PERCHE INVESTIRE A MANHATTAN

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Gaetano Gentili
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1 PERCHE INVESTIRE A MANHATTAN Workshop tenuto presso AICI (Associazione Italiana Consulenti Immobiliari) a cura di Guido Pompilj Vivaldi Real Estate, Ltd. [email protected] Tel

2 Tra 20 anni vi pentirete molto piu di quello che non avete comprato, che di quello che avete comprato Mark Twain I prezzi ancora accessibili di Manhattan rispetto a Londra e Tokyo, e la trasparenza del mercato immobiliare esercitano una grande attrazione in questo momento sugli investitori Europei alla ricerca di diversificazione geopolitica e di valuta. Anche in Italia questo trend ha preso piede. Da alcuni anni professionisti, fondi immobiliari, piccole e grandi imprese italiane, hanno scoperto l America e investito centinaia di milioni di dollari in immobili a Manhattan. 2

investitori Europei alla ricerca di diversificazione geopolitica e di valuta. Anche in Italia questo trend ha preso piede.

3 MANHATTAN MON AMOUR 3

4 MANHATTAN CONTROTENDENZA : SETTE I FATTORI DI SUCCESSO 1) Prodotto di lusso per esportazione 2) Alto tasso di crescita demografica 3) Limiti strutturali all investimento speculativo 4) Diversificazione dell economia cittadina 5) Investitori prudenti 6) Liquidita di mercato (citta 24/7) 7) Globalizzazione 4

all investimento speculativo 4) Diversificazione dell economia cittadina 5)

5 1) Manhattan e' un prodotto di lusso e di esportazione, un prodotto che contribuisce ad equilibrare la bilancia dei pagamenti USA e segue un andamento totalmente indipendente dal resto del mercato 5

6 2) ALTO TASSO DI CRESCITA - New York e' una delle metropoli occidentali a piu' alto tasso di crescita demografica. Manhattan, in particolare, oltre ad essere un isola e anche soggetta a strette norme urbanistiche e quindi la 'tensione abitativa' (2% di sfitto) e' sempre molto alta garantendo una buona tenuta dei valori immobiliari anche in momenti di stress economico. Le previsioni di crescita pubblicate dalla Municipality parlano di una crescita netta di 900mila unita nei prossimi 18 anni, pari a 50,000 nuovi residenti ogni anno; assumendo, e per la capitale mondiale dei singles si tratta di una valutazione molto aggressiva, un nucleo medio di 3 persone, questo indica l esigenza di almeno 15,000 nuove residenze per ogni anno per i prossimi 18 anni. segue 6

tenuta dei valori immobiliari anche in momenti di stress economico.

7 2) ALTO TASSO DI CRESCITA - Segue Al discorso demografico sopra riportato, che investe tutta l area urbana di New York, si sovrappone un fenomeno tipico di Manhattan: gli empty nesters della generazione dei baby boomers che con figli adulti e fuori casa, quindi con necessita di spazio piu limitate, ambiscono a tornare dai suburbs alla Grande Mela dove non devono usare l auto, hanno accesso a cultura, spettacoli, occasioni di socializzazione per il tempo libero e ottima assistenza medica per la quarta eta (ps New york ha la piu alta attesa di vita di qualsiasi altra citta americana). 7

limitate, ambiscono a tornare dai suburbs alla Grande Mela dove non devono usare l auto, hanno accesso a cultura, spettacoli, occasioni di

8 3) Limiti strutturali all investimento speculativo Oltre il 75% del mercato residenziale e' precluso all'investimento speculativo. Si tratta delle cooperative che permettono solo l'uso personale del bene di fatto calmierando il mercato e lo proteggono da possibili bolle speculative. E' molto importante notare che solo nel mercato residenziale di Manhattan, la grande maggioranza del prodotto (oltre il 75%) e' composto da cooperative. 8

Si tratta delle cooperative che permettono solo l'uso personale del bene di fatto calmierando il mercato e lo

9 4) Diversificazione dell economia cittadina Il tessuto economico della citta', specialmente dopo l' 11 settembre e' divenuto sempre piu' indipendente dall'industria finanziaria. Oggi a New York l'80% dei salari deriva da altri settori: sanita', media, moda, ricerca, turismo, politica (ONU), industria cinematografica e terziario avanzato (studi legali, pubblicita', spettacolo etc.). Questo nuovo profilo di grande diversificazione economica della citta' garantisce una vitalita' unica in tutto il continente americano e per certi aspetti unica al mondo. 9

Oggi a New York l'80% dei salari deriva da altri settori: sanita', media, moda, ricerca, turismo, politica (ONU), industria cinematografica

10 5) Investitori prudenti Un pubblico di investitori razionali e liquidi. Oltre un quinto di tutte le transazioni avviene senza finanziamento e la grande maggioranza dei finanziamenti non supera l'80%; il tasso fisso e prevalente. La crisi dei mutui subprime non interessa la grande mela anzi, favorira la stabilita 'dei prezzi a Manhattan sia eliminando per un certo tempo lo spettro di tassi di interesse piu' alti, sia contribuendo alla debolezza della valuta USA, rendendo in definitiva piu' desiderabile il prodotto Manhattan agli occhi degli investitori stranieri. 10

11 6) Liquidita Trasparenza e Fondi Immobiliari Sempre piu' i fondi immobiliari dirigono i propri investimenti verso le citta' 24/7 dove i mercati sono di maggior dimensione e trasparenza e tra queste NY e' sicuramente la piu' 'antica' 11

citta' 24/7 dove i mercati sono di maggior dimensione e

12 7) Globalizzazione Infine c e un altra ragione legata alla globalizzazione, per la quale i prezzi di Manhattan in questo momento sono sottovalutati. Il massiccio sviluppo immobiliare dei paesi emergenti, in primis la Cina ha comportato una notevole crescita della domanda di materie prime con conseguente aumento dei costi di costruzione - ciononostante in questo periodo e ancora possibile comprare in centro a Manhattan a meno del costo di ricostruzione perche il mercato non ha ancora riconosciuto appieno il fenomeno dell inflazione dei costi di costruzione. Esiste infatti un notevole gap tra i prezzi di vendita delle nuove costruzione e quello dei palazzi meno recenti. 12

costi di costruzione - ciononostante in questo periodo e ancora possibile comprare in centro a Manhattan a meno del costo di ricostruzione perche il mercato non ha

13 MANHATTAN VISTA DAL 76mo PIANO 13

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