porzione B, contratto di durata 1 febbraio - 30 giugno; - porzione A, nuovo contratto di durata 1 settembre - 30 novembre, l esercizio dell opzione per la cedolare secca per la locazione della porzione A vincola all applicazione della cedolare anche per la porzione B per tutta la sua durata. Successivamente, in sede di registrazione del nuovo contratto per la porzione A è possibile scegliere se esercitare o meno l opzione per la cedolare secca. Se anche in questo caso viene esercitata l opzione, questa avrà valore, come detto, anche per tutti i contratti sullo stesso immobile stipulati successivamente. 10. Aliquote differenziate Per quel che riguarda invece le aliquote previste per le diverse tipologie contrattuali, com è noto ci sono due diversi livelli: 21% e 19%, che si applicano sul 100% del canone contrattuale, senza alcuna deduzione forfettaria. 21

23 3. I contratti interessati L aliquota del 21% è prevista in caso di opzione da parte del proprietario per le seguenti tipologie contrattuali: - contratti con durata 4+4; - contratti per uso transitorio; - contratti senza obbligo di registrazione (durata pari o inferiore a 30 giorni). In pratica l aliquota più elevata è dovuta sul reddito derivante dai contratti di locazione per i quali è previsto, nel regime a tassazione ordinaria, l abbattimento del 15% del canone da dichiarare, senza altre agevolazioni per i proprietari. Tra questi contratti ci sono anche i contratti di durata inferiore al mese, e per i quali attualmente non c è alcun obbligo di registrazione. Di fatto rientrano in questa categoria tutte le forme di locazione nelle città di vacanza, finora agevolmente sfuggite al fisco in quanto escluse per legge dall obbligo di registrazione. Il decreto sul federalismo municipale, invece, inserisce espressamente anche queste tipologie di locazione tra quelle per le quali è possibile esercitare l opzione della cedolare, e non a caso. Nei luoghi di villeggiatura, infatti, più ancora che nelle grandi città, sarà agevole per il comune verificare se l immobile dichiarato dal proprietario come seconda casa, e quindi a disposizione, è davvero tale, oppure se viene dato in locazione stagionale. Sarà possibile in questo modo anche per i comuni di minori dimensioni recuperare una consistente quota di base imponibile, e quindi rimpinguare le casse municipali. 11. Tassazione ridotta per i canoni agevolati L aliquota del 19% si applica invece ai contratti a canone concordato, ossia a quelli con durata 3 anni più 2 di rinnovo obbligatorio, che possono essere sottoscritti: - nei comuni capoluogo di provincia; - nei comuni limitrofi; - nei comuni ad alta tensione abitativa. Sono, dunque, interessati all applicazione di questa aliquota ridotta solo coloro che possiedono immobili dati in locazione nei 750 comuni indicati come tali dal Cipe, il Comitato per la programmazione economica, ai sensi di legge (vedi elenco in appendice). In questi comuni il canone di riferimento per i contratti agevolati è fissato in base agli accordi territoriali stipulati tra le associazioni dei proprietari e quelle degli inquilini. I canoni sono fissati considerando i parametri di mercato relativi a ubicazione, tipologia, caratteristiche dell alloggio e dell eventuale arredamento. L importo richiesto in caso di contratto a canone concordato è mediamente più basso di circa il 20% rispetto ai canoni del mercato libero. In cambio di questo minor introito, la legge riconosce ai proprietari un ulteriore detrazione del 30 per cento del canone da dichiarare 22

24 3. I contratti interessati ai fini fiscali in caso di tassazione con aliquota marginale. 12. Al 19% anche la cedolare sui contratti per studenti fuori sede Tra i contratti agevolati rientrano anche i contratti di locazione per studenti fuori sede. Questi sono peraltro citati solo indirettamente nel testo del decreto sul federalismo. Il comma 2 dell articolo 3 che introduce l aliquota al 19%, precisa infatti, che l aliquota della cedolare fissata a questo livello si applica ai contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n Ora il comma 2 dell articolo 3 della legge 431/1998 riguarda, appunto, i contratti con durata 3+2 ma anche quelli di tipo transitorio per studenti, limitandosi a far riferimento all obbligo di fissazione del canone, e alla durata prestabilita sulla base degli accordi siglati a livello territoriale, mentre l articolo 8 della legge 431/1998, che introduce le agevolazioni fiscali per i proprietari, fa espresso riferimento anche alla tipologia di affitto per studenti fuori sede. 23

25 4. Termini e modalità per l opzione Modello semplificato per registrare i nuovi contratti e dichiarare l opzione per la cedolare. Nei casi più complessi occorre invece usare il Modello 69 appositamente rivisitato. 1. Quando si può usare il modello semplificato Per consentire l opzione per la tassazione con la cedolare secca nel caso di nuovi contratti, l Agenzia delle entrate ha predisposto un modello ad hoc che va utilizzato online tramite Siria, il Servizio internet per la registrazione dei contratti relativi a immobili adibiti ad abitazione. La procedura è accessibile direttamente sul sito dell Agenzia o tramite intermediario autorizzato. Siria e il modello semplificato possono essere utilizzati per registrare il contratto ed esercitare l opzione della cedolare secca a patto che: - si tratti di un contratto di nuova registrazione; - si tratti di una sola unità abitativa con non più di tre pertinenze contestualmente locate; - l immobile sia censito con attribuzione di rendita; - i locatori non siano più di tre, e tutti effettuino l opzione per la cedolare; - i conduttori non siano più di tre; - il contratto disciplini esclusivamente il rapporto di locazione e non anche altre tipologie di rapporti. Se non si rientra nelle situazioni appena descritte, occorre compilare e presentare, anche per via telematica, il Modello Solo in caso di nuova registrazione Il modello semplificato, quindi, va utilizzato solo per la registrazione di nuovi contratti. 3. Solo immobili già censiti Per quel che riguarda invece gli immobili, l obbligo di indicare i dati catastali è scattato peraltro 24

26 4. Termini e modalità per l opzione dal 1 luglio 2010, in seguito all entrata in vigore della cosiddetta manovra estiva, ossia il d.l. 78/2010. A partire dal luglio scorso, dunque, tutti i moduli di registrazione di nuovi contratti, scritti o verbali, di locazione o affitto di immobili debbono riportare anche le informazioni identificative degli immobili dal punto di vista catastale. Le disposizioni si applicano a tutte le tipologie di immobili e a tutte le tipologie di contratto, nessuna esclusa. Per questo il modello Siria presenta un riquadro ad hoc per ospitare i dati degli immobili per i quali si chiede la registrazione del contratto. Le informazioni da riportare nell apposito riquadro sono quelle indicate nella documentazione catastale. Si tratta di dati identificativi, ossia: - comune; - sezione; - foglio; - particella; - subalterno. L errata indicazione dei dati catastali costa cara. Secondo quanto prevedono le norme, infatti, è considerata una violazione rilevante ai fini dell applicazione dell imposta di registro. La sanzione prevista per queste violazioni va da un minimo del 120 al 240 per cento dell imposta di registro dovuta all atto della registrazione. La mancanza dei dati, invece, comporta l impossibilità di utilizzare il modello e quindi di registrare il contratto ed effettuare l opzione per la cedolare. 4. Un modello per ogni immobile Il modello Siria, come detto, consente di indicare i dati di un solo immobile per uso abitativo alla volta, e purché non abbia più di tre pertinenze. Di conseguenza, in caso di più contratti di locazione occorre utilizzare più modelli semplificati, oppure utilizzare il Modello 69. Con questo è possibilie indicare fino a 12 immobili contemporaneamente, ed effettuare l opzione per la cedolare singolarmente per ciascuno di essi. 5. Non più di tre comproprietari Per quel che riguarda invece i titolari del contratto di locazione, è possibile utilizzare il sistema Siria e il modello semplificato solo se non sono più di tre i proprietari e i locatori. Stesso numero massimo per i titolari contitolari del contratto come conduttori. Se ci sono più di tre persone interessate, da una parte o dall altra, cosa che può accadere, ad esempio, nel caso di immobili dati in locazione a studenti universitari, occorre, invece, far ricorso al Modello

27 4. Termini e modalità per l opzione 6. L esercizio dell opzione per i proprietari che non risultano come locatorie Ovviamente queste regole si applicano sia nel caso in cui il contratto di locazione sia stato stipulato da entrambi i proprietari, sia nel caso in cui figuri come locatore solamente uno di essi, dato che, ai sensi dell art. 26 del Tuir, nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari esplica effetti anche nei confronti del comproprietario non presente in atti che, pertanto, è tenuto a dichiarare, ai fini fiscali, il relativo reddito fondiario per la quota a lui imputabile. Di conseguenza anche il comproprietario che non risulta titolare del contratto di locazione ha la possibilità di effettuare l opzione. In questo caso se il proprietario che figura come locatore ha già esercitato l opzione in sede di registrazione del contratto, il comproprietario che non risulta negli atti e che intende optare per la cedolare secca, dovrà presentare il Modello 69, selezionando l opzione per la cedolare secca, e allegando i documenti dai quali risulta che è comproprietario dell immobile in questione. Inoltre per la validità dell opzione anche il locatore che non è indicato nel contratto è tenuto a comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata, la scelta per il regime della cedolare secca con la conseguente rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. 7. Nessuna necessità di allegare il contratto Nella denuncia telematica, poi, vanno riportati gli elementi essenziali del contratto, che quindi non è più necessario allegare in copia ma va comunque conservato dalle parti, insieme alla ricevuta di avvenuta presentazione del modello Siria. Nel modello, infatti, vanno indicati: - l importo del canone di locazione annuo o comunque, nel caso in cui il contratto abbia una durata inferiore all anno, l importo del canone relativo all intera durata del contratto, indicandolo per intero indipendentemente dalla quota di possesso dell immobile; - l eventuale applicazione del canone concordato se il contratto è stipulato secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (c.d. contratto convenzionale o a canone concordato); - il codice corrispondente alla frequenza con la quale viene effettuato il pagamento del canone: 1 - mensile, 2 - bimestrale, 3 - trimestrale, 4 - quadrimestrale, 5 - semestrale, 6 - annuale, 26

28 4. Termini e modalità per l opzione - la data di stipula del contratto di locazione; - la durata del contratto di locazione (data di inizio e data di fine locazione). La dichiarazione deve essere sottoscritta, a pena di nullità, dal locatore. In presenza di più locatori la denuncia deve essere sottoscritta da uno di essi, il quale deve barrare la casella Firmatario della denuncia nella sezione del modello in cui sono indicati i suoi dati anagrafici, mentre coloro che non sono firmatari della denuncia possono utilizzare la sezione in calce al modello per delegare il locatore che sottoscrive la denuncia alla registrazione del contratto di locazione con l esercizio dell opzione per la cedola secca. Nella ricevuta, oltre alla data di registrazione del contratto, sono anche indicati il numero di protocollo telematico, gli estremi dell atto e l identificativo telematico del contratto. 8. La presentazione per via telematica Siria offre la possibilità di inviare direttamente il modello semplificato previa registrazione al sito dell Agenzia delle entrate e richiesta dei relativi codici di accesso. In questo caso è prevista una procedura guidata di compilazione e invio. Altrimenti è sempre possibile rivolgersi per l invio ad uno degli intermediari abilitati. 9. Il Modello 69 per le situazioni complesse Opzione per la cedolare con il Modello 69, invece, in caso di situazioni più complesse ovvero in caso di proroga del contratto già in essere. La data per l opzione coincide, in questo caso, con quella prevista per il pagamento dell annualità di registro relativa alla proroga. Niente più versamento, dunque, ma comunicazione all Agenzia della propria decisione. Obbligo di presentazione del Modello 69 anche nel caso in cui, sempre al momento della proroga, debbano essere dichiarati i dati catastali omessi in precedenza. Con le regole in vigore dal 1 luglio 2010, infatti, era stato stabilito l obbligo di presentare il modello Cdc per l indicazione dei dati catastali relativi ad immobili entro 20 giorni dalla data del versamento della relativa imposta di registro annuale per i contratti in corso, ovvero quelli registrati entro giugno per i quali i dati non fossero stati comunicati al momento della registrazione del contratto. Ora il modello Cdc è stato assorbito dal Modello 69 per cui con la sua presentazione si potrà far fronte a quest obbligo e anche optare per la cedolare. 10. Un unico modello per più immobili Lo stesso Modello 69 deve essere utilizzato per la registrazione dei nuovi contratti nelle situazioni diverse da quelle viste in precedenza. 27

29 4. Termini e modalità per l opzione Va usato obbligatoriamente quando: - gli immobili dati in locazione sono più di uno; - sono presenti immobili commerciali per i quali non si può optare per la cedolare; - i proprietari sono più di tre; - i conduttori sono più di tre; - i contratti non riguardano solo la locazione per uso abitativo ma sono previste anche altre clausole; - gli immobili sono in corso di accatastamento. L opzione va espressa esplicita barrando l apposita casella prevista nel riquadro relativo ai dati del locatore, scrivendo un sì o un no nella casella opzione per la cedolare a seconda che si intenda o meno utilizzare la tassazione in cifra fissa. 11. Comproprietari e opzioni diverse In presenza di più proprietari con situazioni fiscali diverse ciascuno può singolarmente effettuare la sua scelta utilizzando lo stesso modello. Diversamente dalla versione semplificata, però, con questo modello ciascun locatore dovrà indicare la quota di possesso dell immobile espressa in percentuale con due cifre decimali. Il Modello 69, infatti, non prevede l indicazione esplicita dei dati del contratto che deve invece essere allegato in caso di registrazione, anche se, optando per la cedolare, non devono essere pagate le relative imposte di bollo. 12. In caso di proroga, cessione o risoluzione del contratto Il Modello 69, come detto, deve essere utilizzato anche per effettuare l opzione per la cedolare nelle suenti situazioni: - annualità successive alla prima nella quale non è stata esercitata l opzione; - proroga del contratto di locazione dopo la sua originaria scadenza (ad esempio dopo i primi otto anni nel caso di un contratto 4+4); - cessione del contratto a terzi; - risoluzione del contratto prima della sua naturale scadenza. In questi casi occorre riportare anche i dati della registrazione originaria del contratto. Anche per il Modello 69 è possibile utilizzare la procedura di invio on line. 13 In caso di trasferimento di proprietà dell immobile locato Il Modello 69, come detto, deve essere utilizzato in tutti i casi di trasferimento di un immobile sul quale è presente un contratto di locazione, per poter esercitare l opzione per la cedolare da 28

30 4. Termini e modalità per l opzione parte di chi subentra nella proprietà dell immobile. Il passaggio di proprietà per successione o per acquisto di un immobile locato ad uso abitativo comporta, infatti, anche il subentro nella titolarità del contratto di locazione, dato che la legge tutela la posizione del conduttore nelle locazioni ad uso abitativo, e di conseguenza non esiste l obbligo di stipulare un nuovo contratto. Per questo anche se l opzione per la cedolare secca esercitata dal precedente proprietario cessa di avere efficacia al momento del trasferimento dell immobile, per quanto riguarda l imposta sul reddito continua ad avere effetto fino al termine dell annualità contrattuale per l imposta di registro e di bollo. Quindi i nuovi titolari potranno optare per la cedolare secca mediante presentazione del modello 69 entro l ordinario termine di trenta giorni decorrente dalla data del subentro. In caso contrario dovranno applicare l Irpef sul reddito da locazione. 14. Gli obblighi del locatore che non ha esercitato l opzione Per i locatori che non esercitano l opzione per l applicazione del regime della cedolare secca scatta invece l obbligo del versamento dell imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione imputabile in base alle quote di possesso, ovvero da versare per intero nei casi in cui la norma fissa un ammontare minimo dovuto, come, ad esempio, in caso di risoluzione anticipata del contratto. Questo principio si applica anche ai contratti in corso. Di conseguenza al momento della scadenza del pagamento annuale dell imposta di registro, chi non ha effettuato l opzione deve pagare il relativo importo. Se non viene effettuata l opzione per la cedolare in sede di registrazione, deve essere pagata anche l imposta di bollo sul contratto di locazione, onere che peraltro per legge spetta all inquilino. 15. La revoca dell opzione in carta semplice Se invece si intende cambiare idea e revocare l opzione per la cedolare, il punto 2.2 del provvedimento del 7 aprile 2011 consente di effettuare la revoca in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui l opzione è stata esercitata. L Agenzia, con la circolare del 4 giugno 2012, ha precisato che potrà essere considerata valida la revoca effettuata in carta libera, debitamente sottoscritta e contenente i dati necessari all identificazione del contratto e delle parti. In alternativa è possibile presentare il modello 69 opportunamente adattato. In entrambi i casi, l ufficio al quale deve essere presentata la revoca dell opzione è lo stesso nel quale è stato registrato il contratto. La revoca comporta ovviamente l obbligo di riportare a tassazione Irpef il reddito da locazione a partire dall annualità nella quale non è più applicata la cedolare secca oltre che l obbligo di tornare a pagare l imposta di registro alla scadenza annuale. Inoltre, potranno essere nuovamente richiesti gli aumenti contrattuali. Per questi motivi, pur non essendo formalmente prevista alcuna forma di comunicazione della revoca dell opzione già esercitata, l Agenzia ritiene opportuno che il locatore comunichi formalmente la revoca al conduttore. 29

31 5. Le regole per l acconto Appuntamento con le stesse scadenze previste per il pagamento dell Irpef sulla cedolare. Non tutti i contratti sono però interessati 1. Due rate alle ordinarie scadenze di pagamento dell Irpef Per i contratti in corso, il versamento dell acconto deve essere effettuato in unica soluzione se la somma da pagare è inferiore a 257,52 euro, ovvero in due rate, se l importo dovuto è pari o superiore. La prima rata di acconto relativo alla cedolare secca può essere versata anche con le stesse regole previste per l Irpef, ossia: Rata Scadenza Interessi 1 18 giugno 0% 2 18 luglio 0,13% 3 31 luglio 0,46% 4 31 agosto 0,79% 5 1 ottobre 1,12% 6 31 ottobre 1,45% 7 30 novembre 1,78% Chi salta il pagamento di giugno e inizia a pagare a luglio deve maggiorare l importo da rateizzare dello 0,40%. In questo caso la scadenza del primo pahamento è quella del 18 luglio. 2. Possibile anche la compensazione Per i versamenti è possibile utilizzare anche eventuali crediti d imposta e quindi effettuare il pagamento della cedolare tramite compensazione. Il nuovo regime, infatti, segue le stesse 30

32 5. Le regole per l acconto regole dell Irpef per la liquidazione, l accertamento, la riscossione, i rimborsi, le sanzioni, gli interessi e il contenzioso. Di conseguenza, precisa l Agenzia, sono applicabili anche per la cedolare secca i criteri di compensazione previsti dal d.lgs. 9 luglio 1997, n In caso di sfratto Non cambiano le regole per chi opta per il regime della cedolare in caso di sfratto. Si seguono, infatti, le disposizioni generarli in base alle quali i canoni di locazione non percepiti devono essere assoggettati a tassazione, salvo che entro il termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi non si sia concluso il procedimento giudiziale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. Per le imposte versate sui canoni non percepiti è quindi riconosciuto un credito d imposta di pari ammontare. Nel caso di opzione per la cedolare il credito d imposta sarà commisurato all importo della cedolare secca versata. 4. Le sanzioni per chi non si mette in regola Infine, c è da sottolineare che la legge sul federalismo ha inasprito le sanzioni sia per chi non registra il contratto, sia per chi non dichiara il canone. In particolare in caso di omissione della registrazione è prevista una sanzione dal 120% al 240% dell imposta calcolata sul reddito da locazione. La sanzione si applica a prescindere dal fatto che l imposta di registro non sia dovuta a fronte dell opzione per la cedolare secca. In caso di semplice registrazione in ritardo, invece, è ammesso il ravvedimento operoso. Per quel che riguarda invece la mancata dichiarazione del canone ai fini fiscali, si applica una sanzione in misura dal 240% al 480% dell imposta dovuta, con un minimo di 516 euro. In caso di dichiarazione del canone in misura inferiore, le sanzioni amministrative si applicano nella misura dal 200% al 400%. Non è prevista, inoltre, la possibilità di ravvedimento e quindi le sanzioni si applicano in tutti i casi senza riduzioni. Nel caso, infine, di contratti registrati per un importo inferiore a quello effettivo e di comodati fittizi, secondo quanto prevede il comma 8 dell articolo 3 del decreto legislativo, oltre al pagamento delle sanzioni: - la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data di registrazione, volontaria o d ufficio, con altri quattro di rinnovo obbligatorio; - a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l adeguamento, dal secondo anno, in base al 75% dell aumento degli indici Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di impiegati e operai. Se invece il contratto prevede un canone inferiore a quello realmente pagato dall inquilino, si applica comunque il canone stabilito dalle parti. 31

33 6. La legge sulle locazioni e le tipologie contrattuali Scegliere il contratto più adatto con cognizione di causa. Chi si appresta solo ora a dare in locazione il proprio appartamento dovrà verificare con cura la soluzione più vantaggiosa Ai fini del calcolo delle convenienze relativamente all opzione per la cedolare secca è necessario, tra l altro, far riferimento alla tipologia del contratto, entrando nel merito del contratto stesso, dato che a seconda del tipo è prevista una tassazione diversa. Non necessariamente, in sostanza, il classico contratto 4+4 a canone libero può rivelarsi la scelta migliore, neppure se associato alla cedolare secca. è necessario, quindi, per chi si appresta solo ora a dare in locazione il proprio immobile e vuole scegliere il contratto più conveniente da tutti i punti di vista, valutare le varie opzioni offerte dalla legge. 1. Le formule previste dalla legge La legge 431/1978 sulle locazioni abitative ha dato regolamentazione al settore, prevedendo sostanzialmente quattro diverse formule contrattuali, definendone i punti qualificanti e le clausole non contrattabili. Si tratta di: - contratti con canone fissato a libero mercato con durata obbligatoria di 4 anni e rinnovo di altri quattro; - contratti per uso transitorio con durata da 1 a 36 mesi senza rinnovo obbligatorio; - contratti con canone fissato in base a specifici accordi territoriali tra le associazioni di proprietari e inquilini con durata di 3 anni e rinnovo obbligatorio di 2; - contratti per studenti fuori sede con canone fissato in base a specifici accordi territoriali e con gli organismi universitari, con durata compresa tra i 6 e i 36 mesi, con rinnovo obbligatorio solo in caso di richiesta dell inquilino. Per quel che riguarda i contratti liberi, ossia 4+4, durata a parte tutte le clausole sono liberamente contrattabili. Per i contratti a canone concordato, per studenti e per uso transitorio, invece, ci sono norme comuni da rispettare, espressamente indicate nel facsimile del contratto messo a 32

34 6. La legge sulle locazioni e le tipologiecontrattuali punto dal Ministero che va utilizzato obbligatoriamente quando si sceglie una di queste tre tipologie. Allo stesso modo, per essere in regola occorre il rispetto dei livelli di canone fissati dagli accordi territoriali. Per i contratti transitori, a canone concordato e per studenti, sono stati messi a punto dei modelli ministeriali che debbono obbligatoriamente essere utilizzati per la stipula. 2. L imposta di registro e il bollo sul testo del contratto Dal punto di vista fiscale la prima regola comune a tutti i contratti è quella che riguarda gli obblighi di pagamento della registrazione. Per legge, infatti, le somme sono dovute a metà tra proprietario e inquilino. Spetta però al padrone di casa provvedere alla registrazione e chiedere poi il rimborso di metà della somma al suo inquilino. La registrazione è obbligatoria per legge sia ai fini fiscali, sia quale prova dell esistenza del contratto e della sua data certa. Per questo motivo senza registrazione non è possibile avviare nessuna procedura di sfratto, neanche quella per morosità. 3. Canone e oneri accessori Quanto al pagamento del canone, questo è dovuto entro la data prefissata dal contratto stesso e non può venire sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, quale ne sia la motivazione. Il mancato pagamento, per qualsiasi causa, anche di una sola rata del canone, comporta la possibilità per il proprietario di avviare le pratiche di sfratto per morosità. Lo sfratto per morosità è possibile anche nel caso in cui non vengano pagati dall inquilino gli oneri accessori dovuti per legge (sostanzialmente le bollette condominiali come indicate nella tabella), in tutti i casi in cui il mancato pagamento delle bollette condominiali arriva ad un importo pari almeno ad una mensilità del canone. 4. Le voci di spesa escluse dalla tassazione Per il canone da dichiarare ai fini fiscali, però, vale una regola di base comune a tutti: in tutti i casi in cui nel canone fossero comprese anche voci quali condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili cosa che accade, ad esempio, quando si affitta agli studenti, la parte relativa a questi importi non va calcolata. Le tasse, quindi, si pagano solo sulla somma dovuta a titolo di affitto vero e proprio; per i rimborsi spese, anche in forma forfettaria, al fisco nulla è dovuto. Non ci sono tasse da pagare, invece, sull importo della cauzione versata dall inquilino, che non va neppure calcolato ai fini della tassa di registro. 33

35 6. La legge sulle locazioni e le tipologiecontrattuali 5. Il rinnovo obbligatorio Quanto alle scadenze, nel caso dei contratti per uso abitativo di lunga durata, ossia i contratti liberi e quelli per uso transitorio, la legge impone non solo una durata minima, ma anche specifiche regole da rispettare alla prima scadenza. Per i contratti liberi la durata di legge è di 4 anni più 4. Il rinnovo è sempre obbligatorio alla prima scadenza a meno che il proprietario non abbia necessità di utilizzare l immobile per sé e/o per i suoi familiari. Disdetta possibile anche nel caso in cui siano necessari lavori strutturali, sull appartamento stesso o sulla palazzina, che ne rendono impossibile l uso, oppure se vuol vendere l appartamento e non ne ha altri a disposizione oltre a quello in cui abita. Se però entro un anno dalla disdetta l immobile non è adibito da proprietario ad uso proprio o dei familiari, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle stesse condizioni previste nel contratto disdetto o, in alternativa, ad un risarcimento pari a trentasei mensilità dell ultimo canone di locazione corrisposto. 6. Se l inquilino vuol lasciare prima Se invece è l inquilino che vuol lasciare in anticipo, la legge riconosce questa facoltà consentita ma solo previo avviso da recapitarsi tramite lettera raccomandata almeno sei mesi prima della data nella quale si intende lasciare l appartamento. Ovvero, se l inquilino vuol andarsene da un giorno all altro, deve comunque versare un importo pari ai sei mesi di canone dovuti per la disdetta anticipata. Per i contratti per studenti è previsto un preavviso più breve. 7. La disdetta alla seconda scadenza Alla scadenza del periodo di proroga imposto dalla legge, invece, ciascuna parte ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni, oppure dare disdetta, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. Alla seconda scadenza, quindi, non c è alcun obbligo di proseguire con il contratto alle stesse condizioni, né di rinnovarlo: sia proprietario che inquilino possono decidere come preferiscono. In mancanza della comunicazione sulla disdetta, invece, il contratto è rinnovato tacitamente alle stesse condizioni e alla stessa scadenza prevista in precedenza. 8. Prelazione in caso di vendita dell alloggio Se il proprietario intende vendere l alloggio alla fine della locazione, o dà la disdetta dopo il primo periodo di durata obbligatoria per questo motivo, l inquilino, per legge, deve consentire l accesso all unità immobiliare almeno una volta la settimana, per almeno due ore, esclusi i 34

36 6. La legge sulle locazioni e le tipologiecontrattuali giorni festivi. E se il proprietario intende vendere l appartamento, l inquilino può avere il diritto di prelazione, ossia il diritto di essere informato per primo sulle intenzioni di vendita del proprietario e di conoscere il prezzo al quale intende mettere l immobile sul mercato, in modo da poter acquistare senza avere concorrenti. Il diritto di prelazione è inserito nel testo del contratto ministeriale, ma la clausola è opzionale: spetta cioè al proprietario decidere se concedere o meno questa facoltà al suo inquilino. In ogni caso se l immobile si vende il contratto resta in vita. La vendita dell appartamento dato in locazione, infatti, per legge non costituisce motivo di risoluzione del contratto. L eventuale acquirente, quindi, avrà l obbligo di rispettarne condizioni e scadenze fino al termine originariamente previsto. 9. Sfratto possibile solo con il contratto registrato Alla scadenza del contratto di locazione se l inquilino non lascia l immobile, oppure in qualunque momento se l inquilino non paga, è possibile rivolgersi al giudice per chiedere lo sfratto, qualunque sia il tipo di contratto firmato. Condizione per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell immobile secondo quanto espressamente previsto dall articolo 8 della legge è la dimostrazione che il contratto di locazione sia stato registrato, che l immobile sia stato denunciato ai fini dell applicazione dell Ici e che il reddito derivante dall immobile sia stato dichiarato ai fini dell applicazione delle imposte sui redditi. Per questo nella richiesta al giudice devono essere indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione, gli estremi dell ultima denuncia dell unità immobiliare alla quale il contratto si riferisce ai fini dell applicazione dell Ici, gli estremi dell ultima dichiarazione dei redditi nella quale il reddito derivante dal contratto è stato dichiarato nonché gli estremi delle ricevute di versamento dell Ici relative all anno precedente a quello di competenza. In caso di sfratto per morosità convalidato dal giudice, si ha il diritto a recuperare le imposte pagate sui canoni non incassati. Per legge in queste situazioni si ha infatti diritto ad un credito d imposta pari alle tasse pagate sulle somme dichiarate ma mai percepite. 10. Il trattamento fiscale La scelta del tipo di contratto, come accennato, incide anche sul trattamento fiscale. Per il canone concordato, la legge ha infatti stabilito un extra sconto del 30% sull importo tassabile, il che comporta che il canone da dichiarare ai fini fiscali sia pari al solo 59,5%. Altra agevolazione è legata alla riduzione dell imposta di registro: a fronte del 2% annuo dovuto per i contratti liberi e per uso transitorio, infatti, anche in questo caso c è uno sconto del 30%, così che l imposta scende allo 0,70%. C è poi da considerare che la gran parte dei comuni ha previsto la possibilità di usufruire di un aliquota Ici più bassa per queste tipologie di affitto, e questa aliquota ridotta è in vigore fino al

37 6. La legge sulle locazioni e le tipologiecontrattuali Da quell anno in poi, infatti, entrerà in vigore la nuova Imu che però non distinguerà più tra immobili locati a canone libero o concordato. Riepilogo tipologie contrattuali e trattamento fiscale La legge 9 dicembre 1998, n. 431 prevede quattro tipologie di contratti di locazione: Tipologia Durata e canone Trattamento fiscale ordinario Cedolare Canone libero legge 431/1998, art. 2, comma 1 4 anni + 4 di rinnovo automatico Canone e aumento annuo secondo accordi tra proprietario e inquilino Imposta progressiva sull 85% del canone, Addizionali Irpef, Imposta registro 2% 21% comprensiva dell imposta di registro Canone concordato legge 431/1998, art. 2, comma 3 Solo per comuni ad alta tensione abitativa 3 anni + 2 di rinnovo automatico Canone compreso entro i limiti stabiliti negli accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari. Aumento annuo: 0,75% indice Istat famiglie di operai e impiegati Imposta progressiva sul 59,5% del canone, Addizionali Irpef, Imposta registro 1,4% I comuni possono deliberare aliquote Ici ridotte 19% comprensiva dell imposta di registro Canone concordato per studenti universitari legge 431/1998, art. 5, commi 2 e 3 Da 6 a 36 mesi con rinnovo automatico Il conduttore deve essere iscritto a un corso di laurea, di perfezionamento o di specializzazione Imposta progressiva sul 59,5% del canone, Addizionali, Imposta registro 1,4% 19% comprensiva dell imposta di registro Solo per i comuni sedi di università e sedi di staccate, e comuni limitrofi in un comune diverso da quello di residenza I comuni possono deliberare aliquote Ici ridotte Contratti transitori legge 431/1998, art. 5, comma 1 Da 1 a 18 mesi Può essere stipulato solo per specifiche esigenze di transitorietà del locatore o del conduttore da documentare nel contratto Imposta progressiva sull'85% del canone, Addizionali, Imposta registro 2% 21% comprensiva dell imposta di registro I modelli da utilizzare per la stipula dei contratti agevolati (canone concordato e per studenti) sono quelli allegati al decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti e del Ministero delle finanze 30 dicembre Le parti devono, inoltre, obbligatoriamente adottare la tabella degli oneri accessori allegata al d.m. La tassa di registro è dovuta al 50% da locatore e conduttore. Il bollo sul contratto è a carico del conduttore. 36

38 7. I contratti a canone libero e per uso transitorio Contratti con canoni fissati dal mercato. Nessuna clausola vincolante per legge per la durata standard, obblighi per proprietari e inquilini per i contratti transitori Per i contratti a canone libero, la formula più utilizzata dal mercato secondo le stime ben l 80% del totale, la cedolare rappresenta un vantaggio fiscale senza dubbio alcuno. è bene, comunque, conoscere diritti e doveri di proprietario e inquilino anche in questo caso, soprattutto in riferimento ai contratti di natura transitoria, per i quali è richiesta per la stipula una particolare attenzione per evitare che possano poi trasformarsi in contratti con durata fino a otto anni. 1. Tutte le clausole contrattabili tranne la durata Nel caso dei contratti a libero mercato, a parte la durata minima e il rinnovo obbligatorio previsti dalla legge, qualunque clausola è contrattabile oltre, ovviamente, all importo del canone. Così, in particolare, se il proprietario vuole può imporre anche un preavviso di durata maggiore dei sei mesi previsti dalla legge per i contratti a canone concordato. E se l inquilino accetta è poi tenuto a rispettare qualunque clausola abbia firmato. I contratti, infatti, hanno valore di legge tra le parti e una volta firmati possono essere modificati solo se c è un accordo tra tutti gli interessati. 2. L aumento annuale del canone Tra le clausole specifiche da inserire nel contratto c è anche quella dell aumento annuale. Una clausola che perde di valore se si opta per la cedolare, dato che questo meccanismo vieta al proprietario di pretendere l aumento se decide di scegliere la tassazione con aliquota fissa. In ogni caso, qualora nel contratto fossero inserite formule quali adeguamento automatico senza richiesta del proprietario, sarebbe l inquilino a doversi fare carico di pagare il canone 37

39 7. I contratti a canone libero e per usotransitorio aumentato a partire dal primo anno successivo alla data di stipula del contratto, senza necessità di richiesta da parte del proprietario. E se non lo fa, il proprietario ha diritto non solo all aumento dalla scadenza annuale in poi, ma anche a tutti gli arretrati proprio perchè l aggiornamento era contrattualmente dovuto. Contratti liberi Caratteristiche Vantaggi Svantaggi - durata: 4 anni revisione condizioni: dopo otto anni, ossia dopo la seconda scadenza, possibile modificare le clausole contrattuali o non rinnovare il contratto - canone: importo libero - aggiornamento annuale del canone: secondo accordo tra le parti - indennità del conduttore per disdetta anticipata: sei mesi - schema di contratto: libero con possibilità di definire qualunque tipo di clausola tra le parti - importo del canone sui livelli di mercato e nessun vincolo per gli aumenti annuali - durata del contratto: a meno di non avere esigenze personali le condizioni contrattuali non possono essere modificate prima di otto anni - nessuna agevolazione fiscale sull Ici 3. I contratti transitori e la documentazione obbligatoria I contratti per uso transitorio, invece, hanno una durata massima di 18 mesi, ma possono essere tali solo a fronte di dichiarare esigenze del conduttore o del proprietario. La motivazione di questa durata ridotta deve essere messa nero su bianco nel testo stesso del contratto. Se è un esigenza del solo proprietario c è l obbligo di confermare la necessità di tornare in possesso dell immobile comunicando la disdetta al conduttore prima della scadenza. In caso di mancato invio della lettera, oppure se non ci sono più le condizioni che hanno giustificato la durata breve da parte del proprietario, il contratto viene automaticamente trasformato in uno con durata 4+4. Se invece il locatore ha riacquistato la disponibilità dell alloggio alla scadenza dichiarando di volerlo adibire ad un uso determinato e non lo utilizza come previsto entro sei mesi, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione con durata 4+4 o, in alternativa, ad un risarcimento in misura pari a trentasei mensilità dell ultimo canone di locazione corrisposto. Anche in questo caso il canone è quello previsto dall accordo territoriale, ma aumentato di base del 15%/20% a seconda dell accordo territoriale. Un aumento che di fatto comporta che per i contratti transitori sia possibile richiedere canoni pari a quelli del mercato libero. La differenza di base tra canone concordato e canone libero, infatti, è circa del 20%. 38

40 7. I contratti a canone libero e per usotransitorio 4. Il testo di un accordo-tipo per i contratti transitori (legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 2, comma 3) L ambito di applicazione dell Accordo relativamente ai contratti di cui al titolo, è costituito dal territorio del Comune di Roma. Le OO.SS. stipulanti si danno atto che il canone dei contratti individuali di tipo transitorio sarà definito dalle parti contraenti all interno dei valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione dei contratti agevolati per le zone del Comune di Roma, con un incremento percentuale sino ad un massimo del 15%. Tale incremento non si applicherà per i contratti riferiti agli studenti universitari e/o equiparati. Per i contratti in epigrafe per i quali le Organizzazioni stipulanti concordano l applicazione della medesima tabella degli oneri accessori di cui sub I) vengono individuate le seguenti fattispecie a soddisfacimento, rispettivamente, di esigenze dei proprietari e dei conduttori. Fattispecie di esigenze dei proprietari: 1. Quando il proprietario ha esigenze di adibire entro i diciotto mesi l immobile ad abitazione propria o dei figli o dei genitori per i seguenti motivi: a) trasferimento temporaneo della sede di lavoro; b) matrimonio dei figli; c) rientro dall estero; d) destinazione dell immobile ad abitazione propria o dei figli per ragioni di studio, esclusivamente per immobili ubicati in luogo diverso da quello di residenza del locatore; e) destinazione dell immobile ad abitazione propria o dei figli o dei genitori in seguito alla cessazione del rapporto di lavoro, già nota al momento della stipula della locazione, che comporti il rilascio dell alloggio di servizio. 2. Qualsiasi altra esigenza specifica del locatore collegata ad un evento certo a data prefissata ed espressamente indicata nel contratto. Fattispecie di esigenze dei conduttori: Quando il conduttore ha una esigenza transitoria collegata ad un evento certo a data prefissata ed espressamente indicata nel contratto. Si specifica che per la stipula dei contratti di cui al presente paragrafo è sufficiente la sussistenza di una delle su indicate esigenze in capo anche ad una sola delle parti contraenti. Le parti stipuleranno i contratti individuali di locazione secondo l allegato tipo di contratto (C e C1). Al fine di individuare la specifica fascia di oscillazione di riferimento, per determinare il canone di locazione da applicare nei singoli casi, le parti convengono sulla definizione di alloggio normale, che come tale si colloca nella fascia di oscillazione media, per ogni unità abitativa che sia dotata di allacciamento alla rete idrica, di erogazione di gas (anche tramite deposito 39

41 7. I contratti a canone libero e per usotransitorio rispondente alle vigenti normative di sicurezza), di allacciamento alla rete fognante, di idoneo impianto di riscaldamento, di uno stato di manutenzione generale normale. L alloggio di tipo normale, come sopra definito, potrà collocarsi all interno della fascia massima in presenza di almeno tre parametri tra quelli indicati nel presente allegato. La definizione del canone effettivamente applicabile, all interno delle singole sub-fasce (minima, media, massima), sarà determinata tra le parti, con l assistenza delle organizzazioni sindacali di categoria, se richiesta anche da una sola parte, in riferimento allo stato di manutenzione dell alloggio e dello stabile, dalla tipologia, dai servizi utilizzabili quali mezzi di trasporto, scuole, ecc., da ogni elemento che lo caratterizzi tra quelli comunemente presenti nel mercato immobiliare: esposizione, rifiniture, infissi, ecc. Si conviene che la collocazione al valore massimo della fascia massima potrà avvenire solo in presenza di almeno sei parametri tra quelli indicati nel presente allegato. Il canone individuato sarà diminuito di una percentuale pari al dieci per cento per alloggi situati al piano seminterrato, e per quelli posti oltre il terzo piano senza ascensore, mentre per gli alloggi situati al piano attico il canone sarà incrementato del 10%. Il canone potrà essere aggiornato annualmente in misura non superiore al 75% della variazione Istat. L adeguamento del canone decorrerà dal mese successivo a quello in cui ne viene fatta richiesta. Per quanto riguarda la contrattazione integrativa con la grande proprietà immobiliare privata, e privatizzata, di cui al decreto ministeriale citato, questa avverrà all interno delle fasce di oscillazione, senza tenere conto dei parametri indicati nel presente allegato, essendo gli stessi riferiti esclusivamente alla piccola proprietà. La contrattazione per la grande proprietà farà riferimento alla fascia media di ogni zona, con variazioni in diminuzione o in aumento della stessa, in presenza di situazioni, accertate tra le parti, di degrado o di maggior pregio. All interno delle fasce di oscillazione del canale agevolato vengono individuate fino a tre sub fasce; per l individuazione della subfascia massima si terrà conto dei seguenti elementi: 1. posto auto; 2. cortile d uso comune, storico o attrezzato a verde; 3. cantina; 4. terrazza o balcone; 5. area verde di pertinenza; 6. impianto di condizionamento; 7. impianto sportivo di pertinenza; 40

42 7. I contratti a canone libero e per usotransitorio 8. doppi servizi; 9. porta blindata; 10. doppi vetri; 11. giardino ad uso esclusivo con superficie di 80 mq o oltre; 12. stabile o unità immobiliare ultimati o completamente ristrutturati negli ultimi 10 anni; 13. sistema di sicurezza o sistema di allarme; 14. cucina abitabile con finestra; 15. citofono o Videocitofono; 16. antenna centralizzata o impianto satellitare; 17. riscaldamento autonomo; 18. palazzina non superiore a quattro piani, con un massimo di tre appartamenti al piano; 19. strutture di superamento di barriere architettoniche. 5. Il testo ministeriale del contratto Locazione abitativa di natura transitoria (Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 5, comma 1) Articolo 1 - Durata Il contratto è stipulato per la durata di mesi, dal. al., allorché, fatto salvo quanto previsto dall articolo 2 cessa senza bisogno di alcuna disdetta. Articolo 2 - Esigenza del locatore Il locatore, nel rispetto di quanto previsto dal decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell economia e delle finanze, emanato ai sensi dell articolo 4, comma 2, della legge n. 431/1998 di cui il presente tipo di contratto costituisce l allegato C e dall Accordo tra. depositato il.. presso il Comune di., dichiara la seguente esigenza che giustifica la transitorietà del contratto: Il locatore ha l onere di confermare il verificarsi di quanto ha giustificato la stipula del presente contratto di natura transitoria tramite lettera raccomandata da inviarsi al conduttore entro giorni prima della scadenza del contratto. In caso di mancato invio della lettera oppure del venire meno delle condizioni che hanno giustificato la transitorietà, il contratto s intende ricondotto alla durata prevista dall articolo 2, comma 1, della legge n. 431/1998. In ogni caso, ove il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell alloggio alla scadenza dichiarando di volerlo adibire ad un uso determinato e non lo adibisca, nel termine di sei mesi dalla data in cui ha riacquistato la detta disponibilità, a tale uso, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle condizioni di cui all articolo 2, comma 1, della legge n. 431/1998 o, in alternativa, ad un risarcimento in misura pari a trentasei mensilità dell ultimo canone di locazione corrisposto. Articolo 3 - Esigenza del conduttore Ai sensi di quanto previsto dall Accordo tra depositato il presso il Comune di, le 41

43 7. I contratti a canone libero e per usotransitorio parti concordano che la presente locazione ha natura transitoria in quanto il conduttore espressamente ha l esigenza di abitare l unità immobiliare per un periodo non eccedente i mesi per il seguente motivo:., che documenta allegando al presente contratto Articolo 4 - Canone A. Il canone di locazione è convenuto in euro, importo che conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo di bonifico bancario, ovvero, in n. rate eguali anticipate di euro ciascuna, alle seguenti date: ovvero B. Il canone di locazione (per le aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania, nei comuni con essi confinanti e negli altri comuni capoluogo di provincia) è convenuto in euro..., importo che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo di bonifico bancario, ovvero.., in n. rate eguali anticipate di euro ciascuna, alle seguenti date: ovvero C. Il canone di locazione, secondo quanto stabilito dal decreto di cui all articolo 4, comma 3, della legge n. 431/1998, è convenuto in euro.., che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero, in n. rate eguali anticipate di euro.. ciascuna, alle seguenti date:... Articolo 5 - Deposito cauzionale A garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto, il conduttore versa/non versa al locatore (che con la firma del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una somma di euro.. pari a n. mensilità del canone, non imputabile in conto canoni e produttiva di interessi legali, riconosciuti al conduttore al termine di ogni periodo di locazione. Il deposito cauzionale così costituito viene reso al termine della locazione previa verifica dello stato dell unità immobiliare e dell osservanza di ogni obbligazione contrattuale. Altre forme di garanzia: Articolo 6 - Oneri accessori Per gli oneri accessori le parti fanno applicazione della tabella oneri accessori, allegato G al decreto emanato ai sensi dell articolo 4, comma 2, della legge n. 431/1998. Il pagamento degli oneri anzidetti deve avvenire - in sede di consuntivo - entro sessanta giorni dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione anche tramite organizzazioni sindacali presso il locatore (o il suo amministratore o l amministratore condominiale, ove esistente) dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Insieme con il pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore versa una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal consuntivo dell anno precedente. 42

44 7. I contratti a canone libero e per usotransitorio Articolo 7 - Spese di bollo e registrazione Le spese di bollo per il presente contratto, e per le ricevute conseguenti, sono a carico del conduttore. Il locatore provvede alla registrazione del contratto, dandone notizia al conduttore. Questi corrisponde la quota di sua spettanza, pari alla metà. Le parti possono delegare alla registrazione del contratto una delle organizzazioni sindacali che abbia prestato assistenza ai fini della stipula del contratto medesimo. Articolo 8 - Pagamento, risoluzione e prelazione Il pagamento del canone o di quant altro dovuto anche per oneri accessori non può venire sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualunque causa, anche di una sola rata del canone (nonché di quant altro dovuto, ove di importo pari almeno ad una mensilità del canone), costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dall articolo 55 della legge n. 392/1978. La vendita dell unità immobiliare locata in relazione della quale viene/non viene concessa la prelazione al conduttore non costituisce motivo di risoluzione del contratto. Articolo 9 - Uso L immobile deve essere destinato esclusivamente a civile abitazione del conduttore e delle seguenti persone attualmente con lui conviventi:... Salvo patto scritto contrario, è fatto divieto di sublocare o dare in comodato, né in tutto né in parte, l unità immobiliare, pena la risoluzione di diritto del contratto. Per la successione nel contratto, si applica l articolo 6 della legge n. 392/1978, nel testo vigente a seguito della sentenza della Corte costituzionale n. 404 del Articolo 10 - Recesso del conduttore Il conduttore ha facoltà di recedere per gravi motivi dal contratto previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno prima. Articolo 11 - Consegna Il conduttore dichiara di aver visitato l unità immobiliare locatagli, di averla trovata adatta all uso convenuto e, pertanto, di prenderla in consegna ad ogni effetto col ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode della stessa. Il conduttore si impegna a riconsegnare l unità immobiliare nello stato in cui l ha ricevuta, salvo il deperimento d uso, pena il risarcimento del danno; si impegna, altresì, a rispettare le norme del regolamento dello stabile ove esistente, accusando in tal caso ricevuta dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell assemblea dei condomini. È in ogni caso vietato al conduttore compiere atti e tenere comportamenti che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile. Le parti danno atto, in relazione allo stato dell immobile, ai sensi dell articolo 1590 del codice civile, di quanto segue: ovvero di quanto risulta dall allegato verbale di consegna. Articolo 12 - Modifiche e danni Il conduttore non può apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati e alla loro 43

45 7. I contratti a canone libero e per usotransitorio destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore. Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che possano derivargli da fatti dei dipendenti del locatore medesimo nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi. Articolo 13 - Assemblee Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell unità immobiliare locatagli, nelle deliberazioni dell assemblea condominiale relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle deliberazioni relative alla modificazione degli altri servizi comuni. Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento d aria si applica anche ove si tratti di edificio non in condominio. In tale caso (e con l osservanza, in quanto applicabili, delle disposizioni del codice civile sull assemblea dei condomini) i conduttori si riuniscono in apposita assemblea, convocata dalla proprietà o da almeno tre conduttori. Articolo 14 - Impianti Il conduttore in caso d installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata si obbliga a servirsi unicamente dell impianto relativo, restando sin d ora il locatore, in caso di inosservanza, autorizzato a far rimuovere e demolire ogni antenna individuale a spese del conduttore, il quale nulla può pretendere a qualsiasi titolo, fatte salve le eccezioni di legge. Per quanto attiene all impianto termico autonomo, ove presente, vale la normativa del d.p.r. n. 412/1993, con particolare riferimento a quanto stabilito dall articolo 11, comma 2, dello stesso. Articolo 15 - Accesso Il conduttore deve consentire l accesso all unità immobiliare al locatore, al suo amministratore nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano motivandola ragione. Nel caso in cui il locatore intendesse vendere l unità immobiliare locata il conduttore deve consentire la visita all unità immobiliare una volta la settimana, per almeno due ore, con esclusione dei giorni festivi oppure con le seguenti modalità: Articolo 16 - Commissione di conciliazione (omissis) Articolo 17 - Varie (omissis) Uso transitorio 44

46 7. I contratti a canone libero e per usotransitorio Contratti per uso transitorio Caratteristiche Vantaggi Svantaggi - durata: minimo 1 mese, massimo 18 mesi non rinnovabili - canone: importo fissato dall accordo territoriale tra sindacati degli inquilini e associazioni dei proprietari più aumento di base del 15% o del 20% se l immobile è ben arredato - aggiornamento annuale del canone: non previsto - indennità del conduttore per disdetta anticipata: secondo accordo contrattuale - schema di contratto: ministeriale con divieto di subaffitto, salvo accordo scritto con il proprietario - importo del canone vicino a livelli del mercato libero - durata limitata senza obbligo di rinnovo - nessuna agevolazione fiscale sull Ici NB - Il contratto può essere stipulato solamente in presenza di comprovate particolari situazioni in capo al locatore (es. necessità personale, ecc.) o dell inquilino (es. contratto di lavoro a tempo determinato). La documentazione relativa va allegata al contratto. In assenza di questa, alla scadenza, il contratto si trasforma automaticamente in uno con durata

47 8. I contratti a canone concordato Contratti a canone concordato con sconto fiscale sul canone per i proprietari. La convenienza rimane ancora per i redditi sottoposti all aliquota marginale più bassa Diversa da tutti i punti di vista, la situazione che si presenta nel caso di un contratto a canone concordato con durata 3+2. Oltre alle clausole contrattuali rigidamente stabilite dal testo di legge, infatti, è anche l importo del canone a non poter essere liberamente concordato tra le parti, a fronte di un consistente sconto fiscale per chi sceglie la tassazione con aliquota marginale. Contratti di questo tipo, però, sono possibili solo nei capoluoghi di provincia e nei comuni individuati dal Cipe come quelli ad alta tensione abitativa. Nessuna possibilità di optare per i contratti con sconto fiscale se non ci si trova in uno di questi comuni. 1. Gli accordi territoriali Per i contratti 3+2, come detto, il canone annuo di locazione non può essere liberamente fissato ma può essere applicato solo l importo stabilito dall accordo locale tra associazioni dei proprietari e degli inquilini. L accordo prevede, però, tre fasce di oscillazione minima, media, massima per ciascuna delle zone nelle quali è suddiviso il comune. Le fasce variano in base alla tipologia dell immobile, al suo stato di manutenzione e ai servizi disponibili. In particolare per determinare il valore della fascia di canone si tiene conto della presenza di: - posto auto; - cortile comune; - cantina; - terrazza o balcone; - giardino privato; - impianto di condizionamento; - doppi servizi; - porta blindata; - doppi vetri; - stabile o appartamento ultimati o completamente ristrutturati negli ultimi 10 anni; 46

48 8. I contratti a canone concordato - sistema di sicurezza o sistema di allarme; - cucina abitabile con finestra; - videocitofono; - antenna centralizzata o impianto satellitare; - riscaldamento autonomo; - palazzina non superiore a quattro piani, con un massimo di tre appartamenti al piano attico; - posto auto coperto in autorimessa comune; - giardino ad uso esclusivo con superficie di 80 mq o oltre; - appartamento con superficie superiore a 120 mq; - altezza dei soffitti superiore a m 3,50. Il canone è fissato a metro quadro, e metri quadrati dell unità immobiliare sono il risultato della somma dei seguenti elementi: - l intera superficie calpestabile; - il 50% della superficie delle autorimesse singole; - il 20% della superficie del posto macchina in autorimesse di uso comune; - il 25% della superficie di balconi, terrazze, cantine ed altri accessori simili; - il 15% della superficie scoperta di pertinenza dell immobile in godimento esclusivo del conduttore; - il 10% della superficie condominiale a verde corrispondente alla quota millesimale della unità immobiliare. La superficie dei vani con altezza inferiore a m 1,70 è conteggiata al 70%. Per gli alloggi con superficie interna compresa tra 46 mq e 70 mq, la superficie è aumentata del 15% fino ad un massimo di 70 metri quadri. Per gli alloggi con superficie interna inferiore a 46 mq, la superficie è aumentata del 20% fino ad un massimo di 50,6 metri quadri. 2. L aumento annuale Posto il valore di base, per i contratti a canone concordato è previsto un aggiornamento annuale in misura pari al 75% della variazione Istat dell indice del costo della vita per le famiglie di operai ed impiegati. Il testo del contratto ministeriale non stabilisce espressamente che l adeguamento debba avvenire sulla base della richiesta del locatore, ma neppure che si tratti di aumento automatico. E così poiché per legge non si possono inserire nel contratto clausole peggiorative per il conduttore, diventa obbligatorio per il proprietario richiedere l aumento annuale all inquilino, anche se previsto dal contratto, con una lettera raccomandata. Finché la richiesta non arriva, l aumento non è dovuto. 47

49 8. I contratti a canone concordato 3. Disdetta anticipata dopo soli tre anni L obbligo di far riferimento ad un canone che comunque risulta inferiore a quello del mercato libero, è compensato per il proprietario dalla minor durata complessiva di questo contratto, che ai sensi di legge, compreso il rinnovo obbligatorio, dura poco più della metà rispetto al contratto a canone libero. Un aspetto non sempre considerato, ma che vale la pena valutare con attenzione soprattutto per la possibilità di disdire il contratto in via anticipata, in caso di necessità, dopo soli tre anni. Anche in caso di canone concordato, infatti, il proprietario che abbia necessità dell immobile per un uso personale o per i propri familiari, ha il diritto di dare il recesso anticipato un anno prima, dunque, rispetto ai contratti a canone libero. E non solo: dopo cinque anni, contro gli otto previsti per i contratti liberi, si può legittimamente risolvere il contratto, ovvero stipularne un altro a nuove condizioni. 4. L uso dell appartamento e il divieto di sublocazione Rimanendo nel campo delle clausole di legge, infine, perché l inquilino sia in regola, l immobile deve essere destinato esclusivamente ad abitazione di chi ha firmato il contratto e del suo nucleo familiare, salvo, ovviamente, il caso dei contratti per studenti. è inoltre vietato al conduttore sublocare o dare in comodato, in tutto o in parte, l unità immobiliare, pena la risoluzione di diritto del contratto. Infine il conduttore non può apportare alcuna modifica, innovazione o miglioria all appartamento o agli impianti, senza il preventivo consenso scritto del locatore. 5. Il testo di un accordo-tipo Accordo territoriale per il Comune di Roma 1. Contratti agevolati (Art. 2, comma 3, l. 431/1998) L ambito di applicazione dell Accordo relativamente ai contratti in epigrafe è costituito dal territorio amministrativo del Comune di Roma. Il territorio del comune viene suddiviso in 165 zone omogenee come da allegato A, individuate dalle Agenzie per il territorio. Per le zone omogenee come sopra individuate, vengono definite e riportate nello stesso allegato le fasce di oscillazione dei canoni per valori al mq mensile. Le parti stipuleranno i contratti individuali di locazione secondo gli allegati contratti-tipo (allegati B e B1), recanti altresì come col presente Accordo formalmente si conviene le modalità di aggiornamento del canone nella misura del 75% della variazione Istat. Il canone di locazione di ogni singola unità immobiliare è determinato dalle parti all interno della fascia di oscillazione di cui all allegato A e sulla base degli elementi oggettivi di cui all allegato D. Per quanto attiene alla ripartizione degli oneri 48

50 8. I contratti a canone concordato accessori fra locatore e conduttore, le organizzazioni stipulanti il presente Accordo approvano la tabella come da allegato E. I metri quadrati dell unità immobiliare sono dati dalla somma dei seguenti elementi: a) l intera superficie calpestabile; b) il 50% della superficie delle autorimesse singole; c) il 20% della superficie del posto macchina in autorimesse di uso comune; d) il 25% della superficie di balconi, terrazze, cantine ed altri accessori simili; e) il 15% della superficie scoperta di pertinenza dell immobile in godimento esclusivo del conduttore; f) il 10% della superficie condominiale a verde corrispondente alla quota millesimale della unità immobiliare; g) la superficie di cui alla lettera a) avrà una tolleranza per eccesso o per difetto pari e sino ad un massimo del 5%. La superficie dei vani con altezza inferiore a m 1,70 è conteggiata al 70%. Per gli alloggi con superficie interna compresa tra 46 mq e 70 mq, la superficie è aumentata del 15% fino ad un massimo di 70 mq. Per gli alloggi con superficie interna inferiore a 46 mq, la superficie è aumentata del 20% fino ad un massimo di 50,6. I suddetti limiti tengono conto della sentenza della Corte costituzionale n. 236 del 18 giugno Le parti concordano che, limitatamente ai rinnovi contrattuali, gli incrementi riferiti alle superfici degli alloggi sino a 46 mq non si applicheranno per i nuclei familiari composti esclusivamente da uno o due ultrasessantacinquenni, il cui reddito familiare non sia superiore a ,00 (limite di decadenza della Regione Lazio per gli alloggi ERP), da calcolarsi in base all art. 21, comma 1 della legge 457/ Il valore unitario al mq delle fasce e delle subfasce di oscillazione potrà essere ridotto sino ad un massimo del 15% per gli alloggi la cui superficie sia pari o superiore ai 120 mq. 3. Ove le singole parti contraenti concordino una durata contrattuale superiore ad anni tre, la fascia di oscillazione dei canoni di cui all allegato A, relativa al comune e alle zone ove è ubicato l immobile, potrà subire nei valori minimo e massimo un aumento del 4% per i contratti di durata di quattro anni, del 6% per i contratti di durata di cinque o sei anni, del 10% per i contratti superiori a sei anni, a valere per l intera durata contrattuale. Per gli immobili di cui all art. 1, comma 2, lett. a), l. 431/1998, le fasce di oscillazione dei canoni di cui al comune o alle zone ove è ubicato l immobile subiranno nei valori minimo e massimo un aumento del 15% a valere per l intera durata contrattuale. Tale aumento sarà cumulabile con quello della fattispecie di cui al comma precedente, ove ricorrente. Per le unità immobiliari completamente arredate con mobilio efficiente e non degradato, e con elettrodomestici completamente funzionanti, i valori delle subfasce potranno aumentare fino ad un massimo del 20%. 6. Le clausole del contratto ministeriale (legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 2, comma 3) La locazione è regolata dalle pattuizioni seguenti. Articolo 1 - Durata Il contratto è stipulato dal... al, e alla prima scadenza, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, e senza che sia necessaria disdetta per finita locazione, il contratto è prorogato di diritto di due anni, fatta 49

51 8. I contratti a canone concordato salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all articolo 3 della legge n. 431/1998, ovvero vendere l immobile alle condizioni e con le modalità di cui al citato articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna parte ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni ovvero per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione, il contratto è rinnovato tacitamente alle stesse condizioni. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell alloggio alla prima scadenza e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato tale disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato la facoltà di disdetta, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle stesse condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, ad un risarcimento pari a trentasei mensilità dell ultimo canone di locazione corrisposto. Articolo 2 - Canone A. Il canone annuo di locazione, secondo quanto stabilito dall Accordo locale definito tra e depositato il. presso il Comune di.., è convenuto in euro..., che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo di bonifico bancario, ovvero, in n. rate eguali anticipate di euro ciascuna, alle seguenti date: Nel caso in cui l Accordo territoriale di cui al presente punto lo preveda, il canone viene aggiornato ogni anno nella misura contrattata del, che comunque non può superare il 75% della variazione Istat. Articolo 3 - Deposito cauzionale A garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto, il conduttore versa/non versa al locatore (che con la firma del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una somma di euro... pari a mensilità del canone, non imputabile in conto canoni e produttiva salvo che la durata contrattuale minima non sia superiore ad anni quattro, ferma la proroga del contratto per due anni di interessi legali, riconosciuti al conduttore al termine di ogni anno di locazione. Il deposito cauzionale così costituito viene reso al termine della locazione, previa verifica sia dello stato dell unità immobiliare sia dell osservanza di ogni obbligazione contrattuale. Altre forme di garanzia: Articolo 4 - Oneri accessori Per gli oneri accessori le parti fanno applicazione della Tabella oneri accessori, allegato G al decreto emanato dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell economia e delle finanze ai sensi dell articolo 4, comma 2, della legge n. 431/1998 e di cui il presente contratto costituisce l allegato A. Il pagamento degli oneri anzidetti deve avvenire in sede di consuntivo entro sessanta giorni dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione anche tramite organizzazioni sindacali presso il locatore (o il suo amministratore o l amministratore condominiale, ove esistente) dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Insieme con il pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore versa una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal consuntivo dell anno precedente. Articolo 5 - Spese di bollo e di registrazione Le spese di bollo per il presente contratto e per le ricevute conseguenti, sono a carico del conduttore. Il locatore 50

52 8. I contratti a canone concordato provvede alla registrazione del contratto, dandone notizia al conduttore. Questi corrisponde la quota di sua spettanza, pari alla metà. Le parti possono delegare alla registrazione del contratto una delle organizzazioni sindacali che abbia prestato assistenza ai fini della stipula del contratto medesimo. Articolo 6 - Pagamento, risoluzione e prelazione Il pagamento del canone o di quant altro dovuto anche per oneri accessori non può venire sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, quale ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualsiasi causa, anche di una sola rata del canone (nonché di quant altro dovuto, ove di importo pari almeno ad una mensilità del canone), costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dall articolo 55 della legge 27 luglio 1978, n La vendita dell unità immobiliare locata in relazione alla quale viene /non viene concessa la prelazione al conduttore non costituisce motivo di risoluzione del contratto. Articolo 7 - Uso L immobile deve essere destinato esclusivamente a civile abitazione del conduttore e delle seguenti persone attualmente con lui conviventi Salvo espresso patto scritto contrario, è fatto divieto di sublocazione, sia totale sia parziale. Per la successione nel contratto si applica l articolo 6 della legge n. 392/1978, nel testo vigente a seguito della sentenza della Corte costituzionale n. 404/1988. Articolo 8 - Recesso del conduttore è facoltà del conduttore recedere dal contratto per gravi motivi, previo avviso da recapitarsi tramite lettera raccomandata almeno sei mesi prima. Articolo 9 - Consegna Il conduttore dichiara di aver visitato l unità immobiliare locatagli, di averla trovata adatta all uso convenuto e, pertanto, di prenderla in consegna ad ogni effetto col ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode della stessa. Il conduttore si impegna a riconsegnare l unità immobiliare nello stato in cui l ha ricevuta, salvo il deperimento d uso, pena il risarcimento del danno; si impegna, altresì, a rispettare le norme del regolamento dello stabile 4 ove esistente, accusando in tal caso ricevuta dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell assemblea dei condomini. È in ogni caso vietato al conduttore compiere atti e tenere comportamenti che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile. Le parti danno atto, in relazione allo stato dell unità immobiliare, ai sensi dell articolo 1590 del codice civile di quanto segue: ovvero di quanto risulta dall allegato verbale di consegna. Articolo 10 - Modifiche e danni Il conduttore non può apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore. Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che possano derivargli da fatti dei dipendenti del locatore medesimo nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi. 51

53 8. I contratti a canone concordato Articolo 11 - Assemblee Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell unità immobiliare locatagli, nelle deliberazioni dell assemblea condominiale relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle deliberazioni relative alla modificazione degli altri servizi comuni. Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento d aria si applica anche ove si tratti di edificio non in condominio. In tale caso (e con l osservanza, in quanto applicabili, delle disposizioni del codice civile sull assemblea dei condomini) i conduttori si riuniscono in apposita assemblea, convocata dalla proprietà o da almeno tre conduttori. Articolo 12 - Impianti Il conduttore in caso d installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata si obbliga a servirsi unicamente dell impianto relativo, restando sin d ora il locatore in caso di inosservanza autorizzato a far rimuovere e demolire ogni antenna individuale a spese del conduttore, il quale nulla può pretendere a qualsiasi titolo, fatte salve le eccezioni di legge. Per quanto attiene all impianto termico autonomo, ove presente, vale la normativa del d.p.r. n. 412/1993, con particolare riferimento a quanto stabilito dall articolo 11, comma 2, del citato d.p.r. Articolo 13 - Accesso Il conduttore deve consentire l accesso all unità immobiliare al locatore, al suo amministratore nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano motivandola ragione. Nel caso in cui il locatore intenda vendere l unità immobiliare locata, il conduttore deve consentirne la visita una volta la settimana, per almeno due ore, con esclusione dei giorni festivi oppure con le seguenti modalità: Articolo 14 - Commissione di conciliazione (omissis) Articolo 15 - Varie (omissis) 52

54 8. I contratti a canone concordato Contratti a canone concordato 3 +2 Caratteristiche Vantaggi Svantaggi - durata: 3 anni, rinnovabile di altri tre se c è accordo, altrimenti automaticamente rinnovato per legge per 2 anni - revisione condizioni: dopo la seconda scadenza possibile scegliere se proseguire a canone concordato, modificare le condizioni, non rinnovare il contratto. - canone: importo fissato dall accordo territoriale tra sindacati e Associazioni dei proprietari in base a tre fasce minima, media, massima per zona - aggiornamento annuale del canone: 0,75% indice Istat - indennità del conduttore per disdetta anticipata: sei mesi - schema di contratto: ministeriale con divieto di subaffitto, salvo accordo scritto con il proprietario - in caso di immobile in buono stato, in zona commerciale e dotato di balconi e/o posto auto, il canone concordato si discosta in maniera poco sensibile da quello libero - agevolazioni fiscali: imposta di registro ridotta del 30%, Irpef sul 59,5% del canone annuo, Ici ridotta come da delibera comunale - possibile evitare il rinnovo dopo solo 5 anni - limitato aggiornamento annuale del canone 7. I contratti per gli studenti fuori sede Si muove nella stessa logica dell affitto calmierata la tipologia di legge dei contratti per gli studenti universitari fuori sede. Questi sono disciplinati dall articolo 5 della legge e possono essere stipulati solo a fronte di specifici accordi territoriali. Questi contratti debbono avere le seguenti caratteristiche obbligatorie: - l immobile si deve trovare: nei comuni sede di università; nei comuni sede di corsi universitari distaccati; nei comuni limitrofi alle sedi universitarie; - lo studente inquilino non deve essere residente nel comune dove è iscritto e frequenta i corsi universitari. Il contratto può essere sottoscritto da un singolo studente o da un gruppo di studenti a patto che siano tutti fuori sede. 53

55 8. I contratti a canone concordato L iscrizione al corso di laurea è una conditio sine qua non per poter ottenere le agevolazioni fiscali di legge da parte del proprietario. 8. La durata del contratto Obbligo di applicare lo stesso importo del canone previsto per i contratti 3+2 per la stipula di quello per studenti universitari. In questo caso, però, la durata minima è di sei mesi e quella massima di trentasei mesi. I contratti sono rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore, per la stessa durata. Una volta scaduto il termine fissato, il proprietario non ha alcun obbligo di rinnovare il contratto con le stesse persone. Da parte sua l inquilino può dare la disdetta anticipata con un preavviso di soli tre mesi. Come prevede l articolo 3 della legge 431/1998, comunque, alla prima scadenza il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi. Ovviamente per il mancato rinnovo dovrà esserci una delle motivazioni di legge ossia uso diretto o necessità di lavori di ristrutturazione. 9. Gli intestatari del contratto è possibile stipulare contratti singoli, uno per studente, oppure un contratto cumulativo indicando i nomi di tutti gli inquilini. In questo caso se decide di lasciare uno solo, la locazione prosegue nei confronti degli altri senza alcuna formalità. Nei diversi accordi territoriali possono comunque essere previste clausole specifiche che fissano anche gli eventuali obblighi degli altri studenti che continuano a risiedere nell appartamento. 10. Le spese per le utenze nel canone ma fuori dal reddito da dichiarare ai fini fiscali Un altra delle caratteristiche peculiari di questi contratti è il diritto, per i proprietari, di inserire nel canone una cifra forfettaria per il pagamento delle utenze in tutti i casi in cui i contratti sono intestati al proprietario. La somma è prevista in percentuale del canone e di norma l indicazione è contenuta negli stessi accordi territoriali, e si aggiunge al rimborso degli oneri condominiali. In entrambi i casi trattandosi di somme che sono di fatto versate a titolo di rimborso spese, il relativo importo resta al di fuori del reddito fiscalmente imponibile. 54

56 8. I contratti a canone concordato 11. Un accordo territoriale per studenti universitari Accordo territoriale per iscritti alle università, statali e non statali, presenti nel territorio del Comune di Roma Il canone di locazione è definito sulla base dell accordo territoriale, depositato il 6 agosto 1999, prot. n. 4473, presso l Assessorato alla casa del Comune di Roma, di cui il presente capitolo è parte integrante, e sulla base dei punti qui sotto concordati. Il canone deve essere corrisposto in via solidale tra tutti i conduttori, che potranno tra loro suddividere pro quota l importo complessivo. Al fine di soddisfare la domanda alloggiativa degli studenti universitari, a partire dagli studenti idonei, le Aziende per il diritto allo studio universitario potranno assumere alloggi in locazione in qualità di conduttori. In questo caso le parti firmatarie si riconvocheranno per concordare, nel rispetto del presente accordo, le modalità della stipula di tali fattispecie contrattuali. Le oscillazioni dei canoni per le locazioni riguardanti gli studenti universitari sono fissate sulla base dell accordo territoriale per il Comune di Roma. Gli alloggi locati a studenti universitari dovranno preferibilmente prevedere i seguenti elementi: - disponibilità di almeno mq per studenti e abitante; - appartamento ammobiliato fornito di almeno (riferimenti standard previsti per le case dello studente) una lavatrice; - ubicazione dell alloggio in prossimità della sede universitaria dove è iscritto lo studente, e/o facilità di raggiungimento del luogo di studio con mezzi di trasporto pubblico; - presenza di impianto di riscaldamento; - presenza di doppi servizi oltre i 100 mq. Per l immobile in locazione dovrà essere stilato un verbale contenente entità e qualità del mobilio esistente. è esclusa la sublocazione. In caso di recesso di uno o più conduttori firmatari, in presenza di almeno uno degli iniziali conduttori, è ammesso il subentro di altro studente nel rapporto di locazione. Il subentro dovrà essere comunicato per accettazione tramite raccomandata A/R al locatore da parte del conduttore/i iniziali e di quello subentrante, il quale dovrà dichiarare di accettare solidalmente e integralmente le clausole contrattuali ed in particolare la durata concordata inizialmente. Il pagamento del canone ed oneri accessori non è interrotto dal recesso di uno o più conduttori. Indipendentemente da gravi motivi è concesso al conduttore/i di recedere dal contratto, dandone preavviso un mese prima. Per il termine si farà riferimento alla data di ricevuta dell avviso da parte del locatore. Qualora tutti gli originali conduttori fossero sostituiti da subentranti, questi dovranno stipulare un nuovo contratto entro 30 giorni dall ultimo subentro, salvo il pagamento dell indennità di occupazione sino all effettivo rilascio dell alloggio. Sono a carico del conduttore/studente le spese condominiali e dei servizi, secondo quanto previsto dall art. 9 della legge 392/1978 e delle tabelle dell accordo. In considerazione della prassi e degli usi locali, per cui spesso i contratti di fornitura di acqua, luce e gas rimangono intestati al locatore e si è in presenza di frequenti scambi tra i conduttori/studenti, può essere inserita nel contratto la clausola che prevede il pagamento delle spese condominiali e dei servizi con quota mensile forfettaria pari a 1/12 delle 55

57 8. I contratti a canone concordato spese annuali per tali oneri accessori preventivate o, in mancanza, come da consuntivo. Sono, comunque, a carico del conduttore anche la Tarsu mensile e l eventuale spesa del telefono intestato al locatore. Il conduttore deve obbligatoriamente provvedere agli adempimenti previsti a suo carico dal d.p.r. 412/1993, pena il risarcimento dei danni conseguenti alla mancata manutenzione prescritta dell impianto di riscaldamento autonomo. Il deposito cauzionale, che genera la maturazione dell interesse legale vigente tempo per tempo, può altresì essere sostituito da una fideiussione bancaria, assicurativa, o di terzi, che dovrà scadere tre mesi dopo la scadenza del contratto, a garanzia dell esatto pagamento delle spese condominiali e delle utenze al conduttore, ripetibili anche al subentro di uno studente ad altro. La commissione di conciliazione stragiudiziale è costituita da due componenti scelti tra gli appartenenti alle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini e da un rappresentante delle associazioni studentesche firmatarie dell accordo. Per quanto non previsto dal presente contratto le parti fanno espresso rinvio alla Convenzione nazionale, ex art. 4, comma 1, della legge n. 431/1998, al decreto del Ministero dei lavori pubblici, di concerto con il Ministero delle finanze, emanato il 5 marzo 1999 di cui all art. 4 comma 2 della legge 431/1998, all accordo territoriale di cui al punto 3, alle disposizioni del codice civile vigente, alle norme vigenti e agli usi locali. Il presente accordo resterà in vigore fino alla stipula di altro, a seguito dell emanazione di un nuovo decreto ministeriale di recepimento di Convenzione nazionale, sostituita da quella scritta l 8 febbraio 1999, e potrà essere oggetto di revisione prima della suddetta scadenza ove le parti, di comune intesa, lo ritengano opportuno. Le parti stipuleranno i contratti di locazione secondo l allegato tipo di contratto. 12. Il testo del contratto-tipo per studenti universitari Allegato E Locazione abitativa per studenti universitari Tipo di contratto La locazione è regolata dalle pattuizioni seguenti. Articolo 1 - Durata Il contratto è stipulato per la durata mesi dal... al Alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per uguale periodo se il conduttore non comunica al locatore disdetta almeno tre mesi prima della data di scadenza del contratto. Articolo 2 - Natura transitoria Secondo quanto previsto dall Accordo territoriale stipulato ai sensi dell articolo 5, comma 3, della legge n. 431/1998, tra depositato il presso il Comune di, le parti concordano che la presente locazione ha natura transitoria in quanto il conduttore espressamente ha l esigenza di abitare l immobile per un periodo non eccedente i... frequentando il corso di studi di presso l Università di... 56

58 8. I contratti a canone concordato Articolo 3 - Canone Il canone di locazione, secondo quanto stabilito dall Accordo di cui all articolo 2 è convenuto in euro, che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo di bonifico bancario, ovvero..., in n... rate eguali anticipate di euro...ciascuna, alle seguenti date: Articolo 4 - Deposito cauzionale A garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto, il conduttore versa/ non versa al locatore (che con la firma del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una somma di euro... pari a... mensilità del canone, non imputabile in conto pigioni e produttiva di interessi legali, riconosciuti al conduttore al termine di ogni periodo di locazione. Il deposito cauzionale così costituito viene reso al termine della locazione, previa verifica sia dello stato dell unità immobiliare sia dell osservanza di ogni obbligazione contrattuale. Altre forme di garanzia: Articolo 5 - Oneri accessori Per gli oneri accessori le parti fanno applicazione della tabella oneri accessori, allegato G al decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell economia e delle finanze, emanato ai sensi dell articolo 4, comma 2, della legge n. 431/1998 e di cui il presente contratto costituisce l allegato E. Il pagamento degli oneri anzidetti deve avvenire in sede di consuntivo entro sessanta giorni dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione anche tramite organizzazioni sindacali presso il locatore (o il suo amministratore o l amministratore condominiale, ove esistente) dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Insieme con il pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore versa una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal consuntivo dell anno precedente. Articolo 6 - Spese di bollo e di registrazione Le spese di bollo per il presente contratto, e per le ricevute conseguenti, sono a carico del conduttore. Il locatore provvede alla registrazione del contratto, dandone notizia al conduttore. Questi corrisponde la quota di sua spettanza, pari alla metà. Le parti possono delegare alla registrazione del contratto una delle organizzazioni sindacali che abbia prestato assistenza ai fini della stipula del contratto medesimo. Articolo 7 - Pagamento, risoluzione e prelazione Il pagamento del canone o di quant altro dovuto anche per oneri accessori non può venire sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, quale ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualsiasi causa, anche di una sola rata del canone (nonché di quant altro dovuto, ove di importo pari almeno ad una mensilità del canone), costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dall articolo 55 della legge n. 392/1978. La vendita dell unità immobiliare locata in relazione alla quale viene/non viene concessa la prelazione al conduttore - non costituisce motivo di risoluzione del contratto. Articolo 8 - Uso L immobile deve essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione del conduttore. Salvo patto scritto contrario, è fatto divieto di sublocare o dare in comodato, né in tutto né in parte, l unità immobiliare, pena la risoluzione di diritto del contratto. 57

59 8. I contratti a canone concordato Articolo 9 - Recesso del conduttore Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi, previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno tre mesi prima della scadenza. Tale facoltà è consentita anche ad uno o più dei conduttori firmatari ed in tal caso, dal mese dell intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri, ferma restando la solidarietà del conduttore recedente per i pregressi periodi di conduzione. Articolo 10 - Consegna Il conduttore dichiara di aver visitato l unità immobiliare locatagli, di averla trovata adatta all uso convenuto e - così - di prenderla in consegna ad ogni effetto col ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode della stessa. Il conduttore si impegna a riconsegnare l unità immobiliare nello stato in cui l ha ricevuta, salvo il deperimento d uso, pena il risarcimento del danno. Si impegna altresì a rispettare le norme del regolamento dello stabile ove esistente, accusando in tal caso ricevuta dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell assemblea dei condomini. È in ogni caso vietato al conduttore compiere atti e tenere comportamenti che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile. Le parti danno atto, in relazione allo stato dell immobile, ai sensi dell articolo 1590 del codice civile di quanto segue: ovvero di quanto risulta dall allegato verbale di consegna. Articolo 11 - Modifiche e danni Il conduttore non può apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore. Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che possano derivargli da fatti dei dipendenti del locatore medesimo nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi. Articolo 12 - Assemblee Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell unità immobiliare locatagli, nelle deliberazioni dell assemblea condominiale relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle deliberazioni relative alla modificazione degli altri servizi comuni. Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento d aria si applica anche ove si tratti di edificio non in condominio. In tale caso (e con l osservanza, in quanto applicabili, delle disposizioni del codice civile sull assemblea dei condomini) i conduttori si riuniscono in apposita assemblea, convocata dalla proprietà o da almeno tre conduttori. Articolo 13 - Impianti Il conduttore in caso di installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata si obbliga a servirsi unicamente dell impianto relativo, restando sin d ora il locatore in caso di inosservanza autorizzato a far rimuovere e demolire ogni antenna individuale a spese del conduttore, il quale nulla può pretendere a qualsiasi titolo, fatte salve le eccezioni di legge. Per quanto attiene all impianto termico autonomo, ove presente, vale la normativa del d.p.r. n. 412/1993, con particolare riferimento a quanto stabilito dall articolo 11, comma 2, dello stesso d.p.r. 58

60 8. I contratti a canone concordato Articolo 14 - Accessi Il conduttore deve consentire l accesso all unità immobiliare al locatore, al suo amministratore nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano motivandola ragione. Nel caso in cui il locatore intenda vendere l unità immobiliare locata, il conduttore deve consentire la visita all unità immobiliare una volta la settimana, per almeno due ore, con esclusione dei giorni festivi ovvero con le seguenti modalità: Articolo 15 - Commissione di conciliazione (omissis) (omissis) Articolo 16 - Varie Contratti per studenti universitari Caratteristiche Vantaggi Svantaggi - durata: minimo 6 massimo 36 mesi - rinnovo obbligatorio: per lo stesso periodo salvo disdetta anticipata dello studente - canone: importo fissato dall accordo territoriale tra organizzazioni sindacali, università e associazioni degli studenti in base a tre fasce minima, media, massima per zona. Aumento di base del 20% se l immobile è arredato - aggiornamento annuale del canone: non previsto - disdetta anticipata: uno, due o tre mesi a seconda dell accordo territoriale - schema di contratto: ministeriale con divieto di subaffitto, salvo accordo scritto con il proprietario - possibile affitto separato per singola stanza - agevolazioni fiscali per il proprietario: imposta di registro ridotta del 30%, Irpef sul 59,5% del canone annuo, Ici ridotta come da delibera comunale - spese per le utenze e per il condominio inserite in via forfettaria nel canone di locazione e non imponibili ai fini fiscali - possibile rapido turn over degli inquilini e maggiore degrado dell immobile 59

61 9. Domande & risposte In caso di fondo patrimoniale costituito con il coniuge ai sensi degli articoli 167 e seguenti del codice civile, il coniuge non proprietario può optare per il regime fiscale della cedolare secca per la metà dei canoni di locazione che gli vengono attribuiti, derivanti dagli immobili conferiti nel fondo patrimoniale? Ai sensi dell art. 167, primo comma, del codice civile ciascuno o ambedue i coniugi, per atto pubblico, o un terzo, anche per testamento, possono costituire un fondo patrimoniale, destinando determinati beni, immobili o mobili iscritti in pubblici registri o titoli di credito, a far fronte ai bisogni della famiglia. Per quanto riguarda il profilo dell imposizione sui redditi, l art. 4, comma 1, lett. b) del Tuir prevede che i redditi dei beni che formano oggetto del fondo patrimoniale di cui agli artt.167 e seguenti del codice civile sono imputati per metà del loro ammontare netto a ciascuno dei coniugi, indipendentemente dalla circostanza che la costituzione del fondo sia avvenuta con il trasferimento del diritto di proprietà ovvero con la riserva di proprietà in capo all originario proprietario e, quindi a prescindere dalla circostanza che ciascun coniuge sia titolare o meno di un diritto reale sul bene e dalla misura cui spetta detto diritto. In questo contesto, quindi, è ammessa l opzione per la cedolare secca considerazione del comune presupposto impositivo e del carattere alternativo della cedolare secca rispetto all Irpef. Ho optato per la cedolare ma l inquilino ha smesso di pagare l affitto e ho avviato le procedure di sfratto. Cosa devo fare per l acconto di novembre? Anche in caso di applicazione della cedolare, i canoni di locazione di immobili ad uso abitativo non percepiti devono essere assoggettati a tassazione, salvo che entro il termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi non si sia concluso il procedimento giudiziale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. In questo caso è riconosciuto un credito d imposta pari alle tasse pagate sui redditi non percepiti che in questo caso sarà commisurato all importo della cedolare secca versata. 60

62 9. Domande & risposte Optando per la cedolare si mantiene il diritto alle detrazioni fiscali per i lavori di ristrutturazione effettuati sull immobile locato? E come? L opzione per la tassazione con la cedolare non fa perdere il diritto alle detrazioni. Per poterne usufruire, però, è necessario avere sufficiente capienza nell Irpef da pagare poiché non è possibile usufruire delle detrazioni sui canoni sottoposti a tassazione separata. Mia moglie ha solo redditi da locazione sottoposti alla cedolare secca. Posso considerarla a mio carico e detrarre le sue spese sanitarie e per il mutuo? No. Come previsto dalla legge, in caso di opzione per la cedolare il reddito da locazione contribuisce comunque alla formazione del reddito complessivo. Il reddito fondiario assoggettato a cedolare secca deve quindi essere considerato per determinare l eventuale condizione di familiare fiscalmente a carico e per le altre detrazioni d imposta previste, comprese quelle per canoni di locazioni e, in generale, per stabilire la spettanza o la misura di benefici, fiscali e non, collegati al possesso di requisiti reddituali. Per un nuovo contratto studenti solo uno dei due proprietari dell immobile opta per la cedolare secca: quali sono gli adempimenti pratici da fare? L opzione per la cedolare è possibile anche da parte di un solo proprietario che potrà esercitarla al momento della registrazione dell atto con il Modello 69. Il proprietario che non effettua l opzione dovrà pagare la quota di imposta di registro di competenza, ossia il 50%. è dovuto il bollo sul testo del contratto, che deve in questo caso essere allegato al modello. La spesa per il bollo è a carico dell inquilino. In caso di locazione congiunta di immobili per uso commerciale e abitativo (negozio e appartamento sovrastante), come ci si deve regolare volendo optare per la cedolare? è possibile optare per la cedolare in relazione alla quota di canone relativa alla locazione dell immobile abitativo. In caso di canone unitario per entrambi gli immobili, la quota riferibile all immobile per il quale si intende applicare la cedolare secca deve essere determinata ripartendo il canone in misura proporzionale alla rendita catastale di ciascuna unità. Sono un imprenditore e ho affittato un immobile per uso abitativo ad un mio dipendente che si è trasferito in città. Posso applicare la cedolare sul reddito da locazione? No, non può farlo. Come chiarito dall Agenzia delle entrate con la circolare 26 del 1 giugno, la possibilità di optare per la cedolare secca è riconosciuta soltanto alle persone fisiche al di fuori dell attività d impresa. Sono quindi esclusi dal regime gli imprenditori e i lavoratori autonomi, anche nel caso in cui concedano in locazione un immobile abitativo ai propri dipendenti essendo irrilevante la circostanza che l immobile sia utilizzato dal dipendente per finalità abitative. E poiché l opzione è riservata alle persone fisiche non possono ovviamente accedere al nuovo regime le società di persone, le società di capitali e gli enti commerciali e non. 61

63 9. Domande & risposte Possiedo un immobile accatastato come ufficio ma con i servizi in regola e da tempo dato in locazione per uso abitativo. Posso optare per la cedolare? No, non è possibile. L applicazione della cedolare, infatti, è ammessa solo per gli immobili catastalmente destinati ad abitazione o per i quali è stata presentata domanda di accatastamento in questa categoria. Nessuna possibilità di optare per i contratti relativi ad immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati ad uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa (ad esempio fabbricati accatastati come uffici o negozi). Come condominio abbiamo dato in locazione per uso abitativo l ex appartamento del portiere. I singoli condomini possono applicare la cedolare secca sul canone? No, non è possibile. Poiché l opzione è riservata alle persone fisiche, restano esclusi dalla possibilità di esercizio dell opzione i redditi da locazione di immobili di proprietà condominiale. I contratti, infatti, sono stipulati e registrati dall amministratore utilizzando il codice fiscale del condominio rimanendo, quindi, fuori dall ambito di applicazione del regime. In caso di contratto transitorio per il quale non è previsto l aggiornamento del canone di locazione, come ci si deve regolare per la raccomandata da inviare all inquilino? In tutti i casi in cui nel contratto non è previsto l aggiornamento annuale del canone la raccomandata all inquilino non è dovuta. Possiedo più immobili dati in locazione e diversi contratti su uno stesso immobile in quanto ho affittato le singole stanze agli studenti. Poiché ho anche molte spese da detrarre, e optando per la cedolare potrei perdere le agevolazioni fiscali non avendo sufficiente capienza nell Irpef, posso effettuare l opzione solo per alcuni dei contratti? Sì. Si può decidere di assoggettare alla cedolare anche solo uno o alcuni dei contratti in corso, in caso di possesso di più immobili locati. Ha però l obbligo di assoggettare allo stesso regime tutti i contratti relativi a più porzioni dello stesso immobile. Io e mia moglie siamo comproprietari dell appartamento dato in affitto. Optando entrambi per la cedolare secca, dobbiamo inviare due raccomandate separatamente all inquilino o basta una sottoscritta da tutti e due? Occorrono due raccomandate, ossia una raccomandata da ciascun proprietario. Lo ha precisato l Agenzia delle entrare con la circolare 26/2012. Sto per affittare un appartamento e vorrei comprendere nel contratto sia il canone, sia le spese (riscaldamento e altre spese dovute per la conduzione dell immobile): come mi devo comportare con la cedolare secca? La cedolare si applica solo sul canone di locazione escluse, quindi, le spese aggiuntive. Di conseguenza lei dovrà specificare nel contratto qual è la somma dovuta per le due diverse 62

64 9. Domande & risposte voci e, in sede di registrazione del contratto, indicherà l importo richiesto per l affitto al netto delle altre somme comunque dovute dall inquilino in base al testo del contratto che dovrà comunque essere regolarmente stipulato anche se non deve essere allegato alla registrazione se si opta per il Modello Siria. Ho locato l appartamento 4+4, l inquilino, dopo soli 8 mesi, mi ha dato la disdetta dell affitto con sei mesi di preavviso come stabilito dal contratto, quindi tra 4 mesi scade il primo anno di affitto, ma l inquilino resta ancora due mesi nell immobile. Come ci si deve comportare per l opzione per la cedolare? Per esercitare l opzione in caso di contratto in corso è sufficiente pagare l acconto della cedolare. Al momento della disdetta effettuerà la comunicazione all Agenzia con il Modello 69 ed eventuali conguagli saranno effettuati al momento del saldo. Con l adesione alla cedolare per quanto tempo non si può richiedere l adeguamento Istat? Per sempre, ossia fino alla cessata locazione, o solo fino al rinnovo del contratto? Chi esercita l opzione per la cedolare secca non può richiedere aumenti all inquilino per tutto il periodo di durata dell opzione che coincide con la durata del contratto a meno che non sia revocata. Questo comporta che lei non potrà richiedere alcun aumento retroattivo nel momento in cui decidesse di cambiare regime fiscale finché il contratto non arriverà alla sua naturale scadenza. Al momento della scadenza del periodo contrattuale previsto dalla legge, ossia al termine dei primi otto anni per il canone libero o dei primi cinque per il canone concordato, è possibile decidere se cessare la locazione, prorogare il contratto con lo stesso inquilino alle stesse condizioni o stipulare un nuovo contratto. Solo in quest ultimo caso, ossia in caso di nuovo contratto, è possibile l aggiornamento del canone. Successivamente, però, se si mantiene l opzione per la cedolare, non potranno essere previsti gli adeguamenti annuali. Ho un contratto di comodato d uso con autorizzazione ad affittare. Se affitto l abitazione posso utilizzare la cedolare secca sull affitto e fare in modo che il reddito sia caricato a me? No, non è possibile. I redditi fondiari debbono sempre essere dichiarati dal proprietario dell immobile anche se non materialmente percepiti. Perché il proprietario possa optare per la cedolare deve necessariamente subentrare nel contratto di affitto. Per questo può essere effettuata una cessione del contratto e la contestuale registrazione e opzione per la cedolare utilizzando il Modello

65 9. Domande & risposte Cosa accade all aumento contrattuale nel caso in cui si voglia revocare l opzione per la cedolare? Nel caso in cui l opzione sia revocata, resta comunque valida la rinuncia del locatore agli aggiornamenti del canone per un periodo corrispondente a quello della prima annualità per il quale il locatore si è avvalso della cedolare. Pertanto non si potranno richiedere gli aggiornamenti del canone relativi all annualità in corso al momento della revoca, dato che per il periodo precedente il canone era bloccato. Il diritto all aumento scatta, quindi, dall anno successivo a quello nel quale viene effettuata la revoca dell opzione. è possibile esercitare l opzione per la cedolare nel caso di un contratto di locazione solo verbale? Sì. Occorre, però, che il contratto venga contestualmente registrato. Se si vuole prorogare un contratto in scadenza per il quale si è optato per la cedolare, senza modificarne le condizioni, è necessario effettuare qualche adempimento? Chi ha optato per la cedolare secca dovrà comunicare all Agenzia delle entrate che il contratto viene rinnovato oltre la scadenza compilando il modello 69 senza effettuare, ovviamente, alcun versamento. Il modello deve essere presentato alla scadenza annuale del contratto che si intende rinnovare. Come ci si deve regolare se si intende optare per la cedolare dando in affitto la casa al mare per il periodo estivo? In caso di locazione con durata superiore ai 30 giorni con lo stesso inquilino è obbligatoria la registrazione del contratto. Se la locazione ha una durata inferiore non occorre la registrazione del contratto. In entrambi i casi è necessario pagare l acconto a novembre calcolato sul totale del canone incassato. Con la dichiarazione dei redditi del prossimo anno verrà comunicata l opzione per la cedolare e si pagherà il saldo. Se l inquilino lascia in anticipo, com è possibile recuperare la somma pagata in più a titolo di acconto? Si può usare per compensare altre imposte? L eventuale somma pagata in eccesso non può essere utilizzata per scontare altre imposte ma solo per ridurre il saldo della cedolare l anno successivo. Ovviamente, in caso di disdetta anticipata del contratto è necessario compilare il modello 69 per comunicare la cessazione. In caso di acquisto di una casa locata per la quale il precedente proprietario ha effettuato l opzione per la cedolare secca, l acquirente è obbligato a mantenere lo stesso regime? Quando si vende un immobile sul quale è presente un contratto di affitto occorre effettuare la cessione del contratto all acquirente. Per questo è necessario presentare il Modello 69. Starà poi all acquirente che subentra decidere se optare o meno per la cedolare. 64

66 9. Domande & risposte La raccomandata per comunicare all inquilino l applicazione della cedolare secca con quanto anticipo va inviata? La raccomandata all inquilino relativa all esercizio dell opzione per la cedolare secca va necessariamente inviata prima della scadenza annuale del contratto, ovvero alla data prevista per comunicare l obbligo del pagamento degli aumenti annuali. è da questa data, infatti, che è possibile richiedere l aumento e con la raccomandata si comunica, invece, che l aumento non è dovuto. Si può utilizzare la cedolare in caso di affitto solo parziale dell immobile nel quale si continua a rimanere residenti? La cedolare può essere utilizzata anche per le locazioni parziali. In caso di locazione ad extracomunitari con l opzione per la cedolare, va comunque presentata la dichiarazione di cessione di fabbricato? La registrazione del contratto assorbe l obbligo di presentazione della dichiarazione di cessione di fabbricato. Non occorre, quindi, presentare la comunicazione neppure in caso di inquilini extracomunitari. In caso di opzione per la cedolare, cosa si deve fare se l inquilino non ritira la raccomandata? Le norme di attuazione della cedolare secca prevedono l obbligo di informare il conduttore tramite raccomandata. Si può, eventualmente inviare una nuova raccomandata, nella quale si citerà anche la raccomandata precedentemente inviata. Se si sbagliano i conteggi per il pagamento della cedolare è possibile mettersi in regola utilizzando il ravvedimento operoso? Il ravvedimento operoso è utilizzabile anche per sanare eventuali errori nel pagamento della cedolare. In caso di sfratto in corso per morosità e inquilino che non lascia l abitazione pur non pagando il canone, e il contratto nel frattempo è scaduto, cosa si deve fare dopo aver optato per la cedolare e su quale somma va pagato l acconto? In caso di sfratto per morosità l acconto è dovuto. Si potrà, poi, recuperare la somma versata in sede di saldo. Ovviamente il contratto scaduto non deve essere rinnovato. Si può utilizzare il credito Irpef per pagare l acconto della cedolare? Sì, è possibile utilizzare il credito Irpef in compensazione anche per il pagamento della cedolare. 65

67 9. Domande & risposte In caso di più immobili dati in locazione deve essere effettuato un versamento per ogni immobile o può essere fatto un versamento unitario? In caso di più immobili dati in locazione, l importo della cedolare da versare corrisponde al totale dovuto sulla somma dei diversi contratti. Il versamento, quindi, va effettuato in maniera unitaria, in quanto sarà possibile risalire alla specificità degli immobili e dei contratti dalle indicazioni riportate nella dichiarazione dei redditi Ho due diversi contratti in corso dal settembre 2012 ma senza opzione per la cedolare. È possibile esercitarla quest anno? E come? È possibile esercitare l opzione per la cedolare secca anche per i contratti in corso. L opzione, in questo caso, si esercita presentando il modello 69. Come chiarito dall Agenzia delle entrate con la circolare 47/2012, l opzione deve essere esercitata nel termine previsto per il pagamento dell imposta di registro per l annualità di riferimento, quindi entro 30 giorni dalla scadenza naturale del contratto e a patto di non aver già pagato l imposta stessa. Se l opzione viene presentata dopo questa data ha valore solo per l anno successivo. Quindi è possibile esercitare l opzione per tutti i contratti in corso nel prossimo mese di settembre, ovvero entro i termini di pagamento annuale dell imposta di registro. Inoltre, sempre prima della scadenza annuale del contratto, deve inviare all inquilino una raccomandata per comunicare che non saranno più dovuti gli aumenti annuali del canone. Il proprietario di un appartamento ha registrato un contratto d affitto nel 2010 con scadenza 30 giugno Nel 2011 ha deciso di aderire alla cedolare e a luglio 2011 ha spedito all inquilino la raccomandata comunicando questa decisione e la rinuncia all aumento Istat. Entro il luglio 2012 avrebbe dovuto comunicare all Agenzia delle entrate l adesione alla cedolare con la presentazione del Mod. 69, ma non l ha fatto. Si può provvedere ora con ravvedimento operoso, altrimenti come fare per regolarizzare la posizione? Per l opzione per la cedolare per i contratti in corso nell anno 2011 era richiesto semplicemente l invio della raccomandata all inquilino prima della scadenza del pagamento della tassa di registro annuale, come chiarito dall Agenzia delle entrate con la circolare 26/2011 nella quale si precisa che Per i contratti, per i quali sia già stata effettuata, ove richiesta, la registrazione del contratto, non devono essere presentate opzioni per la cedolare secca, né in via telematica, né presso l ufficio, e l eventuale applicazione del nuovo regime di tassazione può avvenire direttamente in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell anno 2012 per i redditi Non era richiesta, quindi, nessuna ulteriore successiva conferma dell opzione, per cui il proprietario è perfettamente in regola poiché, com è noto, una volta effettuata l opzione questa ha valore per tutta la naturale durata del contratto. 66

68 9. Domande & risposte Per esercitare l opzione per la cedolare per i contratti in corso è necessario inviare la raccomandata all inquilino. Ma se la raccomandata non viene ritirata e torna indietro, cosa si può fare? Ai fini della regolarità dell opzione, non è richiesto l invio di una raccomandata con ricevuta di ritorno ma di una semplice raccomandata. Quindi è sufficiente esibire la copia della ricevuta di invio per essere in regola. In caso di soli redditi da locazione e opzione per la cedolare, occorre presentare la dichiarazione dei redditi? Sì. La dichiarazione deve essere presentata anche se sono stati percepiti esclusivamente redditi che derivano dalla locazione di fabbricati per i quali si è optato per la cedolare secca. Come può essere revocata l opzione per la cedolare se si decide che questo regime non è più conveniente? La revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell imposta di registro relativa all annualità di riferimento inviando all Agenzia delle entrate una comunicazione in carta libera oppure utilizzando il modello 69 con i necessari adattamenti. La revoca deve essere comunicata anche al conduttore. Inoltre è obbligatorio il pagamento dell imposta di registro a partire dall annualità per la quale si esercita la revoca. Per i contratti stagionali, in caso di opzione per la cedolare, poiché non è prevista la registrazione occorre comunque la comunicazione all inquilino dell opzione? No, perchè la raccomandata serve solo per comunicare la rinuncia agli aggiornamenti del canone. Quest obbligo, quindi, può essere escluso nell ipotesi di contratti di locazione di durata complessiva nell anno inferiore a trenta giorni in quanto per questi contratti non opera il meccanismo di aggiornamento del canone. In caso proroga di un contratto di affitto a canone concordato già sottoposto all opzione della cedolare secca, quali comunicazioni dovranno essere effettuate all Agenzia dell Entrate? In caso di proroga dopo la naturale scadenza del contratto alle stesse condizioni, il locatore deve presentare il modello 69 confermando l opzione per la cedolare secca. Invece se al termine della durata naturale di un contratto 4+4, si prevedono nuove condizioni economiche anche se si procede con lo stesso inquilino, quali sono gli adempimenti? In caso di revisione del canone si è di fronte ad un nuovo contratto, anche se non cambiano né il proprietario né l inquilino. Si deve, quindi, provvedere alla registrazione del nuovo testo. 67

69 9. Domande & risposte In caso di eredità di immobili locati, cosa deve fare l erede che intende optare per la cedolare secca? In caso di successione il subentro dell erede nella posizione del locatore avviene in modo automatico, senza che si renda necessario porre in essere un nuovo contratto. È però necessario presentare il modello 69 per poter effettuare l opzione per la cedolare. Se in sede di stipula di un nuovo contratto nel testo è stata specificata l opzione per la cedolare secca, è ancora necessaria la raccomandata all inquilino? No. In tutti i casi in cui nel contratto di locazione non è previsto alcun aumento annuale, ovvero viene già citata l opzione per la cedolare, la raccomandata all inquilino non deve essere inviata. 68

70 Appendice normativa

71 Appendice normativa 1. Decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale (G.U. n. 67 del 23 marzo 2011) (omissis) Art. 2 - Devoluzione ai comuni della fiscalità immobiliare 1. In attuazione della citata legge n. 42 del 2009, e successive modificazioni, ed in anticipazione rispetto a quanto previsto in base al disposto del seguente articolo 7, a decorrere dall anno 2011 sono attribuiti ai comuni, relativamente agli immobili ubicati nel loro territorio e con le modalità di cui al presente articolo, il gettito o quote del gettito derivante dai seguenti tributi: a) imposta di registro ed imposta di bollo sugli atti indicati all articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131; b) imposte ipotecaria e catastale, salvo quanto stabilito dal comma 5; c) imposta sul reddito delle persone fisiche, in relazione ai redditi fondiari, escluso il reddito agrario; d) imposta di registro ed imposta di bollo sui contratti di locazione relativi ad immobili; e) t r i - buti speciali catastali; f ) tasse ipotecarie; g) cedolare secca sugli affitti di cui all articolo 3, con riferimento alla quota di gettito determinata ai sensi del comma 8 del presente articolo. 2. Con riferimento ai tributi di cui alle lettere a), b), e) ed f), del comma 1, l attribuzione del gettito ivi prevista ha per oggetto una quota pari al 30 per cento dello stesso. 3. Per realizzare in forma progressiva e territorialmente equilibrata la devoluzione ai comuni della fiscalità immobiliare di cui ai commi 1 e 2, è istituito un Fondo sperimentale di riequilibrio. La durata del Fondo è stabilita in tre anni e, comunque, fino alla data di attivazione del fondo perequativo previsto dall articolo 13 della citata legge n. 42 del Il Fondo è alimentato con il gettito di cui ai commi 1 e 2, secondo le modalità stabilite ai sensi del comma Ai comuni è attribuita una compartecipazione al gettito dell imposta sul valore aggiunto; con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, di concerto con il Ministro dell economia e delle finanze, da adottare d intesa con la Conferenza unificata ai sensi dell articolo 3 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281, è fissata la percentuale della predetta compartecipazione e sono stabilite le modalità di attuazione del presente comma, con particolare riferimento all attribuzione ai singoli comuni del relativo gettito, assumendo a riferimento il territorio su cui si è determinato il consumo che ha dato luogo al prelievo. La percentuale della compartecipazione al gettito dell imposta sul valore aggiunto prevista dal presente comma è fissata, nel rispetto dei saldi di finanza pubblica, in misura finanziariamente equivalente alla compartecipazione del 2 per cento al gettito dell imposta sul reddito delle persone fisiche. In sede di prima applicazione, e in attesa della determinazione del gettito dell imposta sul valore aggiunto ripartito per ogni comune, l assegnazione del gettito ai comuni avviene sulla base del gettito dell imposta sul valore aggiunto per provincia, suddiviso per il numero degli abitanti di ciascun comune. 5. Il gettito delle 70

72 Appendice normativa imposte ipotecaria e catastale relative agli atti soggetti ad imposta sul valore aggiunto resta attribuito allo Stato. 6. A decorrere dall anno 2012 l addizionale all accisa sull energia elettrica di cui all articolo 6, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 28 novembre 1988, n. 511, convertito, con modificazioni, dalla legge 27 gennaio 1989, n. 20, cessa di essere applicata nelle regioni a statuto ordinario ed è corrispondentemente aumentata, nei predetti territori, l accisa erariale in modo tale da assicurare la neutralità finanziaria del presente provvedimento ai fini del rispetto dei saldi di finanza pubblica. Con decreto del Ministro dell economia e delle finanze da emanarsi entro il 31 dicembre 2011 sono stabilite le modalità attuative del presente comma. 7. Previo accordo sancito in sede di Conferenza Stato-città ed autonomie locali ai sensi dell articolo 9 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281, con decreto del Ministro dell interno, di concerto con il Ministro dell economia e delle finanze, sono stabilite le modalità di alimentazione e di riparto del Fondo sperimentale di cui al comma 3, nonché le quote del gettito dei tributi di cui al comma 1 che, anno per anno, sono devolute al comune ove sono ubicati gli immobili oggetto di imposizione. Nel riparto si tiene conto della determinazione dei fabbisogni standard, ove effettuata, nonché, sino al 2013, anche della necessità che una quota pari al 30 per cento della dotazione del Fondo sia ridistribuita tra i comuni in base al numero dei residenti. Ai fini della determinazione del Fondo sperimentale di cui al comma 3 non si tiene conto delle variazioni di gettito prodotte dall esercizio dell autonomia tributaria. Ai fini del raggiungimento dell accordo lo schema di decreto è trasmesso alla Conferenza Stato-città ed autonomie locali entro il 15 ottobre. In caso di mancato accordo entro il 30 novembre dell anno precedente, il decreto di cui al primo periodo può essere comunque emanato; in sede di prima applicazione del presente provvedimento, il termine per l accordo scade il quarantacinquesimo giorno dalla data di entrata in vigore del presente decreto. Per i comuni che esercitano in forma associata le funzioni fondamentali ai sensi dell articolo 14, commi 28 e seguenti del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, nonché per le isole monocomune, sono, in ogni caso, stabilite modalità di riparto differenziate, forfettizzate e semplificate, idonee comunque ad assicurare che sia ripartita, in favore dei predetti enti, una quota non inferiore al 20 per cento della dotazione del fondo al netto della quota del 30 per cento di cui al secondo periodo del presente comma. 8. La quota di gettito del tributo di cui al comma 1, lettera g), devoluta ai comuni delle regioni a statuto ordinario, è pari al 21,7 per cento per l anno 2011 e al 21,6 per cento a decorrere dall anno I trasferimenti erariali sono ridotti, con decreto del Ministro dell interno, di concerto con il Ministro dell economia e delle finanze, sentita la Conferenza Stato-città ed autonomie locali, in misura corrispondente al gettito che confluisce nel Fondo sperimentale di riequilibrio di cui al comma 3, nonché al gettito devoluto ai comuni ed al gettito derivante dalla compartecipazione di cui al comma 4 e al netto del gettito di cui al comma 6. Per gli anni 2011 e 2012, al fine di garantire il rispetto dei saldi di finanza pubblica e di assicurare ai comuni un ammontare di risorse pari ai trasferimenti soppressi, la predetta quota di gettito del tributo di cui al comma 1, lettera g), può essere rideterminata sulla base dei dati definitivi, tenendo conto del monitoraggio effettuato dalla Commissione tecnica paritetica per l attuazione del federalismo fiscale ovvero, ove istituita, dalla Conferenza permanente per il coordinamento della finanza pubblica. La quota di gettito del tributo di cui al comma 1, lettera g), può essere successivamente incrementata, con decreto del Ministro dell economia e delle finanze, d intesa con la Conferenza Stato-città ed autonomie locali, in misura corrispondente alla individuazione di ulteriori trasferimenti suscettibili di riduzione. 71

73 Appendice normativa 9. Ai comuni è garantito che le variazioni annuali del gettito loro attribuito ai sensi del presente articolo non determinano la modifica delle aliquote e delle quote indicate nei commi 2, 4 e 8. Le aliquote e le quote indicate nei commi 2, 4 e 8, nonché nell articolo 7, comma 2, possono essere modificate con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, da emanare su proposta del Ministro dell economia e delle finanze, d intesa con la Conferenza Stato-città ed autonomie locali, nel rispetto dei saldi di finanza pubblica; in particolare, dal 2014 la quota di gettito devoluta ai comuni del tributo di cui al comma 1, lettera g), può essere incrementata sino alla devoluzione della totalità del gettito stesso, con la contestuale ed equivalente riduzione della quota di cui all articolo 7, comma 2, e, ove necessario, della quota di cui al comma 4 del presente articolo. 10. In ogni caso, al fine di rafforzare la capacità di gestione delle entrate comunali e di incentivare la partecipazione dei comuni all attività di accertamento tributario: a) è assicurato al comune interessato il maggior gettito derivante dall accatastamento degli immobili finora non dichiarati in catasto; b) è elevata al 50 per cento la quota dei tributi statali riconosciuta ai comuni ai sensi dell articolo 1, comma 1, del decreto-legge 30 settembre 2005, n. 203, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 dicembre 2005, n. 248 e successive modificazioni. La quota del 50 per cento è attribuita ai comuni in via provvisoria anche in relazione alle somme riscosse a titolo non definitivo. Con decreto del Ministro dell economia e delle finanze, sentita la Conferenza Stato-città ed autonomie locali, sono stabilite le modalità di recupero delle somme attribuite ai comuni in via provvisoria e rimborsate ai contribuenti a qualunque titolo; c) i singoli comuni hanno accesso, secondo le modalità stabilite con provvedimento del direttore dell Agenzia delle entrate d intesa con la Conferenza Stato-città ed autonomie locali, ai dati contenuti nell anagrafe tributaria relativi: 1) ai contratti di locazione nonché ad ogni altra informazione riguardante il possesso o la detenzione degli immobili ubicati nel proprio territorio; 2) alla somministrazione di energia elettrica, di servizi idrici e del gas relativi agli immobili ubicati nel proprio territorio; 3) ai soggetti che hanno il domicilio fiscale nel proprio territorio; 4) ai soggetti che esercitano nello stesso un attività di lavoro autonomo o di impresa; d) i comuni hanno altresì accesso, con le modalità di cui alla precedente lettera c) a qualsiasi altra banca dati pubblica, limitatamente ad immobili presenti ovvero a soggetti aventi domicilio fiscale nel comune, che possa essere rilevante per il controllo dell evasione erariale o di tributi locali; e) il sistema informativo della fiscalità è integrato, d intesa con l Associazione nazionale comuni italiani, con i dati relativi alla fiscalità locale, al fine di assicurare ai comuni i dati, le informazioni ed i servizi necessari per la gestione dei tributi di cui agli articoli 7 e 11 e per la formulazione delle previsioni di entrata. 11. Il sistema informativo della fiscalità assicura comunque l interscambio dei dati relativi all effettivo utilizzo degli immobili, con particolare riferimento alle risultanze catastali, alle dichiarazioni presentate dai contribuenti, ai contratti di locazione ed ai contratti di somministrazione di cui al comma 10, lettera c), n. 2). Art. 3 - Cedolare secca sugli affitti 1. In alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell imposta sul reddito delle persone fisiche, il proprietario, o il titolare di diritto reale di godimento, di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo può optare per il seguente regime. 2. A decorrere dall anno 2011 il canone di locazione 72

74 Appendice normativa relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all abitazione, può essere assoggettato, in base alla decisione del locatore, ad un imposta, operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione; la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulle risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione. Sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti la cedolare secca si applica in ragione di un aliquota del 21 per cento. La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l obbligo di registrazione. Per i contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito in legge, con modificazioni dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica, l aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti è ridotta al 19 per cento. 3. Fermi gli obblighi di presentazione della dichiarazione dei redditi, la registrazione del contratto di locazione assorbe gli ulteriori obblighi di comunicazione, incluso l obbligo previsto dall articolo 12 del decreto legge 21 marzo 1978, n. 59, convertito, con modificazioni, dalla legge 18 maggio 1978, n Nei casi di omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione si applica l articolo 69 del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del La cedolare secca è versata entro il termine stabilito per il versamento dell imposta sul reddito delle persone fisiche. Non si fa luogo al rimborso delle imposte di bollo e di registro eventualmente già pagate. Per la liquidazione, l accertamento, la riscossione, i rimborsi, le sanzioni, gli interessi ed il contenzioso ad essa relativi si applicano le disposizioni previste per le imposte sui redditi. Con provvedimento del direttore dell Agenzia delle entrate, da emanare entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente provvedimento, sono stabilite le modalità di esercizio dell opzione di cui al comma 1, nonché di versamento in acconto della cedolare secca dovuta, nella misura dell 85 per cento per l anno 2011 e del 95 per cento dal 2012, e del versamento a saldo della medesima cedolare, nonché ogni altra disposizione utile, anche dichiarativa, ai fini dell attuazione del presente articolo. 5. Se nella dichiarazione dei redditi il canone derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo non è indicato o è indicato in misura inferiore a quella effettiva, si applicano in misura raddoppiata, rispettivamente, le sanzioni amministrative previste dall articolo 1, commi 1 e 2, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n In deroga a quanto previsto dal decreto legislativo 19 giugno 1997, n. 218, per i redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo, nel caso di definizione dell accertamento con adesione del contribuente ovvero di rinuncia del contribuente all impugnazione dell accertamento, si applicano, senza riduzione, le sanzioni amministrative previste dall articolo 1, commi 1 e 2, e dall articolo 13, comma 1, del citato decreto legislativo n. 471 del Le disposizioni di cui ai commi da 1 a 5 del presente articolo non si applicano alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell esercizio di una attività d impresa o di arti e professioni. Il reddito derivante dai contratti di cui al presente articolo non può essere, comunque, inferiore al reddito determinato ai sensi dell articolo 37, comma 1, del decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n Quando le vigenti disposizioni fanno riferimento, per il riconoscimento della spettanza o per la determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo, anche di natura non tributaria, al possesso di requisiti reddituali, si tiene comunque conto anche del reddito assoggettato alla cedolare secca. Il predetto reddito rileva anche ai fini dell indicatore della situazione econo- 73

75 Appendice normativa mica equivalente (I.S.E.E.) di cui al decreto legislativo 31 marzo 1998, n Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina: a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d ufficio; b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998; c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti. 9. Le disposizioni di cui all articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, ed al comma 8 del presente articolo si applicano anche ai casi in cui: a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo; b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio. 10. La disciplina di cui ai commi 8 e 9 non si applica ove la registrazione sia effettuata entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto. 11. Nel caso in cui il locatore opti per l applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell opzione, la facoltà di chiedere l aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall ISTAT dell indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell anno precedente. L opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili. (omissis) 2. Testo unico delle disposizioni concernenti l imposta di registro n. 131/1986 (omissis) Art Omissione della richiesta di registrazione e della presentazione della denuncia 1. Chi omette la richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell applicazione dell imposta, ovvero la presentazione delle denunce previste dall articolo 19 è punito con la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell imposta dovuta.(omissis) 74

76 Appendice normativa 3. Decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471 Riforma delle sanzioni tributarie non penali in materia di imposte dirette, di imposta sul valore aggiunto e di riscossione dei tributi, a norma dell articolo 3, comma 133, lettera q), della l. 23 dicembre 1996, n. 662 Titolo I - Sanzioni in materia di imposte dirette e di imposta sul valore aggiunto Capo I - Sanzioni in materia di imposte dirette Art. 1 - Violazioni relative alla dichiarazione delle imposte dirette 1. Nei casi di omessa presentazione della dichiarazione dei redditi, si applica la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell ammontare delle imposte dovute, con un minimo di lire cinquecentomila. Se non sono dovute imposte, si applica la sanzione da lire cinquecentomila a lire due milioni. Essa può essere aumentata fino al doppio nei confronti dei soggetti obbligati alla tenuta di scritture contabili. 2. Se nella dichiarazione è indicato, ai fini delle singole imposte, un reddito imponibile inferiore a quello accertato, o, comunque, un imposta inferiore a quella dovuta o un credito superiore a quello spettante, si applica la sanzione amministrativa dal cento al duecento per cento della maggior imposta o della differenza del credito. La stessa sanzione si applica se nella dichiarazione sono esposte indebite detrazioni d imposta ovvero indebite deduzioni dall imponibile, anche se esse sono state attribuite in sede di ritenuta alla fonte. 2-bis. La misura della sanzione minima e massima di cui al comma 2 è elevata del 10 per cento nelle ipotesi di omessa o infedele indicazione dei dati previsti nei modelli per la comunicazione dei dati rilevanti ai fini dell applicazione degli studi di settore, nonché nei casi di indicazione di cause di esclusione o di inapplicabilità degli studi di settore non sussistenti. La presente disposizione non si applica se il maggior reddito d impresa ovvero di arte o professione, accertato a seguito della corretta applicazione degli studi di settore, non è superiore al 10 per cento del reddito d impresa o di lavoro autonomo dichiarato. 2-ter. In caso di rettifica del valore normale dei prezzi di trasferimento praticati nell ambito delle operazioni di cui all articolo 110, comma 7, del decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, da cui derivi una maggiore imposta o una differenza del credito, la sanzione di cui al comma 2 non si applica qualora, nel corso dell accesso, ispezione o verifica o di altra attività istruttoria, il contribuente consegni all amministrazione finanziaria la documentazione indicata in apposito provvedimento del Direttore dell Agenzia delle entrate idonea a consentire il riscontro della conformità al valore normale dei prezzi di trasferimento praticati. Il contribuente che detiene la documentazione prevista dal provvedimento di cui al periodo precedente, deve darne apposita comunicazione all amministrazione finanziaria secondo le modalità e i termini ivi indicati. In assenza di detta comunicazione si rende applicabile il comma Se le violazioni previste nei commi 1 e 2 riguardano redditi prodotti all estero, le sanzioni sono aumentate di un terzo con riferimento alle imposte o alle maggiori imposte relative a tali redditi. 4. Per maggiore imposta si intende la differenza tra l ammontare del tributo liquidato in base all accer- 75

77 Appendice normativa tamento e quello liquidabile in base alle dichiarazioni, ai sensi degli articoli 36-bis e 36-ter del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, recante disposizioni comuni in materia di accertamento delle imposte sui redditi. Titolo II - Sanzioni in materia di riscossione Art Ritardati od omessi versamenti diretti 1. Chi non esegue, in tutto o in parte, alle prescritte scadenze, i versamenti in acconto, i versamenti periodici, il versamento di conguaglio o a saldo dell imposta risultante dalla dichiarazione, detratto in questi casi l ammontare dei versamenti periodici e in acconto, ancorché non effettuati, è soggetto a sanzione amministrativa pari al trenta per cento di ogni importo non versato, anche quando, in seguito alla correzione di errori materiali o di calcolo rilevati in sede di controllo della dichiarazione annuale, risulti una maggiore imposta o una minore eccedenza detraibile. Per i versamenti riguardanti crediti assistiti integralmente da forme di garanzia reale o personale previste dalla legge o riconosciute dall amministrazione finanziaria, effettuati con un ritardo non superiore a quindici giorni, la sanzione di cui al primo periodo, oltre a quanto previsto dalla lettera a) del comma 1 dell articolo 13 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 472, è ulteriormente ridotta ad un importo pari ad un quindicesimo per ciascun giorno di ritardo. Identica sanzione si applica nei casi di liquidazione della maggior imposta ai sensi degli articoli 36-bis e 36-ter del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, e ai sensi dell articolo 54-bis del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n Fuori dei casi di tributi iscritti a ruolo, la sanzione prevista al comma 1 si applica altresì in ogni ipotesi di mancato pagamento di un tributo o di una sua frazione nel termine previsto. 3. Le sanzioni previste nel presente articolo non si applicano quando i versamenti sono stati tempestivamente eseguiti ad ufficio o concessionario diverso da quello competente. 4. Legge 9 dicembre 1998, n. 431 Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo Capo I - Locazione di immobili adibiti ad uso abitativo Art. 1 - (Ambito di applicazione) 1. I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, di seguito denominati contratti di locazione, sono stipulati o rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell articolo Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 4-bis, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano: a) ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi della legge 1 giugno 1939, n. 1089, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile qualora non siano stipulati secondo le modalità di cui al comma 3 dell articolo 2 della presente legge; b) agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai 76

78 Appendice normativa quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale; c) agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche. 3. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 4-bis, 7 e 13 della presente legge non si applicano ai contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio, ai quali si applicano le disposizioni di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile. A tali contratti non si applica l articolo 56 della legge 27 luglio 1978, n A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta. Art. 2 - Modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione 1. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all articolo 3, ovvero vendere l immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni. 2. Per i contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 1, i contraenti possono avvalersi dell assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. 3. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. Al fine di promuovere i predetti accordi, i comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare le predette organizzazioni entro sessanta giorni dalla emanazione del decreto di cui al comma 2 dell articolo 4. I medesimi accordi sono depositati, a cura delle organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dell area territoriale interessata. 4. Per favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3, i comuni possono deliberare, nel rispetto dell equilibrio di bilancio, aliquote dell imposta comunale sugli immobili (Ici) più favorevoli per i proprietari che concedono in locazione a titolo di abitazione principale immobili alle condizioni definite dagli accordi stessi. I comuni che adottano tali delibere possono derogare al limite minimo stabilito, ai fini della determinazione delle aliquote, dalla normativa vigente al momento in cui le delibere stesse sono assunte. I comuni di cui all articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e successive modificazioni, per la stessa finalità di cui al primo periodo possono derogare al limite massimo stabilito dalla normativa vigente in misura non superiore al 2 per mille, limitatamente agli immobili non locati per i quali non risultino essere stati registrati contratti di locazione da almeno due anni. 5. I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui all articolo 5. Alla prima 77

79 Appendice normativa scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all articolo 3, ovvero vendere l immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni. 6. I contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo. Art. 3 - (Disdetta del contratto da parte del locatore) 1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi: a) quando il locatore intenda destinare l immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado; b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l immobile all esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità; c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune; d) quando l immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori; e) quando l immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell immobile stesso; f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l immobile senza giustificato motivo; g) quando il locatore intenda vendere l immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell autorizzazione decorrono dall effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente 78

80 Appendice normativa indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata. 3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell ultimo canone di locazione percepito. 4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni. 5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi. Capo II - Contratti di locazione stipulati in base ad accordi definiti in sede locale Art. 4 - Convenzione nazionale 1. Al fine di favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3 dell articolo 2, il Ministro dei lavori pubblici convoca le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge e, successivamente, ogni tre anni a decorrere dalla medesima data, al fine di promuovere una convenzione, di seguito denominata convenzione nazionale, che individui i criteri generali per la definizione dei canoni, anche in relazione alla durata dei contratti, alla rendita catastale dell immobile e ad altri parametri oggettivi, nonché delle modalità per garantire particolari esigenze delle parti. In caso di mancanza di accordo delle parti, i predetti criteri generali sono stabiliti dal Ministro dei lavori pubblici, di concerto con il Ministro delle finanze, con il decreto di cui al comma 2 del presente articolo, sulla base degli orientamenti prevalenti espressi dalle predette organizzazioni. I criteri generali definiti ai sensi del presente comma costituiscono la base per la realizzazione degli accordi locali di cui al comma 3 dell articolo 2 e il loro rispetto, unitamente all utilizzazione dei tipi di contratto di cui all articolo 4-bis, costituisce condizione per l applicazione dei benefici di cui all articolo I criteri generali di cui al comma 1 sono indicati in apposito decreto del Ministro dei lavori pubblici, di concerto con il Ministro delle finanze, da emanare entro trenta giorni dalla conclusione della convenzione nazionale ovvero dalla constatazione, da parte del Ministro dei lavori pubblici, della mancanza di accordo delle parti, trascorsi novanta giorni dalla loro convocazione. Con il medesimo decreto sono stabilite le modalità di applicazione dei benefici di cui all articolo 8 per i contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 dell articolo 2 in conformità ai criteri generali di cui al comma 1 del presente articolo. 3. Entro quattro mesi dalla data di emanazione del decreto di cui al comma 2, il Ministro dei lavori pubblici, di concerto con il Ministro delle finanze, fissa con apposito decreto le condizioni alle quali possono essere stipulati i contratti di cui al comma 3 dell articolo 2 nonché dell art. 5, nel caso in cui non vengano convocate da parte dei comuni le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori ovvero non siano definiti gli accordi di cui al medesimo comma 3 dell articolo Fermo restando quanto stabilito dall articolo 60, comma 1, lettera e), del decreto legislativo 31 marzo 1998, n. 112, con apposito atto di indirizzo e coordinamento, da adottare con decreto del Presidente della Repubblica, previa deliberazione del Consiglio dei ministri, ai sensi dell articolo 8 della 79

81 Appendice normativa legge 15 marzo 1997, n. 59, sono definiti, in sostituzione di quelli facenti riferimento alla legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni, criteri in materia di determinazione da parte delle regioni dei canoni di locazione per gli alloggi di edilizia residenziale pubblica. Gli attuali criteri di determinazione dei canoni restano validi fino all adeguamento da parte delle regioni ai criteri stabiliti ai sensi del presente comma. Art. 4-bis - Tipi di contratto 1. La convenzione nazionale di cui all articolo 4, comma 1, approva i tipi di contratto per la stipula dei contratti agevolati di cui all articolo 2, comma 3, nonché dei contratti di locazione di natura transitoria di cui all articolo 5, comma 1, e dei contratti di locazione per studenti universitari di cui all articolo 5, commi 2 e I tipi di contratto possono indicare scelte alternative, da definire negli accordi locali, in relazione a specifici aspetti contrattuali, con particolare riferimento ai criteri per la misurazione delle superfici degli immobili. 3. In caso di mancanza di accordo delle parti, i tipi di contratto sono definiti con il decreto di cui all articolo 4, comma 2. Art. 5 - Contratti di locazione di natura transitoria 1. Il decreto di cui al comma 2 dell articolo 4 definisce le condizioni e le modalità per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge per soddisfare particolari esigenze delle parti. 2. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, possono essere stipulati contratti di locazione per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari sulla base dei tipi di contratto di cui all articolo 4-bis. 3. è facoltà dei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati, eventualmente d intesa con comuni limitrofi, promuovere specifici accordi locali per la definizione, sulla base dei criteri stabiliti ai sensi del comma 2 dell articolo 4, dei canoni di locazione di immobili ad uso abitativo per studenti universitari. Agli accordi partecipano, oltre alle organizzazioni di cui al comma 3 dell articolo 2, le aziende per il diritto allo studio e le associazioni degli studenti, nonché cooperative ed enti non lucrativi operanti nel settore. Capo IV - Misure di sostegno al mercato delle locazioni Art. 8 - (Agevolazioni fiscali) 1. Nei comuni di cui all articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e successive modificazioni, il reddito imponibile derivante al proprietario dai contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 3 dell articolo 2 a seguito di accordo definito in sede locale e nel rispetto dei criteri indicati dal decreto di cui al comma 2 dell articolo 4, ovvero nel rispetto delle condizioni fissate dal decreto di cui al comma 3 del medesimo articolo 4, determinato ai sensi dell articolo 34 del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, è ulteriormente ridotto del 30 per cento. Per i suddetti contratti il corrispettivo annuo ai fini della determinazione della base imponibile per l applicazione dell imposta proporzionale di registro è assunto nella misura minima del 70 per cento. 2. Il locatore, per usufruire dei benefici di cui al comma 1, deve indicare nella dichiarazione dei redditi gli estremi di registrazione del contratto di locazione nonché quelli della denuncia dell immobile ai fini dell applicazione dell Ici. 3. Le agevolazioni di cui al presente articolo non si applicano ai contratti di locazione volti a soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, fatta eccezione per i contratti di cui al comma 2 dell articolo 5 e per i contratti di cui al comma 3 dell articolo 1. (omissis) 80

82 Appendice normativa 5. Decreto Ministero delle infrastrutture e dei trasporti e Ministero delle finanze 30 dicembre 2002 Criteri generali per la realizzazione degli Accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione agevolati ai sensi dell articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, nonché dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari ai sensi dell articolo 5, commi 1, 2 e 3, della stessa legge Art. 1 - Criteri per la determinazione dei canoni di locazione agevolati nella contrattazione territoriale 1. Gli Accordi territoriali, in conformità delle finalità indicate all articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, stabiliscono fasce di oscillazione del canone di locazione all interno delle quali, secondo le caratteristiche dell edificio e dell unità immobiliare, è concordato, tra le parti, il canone per i singoli contratti. 2. A seguito delle convocazioni avviate dai comuni, singolarmente o in forma associata, le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello locale, al fine della realizzazione degli Accordi di cui al comma 1, dopo aver acquisito le informazioni concernenti le delimitazioni ove effettuate - delle microzone del territorio comunale definite ai sensi del d.p.r. 23 marzo 1998, n. 138, individuano, anche avvalendosi della banca dati dell Osservatorio del mercato immobiliare dell Agenzia del territorio, insiemi di aree aventi caratteristiche omogenee per: - valori di mercato; - dotazioni infrastrutturali (trasporti pubblici, verde pubblico, servizi scolastici e sanitari, attrezzature commerciali, ecc.); - tipologie edilizie, tenendo conto delle categorie e classi catastali. All interno delle aree omogenee individuate ai sensi del presente comma, possono essere evidenziate zone di particolare pregio o di particolare degrado. 3. Per ogni area od eventuale zona, gli Accordi locali, con riferimento agli stessi criteri di individuazione delle aree omogenee, prevedono un valore minimo ed un valore massimo del canone. 4. Nella definizione del canone effettivo, collocato tra il valore minimo ed il valore massimo delle fasce di oscillazione, le parti contrattuali, assistite a loro richiesta dalle rispettive organizzazioni sindacali, tengono conto dei seguenti elementi: - tipologia dell alloggio; - stato manutentivo dell alloggio e dell intero stabile; - pertinenze dell alloggio (posto auto, box, cantina, ecc.); - presenza di spazi comuni (cortili, aree a verde, impianti sportivi interni, ecc.); - dotazione di servizi tecnici (ascensore, riscaldamento autonomo o centralizzato, condizionamento d aria, ecc.); - eventuale dotazione di mobilio. 5. Per le compagnie assicurative, gli enti privatizzati, i soggetti giuridici o fisici detentori di grandi proprietà immobiliari (per tali sono da intendersi le proprietà individuate negli Accordi territoriali e, comunque, quelle caratterizzate dall attribuzione, in capo ad un medesimo soggetto, di più di cento unità immobiliari destinate ad uso abitativo anche se ubicate in modo diffuso e frazionato sul territorio nazionale) i canoni sono definiti, all interno dei valori minimi e massimi stabiliti dalle fasce di oscillazione per le aree omogenee e le eventuali zone individuate dalle contrattazioni territoriali, in base ad appositi Accordi integrativi fra la proprietà 81

83 Appendice normativa interessata e organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori partecipanti al tavolo di confronto per il rinnovo della Convenzione nazionale o comunque firmatarie degli Accordi territoriali relativi. Tali Accordi integrativi, da stipularsi per zone territoriali da individuarsi dalle associazioni sindacali predette, possono prevedere speciali condizioni per far fronte ad esigenze di particolari categorie di conduttori nonché la possibilità di derogare dalla tabella oneri accessori (allegato G). 6. Per gli enti previdenziali pubblici, si procede, in analogia a quanto indicato al comma 5, tenuta presente la vigente normativa. I canoni relativi a tale comparto sono determinati in base alle aree e/o zone omogenee nonché agli elementi individuati negli Accordi territoriali. 7. Alla sottoscrizione degli Accordi integrativi di cui ai commi 5 e 6, possono partecipare imprese o associazioni di imprese di datori di lavoro in relazione alla locazione di alloggi destinati al soddisfacimento di esigenze abitative di lavoratori non residenti e di immigrati comunitari o extracomunitari. I contratti, da stipulare con i diretti fruitori, sono regolati dall articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n Gli Accordi territoriali possono stabilire, per durate contrattuali superiori a quella minima fissata dalla legge, misure di aumento dei valori (minimo e massimo) delle fasce di oscillazione dei canoni definiti per aree omogenee nonché particolari forme di garanzia. 9. Gli Accordi in sede locale possono prevedere l aggiornamento del canone in misura contrattata e comunque non superiore al 75% della variazione Istat dell indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell anno precedente. 10. è nella attribuzione esclusiva del proprietario dell immobile, la facoltà di concedere il diritto di prelazione al conduttore in caso di vendita dell immobile con le modalità previste dagli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n Sono approvati i tipi di contratto, rispettivamente per le proprietà individuali (allegato A) e per le proprietà di cui ai commi 5, 6 e 7 del presente articolo (allegato B). 12. I contratti di locazione di cui al presente articolo sono stipulati esclusivamente utilizzando i tipi di contratto di cui al precedente comma. 13. Le disposizioni del presente articolo si applicano sia agli Accordi territoriali sottoscritti nei comuni di cui all articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, che a quelli sottoscritti negli altri comuni. 14. Le parti contrattuali possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni sindacali. Art. 2 - Criteri per definire i canoni dei contratti di locazione di natura transitoria e durata degli stessi 1. I contratti di locazione di natura transitoria di cui all articolo 5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, hanno durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi. Tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e/o dei conduttori per fattispecie con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative. 2. I canoni di locazione dei contratti di natura transitoria relativi ad immobili ricadenti nelle aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania, nei comuni con esse confinanti e negli altri comuni capoluogo di provincia, sono definiti dalle parti all interno dei valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per le aree omogenee, come individuate dall articolo 1. Gli Accordi territoriali relativi a questo tipo di contratti possono prevedere variazioni, fino ad un massimo del 20 per cento, dei valori minimi e massimi anzidetti per tenere conto, anche per specifiche zone, di particolari esigenze lo- 82

84 Appendice normativa cali. In caso di inesistenza di accordo a livello locale, i valori di riferimento sono quelli definiti dalle condizioni previste dal decreto ministeriale di cui all articolo 4, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n Per le proprietà di cui all articolo 1, commi 5 e 6, si procede per i comuni di cui al comma 2 del presente articolo mediante Accordi integrativi, stipulati fra i soggetti e con le modalità indicate nell articolo 1 medesimo. 4. I contratti di cui al presente articolo devono prevedere una specifica clausola che individui l esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore da provare quest ultima con apposita documentazione da allegare al contratto i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto. 5. I contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista dall articolo 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al comma 6, ovvero nel caso le esigenze di transitorietà vengano meno. 6. Sono approvati i tipi di contratto, rispettivamente per le proprietà individuali (allegato C) e per le proprietà di cui all articolo 1, commi 5 e 6 (allegato D). 7. I contratti di locazione di cui al presente articolo sono stipulati utilizzando esclusivamente i tipi di contratto di cui al precedente comma. 8. Le parti contrattuali possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni sindacali. Art. 3 - Criteri per definire i canoni dei contratti di locazione per studenti universitari e durata degli stessi 1. Nei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati e di specializzazione nonché nei comuni limitrofi e qualora il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea o di perfezionamento ovvero di specializzazione in un comune diverso da quello di residenza, possono essere stipulati contratti per studenti universitari di durata precisata negli allegati tipi di contratto da sei mesi a tre anni (rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore). Tali contratti possono essere sottoscritti o dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari o dalle aziende per il diritto allo studio. 2. I canoni di locazione sono definiti in appositi Accordi locali sulla base dei valori per aree omogenee ed eventuali zone stabiliti negli Accordi territoriali di cui all articolo Per le proprietà di cui all articolo 1, commi 5 e 6, si procede mediante Accordi integrativi, stipulati fra i soggetti e con le modalità indicate nel medesimo articolo Sono approvati i tipi di contratto, rispettivamente per le proprietà individuali (allegato E) e per le proprietà di cui all articolo 1, commi 5 e 6 (allegato F). 5. I contratti di locazione di cui al presente articolo sono stipulati utilizzando esclusivamente i tipi di contratto di cui al precedente comma. 6. Le parti contrattuali possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni sindacali. Art. 4 - Tabella degli oneri accessori 1. Per i contratti di locazione di cui agli articoli 1, 2 e 3 è adottata la tabella degli oneri accessori allegata al presente decreto (allegato G). Per le voci non considerate nella citata tabella si rinvia alle leggi vigenti e agli usi locali. Art. 5 - Agevolazioni fiscali 1. Ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo situati nel territorio dei comuni di cui all articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, stipulati o rinnovati ai sensi delle disposizioni dell articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, a seguito di accordo definito in sede locale e nel rispetto delle condizioni fissate dal presente decreto, nonché ai contratti di cui agli articoli 83

85 Appendice normativa 1, comma 3, e 5, comma 2, della medesima legge n. 431 del 1998, si applica la disciplina fiscale di cui ai seguenti commi. 2. Il reddito imponibile dei fabbricati locati, determinato ai sensi dell articolo 34 del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, è ulteriormente ridotto del 30 per cento, a condizione che nella dichiarazione dei redditi relativa all anno in cui si intende usufruire della agevolazione siano indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione, l anno di presentazione della denuncia dell immobile ai fini dell imposta comunale sugli immobili e il comune di ubicazione dello stesso fabbricato. Ai fini di quanto previsto dall articolo 4, comma 1, ultimo periodo, della citata legge n. 431/98, i tipi di contratto di cui all articolo 4-bis della stessa legge si intendono utilizzati ove le pattuizioni negli stessi previste siano state tutte integralmente accettate da entrambe le parti contraenti ed integrate quando richiesto. 3. In sede di prima applicazione del presente decreto e fino all eventuale aggiornamento periodico eseguito ai sensi dell articolo 8, comma 4, della citata legge n. 431 del 1998, la base imponibile per la determinazione dell imposta di registro è assunta nella misura del 70 per cento del corrispettivo annuo pattuito. 4. In relazione a quanto stabilito dall articolo 10 della citata legge n. 431 del 1998 e dall articolo 13- ter del decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, come modificato dall articolo 2, comma 1, lettera h) della legge 23 dicembre 2000, n. 388, ai soggetti titolari di contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale degli stessi, stipulati o rinnovati a norma degli articoli 2, comma 3, e 4, commi 2 e 3, della citata legge 9 dicembre 1998, n. 431, spetta una detrazione, rapportata al periodo dell anno durante il quale sussiste tale destinazione, nei seguenti importi: a) euro 495,80 se il reddito complessivo non supera euro ,71; b) euro 247,90 se il reddito complessivo supera euro ,71 ma non euro ,41. Art. 6 - Commissioni di conciliazione 1. Per ogni controversia che sorga in merito all interpretazione ed esecuzione dei contratti di cui al presente decreto nonché in ordine all esatta applicazione degli Accordi territoriali e/o integrativi, ciascuna parte può richiedere, prima di adire l Autorità giudiziaria, che si pronunci una Commissione di conciliazione stragiudiziale che deve decidere non oltre sessanta giorni dalla data della richiesta. 2. è altresì nella facoltà di ciascuna parte ricorrere alla Commissione di conciliazione affinché attesti la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto agli Accordi di riferimento. 3. In caso di variazione dell imposizione fiscale gravante sull unità immobiliare locata, in più o in meno, rispetto a quella in atto al momento della stipula del contratto, la parte interessata può adire la Commissione di cui al presente articolo, la quale determina, nel termine perentorio di novanta giorni, il nuovo canone da corrispondere. 4. La richiesta di decisione della Commissione, costituita con le modalità indicate negli allegati tipi di contratto, non comporta oneri a carico della parte richiedente. Art. 7 - Decorrenza dell obbligatorietà dei tipi di contratto 1. L adozione dei tipi di contratto allegati diviene obbligatoria, negli ambiti territoriali interessati, a partire dalla sottoscrizione, sulla base dei criteri indicati nel presente decreto, degli Accordi territoriali da parte delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. 2. In mancanza di sottoscrizione degli Accordi in sede locale, i contratti vengono stipulati sulla base degli 84

86 Appendice normativa Accordi territoriali e integrativi previgenti, fino all emanazione del decreto ministeriale di cui all articolo 4, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n Art Il presente decreto sarà pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana. Tabella oneri accessori - Ripartizione fra locatore e conduttore Amministrazione Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile conduttore Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali locatore Ascensore Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni conduttore Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti Adeguamento alle nuove disposizioni di legge locatore locatore Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione Ispezioni e collaudi conduttore conduttore Autoclave Installazione e sostituzione integrale dell impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.) locatore Manutenzione ordinaria conduttore Imposte e tasse di impianto locatore Forza motrice Ricarico pressione del serbatoio Ispezioni, collaudi e lettura contatori conduttore conduttore conduttore Impianti di illuminazione, di videocitofono e speciali Installazione e sostituzione dell impianto comune di illuminazione locatore Manutenzione ordinaria dell impianto comune di illuminazione conduttore Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme locatore Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme conduttore Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni locatore Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni conduttore Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili locatore Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili conduttore Impianti di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua calda, addolcimento acqua Installazione e sostituzione degli impianti locatore 85

87 Appendice normativa Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti locatore Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale Lettura dei contatori Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua conduttore conduttore conduttore conduttore Impianti sportivi Installazione e manutenzione straordinaria locatore Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.) Consumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria (es.:terra rossa) conduttore conduttore Impianto antincendio Installazione e sostituzione dell impianto Acquisti degli estintori locatore locatore Manutenzione ordinaria Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi conduttore conduttore Impianto televisivo Installazione, sostituzione o potenziamento dell impianto televisivo centralizzato locatore Manutenzione ordinaria dell impianto televisivo centralizzato conduttore Parti comuni Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico locatore Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico conduttore Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari locatore Manutenzione ordinaria dei tetti e dei lastrici solari conduttore Manutenzione straordinaria della rete di fognatura locatore Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disotturazione dei condotti e dei pozzetti conduttore Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere locatore Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni Installazione e sostituzione di serrature locatore Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati conduttore 86

88 Appendice normativa Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo locatore Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo conduttore Parti interne all appartamento locato Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti L locatore Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti Manutenzione ordinaria di infissi e serrande, degli impianti di riscaldamento e sanitario Rifacimento di chiavi e serrature Tinteggiatura di pareti Sostituzione di vetri Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità e del cavo e dell impianto citofonico e videocitofonico Verniciatura di opere in legno e metallo conduttore conduttore conduttore conduttore conduttore conduttore conduttore Manutenzione straordinaria dell impianto di riscaldamento locatore Portierato Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima,premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. 10% locatore 90% conduttore Materiale per le pulizie Indennità sostitutiva alloggio portiere prevista nel c.c.n.l. 10% locatore 90% conduttore Manutenzione ordinaria della guardiola 10% locatore 90% conduttore Manutenzione straordinaria della guardiola locatore Pulizia Spese per l assunzione dell addetto locatore Trattamento economico dell addetto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. conduttore conduttore conduttore Spese per il conferimento dell appalto a ditta locatore Spese per le pulizie appaltate a ditta Materiale per le pulizie conduttore conduttore 87

89 Appendice normativa Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia locatore Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie Disinfestazione di bidoni e contenitori di rifiuti Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva conduttore conduttore conduttore conduttore Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori locatore Sacchi per la preraccolta dei rifiuti conduttore Sgombero neve Spese relative al servizio, compresi i materiali d uso conduttore Elenco comuni ad alta tensione abitativa Abruzzo Avezzano, Chieti, Francavilla al Mare, L'Aquila, Lanciano, Montesilvano, Ortona, Pescara, Spoltore, Sulmona, Teramo, Vasto Basilicata Avigliano, Lavello, Matera, Melfi, Nova Siri, Pignola, Policoro, Potenza, Rapolla, Tito, Venosa Calabia Acri, Cassano allo Jonio, Castrovillari, Catanzaro, Corigliano Calabro, Cosenza, Crotone, Gioia Tauro, Lamezia Terme, Montalto Uffugo, Palmi, Reggio Calabria, Rende, Rossano, San Giovanni in Fiore, Vibo Valentia Campania Giugliano in Campania, Ischia, Mugnano di Napoli, Acerra, Afragola, Agropoli, Aiello del Sabato, Angri, Apollosa, Ariano Irpino, Arzano, Atripalda, Avellino, Aversa, Bacoli, Baronissi, Battipaglia, Bellizzi, Benevento, Brusciano, Caivano, Campagna, Capaccio, Capriglia Irpina, Capua, Capua Vetere, Cardito, Casagiove, Casal di Principe, Casalnuovo di Napoli, Casandrino, Casavatore, Caserta, Casoria, Castel Morrone, Castel San Giorgio, Castel Volturno, Castellammare di Stabia, Castelpoto, Castiglione del Genovesi, Cava de Tirreni, Contrada, Eboli, Faiano, Fisciano, Foglianise, Forio, Fragneto, Frattamaggiore, Frattaminore, Giffoni Valle Piana, Gragnano, Grottolella, Grumo Nevano, Lusciano, Maddaloni, Manocalzati, Marano di Napoli, Marcianise, Marigliano, Massa Lubrense, Melito di Napoli, Mercato San Severino, Mercogliano, Mondragone, Monforte, Monte di Procida, Monteforte Irpino, Montefredane, Montesarchio, Napoli, Nocera Inferiore, Nocera Superiore, Nola, Orta di Atella, Ospedaletto d Alpinolo, Paduli, Pagani, Palma Campania, Pellezzano, Pesco Sannita, Piano di Sorrento, Pietrelcina, Poggiomarino, Pomigliano d Arco, Pontecagnano, Pozzuoli, Qualiano, Quarto, Sala Consilina, Salerno, San Cipriano d Aversa, San Cipriano Picentino, San Felice a Cancello, San Leucio del Sannio, San Mango Piemonte, San Nicola la Strada, San Nicola Manfredi, San Prisco, Sant Angelo a Cupolo, Sant Antimo, Sant Antonio Abate, Sant Arpino, Santa Maria, Santa Maria a Vico, Sarno, Saviano, Scafati, Sessa Aurunca, Sorrento, Summonte, Teano, Torrecuso, Trentola Ducenta, Valle di Maddaloni, Vico Equense, Vietri sul Mare, Villaricca, Volla Emilia-Romagna Anzola dell'emilia, Bologna, Calderara di Reno, Campogalliano, Carpi, Casalecchio di Reno, Casalgrande, Castel Maggiore, Castelfranco Emilia, Castenaso, Cattolica, Cento, Cesena, Cesenatico, Correggio, Faenza, Ferrara, Fidenza, Fiorenzuola d'arda, Forlì, Formigine, Granarolo dell Emilia, Imola, Lugo, Modena, Montecchio Emilia, Parma, Piacenza, Pianoro, Ravenna, Reggio Emilia, Riccione, Rimini, Rubiera, San Lazzaro di Savena, Sasso Marconi, Sassuolo, Scandiano, Zola Predosa Friuli Venezia Giulia Basiliano, Cervignano del Friuli, Duino Aurisina, Gorizia, Monfalcone, Muggia, Pordenone, Tavagnacco, Trieste, Udine Lazio Alatri, Albano Laziale, Anagni, Anguillara Sabazia, Anzio, Aprilia, Ardea, Ariccia, Artena, Bracciano, Campagnano di Roma, Cassino, Castel Gandolfo, Ceccano, Cerveteri, Ciampino, Cisterna di Latina, Civita Castellana, Civitavecchia, Colleferro, Colonna, Cori, Fara in 88

90 Appendice normativa Sabina, Ferentino, Fiumicino, Fondi, Formello, Formia, Frascati, Frosinone, Gaeta, Gallicano nel Lazio, Genzano di Roma, Grottaferrata, Guidonia Montecelio, Isola del Liri, Ladispoli, Lariano, Latina, Marcellina, Marino, Mentana, Minturno, Monte Porzio Catone, Monte San Giovanni Campano, Montecompatri, Montefiascone, Monterotondo, Nettuno, Orte, Palestrina, Palombara Sabina, Poli, Pomezia, Pontecorvo, Pontinia, Priverno, Riano, Rieti, Ripi, Rocca di Papa, Rocca Priora, Roma, Sabaudia, Sacrofano, San Cesareo, Santa Marinella, Sezze, Sora, Tarquinia, Terracina, Tivoli, Valmontone, Velletri, Veroli, Vetralla, Viterbo, Zagarolo Liguria Chiavari, Genova, Rapallo, Bordighera, Camporosso, Diano Marina, Imperia, San Remo, Taggia, Vallecrosia, Ventimiglia, Arcola, La Spezia, Ortonovo, Santo Stefano di Magra, Albenga, Savona Lombardia Agrate Brianza, Arese, Bergamo, Bollate, Bovisio Masciago, Brescia, Bresso, Buccinasco, Busto Garolfo, Canegrate, Carate Brianza, Cassano d'adda, Cassina de' Pecchi, Cernusco sul Naviglio, Cerro Maggiore, Cesano Boscone, Cesano Maderno, Cinisello Balsamo, Cologno Monzese, Como, Concesio, Cormano, Corsico, Cremona, Cusano Milanino, Dalmine, Desio, Garbagnate Milanese, Gardone Val Trompia, Giussano, Gorgonzola, Gussago, Lecco, Legnano, Lentate sul Seveso, Limbiate, Lissone, Lodi, Lumezzane, Mantova, Meda Melzo, Milano, Monza, Muggiò, Nova Milanese, Novate Milanese, Opera, Paderno Dugnano, Parabiago, Pero, Peschiera Borromeo, Pieve Emanuele, Pioltello, Porto Mantovano, Rescaldina, Rezzato, Rho, Rozzano, San Donato Milanese, San Giuliano Milanese, Segrate, Senago, Seregno, Seriate, Sesto San Giovanni, Settimo Milanese, Seveso, Torre Boldone, Trezzano sul Naviglio, Trezzo sull Adda, Varedo, Vimercate, Vimodrone, Virgilio Marche Ancona, Ascoli Piceno, Civitanova Marche, Colbordolo, Fabriano, Fano, Fermignano, Grottammare, Macerata, Monte Urano, Montegranaro, Montelabbate, Monteprandone, Pesaro Sant Angelo in Lizzola, Porto Sant Elpidio, Potenza Picena, Recanati, San Benedetto del Tronto, Senigallia, Urbino Molise Campobasso, Campodipietra, Campomarino, Ferrazzano, Guardialfiera, Isernia, Jelsi, Macchia d'isernia, Oratino, Ripalimosani, Sant'Agapito, Termoli Piemonte Acqui Terme, Alba, Alessandria, Alpignano, Asti, Beinasco, Biella, Borgaro Torinese, Borgosesia, Bra, Casale Monferrato, Chieri, Collegno, Cossato, Cuneo, Domodossola, Druento, Grugliasco Ivrea, Moncalieri, Nichelino, Novara, Novi Ligure, Orbassano, Pianezza, Pinerolo, Racconigi, Rivalta di Torino, Rivoli, Savigliano, Settimo Torinese, Torino, Tortona, Venaria Reale, Verbania, Vercelli, Puglia Andria, Stornara, Stornarella, Surbo, Taranto, Adelfia, Altamura, Arnesano, Ascoli Satriano, Bari, Barletta, Bisceglie, Bitonto, Bitritto, Brindisi, Capurso, Carapelle, Carovigno, Castellaneta, Castelluccio dei Sauri, Cavallino, Cellino San Marco, Cerignola, Corato, Crispiano, Faggiano, Foggia, Giovinazzo, Gravina in Puglia, Grottaglie, Latiano, Lecce, Leporano, Lequile, Lizzanello, Lucera, Manfredonia, Martina Franca, Massafra, Mesagne, Modugno, Mola di Bari, Molfetta, Monopoli, Monteiasi, Montemesola, Monteroni di Lecce, Mottola, Noicattaro, Novoli, Ordona, Orta Nova, Palagiano, Pulsano, Rignano Garganico, San Cesario di Lecce, San Donaci, San Giorgio Jonico, San Giovanni Rotondo, San Marco in Lamis, San Pietro Vernotico, San Severo, San Vito dei Normanni, Squinzano, Trani, Trepuzzi, Triggiano, Troia, Valenzano, Vernole Sardegna Alghero, Cagliari, Carbonia, Iglesias, Macomer, Monserrato, Nuoro, Olbia, Oristano, Ozieri, Porto Torres, Quartu Sant'Elena, Sassari, Tempio Pausania, Aci Castello, Sicilia Acireale, Acquedolci, Adrano, Alcamo, Altofonte, Augusta, Avola, Bagheria, Barcellona Pozzo di Gotto, Brolo, Caltagirone, Camporotondo Etneo, Canicattini Bagni, Capaci, Capo d Orlando, Carlentini, Castelvetrano, Catania, Enna, Erice, Ficarazzi, Floridia, Gaggi, Gargallo, Gravina di Catania, Isola delle Femmine, Malvagna, Marsala, Mazara del Vallo, Melilli, Merì, Messina, Milazzo, Misilmeri, Misterbianco, Modica, Monreale0, Montelepre, Motta Camastra, Motta Sant Anastasia, Noto, Pace del Mela, Paceco, Palazzolo Acreide, Palermo, Paternò, Priolo, Ragusa, San Filippo del Mela, San Giovanni la Punta, San Gregorio di Catania, San Pietro Clarenza, Sant Agata di Militello, Sant Agata li Battiati, Santa Lucia del Mela, Scaletta Zanclea Spadafora, Siracusa Toscana Agliana, Arezzo, Bagno a Ripoli, Calenzano, Camaiore, Campi Bisenzio, Capannori, Capolona, Carrara, 89

91 Appendice normativa Cascina, Castiglion Fibocchi, Castiglione della Pescaia, Civitella in Val di Chiana, Collesalvetti, Empoli, Firenze, Follonica, Grosseto, Impruneta, Lastra a Signa, Livorno, Lucca, Massa, Massarosa, Montale, Monte San Savino, Montemurlo, Montignoso, Piombino, Pisa, Pistoia, Poggibonsi, Pontedera, Prato, Quarrata, Rosignano Marittimo, San Giuliano Terme, Scandicci, Scarlino Trentino-Alto Adige Sesto Fiorentino, Siena, Signa, Subbiano, Solarino, Taormina, Tirrena, Torregrotta, Torretta, Trabia, Trapani, Tremestieri Etneo, Valdina, Valverde Venetico, Viagrande, Villabate, Villafranca, Vittoria, Viareggio, Appiano sulla Strada del Vino, Arco, Bolzano, Lagundo, Laives, Lana, Merano, Pergine, Riva del Garda, Rovereto, Trento, Valsugana Umbria Amelia, Città di Castello, Corciano, Foligno, Gubbio, Narni, Orvieto, Perugia, Spoleto, Terni, Todi, Umbertide Valle D'Aosta Aosta, Chatillon, Morgex, Verres Veneto Abano Terme, Arzignano, Bassano del Grappa, Belluno, Bussolengo, Castelfranco Veneto, Chioggia, Conegliano, Iesolo, Legnago, Mira, Mogliano Veneto, Montebelluna, Paese, Padova, Rovigo, San Donà di Piave, San Martino Buon Albergo, San Giovanni Lupatoto, Schio, Selvazzano Dentro, Spinea, Treviso, Valdagno, Venezia, Verona, Vicenza, Villafranca di Verona, Vittorio Veneto. 90

92 Agenzia delle Entrate 6. Circolare Agenzia delle entrate, 20 dicembre 2012, n. 47/E Questioni interpretative in merito all applicazione dell articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, (c.d. cedolare secca ) e dell articolo 2 del decreto legge 2 marzo 2012, n. 16, convertito, con modificazioni, nella legge 26 aprile 2012, n. 44 (c.d. remissione in bonis ). Premessa Pervengono alla scrivente numerosi quesiti in relazione all applicazione delle disposizioni contenute nell articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23. Con la presente circolare si forniscono, pertanto, ulteriori chiarimenti in merito alla disciplina della c.d. cedolare secca, con particolare riferimento ai rapporti intercorrenti fra detta disciplina e l istituto della c.d. remissione in bonis di cui all articolo 2, comma 1, del decreto-legge 2 marzo 2012, n. 16, convertito, con modificazioni, nella legge 26 aprile 2012, n. 44. Vengono fornite, altresì, precisazioni in merito al regime fiscale applicabile, ai fini dell imposta di registro, ai contratti di locazione di beni immobili ad uso abitativo non registrati o registrati con indicazione di un importo inferiore a quello effettivo, nonché alla registrazione dei contratti di comodato fittizio (commi 8 e 9 del citato articolo 3 del D.Lgs. n. 23 del 2011). 1. La disciplina della cedolare secca L articolo 3 del D.Lgs. n. 23 del 2011 ha introdotto nel nostro ordinamento un regime facoltativo di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo (c.d. cedolare secca). Termini e modalità di esercizio dell opzione sono stati stabiliti con il Provvedimento del Direttore dell Agenzia delle Entrate del 7 aprile In particolare, i soggetti che intendono avvalersi del regime della cedolare secca devono esercitare l opzione in sede di registrazione del contratto, mediante il modello telematico di cui al punto 8.1 ( modello Siria ) del Provvedimento citato, ove sussistano le condizioni per il suo utilizzo, ovvero mediante il modello cartaceo di cui al successivo punto 8.2 ( modello 69 ) valido anche per esercitare l opzione in occasione della proroga del contratto di locazione o per le annualità successive a quella della registrazione. Tali modelli devono essere presentati entro il termine previsto per la registrazione del contratto di locazione (30 giorni dalla data di formazione dell atto o dalla data di esecuzione, se antecedente alla stipula, o se si tratta di contratti verbali). Nel caso di esercizio dell opzione nelle annualità successive a quella della registrazione o in sede di proroga del contratto deve essere presentato il modello 69 entro il termine previsto per il versamento dell imposta di registro dall articolo 17 del testo unico delle disposizioni concernenti l imposta di registro approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito TUR), vale a dire entro 30 giorni dalla proroga. Si forniscono chiarimenti in merito alla disciplina fiscale relativa alle ipotesi in cui l opzione venga effettuata oltre i richiamati termini di scadenza (tramite la presentazione del modello 69 ), distinguendo le ipotesi in cui si tratti: - opzione effettuata in sede di registrazione tardiva del contratto; - opzione effettuata successivamente alla registrazione. 91

93 Agenzia delle Entrate 1.1. Opzione effettuata in sede di registrazione tardiva del contratto L ipotesi in cui l opzione per il regime della cedolare secca venga effettuata in sede di tardiva registrazione iniziale del contratto di locazione è stata oggetto dei chiarimenti al paragrafo 9.1 della Circolare n. 26/E del 1 giugno Nel richiamato paragrafo è stato precisato, infatti, che è possibile optare per il regime facoltativo di tassazione anche nell ipotesi di tardiva registrazione del contratto di locazione, ricorrendo all istituto del ravvedimento operoso di cui all articolo 13 del Decreto legislativo n. 472 del 18 dicembre Opzione effettuata successivamente alla registrazione Com è noto, l esercizio dell opzione per il regime della cedolare secca può essere effettuato (presentando un nuovo modello 69 ) in un momento successivo alla registrazione del contratto. Sul punto, nel paragrafo 2.1. della circolare n. 26/E del 1 giugno 2011, è stato precisato che qualora non sia stata esercitata l opzione in sede di registrazione del contratto ovvero di proroga, è possibile accedere al regime della cedolare secca per le annualità successive, esercitando l opzione entro il termine previsto per il versamento dell imposta di registro dovuta annualmente sull ammontare del canone relativo a ciascun anno, vale a dire entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità (articolo 17 del TUR). Tale descritta modalità di opzione deve essere osservata anche nel caso in cui il contribuente abbia corrisposto l imposta dovuta per la registrazione del contratto in unica soluzione al momento della registrazione. In tale caso, il contribuente non ha diritto alla restituzione dell imposta di registro versata. Per quanto appena specificato, l esercizio dell opzione attraverso la presentazione del modello 69 oltre il termine previsto per il versamento dell imposta di registro dovuta annualmente determina l impossibilità di accedere al regime della cedolare secca per l annualità in relazione alla quale l opzione non è stata esercitata nei termini. Pertanto, in questo caso gli effetti dell opzione decorrono soltanto per le annualità successive, ossia dal momento in cui inizia a decorrere il successivo anno nell ambito del complessivo periodo di locazione. In questa ipotesi, non è applicabile alcuna sanzione. Si pensi al caso di un contratto di locazione quadriennale con efficacia dal 1 gennaio 2013 (anno n) al 31 dicembre 2016 (anno n + 3) stipulato il 1 gennaio 2013 e registrato nei termini il 15 gennaio 2013, presentando un modello 69 in cui non è stata esercitata l opzione per la cedolare secca ed è stata versata l imposta di registro dovuta per tutte e quattro le annualità. Esempio 1 Successivo modello 69 presentato in data 15 febbraio 2013 al fine di esercitare la opzione per la cedolare secca. L opzione non produce effetto per il 2013 (anno per il quale doveva essere presentata entro il termine di prima registrazione ossia 31 gennaio 2013), ma solo a partire dal 2014 (anno n +1), senza applicazione di alcuna sanzione e senza diritto al rimborso dell imposta di registro versata. Esempio 2 Successivo modello 69 presentato in data 15 febbraio 2014 al fine di esercitare l opzione per la cedolare secca. L opzione non produce effetto per il 2014 (anno per il quale doveva essere presentata entro il 31 gennaio 2014), ma solo a partire dal 2015 (anno n +2), senza applicazione di alcuna sanzione e senza diritto al rimborso dell imposta di registro versata. 2. La disciplina della remissione in bonis Con l entrata in vigore dell articolo 2 del decretolegge n. 16 del 2012 è stata introdotta nel sistema 92

94 Agenzia delle Entrate tributario la c.d. remissione in bonis che consente al contribuente in ritardo con gli obblighi di preventiva comunicazione o con gli adempimenti di natura formale richiesti per la fruizione di benefici di natura fiscale o per l accesso a regimi fiscali opzionali, di sanare tale dimenticanza versando l importo pari alla misura minima della sanzione stabilita dall articolo 11, comma 1, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471, in presenza degli ulteriori requisiti formali richiesti dalla norma. Al riguardo la circolare n. 38/E del 28 settembre 2012 ha sottolineato che la previsione in esame intende salvaguardare la scelta operata dal contribuente che presenta la comunicazione ovvero assolve l adempimento richiesto tardivamente ed è strutturata in modo tale da sanare quei soli comportamenti che non abbiano prodotto danni per l erario, nemmeno in termini di pregiudizio all attività di accertamento. Il citato documento di prassi ha altresì espressamente escluso che il beneficio possa essere fruito o il regime applicato nelle ipotesi in cui il tardivo assolvimento dell obbligo di comunicazione ovvero dell adempimento di natura formale rappresenti un mero ripensamento, ovvero una scelta a posteriori basata su ragioni di opportunità. 3. Rapporti tra cedolare secca e remissione in bonis La fattispecie di tardiva presentazione del modello 69 può rientrare nel campo di applicazione del citato articolo 2 del decreto-legge n. 16 del 2012, solo se il tardivo assolvimento dell obbligo di presentazione di tale modello non sia configurabile come mero ripensamento. Ne consegue che non può essere ammesso ad usufruire dell istituto in esame chi ha effettuato il versamento dell imposta di registro (anche se in un unica soluzione) prima di esercitare l opzione per il regime della cedolare secca. Si ritiene, infatti, che il pagamento di detta imposta configuri un comportamento non coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca che, come noto, non presuppone il versamento del richiamato tributo. In tale ipotesi troverà, di conseguenza, applicazione soltanto la regola generale prima descritta, secondo cui l opzione esercitata tardivamente produce i suoi effetti a decorrere dall annualità successiva. Non sono, pertanto, sanabili con la remissione in bonis le situazioni indicate negli esempi 1 e 2 al fine di ottenere la decorrenza del regime della cedolare secca, rispettivamente, dal 2013 (nel caso dell esempio 1) e dal 2014 (nel caso dell esempio 2). Analogamente, non è possibile beneficiare dell istituto della remissione in bonis per l anno in corso nei casi in cui il contribuente che corrisponda annualmente l imposta di registro abbia già versato, nei termini previsti dall articolo 17 del TUR, l imposta annuale sull ammontare del canone. La remissione in bonis può produrre, invece, effetti qualora si verifichino congiuntamente le ipotesi indicate nelle lettere successive. a) Contratto di locazione quadriennale con efficacia dal 1 gennaio 2013 (anno n) al 31 dicembre 2016 (anno n +3) stipulato il 1 gennaio 2013 e registrato nei termini il 15 gennaio 2013, presentando un modello 69 in cui non è stata esercitata l opzione per la cedolare secca ed è stata versata l imposta di registro dovuta per la sola prima annualità. Si ricorda che in tal caso, per gli anni successivi, l imposta deve essere versata entro il 31 gennaio di ciascun anno, termine entro il quale può anche essere esercitata l opzione per la cedolare secca a valere sulle rispettive annualità. b) S u c c e s s i vo modello 69 presentato in data 15 febbraio 2014 al fine di esercitare l opzione per la cedolare secca. Come indicato nell esempio 2, in tal caso l opzione non produce effetti per il 2014 (anno per il quale doveva essere presentata entro il 31 gennaio 2014), ma solo per il 2015 (anno n +2), senza applicazione di alcuna sanzione. Nelle predette condizioni è infatti possibile avvaler- 93

95 Agenzia delle Entrate si dell istituto della remissione in bonis e ottenere la decorrenza dal 2014, considerando che, fermo restando il rispetto delle altre condizioni richieste per accedere al regime, non si è provveduto al versamento dell imposta di registro annuale. La remissione in bonis deve essere effettuata entro termine di presentazione della prima dichiarazione dei redditi utile, successiva alla scadenza del termine ordinario (30 settembre 2014). Si evidenzia che ai fini del perfezionamento della remissione in bonis occorre versare la sanzione di cui all articolo 2, comma 1, lettera c), del decreto- legge 2 marzo 2012, n. 16 in misura pari a 258 euro. La sanzione deve essere versata tramite modello F24 ai sensi dell articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, senza possibilità di effettuare la compensazione con crediti eventualmente disponibili, utilizzando il codice tributo 8114 (cfr risoluzione n. 46/E dell 11 maggio 2012). È il caso di precisare che possono accedere all istituto della remissione in bonis anche coloro che, prima dell entrata in vigore della disposizione relativa alla cedolare secca, hanno registrato un contratto di locazione versando l imposta di registro in un unica soluzione; ciò in quanto nella fattispecie in esame non può logicamente configurarsi un comportamento non coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca. Esempio 3 Si pensi al caso di un contratto di locazione quadriennale con efficacia dal 1 gennaio 2010 (anno n) al 31 dicembre 2013 (anno n + 3), stipulato il 1 gennaio 2010 e registrato nei termini il 15 gennaio 2010, presentando il modello 69 in cui non era possibile esercitare l opzione per la cedolare secca, per il quale era stata versata l imposta di registro dovuta per tutte e quattro le annualità e alla presentazione di un nuovo modello 69 in data 15 febbraio 2013 al fine di esercitare la opzione per la cedolare secca. In deroga a quanto chiarito con riferimento all esempio 1, è ammessa la remissione in bonis entro il 30 settembre 2013, senza diritto al rimborso dell imposta di registro versata. In definitiva, il beneficio della remissione in bonis è applicabile, secondo le modalità e le condizioni previste dall articolo 2, comma 1, del decreto-legge n. 16 del 2012, solo nelle ipotesi in cui i contribuenti abbiano manifestato un comportamento coerente con il regime opzionale della cedolare secca ed abbiano altresì assolto tutte le formalità e adempiuto a tutti gli obblighi richiesti, omettendo solo la presentazione nei termini del modello 69. Con riferimento alla preventiva comunicazione che il locatore è obbligato ad inviare al conduttore per poter accedere al regime della cedolare secca, in applicazione di quanto disposto dal comma 11 dell articolo 3 del citato d.lgs. n. 23 del 2011, si precisa che l invio tardivo della stessa comunicazione non è ravvedibile ai sensi dell articolo 2, comma 1, del decreto-legge n. 16 del 2012, posto che le comunicazioni cui si riferisce l anzidetta norma sono solo quelle da effettuarsi nei confronti dell Amministrazione finanziaria. 4. Disciplina fiscale dei contratti di locazione di beni immobili ad uso abitativo non registrati, registrati a canone inferiore e dei comodati fittizi L articolo 3, comma 8, del d.lgs. n. 23 del 2011 stabilisce che i contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non siano stati registrati entro il termine previsto dalla legge, sono soggetti alla seguente disciplina: - la durata della locazione è fissata in quattro anni a decorrere dalla registrazione del contratto di locazione, volontaria o d ufficio; - al rinnovo si applica la disciplina recata dall articolo 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998 n. 431; - a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l adeguamento che trova applicazione, dal secondo anno, in base al 75% dell aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se 94

96 Agenzia delle Entrate il contratto prevede un canone inferiore si applica comunque quello individuato dalle parti. Il successivo comma 9 del medesimo articolo 3 prevede che la disciplina sopra richiamata si applica anche ai contratti di locazione registrati con indicazione di un canone inferiore a quello effettivo, nonché ai contratti di comodato fittizi. Come chiarito con circolare n. 26/E del 2011, al paragrafo 9.3., il regime introdotto dal comma 8 dell articolo 3 del d.lgs. n. 23 del 2011 ha individuato le conseguenze derivanti ex lege dalla mancata o tardiva registrazione del contratto di locazione sulle future vicende del rapporto tra locatario e locatore, in ordine agli aspetti concernenti la durata, il canone ed il rinnovo del contratto. Pertanto, le richiamate disposizioni producono effetti sul piano dei rapporti privatistici intercorrenti tra le parti del contratto di locazione. In sede di registrazione dei contratti di locazione o di denuncia degli stessi, gli Uffici dell Agenzia delle Entrate non sono tenuti ad effettuare valutazioni in ordine all applicabilità o meno delle richiamate norme, neanche in relazione alla categoria catastale di appartenenza dell immobile locato. In altri termini, gli Uffici dell Agenzia effettuano la liquidazione dell imposta di registro dovuta esclusivamente sulla base di quanto emerge dalle risultanze contrattuali o di quanto dichiarato dalla parte contraente che procede all adempimento tardivo. La parte contraente, che ritiene di poter invocare nei confronti della controparte l applicazione dei commi 8 e 9, deve conseguentemente dichiarare per la registrazione il valore e la durata contrattuale derivanti dall applicazione delle citate disposizioni e non invece il valore e la durata risultanti dall atto non registrato nei termini. In tal caso gli Uffici procedono alla liquidazione dell imposta di registro dovuta sulla base dei chiarimenti resi con la citata circolare n. 26/E del 2011, paragrafo n Si precisa, infine, che in tale sede non è comunque preclusa all Agenzia delle Entrate la possibilità di accettare ulteriori elementi spontaneamente esibiti dal contribuente e relativi al rapporto di locazione, che potrebbero risultare utili nella successiva fase dei controlli. 4.1.Rapporti con l istituto del ravvedimento operoso In merito al rapporto intercorrente fra l istituto del ravvedimento operoso di cui all articolo 13 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 472, ed il regime previsto dall articolo 3, commi 8 e 9, del d.lgs. n. 23 del 2011, si ritiene che l eventuale ravvedimento operoso del contribuente possa incidere esclusivamente sul trattamento sanzionatorio tributario, non potendo influenzare la predetta disciplina di cui ai commi 8 e 9, che, come chiarito, è applicata dagli Uffici solo a richiesta delle parti contraenti in sede di registrazione dei contratti o delle relative denunce. Dall omessa o tardiva registrazione dei contratti di locazione derivano, quindi, conseguenze o di natura sanzionatoria sul piano fiscale, sulle quali può incidere l istituto del ravvedimento operoso, ed effetti sul piano extra tributario, o nei rapporti civilistici tra le parti, ai sensi dei commi 8 e 9 del citato articolo 3 del D.Lgs. n. 23 del 2011, in relazione ai quali l istituto del ravvedimento operoso non può influire. 95

97 Agenzia delle Entrate 7. Circolare Agenzia delle entrate, 20 dicembre 2012, n. 47/E Questioni interpretative in merito all applicazione dell articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, (c.d. cedolare secca ) e dell articolo 2 del decreto legge 2 marzo 2012, n. 16, convertito, con modificazioni, nella legge 26 aprile 2012, n. 44 (c.d. remissione in bonis ). Premessa Pervengono alla scrivente numerosi quesiti in relazione all applicazione delle disposizioni contenute nell articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23. Con la presente circolare si forniscono, pertanto, ulteriori chiarimenti in merito alla disciplina della c.d. cedolare secca, con particolare riferimento ai rapporti intercorrenti fra detta disciplina e l istituto della c.d. remissione in bonis di cui all articolo 2, comma 1, del decreto-legge 2 marzo 2012, n. 16, convertito, con modificazioni, nella legge 26 aprile 2012, n. 44. Vengono fornite, altresì, precisazioni in merito al regime fiscale applicabile, ai fini dell imposta di registro, ai contratti di locazione di beni immobili ad uso abitativo non registrati o registrati con indicazione di un importo inferiore a quello effettivo, nonché alla registrazione dei contratti di comodato fittizio (commi 8 e 9 del citato articolo 3 del d.lgs. n. 23 del 2011). 1. La disciplina della cedolare secca L articolo 3 del d.lgs. n. 23 del 2011 ha introdotto nel nostro ordinamento un regime facoltativo di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo (c.d. cedolare secca). Termini e modalità di esercizio dell opzione sono stati stabiliti con il Provvedimento del Direttore dell Agenzia delle Entrate del 7 aprile In particolare, i soggetti che intendono avvalersi del regime della cedolare secca devono esercitare l opzione in sede di registrazione del contratto, mediante il modello telematico di cui al punto 8.1 ( modello Siria ) del Provvedimento citato, ove sussistano le condizioni per il suo utilizzo, ovvero mediante il modello cartaceo di cui al successivo punto 8.2 ( modello 69 ) valido anche per esercitare l opzione in occasione della proroga del contratto di locazione o per le annualità successive a quella della registrazione. Tali modelli devono essere presentati 4 entro il termine previsto per la registrazione del contratto di locazione (30 giorni dalla data di formazione dell atto o dalla data di esecuzione, se antecedente alla stipula, o se si tratta di contratti verbali). Nel caso di esercizio dell opzione nelle annualità successive a quella della registrazione o in sede di proroga del contratto deve essere presentato il modello 69 entro il termine previsto per il versamento dell imposta di registro dall articolo 17 del testo unico delle disposizioni concernenti l imposta di registro approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito TUR), vale a dire entro 30 giorni dalla proroga. Si forniscono chiarimenti in merito alla disciplina fiscale relativa alle ipotesi in cui l opzione venga effettuata oltre i richiamati termini di scadenza (tramite la presentazione del modello 69 ), distinguendo le ipotesi in cui si tratti: - opzione effettuata in sede di registrazione tardiva del contratto; - opzione effettuata successivamente alla registrazione Opzione effettuata in sede di registrazione tardiva del contratto L ipotesi in cui l opzione per il regime della cedolare secca venga effettuata in sede di tardiva registrazione iniziale del contratto di locazione è stata oggetto dei chiarimenti al paragrafo 9.1 della Circolare n. 26/E del 1 giugno

98 Agenzia delle Entrate Nel richiamato paragrafo è stato precisato, infatti, che è possibile optare per il regime facoltativo di tassazione anche nell ipotesi di tardiva registrazione del contratto di locazione, ricorrendo all istituto del ravvedimento operoso di cui all articolo 13 del Decreto legislativo n. 472 del 18 dicembre Opzione effettuata successivamente alla registrazione Com è noto, l esercizio dell opzione per il regime della cedolare secca può essere effettuato (presentando un nuovo modello 69 ) in un momento successivo alla registrazione del contratto. Sul punto, nel paragrafo 2.1. della circolare n. 26/E del 1 giugno 2011, è stato precisato che qualora non sia stata esercitata l opzione in sede di registrazione del contratto ovvero di proroga, è possibile accedere al regime della cedolare secca per le annualità successive, esercitando l opzione entro il termine previsto per il versamento dell imposta di registro dovuta annualmente sull ammontare del canone relativo a ciascun anno, vale a dire entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità (articolo 17 del TUR). Tale descritta modalità di opzione deve essere osservata anche nel caso in cui il contribuente abbia corrisposto l imposta dovuta per la registrazione del contratto in unica soluzione al momento della registrazione. In tale caso, il contribuente non ha diritto alla restituzione dell imposta di registro versata. Per quanto appena specificato, l esercizio dell opzione attraverso la presentazione del modello 69 oltre il termine previsto per il versamento dell imposta di registro dovuta annualmente determina l impossibilità di accedere al regime della cedolare secca per l annualità in relazione alla quale l opzione non è stata esercitata nei termini. Pertanto, in questo caso gli effetti dell opzione decorrono soltanto per le annualità successive, ossia dal momento in cui inizia a decorrere il successivo anno nell ambito del complessivo periodo di locazione. In questa ipotesi, non è applicabile alcuna sanzione. Si pensi al caso di un contratto di locazione quadriennale con efficacia dal 1 gennaio 2013 (anno n) al 31 dicembre 2016 (anno n + 3) stipulato il 1 gennaio 2013 e registrato nei termini il 15 gennaio 2013, presentando un modello 69 in cui non è stata esercitata l opzione per la cedolare secca ed è stata versata l imposta di registro dovuta per tutte e quattro le annualità. Esempio 1 Successivo modello 69 presentato in data 15 febbraio 2013 al fine di esercitare la opzione per la cedolare secca. L opzione non produce effetto per il 2013 (anno per il quale doveva essere presentata entro il termine di prima registrazione ossia 31 gennaio 2013), ma solo 6 a partire dal 2014 (anno n +1), senza applicazione di alcuna sanzione e senza diritto al rimborso dell imposta di registro versata. Esempio 2 Successivo modello 69 presentato in data 15 febbraio 2014 al fine di esercitare l opzione per la cedolare secca. L opzione non produce effetto per il 2014 (anno per il quale doveva essere presentata entro il 31 gennaio 2014), ma solo a partire dal 2015 (anno n +2), senza applicazione di alcuna sanzione e senza diritto al rimborso dell imposta di registro versata. 2. La disciplina della remissione in bonis Con l entrata in vigore dell articolo 2 del decretolegge n. 16 del 2012 è stata introdotta nel sistema tributario la c.d. remissione in bonis che consente al contribuente in ritardo con gli obblighi di preventiva comunicazione o con gli adempimenti di natura formale richiesti per la fruizione di benefici di natura fiscale o per l accesso a regimi fiscali opzionali, di sanare tale dimenticanza versando l importo pari alla misura minima della sanzione stabilita dall articolo 11, comma 1, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471, in presenza degli ulteriori requisiti formali richiesti dalla norma. 97

99 Agenzia delle Entrate Al riguardo la circolare n. 38/E del 28 settembre 2012 ha sottolineato che la previsione in esame intende salvaguardare la scelta operata dal contribuente che presenta la comunicazione ovvero assolve l adempimento richiesto tardivamente ed è strutturata in modo tale da sanare quei soli comportamenti che non abbiano prodotto danni per l erario, nemmeno in termini di pregiudizio all attività di accertamento. Il citato documento di prassi ha altresì espressamente escluso che il beneficio possa essere fruito o il regime applicato nelle ipotesi in cui il tardivo assolvimento dell obbligo di comunicazione ovvero dell adempimento di natura formale rappresenti un mero ripensamento, ovvero una scelta a posteriori basata su ragioni di opportunità. 3. Rapporti tra cedolare secca e remissione in bonis La fattispecie di tardiva presentazione del modello 69 può rientrare nel campo di applicazione del citato articolo 2 del decreto-legge n. 16 del 2012, solo se il tardivo assolvimento dell obbligo di presentazione di tale modello non sia configurabile come mero ripensamento. Ne consegue che non può essere ammesso ad usufruire dell istituto in esame chi ha effettuato il versamento dell imposta di registro (anche se in un unica soluzione) prima di esercitare l opzione per il regime della cedolare secca. Si ritiene, infatti, che il pagamento di detta imposta configuri un comportamento non coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca che, come noto, non presuppone il versamento del richiamato tributo. In tale ipotesi troverà, di conseguenza, applicazione soltanto la regola generale prima descritta, secondo cui l opzione esercitata tardivamente produce i suoi effetti a decorrere dall annualità successiva. Non sono, pertanto, sanabili con la remissione in bonis le situazioni indicate negli esempi 1 e 2 al fine di ottenere la decorrenza del regime della cedolare secca, rispettivamente, dal 2013 (nel caso dell esempio 1) e dal 2014 (nel caso dell esempio 2). Analogamente, non è possibile beneficiare dell istituto della remissione in bonis per l anno in corso nei casi in cui il contribuente che corrisponda annualmente l imposta di registro abbia già versato, nei termini previsti dall articolo 17 del TUR, l imposta annuale sull ammontare del canone. La remissione in bonis può produrre, invece, effetti qualora si verifichino congiuntamente le ipotesi indicate nelle lettere successive. a) Contratto di locazione quadriennale con efficacia dal 1 gennaio 2013 (anno n) al 31 dicembre 2016 (anno n +3) stipulato il 1 gennaio 2013 e registrato nei termini il 15 gennaio 2013, presentando un modello 69 in cui non è stata esercitata l opzione per la cedolare secca ed è stata versata l imposta di registro dovuta per la sola prima annualità. Si ricorda che in tal caso, per gli anni successivi, l imposta deve essere versata entro il 31 gennaio di ciascun anno, termine entro il quale può anche essere esercitata l opzione per la cedolare secca a valere sulle rispettive annualità. b) Successivo modello 69 presentato in data 15 febbraio 2014 al fine di esercitare l opzione per la cedolare secca. Come indicato nell esempio 2, in tal caso l opzione non produce effetti per il 2014 (anno per il quale doveva essere presentata entro il 31 gennaio 2014), ma solo per il 2015 (anno n +2), senza applicazione di alcuna sanzione. Nelle predette condizioni è infatti possibile avvalersi dell istituto della remissione in bonis e ottenere la decorrenza dal 2014, considerando che, fermo restando il rispetto delle altre condizioni richieste per accedere al regime, non si è provveduto al versamento dell imposta di registro annuale. La remissione in bonis deve essere effettuata entro termine di presentazione della prima dichiarazione dei redditi utile, successiva alla scadenza del termine ordinario (30 settembre 2014). Si evidenzia che ai fini del perfezionamento della remissione in bonis occorre versare la sanzione di cui all articolo 2, comma 1, lettera c), del decretolegge 2 marzo 2012, n. 16 in misura pari a 258 euro. La sanzione deve essere versata tramite modello F24 ai sensi dell articolo 17 del decreto legislativo 98

100 Agenzia delle Entrate 9 luglio 1997, n. 241, senza possibilità di effettuare la compensazione con crediti eventualmente disponibili, utilizzando il codice tributo 8114 (cfr risoluzione n. 46/E dell 11 maggio 2012). È il caso di precisare che possono accedere all istituto della remissione in bonis anche coloro che, prima dell entrata in vigore della disposizione relativa alla cedolare secca, hanno registrato un contratto di locazione versando l imposta di registro in un unica soluzione; ciò in quanto nella fattispecie in esame non può logicamente configurarsi un comportamento non coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca. Esempio 3 Si pensi al caso di un contratto di locazione quadriennale con efficacia dal 1 gennaio 2010 (anno n) al 31 dicembre 2013 (anno n + 3), stipulato il 1 gennaio 2010 e registrato nei termini il 15 gennaio 2010, presentando il modello 69 in cui non era possibile esercitare l opzione per la cedolare secca, per il quale era stata versata l imposta di registro dovuta per tutte e quattro le annualità e alla presentazione di un nuovo modello 69 in data 15 febbraio 2013 al fine di esercitare la opzione per la cedolare secca. In deroga a quanto chiarito con riferimento all esempio 1, è ammessa la remissione in bonis entro il 30 settembre 2013, senza diritto al rimborso dell imposta di registro versata. In definitiva, il beneficio della remissione in bonis è applicabile, secondo le modalità e le condizioni previste dall articolo 2, comma 1, del decreto-legge n. 16 del 2012, solo nelle ipotesi in cui i contribuenti abbiano manifestato un comportamento coerente con il regime opzionale della cedolare secca ed abbiano altresì assolto tutte le formalità e adempiuto a tutti gli obblighi richiesti, omettendo solo la presentazione nei termini del modello 69. Con riferimento alla preventiva comunicazione che il locatore è obbligato ad inviare al conduttore per poter accedere al regime della cedolare secca, in applicazione di quanto disposto dal comma 11 dell articolo 3 del citato d.lgs. n. 23 del 2011, si precisa che l invio tardivo della stessa comunicazione non è ravvedibile ai sensi dell articolo 2, comma 1, del decreto-legge n. 16 del 2012, posto che le comunicazioni cui si riferisce l anzidetta norma sono solo quelle da effettuarsi nei confronti dell Amministrazione finanziaria. 4. Disciplina fiscale dei contratti di locazione di beni immobili ad uso abitativo non registrati, registrati a canone inferiore e dei comodati fittizi L articolo 3, comma 8, del d.lgs. n. 23 del 2011 stabilisce che i contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non siano stati registrati entro il termine previsto dalla legge, sono soggetti alla seguente disciplina: - la durata della locazione è fissata in quattro anni a decorrere dalla registrazione del contratto di locazione, volontaria o d ufficio; - al rinnovo si applica la disciplina recata dall articolo 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998 n. 431; - a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l adeguamento che trova applicazione, dal secondo anno, in base al 75% dell aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore si applica comunque quello individuato dalle parti. Il successivo comma 9 del medesimo articolo 3 prevede che la disciplina sopra richiamata si applica anche ai contratti di locazione registrati con indicazione di un canone inferiore a quello effettivo, nonché ai contratti di comodato fittizi. Come chiarito con circolare n. 26/E del 2011, al paragrafo 9.3., il regime introdotto dal comma 8 dell articolo 3 del d.lgs. n. 23 del 2011 ha individuato le conseguenze derivanti ex lege dalla mancata o tardiva registrazione del contratto di locazione sulle future vicende del rapporto tra locatario e 99

101 Agenzia delle Entrate locatore, in ordine agli aspetti concernenti la durata, il canone ed il rinnovo del contratto. Pertanto, le richiamate disposizioni producono effetti sul piano dei rapporti privatistici intercorrenti tra le parti del contratto di locazione. In sede di registrazione dei contratti di locazione o di denuncia degli stessi, gli Uffici dell Agenzia delle Entrate non sono tenuti ad effettuare valutazioni in ordine all applicabilità o meno delle richiamate norme, neanche in relazione alla categoria catastale di appartenenza dell immobile locato. In altri termini, gli Uffici dell Agenzia effettuano la liquidazione dell imposta di registro dovuta esclusivamente sulla base di quanto emerge dalle 11 risultanze contrattuali o di quanto dichiarato dalla parte contraente che procede all adempimento tardivo. La parte contraente, che ritiene di poter invocare nei confronti della controparte l applicazione dei commi 8 e 9, deve conseguentemente dichiarare per la registrazione il valore e la durata contrattuale derivanti dall applicazione delle citate disposizioni e non invece il valore e la durata risultanti dall atto non registrato nei termini. In tal caso gli Uffici procedono alla liquidazione dell imposta di registro dovuta sulla base dei chiarimenti resi con la citata circolare n. 26/E del 2011, paragrafo n Si precisa, infine, che in tale sede non è comunque preclusa all Agenzia delle Entrate la possibilità di accettare ulteriori elementi spontaneamente esibiti dal contribuente e relativi al rapporto di locazione, che potrebbero risultare utili nella successiva fase dei controlli Rapporti con l istituto del ravvedimento operoso In merito al rapporto intercorrente fra l istituto del ravvedimento operoso di cui all articolo 13 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 472, ed il regime previsto dall articolo 3, commi 8 e 9, del d.lgs. n. 23 del 2011, si ritiene che l eventuale ravvedimento operoso del contribuente possa incidere esclusivamente sul trattamento sanzionatorio tributario, non potendo influenzare la predetta disciplina di cui ai commi 8 e 9, che, come chiarito, è applicata dagli Uffici solo a richiesta delle parti contraenti in sede di registrazione dei contratti o delle relative denunce. Dall omessa o tardiva registrazione dei contratti di locazione derivano, quindi, conseguenze o di natura sanzionatoria sul piano fiscale, sulle quali può incidere l istituto del ravvedimento operoso, ed effetti sul piano extra tributario, o nei rapporti civilistici tra le parti, ai sensi dei commi 8 e 9 del citato articolo 3 del d.lgs. n. 23 del 2011, in relazione ai quali l istituto del ravvedimento operoso non può influire. Le Direzioni regionali vigileranno affinché i principi enunciati e le istruzioni fornite con la presente circolare vengano puntualmente osservati dalle Direzioni provinciali e dagli Uffici dipendenti. IL DIRETTORE DELL AGENZIA 100

102 Agenzia delle Entrate 8. Circolare Agenzia delle entrate, 4 giugno 2012, n. 20/E Cedolare secca sugli affitti Risposte a quesiti Premessa Con la presente circolare si forniscono chiarimenti su varie questioni interpretative poste all attenzione della scrivente riguardanti la c.d. cedolare secca. Nel seguito, per TUIR si intende il Testo Unico delle Imposte sui Redditi approvato con il decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e per TUR si intende Testo Unico dell imposta di Registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n Le circolari e le risoluzioni citate in questo documento sono consultabili nella banca dati Documentazione Tributaria accessibile dal sito www. agenziaentrate.gov.it o dal sito 1. Revoca dell opzione D. Il punto 2.2 del provvedimento del 7 aprile 2011 stabilisce che il locatore ha la facoltà di revocare l opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui questa è stata esercitata, demandando a un provvedimento del Direttore dell Agenzia delle entrate la definizione delle relative modalità. Nelle more dell adozione del provvedimento si chiede di conoscere le modalità di revoca dell opzione per la cedolare secca già esercitata. R. Nelle more dell adozione del provvedimento di definizione delle modalità di revoca dell opzione della cedolare secca precedentemente esercitata, l Ufficio può considerare valida la revoca effettuata in carta libera, debitamente sottoscritta e contenente i dati necessari all identificazione del contratto e delle parti, o quella effettuata con il modello 69 utilizzato come schema di richiesta della revoca. L art. 3, comma 11, del decreto legislativo n. 23 del 2011 prevede che l opzione per la cedolare secca non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore. Pur non essendo formalmente prevista alcuna forma di comunicazione della revoca dell opzione già esercitata, è comunque opportuno che il locatore comunichi la revoca esercitata al conduttore, responsabile solidale del pagamento dell imposta di registro. Detta comunicazione, peraltro, corrisponde anche a un interesse del locatore perché a decorrere dall annualità della revoca viene meno la rinuncia agli aggiornamenti del canone di locazione. 2. Periodo transitorio comunicazione al conduttore acconti e ravvedimento operoso D. Tenuto conto che l anno 2011 rappresenta il primo anno di applicazione della cedolare secca e che, ai fini della scelta della modalità di tassazione dei redditi derivanti dagli immobili ad uso abitativo relativi a contratti già registrati o prorogati al 7 aprile 2011, il provvedimento prevede che il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell anno 2012 per i redditi 2011, si chiede se sia comunque possibile inviare la comunicazione al conduttore entro la presentazione della dichiarazione dei redditi. R. In base all art. 3, comma 11, del decreto legislativo n. 23 del 2011 l opzione per la cedolare secca non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Al riguardo, considerato il particolare regime transitorio previsto dal provvedimento del direttore dell Agenzia delle entrate del 7 aprile 2011 con riguardo ai casi 101

103 Agenzia delle Entrate in cui il locatore può avvalersi della cedolare secca per l annualità decorrente dal 2011 direttamente in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nel 2012 (contratti di locazione in corso alla data del 7 aprile 2011, per i quali è già stata eseguita la registrazione e per i contratti prorogati per i quali è già stato effettuato il relativo pagamento - cfr. circolare n. 26/E del 2011, par ), la lettera raccomandata con cui il locatore comunica al conduttore la rinuncia all aggiornamento del canone a qualsiasi titolo deve ritenersi tempestiva se inviata entro il 1 ottobre 2012, termine di presentazione della dichiarazione dei redditi 2011 (da osservare anche nell ipotesi in cui il locatore presenti il modello 730). Rimangono comunque fermi gli altri presupposti di applicazione della cedolare secca e i conseguenti obblighi dichiarativi e di versamento, anche dell acconto. Ciò presuppone, in particolare, che per le annualità interessate (che terminano nel 2011 e/o che decorrono dal 2011) il locatore non abbia applicato l aggiornamento del canone e abbia versato l acconto se dovuto. Qualora l aggiornamento del canone sia stato applicato, si ricorda che per quanto già precisato con circolare n. 26 del 2011 sulla base della comunicazione di rinuncia il locatore non può percepire dal conduttore gli aggiornamenti dei canoni e questi, se già percepiti, devono essere restituiti. Per quanto riguarda l acconto, si ritiene che l omesso versamento dell acconto della cedolare secca per l anno 2011 alle date previste non precluda la possibilità di assoggettare i canoni di locazione ad imposta sostitutiva. Il contribuente interessato può avvalersi a tal fine dell istituto del ravvedimento c.d. operoso di cui all articolo 13 del d.lgs. n. 472 del 1997, applicabile alla cedolare secca per effetto del rinvio operato dall articolo 3 del d.lgs. n. 23 del 2011 alle disposizioni in materia di imposte sui redditi per regolarizzare gli omessi versamenti, effettuando il pagamento delle imposte dovute, unitamente agli interessi e la sanzione nella misura ridotta stabilita dal citato articolo 13 del d.lgs. n. 472 del A tal fine devono essere utilizzati i codici tributo 1992, denominato Interessi sul ravvedimento - Imposte sostitutive, e 8913, denominato Sanzioni pecuniarie imposte sostitutive delle imposte sui redditi. Si ricorda che l imposta di registro versata non può essere restituita, stante il disposto dell art. 3, comma 4, del d.lgs. n. 23 del 2011 secondo cui, in caso di opzione non si fa luogo al rimborso delle imposte di bollo e di registro eventualmente già pagate. Nell ipotesi in cui il contribuente abbia tenuto conto del reddito derivante dalla locazione dell immobile abitativo ai fini del versamento dell acconto IRPEF 2011, non è altresì preclusa la possibilità di assoggettare i canoni di locazione ad imposta sostitutiva, sempreché ne ricorrano tutte le condizioni previste, qualora il contribuente presenti istanza per la correzione del codice tributo indicando l importo versato a titolo di acconto IRPEF da considerare versato a titolo di acconto per la cedolare secca per il Il maggior versamento dell acconto IRPEF sarà indicato come acconto della cedolare secca nel modello UNI- CO La medesima soluzione può essere adottata anche nelle ipotesi in cui l acconto IRPEF sia stato trattenuto e versato nell ambito dell assistenza fiscale. In questo caso, il maggior versamento dell acconto IRPEF sarà indicato come acconto della cedolare secca nel modello 730/2012. Rimane ferma l applicazione delle sanzioni e degli interessi in caso di carente versamento degli acconti. Al riguardo, si rinvia ai chiarimenti forniti con circolare n. 26 del 2011, al par. 8.2, in merito al versamento dell acconto IRPEF e della cedolare secca per il Acconto 2012 D. Per il 2011, primo periodo d imposta di applicazione del regime della cedolare secca, il provvedimento del 7 aprile 2011 prevede, al punto 7.1, particolari regole per il relativo versamento in acconto. Dato che una situazione analoga a quella del 2011 si può determinare ogni qualvolta il contribuente applichi per la prima volta la cedolare secca, in quanto il reddito dell immobile locato è stato precedentemente assoggettato ad IR- 102

104 Agenzia delle Entrate PEF, si chiede se la citata previsione del provvedimento trovi comunque applicazione solo in riferimento al periodo d imposta R. Il Provvedimento del 7 aprile 2011, al punto 7.2, nel prevedere le regole applicabili al versamento in acconto della cedolare secca a partire dal periodo di imposta 2012, stabilisce - tra l altro - che l acconto è pari al 95 per cento dell imposta dovuta a titolo di cedolare secca per l anno precedente. Si ricorda che per effetto del differimento di 3 punti percentuali previsto dal comma 2 dell articolo 1 del decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri del 21 novembre 2011, la misura dell acconto per il periodo di imposta 2012 è ridotta dal 95 per cento al 92 per cento dell imposta dovuta a titolo di cedolare secca per l anno precedente (cfr. il comunicato stampa dell Agenzia delle entrate del 25 novembre 2011). Pertanto, se nell anno 2011 un contribuente ha assoggettato all IRPEF il reddito dell immobile locato e intende esercitare dal 2012 l opzione per la cedolare secca per le residue annualità di durata del contratto non è tenuto al versamento dell acconto della cedolare secca per l anno Ulteriori chiarimenti sul versamento dell acconto per la cedolare secca a partire dal periodo d imposta 2012 sono stati forniti al par. 7 della circolare n. 26 del 2011, cui si rinvia. 4. Validità della comunicazione al conduttore inviata nel 2011 D. Si ha il caso di contratti di locazione in corso al 7 aprile 2011 e già registrati a tale data, per i quali l opzione per l applicazione della cedolare secca viene esercitata in sede di dichiarazione dei redditi UNICO La comunicazione dell opzione al conduttore è stata già inviata entro il termine di versamento del primo acconto per il 2011 e contiene una formula in cui la stessa si ritiene valida fino a revoca. Il locatore può omettere di inviare una nuova comunicazione al conduttore per le annualità successive (dal 2012 in poi), essendo valida fino a revoca la comunicazione già inviata? R. Non è necessario inviare una nuova comunicazione al conduttore. In base all articolo 3, comma 11, del decreto legislativo n. 23 del 2011, la preventiva comunicazione al conduttore con cui il locatore rinuncia ad esercitare la facoltà di richiedere l aggiornamento del canone a qualunque titolo costituisce una condizione a cui è subordinata l efficacia dell opzione. Il provvedimento del 7 aprile 2011 stabilisce che l opzione vincola il locatore all applicazione del regime della cedolare secca per l intero periodo di durata del contratto o della proroga ovvero per il residuo periodo di durata del contratto nel caso di opzione esercitata nelle annualità successive alla prima (punto 2.1), con facoltà di revocare l opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui questa è stata esercitata (punto 2.2). Pertanto, la comunicazione inviata al conduttore in sede di opzione per il 2011 esplica i suoi effetti per tutta la residua durata del contratto, ovvero fino a revoca, e non deve essere nuovamente comunicata al conduttore. 5. Trasferimento di immobile locato D. Si chiede se in caso di trasferimento mortis causa, donazione o cessione di un fabbricato già locato il nuovo titolare (erede, donatario, acquirente) possa, al momento dell acquisizione del fabbricato, esercitare l opzione per la cedolare secca o revocare l opzione formulata dal precedente proprietario. Qualora la risposta fosse affermativa si chiede di conoscere i tempi e le modalità per l esercizio dell opzione o della revoca. R. È opportuno premettere che la cedolare secca è un imposta sostitutiva dell imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione (nonché delle imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione). L opzione per la cedolare secca esercitata dal dante causa in ipotesi di trasferimento mortis causa o per atto tra vivi di un immobile locato cessa di avere efficacia con il trasferimento stesso per quanto riguarda l imposta sul reddito, mentre continua ad 103

105 Agenzia delle Entrate avere effetto fino al termine dell annualità contrattuale per l imposta di registro e di bollo. Per queste ultime, infatti, vale la sussistenza del presupposto di applicazione della cedolare secca al momento della registrazione del contratto, della proroga o del versamento dell imposta per le annualità successive, prima del trasferimento dell immobile. Inoltre, il trasferimento mortis causa o per atto tra vivi della proprietà di un immobile locato ad uso abitativo comporta, in linea generale, la successione o il subentro nella titolarità del contratto di locazione senza soluzione dello stesso, dato che la legge tutela la posizione del conduttore nelle locazioni ad uso abitativo. Non sussistendo l obbligo di stipulare un nuovo contratto, i nuovi titolari potranno optare per la cedolare secca mediante presentazione del modello 69 entro l ordinario termine di trenta giorni decorrente dalla data del subentro. Rimane fermo che il contribuente subentrante può applicare direttamente la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi nei casi in cui è consentito: - per il periodo transitorio, per i contratti in corso nel 2011, scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria alla data del 7 aprile 2011, nonché per i contratti in corso alla stessa data del 7 aprile 2011, per i quali è già stata eseguita la registrazione e per i contratti prorogati per i quali è già stato effettuato il relativo pagamento; - per i contratti di locazione di immobili, non formati per atto pubblico o scrittura privata autentica, di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell anno. 6. Comproprietario non risultante dal contratto di locazione D. Un contribuente, comproprietario di un immobile, ha stipulato solo a proprio nome un contratto di locazione, senza indicare in atti il nominativo dell altro comproprietario. Quest ultimo, comunque, ha sempre indicato nel modello di dichiarazione il reddito di fabbricato in ragione della sua quota di proprietà. Si chiede se il regime della c.d. cedolare secca possa essere applicato da tutti i comproprietari di un immobile, anche qualora il contratto di locazione sia stato stipulato solo da alcuni di loro. R. Nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari esplica effetti anche nei confronti del comproprietario non presente in atti che, pertanto, è tenuto a dichiarare, ai fini fiscali, il relativo reddito fondiario per la quota a lui imputabile. A decorrere dall anno 2011, l art. 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011 ha introdotto la possibilità per i possessori di immobili abitativi locati ad uso abitativo (persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate, che non agiscono nell esercizio di un attività di impresa, o di arti e professioni) di optare per l applicazione della c.d. cedolare secca sugli affitti. Secondo tale regime di tassazione, il canone di locazione di detti immobili può essere assoggettato ad un imposta sostitutiva dell IRPEF e delle relative addizionali sul reddito fondiario prodotto dall immobile locato, nonché delle imposte di registro e di bollo dovute sul contratto di locazione. Ne consegue che anche il comproprietario non indicato nel contratto di locazione ha la possibilità di optare, in sostituzione dell IRPEF, per la cedolare secca. Al di fuori delle ipotesi in cui è consentito applicare direttamente la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d imposta nel quale è prodotto il reddito (cfr. circolare n. 26 del 2011), i comproprietari dovranno esercitare l opzione utilizzando i modelli previsti. Se l altro comproprietario ha già esercitato l opzione, il comproprietario non risultante in atti che intende optare per la cedolare secca dovrà produrre all Ufficio territorialmente competente il modello 69, selezionando l opzione per la cedolare secca, allegando documentazione attestante il titolo di comproprietario. Resta fermo che anche il locatore non indicato in atti è tenuto, tra l altro, a comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata, la scelta per il regime della cedolare secca con la conseguente rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. 104

106 Agenzia delle Entrate 7. Fondo patrimoniale D. Un contribuente fa presente di aver costituito, in data 16 marzo 1999, insieme al coniuge, un fondo patrimoniale ai sensi degli articoli 167 e seguenti del codice civile, destinando allo specifico scopo alcune unità immobiliari di esclusiva proprietà del coniuge (civili abitazioni e pertinenze), attualmente in parte locate. L amministrazione dei beni è regolata conformemente all art. 180 del codice civile. Chiede di conoscere se il coniuge non proprietario possa optare per il regime fiscale della cedolare secca per la metà dei canoni di locazione che gli vengono attribuiti, derivanti dagli immobili conferiti nel fondo patrimoniale. Il contribuente non possiede i requisiti soggettivi previsti dal comma 1 dell art. 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011, ossia non è proprietario o titolare di alcun diritto reale di godimento sull immobile locato, conferito a suo tempo nel fondo patrimoniale. R. Ai sensi dell art. 167, primo comma, del codice civile ciascuno o ambedue i coniugi, per atto pubblico, o un terzo, anche per testamento, possono costituire un fondo patrimoniale, destinando determinati beni, immobili o mobili iscritti in pubblici registri o titoli di credito, a far fronte ai bisogni della famiglia. In base al successivo art. 168, la proprietà dei beni conferiti spetta ai coniugi, salvo diversa statuizione nell atto costitutivo (primo comma); i frutti dei beni costituenti il fondo patrimoniale sono impiegati per i bisogni della famiglia (secondo comma); l amministrazione dei beni è regolata dalle norme relative alla amministrazione della comunione legale di cui all art. 180 del c.c. (terzo comma). Nel caso prospettato, l amministrazione dei beni è regolata conformemente a quanto previsto dall art. 180 del c.c., secondo cui l amministrazione dei beni e la rappresentanza in giudizio per gli atti ad essi relativi spettano disgiuntamente ad entrambi i coniugi (primo comma) e il compimento degli atti eccedenti l ordinaria amministrazione, nonché la stipula dei contratti con i quali si concedono o si acquistano diritti personali di godimento e la rappresentanza in giudizio per le relative azioni spettano congiuntamente ad entrambi i coniugi (secondo comma). Generalmente il fondo patrimoniale è considerato un ipotesi di patrimonio di destinazione in quanto è vincolato alla funzione di adempimento e garanzia delle obbligazioni contratte per fronteggiare i bisogni della famiglia che è assicurata da alcune disposizioni che impongono limitazioni e divieti all alienazione discrezionale dei beni che lo compongono da parte dei coniugi (art. 169 c.c.) e alla espropriabilità da parte dei creditori (art. 170 c.c.). Per quanto riguarda il profilo dell imposizione sui redditi, l art. 4, comma 1, lett. b) del TUIR prevede che i redditi dei beni che formano oggetto del fondo patrimoniale di cui agli artt.167 e seguenti del codice civile sono imputati per metà del loro ammontare netto a ciascuno dei coniugi. La disposizione in questione, tenendo conto delle particolari regole dettate dal codice civile per la gestione dei beni facenti parte del fondo patrimoniale e per l imputazione dei relativi frutti, stabilisce una disciplina specifica di imputazione dei redditi dei beni oggetto del fondo patrimoniale: in luogo della imputazione secondo le regole ordinarie, è previsto che il reddito sia attribuito ex lege in misura pari ad entrambi i coniugi, indipendentemente dalla circostanza che la costituzione del fondo sia avvenuta con il trasferimento del diritto di proprietà ovvero con la riserva di proprietà in capo all originario proprietario, e quindi a prescindere dalla circostanza che ciascun coniuge sia titolare o meno di un diritto reale sul bene e dalla misura cui spetta detto diritto. Detta disposizione, per il suo carattere generale, è applicabile anche per l imputazione dei redditi derivanti dalla locazione degli immobili ad uso abitativo, come nel caso in questione, che altrimenti concorrerebbero quali redditi fondiari, in base all art. 26 del TUIR, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale. In detto contesto, il regime della c.d. cedolare secca, introdotto dall art. 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011, si pone come alternativa facoltativa rispetto al 105

107 Agenzia delle Entrate regime ordinario di tassazione del reddito fondiario ai fini IRPEF cui può accedere, su opzione, il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento che sia locatore di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo per assoggettare a imposizione il relativo canone di locazione. Stante le particolari disposizioni del codice civile in tema di fondo patrimoniale, si ritiene che il principio di imputazione del reddito disposto in via generale dall art. 4 del TUIR possa valere anche in sede di applicazione della cedolare secca, in considerazione del comune presupposto impositivo e del carattere alternativo della cedolare secca rispetto all IRPEF, risultando assorbente del requisito soggettivo previsto dall art. 3, comma 1, del decreto legislativo n. 23 del 2011 concernente la proprietà dell immobile. Conseguentemente, si ritiene che il coniuge non proprietario possa optare autonomamente per l applicazione del regime della cedolare secca sui canoni di locazione di immobili ad uso abitativo. Rimane fermo il rispetto delle altre condizioni previste dall art. 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011, oggetto di chiarimenti nella circolare n. 26 del Comunicazione al conduttore - contratto inferiore a 30 giorni in un anno D. Un contribuente è titolare del diritto di usufrutto su due unità immobiliari appartenenti, rispettivamente, alla categoria catastale A8 e C2 (pertinenza dell immobile A8) che concede in locazione ad uso abitativo nel periodo estivo (case per vacanze). Gli immobili sono locati congiuntamente per periodi settimanali a soggetti non residenti in Italia. Il periodo di locazione non eccede le tre settimane consecutive con il medesimo locatario. Si chiede di conoscere se, ai fini dell applicazione della cedolare secca, sia obbligatorio inviare una apposita raccomandata a tutti i conduttori con la quale comunicare l intenzione di avvalersi del nuovo regime e la rinuncia all aggiornamento del canone. R. L articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011, istitutivo del regime della cedolare secca, stabilisce al comma 2 che... La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l obbligo di registrazione. Si tratta dei contratti di locazione di immobili, non formati per atto pubblico o scrittura privata autentica, di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell anno. Con circolare n. 26 del 2011 è stato chiarito che il limite di durata dei trenta giorni deve essere determinato computando tutti i rapporti di locazione di durata anche inferiore a trenta giorni intercorsi nell anno con il medesimo locatario. Se la durata della locazione, in tal modo determinata, è inferiore a 30 giorni nell anno, è previsto l obbligo della registrazione solo in caso d uso, ai sensi del combinato disposto dell articolo 5 del TUR e dell articolo 2-bis della tariffa, parte seconda, allegata allo stesso TUR. Per tali contratti, per i quali non sussiste l obbligo di registrazione in termine fisso, il locatore può applicare la cedolare secca in sede dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta nel quale è prodotto il reddito. L opzione esercitata in sede di dichiarazione dei redditi, in tal caso, esplica effetti anche ai fini dell imposta di registro nell ipotesi in cui il contribuente proceda alla registrazione volontaria o in caso d uso del contratto. Per poter beneficiare del regime della cedolare secca, in base al comma 11 dell art. 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011, il locatore deve comunicare preventivamente al conduttore tramite lettera raccomandata la scelta del regime alternativo e la conseguente rinuncia per il corrispondente periodo di durata dell opzione ad esercitare la facoltà di chiedere l aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. L obbligo di inviare la comunicazione di rinuncia agli aggiornamenti del canone può essere escluso nell ipotesi di contratti di locazione di durata complessiva nell anno inferiore a trenta giorni. In relazione a tali contratti di breve durata, per i quali non vige l obbligo della registrazione in termine fisso, non opera il meccanismo di aggiornamento del canone. 9. Comunicazione al conduttore contratti con clausola di rinuncia agli aggiornamenti del canone D. Un contribuente titolare del diritto di proprietà di un 106

108 Agenzia delle Entrate immobile abitativo intende stipulare un contratto di locazione per uso abitativo della durata di quattro anni in cui è previsto in apposita clausola la rinuncia all aggiornamento del canone. Si chiede di conoscere se, ai fini dell applicazione della cedolare secca, sia comunque necessario inviare l apposita raccomandata al conduttore con la quale comunicare l intenzione di avvalersi del nuovo regime e la rinuncia all aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. R. Come già specificato, in base al comma 11 dell art. 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011, il locatore deve comunicare preventivamente al conduttore tramite lettera raccomandata la scelta del regime alternativo e la conseguente rinuncia per il corrispondente periodo di durata dell opzione ad esercitare la facoltà di chiedere l aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Con la circolare n. 26 del 2011, è stato precisato, con particolare riferimento all applicazione del regime della cedolare secca per l anno 2011, che per i contratti di locazione che prevedono espressamente la rinuncia agli aggiornamenti del canone non è necessario inviare al conduttore la comunicazione in questione. Si ritiene che la medesima conclusione può essere estesa anche ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo che non rientrano nel regime transitorio del 2011, qualora nel contratto di locazione sia espressamente prevista la rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. 9. Risoluzione 14 maggio 2012, n. 49/E, prot. n. 2012/71265 Istituzione dei codici tributo per il versamento, tramite modello F24 ed F24EP, dell imposta sostitutiva dell imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all abitazione a seguito di assistenza fiscale articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 L articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, detta disposizioni in materia di cedolare secca sugli affitti, prevedendo, al comma 4, che La cedolare secca e versata entro il termine stabilito per il versamento dell imposta sul reddito delle persone fisiche.. In attuazione del predetto disposto normativo, con provvedimento del Direttore dell Agenzia delle entrate del 7 aprile 2011 sono state stabilite, tra l altro, le modalità di versamento in acconto e a saldo della cedolare secca, per il periodo d imposta 2011 e per i periodi successivi. Con risoluzione del 25 maggio 2011, n. 59/E, sono stati istituiti i codici tributo per il versamento, tramite modello F24, dell acconto e del saldo dell imposta in parola. Per consentire il versamento, tramite modello F24, delle somme dovute per la predetta imposta a seguito di assistenza fiscale, si istituiscono i seguenti codici tributo: denominato Imposta sostitutiva dell IR- PEF e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo, sul canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all abitazione - Art. 3, d.lgs. n. 23/ Assistenza fiscale - Acconto 107

109 Agenzia delle Entrate denominato Imposta sostitutiva dell IR- PEF e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo, sul canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all abitazione Art. 3, d.lgs. n. 23/ Assistenza fiscale - Acconto In sede di compilazione del modello di versamento F24, i suddetti codici tributo sono esposti nella sezione Erario in corrispondenza delle somme indicate nella colonna importi a debito versati con indicazione, nel campo rateazione/regione/prov./ mese rif. e nel campo anno di riferimento, del mese e dell anno cui si riferisce la trattenuta, rispettivamente nel formato 00MM e AAAA. Per consentire il versamento, tramite modello F24EP, delle somme dovute per l imposta in parola a seguito di assistenza fiscale, si istituiscono i seguenti codici tributo: 147E - denominato Imposta sostitutiva dell IR- PEF e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo, sul canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all abitazione - Art. 3, d.lgs. n. 23/ Assistenza fiscale - Acconto ; 148E - denominato Imposta sostitutiva dell IR- PEF e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo, sul canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all abitazione - Art. 3, d.lgs. n. 23/ Assistenza fiscale - Saldo In sede di compilazione del modello F24EP, i suddetti codici tributo sono esposti nella sezione Erario (valore F), con indicazione nel campo riferimento A e nel campo riferimento B del mese e dell anno cui si riferisce la trattenuta, rispettivamente nel formato 00MM e AAAA. I campi codice ed estremi identificativi non devono essere valorizzati. 10. Risoluzione 25 maggio 2011, n. 59/E Istituzione dei codici tributo per il versamento, tramite modello F24, dell imposta sostitutiva dell imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo, sul canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all abitazione Articolo 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 L articolo 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, recante disposizioni in materia di cedolare secca sugli affitti, prevede al comma 2 che A decorrere dall anno 2011, il canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all abitazione, può essere assoggettato, in base alla decisione del locatore, ad un imposta, operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione; la cedolare secca sostitui- 108

110 Agenzia delle Entrate sce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione. Sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti la cedolare secca si applica in ragione di un aliquota del 21 per cento. La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l obbligo di registrazione. Per i contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica, l aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti è ridotta al 19 per cento. Il comma 4 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, stabilisce che La cedolare secca e versata entro il termine stabilito per il versamento dell imposta sul reddito delle persone fisiche.. Con provvedimento del Direttore dell Agenzia delle Entrate del 7 aprile 2011, emanato in attuazione della predetta disposizione normativa, sono stati stabiliti, tra l altro, i termini e le modalità di versamento in acconto e a saldo della cedolare secca, per il periodo d imposta 2011 e per i periodi successivi. Per consentire ai soggetti interessati il versamento, tramite modello F24, delle somme dovute per l imposta sostitutiva in parola, si istituiscono i seguenti codici tributo: denominato Imposta sostitutiva dell IR- PEF e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo, sul canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all abitazione Art. 3, D.Lgs. n. 23/2011-AC- CONTO PRIMA RATA ; denominato Imposta sostitutiva dell IR- PEF e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo, sul canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all abitazione Art. 3, D.Lgs. n. 23/2011-ACCONTO SECONDA RATA O ACCON- TO IN UNICA SOLUZIONE ; denominato Imposta sostitutiva dell IR- PEF e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo, sul canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all abitazione Art. 3, D.Lgs. n. 23/2011- SALDO ; In sede di compilazione del modello di versamento F24, i suddetti codici tributo sono esposti nella Sezione Erario in corrispondenza delle somme indicate nella colonna importi a debito versati con evidenza, quale anno di riferimento, dell anno d imposta cui si riferisce il versamento, espresso nella forma AAAA. Il codice tributo 1842 è utilizzabile anche in corrispondenza degli importi a credito compensati. Per i codici tributo 1840 e 1842 in caso di versamento rateale, nel campo rateazione/regione/prov./ mese rif. è riportato il numero della rata nel formato NNRR dove NN rappresenta il numero della rata in pagamento e RR indica il numero complessivo delle rate. Si precisa che, in caso di pagamento in un unica soluzione il suddetto campo è valorizzato con

111 Agenzia delle Entrate 11. Circolare Agenzia delle entrate 1 giugno 2011, n. 26 Cedolare secca sugli affitti Articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 (Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale) Primi chiarimenti Premessa L articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 (di seguito decreto legislativo) concernente Disposizioni in materia di Federalismo Fiscale Municipale, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale 23 marzo 2011, n. 67 ed entrato in vigore il 7 aprile 2011, ha introdotto, a partire dal 2011, un nuovo regime facoltativo di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione per finalità abitative degli immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze. La possibilità di optare per il regime facoltativo di imposizione è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate, che non agiscono nell esercizio di un attività di impresa, o di arti e professioni. L opzione comporta l assoggettamento del canone di locazione ad una imposta operata nella forma della cedolare secca. Si tratta di un sistema di tassazione alternativo a quello ordinario. L opzione da parte del locatore dell immobile per il regime della cedolare secca esclude l applicazione per il periodo di durata dell opzione: dell imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF), secondo le aliquote progressive per scaglioni di reddito, e delle relative addizionali sul reddito fondiario prodotto dall immobile locato; dell imposta di registro dovuta sul contratto di locazione, generalmente prevista nella misura del 2 % del canone pattuito; dell imposta di bollo sul contratto di locazione dovuta nella misura di euro 14,62 per ogni foglio. La cedolare secca sostituisce le imposte di registro e di bollo, ove dovute, anche sulle risoluzioni e sulle proroghe del contratto di locazione. In linea generale, l opzione per la cedolare secca consente al locatore di applicare un regime di tassazione agevolato e semplificato; l opzione da parte del locatore per l accesso a detto regime esplica, tuttavia, effetti anche nei confronti del conduttore che non è più tenuto, per il periodo di durata dell opzione, al versamento dell imposta di registro sul contratto di locazione concluso. Per il periodo di durata dell opzione, inoltre, è sospesa per il locatore la facoltà di chiedere l aggiornamento del canone, anche se detta facoltà è prevista nel contratto di locazione. A tal fine, il locatore è tenuto a comunicare preventivamente con lettera raccomandata al conduttore l intenzione di esercitare l opzione e la rinuncia all aggiornamento del canone. L imposta dovuta nella forma della cedolare secca è determinata con l applicazione di una aliquota ordinaria del 21 per cento. L aliquota è ridotta al 19 per cento per i contratti a canone concordato disciplinati dall articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 e per i contratti contemplati nell articolo 8 della medesima legge relativi ad abitazioni site nei comuni con carenze di disponibilità abitative individuati dall articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551 e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE. Con Provvedimento del Direttore dell Agenzia delle entrate del 7 aprile 2011 (di seguito Provvedimento), sono state definite, in forza dell articolo 110

112 Agenzia delle Entrate 3, comma 4, del decreto legislativo, le modalità di esercizio dell opzione, i termini e le modalità di versamento in acconto e a saldo della cedolare secca. Con la presente circolare si forniscono chiarimenti in ordine all applicazione del nuovo regime di tassazione sostitutivo. Nel seguito si indicherà con TUR il Testo unico delle disposizioni concernenti l imposta di registro approvato con d.p.r. 26 aprile 1986, n. 131 e con t.u.i.r. il Testo unico delle imposte sui redditi approvato con d.p.r. 22 dicembre 1986, n Ambito applicativo 1.1 Soggetti che possono optare per il regime della cedolare secca La facoltà di optare per il regime della cedolare secca, come specificato al punto 1.1 del Provvedimento, è riservata al locatore, persona fisica, titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull immobile. La riserva a favore delle persone fisiche risulta dal complesso dell articolo 3 del decreto legislativo che, dall assoggettamento del reddito fondiario derivante dalla locazione alla cedolare secca, fa anche conseguire al comma 7 l obbligo di tenere conto di tale reddito ai fini della determinazione dell imposta personale, in termini di riconoscimento della spettanza o di determinazione di deduzioni, detrazioni fiscali, nonché di altri benefici, anche di natura non tributaria; da cui anche la rilevanza ai fini dell indicatore della situazione economica equivalente (I.S.E.E). Non possono, quindi, accedere al regime della cedolare secca le società di persone, le società di capitali, nonché gli enti commerciali e non commerciali. Ai sensi del comma 6 dell articolo 3 del decreto legislativo non possono optare per il regime della cedolare secca i soggetti che procedono alla locazione di immobili ad uso abitativo nell esercizio dell attività di impresa o di arti e professioni. Per effetto di tale disposizione restano, quindi, esclusi dal regime gli imprenditori ovvero i lavoratori autonomi, anche nel caso in cui concedano in locazione un immobile abitativo ai propri dipendenti. Risulta, infatti, irrilevante la circostanza che l immobile sia utilizzato dal dipendente per finalità abitative. Per gli immobili abitativi locati posseduti pro quota l opzione per il regime della cedolare secca può essere esercitata disgiuntamente da ciascun titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento ed esplica effetti solo in capo ai locatori che l hanno esercitata (cfr. punto 5.1 del Provvedimento). Il regime della cedolare secca può, quindi, essere applicato anche in relazione ad una quota dell immobile locato. Non è possibile esercitare l opzione per i redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo oggetto di proprietà condominiale, attesa la particolarità della fattispecie con riguardo alle regole che sovrintendono alla gestione della parti comuni e alla circostanza che i contratti sono usualmente stipulati e registrati dall amministratore utilizzando il codice fiscale del condominio. 1.2 Contratti di locazione per i quali è possibile optare per il regime della cedolare secca Il regime della cedolare secca può trovare applicazione in relazione ai contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo locati per finalità abitative e le relative pertinenze. L opzione può essere esercitata anche per i contratti di locazione di durata inferiore a trenta giorni nell anno, per i quali non sussiste l obbligo di registrazione in termine fisso. La disposizione recata dall articolo 3 del decreto legislativo fa riferimento agli immobili abitativi e, pertanto, il regime di tassazione sostitutivo risulta applicabile solo con riferimento ai contratti di locazione aventi ad oggetto fabbricati censiti nel catasto dei fabbricati nella tipologia abitativa (categoria catastale A, escluso A10) ovvero per i quali è stata 111

113 Agenzia delle Entrate presentata domanda di accatastamento in detta tipologia abitativa. Sono esclusi gli immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati ad uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa (ad esempio fabbricati accatastati come uffici o negozi). Tenuto conto che la norma consente l applicazione della cedolare secca solo per gli immobili abitativi locati con finalità abitative, escludendo quelle effettuate nell esercizio di un attività di impresa, o di arti e professioni, occorre porre rilievo, al fine di valutare i requisiti di accesso al regime, anche all attività esercitata dal locatario ed all utilizzo dell immobile locato. Esulano dal campo di applicazione della norma in commento, i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti. Sono altresì esclusi dall applicazione della norma in commento anche i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo. Il locatore può, invece, esercitare l opzione per il regime della cedolare secca in relazione ai contratti di locazione conclusi con soggetti che non agiscono nell esercizio di imprese, arti o professioni. Sono quindi compresi anche i contratti conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purché risulti dal contratto di locazione la destinazione degli immobili ad uso abitativo in conformità alle proprie finalità. In tal caso, infatti, è soddisfatto il requisito della destinazione dell immobile all uso abitativo previsto dalla norma. In presenza dei presupposti, non osta all esercizio dell opzione per la cedolare secca da parte del locatore l intervento di un agenzia che operi come mero intermediario tra locatore e conduttore. Si precisa, inoltre, che nel caso in cui siano locati con il medesimo contratto due immobili abitativi il locatore può chiedere l applicazione della disciplina in commento anche in relazione ad uno solo di essi (cfr. punto 4 del Provvedimento). Ad analoga soluzione si perviene nel caso in cui il contratto di locazione concluso abbia ad oggetto un immobile abitativo ed un immobile strumentale per il quale non è possibile accedere al regime della cedolare secca. Il locatore potrà accedere al regime della cedolare secca solo in relazione alla quota di canone relativa alla locazione dell immobile abitativo. Nell ipotesi in cui sia previsto un canone unitario per entrambi gli immobili, la quota di canone riferibile all immobile per il quale si intende applicare la cedolare secca deve essere determinata ripartendo il canone in misura proporzionale alla rendita catastale di ciascuna unità. L opzione per il regime in commento può essere esercitata anche se il locatore abbia locato soltanto una o più porzioni dell immobile abitativo. Al riguardo, si precisa che il reddito ritraibile dalla contemporanea locazione di porzioni di un unità abitativa, cui è attribuita un unica rendita catastale, deve essere assoggettato allo stesso regime impositivo. In altre parole, l esercizio dell opzione per il regime della cedolare secca per un contratto di locazione relativo a una porzione dell unità abitativa vincola all esercizio dell opzione per il medesimo regime anche per il reddito derivante dalla contemporanea locazione di altre porzioni della stessa. Rimangono fermi modalità e termini di esercizio dell opzione anche in caso di contemporanea sottoscrizione di più contratti di locazione di porzioni di unità abitativa. Esempio n. 1 Sono stipulati più contratti di locazione di porzioni di un unità abitativa con studenti universitari: porzione A, contratto di durata 1 gennaio - 31 maggio 2012; porzione B, contratto di durata 1 febbraio - 30 giugno 2012; porzione A, nuovo contratto di durata 1 112

114 Agenzia delle Entrate settembre - 30 novembre L esercizio dell opzione per la cedolare secca per la locazione della porzione A vincola all esercizio dell opzione anche per la porzione B. Successivamente, in sede di registrazione del nuovo contratto per la porzione A è possibile scegliere se esercitare o meno l opzione per la cedolare secca. Il regime di tassazione sostitutiva in commento trova applicazione anche per le pertinenze locate congiuntamente all immobile abitativo ovvero locate con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al contratto di locazione dell immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l unità abitativa già locata. Dalla disposizione in commento non emergono limitazioni in ordine al numero di pertinenze per le quali è possibile optare per il regime della cedolare secca. Pertanto, il nuovo regime opzionale può essere applicato anche in relazione a più pertinenze, sempreché sussista un effettivo rapporto di pertinenzialità con l immobile abitativo locato e tale rapporto sia evidenziato nel contratto di locazione. Si precisa, infine, che il nuovo sistema di tassazione non trova applicazione con riferimento ai contratti di sublocazione di immobili, in quanto i relativi redditi rientrano nella categoria dei redditi diversi di cui all art. 67, comma 1, lett. h) del t.u.i.r. e non tra i redditi di natura fondiaria. Non sono in ogni caso interessati dal nuovo regime di tassazione i contratti di locazione di immobili situati all estero, in quanto i relativi redditi rientrano nella categoria dei redditi diversi di cui all art. 67, comma 1, lett. f) del t.u.i.r. e non dei redditi fondiari. 2 Condizioni per l applicazione della cedolare secca 2.1 Esercizio dell opzione Il regime di tassazione della cedolare secca ha carattere facoltativo e, pertanto, la sua applicazione è subordinata all esercizio di un opzione da parte del locatore. In linea generale, l opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione ed esplica effetti per l intera durata del contratto, salvo revoca. Si ricorda che l obbligo della registrazione deve essere adempiuto per i contratti di locazione di immobili esistenti nel territorio dello Stato nel termine fisso di trenta giorni, che decorre: per i contratti scritti, dalla data di formazione dell atto o, se antecedente dalla data di esecuzione; per i contratti verbali, dalla data di inizio della loro esecuzione. In caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione, l opzione per il regime della cedolare secca deve essere esercitata entro il termine di versamento dell imposta di registro, vale a dire entro 30 giorni dal momento della proroga (art. 17 del TUR), tramite la presentazione del modello per la richiesta di registrazione degli atti e per gli adempimenti successivi (modello 69). Qualora non sia stata esercitata l opzione in sede di registrazione del contratto ovvero di proroga, è possibile accedere al regime della cedolare secca per le annualità successive, esercitando l opzione entro il termine previsto per il versamento dell imposta di registro dovuta annualmente sull ammontare del canone relativo a ciascun anno, vale a dire entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità (articolo 17 del TUR). Tale modalità deve essere osservata anche nel caso in cui il contribuente abbia corrisposto l imposta dovuta per la registrazione del contratto in unica soluzione al momento della registrazione. L opzione per la cedolare secca, esercitata entro il termine di versamento dell imposta di registro dovuta per le annualità successive, esclude l ap- 113

115 Agenzia delle Entrate plicazione dell IRPEF e delle relative addizionali sul reddito fondiario, mentre le imposte di registro e bollo già versate non possono comunque essere oggetto di rimborso (articolo 3, comma 4, del decreto legislativo). Esempio n. 2 Contratto di locazione pluriennale stipulato in data 15 luglio 2011 per il quale il locatore non abbia optato per il regime della cedolare secca al momento della registrazione ed abbia assolto l imposta di bollo sul contratto e l imposta di registro in una unica soluzione. L opzione per il regime della cedolare secca per l annualità successiva deve essere effettuata entro il termine di scadenza del versamento dell imposta di registro relativa alla seconda annualità, quindi entro il 14 agosto Esercizio dell opzione per i contratti non soggetti a registrazione Il comma 2 dell articolo 3 del decreto legislativo stabilisce che La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l obbligo di registrazione. Si tratta dei contratti di locazione di immobili, non formati per atto pubblico o scrittura privata autentica, di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell anno. La durata del contratto deve essere determinata computando tutti i rapporti di locazione anche di durata inferiore a trenta giorni intercorsi nell anno con il medesimo locatario (cfr. circolare n. 12 del 16 gennaio 1998). Se la durata del contratto in tal modo determinata è inferiore a 30 giorni nell anno è previsto l obbligo della registrazione solo in caso d uso, ai sensi del combinato disposto dell articolo 5 del TUR e dell articolo 2-bis della tariffa, parte seconda, allegata al TUR. In base al punto del Provvedimento, per i contratti per i quali non sussiste l obbligo di registrazione in termine fisso, il locatore può applicare la cedolare secca in sede dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta nel quale è prodotto il reddito. L opzione esercitata in sede di dichiarazione dei redditi, in tal caso, esplica effetti anche ai fini dell imposta di registro nell ipotesi in cui la registrazione volontaria o in caso d uso del contratto sia successiva alla dichiarazione. Qualora, tuttavia, il contribuente provveda alla registrazione volontaria o in caso d uso del contratto in data antecedente alla presentazione della dichiarazione dei redditi, l opzione per la cedolare secca deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto. Esempio n. 3 Contratto di locazione di durata 4 agosto 25 agosto 2012 non registrato. La cedolare secca è applicata in sede di dichiarazione dei redditi 2013 per i redditi Contratto di locazione di durata 7 luglio 28 luglio 2012 registrato volontariamente in data 10 luglio L opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto. Per i contratti di locazione in esame il contribuente, sia che intenda esercitare l opzione in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta nel quale è prodotto il reddito, sia che intenda esercitarla in sede di registrazione, è comunque tenuto al versamento dell acconto della cedolare secca, ove dovuto. 2.3 Comunicazione dell opzione al conduttore Il comma 11 dell articolo 3 del decreto legislativo stabilisce che laddove il locatore opti per l applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell opzione, la facoltà di chiedere l aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall ISTAT verificatasi nell anno precedente (indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati con riferimento all anno precedente). In applicazione del comma 11, pertanto, il locatore che intende accedere al regime alternativo della 114

116 Agenzia delle Entrate cedolare secca è tenuto a rinunciare per il periodo corrispondente alla durata dell opzione alle variazioni del canone che derivino dall applicazione di indici di aggiornamento, inclusa la variazione dell indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (F.O.I). Ai sensi del medesimo comma 11, L opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili.. Il locatore, per beneficiare del regime della cedolare secca, deve quindi comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata, la scelta per il regime alternativo di tassazione e la conseguente rinuncia, per il corrispondente periodo di durata dell opzione, ad esercitare la facoltà di chiedere l aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. È esclusa la validità ai fini in esame della raccomandata consegnata a mano, anche con ricevuta sottoscritta dal conduttore. In caso di più conduttori, l opzione va comunicata a ciascuno di essi. Il locatore che adotta il regime della cedolare secca per l intera durata del contratto non potrà, quindi, richiedere gli aggiornamenti del canone per l intero periodo cui si riferisce l opzione. Qualora in sede di proroga il contribuente confermi l opzione per la cedolare secca, dovrà rinunciare agli aggiornamenti del canone anche per il periodo di durata della proroga. La comunicazione deve essere inviata al conduttore prima di esercitare l opzione per la cedolare secca, e, pertanto, in linea generale, prima di procedere alla registrazione del contratto ovvero prima del termine di versamento dell imposta di registro per le annualità successive. Il conduttore che riceve tale comunicazione è così posto in condizione di sapere che, per il periodo di durata dell opzione, non è tenuto al pagamento dell imposta di registro. Il legislatore stabilisce, altresì, con lo stesso comma 11 in esame che le disposizioni concernenti la sospensione della facoltà di chiedere gli aggiornamenti del canone e la relativa comunicazione non sono suscettibili di modifiche in via convenzionale tra le parti. Nel caso in cui l opzione esercitata in sede di registrazione del contratto e, quindi all inizio della prima annualità, sia revocata a valere dalla seconda annualità, resta comunque valida la rinuncia del locatore agli aggiornamenti del canone per un periodo corrispondente a quello della prima annualità per il quale il locatore si è avvalso di tale regime. Pertanto, il locatore non può richiedere gli aggiornamenti del canone relativi alla seconda annualità. Si precisa che per gli immobili posseduti in comproprietà, l opzione esercitata da parte di un solo locatore, comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone a qualsiasi titolo, anche da parte dei comproprietari che non hanno optato per il regime della cedolare secca. Tenuto conto che il canone è pattuito contrattualmente in maniera unitaria, non appare, infatti, possibile differenziarne l ammontare in ragione delle quote di possesso di ciascun comproprietario. 3. Modalità di registrazione del contratto ed esercizio dell opzione 3.1 Registrazione del contratto di locazione ed esercizio dell opzione - Modello Siria e modello 69 Con il Provvedimento è stata introdotta una nuova modalità semplificata di registrazione del contratto di locazione, che può essere utilizzata facoltativamente dai locatori che intendano contestualmente esercitare l opzione per la cedolare secca. La registrazione del contratto è, in tal caso, effettuata tramite la presentazione, esclusivamente in via telematica, del modello Siria (Denuncia per la registrazione telematica dei contratti di locazione di beni immobili a uso abitativo e relative pertinenze 115

117 Agenzia delle Entrate ed esercizio dell opzione per la cedolare secca) [1]. La nuova modalità di registrazione semplificata è resa possibile dall articolo 38, comma 5, del decreto-legge 31 maggio 2010, n.78, convertito con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, che ha demandato a un provvedimento del Direttore dell Agenzia delle entrate la definizione degli atti per i quali la registrazione prevista per legge è sostituita da una denuncia esclusivamente telematica di una delle parti, la quale assume qualità di fatto ai sensi dell articolo 2704, primo comma del codice civile. Com è noto, la registrazione di un atto conferisce allo stesso data certa. Ai sensi dell articolo 2704 del codice civile, infatti, la data della scrittura privata della quale non è autenticata la sottoscrizione non è certa e computabile riguardo ai terzi, se non dal giorno in cui la scrittura è registrata. Con la formalità di registrazione telematica dei contratti di locazione, introdotta con il Provvedimento, viene conferito, alla scrittura privata, il requisito della certezza della data ai sensi dell articolo 2704 del c.c., analogamente a quanto avviene con la modalità di registrazione ordinaria. Come chiarito con il Provvedimento, tale modalità di registrazione telematica del contratto di locazione può essere utilizzata solo per i contratti che contengono esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e che presentano le seguenti ulteriori caratteristiche: un numero di locatori non superiore a tre, ciascuno 1. I soggetti interessati possono avvalersi del modello Siria, versione web, che consente di procedere alla registrazione dei propri contratti di locazione e di esercitare l opzione per la cedolare secca direttamente sul sito internet dell Agenzia delle entrate, gov.it, senza la necessità di scaricare sulproprio personal computer alcun software di supporto. È sempre possibile avvalersi del modello Siria, utilizzando il programma per la compilazione e la trasmissione del modello messo a disposizione gratuitamente dall Agenzia delle entrate sul proprio sito dei quali esercita l opzione per la cedolare secca in relazione alla propria quota di possesso; un numero di conduttori non superiori a tre; una sola unita abitativa ed un numero di pertinenze non superiori a tre; solo immobili censiti con attribuzione di rendita. La modalità telematica di registrazione può essere utilizzata solo per i contratti di locazione che non contengono disposizioni o clausole aggiuntive rispetto al rapporto di locazione dell immobile abitativo, quali, ad esempio, fideiussioni prestate da terzi, locazioni congiunte di immobili abitativi e strumentali, ecc. I contribuenti che utilizzano la suddetta modalità telematica di registrazione ed esercizio dell opzione sono comunque tenuti all obbligo di conservazione del relativo contratto, che deve essere esibito a richiesta degli organi preposti al controllo. La presentazione del modello Siria può essere effettuata direttamente dai contribuenti abilitati ai servizi telematici (le modalità di abilitazione sono specificate sul sito nella sezione servizi on line ) ovvero tramite i soggetti incaricati di cui all articolo 3, comma 3, del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322 e successive modificazioni. Il modello Siria può essere presentato anche dagli intermediari abilitati alla trasmissione dei contratti di locazione con il modello 69, indicati dall articolo 15 del DM 31 luglio 1998: organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative, firmatarie delle convenzioni nazionali stipulate ai sensi dell art. 4, comma 1, della legge n. 431 del 1998; agenzie di mediazione immobiliare iscritte nei ruoli dei mediatori tenuti dalle Camere di commercio, industria, agricoltura ed artigianato; soggetti, anche organizzati in forma associativa o federativa degli utenti, appositamente delegati e aventi adeguata capacità tecnica, economica, finanziaria e organizzativa; 116

118 Agenzia delle Entrate agenzie che svolgono, per conto dei propri clienti, attività di pratiche amministrative presso amministrazioni ed enti pubblici, purché titolari di licenza rilasciata ai sensi dell art. 115 del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza approvato con regio decreto 18 giugno 1931, n. 773; iscritti all albo professionale dei geometri, anche riuniti in forma associata. Con il Provvedimento è stato approvato anche il Modello per la richiesta di registrazione degli atti e per gli adempimenti successivi (modello 69). Il modello 69, che può essere utilizzato anche in alternativa al modello Siria, deve essere utilizzato per la registrazione dei contratti di locazione, nei casi non previsti dal modello Siria, e degli adempimenti successivi dei contratti di locazione (cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite). Il modello 69 deve essere presentato presso qualunque Ufficio dell Agenzia delle entrate dal soggetto che chiede la registrazione del contratto di locazione. In caso di mancato esercizio dell opzione, ovvero nel caso in cui siano presenti una pluralità di locatori e solo alcuni di essi esercitino l opzione per il regime della cedolare secca, occorre produrre, per la richiesta di registrazione del contratto, l attestazione del pagamento delle imposte. 3.2 Proroga del contratto di locazione In caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione, occorre procedere, ai sensi dell articolo 17 del TUR, al versamento dell imposta di registro entro trenta giorni dal verificarsi del relativo evento. Qualora il contratto venga prorogato per più annualità, il pagamento può essere eseguito annualmente ovvero per l intero periodo. Il contribuente deve, inoltre, presentare l attestato di versamento entro i venti giorni successivi al pagamento. Tali modalità devono essere osservate in caso di contratti di locazione di immobili abitativi per i quali non è esercitata l opzione per il regime della cedolare secca ovvero è esercitata, in caso di più locatori, solo da alcuni di essi. Si precisa che il locatore che intende esercitare l opzione per il regime della cedolare secca, nell ipotesi descritta, deve effettuare detta scelta tramite la presentazione del modello 69 presso gli uffici dell Agenzia delle entrate, nel termine di trenta giorni dal momento della proroga. 4. Durata ed effetti dell opzione 4.1 Aspetti generali L esercizio dell opzione vincola il locatore all applicazione del regime della cedolare secca per l intero periodo di durata del contratto o della proroga, ovvero, in caso di opzione esercitata a decorrere dalle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto o della proroga. Il vincolo derivante dall esercizio dell opzione riguarda sia le imposte sui redditi che l imposta di registro per le annualità di durata del contratto o della proroga. Il locatore può revocare l opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l opzione entro il termine previsto per il pagamento dell imposta di registro relativa all annualità di riferimento. La revoca comporta il pagamento dell imposta di registro dovuta per detta annualità di riferimento e per le successive. Le modalità di revoca dell opzione per il regime della cedolare secca saranno stabilite con successivo Provvedimento del Direttore dell Agenzia delle entrate. Per quanto concerne l applicazione dell imposta di bollo sui contratti di locazione redatti per scrittura privata non autenticata, si ricorda che l articolo 2 della tariffa allegata al d.p.r. 26 ottobre 1972, n. 642 stabilisce l assoggettamento al tributo delle Scritture private contenenti convenzioni o dichiarazioni anche unilaterali con le quali si creano, si modificano, si estinguono, si accertano o si documentano rapporti giuridici di ogni specie. Pertanto, in linea generale, il contratto di locazione formalizzato tramite scrittura privata deve essere assoggettato all im- 117

119 Agenzia delle Entrate posta di bollo nella misura di euro 14,62 per ogni foglio. In deroga a tale previsione, non è dovuta l imposta di bollo per i contratti di locazione per i quali si esercita l opzione per il regime della cedolare secca. Analogamente, non è dovuta l imposta di registro per la registrazione del contratto di locazione. L opzione per il regime della cedolare secca esplica, quindi, effetti anche nei confronti del conduttore che non sarà più tenuto a corrispondere l imposta di registro sul contratto. Si precisa che in caso di revoca dell opzione da parte del locatore nelle annualità successive ritorna dovuta l imposta di registro sui canoni relativi alle annualità successive. Sarà cura del locatore che revoca l opzione per la cedolare secca darne comunicazione al conduttore al fine di procedere solidalmente al pagamento dell imposta di registro dovuta. La cedolare secca sostituisce, inoltre, il reddito fondiario prodotto dall immobile ad uso abitativo e dalla relativa pertinenza per il periodo di durata dell opzione. 4.2 Tributi Speciali In ordine all applicabilità dei tributi speciali di cui al decreto-legge 31 luglio 1954, n. 533, convertito con modificazioni, dalla legge 26 settembre 1954, n. 869, in casi di registrazione dei contratti di locazione e di esercizio dell opzione per il regime della cedolare secca, si precisa che nel Titolo II della tabella A, annessa allo stesso decreto-legge n. 533 del 1954, al punto II è prevista la corresponsione dei tributi speciali per il rilascio dei certificati e attestazioni di qualsiasi specie: copie o estratti di atti, di denunzie e di documenti depositati negli uffici. Pertanto, il rilascio di certificati e attestazioni di qualsiasi specie menzionati nella riportata norma realizza il presupposto per l applicazione dei tributi speciali. Tale attività si sostanzia nel rilascio di documenti che attestano e certificano atti o fatti che sono a conoscenza della pubblica amministrazione e che possono essere desunti dalla consultazione di atti in possesso della medesima. A parere della scrivente, il presupposto per l applicazione dei tributi speciali non si realizza con riferimento alle annotazioni di avvenuta registrazione apposte dall ufficio in calce o a margine dell atto portato alla registrazione. L annotazione sull atto degli estremi e della data di registrazione prevista dall articolo 16 del TUR, costituisce, infatti, una modalità di Esecuzione della Registrazione stessa che si incardina nel procedimento di registrazione degli atti. Tale procedura non può qualificarsi, a parere della scrivente, né come certificazione, né come attestazione da parte dell ufficio. Conseguentemente, si precisa che per la registrazione dei contratti di locazione, sia in caso di esercizio dell opzione per il regime della cedolare secca sia nel caso in cui tale opzione non venga esercitata, non sono dovuti i tributi speciali di cui al punto 2) del Titolo II della tabella, annessa al decreto-legge n. 533 del 1954, per carenza del presupposto impositivo. Peraltro, occorre altresì considerare che la richiesta di registrazione del contratto è presentata dal contribuente in adempimento di un obbligo di legge; non si ritiene, quindi, che l attività svolta dagli uffici dell Agenzia delle entrate per l espletamento di detta formalità possa essere inquadrata nell ambito dei servizi resi al cittadino di cui al decreto-legge n. 533 del Si precisa che non risulta integrato il presupposto per l applicazione dei tributi speciali in esame anche nel caso in cui la registrazione del contratto di locazione venga effettuata tramite il modello Siria. Restano, in ogni caso, dovuti i tributi speciali per il rilascio di copie, estratti, certificazioni o attestazioni resi dall Amministrazione finanziaria su richiesta del contribuente. La corresponsione dei tributi speciali resta dovuta anche nei casi in cui venga rilasciata una copia o una certificazione di contratti di locazione per i quali è stata esercitata l opzione per il regime della cedolare secca. Tali tributi non sono stati, infatti interessati, dalle disposizioni introdotte con l articolo 3 del decreto legislativo. 118

120 Agenzia delle Entrate 4.3 Contitolarità di diritti di proprietà e di diritti reali di godimento L opzione per il regime della cedolare secca può essere esercitata anche nel caso in cui vi siano due o più locatori, persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull immobile e sulle relative pertinenze locate congiuntamente all abitazione. In tali casi, l opzione deve essere esercita distintamente da ciascun locatore. L opzione per il regime di tassazione della cedolare secca esplica i suoi effetti solo in capo a coloro che l hanno esercitata. Pertanto, i locatori che non hanno esercitato tale opzione sono tenuti solidalmente al versamento dell imposta di registro per la parte dell imposta che viene loro imputata, in ragione della quota di possesso. È opportuno precisare che, ai sensi dell articolo 57, primo comma, del TUR sono solidalmente obbligati al pagamento dell imposta le parti contraenti, le parti in causa. Il regime alternativo di tassazione introdotto consente, quindi, di derogare al principio di solidarietà passiva dell imposta di registro, in quanto i soggetti che optano per il nuovo regime non sono tenuti, per il periodo di durata dell opzione, al versamento dell imposta di registro. Il principio di solidarietà passiva dell imposta esplica effetti solo con riferimento ai locatori che non hanno esercitato l opzione per il regime della cedolare secca. I soggetti che non hanno optato per il regime alternativo in commento sono tenuti al pagamento dell imposta di registro, limitatamente alla frazione del canone loro imputabile in base alle quote complessive di possesso dell immobile loro spettanti. In analoga misura, è tenuto al pagamento dell imposta di registro il conduttore. Qualora i locatori che hanno esercitato l opzione per la cedolare secca revochino l opzione per le annualità successive, torna ad operare il principio di solidarietà per il pagamento dell imposta di registro nei confronti di tutti i soggetti parti del contratto. Nel caso in cui solo alcuni locatori intendano accedere al regime della cedolare secca, deve essere comunque assolta, in misura piena, l imposta di bollo sul contratto di locazione. Esempio n. 4 Contratto di locazione di durata annuale avente ad oggetto un immobile abitativo e una pertinenza con un corrispettivo complessivo annuo di euro I locatori posseggono le seguenti quote di proprietà (dell immobile e della pertinenza): A) Bianchi possiede il 40% B) Rossi possiede il 30% C) Verdi possiede il 30% Verdi opta per il regime della cedolare secca. L imposta di registro dovuta sul contratto di locazione deve essere calcolata sulla parte del canone imputabile a Bianchi e Rossi corrispondente alle loro quote di possesso ( x 70%) = euro Su tale importo, deve poi essere applicata l aliquota del 2% al fine di determinare l imposta di registro, pari a euro 210, dovuta solidalmente solo da Bianchi e Rossi oltre che dal conduttore. Si precisa che nel caso in cui l imposta di registro dovuta sia di ammontare inferiore ad euro 67,00, i soggetti che non hanno optato per il regime della cedolare secca e il conduttore sono comunque tenuti al versamento di detto importo. Per i contratti di durata pluriennale, i comproprietari che non optano per il regime della cedolare secca possono, ai sensi dell articolo 17 del TUR, corrispondere l imposta sul corrispettivo loro imputabile, pattuito per l intera durata del contratto ovvero annualmente sull importo del canone annuo di locazione. Si precisa, al riguardo, che qualora i comproprietari che hanno optato per il regime della cedolare secca revochino, per le annualità successive, tale opzione, torna ad operare il principio di solidarietà 119

121 Agenzia delle Entrate passiva di cui all articolo 57 del TUR, con la conseguenza che i soggetti che hanno revocato l opzione risponderanno in solido con gli altri comproprietari e con il conduttore dell imposta di registro dovuta sull intero importo del canone di locazione. 4.4 Contratti aventi ad oggetto una pluralità di immobili Nel caso in cui il contratto di locazione abbia ad oggetto unità immobiliari abitative, per le quali è esercitata l opzione per il regime alternativo di tassazione, ed altre unità immobiliari non soggette al regime della cedolare secca, l imposta di registro deve essere assolta solo sui corrispettivi relativi a quest ultimi immobili. In tali ipotesi, l imposta di registro deve essere determinata solo con riferimento al canone di locazione pattuito nel contratto per gli immobili esclusi dal regime della cedolare secca. Qualora sia indicato un canone unitario, l imposta di registro è dovuta sulla quota di canone imputabile agli immobili per i quali non trova applicazione il regime della cedolare secca. Tale quota deve essere determinata in misura proporzionale alla rendita catastale. Esempio n. 5 Contratto di locazione di durata annuale avente ad oggetto tre immobili con un corrispettivo contrattuale complessivo annuo pari ad euro Gli immobili oggetto del contratto sono: A) immobile abitativo di categoria catastale A1, rendita euro 1.100,00; B) immobile abitativo di categoria catastale A2, rendita euro 900,00; C) immobile non abitativo di categoria catastale C1, rendita catastale euro 2.000,00. Il locatore opta per il regime della cedolare secca solo per l immobile A. L imposta di registro deve essere corrisposta solo sul corrispettivo riferibile agli immobili B e C, determinato in proporzione alla rendita catastale attribuita agli stessi immobili. Rendita B / Rendita totale = 900/4.000 x 100 = 22,5% Rendita C / Rendita totale = 2.000/4.000 x 100 = 50,0% Corrispettivo riferibile agli immobili B e C = x 72,5% = L imposta di registro da corrispondere, solidalmente dalle parti contraenti, in sede di registrazione del contratto è pari ad euro 652,50 determinata sulla parte del canone relativo agli immobili per i quali non è stata esercitata l opzione ( x 2%). Sul contratto di locazione deve essere, comunque, corrisposta l imposta di bollo nella misura ordinaria. Esempio n. 6 Contratto di locazione di durata annuale avente ad oggetto due immobili con un corrispettivo complessivo annuo pari ad euro Gli immobili oggetto del contratto sono: A) immobile abitativo di categoria catastale A3, rendita euro 700,00; B) immobile ad uso non abitativo di categoria catastale C6, che non è pertinenza dell immobile abitativo, rendita euro 80,00. Il locatore, in tale ipotesi, può optare per il regime della cedolare secca solo per l immobile A. L imposta di registro deve essere, quindi, corrisposta solo sul canone relativo all immobile di cui al punto B, determinato sulla base della rendita catastale attribuita allo stesso immobile. Canone riferibile all immobile B = x 80,00/ (700,00+80,00) = 923,00. L imposta di registro è pari a euro 18,46 (923,00 x 2%). In tale ipotesi, poiché l imposta di registro proporzionale è inferiore alla misura minima prevista per la registrazione dei contratti di locazione, l imposta da corrispondere, solidalmente dalle parti, è pari alla misura fissa di euro 67, Effetti della cedolare sulla determinazione del reddito L opzione per l applicazione della cedolare secca 120

122 Agenzia delle Entrate comporta che i canoni tassati con il regime dell imposta sostitutiva siano esclusi dal reddito complessivo e, conseguentemente, non rilevino ai fini della progressività delle aliquote IRPEF. Il nuovo regime di tassazione non influenza, tuttavia, l attribuzione di altri benefici fiscali o l accesso a prestazioni di natura sociale o assistenziale collegati alla situazione reddituale. L articolo 3, comma 7, del decreto legislativo prevede, infatti, che Quando le vigenti disposizioni fanno riferimento, per il riconoscimento della spettanza o per la determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo, anche di natura non tributaria, al possesso di requisiti reddituali, si tiene comunque conto anche del reddito assoggettato alla cedolare secca. Il predetto reddito rileva anche ai fini dell indicatore della situazione economica equivalente (I.S.E.E.) di cui al decreto legislativo 31 marzo 1998, n Il reddito fondiario assoggettato a cedolare secca deve quindi essere computato nel reddito complessivo del locatore per determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico, per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia, le altre detrazioni d imposta previste dall articolo 13 del t.u.i.r., le detrazioni per canoni di locazioni di cui all articolo 16 del t.u.i.r. e, in generale, per stabilire la spettanza o la misura di benefici, fiscali e non, collegati al possesso di requisiti reddituali quali, in particolare, l I.S.E.E. Coerentemente, si tiene conto del reddito assoggettato a cedolare secca anche nelle ipotesi in cui al maggior reddito complessivo sia collegato un maggior beneficio come, ad esempio, nel caso di detrazioni per le erogazioni liberali in favore di associazioni senza scopo di lucro di cui all articolo 15, comma 1, lettera i), del t.u.i.r., spettanti nel limite massimo del 2 per cento del reddito complessivo. Per le finalità indicate, per espressa previsione del comma 7 dell articolo 3, occorre tenere conto anche del reddito assoggettato a cedolare secca ; ne consegue che deve essere ricondotto nel reddito complessivo l importo tassato con l imposta sostitutiva, costituito dal canone stabilito contrattualmente ovvero, nel caso in cui il canone risulti inferiore alla rendita dell immobile locato, dalla rendita rivalutata del 5% riferibile ai giorni di applicazione della cedolare secca nel periodo d imposta. L applicazione della cedolare secca non influenza, invece, l applicazione di altre deduzioni e detrazioni d imposta, quali, ad esempio, quelle del 36 per cento o del 55 per cento, previste, rispettivamente, per i lavori di ristrutturazione edilizia su immobili abitativi (art. 1 della legge n. 449 del 1997 e successive modificazioni) e per gli interventi di risparmio energetico (art. 1, commi 344 e seguenti, della legge n. 296 del 2006 e successive modificazioni), le quali restano applicabili, secondo la specifica disciplina, a prescindere dalle modalità di tassazione del reddito fondiario, mediante IRPEF e relative addizionali o mediante cedolare secca. Resta fermo, naturalmente, che le suddette detrazioni d imposta potranno essere fatte valere esclusivamente sull IRPEF e non anche sulla cedolare secca. 6. Determinazione della cedolare secca 6.1 Base imponibile La cedolare secca si applica ai soli redditi derivanti da contratti di locazione per i quali il locatore ha esercitato l opzione per il nuovo sistema di tassazione, rinunciando anche all applicazione degli aggiornamenti del canone. Nel medesimo periodo d imposta potranno aversi, pertanto, redditi fondiari derivanti da contratti di locazione assoggettati a cedolare secca e redditi fondiari assoggettati ad IRPEF e relative addizionali. La base imponibile della cedolare secca è costituita, per espressa previsione dell articolo 3, comma 2, del decreto legislativo, dal canone di locazione annuo stabilito dalle parti. L imposta deve, pertanto, essere calcolata assumendo una base imponibile più elevata rispetto a quella prevista ai fini della determinazione del reddito fondiario da assoggettare ad IRPEF (e relative ad- 121

123 Agenzia delle Entrate dizionali), in quanto sul canone stabilito contrattualmente non possono essere operati abbattimenti. In particolare, il canone non può essere decurtato né dell abbattimento forfetario del 15% previsto ordinariamente per gli immobili concessi in locazione, né di quello del 25% previsto per i fabbricati siti nei comuni di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano, né dell ulteriore abbattimento del 30% previsto dell articolo 8 della legge 9 dicembre 1998, n Ai sensi dell articolo 3, comma 6, del decreto legislativo, il reddito derivante dai contratti per cui è stata esercitata l opzione per la cedolare secca non può essere, comunque, inferiore al reddito determinato ai sensi dell articolo 37, comma 1, del t.u.i.r.. È quindi necessario preliminarmente confrontare i canoni di locazione maturati nel periodo di vigenza dell opzione per la cedolare secca con l importo della rendita relativa al medesimo arco temporale. Il reddito da assoggettare alla cedolare secca, in sostituzione dell IRPEF e delle relative addizionali, è pari all importo più elevato. In particolare, i termini da confrontare sono costituiti: dall ammontare dei canoni di locazione maturati nel periodo di vigenza dell opzione per la cedolare secca, assunti senza operare alcun abbattimento. dall ammontare della rendita catastale riferita al medesimo periodo determinata secondo le regole ordinarie, vale a dire con la rivalutazione del 5%; La cedolare secca deve essere applicata soltanto sui canoni (o sulla rendita se superiore) relativi alle annualità contrattuali per le quali sia stata esercitata la relativa opzione. Per i contratti con decorrenza in corso d anno l annualità contrattuale non coincide con il periodo d imposta e, quindi, nel medesimo periodo d imposta possono coesistere sia annualità contrattuali per le quali è stata esercitata l opzione per la cedolare secca, sia annualità contrattuali per le quali deve essere applicata l IRPEF e le relative addizionali. Nel medesimo periodo di imposta possono altresì coesistere sia annualità per le quali è stata esercitata l opzione per la cedolare secca, sia periodi in cui l immobile non è oggetto di contratti di locazione (perché è tenuto a disposizione ovvero utilizzato direttamente dal proprietario). Al riguardo si precisa che l articolo 3, comma 2, del decreto legislativo consente di assoggettare a cedolare secca il solo canone derivante dal contratto di locazione per il quale è stata esercitata la relativa opzione. Il canone derivante dal contratto di locazione per il quale non è stata esercitata la relativa opzione ovvero la rendita derivante dall unità abitativa non locata costituiscono reddito da assoggettare a IRPEF e relative addizionali con le modalità ordinarie. Quindi, se al momento della registrazione, o alla decorrenza delle successive annualità, è stata esercitata l opzione per l applicazione della cedolare secca, i canoni di tali annualità che maturano nel periodo d imposta devono essere assoggettati a tassazione mediante cedolare secca. I canoni maturati nel medesimo periodo d imposta, relativi alle annualità per le quali non è stata espressa l opzione o per i quali è stata revocata, restano applicabili le ordinarie modalità di tassazione del reddito fondiario. Esempio n. 7 - Canone superiore alla rendita Immobile tenuto a disposizione dal 1 gennaio al 10 aprile 2012 e concesso in locazione a decorrere dal 11 aprile 2012; canone annuo euro; rendita 3000 euro (comprensiva della rivalutazione del 5%); opzione per l applicazione della cedolare secca in sede di registrazione del contratto. Reddito fondiario anno 2012 Determinazione del reddito da assoggettare a IR- PEF: rendita 1 gennaio - 10 aprile = 3000 x 100 / maggiorazione di 1/3 = 821, , 97 = 1.095,89. Determinazione del reddito da assoggettare a cedolare secca: 122

124 Agenzia delle Entrate canoni 11 aprile - 31 dicembre = x 265 / 365 = 8.712,33; rendita 11 aprile - 31 dicembre = 3000 x 265 / 365 = 2178,08; è da assoggettare a cedolare secca l importo del canone di euro 8.712,33. Reddito fondiario anno 2013 Ipotesi A) - Per la seconda annualità (decorrente dall 11 aprile 2013) non è revocata l opzione per la cedolare secca. Quindi: nessun adempimento ai fini dell imposta di registro; tassazione del reddito data dai canoni relativi alla prima annualità (periodo 1 gennaio - 10 aprile 2013) + canoni relativi alla seconda annualità (periodo 11 aprile - 31 dicembre 2013) = euro da assoggettare a cedolare secca. Ipotesi B) - Per la seconda annualità (decorrente dall 11 aprile 2013) è revocata l opzione per la cedolare secca. Quindi: comunicazione della revoca e pagamento dell imposta di registro; tassazione del reddito come segue, canoni relativi alla prima annualità (periodo 1 gennaio - 10 aprile 2013) = x 100 / 365 = euro 3.287,67 da assoggettare a cedolare secca, canoni relativi alla seconda annualità (periodo 11 aprile - 31 dicembre 2013) = [( x 265 / 365) 15%] = euro 7.405,48 da assoggettare ad IRPEF e addizionali. Se, invece, l importo della rendita, determinata nel modo indicato, risulti superiore all ammontare dei canoni, la cedolare secca andrà applicata sulla parte di rendita riferibile ai giorni del contratto oggetto di opzione. Esempio n. 8 - Rendita superiore al canone Immobile tenuto a disposizione dal 1 gennaio al 30 novembre 2012 e concesso in locazione dal 1 dicembre 2012; canone annuo euro; rendita euro (comprensiva della rivalutazione del 5%); opzione per la cedolare secca in sede di registrazione del contratto. Reddito fondiario anno 2012 Determinazione del reddito da assoggettare a IR- PEF: rendita 1 gennaio - 30 novembre = x 334 / maggiorazione di 1/3 = , , 27 = ,10. Determinazione del reddito da assoggettare a cedolare secca: Rendita 1 dicembre - 31 dicembre = x 31 / 365 = 1.019,18; Canone 1 dicembre - 31 dicembre = x 31 / 365 = 849,32; è da assoggettare a cedolare secca l importo della rendita di euro 1.019,18. Il contribuente che possieda più immobili locati può optare per l applicazione della cedolare secca sia in relazione a tutti i contratti, sia in relazione ad alcuni soltanto di essi. In tal caso dovrà determinare separatamente l IRPEF e la cedolare secca, secondo le regole proprie di ciascun sistema di tassazione. Esempio n. 9 - Immobili locati con applicazione di diversi regimi Immobile A: contratto 1 gennaio dicembre 2014; canone annuo euro; opzione per la cedolare secca. Immobile B: contratto 1 dicembre novembre 2014; canone annuo euro; tassazione IRPEF con aliquota IRPEF, ad esempio 27%. Redditi 2011 Cedolare secca relativa all immobile A = x 21% = euro IRPEF relativa all immobile B = ( %) x 27% = euro Sulla base dei criteri generali di determinazione del reddito fondiario, anche in applicazione del regime 123

125 Agenzia delle Entrate della cedolare secca i canoni di locazione di immobili ad uso abitativo non percepiti devono essere assoggettati a tassazione, salvo che entro il termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi non si sia concluso il procedimento giudiziale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti, come da accertamento avvenuto nell ambito del procedimento giurisdizionale di sfratto per morosità, è riconosciuto un credito d imposta di pari ammontare (art. 26 del t.u.i.r.). Per i canoni di locazione non percepiti assoggettati al regime della cedolare secca, il credito d imposta, da utilizzare nella dichiarazione dei redditi secondo le medesime modalità previste per i canoni non percepiti assoggettati a IRPEF, sarà commisurato all importo della cedolare secca versata. 6.2 Aliquote della cedolare secca L aliquota della cedolare secca è stabilita nella misura del 21% in generale per i contratti disciplinati dal codice civile o a canone libero, regolati dalla legge n. 431 del 1998, anche di durata limitata (ad esempio, case per vacanze o per soddisfare esigenze specifiche). L aliquota è ridotta al 19% per i contratti di locazione a canone concordato (o concertato) sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini, di cui all art. 2, comma 3, della legge n. 431 del 1998, e all art. 8 della medesima legge, relativi ad abitazioni site nei comuni con carenze di disponibilità abitative individuati dall articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551 (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché i comuni confinanti con gli stessi e gli altri comuni capoluogo di provincia) e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE con apposite delibere. Rientrano in detta previsione anche i contratti con canone concordato stipulati per soddisfare esigenze abitative di studenti universitari (comma 3 dell art. 8 della citata legge n. 431 del 1998), sulla base di apposite convenzioni nazionali. 7. Versamenti La cedolare secca dovuta è versata con l apposito codice tributo separatamente dall IRPEF, ma con le medesime modalità ed entro i medesimi termini. Anche per la cedolare secca sono dovuti, pertanto, versamenti sia in acconto che a saldo. Inoltre, essendo previsto che per la cedolare secca si applicano le medesime regole dell IRPEF per la liquidazione, l accertamento, la riscossione, i rimborsi le sanzioni, gli interessi e il contenzioso, sono applicabili anche per la cedolare secca i criteri di compensazione previsti dal d.lgs. 9 luglio 1997, n L art. 3, comma 4, del decreto legislativo stabilisce che i versamenti in acconto della cedolare secca sono dovuti nella misura: dell 85% per il 2011; del 95% per cento a partire dal Il Provvedimento stabilisce al punto 7.1 un regime transitorio applicabile ai versamenti in acconto relativi al periodo di imposta 2011, per la cui trattazione si rinvia al successivo par A partire dal periodo di imposta 2012, il Provvedimento al punto 7.2 stabilisce che il versamento dell acconto, pari al 95% dell imposta dovuta per l anno precedente, deve essere effettuato in unica soluzione entro il 30 novembre, se inferiore a euro 257,52, o in due rate, se l importo dovuto è pari o superiore a euro 257,52, di cui: la prima, nella misura del 40 per cento, entro il 16 giugno, ovvero entro il 16 luglio con la maggiorazione dello 0,40 per cento a titolo di interesse corrispettivo; la prima rata dell acconto della cedolare secca può essere versata ratealmente e sugli importi rateizzati sono dovuti gli interessi, secondo le disposizioni previste per la rateazione dell imposta sul reddito delle persone fisiche; la seconda, nella restante misura del 60 per cento, entro il 30 novembre. 124

126 Agenzia delle Entrate Il versamento dell acconto non si considera carente se di importo almeno pari al 95% della cedolare secca calcolata per l anno in cui si è prodotto il reddito. È quindi possibile applicare il metodo previsionale. L acconto non è dovuto e l imposta è versata interamente a saldo se l importo su cui calcolarlo non supera euro 51,65. L acconto della cedolare secca è unitario; quindi, per verificare se l importo dell acconto dovuto debba essere versato in due rate o in unica rata, ovvero per verificare se l acconto non sia dovuto, occorre sommare tutti gli importi della cedolare secca dovuta per ogni contratto di locazione per cui sia stata esercitata la relativa opzione nel periodo di riferimento. Nel caso in cui l anno di prima applicazione della cedolare secca sia anche il primo anno di possesso dell immobile, non è dovuto acconto considerato che il relativo reddito nel precedente periodo di imposta non è stato assoggettato a imposta. Se l anno di prima applicazione della cedolare è il 2011, l acconto della cedolare è, invece, dovuto in quanto l articolo 7 del Provvedimento, per tutti i contratti in corso in tale anno, obbliga al versamento dell acconto. Nell ipotesi in cui si revochi l opzione per la cedolare secca e quindi il reddito dell immobile sia da assoggettare a cedolare secca solo per una parte del periodo di imposta, è comunque possibile, determinare l acconto dovuto per il periodo di imposta di uscita dal regime della cedolare secca, con metodo previsionale considerato che in base al punto 7.2 del Provvedimento, il versamento dell acconto non si considera carente se di importo almeno pari al 95% della cedolare secca calcolata per l anno in cui si è prodotto il reddito. In base al punto 7.3 del Provvedimento, per il versamento a saldo della cedolare secca si applicano le disposizioni in materia di versamento a saldo dell imposta sul reddito delle persone fisiche. Al successivo punto 7.4 del Provvedimento è specificato, inoltre, che il versamento della cedolare secca, in acconto e a saldo, è eseguito con le modalità stabilite dall articolo 19 del decreto legislativo n. 241 del 1997 e quindi mediante modello F24, utilizzando gli appositi codici tributo. Per il 2011 questa modalità di versamento è seguita anche dai soggetti che si avvalgono dell assistenza fiscale (cfr. paragrafo 8). Con risoluzione n. 59/E del 25 maggio 2011 sono stati istituiti i seguenti codici tributo per il versamento, tramite modello F24, della cedolare secca: codice acconto prima rata; codice acconto seconda rata o acconto in unica soluzione; codice saldo. 8. Applicazione della cedolare per il 2011 Limitatamente al periodo d imposta 2011, trattandosi del primo anno di applicazione del nuovo regime, il Provvedimento stabilisce alcune regole specifiche, sia per quanto riguarda l opzione per l applicazione del nuovo regime, sia per i versamenti in acconto. 8.1 Opzione relativa ai redditi 2011 Il Provvedimento, ai punti 6.2, 6.3 e 6.4, prevede per l applicazione della cedolare secca nell anno 2011 diverse modalità di esercizio dell opzione a seconda che il contratto, la relativa risoluzione o la proroga siano stati registrati o meno alla data del 7 aprile, data di entrata in vigore del decreto legislativo Opzione in sede di dichiarazione Registrazione intervenuta prima del 7 aprile 2011 Il regime della cedolare secca può essere applicato a partire dal periodo d imposta 2011 e, in particolare, può essere applicato ai contratti in corso alla data del 1 gennaio 2011, anche se scaduti o oggetto di risoluzione prima del 7 aprile L imposta di registro e l imposta di bollo già versate, per espressa previsione del decreto legislativo, non possono comunque essere rimborsate. Per questi contratti, per i quali sia già stata effet- 125

127 Agenzia delle Entrate tuata, ove richiesta, la registrazione del contratto o sia stata già corrisposta l imposta di registro dovuta per la risoluzione del contratto, non devono essere presentate opzioni per la cedolare secca, né in via telematica, né presso l ufficio, e l eventuale applicazione del nuovo regime di tassazione può avvenire direttamente in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell anno 2012 per i redditi 2011 (cfr punto 6.2 del Provvedimento). Ciò presuppone, naturalmente, che sia stato versato nell anno 2011 l acconto della cedolare secca per il medesimo anno, ove dovuto. Il medesimo criterio è applicabile anche alle proroghe dei contratti intervenute prima del 7 aprile 2011 e per le quali alla predetta data sia già stato eseguito il versamento dell imposta di registro. Anche in questo caso il contribuente può avvalersi della cedolare secca direttamente in sede di dichiarazione dei redditi. L applicazione della cedolare secca riferita all annualità scadente nel 2011 in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell anno 2012 (redditi 2011), può avere effetti anche per l annualità contrattuale successiva, vale a dire per l annualità decorrente dall anno L applicazione della cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi può riguardare, pertanto, sia entrambe le annualità, vale a dire quella che scade nel 2011 e quella che decorre dallo stesso anno e scade nel 2012, sia una soltanto di esse. Per l annualità decorrente dal 2012 e per le successive, in applicazione della regola generale, il contribuente che intenda avvalersi della cedolare secca dovrà comunque, entro i termini previsti per il versamento dell imposta di registro relativa a detta annualità, esprimere la relativa opzione con il modello 69. Esempio n. 10 Contratto di durata quadriennale 1 aprile marzo 2014; scadenza prima annualità 31 marzo 2011; decorrenza seconda annualità 1 aprile L applicazione della cedolare secca in sede dichiarazione redditi 2012 per i redditi 2011 può riguardare: entrambe le annualità, canoni relativi al periodo 1 gennaio 31 marzo 2011, riferiti alla annualità scaduta il 31 marzo 2011, canoni relativi al periodo 1 aprile - 31 dicembre 2011, relativi alla annualità 1 aprile marzo 2012; oppure una sola delle due annualità, i soli canoni relativi al periodo 1 gennaio - 31 marzo 2011, riferiti alla annualità scaduta il 31 marzo 2011, i soli canoni relativi al periodo 1 aprile - 31 dicembre 2011, relativi alla annualità 1 aprile marzo Se l opzione è riferita anche ai canoni relativi alla annualità 1 aprile marzo 2012, dovranno essere assoggettati a cedolare secca anche i canoni 1 gennaio - 31 marzo 2012, in quanto l opzione espressa in sede di dichiarazione dei redditi riguarda l intera annualità contrattuale, compresa quindi la parte dell annualità ricadente nel successivo periodo d imposta. Per l annualità decorrente dal 1 aprile 2012 (annualità 1 aprile marzo 2013), l opzione per la applicazione della cedolare secca deve, invece, essere espressa con il modello 69, entro il termine di pagamento dell imposta di registro che sarebbe dovuta per tale annualità ed esplica effetti per la residua durata del contratto Opzione in sede di registrazione del contratto Registrazione a partire dal 7 aprile 2011 Per i contratti registrati a partire dalla data del 7 aprile 2011, l opzione per la cedolare secca deve essere esercitata nei modi ordinari, vale a dire in sede di registrazione del contratto con il modello Siria, ove ne ricorrano i presupposti, o con il modello 69 (cfr punto 6.3 del Provvedimento). 126

128 Agenzia delle Entrate L opzione esercitata in sede di registrazione esplica effetti per l intera durata del contratto, salvo revoca. Anche per le proroghe dei contratti per le quali il termine per il versamento dell imposta di registro non è ancora decorso alla data del 7 aprile, l applicazione della cedolare secca è subordinata all esercizio dell opzione, ma è necessario utilizzare esclusivamente il modello 69, come previsto, in linea generale, in caso di opzione esercitata in sede di proroga. L opzione può essere espressa anche in sede di risoluzione del contratto e comporta la non applicazione dell imposta di registro dovuta per la risoluzione. L opzione deve essere esercitata con il modello 69 per i contratti risolti per i quali alla data del 7 aprile non sia ancora scaduto il termine per il versamento dell imposta di registro e per i contratti risolti successivamente a tale data Opzione in sede di registrazione del contratto Termini di registrazione in scadenza entro il 6 giugno 2011 Il Provvedimento, per agevolare l esercizio dell opzione per la cedolare secca in sede di prima applicazione della norma, ha disposto al punto 6.4 che per i contratti per i quali il termine di registrazione scade tra il 7 aprile e il 6 giugno 2011, la registrazione, con eventuale esercizio dell opzione, può essere effettuata entro il 6 giugno I medesimi termini di registrazione e di esercizio dell opzione devono essere riferiti anche alle proroghe per le quali il termine di pagamento dell imposta di registro scade tra il 7 aprile e il 6 giugno Si precisa che anche i soggetti che non esercitano l opzione per il regime della cedolare secca, possono effettuare entro il 6 giugno 2011, i versamenti dell imposta di registro relativi alle annualità successive alla stipula del contratto di locazione di immobile ad uso abitativo, sempreché i relativi termini di pagamento scadano tra il 7 aprile e il 6 giugno Quanto previsto in caso di proroga è applicabile anche per la risoluzione anticipata del contratto. Pertanto, nel caso in cui i termini di pagamento dell imposta di registro dovuta per la risoluzione scadano in tale periodo, il termine di pagamento dell imposta di registro, e conseguentemente di esercizio dell opzione, si deve ritenere che scada a tale ultima data. Opzione in sede di dichiarazione Contratti già scaduti alla data del 7 aprile 2011 Contratti in corso alla data del 7 aprile 2011 e già registrati a tale data, per l annualità che termina nel 2011 e/o per quella successiva Opzione in sede di registrazione o alla scadenza del pagamento dell imposta di registro Opzione modello 69 Opzione modello SIRIA Contratti stipulati a partire dal 7 aprile 2011 (se il termine di registrazione del contratto scade entro il 6 giugno 2011: opzione entro il 6 giugno 2011) Contratti stipulati prima del 7 aprile 2011 i cui termini di registrazione sono in corso a tale data (se il termine di registrazione del contratto scade tra il 7 aprile e il 6 giugno 2011: registrazione e opzione entro il 6 giugno 2011) Contratti stipulati a partire dal 7 aprile 2011 per i quali può essere utilizzato il modello Siria (se il termine di registrazione del contratto scade entro il 6 giugno 2011: opzione entro il 6 giugno 2011) Contratti stipulati prima del 7 aprile 2011 per i quali può essere utilizzato il modello Siria i cui termini di registrazione sono in corso a tale data (se il termine di registrazione del contratto scade tra il 7 aprile e il 6 giugno 2011: opzione entro il 6 giugno 2011) 127

129 Agenzia delle Entrate Proroga del contratto intervenuta prima del 7 aprile 2011 per la quale a tale data è stata versata l imposta di registro Risoluzione del contratto intervenuta prima del 7 aprile 2011 per la quale è già stata versata l imposta di registro ovvero quelle intervenute successivamente a tale data per le quali non sia stata esercitata l opzione con il Modello 69 Tabella n. 1 Esercizio dell opzione nel 2011 Contratti stipulati prima del 7 aprile 2011 i cui termini di registrazione siano già scaduti a tale data ma non sono stati registrati Proroga del contratto intervenuta nel 2011 per la quale al 7 aprile non è stata corrisposta l imposta di registro (se il termine di registrazione del contratto scade tra il 7 aprile e il 6 giugno 2011: opzione entro il 6 giugno 2011) Risoluzione del contratto intervenuta nel 2011 per la quale al 7 aprile non è stata corrisposta l imposta di registro (se il termine di registrazione del contratto scade tra il 7 aprile e 6 giugno 2011: opzione entro il 6 giugno 2011) 8.2 Versamento degli acconti Si premette che con decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri del 12 maggio 2011 (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 14 maggio 2011, n. 111) sono stati differiti, per l anno 2011, i termini di effettuazione dei versamenti dovuti dai contribuenti [2]. 2. Il d.p.c.m. del 12 maggio 2011 (Termini per l effettuazione dei versamenti per l anno 2011) all articolo 1, comma 1, stabilisce che Le persone fisiche tenute, entro il 16 giugno 2011, ai versamenti risultanti dalle dichiarazioni dei redditi e da quelle in materia di imposta regionale sulle attività produttive, nonché al versamento in acconto dell imposta sostitutiva, operata nella forma della cedolare secca, di cui all articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, effettuano i predetti versamenti: a) entro il 6 luglio 2011, senza alcuna maggiorazione; b) dal 7 luglio 2011 al 5 agosto 2011, maggiorando le somme da versare dello 0,40 per cento a titolo di interesse corrispettivo.. Al successivo art. 3 (Adempimenti fiscali e versamenti che hanno scadenza nel periodo 1 agosto -20 agosto 2011) prevede che 1. Gli adempimenti fiscali e il versamento delle somme di cui agli articoli 17 e 20, comma 4, del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, che hanno scadenza nel periodo compreso tra il giorno 1 ed il giorno 20 del mese di agosto 2011, possono essere effettuati entro il medesimo giorno 20, senza alcuna maggiorazione. 2. Resta ferma la scadenza del versamento, maggiorato In particolare, per le persone fisiche il termine per l effettuazione dei versamenti risultanti dalle dichiarazioni dei redditi e del versamento in acconto della cedolare secca è differito dal 16 giugno al 6 luglio I versamenti potranno essere effettuati dal 7 luglio al 5 agosto 2011 maggiorando le somme da versare dello 0,40 per cento a titolo di interesse corrispettivo. Nel seguito si farà riferimento ai termini come differiti dal citato d.p.c.m.. Per l anno d imposta 2011, l acconto è stato previsto nella misura dell 85% dell importo della cedolare secca che risulta dovuta per tale anno. Trattandosi del primo anno di applicazione del nuovo sistema di tassazione, l acconto deve essere determinato esclusivamente con il metodo previsionale, non potendo applicarsi il metodo storico che normalmente si applica in materia di acconti IRPEF. Anche per il 2011, trovano applicazione le regole ordinarie per quanto concerne l obbligo di versamento dell acconto che, pertanto, risulta dovuto in unica rata entro il 30 novembre 2011, se di importo dell importo nella misura dello 0,40 per cento a titolo di interesse corrispettivo, di cui all articolo 1 del presente decreto.. 128

130 Agenzia delle Entrate inferiore ad euro 257,52 e in due rate, se di importo pari o superiore ad euro 257,52. In tal caso, la prima rata, pari al 40 per cento dell acconto, deve essere versata entro il 6 luglio 2011, ovvero entro il 5 agosto 2011 con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse corrispettivo. La prima rata dell acconto della cedolare secca può essere versata ratealmente e sugli importi rateizzati sono dovuti gli interessi, secondo le disposizioni previste per la rateazione dell imposta sul reddito delle persone fisiche; la seconda, pari al 60 per cento dell importo dovuto, entro il 30 novembre L acconto per il 2011 non è dovuto e la cedolare secca è versata interamente a saldo se l importo su cui calcolare il relativo acconto non supera euro 51,65. Per il 2011, i contribuenti che ricorrono all assistenza fiscale, non potendo avvalersi di tale assistenza anche per il pagamento degli acconti della cedolare secca, devono effettuare il relativo versamento con il modello F24, entro i termini ordinari previsti per l acconto IRPEF. Fermo restando quanto sopra, il Provvedimento al punto 7.1 detta una disciplina particolare per il 2011 che tiene conto del mese di decorrenza dei contratti rispetto al mese in cui cade il termine di versamento dell acconto. In particolare, è previsto che l acconto dell 85% è versato in due rate (6 luglio e 30 novembre 2011) per i contratti in corso al 31 maggio 2011, nonché per i contratti scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria entro tale data. In applicazione delle regole ordinarie, tuttavia, se l 85% della cedolare secca dovuta per il 2011, calcolata sommando l importo della cedolare secca dovuta dal contribuente per ciascuno di detti contratti, è inferiore a 257,52 euro, l acconto è versato in unica rata entro il 30 novembre Coerentemente, se l importo su cui calcolare l acconto, calcolato come sopra indicato, non supera 51,65 euro l acconto non è dovuto e la cedolare secca è versata interamente a saldo. Per i contratti con decorrenza successiva al 31 maggio 2011 il versamento d acconto è effettuato, in unica rata, entro il 30 novembre In altre parole, per i contratti decorrenti tra il 1 giugno e il 31 ottobre 2011, l acconto sarà versato in unica rata, pari all 85% della cedolare secca complessivamente dovuta per detti contratti entro il 30 novembre Anche per i contratti in esame, se l importo su cui calcolare l acconto, definito come sopra indicato, non supera 51,65 euro l acconto non è dovuto e la cedolare secca è versata interamente a saldo. Per i contratti con decorrenza dal 1 novembre 2011, non è dovuto acconto e la cedolare secca sarà versata interamente in sede di saldo. Nel caso in cui il contratto sia risolto anticipatamente, prima del versamento della seconda rata di acconto, quest ultima potrà essere rideterminata al fine di commisurare l acconto dovuto alla percentuale stabilita dalla norma. Tabella n. 2 -Versamento in acconto dell 85% per il 2011 Entro il 6 luglio 2011: prima rata (40% dell acconto), contratti in corso al 31 maggio 2011 (anche se conclusi prima del 7 aprile ), se l acconto dovuto è pari o superiore a 257,52 euro contratti scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria entro il 31 maggio 2011, se l acconto dovuto è pari o superiore a 257,52 euro. Entro il 30 novembre 2011: seconda rata (60% dell acconto), contratti in corso al 31 maggio 2011 (anche se conclusi prima del 7 aprile), se l acconto dovuto è pari o superiore a 257,52 euro, contratti scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria entro il 31 maggio 2011, se l acconto dovuto è pari o superiore a 257,52 euro; 129

131 Agenzia delle Entrate unica rata (100% dell acconto), contratti in corso al 31 maggio 2011 (anche se conclusi prima del 7 aprile), se l acconto dovuto è inferiore a 257,52 euro, contratti scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria entro il 31 maggio 2011, se l acconto dovuto è inferiore a 257,52 euro, contratti con decorrenza tra il 1 giugno e il 30 ottobre Acconto non dovuto e versamento della cedolare secca a saldo: per i contratti con decorrenza tra il 1 novembre e il 31 dicembre 2011; se l importo su cui calcolare l acconto è pari o inferiore a 51,65 euro. ANNO 2011 Contratti di locazione - in corso al 31 maggio - scaduti e risolti entro il 31 maggio - decorrenti dal 1 giugno - decorrenti dal 1 novembre Importo dell acconto 257,52 euro Versamento 2 rate 6 luglio 40% 30 novembre 60% Importo dell acconto < 257,52 euro Versamento 1 rata 30 novembre 100% Importo su cui calcolare l acconto 51,65 euro Non dovuto Versamento 1 rata Versamento 1 rata Non dovuto 30 novembre 100% 30 novembre 100% Non dovuto Non dovuto Non dovuto Per i contratti in corso alla data del 1 gennaio 2011, in sede di determinazione dell acconto dovuto per il 2011, occorre considerare anche i canoni relativi alla successiva annualità decorrente dal 2011 (anche se successivamente al termine previsto per i predetti acconti), se anche per tale annualità si intenda esercitare l opzione per la cedolare secca. Esempio n. 11 Contratto 1 luglio giugno 2014; opzione per la cedolare secca anche per la seconda annualità 1 luglio giugno Acconto in due rate: 6 luglio 2011 = 40% x 85% = 34% dei canoni 1 gennaio - 30 giugno canoni 1 luglio - 31 dicembre 2011; 30 novembre 2011 = 60% x 85% = 51% dei canoni 1 gennaio - 30 giugno canoni 1 luglio dicembre luglio 2011 = 34% dei canoni 1 luglio - 31 dicembre 2011; 30 novembre 2011 = 51% dei canoni 1 luglio - 31 dicembre Esempio n. 13 Contratto 5 novembre novembre Acconto: non dovuto, la cedolare secca è versata direttamente a saldo nel Se nell anno 2011 sono stipulati più contratti di locazione, in relazione al medesimo immobile o a immobili diversi, l acconto dell 85% è dovuto, secondo le regole descritte, e quindi sommando l importo della cedolare secca dovuta in relazione alla decorrenza propria di ciascun contratto. Potrà verificarsi, infatti, che per l anno 2011, per alcuni contratti è dovuto l acconto della cedolare secca, mentre per un altro non è dovuto, ad esempio perché il contratto ha decorrenza successiva al 31 ottobre Esempio n. 12 Contratto 1 luglio giugno 2014; opzione per cedolare secca solo per la seconda annualità. Acconto in due rate: Esempio n. 14 Nell anno 2011 sono stipulati più contratti di locazione di breve durata: Immobile A (contratto 1 aprile - 30 aprile ) e 130

132 Agenzia delle Entrate immobile B (contratto 1 aprile-31 ottobre): acconto 85% in due rate (se l importo complessivo dell acconto è pari o superiore a 257 euro): 40% entro il 6 luglio, 60 % entro il 30 novembre; Immobile A (contratto 10 agosto - 9 settembre): acconto 85% entro il 30 novembre; Immobile B (contratto 20 dicembre gennaio 2012): nessuno acconto. Con riguardo al primo anno di applicazione del nuovo regime, visto l obbligo di versamento in acconto dell 85% della cedolare secca dovuta per il periodo di imposta 2011, l acconto IRPEF per il medesimo periodo di imposta 2011 si ritiene correttamente determinato se pari al 99 per cento dell IRPEF dovuta sulla base della dichiarazione dei redditi relativa al periodo d imposta precedente, assumendo il relativo reddito senza considerare il reddito fondiario prodotto nel 2010 dagli immobili abitativi per i quali, nel 2011, il contribuente si avvale della cedolare secca per l intero periodo di imposta. Esempio n Acconto IRPEF in presenza di immobile assoggettato a cedolare secca per l intero periodo di imposta 2011 Situazione anno 2010: immobile a disposizione dal 1 gennaio al 31 dicembre Contratto 1 gennaio dicembre 2015; canone annuo euro; rendita euro (comprensiva della rivalutazione del 5%); è esercitata l opzione per la cedolare secca dal Acconto IRPEF per il 2011: il reddito fondiario su cui calcolare l acconto potrà essere ridotto di un ammontare pari all intera rendita catastale maggiorata di 1/3 assoggettata a tassazione nel periodo d imposta 2010: euro /3 = Se nel 2011 per determinati immobili abitativi il contribuente si avvale della cedolare secca solo per una parte del periodo di imposta (ad esempio per i mesi da settembre a dicembre 2011) non si dovrà considerare il reddito fondiario prodotto dai medesimi immobili nella corrispondente parte del periodo di imposta 2010 (nell esempio nei mesi da settembre a dicembre 2010) Esempio n Acconto IRPEF in presenza di immobile assoggettato a cedolare secca solo per una parte del periodo di imposta 2011 Situazione anno 2010: dal 1 gennaio al 31 maggio 2010 immobile a disposizione; dal 1 giugno al 31 dicembre 2010 immobile locato con canone annuo euro. Contratto 1 settembre agosto 2015; canone annuo euro; rendita euro (comprensiva della rivalutazione del 5%); è esercitata l opzione per la cedolare secca dal 1 settembre Acconto IRPEF per il 2011: il reddito fondiario su cui calcolare l acconto potrà essere rideterminato non considerando l immobile come produttivo di reddito fondiario limitatamente al periodo di possesso 1 settembre dicembre Conseguentemente, il reddito fondiario su cui calcolare l acconto IRPEF per il 2011 sarà rideterminato con i metodi ordinari tenendo in considerazione il solo periodo 1 gennaio-31 agosto 2010, considerando per i primi 5 mesi la rendita catastale rivalutata con la maggiorazione di 1/3 e per i mesi da giugno ad agosto i 3/12 del canone di locazione ridotto del 15%. I soggetti che si avvalgono dell assistenza fiscale possono effettuare un minore acconto mediante indicazione nel modello 730 dei minori importi a titolo di acconto che intendono effettuare. Coloro che hanno già presentato il modello 730, possono avvalersi della possibilità di riduzione del primo acconto, presentando al sostituto d imposta tempestivamente per consentire a questi di tenerne conto al momento dell effettuazione del conguaglio, una apposita comunicazione per indicare i minori importi a titolo di acconto che intendono effettuare. 8.3 Comunicazione di rinuncia agli aggiornamenti 131

133 Agenzia delle Entrate Anche per il 2011, l applicazione del nuovo sistema di determinazione dell imposta è subordinata alla condizione che il locatore rinunci alla facoltà di chiedere l aggiornamento del canone, pena l inapplicabilità del regime in questione, e che ne dia preventiva comunicazione al conduttore. La comunicazione per l applicazione della cedolare secca, come già illustrato nel paragrafo 2.3, in via generale deve essere inviata al conduttore prima dell esercizio dell opzione. Per l anno 2011, per quanto riguarda i contratti scaduti o risolti, già registrati, prorogati e con imposta di registro già versata alla data del 7 aprile 2011, deve ritenersi che la condizione richiesta dalla norma sia rispettata se la rinuncia è comunicata al conduttore, con lettera raccomandata, nel termine stabilito per il versamento del primo acconto dovuto, che può essere il 6 luglio 2011 se l acconto è dovuto in due rate, oppure il 30 novembre 2011 se l acconto è dovuto in unica rata, ovvero se non è dovuto acconto, entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi. Per i contratti di locazione nei quali è espressamente disposta la rinuncia agli aggiornamenti del canone di cui al paragrafo 2.3 si ritiene che non sia necessario inviare al conduttore la comunicazione in questione. Sulla base della comunicazione di rinuncia, per il periodo contrattuale cui si riferisce l acconto, il locatore non può percepire dal conduttore gli aggiornamenti dei canoni e questi, se già percepiti, devono essere restituiti. In presenza di più locatori, l opzione esercitata da uno di essi esplica effetti anche nei confronti degli altri locatori ai fini della rinuncia agli aggiornamenti del canone. 9. Sanzioni 9.1 Disciplina delle sanzioni per omessa registrazione del contratto di locazione L articolo 3, comma 3, del decreto legislativo stabilisce che Nei casi di omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione si applica l articolo 69 del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del Il citato articolo 69 del TUR prevede che chi omette la richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell applicazione dell imposta, ovvero la presentazione delle denunce previste dall articolo 19 è punito con la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell imposta dovuta. Tali misure sanzionatorie sono dovute solidalmente dai soggetti obbligati a chiedere la registrazione del contratto di locazione (parti contraenti per i contratti verbali e le scritture private non autenticate, ovvero parti contraenti e pubblico ufficiale per gli atti pubblici e le scritture private autenticate). Si segnala che l omissione o la tardività della registrazione del contratto di locazione degli immobili ad uso abitativo, comporta l applicazione delle misure previste dall articolo 3, commi 8 e seguenti, del decreto legislativo (al riguardo sono forniti chiarimenti con il successivo paragrafo 9.3). Con riferimento all omissione dell obbligo di registrazione si precisa che, anche a seguito dell introduzione del nuovo regime di tassazione della cedolare secca, trova applicazione una sanzione amministrativa commisurata all imposta di registro dovuta sul contratto. A seguito della contestazione da parte dell ufficio, i soggetti tenuti alla registrazione del contratto sono, quindi, obbligati al versamento dell imposta di registro dovuta, al pagamento della sanzione dal 120% al 240% dell imposta, nonché al pagamento degli interessi. In caso di tardività nella richiesta di registrazione, trova applicazione l articolo 13 del decreto legislativo 18 novembre 1997, n Com è noto, tale disposizione, con una previsione di carattere generale, ha esteso a tutti i tributi compreso quello di registro, l operatività del ravvedimento operoso che consiste nell effettuare spontaneamente l adempimento omesso o irregolarmente eseguito oltre i 132

134 Agenzia delle Entrate termini originalmente previsti, ma pur sempre nel rispetto di scadenze normativamente predeterminate, con una riduzione della sanzione (cfr. circolare del Ministero delle finanze n. 192 del 23 luglio 1998). Pertanto, nel caso in cui la registrazione del contratto di locazione sia stata eseguita oltre i termini di registrazione (che coincide con il termine di 30 giorni previsto per il pagamento dell imposta di registro, secondo le disposizioni dell articolo 17 del TUR -cfr. circolare del 16 novembre 2000, n. 207, par ), il contribuente che intende beneficiare dell istituto del ravvedimento operoso ricorrendone le condizioni ivi richiamate, è tenuto al versamento dell imposta, delle sanzioni ridotte oltre che degli interessi. Al riguardo appare, tuttavia, opportuno fornire alcuni chiarimenti per i casi in cui il locatore, in sede di registrazione tardiva del contratto di locazione, eserciti l opzione per il regime della cedolare secca. Per effetto di tale opzione, infatti, il locatore è tenuto al versamento della cedolare secca che, com è noto, sostituisce, tra l altro, per il periodo di durata dell opzione l imposta di registro dovuta sul canone di locazione. Si ritiene, quindi, che, analogamente a quanto avviene nei casi in cui l opzione sia esercitata in sede di registrazione nei termini del contratto di locazione, anche in caso di registrazione tardiva, a seguito dell esercizio dell opzione per il regime alternativo, il locatore non sarà tenuto al versamento dell imposta di registro. Tuttavia, le parti contraenti restano comunque tenute al versamento delle sanzioni commisurate all imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito per l intera durata del contratto, ancorché il pagamento di detta imposta, per effetto dell opzione, sia sostituito dal pagamento della cedolare secca. Anche in tal caso, i soggetti obbligati alla registrazione possono beneficiare dell istituto del ravvedimento operoso di cui all art. 13 del decreto legislativo n. 472 del 1997 al sussistere delle condizioni ivi previste. Esempio n Calcolo delle sanzioni Contratto di locazione stipulato il 30 dicembre 2010, di durata pari a 4 anni, i cui termini di registrazione sono decorsi il 29 gennaio Corrispettivo pattuito per l intera durata del contratto euro. Registrazione effettuata in data 31 luglio 2011 ed opzione per il regime della cedolare secca per l intera durata del contratto. Si applica la sanzione minima del 120%. Imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito = x 2% = 800 Sanzione = 800 x 120% = 960 Tenuto conto che la registrazione del contratto è effettuata entro un anno dal termine di registrazione previsto e che la violazione è intervenuta prima del 1 febbraio 2011, trova applicazione l istituto del ravvedimento operoso e la riduzione della sanzione a un decimo del minimo ai sensi dell articolo 13, lettera b), del d.lgs. n. 472 del 1997 (riduzione poi portata a un ottavo del minimo a partire dal 1 febbraio 2011 ad opera dell art. 1, comma 20 della legge 13 dicembre 2010, n. 220). Sanzione dovuta in solido dalle parti contraenti = 960 x 1/10 = 96 In definitiva, in caso di opzione per il regime della cedolare secca, i soggetti tenuti alla registrazione del contratto che provvedono a porre in essere detto adempimento tardivamente, devono corrispondere le sanzioni per tardiva registrazione. Non risulta, invece, dovuta, per il periodo di durata dell opzione, l imposta di registro. Si precisa, al riguardo, che, in caso di opzione per il regime della cedolare secca, l imposta di registro non deve essere versata solo con riferimento ai contratti di locazione, i cui termini di registrazione erano ancora pendenti alla data del 1 gennaio 2011, per i quali può, dunque, trovare applicazione il regime alternativo di tassazione. Per i contratti di locazione i cui termini di registrazione erano già decorsi a tale data, le parti contraenti restano, comunque, tenute, a prescindere dall esercizio dell opzione, al versamento dell imposta di registro, oltre che delle sanzioni e degli interessi. Da ultimo, si ricorda che il Provvedimento ha disciplinato, tra l altro, l applicazione del regime 133

135 Agenzia delle Entrate della cedolare secca per l anno 2011, prevedendo che per i contratti per i quali il termine di registrazione scade tra il 7 aprile e il 6 giugno 2011, la formalità di registrazione del contratto, anche ai fini dell esercizio dell opzione, può essere effettuata entro tale ultimo termine. Per tali fattispecie, laddove la richiesta di registrazione del contratto sia presentata entro il termine del 6 giugno 2011, non si realizza l ipotesi di tardiva registrazione del contratto di locazione e, quindi, il presupposto per l applicazione delle sanzioni. Non trovano applicazione le sanzioni, anche nel caso in cui gli adempimenti relativi alle proroghe del contratto, per le quali il termine di pagamento dell imposta di registro scade tra il 7 aprile e il 6 giugno 2011, vengano effettuati entro il 6 giugno Si precisa, inoltre, che non si considera tardivo il versamento dell imposta di registro effettuato entro il 6 giugno 2011 per le annualità successive alla stipula del contratto da parte dei soggetti che non esercitano l opzione per il regime della cedolare secca. Le sanzioni non trovano applicazione a condizione che il termine per il versamento dell imposta di registro scade tra il 7 aprile ed il 6 giugno Canone non dichiarato o dichiarato in misura inferiore Il comma 5, dell articolo 3 del decreto legislativo prevede un inasprimento delle sanzioni se nella dichiarazione dei redditi il canone derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo non è indicato o è indicato in misura inferiore a quella effettiva. È previsto che si applicano in misura raddoppiata le sanzioni amministrative di cui all articolo 1, commi 1 e 2, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n Pertanto, la sanzione amministrativa dal 120 al 240 per cento dell imposta dovuta, con un minimo di 258 euro, prevista dal comma 1 del citato articolo 1, in caso di omessa indicazione del canone nella dichiarazione dei redditi si applica nella misura dal 240 al 480 per cento dell imposta dovuta, con un minimo di 516 euro. In caso di dichiarazione del canone in misura inferiore, le sanzioni amministrative previste dal comma 2 del citato articolo 1 nella misura dal 100 al 200 per cento della maggiore imposta dovuta, si applicano nella misura dal 200 al 400 per cento. Inoltre, in deroga a quanto previsto dal decreto legislativo 19 giugno 1997, n. 218, per i redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo, nel caso di definizione dell accertamento con adesione del contribuente ovvero di rinuncia del contribuente all impugnazione dell accertamento, le sanzioni amministrative previste dall articolo 1, commi 1 e 2, e dall articolo 13, comma 1, del citato decreto legislativo n. 471 del 1977 si applicano senza riduzioni. 9.3 Contratti non registrati, registrati per un importo inferiore a quello effettivo e comodati fittizi L articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 prescrive che i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli, se ricorrendone i presupposti non sono registrati. Coerentemente con tale disposizione, il legislatore ha stabilito con l articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo una specifica disciplina per i contratti di locazione ad uso abitativo, che, ricorrendone i presupposti di legge, non sono registrati entro i termini previsti di 30 giorni dalla stipula del contratto o dalla sua esecuzione. In particolare, il comma 8 del medesimo articolo 3 dispone che a tali contratti si applica la seguente disciplina: a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data di registrazione, volontaria o d ufficio; b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998; c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l adeguamento, dal se- 134

136 Agenzia delle Entrate condo anno, in base al 75 per cento dell aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti. La disciplina in esame regola gli effetti derivanti dalla mancata o tardiva registrazione sulle future vicende del rapporto tra locatario e locatore, per quanto concerne la durata del contratto, il rinnovo del medesimo e la determinazione del canone. In particolare, ex lege, la durata del contratto viene stabilita in 4 anni a decorrere dalla data di registrazione (volontaria o d ufficio). Viene, altresì, previsto che al rinnovo dei contratti di locazione si applica la disciplina di cui all articolo 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998, il quale prevede che i contratti siano rinnovati automaticamente alla scadenza per un periodo di 4 anni, fatte salve l eccezioni previste dal medesimo articolo 2. A decorrere dalla registrazione del contratto, il canone è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l adeguamento, che trova applicazione dall anno successivo in base al 75% dell aumento degli indici ISTAT. Nell ipotesi, quindi, in cui un contratto di locazione non sia stato registrato o sia registrato tardivamente è dovuta l imposta di registro e le relative sanzioni, secondo le precisazioni contenute nel paragrafo 9.1. Si precisa che le parti possono verificare l avvenuta registrazione del contratto di locazione ed i termini della locazione stessa mediante l accesso al Cassetto Fiscale dei Servizi Telematici dell Agenzia delle Entrate (saranno presto disponibili le informazioni relative ai contratti registrati avvalendosi del modello Siria). Le informazioni sono visualizzate al percorso: La mia scrivania - Consultazioni - Cassetto Fiscale Dati Patrimoniali Atti del Registro. Selezionando l anno di registrazione verranno visualizzati tutti gli atti registrati, in cui è parte l utente, con i dati di dettaglio quali: l ufficio presso cui è stato registrato l atto, la tipologia, il numero e la data di registrazione, le parti interessate e gli importi dichiarati. Per accedere al Cassetto Fiscale è necessario essere registrati ai Servizi Telematici dell Agenzia delle entrate ed essere in possesso del Codice PIN (codice identificativo personale). In considerazione della previsione recata dal comma 8 dell articolo 3 del decreto legislativo, a partire dalla data di registrazione del contratto (volontaria ovvero d ufficio), occorre tener conto nella determinazione dell imposta di registro dovuta anche delle nuove condizioni e della durata del contratto stabilite ex lege. Conseguentemente, qualora sia registrato un contratto di locazione tardivamente, l imposta deve essere assolta sul corrispettivo pattuito per intera durata del contratto ovvero annualmente sull ammontare del canone relativo a ciascun anno, ferma restando l applicazione di sanzioni e interessi. In considerazione della disposizione recata dall articolo 3, comma 8, del decreto legislativo si precisa che in caso di registrazione tardiva del contratto l imposta di registro può essere assolta sulla base del canone stabilito dalle parti fino all annualità contrattuale in corso alla data di registrazione del contratto. A partire dalla data registrazione del contratto, in considerazione di quanto disposto dal comma 8 in merito alla determinazione del canone e alla durata del contratto, la base imponibile dell imposta di cui trattasi deve essere determinata sulla base del canone fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre all adeguamento ISTAT, se tale importo è inferiore al canone pattuito tra le parti. Esempio n. 18 Contratto stipulato in data 15 novembre 2009 per la durata di 4 anni. Canone annuo stabilito dalle parti euro Registrazione del contratto effettuata dal conduttore in data 15 giugno In tale ipotesi, in sede di registrazione del contratto, le parti sono tenute a corrispondere, l imposta di registro sul corrispettivo pattuito: per l annualità 15/11/ /11/2010; per l annualità 15/11/ /11/2011. A partire dalla data di registrazione (15 giugno 2011) 135

137 Agenzia delle Entrate fino al termine della durata del contratto, come stabilita ex lege (14 giugno 2015, salvo proroga) l imposta di registro è commisurata al canone come definito dal citato articolo 3, comma 8, del decreto legislativo. È, altresì, previsto al comma 9 dello stesso articolo 3 che le medesime disposizioni in materia di nullità del contratto non registrato recate dal comma 346 dell articolo 1 della legge n. 344 del 2005 e quelle previste dal comma 8 dello stesso articolo 3, si applicano anche ai casi in cui: a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo; b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio. In caso di omessa registrazione del contratto di locazione ovvero nel caso in cui sia stato registrato un contratto di comodato fittizio, può procedere alla formalità di registrazione anche una delle parti contraenti, pur in assenza di un apposito contratto scritto. Analogamente, nel caso in cui le parti contraenti intendano denunciare un canone di locazione più elevato rispetto a quello indicato nel contratto già registrato, non è necessario che venga prodotto, all ufficio dell Agenzia un atto scritto. In tali ipotesi, il soggetto che procede alla registrazione deve presentare all ufficio apposita denuncia in doppio originale unitamente al modello 69 debitamente compilato. Ai sensi del successivo comma 10, le disposizioni di cui ai commi 8 e 9 non si applicano ove la registrazione sia effettuata entro il 6 giugno 2011, e cioè entro il sessantesimo giorno dalla data di entrata in vigore del decreto legislativo. Anche nel caso in cui la registrazione del contratto sia effettuata entro il 6 giugno 2011, trovano, comunque applicazione le sanzioni di cui all articolo 69 del TUR, secondo i chiarimenti forniti al paragrafo 9.1. Le Direzioni regionali vigileranno affinché i principi enunciati e le istruzioni fornite con la presente circolare vengano puntualmente osservati dalle Direzioni provinciali e dagli Uffici territoriali. 12. Provvedimento dell Agenzia delle entrate del 7 aprile 2011, prot. n. 2011/55394 Modalità di esercizio dell opzione per l applicazione del regime della cedolare secca, modalità di versamento dell imposta e altre disposizioni di attuazione dell articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23. Approvazione dei modelli per la registrazione dei contratti di locazione e per l esercizio dell opzione Il direttore dell agenzia In base alle attribuzioni conferitegli dalle norme riportate nel seguito del presente provvedimento, Dispone 1. Esercizio dell opzione per l applicazione delle cedolare secca 1.1. Soggetti interessati all opzione L opzione per l applicazione del regime della cedolare secca di cui all articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 può essere esercitata dal locatore, persona fisica, proprietario o titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate Immobili oggetto dell opzione L opzione può essere esercitata relativamente a ciascun immobile ad uso abitativo locato per finalità abitative e relative pertinenze locate congiuntamente all abitazione. 136

138 Agenzia delle Entrate 1.3. Esercizio dell opzione Opzione in sede di registrazione del contratto I soggetti di cui al punto 1.1. che intendono avvalersi del regime della cedolare secca esercitano l opzione in sede di registrazione del contratto, mediante il modello di cui al punto 8.1, ove sussistano le condizioni per il suo utilizzo, ovvero mediante il modello di cui al punto Opzione in caso di proroga del contratto In caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione, l opzione per il regime della cedolare secca è esercitata nel termine per il versamento dell imposta di registro, mediante il modello di cui al punto Opzione nel caso di contratti per i quali non sussiste l obbligo di registrazione Per i contratti per i quali non sussiste l obbligo di registrazione in termine fisso, il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d imposta nel quale è prodotto il reddito ovvero esercitare l opzione in sede di registrazione in caso d uso o di registrazione volontaria del contratto Mancato esercizio dell opzione nella prima annualità di durata del contratto Il mancato esercizio dell opzione nella prima annualità del contratto non preclude la possibilità di opzione per le annualità successive nel termine per il versamento dell imposta di registro, mediante il modello di cui al punto Rinuncia alla facoltà di aggiornamento del canone Il locatore, ai sensi del comma 11 dell articolo 3 del decreto legislativo 7 marzo 2011, n. 23, è tenuto, a pena dell inefficacia dell opzione, a comunicare preventivamente, con lettera raccomandata, al conduttore la rinuncia, per il periodo corrispondente alla durata dell opzione, alla facoltà di chiedere l aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall ISTAT dell indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell anno precedente. 2. Durata dell opzione 2.1. Vincolatività dell opzione L opzione vincola il locatore all applicazione del regime della cedolare secca per l intero periodo di durata del contratto o della proroga ovvero per il residuo periodo di durata del contratto nel caso di opzione esercitata nelle annualità successive alla prima Facoltà di revoca Il locatore ha la facoltà di revocare l opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui questa è stata esercitata, con le modalità stabilite con provvedimento del Direttore dell Agenzia delle entrate. La revoca è effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell imposta di registro relativa all annualità di riferimento e comporta il versamento dell imposta di registro dovuta. Resta salva la facoltà di esercitare l opzione nelle annualità successive. 3. Regime tributario conseguente all esercizio dell opzione 3.1. Obbligo del versamento della cedolare secca I soggetti che hanno effettuato l opzione sono tenuti al versamento della cedolare secca calcolata sul canone di locazione stabilito dalle parti. Resta fermo che il reddito derivante dal contratto di locazione non può essere, comunque, inferiore al reddito determinato ai sensi dell articolo 37, comma 1, del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n Imposte sostituite L imposta dovuta nella forma della cedolare secca sostituisce: 137

139 Agenzia delle Entrate l imposta sul reddito delle persone fisiche e le addizionali relative al reddito fondiario prodotto dalle unità immobiliari alle quali si riferisce l opzione, nei periodi d imposta ricadenti nel periodo di durata dell opzione; l imposta di registro dovuta per le annualità contrattuali o per il minor periodo di durata del contratto per i quali si applica l opzione; l imposta di bollo dovuta sul contratto di locazione. La cedolare secca sostituisce l imposta di registro e l imposta di bollo, ove dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione qualora: alla data della risoluzione anticipata sia in corso l annualità per la quale è esercitata l opzione per la cedolare secca; venga esercitata l opzione per la cedolare secca per il periodo di durata della proroga. 4. Contratti aventi ad oggetto immobili soggetti al regime della cedolare secca e altre unità immobiliari Nel caso in cui il contratto di locazione abbia ad oggetto unità immobiliari abitative, per le quali viene esercitata l opzione per l applicazione della cedolare secca, e altri immobili per i quali non è esercitata l opzione, l imposta di registro è calcolata solo sui canoni riferiti a questi ultimi immobili. Se il canone è pattuito unitariamente l imposta di registro è calcolata sulla parte di canone imputabile a ciascun immobile in proporzione alla rendita. Deve essere comunque assolta l imposta di bollo sul contratto di locazione. 5. Contitolarità del diritto di proprietà e di altri diritti reali di godimento 5.1. Esercizio dell opzione Qualora vi siano due o più locatori, persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull immobile ad uso abitativo e delle relative pertinenze locate congiuntamente all abitazione, l opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore, compilando l apposito modello di cui al punto 8.1, ove sussistano le condizioni per il suo utilizzo, ovvero mediante il modello di cui al punto 8.2. L opzione esplica effetti solo in capo ai locatori che l hanno esercitata Mancato esercizio dell opzione da parte di uno o più locatori I locatori che non esercitano l opzione per l applicazione del regime della cedolare secca sono tenuti al versamento dell imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. L imposta di registro deve essere versata per l intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l ammontare minimo dell imposta dovuta. Deve essere comunque assolta l imposta di bollo sul contratto di locazione. 6. Disciplina transitoria per l anno Contratti ai quali può essere applicato il regime delle cedolare secca Il regime della cedolare secca può applicarsi, per il periodo d imposta 2011, ai contratti in corso nell anno 2011, anche con scadenza anteriore al 7 aprile, data di entrata in vigore del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, ovvero oggetto di risoluzione volontaria prima della predetta data Contratti scaduti ovvero già registrati alla data del 7 aprile 2011 Per i contratti in corso nel 2011, scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria alla data del 7 aprile 2011, nonché per i contratti in corso alla stessa data del 7 aprile 2011, per i quali è già stata eseguita la registrazione e per i contratti prorogati per i quali è già stato effettuato il relativo pagamento, il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell anno 2012 per i redditi Non si fa luogo al rimborso delle imposte di registro e di bollo versate e il locatore è tenuto per il periodo d imposta 2011 al versamento dell acconto della 138

140 Agenzia delle Entrate cedolare secca, ove dovuto, ai sensi del punto 7.1. L applicazione della cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell anno 2012 ha effetto anche per l annualità contrattuale decorrente dall anno Contratti registrati a partire dalla data del 7 aprile 2011 Per i contratti registrati a partire dalla data del 7 aprile 2011 l opzione si esprime in sede di registrazione del contratto. Per i contratti prorogati per i quali il termine per il relativo pagamento non è ancora decorso, l opzione si esprime con il modello indicato al punto Registrazione del contratto Per i contratti per i quali il termine di registrazione scade tra il 7 aprile 2011 e il 6 giugno 2011 la registrazione, anche ai fini dell opzione, può essere effettuata entro tale ultimo termine. Entro il medesimo temine può essere effettuata l opzione per i contratti il cui termine di pagamento per la proroga scade nel medesimo periodo Risoluzione del contratto In caso di risoluzione del contratto di locazione in corso alla data del 7 aprile 2011 ovvero di risoluzione per la quale, alla predetta data, non è scaduto il termine per il pagamento dell imposta di registro dovuta per la risoluzione stessa, l opzione per l applicazione della cedolare secca si può esprimere anche entro il termine di versamento dell imposta di registro relativa alla risoluzione, mediante il modello di cui al punto 8.2 e ha effetto per l applicazione della cedolare secca per il periodo d imposta L opzione espressa in sede di risoluzione del contratto consente la non applicazione dell imposta di registro e dell imposta di bollo, ove dovuta, sulla risoluzione stessa e vincola il locatore al versamento d acconto, ove dovuto, della cedolare secca relativa al periodo d imposta Versamenti della cedolare secca 7.1. Versamento in acconto della cedolare secca per l anno 2011 Per i contratti in corso nell anno 2011, il versamento dell acconto, pari all 85 per cento dell imposta dovuta, deve essere effettuato in unica soluzione, entro il 30 novembre 2011, se inferiore a euro 257,52 e in due rate, se l importo dovuto è pari o superiore ad euro 257,52, di cui: la prima, nella misura del 40 per cento, entro il 16 giugno 2011 ovvero entro il 18 luglio 2011 con la maggiorazione dello 0,40 per cento a titolo di interesse corrispettivo; la seconda, nella restante misura del 60 per cento, entro il 30 novembre Per i contratti in corso alla data del 31 maggio 2011 e per quelli scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria prima della predetta data, in presenza delle condizioni sopra indicate, il versamento d acconto è effettuato in due rate; per i contratti con decorrenza successiva al 31 maggio il versamento d acconto è effettuato, in unica rata, entro il 30 novembre Per i contratti con decorrenza dal 1 novembre 2011 il versamento in acconto non è dovuto. Il versamento dell acconto relativo al periodo d imposta 2011 non si considera carente se di importo almeno pari all 85 per cento dell ammontare della cedolare secca. Non è dovuto acconto e l imposta è versata a saldo se l importo su cui calcolare l acconto non supera euro 51,65. La prima rata dell acconto della cedolare secca può essere versata ratealmente e sugli importi rateizzati sono dovuti gli interessi, secondo le disposizioni previste per la rateazione dell imposta sul reddito delle persone fisiche Versamento in acconto della cedolare secca a partire dal periodo d imposta 2012 Il versamento dell acconto, pari al 95 per cento dell imposta dovuta per l anno precedente, deve essere effettuato, in unica soluzione, entro il 30 novembre di ciascun anno, se inferiore a euro 257,52 139

141 Agenzia delle Entrate e in due rate, se l importo dovuto è pari o superiore ad euro 257,52, di cui: la prima, nella misura del 40 per cento, entro il 16 giugno di ciascun anno ovvero entro il 16 luglio con la maggiorazione dello 0,40 per cento a titolo di interesse corrispettivo; la seconda, nella restante misura del 60 per cento, entro il 30 novembre. Il versamento dell acconto non si considera carente se di importo almeno pari al 95 per cento della cedolare secca calcolata per l anno in cui si è prodotto il reddito. Non è dovuto acconto e l imposta è versata a saldo se l importo su cui calcolare l acconto non supera euro 51,65. La prima rata dell acconto della cedolare secca può essere versata ratealmente e sugli importi rateizzati sono dovuti gli interessi, secondo le disposizioni previste per la rateazione dell imposta sul reddito delle persone fisiche Approvazione del modello è approvato, unitamente alle relative istruzioni, il modello di denuncia per la registrazione del contratto di locazione di beni immobili ad uso abitativo e relative pertinenze e per l esercizio dell opzione per la cedolare secca di cui all articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, riportato all allegato Descrizione e contenuto del modello Il modello è composto da due pagine: -nella prima sono indicati i dati dei locatori comprensivi dell opzione per il regime della cedolare secca e i dati dei conduttori; -nella seconda pagina sono indicati i dati catastali dell unità abitativa e delle relative pertinenze e i dati utili alla registrazione del contratto concernenti l importo, la natura e la periodicità del canone, la data di stipula e la durata della locazione. Gli elementi riportati nel modello devono coincidere con quelli contenuti nel contratto Versamento a saldo Per il versamento a saldo della cedolare secca si applicano le disposizioni in materia di versamento a saldo dell imposta sul reddito delle persone fisiche Modalità di versamento Il versamento della cedolare secca, in acconto e a saldo, è eseguito con le modalità stabilite dall articolo 19 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n Detta modalità è utilizzata per i versamenti d acconto eseguiti nel corso del 2011 anche dai soggetti che si avvalgono dell assistenza fiscale e presentano la dichiarazione dei redditi al sostituto d imposta o a un CAF o a un professionista abilitato Ambito di applicazione Il modello di denuncia può essere utilizzato per la registrazione del contratto e per l esercizio dell opzione per la cedolare secca solo se il contratto di locazione presenta le seguenti caratteristiche: un numero di locatori non superiore a tre; tutti i locatori esercitano l opzione per la cedolare secca; un numero di conduttori non superiore a tre; una sola unità abitativa ed un numero di pertinenze non superiore a tre; tutti gli immobili devono essere censiti con attribuzione di rendita; contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e, pertanto, non comprende ulteriori pattuizioni. 8. Approvazione dei modelli per l esercizio dell opzione 8.1. Modello di denuncia per la registrazione telematica del contratto di locazione di beni immobili ad uso abitativo e relative pertinenze e per l esercizio dell opzione per la cedolare secca Reperibilità del modello Il modello di cui al punto è reso disponibile gratuitamente dall Agenzia delle entrate in formato elettronico sul sito internet Il modello può essere, altresì, prelevato da altri siti internet, a condizione che lo stesso sia conforme, per 140

142 Agenzia delle Entrate struttura e sequenza, a quello approvato con il presente provvedimento e rechi l indirizzo del sito dal quale è stato prelevato, nonché gli estremi del presente provvedimento. Il modello può essere riprodotto con stampa monocromatica, realizzata in colore nero, mediante l utilizzo di stampanti laser o di altri tipi di stampanti che comunque garantiscano la chiarezza e l intelligibilità del modello nel tempo. È consentita la stampa del modello nel rispetto della conformità grafica al modello approvato e della sequenza dei dati Modalità di presentazione Il modello è presentato esclusivamente in via telematica all Agenzia delle entrate direttamente dai contribuenti abilitati ai servizi telematici ovvero tramite i soggetti incaricati di cui all articolo 3, comma 3, del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 332 e successive modificazioni Modello per la richiesta di registrazione degli atti e per gli adempimenti successivi (modello 69) Approvazione del modello è approvato, unitamente alle relative istruzioni, il modello per la richiesta di registrazione degli atti (modello 69), esclusi quelli degli organi giurisdizionali, e per la comunicazione degli adempimenti successivi dei contratti di locazione, riportato all allegato 2. Il presente modello può sostituire il modello Comunicazione Dati Catastali (CDC) per gli adempimenti ad esso connessi previsti nel Provvedimento del Direttore dell Agenzia delle entrate del 25 giugno Descrizione e contenuto del modello Il modello è composto da 2 fogli e da un terzo eventuale. nel primo, oltre ad una parte riservata all ufficio, sono presenti il quadro A Dati generali comprensivo, tra l altro, dei dati relativi al richiedente la registrazione e del tipo di adempimento richiesto e il quadro B Soggetti destinatari degli effetti giuridici dell atto ; nel secondo sono presenti il quadro C Dati descrittivi dell atto e il quadro D Dati degli immobili ; nel terzo, da utilizzare solo in caso di presenza di un negozio di locazione non finanziaria di fabbricato (codice negozio 7202) relativo ad almeno un unità immobiliare a uso abitativo i cui canoni di locazione sono assoggettabili al regime fiscale della cedolare secca, sono presenti il quadro relativo al conferimento di eventuale delega per la presentazione e per l esercizio dell opzione, il quadro E Tabella di associazione immobili/ pertinenze e il quadro F Ulteriori dati degli immobili Reperibilità del modello Il modello di cui al punto è reso disponibile gratuitamente dall Agenzia delle entrate in formato elettronico sul sito internet Il modello può essere, altresì, prelevato da altri siti internet, a condizione che lo stesso sia conforme, per struttura e sequenza, a quello approvato con il presente provvedimento e rechi l indirizzo del sito dal quale è stato prelevato, nonché gli estremi del presente provvedimento. Il modello può essere riprodotto con stampa monocromatica, realizzata in colore nero, mediante l utilizzo di stampanti laser o di altri tipi di stampanti che comunque garantiscano la chiarezza e l intelligibilità del modello nel tempo. È consentita la stampa del modello nel rispetto della conformità grafica al modello approvato e della sequenza dei dati Modalità di presentazione Il modello è presentato in modalità cartacea, in duplice copia, agli uffici dell Agenzia delle entrate. Motivazioni Il decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, concernente Disposizioni in materia di Federalismo Fiscale Municipale, all articolo 3 reca le disposizioni in materia di Cedolare secca sugli affitti. In particolare, il citato articolo 3 prevede un regime di 141

143 Agenzia delle Entrate tassazione facoltativo degli immobili ad uso abitativo locati per finalità abitative e per le relative pertinenze locate congiuntamente all abitazione. La possibilità di optare per il regime facoltativo di imposizione degli anzidetti immobili, in luogo della tassazione del reddito fondiario secondo il regime ordinario vigente, è riservato alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento. Il sistema di tassazione alternativo consiste nell applicazione sul canone di locazione di un imposta operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione. Il comma 4 dello stesso articolo 3, dopo aver stabilito, fra l altro, che la cedolare secca è versata entro il termine fissato per il versamento dell imposta sul reddito delle persone fisiche e che per la liquidazione, l accertamento, la riscossione, i rimborsi, le sanzioni, gli interessi e il contenzioso si applicano le disposizioni previste per le imposte sui redditi, rinvia al provvedimento del Direttore dell Agenzia delle entrate, da emanare entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore dello stesso decreto legislativo, le modalità di esercizio dell opzione nonché di versamento in acconto nella misura dell 85 per cento per l anno 2011 e del 95 per cento dal 2012, e del versamento a saldo, nonché ogni altra disposizione utile, anche dichiarativa, ai fini dell attuazione dello stesso articolo 3. Il presente provvedimento, in forza dell articolo 3, comma 4, del decreto legislativo n. 23 del 2011 disciplina le modalità di esercizio dell opzione, i termini e le modalità di versamento in acconto e a saldo della cedolare secca, sia per il periodo d imposta 2011 sia per i periodi successivi. Il provvedimento mira a fornire norme di immediata applicazione che consentano ai contribuenti di disporre fin dall entrata in vigore del decreto legislativo n. 23 degli strumenti necessari per l applicazione del nuovo regime della cedolare secca. Lo stesso provvedimento approva i modelli per l esercizio dell opzione. In particolare viene approvato un modello semplificato di denuncia, da trasmettere esclusivamente in via telematica, per la registrazione del contratto di locazione e per l esercizio dell opzione per la cedolare secca, la quale assume qualità di fatto ai sensi dell articolo 2704, primo comma, del codice civile, come previsto dall articolo 38, comma 5, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, 122. Detto modello può essere utilizzato per fattispecie più semplici con un numero limitato di locatori e di conduttori (per entrambi i casi in numero massimo di tre), con omogeneità di opzioni e con un contenuto contrattuale limitato alla disciplina del rapporto di locazione. Nelle ipotesi diverse da quelle sopra descritte l opzione viene espressa mediante il modello per la richiesta di registrazione degli atti (modello 69), per il quale vengono approvate le integrazioni necessarie al fine dell opzione. Riferimenti normativi a) Attribuzioni del Direttore dell Agenzia delle entrate Decreto legislativo 30 luglio 1999, n. 300 (art. 57; art. 62; art. 66; art. 67, comma 1; art. 68, comma 1; art. 71, comma 3, lettera a); art. 73, comma 4); Statuto dell Agenzia delle entrate, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 42 del 20 febbraio 2001 (art. 5, comma 1; art. 6, comma 1); b) Organizzazioni interna delle strutture di vertice dell Agenzia delle Entrate Regolamento di amministrazione dell Agenzia delle entrate, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 36 del 13 febbraio 2001 (art. 2, comma 1); Decreto del Ministro delle Finanze 28 dicembre 2000, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 9 del 12 febbraio c) Disciplina normativa di riferimento Decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, recante Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale e, in particolare, articolo 3 concernente Cedolare secca sugli affitti ( G.U. n. 67 del 23 marzo 2011); 142

144 Agenzia delle Entrate Decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, 122; Legge 27 luglio 2000, n. 212, recante Disposizioni in materia di statuto dei diritti del contribuente ; Testo Unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917; Testo Unico delle disposizioni concernenti l imposta di registro, approvato con Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131; Decreto del Presidente della repubblica 26 ottobre 1972, n. 642 (Disciplina dell imposta di bollo); Decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241; Legge del 23 marzo 1977, n. 97; Decreto del Presidente della Repubblica 7 dicembre 2001, n. 435; Decreto Ministeriale del 10 maggio 1980, concernente l approvazione dei nuovi modelli degli allegati delle dichiarazioni di successione ed altre dichiarazioni INVIM decennali e dei nuovi modelli per le richieste di registrazione degli atti pubblici e privati; Decreto Ministeriale 24 giugno 1986 concernente l approvazione del nuovo modello per la richiesta di registrazione degli atti e nuove modalità per l esecuzione della registrazione negli uffici del registro dotati di sistemi elettrocontabili; Decreto dirigenziale 31 luglio 1998; Provvedimento del Direttore dell Agenzia delle entrate 31 gennaio 2002; Provvedimento del Direttore dell Agenzia delle entrate 25 giugno 2010; Provvedimento del Direttore dell Agenzia delle entrate 14 gennaio 2011; Provvedimento del Direttore dell Agenzia delle entrate 4 marzo La pubblicazione del presente provvedimento sul sito internet dell Agenzia delle entrate tiene luogo della pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale, ai sensi dell articolo 1, comma 361, della legge 24 dicembre 2007, n

145 Agenzia delle Entrate SIRIA ALLEGATO 1 144

146 Sostitutiva delle Imposte di Registro, Irpef e Addizionali Servizio Internet per la Registrazione dei contratti relativi a Immobili adibiti ad Abitazione Antonella Donati - Cedolare affitti 2013 Agenzia delle Entrate SIRIA DENUNCIA PER LA REGISTRAZIONE TELEMATICA DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE DI BENI IMMOBILI AD USO ABITATIVO E RELATIVE PERTINENZE ED ESERCIZIO DELL OPZIONE PER LA CEDOLARE SECCA (Articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23) Informativa sul trattamento dei dati personali (art. 13, D.Lgs. n. 196, 2003) Finalità del trattamento Dati personali Modalità del trattamento Titolari del trattamento Responsabili del trattamento Diritti dell interessato Consenso Il D. Lgs. 30 giugno 2003, n. 196, Codice in materia di protezione dei dati personali, prevede un sistema di garanzie a tutela dei trattamenti che vengono effettuati sui dati personali. Di seguito si illustra sinteticamente come verranno utilizzati i dati contenuti nel presente modello e quali sono i diritti riconosciuti al cittadino. Il Ministero dell Economia e delle Finanze e l Agenzia delle Entrate, desiderano informarla, anche per conto degli altri soggetti a ciò tenuti, che nella denuncia sono presenti alcuni dati personali che verranno trattati dal Ministero dell Economia e delle Finanze, dall Agenzia delle Entrate nonché dai soggetti intermediari individuati dalla legge (Centri di assistenza fiscale, associazioni di categoria e professionisti) per le finalità di accertamento dei dati dichiarati. I dati in possesso del Ministero dell Economia e delle Finanze e dell Agenzia delle Entrate possono essere comunicati ad altri soggetti pubblici in presenza di una norma di legge o di regolamento, ovvero, quando tale comunicazione sia comunque necessaria per lo svolgimento di funzioni istituzionali, previa comunicazione al Garante della Privacy. Gli stessi dati possono, altresì, essere comunicati a privati o enti pubblici economici qualora ciò sia previsto da una norma di legge o di regolamento. I dati richiesti nella denuncia devono essere indicati obbligatoriamente per non incorrere in sanzioni di carattere amministrativo. La denuncia può essere consegnata ad un intermediario previsto dalla legge (Caf, associazioni di categoria, professionisti), il quale invia i dati all Agenzia delle Entrate. Tali dati verranno trattati con modalità prevalentemente informatizzate e con logiche pienamente rispondenti alle finalità da perseguire anche mediante verifiche dei dati contenuti nelle dichiarazioni: con altri dati in possesso del Ministero dell Economia e delle Finanze e dell Agenzia delle Entrate, anche forniti, per obbligo di legge, da altri soggetti; con dati in possesso di altri organismi. Il Ministero dell Economia e delle Finanze, l Agenzia delle Entrate e gli intermediari, secondo quanto previsto dal D. Lgs. n. 196 del 2003, assumono la qualifica di titolare del trattamento dei dati personali quando tali dati entrano nella loro disponibilità e sotto il loro diretto controllo. In particolare sono titolari: il Ministero dell Economia e delle Finanze e l Agenzia delle Entrate, presso i quali è conservato ed esibito a richiesta l elenco dei responsabili; gli intermediari, i quali, ove si avvalgano della facoltà di nominare dei responsabili, devono renderne noti i dati identificativi agli interessati. I titolari del trattamento possono avvalersi di soggetti nominati responsabili. In particolare, l Agenzia delle Entrate si avvale della So.ge.i. S.p.a., quale responsabile esterno del trattamento dei dati, in quanto partner tecnologico cui è affidata la gestione del sistema informativo dell Anagrafe Tributaria. Presso il titolare o i responsabili del trattamento l interessato in base all art. 7 del D. Lgs. n. 196 del 2003, può accedere ai propri dati personali per verificarne l utilizzo o, eventualmente, per correggerli, aggiornarli nei limiti previsti dalla legge, ovvero per cancellarli od opporsi al loro trattamento, se trattati in violazione di legge. Tali diritti possono essere esercitati mediante richiesta rivolta a: Ministero dell Economia e delle Finanze, via XX Settembre Roma; Agenzia delle Entrate, via Cristoforo Colombo 426 c/d Roma. Il Ministero dell Economia e delle Finanze e l Agenzia delle Entrate, in quanto soggetti pubblici, non devono acquisire il consenso degli interessati per poter trattare i loro dati personali. Gli intermediari non devono acquisire il consenso per il trattamento dei dati personali, in quanto il loro conferimento è obbligatorio per legge. La presente informativa viene data in generale per tutti i titolari del trattamento sopra indicati. 145

147 Sostitutiva delle Imposte di Registro, Irpef e Addizionali Servizio Internet per la Registrazione dei contratti relativi a Immobili adibiti ad Abitazione SIRIA DENUNCIA PER LA REGISTRAZIONE TELEMATICA DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE DI BENI IMMOBILI AD USO ABITATIVO E RELATIVE PERTINENZE ED ESERCIZIO DELL OPZIONE PER LA CEDOLARE SECCA Antonella Donati - Cedolare affitti 2013 (Articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23) Agenzia delle Entrate RISERVATO AI SERVIZI TELEMATICI DELL AGENZIA DELLE ENTRATE DATA DI REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO ESTREMI ATTO PROT. TELEMATICO ID. TELEMATICO DEL CONTRATTO DIREZIONE PROVINCIALE DI UFFICIO TERRITORIALE DI LOCATORE DATI DEL LOCATORE Codice fiscale FIRMATARIO DELLA DENUNCIA L1 Cognome Data di nascita giorno mese anno Sesso (M/F) Comune (o Stato estero) di nascita Nome Provincia (sigla) Il sottoscritto dichiara la finalità abitativa della locazione degli immobili sotto indicati e dichiara di optare per il regime della cedolare secca alle condizioni previste dall art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 FIRMA DATI DEL LOCATORE FIRMATARIO DELLA DENUNCIA L2 Codice fiscale Cognome Data di nascita giorno mese anno Sesso (M/F) Comune (o Stato estero) di nascita Nome Provincia (sigla) Il sottoscritto dichiara la finalità abitativa della locazione degli immobili sotto indicati e dichiara di optare per il regime della cedolare secca alle condizioni previste dall art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 FIRMA DATI DEL LOCATORE FIRMATARIO DELLA DENUNCIA L3 Codice fiscale Cognome Data di nascita giorno mese anno Sesso (M/F) Comune (o Stato estero) di nascita Nome Provincia (sigla) Il sottoscritto dichiara la finalità abitativa della locazione degli immobili sotto indicati e dichiara di optare per il regime della cedolare secca alle condizioni previste dall art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 FIRMA CONDUTTORE DATI DEL CONDUTTORE Codice fiscale C1 Cognome Nome Data di nascita giorno mese anno Sesso (M/F) Comune (o Stato estero) di nascita Provincia (sigla) DATI DEL CONDUTTORE C2 Codice fiscale Cognome Nome Data di nascita giorno mese anno Sesso (M/F) Comune (o Stato estero) di nascita Provincia (sigla) DATI DEL CONDUTTORE C3 Codice fiscale Cognome Nome Data di nascita giorno mese anno Sesso (M/F) Comune (o Stato estero) di nascita Provincia (sigla) 146 Pagina 1 di 2

148 RISERVATO AI SERVIZI TELEMATICI DELL AGENZIA DELLE ENTRATE DATA DI REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO ESTREMI ATTO PROT. TELEMATICO ID. TELEMATICO DEL CONTRATTO IMMOBILI Antonella Donati - Cedolare affitti 2013 DATI DEGLI IMMOBILI IMMOBILE L1 % Possesso, L2 % Possesso, % Possesso L3, Comune Agenzia delle Entrate Provincia (sigla) Codice comune I/P Sezione urbana/ Comune catastale Foglio Particella Subalterno / Categoria catastale Rendita catastale Tipologia (via, piazza, ecc.) Indirizzo N. civico % Possesso, % Possesso % Possesso Comune Provincia (sigla) PERTINENZA 1 L1, L2, L3, Codice comune I/P Sezione urbana/ Comune catastale Foglio Particella Subalterno / Categoria catastale Rendita catastale Tipologia (via, piazza, ecc.) Indirizzo N. civico % Possesso, % Possesso % Possesso Comune Provincia (sigla) PERTINENZA 2 L1, L2, L3, Codice comune I/P Sezione urbana/ Comune catastale Foglio Particella Subalterno / Categoria catastale Rendita catastale Tipologia (via, piazza, ecc.) Indirizzo N. civico % Possesso, % Possesso % Possesso Comune Provincia (sigla) PERTINENZA 3 L1, L2, L3, Codice comune I/P Sezione urbana/ Comune catastale Foglio Particella Subalterno / Categoria catastale Rendita catastale Tipologia (via, piazza, ecc.) Indirizzo N. civico CONTRATTO, REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO CANONE Importo annuo, Canone concordato Periodicità Data di stipula Durata giorno mese anno giorno mese anno giorno mese anno dal al SOTTOSCRIZIONE FIRMA Il sottoscritto, locatore firmatario della denuncia, dichiara che i dati contenuti nel presente modello: - coincidono con quelli presenti nel contratto di locazione; - sono stati portati a conoscenza di tutte le parti del contratto. FIRMA IMPEGNO ALLA PRESENTAZIONE TELEMATICA Codice fiscale dell intermediario Impegno alla presentazione in via telematica Data dell impegno giorno mese anno FIRMA DELL INTERMEDIARIO DELEGA IL SOTTOSCRITTO/I SOTTOSCRITTI Codice fiscale Codice fiscale Firma Firma DELEGA/DELEGANO ALLA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE CON L ESERCIZIO DELL OPZIONE PER LA CEDOLARE SECCA IL SIG./LA SIG.RA Codice fiscale Pagina 2 di 2 147

149 DENUNCIA Agenzia delle PER Entrate LA REGISTRAZIONE TELEMATICA DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE DI BENI IMMOBILI AD USO ABITATIVO E RELATIVE PERTINENZE ED ESERCIZIO DELL OPZIONE PER LA CEDOLARE SECCA (Articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23) ISTRUZIONI PER LA COMPILAZIONE PREMESSA L articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, ha introdotto, a favore dei proprietari o titolari di diritti reali di godimento di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo, la facoltà di scegliere un regime di tassazione sostitutiva dell Irpef e delle relative addizionali. Il regime della cedolare secca sugli affitti sostituisce anche le imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione. La facoltà di optare per il regime agevolato di imposizione degli anzidetti immobili, in luogo della tassazione del reddito fondiario secondo il regime ordinario vigente, è riservata al locatore persona fisica titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento. L opzione può essere esercitata relativamente ai contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo locati per finalità abitative e per le relative pertinenze locate congiuntamente all abitazione. Il presente modello, realizzato in forma semplificata, può essere utilizzato per la registrazione e la contestuale scelta del nuovo regime agevolativo sulle locazioni, per tutti i contratti stipulati o con decorrenza (se anteriore) dall 8 marzo 2011, che sono caratterizzati dagli elementi individuati nel paragrafo Chi può utilizzare SIRIA. Per la registrazione dei contratti di locazione per i quali non è possibile utilizzare il presente modello, nonché per la comunicazione di tutti gli eventi successivi inerenti i contratti già registrati (ad esempio in caso di proroga o risoluzione anticipata), è necessario recarsi presso un ufficio dell Agenzia o utilizzare, qualora previsto, le apposite procedure telematiche. Si precisa che le modalità da ultimo indicate possono essere sempre utilizzate per la denuncia e l eventuale opzione per il regime della cedolare secca, in alternativa al presente modello semplificato. Si ricorda, infine, che il comma 11 del citato articolo 3 prevede che per il locatore sia sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell opzione per l applicazione della cedolare secca, la facoltà di chiedere l aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall ISTAT dell indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell anno precedente. L opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Chi può utilizzare SIRIA Il presente modello semplificato di denuncia può essere utilizzato per la registrazione del contratto ed esercizio dell opzione per la cedolare secca soltanto se il contratto di locazione presenta le seguenti caratteristiche: un numero di locatori non superiore a tre ciascuno dei quali esercita l opzione per la cedolare secca in relazione alla propria quota di possesso; un numero di conduttori non superiore a tre; una sola unità abitativa ed un numero di pertinenze non superiore a tre; tutti gli immobili devono essere censiti con attribuzione di rendita; il contratto contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e, pertanto, non comprende ulteriori pattuizioni. Modalità di presentazione Il presente modello deve essere presentato esclusivamente in via telematica, direttamente dal locatore (in possesso del codice Pin per l accesso ai servizi telematici) o tramite un intermediario abilitato, utilizzando il prodotto di compilazione e trasmissione reso gratuitamente disponibile sul sito dell Agenzia delle Entrate Nella denuncia telematica sono riportati gli elementi essenziali del contratto di locazione sottoscritto dalle parti. Pertanto, il documento contrattuale non deve essere allegato al modello ai fini della registrazione (art. 38, comma 5, del D.L. n. 78/2010) ma va conservato dalle parti, unitamente alla ricevuta di avvenuta presentazione rilasciata dal servizio telematico, ed esibito in caso di richiesta da parte dell Amministrazione finanziaria

150 SIRIA A seguito della presentazione, il servizio telematico rilascia una ricevuta contenente l esito dell elaborazione effettuata sui dati pervenuti che, in assenza di errori, conferma l avvenuta presentazione della denuncia. Nella ricevuta, oltre alla data di registrazione Antonella del Donati contratto, - Cedolare sono affitti anche 2013indicati il numero di protocollo telematico, gli estremi dell atto e l identificativo telematico del contratto. Agenzia delle Entrate Termini di presentazione Il presente modello deve essere presentato entro i termini previsti per la registrazione del contratto di locazione. Pertanto, la denuncia deve essere trasmessa entro 30 giorni dalla data della stipula del contratto di locazione. Se è prevista una data di decorrenza anteriore alla data della stipula, la denuncia deve essere trasmessa entro 30 giorni dalla data di decorrenza. Per la registrazione tardiva del contratto di locazione non è possibile utilizzare il presente modello, ma è necessario recarsi presso un ufficio dell Agenzia delle Entrate o utilizzare, qualora previsto, le apposite procedure telematiche. COMPILAZIONE DELLA DENUNCIA Direzione Provinciale e Ufficio Territoriale Indicare la Direzione Provinciale e, nell ambito di questa, lo specifico Ufficio Territoriale al quale si intende presentare la denuncia per la registrazione del contratto di locazione. Locatore Dati del locatore Conduttore Dati del conduttore Immobili Dati degli immobili Indicare il codice fiscale del locatore. Il codice fiscale deve corrispondere a quello indicato nella tessera sanitaria o, nel caso in cui non sia stata ancora emessa, a quello risultante dall apposito tesserino rilasciato dall Amministrazione finanziaria. Riportare negli appositi spazi il cognome e il nome, la data di nascita, il sesso, il Comune di nascita e la sigla della relativa provincia. Chi è nato all estero deve indicare, in luogo del Comune, lo Stato di nascita senza compilare lo spazio relativo alla provincia. Il locatore, apponendo la propria firma, dichiara la finalità abitativa della locazione degli immobili indicati nella denuncia e opta per il regime della cedolare secca prevista dall art. 3 del D.Lgs 14 marzo 2011, n. 23. In presenza di più locatori, ciascuno di essi deve indicare i propri dati anagrafici ed esercitare l opzione per il regime della cedolare secca. Inoltre, il locatore che sottoscrive la denuncia deve barrare la casella Firmatario della denuncia. Indicare il codice fiscale del conduttore. Il codice fiscale deve corrispondere a quello indicato nella tessera sanitaria o, nel caso in cui non sia stata ancora emessa, a quello risultante dall apposito tesserino rilasciato dall Amministrazione finanziaria. Vanno riportati negli appositi spazi il cognome e il nome, la data di nascita, il sesso, il Comune di nascita e la sigla della relativa provincia. Chi è nato all estero deve indicare, in luogo del Comune, lo Stato di nascita senza compilare lo spazio relativo alla provincia. In presenza di più conduttori, devono essere indicati i dati anagrafici di tutti i conduttori. Immobile, Pertinenza 1, Pertinenza 2, Pertinenza 3 Indicare i dati catastali dell unità abitativa e delle relative pertinenze oggetto della locazione. Percentuale di possesso Per ciascun locatore indicare la quota di possesso dell immobile espressa in percentuale comprensiva di due cifre decimali (in presenza di un solo locatore indicare 100,00 nel campo L1 % Possesso ). Comune e Provincia Indicare il comune e la relativa provincia dove è situata l unità immobiliare. Codice Comune Indicare il codice catastale del comune dove è situata l unità immobiliare. Il codice Comune può essere a seconda dei casi di quattro o cinque caratteri come indicato nel documento catastale. I/P (Intero/ Porzione) Indicare I se si tratta di immobile intero (particella o unità immobiliare) e P se si tratta di porzione di immobile. Sezione urbana / Comune catastale Riportare, se presenti, le lettere o i numeri indicati nel documento catastale. Per gli immobili siti nelle sole zone in cui vige il sistema tavolare indicare il codice Comune catastale presente nel documento catastale

151 SIRIA Foglio Riportare il numero di foglio indicato nel documento catastale. Antonella Donati - Cedolare affitti 2013 Agenzia delle Entrate Particella Riportare il numero di particella, indicato nel documento catastale, che può essere composto da due parti, rispettivamente di cinque e quattro cifre, separato da una barra spaziatrice. Se la particella è composta da una sola serie di cifre, quest ultima va riportata nella parte a sinistra della barra spaziatrice. Subalterno Riportare, se presente, il numero di subalterno indicato nel documento catastale. Categoria catastale Riportare la categoria catastale indicata nel documento catastale. Rendita catastale Riportare la rendita catastale indicata nel documento catastale. In caso di fabbricati non censiti o con rendita non più adeguata, per la registrazione con esercizio dell opzione non è possibile utilizzare il presente modello ma è necessario recarsi presso un ufficio dell Agenzia e utilizzare la modulistica ordinaria. Indirizzo e numero civico Indicare dove si trova esattamente l immobile, riportando la tipologia (via, viale, piazza, largo, ecc.), l indirizzo e il numero civico. Se situato all estero, scrivere la località e l indirizzo completo. Contratto Registrazione del contratto CANONE Importo annuo Indicare l importo del canone di locazione annuo o comunque, nel caso in cui il contratto abbia una durata inferiore all anno, indicare l importo del canone relativo all intera durata del contratto. In caso di comproprietà il canone va indicato per intero indipendentemente dalla quota di possesso. Canone concordato Barrare la casella se il contratto è stipulato secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (cd. contratto convenzionale o a canone concordato), relativo ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica. In tal caso è prevista l applicazione della cedolare secca con l aliquota agevolata del 19 per cento. Periodicità Indicare il codice corrispondente alla frequenza con la quale viene effettuato il pagamento del canone: 1 mensile; 2 bimestrale; 3 trimestrale; 4 quadrimestrale 5 semestrale; 6 annuale. DATA DI STIPULA Indicare la data di stipula del contratto di locazione. Da tale data decorrono i 30 giorni previsti per la presentazione della denuncia. DURATA Indicare la durata del contratto di locazione (data di inizio e data di fine locazione). Dalla data iniziale, qualora anteriore rispetto alla data di stipula, decorrono i 30 giorni previsti per la presentazione della denuncia. Sottoscrizione La dichiarazione deve essere sottoscritta, a pena di nullità, dal locatore. In presenza di più locatori la denuncia deve essere sottoscritta da uno di essi, il quale deve barrare la casella Firmatario della denuncia nella sezione del modello in cui sono indicati i suoi dati anagrafici

152 SIRIA Il locatore che sottoscrive la denuncia attesta che tutti i dati dichiarati coincidono con quelli contenuti nel contratto di locazione. Lo stesso locatore, inoltre, dichiara di aver portato a conoscenza di tutte le parti del contratto il contenuto della denuncia, che Antonella in originale Donati è - tenuto Cedolare a affitti conservare Agenzia delle Entrate Impegno alla presentazione telematica Il riquadro deve essere compilato e sottoscritto dall intermediario che trasmette la denuncia in via telematica. L intermediario deve riportare: il proprio codice fiscale, la data (giorno, mese e anno) di assunzione dell impegno a trasmettere la denuncia. Inoltre, nella casella Impegno alla presentazione in via telematica, deve essere indicato il codice 1 se la denuncia è stata predisposta dal locatore firmatario ovvero il codice 2 se la dichiarazione è stata predisposta dall intermediario che effettua l invio. Delega In caso di più locatori, coloro che non sono firmatari della denuncia possono utilizzare la sezione in calce al modello per delegare il locatore che sottoscrive la denuncia alla registrazione del contratto di locazione con l esercizio dell opzione per la cedola secca

153 Mod. 69 Antonella Donati - Cedolare affitti 2013 Agenzia delle Entrate ALLEGATO 2 152

154 genzia ntrate RICHIESTA DI REGISTRAZIONE E ADEMPIMENTI SUCCESSIVI MOD. 69 MODULARIO ENTRATE-007 PARTE RISERVATA ALL UFFICIO SERIE NUMERO DATA TRIBUTI IMPORTI REGISTRO Antonella Donati - Cedolare affitti 2013 RETTIFICHE AI CODICI DI TRIBUTO e/o RELATIVI IMPORTI SERIE NUMERO DATA Agenzia delle Entrate ALTRO ERARIO DA A IMPORTO ALTRE AZIENDE TOTALE IMPORTO VERSATO CODICE UFFICIO Si convalidano, sulla base del contenuto dell atto, i dati risultanti dai Quadri A, B, C e D (E e F) L IMPIEGATO ADDETTO ALLA TASSAZIONE L IMPIEGATO ADDETTO ALLA REGISTRAZIONE QUADRO A DATI GENERALI ALL UFFICIO DI: Foglio N.... / di tot.... N. DI REPERTORIO RICHIEDENTE LA REGISTRAZIONE CODICE FISCALE DEL RICHIEDENTE LA REGISTRAZIONE DATA DI STIPULA/ADEMPIMENTO DATA FINE PROROGA TIPOLOGIA DELL ATTO ADEMPIMENTO USO ABITATIVO Reg Pro Ces Ris Si QUADRO B SOGGETTI DESTINATARI DEGLI EFFETTI GIURIDICI DELL ATTO N. ORD. CODICE FISCALE COGNOME O DENOMINAZIONE O RAGIONE SOCIALE NOME COMUNE O STATO ESTERO DI NASCITA PROVINCIA DATA DI NASCITA SESSO DOMICILIO FISCALE: C.A.P. E COMUNE PROVINCIA VIA O PIAZZA N. CIVICO N. ORD. CODICE FISCALE COGNOME O DENOMINAZIONE O RAGIONE SOCIALE NOME COMUNE O STATO ESTERO DI NASCITA PROVINCIA DATA DI NASCITA SESSO DOMICILIO FISCALE: C.A.P. E COMUNE PROVINCIA VIA O PIAZZA N. CIVICO N. ORD. CODICE FISCALE COGNOME O DENOMINAZIONE O RAGIONE SOCIALE NOME COMUNE O STATO ESTERO DI NASCITA PROVINCIA DATA DI NASCITA SESSO DOMICILIO FISCALE: C.A.P. E COMUNE PROVINCIA VIA O PIAZZA N. CIVICO N. ORD. CODICE FISCALE COGNOME O DENOMINAZIONE O RAGIONE SOCIALE NOME COMUNE O STATO ESTERO DI NASCITA PROVINCIA DATA DI NASCITA SESSO DOMICILIO FISCALE: C.A.P. E COMUNE PROVINCIA VIA O PIAZZA N. CIVICO N. ORD. CODICE FISCALE COGNOME O DENOMINAZIONE O RAGIONE SOCIALE NOME COMUNE O STATO ESTERO DI NASCITA PROVINCIA DATA DI NASCITA SESSO DOMICILIO FISCALE: C.A.P. E COMUNE PROVINCIA VIA O PIAZZA N. CIVICO N. ORD. CODICE FISCALE COGNOME O DENOMINAZIONE O RAGIONE SOCIALE NOME COMUNE O STATO ESTERO DI NASCITA PROVINCIA DATA DI NASCITA SESSO DOMICILIO FISCALE: C.A.P. E COMUNE PROVINCIA VIA O PIAZZA N. CIVICO Copia per l ufficio 153

155 RICHIEDENTE LA REGISTRAZIONE CODICE FISCALE DEL RICHIEDENTE LA REGISTRAZIONE DATA DI STIPULA/ADEMPIMENTO N. DI REPERTORIO TIPOLOGIA DELL ATTO Foglio N.... / di tot.... QUADRO C DATI DESCRITTIVI DELL ATTO N.ORD. Antonella Donati - Cedolare affitti 2013 CODICE NEGOZIO Agenzia delle Entrate (1) (2) (3) VALORE DANTI CAUSA (es. proprietari) / / AVENTI CAUSA (es. inquilini) / / / / / TOTALE VALORE (1) Barrare se soggetto a IVA (2) Barrare a fronte di agevolazioni (3) Barrare se con effetti sospesi o non definitivo QUADRO D DATI DEGLI IMMOBILI N.ORD. CODICE COMUNE T/U I/P SEZIONE URBANA/ COMUNE CATASTALE FOGLIO PARTICELLA SUBALTERNO / N.ORD. CODICE COMUNE T/U I/P SEZIONE URBANA/ FOGLIO PARTICELLA SUBALTERNO COMUNE CATASTALE / N.ORD. CODICE COMUNE T/U I/P SEZIONE URBANA/ FOGLIO PARTICELLA SUBALTERNO COMUNE CATASTALE / N.ORD. CODICE COMUNE T/U I/P SEZIONE URBANA/ FOGLIO PARTICELLA SUBALTERNO COMUNE CATASTALE / N.ORD. CODICE COMUNE T/U I/P SEZIONE URBANA/ FOGLIO PARTICELLA SUBALTERNO COMUNE CATASTALE / N.ORD. CODICE COMUNE T/U I/P SEZIONE URBANA/ FOGLIO PARTICELLA SUBALTERNO COMUNE CATASTALE / N.ORD. CODICE COMUNE T/U I/P SEZIONE URBANA/ FOGLIO PARTICELLA SUBALTERNO COMUNE CATASTALE / N.ORD. CODICE COMUNE T/U I/P SEZIONE URBANA/ FOGLIO PARTICELLA SUBALTERNO COMUNE CATASTALE / N.ORD. CODICE COMUNE T/U I/P SEZIONE URBANA/ FOGLIO PARTICELLA SUBALTERNO COMUNE CATASTALE / N.ORD. CODICE COMUNE T/U I/P SEZIONE URBANA/ FOGLIO PARTICELLA SUBALTERNO COMUNE CATASTALE / N.ORD. CODICE COMUNE T/U I/P SEZIONE URBANA/ FOGLIO PARTICELLA SUBALTERNO COMUNE CATASTALE / N.ORD. CODICE COMUNE T/U I/P SEZIONE URBANA/ FOGLIO PARTICELLA SUBALTERNO COMUNE CATASTALE / IN VIA DI ACCATASTAMENTO IN VIA DI ACCATASTAMENTO IN VIA DI ACCATASTAMENTO IN VIA DI ACCATASTAMENTO IN VIA DI ACCATASTAMENTO IN VIA DI ACCATASTAMENTO IN VIA DI ACCATASTAMENTO IN VIA DI ACCATASTAMENTO IN VIA DI ACCATASTAMENTO IN VIA DI ACCATASTAMENTO IN VIA DI ACCATASTAMENTO IN VIA DI ACCATASTAMENTO Sigillo notarile o timbro dell ufficio cui è addetto l Ufficiale rogante Firma del richiedente la registrazione 154 Copia per l ufficio

156 RICHIEDENTE LA REGISTRAZIONE CODICE FISCALE DEL RICHIEDENTE LA REGISTRAZIONE DATA DI STIPULA/ADEMPIMENTO N. DI REPERTORIO TIPOLOGIA DELL ATTO Foglio N.... / di tot.... DELEGA CODICE FISCALE FIRMA I SOTTOSCRITTI Antonella Donati - Cedolare affitti 2013 Agenzia delle Entrate CODICE FISCALE FIRMA CODICE FISCALE FIRMA CODICE FISCALE FIRMA CODICE FISCALE FIRMA DELEGANO ALLA PRESENTAZIONE DEL PRESENTE MODELLO, CON L EVENTUALE ESERCIZIO DELL OPZIONE PER LA CEDOLARE SECCA SUGLI IMMOBILI AD USO ABITATIVO E RELATIVE PERTINENZE COME INDICATO NEL QUADRO F, IL SIG./SIG.RA DATI DEL DELEGATO COGNOME NOME CODICE FISCALE QUADRO E TABELLA DI ASSOCIAZIONE IMMOBILI / PERTINENZE N.ORD. NEGOZIO IMMOBILI PRINCIPALI PERTINENZA 7202 Numero Ordine immobile Numero Ordine immobile Numero Ordine immobile Numero Ordine immobile Numero Ordine immobile Numero Ordine immobile Numero Ordine immobile Numero Ordine immobile QUADRO F ULTERIORI DATI DEGLI IMMOBILI N.ORD. IMMOBILE LOCATORE NEGOZIO 7202 N. ord. imm. Categoria Uso abit. Rendita catastale Can. conc. Num. ord. sog. % Possesso Opzione ced. Firma del richiedente la registrazione Copia per l ufficio 155

157 Agenzia delle Entrate ISTRUZIONI PER LA RICHIESTA DI REGISTRAZIONE E ADEMPIMENTI SUCCESSIVI (Modello 69) Premessa Questo modello serve per: richiedere la registrazione degli atti, ad eccezione di quelli emessi dagli organi giurisdizionali; comunicare gli adempimenti successivi dei contratti di locazione e di affitto di beni immobili (cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite). Il modello, è composto da 3 pagine e suddiviso nelle seguenti parti: Parte Riservata all Ufficio che non deve essere compilata dal richiedente la registrazione; QUADRO A, QUADRO B, QUADRO D, QUADRO E e QUADRO F che vanno compilati dal richiedente la registrazione; QUADRO C che va compilato a cura dei notai e degli altri ufficiali roganti (ad esempio Segretario comunale) per gli atti pubblici, scritture private autenticate o dell ufficio per le scritture private non autenticate. ATTENZIONE Il Foglio contenente la sezione DELEGA, il QUADRO E e il QUADRO F deve essere compilato solo se nel modello è presente almeno un negozio con codice 7202 (locazione non finanziaria di fabbricato) relativo ad almeno una unità immobiliare ad uso abitativo i cui canoni di locazione possono essere potenzialmente assoggettati al regime fiscale della cedolare secca. Nei casi in cui la richiesta di registrazione del contratto è effettuata dal conduttore la compilazione del Foglio è facoltativa. ATTENZIONE Se un quadro non possiede il numero sufficiente di righi per inserire tutti i dati necessari, vanno utilizzati più Fogli. In questo caso occorre compilare i campi Foglio N / di tot. riportando sia il numero progressivo che il totale. Ad esempio: nel caso in cui la molteplicità dei dati nel QUADRO B comporti la compilazione di due Fogli, il campo Foglio N / di tot. del QUADRO A va rispettivamente compilato indicando Foglio N. 1/di tot. 2 e Foglio N. 2/di tot. 2. QUADRO A Dati generali All Ufficio di Indicare l ufficio presso il quale si presenta la richiesta di registrazione. La registrazione di scritture private non autenticate può essere richiesta in qualunque ufficio dell Agenzia delle entrate. Una volta effettuata la registrazione presso un ufficio tutti gli adempimenti successivi dei contratti di locazione e di affitto di beni immobili vanno comunicati esclusivamente allo stesso ufficio. Numero di repertorio Se l atto è stato annotato a repertorio, indicare il numero con cui viene classificato l atto nel repertorio del notaio o dell ufficiale rogante (ad es. Segretario comunale). Data di stipula/adempimento in base all adempimento da effettuare indicare giorno, mese ed anno della data: di stipula dell atto in caso di registrazione; di inizio proroga; della cessione; della risoluzione. Data fine proroga Nei casi di contratti di locazione e affitto di beni immobili indicare giorno, mese ed anno del termine del periodo di proroga

158 Tipologia dell atto In caso di: richiesta di registrazione indicare la tipologia dell atto da registrare (ad es. vendita, permuta, costituzione o cessione di usufrutto, divisione, Antonella denuncia Donati di - Cedolare contratto affitti verbale, 2013 locazione, comodato, ecc.); Agenzia delle Entrate adempimenti successivi di contratti di locazione e affitto di beni immobili riportare l identificativo telematico del contratto e/o gli estremi identificativi dell atto (Codice ufficio, anno, serie, numero e sottonumero). Adempimento Barrare le caselle: Reg: se si tratta di registrazione Pro: se si tratta di proroga di contratti di locazione e affitto di beni immobili; Ces: se si tratta di cessione di contratti di locazione e affitto di beni immobili; Ris: se si tratta di risoluzione di contratti di locazione e affitto di beni immobili. Uso abitativo Barrare la casella se è presente almeno un negozio con codice 7202 (locazione non finanziaria di fabbricato) relativo ad almeno una unità immobiliare ad uso abitativo i cui canoni di locazione possono essere potenzialmente assoggettati al regime fiscale della cedolare secca. QUADRO B Soggetti destinatari degli effetti giuridici dell atto In questo quadro vanno indicati i soli soggetti destinatari degli effetti giuridici immediati dell atto (esempio per il contratto di locazione il proprietario e l conduttore). Numero d ordine e codice fiscale Per ogni soggetto deve essere indicato un numero d ordine progressivo e il codice fiscale. Nel caso in cui il numero dei soggetti sia maggiore dei righi presenti nel Foglio dovranno essere utilizzati più Fogli avendo cura di continuare la numerazione dei soggetti in maniera progressiva (ad esempio 7, 8, ecc.). ATTENZIONE Il codice fiscale va sempre indicato, ad eccezione dei casi di esclusione dall obbligo previsti dal D.P.R. n. 605 del 1973 e successive modificazioni, nonché nell ipotesi di mancata attribuzione del codice fiscale stesso. In tali casi vanno indicati i soli dati anagrafici. Cognome / Denominazione / Ragione sociale / Nome Per la persona fisica indicare il cognome e il nome completo senza abbreviazioni. Per le donne coniugate indicare il cognome da nubile. Per i soggetti diversi dalle persone fisiche indicare la denominazione o la ragione sociale della società, ente, associazione, ecc. Comune (o Stato estero) / Provincia / Data di nascita / Sesso Indicare, solo per la persona fisica: il comune di nascita o, se nato all estero, lo stato estero di nascita; la sigla della provincia nella quale si trova il comune di nascita o, se nato all estero, la sigla EE ; la data di nascita (GG MM AAAA ); M se il soggetto è di sesso maschile; F se è di sesso femminile. QUADRO C Dati descrittivi dell atto Questo quadro va compilato a cura dei notai e degli altri ufficiali roganti per gli atti pubblici e scritture private autenticate, o dell ufficio dell Agenzia delle entrate per le scritture private non autenticate. Numero d ordine Attribuire, per ciascun codice negozio, il numero d ordine progressivo. Nel caso in cui non sono sufficienti i righi previsti per l indicazione del codice negozio, verranno utilizzati più Fogli avendo cura di continuare la numerazione dei codici negozio in maniera progressiva (ad esempio 7, 8, ecc.). Codice negozio Indicare il codice del negozio giuridico (vedere istruzioni di codifica dei negozi giuridici all. 5 al D.M. 15/12/77 pubblicato nella Gazz. Uff. 23/12/77, n. 349, S.O.)

159 Colonne Barrare le caselle: 1 se il negozio è soggetto all Iva; Antonella Donati - Cedolare 2 affitti se il 2013 negozio usufruisce in sede di registrazione di agevolazioni fiscali (es. locazione a canone concordato di cui all art. 2, comma 3 della Legge n. 431 del 1998); Agenzia delle Entrate 3 se il negozio è con effetti sospesi o non definitivi. Valore Indicare per ogni negozio giuridico riportato nella richiesta, l imponibile o corrispettivo dichiarato nell atto. Nel caso di corrispettivo indeterminato indicare quello presunto. Nell ipotesi di locazione o di affitto indicare il corrispettivo annuale oppure il corrispettivo complessivo se il contratto ha una durata inferiore ad un anno. Danti/Aventi causa Riportare in ciascuna casella, in corrispondenza del relativo codice negozio, i numeri d ordine QUADRO B relativi ai soggetti che figurano come danti causa (es. proprietari) o aventi causa (es. inquilini) nel negozio stesso. In caso vi siano più di quattro danti e/o aventi causa per lo stesso negozio, devono essere utilizzate le caselle dei righi successivi. QUADRO D Dati degli immobili Questo quadro va compilato solo per i negozi relativi a locazioni, affitti e comodati di beni immobili e vanno indicati i dati catastali dei terreni e dei fabbricati iscritti nel catasto terreni, nel libro fondiario e nel catasto edilizio urbano. I dati degli immobili da riportare sono quelli ricavabili dalla documentazione catastale. Nel caso che questi estremi siano individuati da un identificativo graffato (costituito da più stringhe informative e ciascuna composta da comune, sezione, foglio, particella e subalterno) occorre riportare tutti i dati di seguito, negli appositi campi. ATTENZIONE L immobile graffato è una particolare tipologia di identificativo dell unità immobiliare urbana, che è possibile ricavare dal documento catastale. Numero d ordine Riportare, per ciascun rigo, il numero d ordine progressivo. Nel caso di identificativo graffato ripetere lo stesso numero d ordine a fianco di ogni stringa informativa, associata alla medesima unità immobiliare. Se il numero degli immobili è maggiore dei righi presenti nel Foglio dovranno essere utilizzati più Fogli avendo cura di continuare la numerazione degli immobili in maniera progressiva (ad esempio 7, 8, ecc.). Codice comune Indicare il codice del comune riportato nel documento catastale che può essere, a seconda dei casi, di 4 o 5 caratteri. T/U (Terreni / Urbano) Indicare: T se l immobile è censito nel catasto terreni; U se l immobile è censito nel catasto edilizio urbano. I/P (Intero / Porzione) Indicare: I se si tratta di immobile intero (particella o unità immobiliare); P se si tratta di porzione di immobile. Sezione urbana / Comune catastale Riportare le lettere o i numeri indicati nel documento catastale, se presenti. Per gli immobili siti nelle zone in cui vige il sistema tavolare indicare il codice Comune catastale. Foglio Riportare il numero di foglio indicato nel documento catastale. Particella Riportare il numero di particella, indicato nel documento catastale, che può essere composto da due parti, rispettivamente di cinque e quattro cifre, separato da una barra spaziatrice

160 ATTENZIONE Se la particella è composta da una sola serie di cifre, quest ultima va riportata nella parte a sinistra della barra spaziatrice. Antonella Donati - Cedolare affitti 2013 Subalterno Agenzia delle Entrate Riportare il numero di subalterno indicato nel documento catastale, se presente. In via di accatastamento Barrare la casella se l immobile è in via di accatastamento. Sigillo o timbro Apporre su ogni modulo il sigillo notarile o timbro dell ufficio cui è addetto l Ufficiale rogante (ad es. Segretario comunale). Firma Il richiedente la registrazione su ogni foglio compilato appone la firma nello spazio sottostante al sigillo. DELEGA È necessario allegare la fotocopia di un documento di riconoscimento in corso di validità per ogni delegante. I SOTTOSCRITTI Riportare i codici fiscali e le relative firme dei locatori che delegano alla presentazione del modello, con l eventuale esercizio dell opzione per la cedolare secca sugli immobili ad uso abitativo e relative pertinenze. DATI DEL DELEGATO Riportare il cognome, il nome e il codice fiscale del delegato. QUADRO E Tabella di associazione immobili alle pertinenze del negozio 7202 Questo quadro va compilato solo se nel modello è presente almeno un negozio con codice 7202 (locazione non finanziaria di fabbricato) relativo ad almeno una unità immobiliare ad uso abitativo i cui canoni di locazione possono essere potenzialmente assoggettati al regime fiscale della cedolare secca. Nei casi in cui la richiesta di registrazione del contratto è effettuata dal conduttore la compilazione del quadro è facoltativa. Le informazioni servono a collegare le eventuali pertinenze all immobile principale. N.ord. negozio 7202 Indicare il numero d ordine dei codici negozio 7202 presenti nel QUADRO C relativo ad almeno una unità immobiliare ad uso abitativo i cui canoni di locazione possono essere potenzialmente assoggettati al regime fiscale della cedolare secca. IMMOBILI PRINCIPALI - Numero Ordine Immobile Riportare i numeri d ordine relativi agli immobili ad uso abitativo presenti nel QUADRO D i cui canoni di locazione possono essere potenzialmente assoggettati al regime fiscale della cedolare secca. PERTINENZA - Numero Ordine Immobile Riportare i numeri d ordine presenti nel QUADRO D relativi alle pertinenze dell immobile già indicato nella colonna IMMOBILI PRINCIPALI - Numero Ordine Immobile. QUADRO F Ulteriori dati degli immobili Questo quadro va compilato solo se nel modello è presente almeno un negozio con codice 7202 (locazione non finanziaria di fabbricato) relativo ad almeno una unità immobiliare ad uso abitativo i cui canoni di locazione possono essere potenzialmente assoggettati al regime fiscale della cedolare secca. N.ord. negozio 7202 Indicare il numero d ordine dei codici negozio 7202 presenti nel QUADRO C relativo ad almeno una unità immobiliare ad uso abitativo i cui canoni di locazione possono essere potenzialmente assoggettati al regime fiscale della cedolare secca

161 IMMOBILE - N. ord. imm. Riportare il numero d ordine di tutti gli immobili relativi ai codici negozio Antonella Donati - Cedolare affitti 2013 IMMOBILE - Categoria Agenzia delle Entrate Inserire la categoria riportata nel documento catastale. IMMOBILE - Uso abitativo Indicare: SI se l immobile è locato per tale finalità; NO in caso contrario. IMMOBILE - Rendita catastale Inserire la rendita riportata nel documento catastale. IMMOBILE - Canone concordato Barrare la casella se il contratto è stipulato secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica. In tal caso è prevista l applicazione della cedolare secca con l aliquota agevolata del 19 per cento. LOCATORE - N. ORD. SOG. Riportare il numero d ordine del soggetto locatore attribuito nel QUADRO B. Per tutti gli immobili relativi ai codici negozio 7202, compilare un numero di righi pari al numero dei proprietari dell immobile che figurano come locatori. LOCATORE - % Possesso Per ciascun locatore indicare la quota di possesso dell immobile espressa in percentuale con due cifre decimali. LOCATORE - Opzione cedolare Indicare: Si nel caso si opti per la cedolare secca; No in caso contrario