Casi & Questioni La risposta ai quesiti più frequenti

Transcript

1 Casi & Questioni La risposta ai quesiti più frequenti N IMU e TASI: immobili in comodato A cura di Pasquale Pirone Categoria: Imposte locali Sottocategoria: IMU Genitore (comodante) che vive in affitto Sono un genitore di due figli. Uno di essi lavora a Napoli ed io sono proprietario nello stesso comune di Napoli di un appartamento (cat. A/2) che vorrei cedergli in comodato (mio figlio vi trasferirebbe la residenza). Io vivo e risiedo (sempre per motivi di lavoro) a Perugia e sono in affitto. Oltre l immobile di Napoli non sono proprietario di altri immobili sul territorio nazionale. Posso godere dell agevolazione IMU e TASI del 50% introdotto dalla Legge di Stabilità 2016? Il requisito fondamentale affinché si possa godere dell agevolazione cui si fa riferimento nel quesito è che il comodante deve avere residenza e risiedere anagraficamente nel comune in cui si trova lo stesso immobile concesso in comodato. Ciò è quanto si evince dal tenore letterale della norma che dispone la predetta agevolazione (comma 10 lett. b Legge n. 208/2015), con il quale il legislatore riconosce l abbattimento del 50% della base imponibile IMU e TASI per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, 1

2 A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante possieda un solo immobile in Italia e risieda anagraficamente nonché' dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l'immobile concesso in comodato; il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all'immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 Nel caso in esame, il comodante (genitore) non risiede nel comune di Napoli (in cui si trova l immobile concesso in comodato) per cui non potrà beneficiare dell agevolazione. Comodante proprietario anche di un terreno Sono proprietario nel comune di Pianopoli (CZ) di due appartamenti (entrambi cat. A/2) di cui uno è la mia abitazione principale e l altro è a disposizione (attualmente sfitto). Sono altresì comproprietario con i miei fratelli (quota 25%) di un terreno agricolo acquisito in successione dopo la morte dei miei genitori. Oltre i predetti immobili non sono proprietario di altro. Cedendo l appartamento a disposizione in comodato a mio figlio (il quale vi trasferirebbe la residenza), posso godere dell agevolazione IMU e TASI del 50%? Nell interpretazione più ampia del tenore letterale del comma 10 lett. b) Legge n. 208/2015, l agevolazione sarebbe applicabile in soli due casi: 1) il comodante (es. genitore) possiede (in tutta Italia) solo un abitazione (non di lusso) e la concede in comodato al figlio il quale la utilizza come abitazione principale. Il genitore vive, invece, in affitto nello stesso comune in cui si trova l immobile dato in comodato (il comodante deve avere residenza nello stesso comune in cui è situato l immobile); 2) il comodante (es. genitore) possiede (in tutta l Italia) solo un abitazione (non di lusso) che rappresenta la sua abitazione principale. Inoltre possiede, sempre nello stesso comune un solo secondo immobile (non di lusso) che concede in comodato al figlio il quale lo utilizza come abitazione principale. Nel caso in questione ci si troverebbe nell ipotesi di cui al punto 2). 2

3 Tuttavia, la norma urge di un chiarimento fondamentale da parte del MEF nella parte in cui si dice che l agevolazione si applica a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante possieda un solo immobile in Italia e nella parte in cui si afferma che il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all'immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. In particolare è da chiedersi se il legislatore con le parole un solo immobile e un altro immobile si riferisca a immobile di civile abitazione o a qualsiasi categoria di immobile (aree fabbricabili e terreni). Se l interpretazione fosse per qualsiasi altra categoria di immobili e quindi anche aree edificabili e terreni, nel caso in esame il genitore non potrà godere dell agevolazione. Qualora, invece, il legislatore voglia riferirsi a immobile di civile abitazione (ciò è quello che si spera), il genitore potrà godere dell agevolazione (previa registrazione del contratto di comodato). Registrazione contratto di comodato Sono proprietario di un immobile (cat. A/2) che a febbraio concederò in comodato gratuito a mio figlio. Da quanto mi sono documentato, ho tutti i requisiti per godere dell agevolazione IMU e TASI del 50% prevista dalla Legge di Stabilità Stipulando il contratto di comodato a febbraio e provvedendo alla registrazione nei termini di legge, potrò applicare l agevolazione comunque per tutti i mesi del 2016? Altro requisito fondamentale al fine di godere dell agevolazione IMU e TASI prevista dal comma 10 della Legge n. 208/2015 è che il contratto di comodato sia regolarmente registrato presso gli uffici dell Agenzia delle Entrate. Per quanto riguarda la registrazione occorre tenere ben presenti le seguenti regole: il contratto è da registrarsi entro 20 giorni dalla data di stipula e non decorrenza.; la data di stipula deve essere anteriore a quella di decorrenza; ai fini IMU e TASI è considerato per intero il mese in cui il possesso si è protratto per più di 15 giorni (art. 9 comma 2 D.L. n. 23/2011). 3

4 Pertanto nel caso in esame, di certo, il comodante, se stipula il contratto a febbraio, non potrà godere dell agevolazione per il mese di gennaio. Inoltre, per non perdere nemmeno l agevolazione sul mese di febbraio, dovrebbe stipulare il contratto con data di decorrenza che ricada nei primi 15 giorni di febbraio. Ad esempio, potrebbe stipulare il contratto in data 1 febbraio con decorrenza 8 febbraio In tal caso procederà alla registrazione entro il 20 febbraio e potrà godere dell agevolazione per 11 mesi (febbraio dicembre) mentre per gennaio l agevolazione non potrà essere applicata. Qualora, invece, ad esempio, il contratto fosse stipulato con data 1 febbraio e decorrenza 20 febbraio, la registrazione comunque è da farsi entro il 20 febbraio (20 giorni dalla stipula), ma ai fini dell agevolazione il mese di febbraio non può essere conteggiato, poiché in tale mese il possesso dell immobile in capo al comodatario si protrae per meno di 15 giorni. Pertanto, in tal caso il comodante godrà dell agevolazione solo per 10 mesi (marzo dicembre) mentre non potrà goderne per due mesi (gennaio febbraio). E utile ricordare che per la registrazione del contratto di comodato occorre il versamento dell imposta di registro in misura fissa di 200 euro (da pagare con F23 codice tributo 109T) e l apposizione di una marca da bollo da 16 euro per ogni copia da registrare (minimo 2 copie). Inoltre la mancata registrazione del contratto di comodato entro i termini è soggetta a ravvedimento operoso. Residente all estero e l unico immobile posseduto in Italia Sono proprietario in Italia di un solo immobile, si tratta di un fabbricato di civile abitazione di categoria catastale A/2, che vorrei cedere in comodato gratuito ai miei genitori. Non possiedo altri immobili sul territorio nazionale. Io vivo e risiedo in Germania per motivi di lavoro. Procedendo alla registrazione del contratto di comodato posso beneficiare dell agevolazione IMU e TASI del 50%? Anche se il residente all estero possiede in Italia solo l immobile (non di lusso) che vorrebbe concedere in comodato ai genitori, questi non può godere dell agevolazione introdotta dal comma 10 lett. b) della Legge di Stabilità 2016, poiché non è rispettata una delle principali condizioni soggettive e cioè quello della residenza: il comodante deve in ogni caso avere residenza e dimorare abitualmente nello stesso comune in cui si trova l immobile concesso in comodato. 4

5 Comodato tra proprietario e nipote Sono proprietario, nel comune di Caserta, di due immobili (cat. A/3) di cui uno è la mia abitazione principale e l altra è sfitta. Oltre i predetti fabbricati, non possiedo in Italia altri immobili. Vorrei concedere l immobile sfitto in comodato a mio nipote il quale vi trasferirebbe la residenza. Posso godere dell agevolazione IMU e TASI per gli immobili concessi in comodato tra parenti? L agevolazione è applicabile esclusivamente per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, a condizione Dunque, il legislatore riconosce l agevolazione solo qualora il comodato sia intervenuto tra parenti in linea retta entro il primo grado ovvero solo tra genitori e figli (il figlio cede l immobile in comodato al genitore o viceversa). Pertanto nel caso in esame, il comodante non potrà godere dell agevolazione. L agevolazione e le pertinenze Sono proprietario di due fabbricati nel comune di Pianopoli (CZ) entrambi di categoria A/2 di cui uno è la mia abitazione principale e l altro voglio concederlo in comodato a mia figlia la quale vi andrà a d abitare (trasferendovi residenza). A tale immobile è legata altresì una pertinenza (garage) di categoria C/6 che voglio legare al comodato stesso. Oltre i predetti immobili non ho altre proprietà su tutto il territorio nazionale. Potrò godere dell agevolazione anche sulla pertinenza? Come già detto con risposta ad un quesito precedente (Comodante proprietario anche di un terreno), nell interpretazione più ampia del tenore letterale del comma 10 lett. b) legge n. 208/2015, l agevolazione sarebbe applicabile in soli due casi: 1) il comodante (es. genitore) possiede (in tutta Italia) solo un abitazione (non di lusso) e la concede in comodato al figlio il quale la utilizza come abitazione principale. Il genitore vive, invece, in affitto nello stesso comune in cui si trova l immobile dato in comodato (il comodante deve avere residenza nello stesso comune in cui è situato l immobile); 5

6 2) il comodante (es. genitore) possiede (in tutta l Italia) solo un abitazione (non di lusso) che rappresenta la sua abitazione principale. Inoltre possiede, sempre nello stesso comune un solo secondo immobile (non di lusso) che concede in comodato al figlio il quale lo utilizza come abitazione principale. La Legge di Stabilità 2016, nulla dispone in merito alle pertinenze sull argomento in questione. Tuttavia, c è da capire se resta ferma la regole che prevede il limite massimo di tre pertinenze ciascuna appartenente a categoria catastale C/2, C/6 e C/7 (comma 2 art. 13 dl n. 201/2011 e C.M. N. 3/Df/2012). Se tale regola continua a valer sta significando, che se ad esempio all immobile concesso in comodato fossero legate due pertinenze entrambe C/6, l agevolazione non potrebbe essere applicata per nulla, poiché il comodante sarebbe proprietario oltre l immobile concesso in comodato (costituito dall A/2 e da uno dei due C/6) di altro immobile (rappresentato dall altro C/6). Si spera in un qualche chiarimento del MEF. Ad ogni modo, nel caso in esame, l agevolazione potrà essere applicata, poiché all immobile dato in comodato è legata una sola pertinenza C/2 e il comodante al di fuori possiede solo la sua abitazione principale (non di lusso) situata nello stesso comune di Pianopoli. L immobile di lusso Sono proprietario di due fabbricati nel comune di Pescara di cui uno di categoria A/1 (l abitazione in cui vivo e risiedo con la mia famiglia) e l altro di categoria A/2 che ho ceduto in comodato a mia figlia la quale vi risiede. Ho provveduto alla registrazione del contratto di comodato, ma mi dicono che non posso fruire su detto immobile dell agevolazione IMU e TASI del 50%. Premetto che non sono proprietario di altri immobili oltre questi. E vero quanto riferitomi? Il secondo periodo della lett. b) comma 10 Legge n. 208/2015, afferma che il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante (nel caso in esame il genitore) oltre all'immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. 6

7 Nel caso in questione è vero che il genitore possiede, oltre l immobile concesso in comodato, la sola abitazione principale situata nello stesso comune, ma tale abitazione principale è di categoria catastale di lusso (A/1) e pertanto non potrà godere dell agevolazione. L immobile in comproprietà con la sorella Sono proprietario esclusivo dell immobile (cat. A/2) in cui risiedo con la mia famiglia. Sono altresì comproprietario (con mia sorella), nello stesso comune in cui risiedo, di altro immobile (A/3) che vorrei concedere in comodato a mio figlio il quale vi trasferirebbe la residenza. Non ho altri immobili di proprietà. Stipulando un comodato in cui i comodanti siamo io e mia sorella e il comodatario è mio figlio, è possibile godere dell agevolazione IMU e TASI prevista dalla Legge di Stabilità su entrambe le quote di proprietà (cioè ne possiamo beneficiare sia io che mia sorella)? Poiché il beneficio si applica solo tra parenti in linea retta entro il primo grado (cioè tra genitori e figli), nel caso in esame solo il genitore potrà applicare l agevolazione sull immobile concesso in comodato, mentre la sorella comproprietaria non potrà beneficiarne. Infatti, il genitore ne ha tutti i requisiti ( il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all'immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un solo altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 ). In conclusione: il genitore sull immobile ceduto in comodato, calcolerà IMU e TASI applicando l agevolazione del 50% sulla base imponibile riferita alla sua quota di comproprietà (50%); la sorella (comproprietaria) sullo stesso immobile liquiderà IMU e TASI sulla base imponibile riferita alla sua quota di proprietà (l altro 50%) senza applicazione dell agevolazione. - Riproduzione riservata - 7