I semestre a cura dell Ufficio Provinciale di Perugia Chiara Paoletti (referente OMI)

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1 NOTA TERRITORIALE Perugia I semestre 2007 a cura dell Ufficio Provinciale di Perugia Chiara Paoletti (referente OMI) in collaborazione con la Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare data di pubblicazione: dicembre 2007

2 Inquadramento Provinciale Nei primi sei mesi del 2007 il mercato immobiliare residenziale della Provincia di Perugia, in controtendenza al rallentamento segnalato a livello nazionale già da due semestri *, continua la sua dinamica espansiva (numero indice complessivamente in crescita di +8,65% rispetto al I semestre 2006): l onda lunga del ciclo positivo in atto non sembra ancora segnare il passo, pur rilevandosi la presenza di un debole segnale di rallentamento (nel I semestre 2006 l omologa crescita era stata del +8,94%). Ma mentre in quest ultimo semestre il trend era principalmente da attribuirsi alla sensibile crescita del mercato in due sole macroaree (Perugino e Colli del Trasimeno), l attuale espansione risulta maggiormente sostenuta, in termini assoluti, dai contributi della Media Valle del Tevere (prevalente), del Perugino e dello Spoletino: tali bacini territoriali risultano pertanto quelli verso cui, in questo primo semestre, si è diretto in modo privilegiato il flusso di nuove compravendite. Come già rilevato nel corso del 2006, l 85% del complesso delle transazioni avvenute nella Provincia si è ancora concentrato nelle macroaree del capoluogo (35%), del Folignate (11%), dei Colli del Trasimeno (11%), della Media Valle del Tevere (10%), dell Assisiate (9%) e dell Alta Valle del Tevere (9%). I maggiori contributi alla crescita del mercato residenziale, in termini assoluti, vengono dagli aumenti delle transazioni registrate nei di Spoleto (+46,16% rispetto al I semestre 2006), Marsciano (+52,82%), Fossato di Vico (+410,53%) e Perugia (+5,22%). Corciano, il cui mercato rientra per dimensioni tra le prime tre realtà più significative della Provincia, è interessato da un rallentamento della recente tendenza espansiva (+10,32% invece del +57,39% dell annualità precedente). In termini di volumi scambiati, il Comune di Foligno si conferma il secondo Comune per rilevanza nella provincia dopo il capoluogo, presentando un mercato in tendenziale stabilizzazione e consolidamento. E Valtopina (Folignate) il Comune che registra il minimo provinciale di transazioni normalizzate nel I semestre 2007, ma i con minore dinamica di mercato si confermano nella macroarea Valnerina. Figura 1: nei comuni della provincia di Perugia * nel I semestre 2007 si è registrato un tasso tendenziale annuo medio del settore Residenziale espresso in termini di (Numero di Transazioni Normalizzato rispetto la quota di proprietà oggetto di transazione) - del -3,4% per l Italia e del -2,6% per la macro area Centro (Lazio, Marche, Toscana, Umbria) vedi la Nota semestrale dell Agenzia del Territorio pubblicata sul sito internet 1

3 In Figura 2 è rappresentata la mappa con la distribuzione dei livelli gerarchici di quotazione media residenziale, registrata nel in ogni comune, rispetto a quella minima della provincia di riferimento. Il capoluogo rimane il Comune di gran lunga a maggior apprezzamento in termini di quotazioni medie, insieme a quelli di Assisi e Spoleto. Figura 2: differenziale valori nei comuni della provincia di Perugia 2

4 Analisi delle macroaree Come già per la precedente Nota Territoriale, la Provincia di Perugia è stata suddivisa in 10 macroaree: Alto Tevere, Assisiate, Eugubino Gualdese, Colli del Trasimeno, Folignate, Media Valle del Tevere, Monti Martani, Perugino, Spoletino, Val Nerina. Figura 3: Distribuzione in macroaree dei comuni della provincia di Perugia L analisi territoriale dei dati relativi all aggregazione di mercati omogenei evidenzia, sulla base dell analisi dei differenziali dei livelli medi di quotazione * degli immobili residenziali, una sostanziale invarianza rispetto all annualità precedente: le macroaree a maggior apprezzamento si riconfermano, dopo quella del capoluogo, quelle dell assisiate e dello spoletino. Tabella 1: Riepilogo generale per macroaree Macroaree var.% valori di riferimento /m 2 differenziale valori rispetto al valore minimo Alto Tevere 400,43-2,76% ,19 Assisiate 418,39-3,63% ,43 Colli del Trasimeno 486,83 10,31% ,21 Eugubino-Gualdese 249,45 10,78% 954 1,08 Folignate 519,24-0,74% ,31 Media Valle del Tevere 461,07 44,50% ,25 Monti Martani 54,83-34,97% 880 1,00 Perugino 1627,33 7,94% ,60 Spoletino 336,56 44,98% ,45 Val Nerina 76,87-8,02% 925 1,05 Totale Provincia 4631,00 8,65% ,35 * Calcolati - per il livello comunale - come media semplice dei valori centrali dell intervallo delle quotazioni di tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona OMI (ad eccezione del capoluogo per il quale i valori centrali associati a ciascuna zona si sono ponderati con la quota relativa di stock a destinazione abitativa) mentre per i livelli di aggregazione superiori (Macroarea e Provincia) il calcolo è stato effettuato sulla base della media dei valori di riferimento comunali ponderata con lo stock relativo. 3

5 I valori del numero indice e quelli relativi ai livelli di quotazione residenziale media comunale sono esplicitati di seguito in tabella 2 (formata dalle dieci sottotabelle di macroarea) e rappresentati graficamente nelle figure 1 e 2. Il maggior decremento relativo in termini di volumi compravenduti si registra nel corso del I semestre 2007 nella macroarea dei Monti Martani (-34,97%), dove si registra anche il livello inferiore di quotazione media. Le migliori performances di macroarea sono state ottenute dalla Media Valle del Tevere (+44,50%) e dallo Spoletino (+44,98%). Tra i piccoli dal mercato immobiliare più vivace si segnala Fossato di Vico (+410,53%), in cui si è rilevato anche un sensibile aumento delle quotazioni medie; è per questo motivo che nel I semestre 2007 non appartiene più a quest ultimo Comune il livello inferiore della distribuzione complessiva delle quotazioni medie residenziali nella provincia ma a quello di Costacciaro (sempre appartenente alla macroarea eugubino-gualdese), con un differenziale di 2,09 rispetto al capoluogo. Tabella 2: comunale e relative variazioni rispetto al I sem differenziale dei valori di riferimento comunali del rispetto al valor medio provinciale (valore ponderato secondo lo stock del ) per macroarea di appartenenza Macroarea Alto Tevere var.% riferimento Citerna 11,5 15,00% 1,23 Citta` di Castello 208,75 16,09% 1,72 Lisciano Niccone 6-40,00% 1,42 Monte S. Maria Tiberina 5 66,67% 1,12 Montone 7,66 53,20% 1,22 Pietralunga 8,97-43,94% 1,26 San Giustino 39,25-29,28% 1,32 Umbertide 113,3-14,49% 1,31 Macroarea Assisiate var.% riferimento Assisi 179,81 0,31% 2,00 Bastia Umbra 184,83-17,82% 1,76 Bettona 28,75 51,32% 1,27 Valfabbrica 25,00 127,27% 1,27 Macroarea Colli del Trasimeno var.% riferimento Castiglione Del Lago 121,05 10,47% 1,68 Citta` Della Pieve 67,36 6,36% 1,38 Magione 121,67 4,41% 1,55 Paciano 12,00 184,36% 1,41 Panicale 35,00 12,69% 1,50 Passignano S Trasimeno 64,67 48,09% 1,74 Piegaro 24,58-12,03% 1,21 Tuoro Sul Trasimeno 40,50-10,00% 1,44 Macroarea Eugubino - Gualdese var.% riferimento Costacciaro 2,00 0,00% 1,00 Fossato Di Vico 48,50 410,53% 1,16 Gualdo Tadino 58,18-11,04% 1,28 Gubbio 104,37-8,33% 1,54 Nocera Umbra 14,00-12,06% 1,31 Scheggia e Pascelupo 9,39 56,50% 1,10 Sigillo 13,01 4,08% 1,24 4

6 Macroarea Folignate var.% riferimento Bevagna 37,44 14,60% 1,41 Cannara 19,87 41,52% 1,38 Foligno 352,86 0,66% 1,78 Montefalco 15,17 47,86% 1,31 Spello 49,00 19,51% 1,72 Trevi 43,90-36,92% 1,38 Valtopina 1,00-80,00% 1,14 Macroarea Media Valle del Tevere var.% riferimento Collazzone 31,33 20,50% 1,48 Deruta 123,27 30,21% 1,53 Fratta Todina 9,00 260,00% 1,33 Marsciano 142,00 52,82% 1,59 Monte Castello Di Vibio 23,00 253,85% 1,36 Todi 132,47 37,29% 1,69 Macroarea Monti Martani var.% riferimento Giano Dell`Umbria 12,83-48,16% 1,23 Gualdo Cattaneo 20,00-47,97% 1,28 Massa Martana 22,00 4,12% 1,30 Macroarea Perugino var.% riferimento Corciano 283,09 10,32% 1,84 Perugia 1271,74 5,22% 2,09 Torgiano 72,50 71,27% 1,36 Macroarea Spoletino var.% riferimento Campello sul Clitunno 26,65 42,29% 1,32 Castel Ritaldi 29,08 36,65% 1,15 Spoleto 280,83 46,16% 1,93 Macroarea Val Nerina var.% riferimento Cascia 11,67-14,63% 1,37 Cerreto di Spoleto 6,00 0,00% 1,15 Monteleone di Spoleto 5,23-25,60% 1,41 Norcia 25,39 2,92% 1,54 Poggiodomo 2,00 100,00% 1,19 Preci 12,00-4,00% 1,19 Sant`Anatolia di Narco 3,08-61,50% 1,16 Scheggino 3,00-6,25% 1,14 Sellano 6,50 105,05% 1,10 Vallo Di Nera 2,00-53,81% 1,15 5

7 Inquadramento comunale Il capoluogo attualmente rappresenta il 25% ca. dello stock immobiliare abitativo della Provincia, nel cui ambito assorbe il 27,46% della quota di mercato immobiliare a destinazione residenziale, in diminuzione di 2,5 punti percentuali rispetto al corrispondente dato riferito al I semestre 2004 (era il 29,96%). Aumentano le dimensioni complessive del mercato residenziale (+5,22%), in modo pressoché uniforme tra le zone centrali (zone tipo B) e periferiche/rurali (zone tipo D ed R), anche se si tratta di un incremento piuttosto contenuto in termini assoluti (il numero indice aumenta complessivamente di sole 63 unità). Segni di raggiungimento del livello di saturazione possono essere evidenziati soltanto notando la crescita diversa del capoluogo rispetto al resto della Provincia: mentre nel primo semestre 2006 quest ultimo trainava il contesto provinciale (il mercato cittadino cresceva del +12,74% contro il +7,5% del resto della provincia) nel primo semestre 2007 è stata la crescita dei minori (+10,01%) ad essere sensibilmente superiore. Inoltre, al contrario di quanto osservato nell ambito provinciale - che registra una diffusa attenuazione del differenziale tra i livelli di quotazione media - rimane sostanzialmente invariato il quadro di riferimento per le zone di mercato omogenee interne alla città: il differenziale medio comunale risulta di 1,79. Ciò malgrado il livello di quotazione media comunale su base annua risulti incrementato del 4,9% rispetto l analogo semestre del La zona centrale B3 si riconferma - vedi figura 4 - sia quella più privilegiata in termini di scambi, sia la zona centrale in maggiore crescita in termini relativi (+13,71% rispetto al I semestre 2006), soprattutto nei quartieri ubicati a sud-ovest della stazione Fontivegge (Bellocchio, Cortonese e Madonna Alta). Figura 4: nelle zone OMI del comune di Perugia I semestre 2007 nelle zone B/OMI (centrali) del comune di Perugia 6

8 Si registrano segni di leggera regressione del livello di compravendite solo nei quartieri di Elce e Monteluce (quest ultimo interessato da un esteso piano attuativo riguardante l area dell ex-policlinico) mentre si accentua il ruolo preminente della zona D1 (48% ca. dei volumi scambiati nelle zone periferiche), sostenuto dalle vivaci dinamiche già innescate lungo la direttrice pievaiola, in particolare nei pressi di Castel del Piano, nonché dalle compravendite avvenute nel popoloso quartiere residenziale di Ferro di Cavallo. E l acropoli a rimanere detentrice del valore apicale di quotazione media residenziale nel capoluogo nel cui centro storico si rileva - rispetto al I semestre un decremento del gradiente interno di eterogeneità, che si mantiene comunque elevato (27% ca. tra le zone B1 e B5) anche in considerazione della sua limitata estensione territoriale. La zona più pregiata della città (B6) risulta stabile, in termini di quotazioni medie, ed a circa 3,5 volte quella della zona a minor apprezzamento del Comune. La D5 (periferia nord - direttrice tiberina) si riconferma sia la zona periferica più conveniente, sia quella dove le compravendite periferiche hanno subito un incremento relativo maggiore rispetto al I semestre 2006 (+28,08%); le zone rurali riaffermano invariate le caratteristiche di debole e scarsa dinamicità in termini di transazioni immobiliari. Figura 5: Differenziali dei valori nelle zone OMI del comune di Perugia Differenziali dei valori I semestre 2007 nelle zone B/OMI (centrali) del comune di Perugia 7

9 Di seguito (Tabella 3) sono esposti i valori di registrati nel e la gerarchia delle quotazioni medie per tutte le zone OMI di Perugia. Tabella 3: comunale e differenziale dei valori di riferimento comunali del rispetto al valor minimo delle zone OMI di Perugia zona OMI denominazione I sem 2007 differenziale valori di riferimento B1 Adiacenze alle mura 49,22 2,45 B2 Via Cacciatori delle Alpi, via XX settembre, via Pellini, via Antinori, via Pellas, via Fonti Coperte, via Pascoli 83,19 2,29 B3 Madonna Alta, Fontivegge, Case Bruciate, Pallotta, Elce, Monteluce, Santa Lucia 232,68 2,10 B4 Pian di Massiano, S.Galigano, Rimbocchi, Oliveto, Settevalli, Prepo 30,50 1,80 B5 Centro Storico: via Bartolo,via Maestà delle Volte, via Bonazzi, via Oberdan, via Bontempi, via dei Priori (alta), Arco Etrusco 34,42 3,11 B6 Centro Storico: Piazza IV novembre,corso Vannucci, via Mazzini, via Danzetta, piazza Matteotti 4,16 3,50 D1 Ferro di Cavallo, Lacugnana, Olmo, San Sisto, Strozzacapponi, Castel del Piano, Monte Malbe, San Marco, Monte Grillo, Ponte d`oddi, 327,25 1,77 Montelaguardia D2 Ponte S. Giovanni, Piscille, Montebello, Balanzano, S. Fortunato, S. Martino in colle, Collestrada, Ponte della Pietra 129,50 1,56 D3 Pretola, Ponte Felcino, Ponte Valleceppi, Villa Pitignano, Bosco, Colombella, Piccione 132,47 1,29 D4 Mugnano, Montepetriolo, Fontignano, Bagnaia, S. Martino in campo, S. Maria Rossa 97,50 1,28 D5 Colle Umberto, S.Giovanni del Pantano, Rancolfo, Resina, Ponte Pattoli, Ramazzano, Fratticiola, Pianello, Ripa, S. Egidio 128,55 1,23 R1 Zone rurali meridionali 12,00 1,07 R2 Zone rurali settentrionali 10,30 1,00 Totale città 1271,74 1,79 8