IMU e TASI abitazione principale Sono proprietario dell abitazione in cui vivo e risiedo con la mia famiglia. L immobile è di

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1 TASI E IMU_2016

2 1. IMU e TASI abitazione principale Sono proprietario dell abitazione in cui vivo e risiedo con la mia famiglia. L immobile è di categoria catastale A/2 cui sono legate due pertinenza entrambe C/6. Dovrò versare IMU e TASI per il 2016 sul predetto immobile e sulle pertinenze? Il proprietario (o chi altro abbia diritto reale di godimento) dell unità abitativa adibita a propria abitazione principale, non dovrà versare né IMU né di TASI per il 2016 qualora la predetta abitazione appartenga a categoria catastale non di lusso (ossia A2, A3, A4, A5, A6 e A7). Fino allo scorso anno l abitazione principale era solo esente da IMU se di categoria catastale non di lusso e relative pertinenze mentre era assoggettata alla TASI indipendentemente dalla categoria catastale di appartenenza. Con la Legge di Stabilità 2016, invece, il legislatore interviene direttamente sul presupposto impositivo della TASI, estendendo all abitazione principale la stessa disciplina prevista ai fini IMU. Dunque, quest anno, la TASI e l IMU saranno dovute solo per le abitazioni principali di lusso ( cat. A/1, A/8 e A/9), mentre non saranno dovute per le abitazioni principali appartenenti a categoria non di lusso (A2, A3, A4, A5, A6 e A7). Per quanto riguarda le pertinenze dell abitazione principale continua a valere la stessa regola secondo cui per pertinenze dell abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all unità ad uso abitativo (comma 2 art. 13 dl n. 201/2011). Ne consegue che, nel caso in esame, il contribuente non dovrà versare IMU e TASI sull abitazione principale (poiché di categoria non di lusso) e su una delle due pertinenze. L altra pertinenza dovrà, invece, scontare IMU e TASI come fosse secondo immobile. La scelta di quale pertinenza abbinare è lasciata alla discrezionalità del possessore e in vincolo pertinenziale, in ogni caso deve risultare dal rogito notarile (CM n. 3/Df/2012). 2 TASI abitazione principale e pertinenze per l inquilino Sono inquilino di abitazione (la mia principale) appartenente a categoria A2 più due pertinenze C/6: devo pagare la TASI? La TASI è un tributo dovuto sia dal proprietario dell immobile (o chi altro abbia diritto reale di godimento) sia da detentore materiale (inquilino, comodatario, ecc.), a differenza dell IMU, che, invece, è dovuta solo dal proprietario. Fino al 2015, la TASI era dovuta sia dal possessore (o chi altro ne abbia diritto reale di godimento) che dall utilizzatore dell immobile indipendentemente da se fosse abitazione principale per quest ultimo. Da quest anno, le cose cambiano: la TASI sarà a carico anche dell utilizzatore l immobile (inquilino) solo se questa rappresenti la sua abitazione principale di lusso (cat. A/1, A/8 e A/9) o qualora l immobile occupato non rappresenti la sua abitazione principale. L inquilino non verserà, invece, la sua quota TASI qualora l immobile occupato rappresenti la sua abitazione principale non di lusso (A2, A3, A4, A5, A6 e A7). In tal caso, la TASI sarà dovuta dal solo proprietario. Nel caso in questione, l immobile è categoria A/3 (non di lusso) quindi, l inquilino non verserà la sua quota TASI 2016 e non la verserà sull A/2 e solo su uno dei due C/6 (per le pertinenze vale la regola vista al quesito n. 1). In definitiva: sull A/2 e su entrambe le pertinenze C/6 la TASI sarà, dovuta dal solo proprietario nella misura fissata dalla delibera comunale o in mancanza di previsione nella misura del 90%; su uno solo dei due C/6 la TASI sarà dovuta anche dall inquilino nella misura fissata dalla delibera comunale o in mancanza di previsione nella misura del 10%. L aliquota da adottare, in ogni caso, per il calcolo sarà sempre quella prevista per le seconde abitazioni (e non quella prevista per abitazione principale).

3 3 IMU e TASI ex casa coniugale Sono un coniuge separato e l ex casa coniugale (cat. A/1) è assegnata a mia moglie la quale vi risiede con mio figlio. Tale immobile è soggetto ad IMU e TASI 2016? Da quest anno, anche ai fini TASI, (per l IMU è già previsto dal comma 707 della Legge n, 147/2013 il quale non è stato modificato dalla Legge di Stabilità 2016), l ex casa coniugale è considerata abitazione principale per il coniuge assegnatario (comma 16 Legge n. 208/2015). Conseguenza di ciò è che come per l IMU anche per la TASI, l ex casa coniugale è esonerata dal tributo se appartenente alle categorie catastali A2, A3, A4, A5, A6 e A7 (categorie non di lusso) e relative pertinenze. Mentre è assoggettata a TASI con aliquote e detrazioni previste per l abitazione principale se di categoria A/1, A8 e A/9 (categorie di lusso) e relative pertinenze (sempre nel limite massimo di tre pertinenze ciascuna appartenente a categoria catastale C/2, C/6 e C/7). Nel caso in questione l immobile di categoria A/1 (di lusso) e quindi l ex coniuge assegnatario dovrà provvedere a liquidare e versare (in acconto e saldo) IMU e TASI per il IMU e TASI del militare Sono un appartenente dell arma dei Carabinieri in servizio a Milano. Nel 2015 ho acquistato casa a Caserta ed è l unico immobile da me posseduto (attualmente sfitto). Per ragioni di servizio dimoro in caserma e non ho la residenza in detto immobile. Dovrò versare IMU e TASI 2016? Con la Legge di Stabilità 2016, è altresì esclusa dal campo di applicazione della TASI anche l unico immobile (non di lusso), iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto, e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze Armate e alle Forze di Polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di Polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo Nazionale dei Vigili del Fuoco, e, fatto salvo quanto previsto dall'articolo 28, comma 1, del Decreto Legislativo 19 maggio 2000, n. 139, dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica. Ai fini IMU ciò era già previsto dalla relativa disciplina. Pertanto, nel caso in questione (l immobile è di categoria non di lusso), il carabiniere non verserà su di esso né IMU né TASI. Qualora, invece, fosse di categoria di lusso, egli verserà IMU e TASI considerando tale immobile come abitazione principale.

4 5 IMU e TASI locato a canone concordato Sono proprietario di un appartamento concesso in locazione a canone concordato. L immobile è anche riconosciuto d interesse storico/artistico. Posso, ai fini IMU e TASI, cumulare l agevolazione del 50% (riconosciuta per gli immobili storici) e quella del 75% (riconosciuta per gli immobili locati a canone concordato)? Il comma 53 (per l IMU) e il comma 54 (per la TASI) introducono, dal 2016, uno sconto del 25% per gli immobili locati a canone concordato di cui alla Legge 9 dicembre 1998, n Pertanto, nel caso in questione, il proprietario dell immobile liquiderà IMU e TASI e verserà l importo dovuto nella misura del 75%. La predetta riduzione è cumulabile con la riduzione della base imponibile (50%) prevista per gli immobili d interesse storico/artistico. 6 IMU e TASI immobile in comodato Sono proprietario esclusivo di un appartamento che utilizzo come abitazione principale. Sono inoltre proprietario (al 100%) di altra abitazione nello stesso comune in cui vivo che però vorrei concedere in comodato a mio figlio. Posso godere dell agevolazione IMU e TASI del 50% sul predetto immobile? Il comma 10 della Legge di Stabilità 2016, introduce l abbattimento del 50% della base imponibile IMU e TASI per l immobile concesso in comodato tra genitori e figli e utilizzato dal comodatario come abitazione principale. Tra le condizioni da rispettare per avere l agevolazione, oltre al fatto che l immobile deve essere adibito ad abitazione principale del comodatario, vi è che il comodante, al di fuori della casa data in comodato, può essere proprietario solo di un altra abitazione la quale deve rappresentare la sua abitazione principale (non di lusso) e la quale deve essere altresì situata nello stesso comune in cui si trova l immobile concesso in comodato. Inoltre, l immobile ceduto in comodato deve essere di categoria catastale non di lusso e il contratto dicomodato deve essere regolarmente registrato presso l Agenzia delle Entrate. Pertanto, ne consegue, che nel caso in questione, se l immobile oggetto di comodato e l abitazione in cui vive il genitore sono entrambi di categoria catastale non di lusso, è possibile, previa registrazione del contratto di comodato, godere dell agevolazione.

5 7 IMU e TASI immobile in comproprietà ceduto in comodato Io e mia moglie possediamo in comproprietà un abitazione (non di lusso) nel comune di Caserta che rappresenta la nostra abitazione principale. Inoltre io possiedo a Caserta un imimmobile (non di lusso) che ho ceduto in comodato a mio figlio e mia moglie possiede a Caserta altro immobile (non di lusso che ha ceduto in comodato a nostra figlia). Entrambi non abbiamo altri immobili abitativi di proprietà in Italia. Possiamo ciascuno godere dell agevolazione del 50% sugli immobili ceduti in comodato ai nostri figli? Al fine di godere dell agevolazione è necessario che si verifichino tutte le seguenti condizioni: l immobile oggetto del comodato deve essere di categoria non di lusso (cat. A2, A3, A4, A5, A6 e A7); b) il comodatario (nel caso i figli) deve utilizzare l immobile ricevuto in comodato come propria abitazione principale (deve risiedervi anagraficamente nonché dimorarvi abitualmente); c) il comodante (nel caso in questione i genitori), oltre alla casa data in comodato, può essere proprietario solo di un altra abitazione la quale deve rappresentare la sua abitazione principale (non di lusso) e che deve essere altresì situata nello stesso comune in cui si trova l immobile concesso in comodato; d) il contratto di comodato deve essere regolarmente registrato presso gli uffici dell Agenzia delle Entrate. Dunque, con riferimento al quesito, tutte le condizioni sembrano soddisfatte per ciascuno dei genitori. L unica condizione che occorre verificare di aver soddisfatto è quella relativa alla registrazione del contratto di comodato presso un qualsiasi ufficio dell Agenzia delle Entrate. 8 Comodato IMU/TASI in caso di usufrutto Sono nudo proprietario di uno stabile, ricevuto in donazione da mia madre, composto da due appartamenti (sub 1 e sub 2 entrambi A/2, quindi non di lusso, ed entrambi con autonoma rendita catastale). Su tutti e due i sub mia madre si è riservata l usufrutto. Lei vive e risiede nel sub 1 insieme a mia sorella, mentre il sub 2 è sfitto. Premesso che mia madre non possiede altri immobili in Italia, e che ha ceduto il sub 2 in comodato a mia sorella, può, in qualità di usufruttuaria, applicare l agevolazione IMU e TASI del 50%? Ai fini dell applicazione dell agevolazione cui si fa riferimento è necessario che il comodante possieda in Italia un solo immobile abitativo (non di lusso) il quale è concesso in comodato al parente (genitore o figlio). Questi a sua volta deve adibire l immobile a propria abitazione principale. Inoltre il comodante deve avere residenza nello stesso comune in cui si trova l immobile oggetto del comodato. Il legislatore riconosce il beneficio anche qualora il comodante, oltre l immobile ceduto in comodato, sia possessore in Italia di un solo altro immobile il quale deve essere la sua abitazione principale (di categoria non di lusso) e deve essere situato nello stesso comune in cui si trova l immobile ceduto in comodato. Nel caso in esame, ci troviamo in questa seconda ipotesi, dove il comodante è la madre (la quale però non è proprietaria dell immobile da cedere in comodato bensì usufruttuaria) e il comodatario è la figlia. In base all art. 999 C.c., l'usufruttuario dispone dell'immobile e può concederlo in locazione. Tuttavia, poiché è l usufruttuario a disporre del bene, così come per la locazione, anche per il comodato è da ritenersi che questi sia libero di cedere l immobile in comodato a terzi soggetti. Pertanto, nel caso in questione, la madre usufruttuaria può, cedendo il sub 2 in comodato alla figlia, la quale dovrà averlo adibito a propria abitazione principale, (deve aver comunicato al comune il trasferimento di residenza dal sub 1 al sub 2) beneficiare così dell agevolazione. Si ricorda, che ai fini dell agevolazione è necessario altresì aver provveduto alla registrazione del contratto di comodato presso gli uffici dell Agenzia delle entrate. 8 Comodato IMU/TASI in caso di usufrutto Sono nudo proprietario di uno stabile, ricevuto in donazione da mia madre, composto da due appartamenti (sub 1 e sub 2 entrambi A/2, quindi non di lusso, ed entrambi con autonoma rendita catastale). Su tutti e due i sub mia madre si è riservata l usufrutto. Lei vive e risiede nel sub 1 insieme a mia sorella, mentre il sub 2 è sfitto. Premesso che mia madre non possiede altri immobili in Italia, e che ha ceduto il sub 2 in comodato a mia sorella, può, in qualità di usufruttuaria, applicare l agevolazione IMU e TASI del 50%? Ai fini dell applicazione dell agevolazione cui si fa riferimento è necessario che il comodante possieda in Italia un solo immobile abitativo (non di lusso) il quale è concesso in comodato al parente (genitore o figlio). Questi a sua volta deve adibire l immobile a propria abitazione principale. Inoltre il comodante deve avere residenza nello stesso comune in cui si trova l immobile oggetto del comodato. Il legislatore riconosce il beneficio anche qualora il comodante, oltre l immobile ceduto in comodato, sia possessore in Italia di un solo altro immobile il quale deve essere la sua abitazione principale (di categoria non di lusso) e deve essere situato nello stesso comune in cui si trova l immobile ceduto in comodato. Nel caso in esame, ci troviamo in questa seconda ipotesi, dove il comodante è la madre (la quale però non è proprietaria dell immobile da cedere in comodato bensì usufruttuaria) e il comodatario è la figlia. In base all art. 999 C.c., l'usufruttuario dispone dell'immobile e può concederlo in locazione. Tuttavia, poiché è l usufruttuario a disporre del bene, così come per la locazione, anche per il comodato è da ritenersi che questi sia libero di cedere l immobile in comodato a terzi soggetti. Pertanto, nel caso in questione, la madre usufruttuaria può, cedendo il sub 2 in comodato alla figlia, la quale dovrà averlo adibito a propria abitazione principale, (deve aver comunicato al comune il trasferimento di residenza dal sub 1 al sub 2) beneficiare così dell agevolazione. Si ricorda, che ai fini dell agevolazione è necessario altresì aver provveduto alla registrazione del contratto di comodato presso gli uffici dell Agenzia delle entrate.

6 Tuttavia, il legislatore stabilisce che il beneficio spetta anche nel caso in cui il comodante oltre all'immobile (non di lusso) concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile (non di lusso) adibito a propria abitazione principale. Il possesso di un secondo immobile abitativo che non sia l abitazione principale del comodante ne preclude l agevolazione. Per rispondere al quesito, occorre però anche richiamare la definizione di abitazione principale fornita dal legislatore ai fini IMU (e TASI). Secondo la disciplina dei predetti tributi (dell art. 13, comma 2, del D.L. n. 201 del 2011), per abitazione principale deve intendersi quella in cui il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. È altresì stabilito che nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile. Pertanto se i coniugi stabiliscono, ad esempio, ciascuno la propria residenza in due immobili diversi situati ognuno in comuni diversi, essi potranno considerare abitazione principale ciascuno il proprio immobile di residenza. Qualora, invece, i due immobili fossero situati nello stesso comune, essi dovranno scegliere quale dei due considerare abitazione principale, con la conseguenza che l altro immobile sarà considerato come seconda abitazione. 9 Comodato IMU/TASI e comodanti con residenza diversa Io e mia moglie abbiamo due residenze anagrafiche diverse. In particolare io risiedo nel comune di Cosenza in un immobile (Cat. A/2) di mia proprietà, ricevuto in donazione dai miei genitori. Mia moglie, invece, ha avuto in donazione dai genitori un'altra casa (A/2) ed in cui vi abita con essi a Napoli. Entrambi siamo altresì proprietari, in regime di comunione, di un altro immobile (cat. A/2) che abbiamo ceduto in comodato d uso gratuito a nostro figlio e situato a Cosenza. Nessuno dei due ha altre proprietà. È possibile applicare su detto immobile l agevolazione IMU e TASI del 50%? Nel caso in esame, gli immobili si trovano in comuni diversi (Cosenza e Napoli) pertanto marito e moglie potranno considerare abitazione principale ciascuno il proprio immobile. Tuttavia, ai fini dell agevolazione IMU e TASI del 50%, solo il marito potrà godere dell agevolazione, poiché solo lui risulta proprietario oltre all immobile ceduto in comodato al figlio, della sola sua abitazione principale situata nello stesso comune in cui si trova l immobile oggetto di comodato. Dunque, sull immobile oggetto di comodato (previa registrazione del contratto e previa acquisizione della residenza da parte del figlio in esso): il marito liquida IMU e TASI (limitatamente alla sua quota di comproprietà) applicando l agevolazione; la moglie liquida IMU e TASI (limitatamente alla sua quota di proprietà) senza applicazione dell agevolazione. Secondo quanto previsto dal comma 10 lett. b) Legge n. 208/2015, l agevolazione IMU e TASI (abbattimento della base imponibile nella misura del 50%) sull immobile concesso in comodato spetta a condizione che: Il comodante e comodatario devono essere parenti in linea retta entro il primo grado (genitori e figli); l immobile oggetto del comodato deve essere di categoria non di lusso (cat. A2, A3, A4, A5, A6 e A7); il comodatario (es. figlio) deve utilizzare l immobile ricevuto in comodato come propria abitazione principale (deve risiedervi anagraficamente nonché dimorarvi abitualmente); il comodante (es. genitore) deve possedere un solo immobile (abitativo) sul territorio nazionale; il comodante deve risedere anagraficamente nonché dimorare abitualmente nello stesso comune in cui è situato l'immobile concesso in comodato; il comodato deve essere registrato

7 10 Comodato IMU/TASI e la pertinenza del comodante Sono proprietario, nel comune di Perugia, di un appartamento (cat. A/2) concesso in comodato d uso gratuito a mio figlio, il quale vi ha trasferito la residenza. Sono altresì proprietario, sempre nel comune di Perugia, di un altro appartamento (cat. A/2) in cui vivo e risiedo con mia moglie e l altro figlio a cui sono legate due pertinenze, entrambe cat. C/6. Non ho altre proprietà. Mi dicono che sull immobile concesso in comodato a mio figlio, non potrei godere dell agevolazione del 50%, poiché, una delle due pertinenze legate alla mia abitazione principale è da considerare come secondo immobile da me posseduto e quindi non rispetterei le condizioni fissate dalla Legge di Stabilità 2016 secondo cui per godere dell agevolazione dovrei essere proprietario solo dell immobile concesso in comodato e della sola mia abitazione principale ed entrambi devono essere situati nello stesso comune. È così? L agevolazione IMU e TASI sull immobile concesso in comodato tra genitori e figli è stata introdotta dalla Legge di Stabilità 2016: il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all'immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Per immobile si intende un immobile di civile abitazione. Pertanto per beneficiare dell agevolazione, è sempre necessario: che il comodato sia regolarmente registrato; che l immobile oggetto di comodato sia di categoria catastale non di lusso. che il comodatario adibisca a propria abitazione principale l immobile ricevuto in comodato. L agevolazione si applica anche nel caso in cui il comodante, oltre l immobile ceduto in comodato al parente, sia possessore in Italia di un solo altro immobile (non di lusso) ad uso abitativo che rappresenta la sua abitazione principale e che deve essere situato nello stesso comune in cui si trova quello ceduto in comodato. Il fatto che il comodante possieda oltre i predetti immobili eventuali altri immobili (ovunque ubicati) ad uso diverso da quello abitativo (esempio negozi, terreni, aree edificabili, ecc.) non preclude l applicazione dell agevolazione. Tale agevolazione sarebbe, invece, preclusa ad esempio, qualora, il comodante oltre l immobile ceduto in comodato e oltre la sua abitazione principale (situata nello stesso comune), fosse possessore di altri immobili ad uso abitativo (ovunque ubicati). Riguardo alle pertinenze, è opportuno richiamare quanto stabilito dalla disciplina IMU (valevole anche per la TASI) e cioè che per pertinenze dell abitazione principale devono intendersi esclusivamente quelle appartenenti a categoria catastale C/2, C/6 e C7, nel limite massimo di tre appartenenti ciascuna ad una delle predette categorie. Ciò significa, che se ad esempio all abitazione in cui si risiede, sono legati due garage (entrambi C/6) solo uno dei due può essere considerato come pertinenza dell abitazione principale, mentre l altro C/6 sconterà IMU e TASI come secondo immobile. Dunque, il dubbio che sorge nel caso in questione è se uno dei due C/6 (o comunque entrambi) legati all abitazione principale del genitore che cede l immobile al figlio, debba considerarsi come secondo immobile abitativo per il genitore (comodante), poiché se così fosse l agevolazione non sarebbe applicabile. La risposta al quesito si trova nei chiarimenti nella Circolare n. 1/Df/2016, dove espressamente è stato precisato che le pertinenze non possono considerarsi immobili ad uso abitativo. Pertanto, nel caso in questione, il genitore (previa registrazione del contratto di comodato) può applicare l agevolazione sull immobile concesso in comodato poiché le pertinenze legate alla propria abitazione principale non sono da considerarsi come secondo immobile abitativo.

8 11 Comodato IMU e TASI in caso di nuda proprietà Sono proprietario dell appartamento (cat. A/2) in cui vivo e risiedo con mia moglie. Sono altresì proprietario nello stesso comune di altro appartamento (cat. A/2) che ho concesso in comodato a mio figlio il quale vi ha traferito la residenza. Tuttavia, sono anche nudo proprietario di altro appartamento situato sempre nello stesso sul quale mia madre ne ha l usufrutto. Non ho altri immobili di proprietà. Posso godere dell agevolazione IMU e TASI del 50% sull appartamento concesso a mio figlio? L agevolazione cui fa riferimento il lettore è quella introdotta dal comma 10 lett. b) Legge di Stabilità 2016 (Legge n. 208/2015) con cui il legislatore, introduce l abbattimento del 50% della base imponibile IMU e TASI per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante possieda un solo immobile in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l'immobile concesso in comodato; il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all'immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Nell interpretazione più ampia della norma l agevolazione in esame è applicabile in soli due casi: 1) il comodante (es. genitore) possiede (in tutta Italia) solo un abitazione (non di lusso) e la concede in comodato al figlio il quale la utilizza come abitazione principale. Il genitore vive, invece, in affitto nello stesso comune in cui si trova l immobile dato in comodato (il comodante deve avere residenza nello stesso comune in cui è situato l immobile); 2) il comodante (es. genitore) possiede (in tutta l Italia) solo un abitazione (non di lusso) che rappresenta la sua abitazione principale. Inoltre possiede, sempre nello stesso comune un solo secondo immobile abitativo (non di lusso) che concede in comodato al figlio il quale lo utilizza come abitazione principale. Per rispondere al quesito in questione, si deve far riferimento all ipotesi di cui al punto 2). Nel caso in esame, il genitore possiede, nello stesso comune, oltre all immobile (non di lusso) concesso in comodato al figlio anche la sua abitazione principale (non di lusso) e un altro immobile su cui però la madre ha l usufrutto. La disciplina IMU e TASI prevedono che soggetto passivo del tributo è l usufruttuario, per cui finché la madre resta in vita (o comunque finché non è cancellato l usufrutto), il nudo proprietario non è saggetto passivo IMU e TASI sul predetto immobile. Ne consegue, che il genitore, ai fini dei predetti tributi è proprietario solo dell immobile (non di lusso) concesso in comodato e della sua abitazione principale (non di lusso) entrambi situati nello stesso comune e quindi potrà godere dell agevolazione (previa registrazione del contratto di comodato). Nel momento in cui ci sarà la ricongiunzione dell usufrutto, invece, l agevolazione non potrà più essere applicata, poiché egli rientrerà nella piena proprietà dell altro immobile e quindi non saranno più soddisfatte le condizioni previste dal comma 10 lett. b) Legge n. 208/ Comodato tra usufruttuario e nudo proprietario Io e mia moglie siamo comproprietari dell appartamento (cat. A/2) in cui risiediamo ed è situato nel comune di Roma. Siamo altresì usufruttuari (nella quota del 50% ciascuno) di altro appartamento (cat. A/2) situato sempre nel comune di Roma. Su tale appartamento la nuda proprietà è di nostra figlia. Non abbiamo altre proprietà. In qualità di usufruttuari abbiamo concesso in comodato d uso gratuito il predetto appartamento a nostra figlia (nuda proprietario) la quale vi ha trasferito la residenza. È possibile beneficiare così dell agevolazione IMU e TASI del 50%? L'usufruttuario dispone dell'immobile e può concederlo in locazione (art. 999 C.c.) e nessuna norma vieta che la locazione possa avvenire anche in favore del nudo proprietario. Il Codice civile non prevede, invece, alcuna disposizione specifica per il comodato. Pertanto, poiché è l usufruttuario a disporre del bene, così come per la locazione, anche per il comodato è da ritenersi che l usufruttuario sia libero di cedere l immobile in comodato a terzi soggetti ed anche allo stesso nudo proprietario. Quindi nel caso in questione, i genitori, ciascuno per la propria quota parte di usufrutto, possono cedere in comodato l immobile alla figlia nuda proprietaria. Riguardo il diritto all agevolazione, i genitori ne potranno certamente godere (previa registrazione del contratto di comodato), poiché è rispettato tutto quanto previsto dal comma 10 lett. b) Legge n. 208/2015 e cioè che il beneficio spetta anche nel caso in cui il comodante (nel caso in esame entrambi i genitori) oltre alla casa (non di lusso) data in comodato, sia proprietario (in Italia) di una sola altra casa (non di lusso) la quale deve rappresentare la sua abitazione principale e deve essere altresì situata nello stesso comune in cui si trova l immobile concesso in comodato (non preclude l agevolazione l eventuale possesso di altri immobili diversi dall uso abitativo come ad esempio terreni, aree edificabili e negozi). Si ricorda che sono considerate non di lusso le abitazioni appartenenti alle categorie catastali. A2 A3, A4, A5, A6 e A7.

9 13 Cumulabilità tra agevolazione abitazione in comodato e agevolazione immobile di interesse storico/artistico Sono proprietario di un abitazione (non di lusso) nel comune di Caserta e l ho concessa in comodato a mio figlio il quale lo utilizza come abitazione principale. Ho tutti i requisiti per godere dell agevolazione del 50% introdotta dalla Legge di Stabilità L immobile ceduto in comodato è altresì d interesse storico/artistico. Possono cumularvi anche l agevolazione del 50% riconosciuta per i predetti immobili? La risposta è affermativa. Pertanto, se rispettate tutte le condizioni previste dalla lett. b) comma 10 Legge n. 208/2015, nell ipotesi d immobile storico o artistico concesso in comodato opererà la doppia riduzione della base imponibile, ovvero riduzione del 50% per immobile storico e riduzione del 50% per immobile in comodato (il che si traduce nel dire che il contribuente verserà IMU e TASI sul 25% della base imponibile). 14 IMU e TASI immobile in comodato e omessa registrazione del comodato Sono un genitore che ha ceduto in comodato l unità abitativa (A/2) al figlio. Premesso che ho tutti i requisiti per godere dell agevolazione del 50%, ho un dubbio: il contratto di comodato (scritto) è stipulato in data 1 febbraio 2016 (dalla stessa data il figlio trasferisce la residenza nell immobile ricevuto in comodato). Il 16 giugno, devo liquidare l acconto IMU e TASI su tale unità abitativa. Tuttavia non è ancora stato registrato il contratto di comodato. Posso procedere alla liquidazione dell acconto applicando la riduzione del 50% e poi registrare il contratto ravvedendomi? L imposta di registro è versata con F23 (codice tributo 109T). Il 16 giugno, il genitore deve liquidare l acconto IMU e TASI sull unità abitativa ceduta in comodato al figlio e sono rispettati tutti i requisiti per goderne. Tuttavia non è ancora stato registrato il contratto di comodato. Egli, può, procedere alla liquidazione applicando la riduzione del 50% ma deve comunque ravvedere l omessa registrazione del contratto quanto prima. Pertanto, in primo luogo occorre osservare che applicherà l agevolazione solo per 11 mesi (febbraio dicembre) mentre per il mese di gennaio l agevolazione non si renderà applicabile poiché per tale mese l immobile non risultava ceduto in comodato. Pertanto liquiderà l acconto comodato (applicando, dunque la riduzione del 50%) e per 1 mese senza applicare l agevolazione. L acconto sarà pari al 50% dell importo complessivamente ottenuto. Si tenga sempre presente, che ad ogni modo l agevolazione potrà essere applicata solo dal momento in cui il comodatario adibisce a propria abitazione principale l unità abitativa ricevuta (ossia dal momento in cui vi trasferisce residenza e dimora abituale). Quindi, ad esempio, potrebbe capitare che genitore e figlio abbiano stipulato il contratto di comodato il 1 febbraio ma il figlio ha trasferito la residenza solo il 25 febbraio. In tale ipotesi, il comodato, comunque, andava registrato entro il 20 febbraio ma l agevolazione si renderà applicabile solo per 10 mesi ossia da marzo a dicembre (febbraio non si conteggia poiché vale la regola secondo cui è conteggiato per intero il mese per il quale il possesso si è protratto per più di 15 giorni). Con riferimento alla registrazione del contratto di comodato, potrebbe capitare che vi siano tutti i requisiti per godere dell agevolazione in esame, ma il comodante non abbia registrato il contratto. Si ricorda che per la registrazione del contratto di comodato si versa un imposta di registro in misura fissa pari a 200 euro cui aggiungere una marca da bollo da 16 euro per ogni copia del contratto da registrare (minimo 2 copie) e comunque ogni 100 righi. La registrazione del contratto di comodato scritto è da eseguirsi entro 20 giorni dalla data di stipula. Riguardo, invece, il comodato verbale la regola è che questi non è soggetto ad obbligo di registrazione se non menzionato in altri atti. Tuttavia, poiché ai fini dell agevolazione il legislatore impone la registrazione del comodato, occorre procedervi anche se il comodato stipulato tra genitore e figlia sia verbale. Al riguardo, il MEF (Risoluzione n. 1/Df/2016) ha ritenuto applicabile lo Statuto del Contribuente e la regola secondo cui gli adempimenti legati ad una nuova norma devono avvenire entro 60 giorni dalla sua entrata in vigore. Pertanto, i comodati verbali già in essere alla data del 1 gennaio 2016 dovevano essere registrati entro il 1 marzo 2016.

10 15 Sanzioni per ravvedimento contratto di comodato Quali sono le sanzioni da applicare per il ravvedimento dell omessa registrazione del contratto di comodato? Termine Sanzione Interessi Entro 30 giorni 20 euro (1/10 di 200) Alla sanzione occorre aggiungere gli interessi al tasso legale annuo (attualmente allo 0,2%) per ogni giorni di ritardo. Entro 90 giorni 24 euro (il 12% di 200 ) Entro 1 anno Entro 2 anni 30 euro (15% di 200 euro) 34,28 euro (17,14% di 200 euro) Oltre 2 anni 40 euro (il 20% di 200) 16 Comodato IMU e TASI in caso di famiglia numerosa Sono un genitore con due figli, proprietario nel comune di Napoli, di tre unità immobiliari di categoria A/7 (non di lusso) in cui in uno risiedo con mia moglie. Ad inzio 2016 ho ceduto gli altri due immobili in comodato gratuito a ciascuno dei miei due figli i quali vi risiedono. Posso godere dell agevolazione del 50% prevista per gli immobili in comodato su entrambe le unità abitative cedute? In seguito a tutti i chiarimenti intervenuti sull argomento (vedi Telefisco 2016 e la Circolare n. 1/Df/2016), l agevolazione del 50% è applicabile in soli due ipotesi ovvero (mettendoci dal lato del genitore): 1) il genitore deve possedere in Italia un solo immobile abitativo (non di lusso) e deve risiedere nello stesso comune in cui si trova il predetto immobile. Si tratta di un caso a dir poco assurdo, poiché significa che il genitore dovrebbe cedere in comodato al figlio l unico immobile abitativo di cui è proprietario e dovrebbe andarsene in affitto nello stesso comune (infatti, la norma dice che il comodante deve avere la residenza nello stesso comune in cui si trova l immobile dato in comodato). Si ricorda, che come chiarito dal MEF, non preclude l agevolazione l eventuale possesso da parte del comodante, oltre il predetto immobile, di altri immobili diversi dall uso abitativo come ad esempio terreni, aree edificabili e negozi. 2) il genitore oltre alla casa (non di lusso) data in comodato, deve essere proprietario (in Italia) di una sola altra casa (non di lusso) la quale deve rappresentare la sua abitazione principale e deve essere altresì situata nello stesso comune in cui si trova l immobile concesso in comodato (anche in tal caso non preclude l agevolazione l eventuale possesso di altri immobili diversi dall uso abitativo come ad esempio terreni, aree edificabili e negozi). Al di fuori delle due predette ipotesi, l agevolazione non è applicabile. Dunque, per godere dell agevolazione, il genitore deve essere proprietario in Italia o di un solo immobile abitativo (quello concesso in comodato al figlio) oppure al massimo di due immobili abitativi (situati nello stesso comune) di cui uno deve essere la propria abitazione principale e l altro è concesso in comodato al figlio. Nel caso in cui il genitore (comodante) sia possessore in Italia di un altro immobile abitativo (ovunque ubicato) al di fuori di quelli consentiti nelle predette ipotesi egli è escluso dall agevolazione. Nel caso in esame, il genitore possiede oltre l abitazione principale (non di lusso) altre due unità abitative (quelle cedute a entrambi i figli) e quindi l agevolazione non è applicabile su nessuno dei due immobili.

11 17 IMU e TASI immobili locati a canone concordato e dichiarazione IMU/TASI Sono proprietario di un immobile ceduto in locazione a canone concordato e su cui liquiderò IMU e TASI applicando lo sconto del 25% introdotto dalla Legge di Stabilità Occorre presentare la dichiarazione IMU/TASI? La Legge di Stabilità 2016, nulla dispone in merito alla necessità di dover presentare la dichiarazione IMU al comune al fine di godere dello sconto in esame (cosa invece prevista per l agevolazione IMU e TASI riferita agli immobili in comodato), ma nonostante ciò alcuni Comuni sono stati di parere diverso sostenendo che vi sia la necessità di presentazione della dichiarazione, poiché dalle informazioni fornite all'interno della sezione "Atti del registro" del Portale Punto Fisco (Anagrafe Tributaria) non è possibile fare una distinzione (e quindi individuare) tra contratti di locazione stipulati a canone concordato e quelli a canone libero. Si ricorda, infatti, che la dichiarazione IMU (valevole anche ai fini della TASI) è da presentarsi solo in due ipotesi: l immobile in questione è stato oggetto di riduzioni d imposta oppure il comune non ha tutte le informazioni disponibili ai fini della verifica del corretto adempimento tributario da parte del possessore. Sul tema è, tuttavia, intervenuto il MEF con la Circolare del 29 gennaio 2016 contenente dei chiarimenti ad una serie di quesiti posti nel corso di Telefisco In particolare, il MEF precisa che la dichiarazione IMU non è da presentarsi solo per i contratti di locazione registrati precedentemente alla data del 1 luglio 2010 per i quali i relativi dati catastali non siano stati comunicati al momento della cessione, della risoluzione o della proroga del contratto, ai sensi dell art. 19 del D. L. n. 78 del Nel caso, invece, in cui il contratto di locazione sia successivo a detta data, oppure si tratti di contratti precedenti per i quali sono stati comunicati i relativi dati catastali, in considerazione del fatto che i comuni non possono verificare se i contratti sono stati stipulati ai sensi della Legge n. 431 del 1998 (canone concordato), i contribuenti sono tenuti ad adempiere l obbligo dichiarativo. Quindi, ciò sta significando che il proprietario dell immobile locato a canone concordato che liquiderà IMU e TASI 2016 applicando lo sconto del 25% previsto dalla Legge di Stabilità 2016, dovrà presentare la dichiarazione IMU (valida anche ai fini TASI) per il predetto immobile entro il 30 giugno 2017.

12 18 Fabbricati rurali strumentali Sono proprietario di un fabbricato rurale strumentale: devo pagare IMU e TASI su di esso? A decorrere dall anno 2014, non è dovuta l imposta municipale propria di cui all articolo 13 del Decreto-Legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla Legge 22 dicembre 2011, n. 214, e successive modificazioni, relativa ai fabbricati rurali ad uso strumentale di cui al comma 8 del medesimo articolo 13 del Decreto- Legge n.201 del Pertanto, il possessore di un fabbricato rurale strumentale può disinteressarsi dell IMU In ambito TASI, invece, ai sensi del comma 678 della stessa Legge n. 147/2013è disposto che per i fabbricati rurali ad uso strumentale l'aliquota massima della TASI non può comunque eccedere il limite di cui al comma 676 del presente articolo, vale a dire l 1 per mille, fermo restando la possibilità per i comuni di poter ridurre l aliquota stessa fino all azzeramento (ultimo periodo comma 676). Quindi, i possessori d immobili rurali strumentali, se da un lato sono esentati da IMU, dall altro sono chiamati al versamento della TASI. 19 Fabbricati rurali abitativi Sono proprietario di un fabbricato rurale strumentale: devo pagare IMU e TASI su di esso? Sono considerati fabbricati rurali abitativi, quelli che soddisfano (congiuntamente) i requisiti fissati dal comma 3 art. 9 D.Lgs. n. 557/1993. In particolare, ai sensi del predetto comma, ai fini del riconoscimento della ruralità degli immobili agli effetti fiscali, i fabbricati o porzioni di fabbricati destinati ad edilizia abitativa devono soddisfare le seguenti condizioni: il fabbricato deve essere utilizzato quale abitazione (dal soggetto titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sul terreno per esigenze connesse all'attività agricola svolta; dall'affittuario del terreno stesso o dal soggetto che con altro titolo idoneo conduce il terreno a cui l'immobile è asservito; dai familiari conviventi a carico dei soggetti precedenti risultanti dalle certificazioni anagrafiche; da coadiuvanti iscritti come tali a fini previdenziali; da soggetti titolari di trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura; da uno dei soci o amministratori delle società agricole di cui all'articolo 2 del Decreto Legislativo 29 marzo 2004, n. 99, aventi la qualifica di imprenditore agricolo professionale); il terreno cui il fabbricato è asservito deve avere superficie non inferiore a metri quadrati ed essere censito al catasto terreni con attribuzione di reddito agrario. Qualora sul terreno siano praticate colture specializzate in serra o la funghicoltura o altra coltura intensiva, ovvero il terreno è ubicato in comune considerato montano ai sensi dell'articolo 1, comma 3, della Legge 31 gennaio 1994, n. 97, il suddetto limite viene ridotto a metri quadrati; il volume d affari derivante da attività agricole del soggetto che conduce il fondo deve risultare superiore alla metà del suo reddito complessivo, determinato senza far confluire in esso i trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura. Se il terreno è ubicato in comune considerato montano ai sensi della citata Legge n. 97 del 1994, il volume d affari derivante da attività agricole del soggetto che conduce il fondo deve risultare superiore ad un quarto del suo reddito complessivo, determinato secondo la disposizione del periodo precedente. Il volume d'affari dei soggetti che non presentano la dichiarazione ai fini dell'iva si presume pari al limite massimo previsto per l'esonero dall'articolo 34 del Decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633; i fabbricati ad uso abitativo, che hanno le caratteristiche delle unità immobiliari urbane appartenenti alle categorie A/1 ed A/8, ovvero le caratteristiche di lusso previste dal Decreto del Ministro dei Lavori Pubblici 2 agosto 1969, adottato in attuazione dell'articolo 13 della Legge 2 luglio 1949, n. 408, e pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, non possono comunque essere riconosciuti rurali. Ai fini IMU, la stessa esenzione prevista per i fabbricati rurali strumentali non si applica, pertanto essi scontano l imposta secondo le regole ordinarie. Ad esempio il fabbricato è esentato da IMU se è abitazione principale ed è di categoria diversa da A/1, A/8 e A9, invece sconta l IMU come secondo immobile se non è abitazione principale per il possessore. Invece, per la TASI, la possibilità di prevedere esenzioni o riduzioni di aliquota per i fabbricati rurali abitativi è lasciata alla completa autonomia comunale, con la conseguenza che se nulla dovesse prevedere la delibera al riguardo, anche per la TASI si applicano le regole ordinarie previste per i fabbricati abitativi.

13 20 Comodato IMU e TASI in caso d immobile rurale abitativo Sono un imprenditore agricolo e vivo nella casa (cat. A/2) di mia proprietà con mia moglie nel comune di Capua (Ce). Il terreno utilizzato per la mia attività è situato nel comune di San Prisco (Ce) e ad esso è legato un immobile abitativo rurale ad uso strumentale adibito ad abitazione di un mio dipendente assunto con regolare contratto di lavoro a tempo indeterminato. Sono altresì proprietario sempre nel comune di Capua di un secondo immobile (cat. A/2) in cui vive mio figlio con la propria famiglia dal A gennaio 2016 ho registrato il contratto di comodato tra me e mio figlio. Ho le condizioni per fruire dell agevolazione IMU e TASI del 50%, poiché mi è stato riferito che non ne avrei diritto in quanto possiedo, oltre all immobile in cui vive mio figlio e cedutogli in comodato, altri due immobili abitativi (ovvero la casa in cui abito e quella concessa al dipendente). È così? L agevolazione IMU e TASI del 50% risulta applicabile nei seguenti casi: 1) il comodante, (es. genitore) possiede un solo immobile abitativo non di lusso in Italia che cede in comodato al figlio il quale lo adibisce a propria abitazione principale (non preclude l agevolazione, l eventuale possesso da parte del comodante, oltre il predetto immobile, di altri immobili diversi dall uso abitativo come ad esempio terreni, aree edificabili e negozi). Il comodante deve, altresì, risiedere anagraficamente nello stesso comune in cui è situato l immobile ceduto in comodato; 2) il comodante (es. genitore) oltre alla casa (non di lusso) data in comodato, è proprietario (in Italia) di una sola altra casa (non di lusso) la quale deve rappresentare la sua abitazione principale e deve essere altresì situata nello stesso comune in cui si trova l immobile concesso in comodato (anche in tal caso non preclude l agevolazione l eventuale possesso di altri immobili diversi dall uso abitativo come ad esempio terreni, aree edificabili e negozi). Nel caso in esame, ci troviamo nell ipotesi di cui al punto 2) e ci si sta chiedendo, dunque, se il possesso, da parte del comodante, del secondo immobile abitativo (rappresentato dall immobile rurale ad uso strumentale concesso al dipendente come abitazione ) potrebbe precludere l applicazione dell agevolazione sull immobile concesso in comodato al figlio. Espressamente, nella Circolare n. 1/Df/2016, il MEF ha precisato che l immobile abitativo rurale ad uso strumentale non si considera come abitativo ma appunto strumentale all esercizio dell agricoltura. Quindi, nel caso in esame, il genitore, ai fini dell agevolazione, è da considerarsi proprietario oltre che dell immobile ceduto in comodato al figlio, di un solo altro immobile abitativo adibito a propria abitazione principale e situato nello stesso comune (cioè Capua) e il