Il diritto del conduttore è opponibile al terzo acquirente se la locazione ha data CERTA ANTERIORE al trasferimento

Transcript

1 CONTRATTO DI LOCAZIONE (ART cod. civ.) - Consensuale - Produce effetti obbligatori - Ha per oggetto una cosa mobile o immobile - Non può eccedere i trent anni di durata OBBLIGHI DEL LOCATORE (art cod. civ.) - Consegnare la cosa in buono stato di manutenzione (priva di vizi) - Mantenerla in buon uso (obbligo delle necessarie riparazioni) - Garantire il pacifico godimento della cosa al conduttore, per l ipotesi che un terzo pretenda di avere diritti sulla cosa Al conduttore, che è DETENTORE del bene, viene eccezionalmente concessa l azione di MANUTENZIONE, qualora subisca molestie o turbative nel godimento del bene (art cod. civ.) OBBLIGHI DEL CONDUTTORE (art cod. civ.) - Prendere in consegna la cosa - Servirsene secondo l uso stabilito osservando la diligenza del buon padre di famiglia - Corrispondere il canone pattuito - Restituire la cosa nello stato in cui l aveva ricevuta Il diritto del conduttore è opponibile al terzo acquirente se la locazione ha data CERTA ANTERIORE al trasferimento LA SUBLOCAZIONE - Salvo patto contrario, il conduttore ha facoltà di sublocare parzialmente l immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata - Il locatore ha AZIONE DIRETTA nei confronti del sub conduttore - La nullità o la risoluzione del contratto di locazione ha effetto anche nei confronti del sub conduttore

2 LA LOCAZIONE DI IMMOBILI URBANI LEGGE n. 392/1978 (c.d. dell equo canone) Per gli immobili ad uso abitativo: - Canone determinato in base a criteri legalmente prefissati - Durata minima 4 anni + 4 anni Per immobili ad uso diverso dall abitativo: - Canone liberamente concordato - Durata minima 6+6 o 9+9 D.L. 333/1992 convertito nella Legge 359/1992 (c.d. Patto in deroga) - immobili ad uso abitativo - esclude la predeterminazione legale del canone per gli immobili nuovi - per gli immobili già esistenti possibilità di deroga - durata minima LEGGE 431/1998: - Immobili ad uso abitativo - Riforma Legge 392/ Piena liberalizzazione delle locazioni - Previsione di un canale libero e di uno concertato - Obbligo forma scritta a pena nullità

3 LEGGE 431/1998 DISCIPLINA DELLA LOCAZIONI E DEL RILASCIO DEGLI IMMOBILI ADIBITI AD USO ABITATIVO 1) CANONE LIBERO Art. 2 comma 1: 1) Durata 4+4 2) Alla seconda scadenza: comunicazione dell intenzione di rinnovo o di rinuncia al rinnovo almeno 6 mesi prima. Risposta entro 60 giorni. 3) In mancanza di comunicazione rinnovo tacito alle medesime condizioni Art. 3 comma 1: Possibilità di disdetta da parte del locatore alla prima scadenza solo per i seguenti motivi: 1) Destinazione immobile ad uso abitativo, commerciale o professionale proprio, del coniuge, genitori, figli o parenti entro il secondo grado; 2) Destinazione immobile all esercizio di attività sociali, assistenziali, culturali, ecc salvo offerta di altro immobile idonea, 3) Quando il conduttore abbia la disponibilità di altro immobile nello stesso comune; 4) Immobile compreso in edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito; 5) Necessità di integrale ristrutturazione dell immobile; 6) Quando il conduttore non occupi continuativamente l immobile senza giustificato motivo, 7) Quando il locatore intenda vendere a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili oltre alla propria abitazione (salvo il diritto di prelazione del conduttore)

4 2) CANONE CONCERTATO PADOVA: 25/02/2008 ACCORDO TERRITORIALE SOTTOSCRITTO DALLE ORGANIZZAZIONI SINDACALI DI PROPRIETARI E INQUILINI, DALL ESU E DALLE ASSOCIAZIONI DEGLI STUDENTI a) CONTRATTO AD USO ABITATIVO: - Durata minima 3+2, estensibile a 4+2, 5+2, Alla prima scadenza il locatore ha facoltà di disdetta per i motivi di cui all art. 3 comma 1 - Alla seconda scadenza: comunicazione dell intenzione di rinnovo o di rinuncia al rinnovo almeno 6 mesi prima. Risposta entro 60 giorni. - Canone prefissato secondo la tipologia dell alloggio - Agevolazioni fiscali per il proprietario e per l inquilino b) CONTRATTO PER STUDENTI UNIVERSITARI: - Durata minima 6 mesi massimo 36 mesi - Canone prefissato secondo la tipologia dell alloggio - Rinnovo automatico della stessa durata, salvo disdetta dell inquilino almeno tre mesi prima della data di scadenza del contratto - Agevolazioni fiscali per il proprietario c) CONTRATTO AD USO TRANSITORIO: - Particolari comprovate situazioni in capo al locatore o al conduttore - Durata minima 1 mese massima 18 mesi - Alla scadenza il contratto cessa senza bisogno di alcuna disdetta - Canone libero con un tetto massimo - Nessuna agevolazione fiscale I contratti a canone concertato devono essere stipulati con persona fisica

5 LEGGE n. 392/1978 Capo II (artt ) LOCAZIONI DI IMMOBILI ADIBITI AD USO DOVERSO DA QUELLO DI ABITAZIONE 1) DURATA: - Minimo 6+6 per attività industriali, commerciali e artigianali e di interesse turistico - Minimo 9+9 per le attività alberghiere 2) SE DI CARATTERE STAGIONALE: - Obbligo del locatore di locare l immobile per la stagione successiva al medesimo conduttore che ne faccia richiesta prima della scadenza del contratto 3) CANONE: - Pattuito liberamente dalle parti - Può essere rinegoziato alla seconda scadenza se inviata regolare disdetta - Aggiornamento ISTAT al 75% solo se espressamente previsto nel contratto 4) DISDETTA: - Lettera racc. a./r. 12 o 18 mesi prima della scadenza 5) RECESSO DEL CONDUTTORE: - Qualora ricorrano gravi motivi può recedere in qualsiasi momento con preavviso di almeno sei mesi

6 6) INDENNITA DI AVVIAMENTO COMMERCIALE: - Spetta in caso di cessazione del contratto che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore - Il conduttore ha diritto ad una indennità pari a 18 o 21 mensilità dell ultimo canone corrisposto - Ulteriore indennità qualora entro 1 anno venga esercitata la stessa attività o una affine 7) SUBLOCAZIONE: - Il conduttore può sublocare l immobile anche senza il consenso del locatore purchè venga insieme ceduta o locata l azienda - Il locatore può opporsi per gravi motivi entro 30 giorni 8) DIRITTO DI PRELAZIONE: - Art. 38 9) DIRITTO DI RISCATTO: - Art. 39

7 REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO 1) IMMOBILI AD USO ABITATIVO: 2% del canone annuo 2) IMMOBILI STRUMENTALI: - 1% se locatore è soggetto all IVA - 2% se locatore non è soggetto all IVA 3) FONDI RUSTICI: 0,50% del canone annuo 4) CESSIONE O RISOLUZIONE: tassa fissa 67,00 5) MODALITA : versamento entro 30 giorni dalla stipula con modello F23 6) AGEVOLAZIONI: riduzione del 30% per i contratti concertati ad uso abitativo e per studenti universitari 7) REGISTRAZIONE IN FORMA CARTACEA: - Due copie dell atto con firma in originale - Richiesta di registrazione con modello 69 - Una marca da bollo di 14,62 ogni 4 facciate scritte - Ricevuta di pagamento dell imposta con modello F23 8) MODELLO F23: - Versamento pari 2% canone annuo; - Codice 115T per la prima annualità; - Codice 112T per i rinnovi anni successivi - Codice 107T per l intero periodo - Codice 964T per tassa fissa 3,72 (prima annualità) - Codice 113T per la risoluzione