PERUGIA. NOTA TERRITORIALE a cura dell Ufficio Provinciale di PERUGIA Chiara Paoletti (referente OMI)

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1 PERUGIA NOTA TERRITORIALE a cura dell Ufficio Provinciale di PERUGIA Chiara Paoletti (referente OMI) Andamento del mercato immobiliare nel I semestre Settore residenziale con la collaborazione della Direzione Centrale Osservatorio del Mercato Immobiliare e dei Servizi Estimativi Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare data di pubblicazione: 30 novembre

2 Le informazioni rese nella presente nota sono di proprietà esclusiva dell Agenzia del Territorio. Non è consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti o assumere alcune altre obbligazioni verso terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel caso di pubblicazione, venga citata la relativa fonte.

3 Indice Introduzione... 1 Mercato regionale... 2 Mercato provinciale... 5 Mercato del comune di Perugia Note metodologiche Indice delle tabelle Indice delle figure Introduzione La presente Nota Territoriale, relativa al I semestre, è stata realizzata dall Ufficio Provinciale di Perugia in collaborazione con l Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione Centrale OMISE dell Agenzia del Territorio ed ha lo scopo di illustrare composizione e dinamiche del mercato residenziale della provincia di Perugia. Sono stati analizzati i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni rilevati dall Osservatorio del mercato immobiliare della regione Umbria con approfondimenti sulla provincia di Perugia ed in particolare sul capoluogo. I dati analizzati e presentati nella nota sono: il numero di transazioni normalizzate () delle abitazioni e relative variazioni di periodi; l intensità del mercato immobiliare (IMI); le quotazioni medie delle abitazioni ed il numero indice quotazioni dal I semestre 2004; lo stock e per dimensione delle abitazioni.

4 Mercato regionale Nel I semestre il mercato immobiliare residenziale ha registrato complessivamente in Umbria un calo del volume di compravendite pari a -21,7% (Tabella 1) rispetto all omologo semestre del, dato sostanzialmente in linea con quello medio nazionale di settore (-22,6%). Nel semestre oggetto della presente analisi sono state compravendute unità immobiliari a destinazione abitativa, normalizzate rispetto alla quota di proprietà, di cui il 69,2% ubicate nella provincia di Perugia. La contrazione del mercato delle abitazioni ha assunto - nel periodo di riferimento considerato - valori di piena sintonia tra il mercato immobiliare della provincia di Perugia, in cui il numero indice è variato con tasso tendenziale annuo pari a -22,0%, e quello della provincia di Terni (-21,0%), dopo un periodo di crescita in controtendenza di quest ultimo (+19,4% nel II semestre ). Tabella 1:, quotazioni medie e variazioni % - province Province / I Italia sem / II N. indice quotazioni I sem (base = I sem 2004) Perugia ,0% 1,03% ,0% 110,3 Terni ,0% 0,46% ,0% 111,9 Umbria ,7% 1,48% ,5% 110,7 Italia ,6% 100,00% ,6% 129,0 Tabella 2:, quotazioni medie e variazioni % - capoluoghi Capoluoghi / I Italia sem / II N. indice quotazioni I sem (base = I sem 2004) Perugia ,8% 0,83% ,9% 117,6 Terni ,6% 0,79% ,0% 105,6 Totale Umbria ,6% 1,63% ,6% 113,1 Italia ,6% 100,00% ,5% 130,1 A livello di capoluoghi (Tabella 2) si osserva come, mentre il trend misurato a Terni (-21,6%) risulta sostanzialmente analogo a quello del resto della provincia (Tabella 3), nella provincia di Perugia il mercato residenziale dei comuni non capoluogo, pur subendo un sensibile calo (-18,3%), si è dimostrato più resiliente alla crisi rispetto all agglomerato urbano più significativo, penalizzato da quotazioni mediamente più elevate del 45% ca. rispetto a quelle rilevate nel resto della provincia. Si deve rilevare però che, nel I semestre, il mercato immobiliare residenziale al di fuori del capoluogo ternano ha rappresentato solo il 44% del mercato complessivo (quota di mercato stabile), mentre nella provincia di Perugia il mercato delle abitazioni nei 58 comuni minori ha convogliato il 74% ca. delle transazioni concluse nel periodo, in recupero del 3% rispetto alla quota di mercato misurata nel semestre precedente. Tabella 3:, quotazioni medie e variazioni % - non capoluoghi Non capoluoghi / I Italia sem / II N. indice quotazioni I sem (base = I sem 2004) Perugia ,3% 1,12% ,5% 107,2 Terni ,1% 0,30% ,1% 118,6 Totale Umbria ,7% 1,41% ,0% 109,4 Italia ,7% 100,00% ,8% 128,3 2

5 Figura 1: Distribuzione estre per provincia 30,8% 69,2% Provincia PG Provincia TR L andamento dell indice semestrale del dal 2004 (Figura 2) evidenzia un arretramento significativo del mercato residenziale abitativo umbro solo a partire dal I semestre 2007 (in ritardo di un anno rispetto al dato omologo misurato su scala nazionale, in flessione già dal I semestre 2006): rispetto al picco della serie storica il mercato delle abitazioni nella regione ha perso quasi la metà delle compravendite (-49,2%). Se si analizza l andamento dei prezzi nominali delle abitazioni, tra il I semestre ed il II semestre, si osserva ancora come la rilevante contrazione delle compravendite abbia comportato solo un lieve assestamento della quotazione media residenziale (-1,5%), dopo un periodo di sostanziale stabilità delle quotazioni (dal I semestre 2008). Questo segnale di flessione evidenziato anche in termini di assestamento del livello medio delle quotazioni, il primo dalla fine della fiammata immobiliare, ha riguardato soprattutto la provincia di Perugia ed è stato principalmente concentrato nei Comuni non capoluogo (-2,5% su base semestrale). 3

6 Figura 2: Numero indice dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi ,8 114,0 110,9 109,4 108,7 106,2 109,4 107,7 104,1 102,6 114,5 105,4 119,6 113,6 109,8 103,0 98,3 97, ,4 96,1 101,9 101,4 99,1 Italia Umbria 94,7 96,0 94,4 88,5 89,3 82,2 87,4 85,3 84,1 86,2 84,5 82,4 85,4 81,4 83,1 79,3 79,3 81,5 80,2 77,6 76,6 78,7 70 Capoluoghi Non capoluoghi 62,3 60 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 II_11 I_12 61,7 Figura 3: Numero indice quotazioni medie dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi ,5 112,6 112,6 112,4 112,5 113,0 113,3 113,8 113,1 111,3 111,7 111,6 111,5 111,7 112,0 112,4 110,8 109,2 109,9 110,7 107,7 110,6 111,2 111,1 111,0 110,9 111,0 111,3 111,6 108,0 106,5 109,5 109, ,8 105,5 107,3 103,8 103,5 106,3 102,3 102,7 Italia 105,0 Umbria 100,4 101,7 102,0 Capoluoghi ,1 Non capoluoghi 97 99,4 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 II_11 I_12 4

7 Mercato provinciale Il mercato immobiliare residenziale per la provincia di Perugia viene di seguito analizzato nel dettaglio per ciascuna delle seguenti dieci macro aree geografiche (Figura 4): Alto Tevere; Assisiate; Eugubino Gualdese; Colli del Trasimeno; Folignate; Media Valle del Tevere; Monti Martani; Perugino; Spoletino; Val Nerina. Figura 4: Macroaree provinciali Perugia Tale suddivisione della provincia è stata effettuata aggregando i comuni ritenuti affini in base alle caratteristiche socio-economiche ed ambientali ritenute più significative in riferimento agli argomenti trattati nella presente analisi. 5

8 La seguente tabella (Tabella 4) evidenzia i tassi tendenziali annui del mercato delle abitazioni, relativi a ciascuna macroarea: il mercato immobiliare residenziale provinciale nel I semestre, pur mostrando un calo diffuso su tutto il territorio ha continuato a mostrare - limitatamente ad alcune porzioni territoriali - qualche segno di disomogeneità. Infatti a decrescere in modo più significativo sono stati l Assisiate (-25,4%), i Colli del Trasimeno (-30,0%), il Perugino (-26,9%) e lo Spoletino (-28,4%), cioè proprio le macroaree che hanno registrato una maggiore espansione a partire dal I semestre Nel I semestre le tre macroaree mediamente più care si sono confermate quelle del Perugino, dello Spoletino e dell Assisiate: quest ultima macroarea ha registrato nel semestre la peggiore performance in termini di quotazioni (-3,1% tra il I semestre ed il II semestre ), insieme alle macroaree Monti Martani e Val Nerina (-3,6%). Sempre nello stesso semestre di riferimento sono rimasti ancora sostanzialmente stabili in termini nominali le quotazioni residenziali della macroarea del capoluogo (-0,9%). Tabella 4:, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali Macroaree provinciali / I Provincia sem / II N. indice quotazioni I sem (base = I sem 2004) ALTO TEVERE ,4% 9,94% ,0% 101,7 ASSISIATE ,4% 7,84% ,1% 106,8 COLLI DEL TRASIMENO ,0% 10,04% ,0% 109,2 EUGUBINO- GUALDESE ,6% 6,27% 954-2,9% 110,2 FOLIGNATE ,0% 13,77% ,0% 104,0 MEDIA VALLE DEL TEVERE ,1% 8,70% ,8% 114,3 MONTI MARTANI 47 30,8% 1,98% 869-3,6% 104,0 PERUGINO ,9% 32,64% ,9% 116,3 SPOLETINO ,4% 6,10% ,5% 113,2 VAL NERINA 64-15,1% 2,74% 882-3,6% 102,1 PERUGIA ,0% 100,00% ,0% 110,3 6

9 Figura 5: Numero indice dal I semestre 2004 e quotazioni medie capoluogo e resto provincia ,3 117,7117,8117,6117,4117,3117,5118,0 118,7 117,6 115,7 117,0 116,6 113,0 112,3 112,5 109,7 115,0 108,1 107,1 109,8 103,6 104,0 109,3 109,6110,0 108,2 99,8 104,3 105,3 106,2107,4108,8109,5109,4109,3109,1109,2 107,2 105,7 104,4 98, ,9 101,0101,5 99,0 96,4 88,2 87,3 86,3 82,8 84,6 84,3 84,3 79,0 79,2 77,4 70 Quotazioni Perugia 76,6 77,6 76,8 77,4 63,2 Quotazioni Resto provincia 60 Resto provincia 50 Perugia I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 II_11 I_12 53,1 Figura 6: Distribuzione estre per macroaree provinciali 2,7% 6,1% 9,9% 7,8% 32,6% 10,0% 6,3% 13,8% 2,0% 8,7% ALTO TEVERE ASSISIATE COLLI DEL TRASIMENO EUGUBINO- GUALDESE FOLIGNATE MEDIA VALLE DEL TEVERE MONTI MARTANI PERUGINO SPOLETINO VAL NERINA 7

10 Figura 7: Mappa della distribuzione comunale I semestre 8

11 Figura 8: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale Nella macroarea Alto Tevere (Tabella 5) nel I semestre si sono registrate circa il 10% delle compravendite di abitazioni nella provincia e si sono effettuate complessivamente 234 compravendite, in flessione del -10,4% rispetto all omologo semestre. Nel I semestre, dopo il timido segnale di ripresa registrato nel II semestre (+2,7% in termini di volumi scambiati), il volume di compravendite è arretrato significativamente in tutto il territorio della macroarea. La quotazione media si è attestata intorno al valore di Euro/m 2, in flessione media del 2,0% rispetto al semestre precedente, mentre la quotazione media più elevata si è riscontrata a Città di Castello (1.164 Euro/m 2 ) che è anche il comune dove si realizzano il più elevato numero di compravendite in termini assoluti nella macroarea, convogliando il 4,77% delle compravendite provinciali. Monte S.Maria Tiberina, Lisciano Niccone e Montone sono stati i comuni con le minori dinamiche di mercato, registrando un numero limitatissimo di scambi. 9

12 Tabella 5:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Alto Tevere Comune / I sem Provincia sem / II Differenziale sem rispetto alla media di provincia CITERNA 7-70,8% 0,30% 848-3,6% 0,69 CITTA` DI CASTELLO 112-5,2% 4,77% ,7% 0,95 LISCIANO NICCONE 4 100,0% 0,17% 968-3,4% 0,79 MONTE S MARIA TIBERINA 3 50,0% 0,13% 787-3,5% 0,64 MONTONE 4 300,0% 0,17% 845-3,5% 0,69 PIETRALUNGA 11-29,0% 0,47% 864-3,6% 0,70 SAN GIUSTINO 28-4,0% 1,20% 931-3,6% 0,76 UMBERTIDE 65-6,3% 2,74% 943-3,5% 0,77 ALTO TEVERE ,4% 9,94% ,0% 0,85 La macroarea Assisiate (Tabella 6) ha registrato 185 transazioni normalizzate di abitazioni, con un tasso tendenziale annuo in flessione pari a -25,4%, in analogia a quanto avvenuto nel I semestre (-25,1%). Le difficoltà di mercato maggiori si sono evidenziate a Valfabbrica (-37,4%) e Bettona (- 35,7%). Si evidenzia come la macroarea malgrado l andamento dei volumi di compravendita conservi ancora una quota di mercato residenziale sostanzialmente stabile (-0,29% rispetto al semestre precedente) mentre la quotazione media di macroarea (1.251 Euro/m 2 ) subisce una flessione media pari a -3,1% su base semestrale, meno evidente nella città più rappresentativa (Assisi) e pari a -2,6%. Tabella 6:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Assisiate Comune / I sem Provincia sem / II Differenziale sem rispetto alla media di provincia ASSISI 92-19,7% 3,91% ,6% 1,13 BASTIA UMBRA 68-27,9% 2,86% ,7% 0,99 BETTONA 18-35,7% 0,76% 866-3,8% 0,70 VALFABBRICA 7-37,4% 0,30% 858-3,8% 0,70 ASSISIATE ,4% 7,84% ,1% 1,02 La macroarea Colli del Trasimeno (Tabella 7) arretra significamente (-30%) dopo la brillante crescita registrata nel semestre precedente (+10,3%). 10

13 Tabella 7:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Colli del Trasimeno Comune / I sem Provincia sem / II Differenziale sem rispetto alla media di provincia CASTIGLIONE DEL LAGO 61-34,0% 2,60% ,6% 0,97 CITTA` DELLA PIEVE 42-39,6% 1,79% ,6% 0,81 MAGIONE 65-20,0% 2,74% ,4% 0,90 PACIANO 3-45,5% 0,13% 962-4,0% 0,78 PANICALE 11-40,5% 0,46% ,9% 0,83 PASSIGNANO S TRASIMENO 24-31,4% 1,02% ,7% 0,97 PIEGARO 20 85,7% 0,83% 821-3,6% 0,67 TUORO SUL TRASIMENO 11-56,0% 0,47% 964-4,0% 0,78 COLLI DEL TRASIMENO ,0% 10,04% ,0% 0,88 La flessione del mercato immobiliare residenziale è risultata più evidente a Tuoro sul Trasimeno (-56,0%), Paciano (-45,5%) e Panicale (-40,5%) mentre a resistere meglio Magione (-20,0%), più vicina al capoluogo di regione. L unico comune ad avere avuto una crescita in termini relativi è Piegaro (+85,7%), poco significativa in quanto riferita ad un numero di compravendite estremamente esiguo. La quotazione media rilevata nella macroarea è risultata mediamente in flessione (-3,0%), meno accentuata a Magione (-0,4%), attestandosi intorno ai Euro/m 2. Il mercato immobiliare residenziale nella macroarea Eugubino-Gualdese (Tabella 8), dopo una fase di ripresa significativa delle compravendite avvenuta nel II semestre (+13,8%), si contrae del -15,6% su base annua. Le flessioni più significative, in termini relativi, si sono verificate nei comuni di Sigillo (-58,3%) e Gualdo Tadino (-41,6%): in quest ultima cittadina il livello delle quotazioni nominali è rimasto più stabile (-1,9%). Tabella 8:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Eugubino-Gualdese Comune / I sem Provincia sem / II Differenziale sem rispetto alla media di provincia COSTACCIARO 3 78,0% 0,11% 689-3,7% 0,56 FOSSATO DI VICO 12-4,2% 0,49% 788-3,7% 0,64 GUALDO TADINO 30-41,6% 1,29% 903-1,9% 0,73 GUBBIO 74-18,6% 3,12% ,0% 0,86 NOCERA UMBRA 23 94,9% 0,98% 890-3,6% 0,72 SCHEGGIA E PASCELUPO 4 220,0% 0,17% 757-3,5% 0,62 SIGILLO 3-58,3% 0,11% 843-4,0% 0,69 EUGUBINO- GUALDESE ,6% 6,27% 954-2,9% 0,78 Anche il mercato delle abitazioni nella macroarea Folignate (Tabella 9) è risultato in contrazione (-17,0%) a causa del trend negativo misurato a Foligno (-32,3%) e Bevagna (-48,7%): gli altri comuni sono risultati tutti in espansione, seppur molto contenuta in termini assoluti. 11

14 La quotazione media più elevata si è riconfermata essere quella registrata nel comune di Spello (1.269 Euro/m 2 ), sostanzialmente stabile (-0,7%). Tabella 9:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Folignate Comune / I sem Provincia sem / II Differenziale sem rispetto alla media di provincia BEVAGNA 11-48,7% 0,45% ,7% 0,86 CANNARA 20 10,1% 0,85% 943-3,6% 0,77 FOLIGNO ,3% 8,13% ,1% 0,99 MONTEFALCO 29 44,0% 1,22% 927-3,7% 0,75 SPELLO 35 35,4% 1,48% ,7% 1,03 TREVI 35 70,3% 1,51% ,7% 0,83 VALTOPINA 3 38,2% 0,13% 786-3,6% 0,64 FOLIGNATE ,0% 13,77% ,0% 0,94 Nel corso del I semestre la macro area Media Valle del Tevere si è accentuata la già significativa variazione negativa dei volumi di compravendita misurata lo scorso semestre (-16,1% tra il I semestre ed il I semestre ), pur registrando un recupero delle dimensioni del mercato immobiliare residenziale nel comune di Todi (+3,3%) dove si è anche registrata la quotazione media più elevata (1.197 Euro/m 2 ). Nel complesso la macroarea non perde quote di mercato residenziale, realizzando l 8,70% delle transazioni immobiliari nell ambito provinciale. Tabella 10:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Media Valle del Tevere Comune / I sem Provincia sem / II Differenziale sem rispetto alla media di provincia COLLAZZONE 14-16,2% 0,59% ,9% 0,82 DERUTA 48-1,4% 2,04% ,4% 0,86 FRATTA TODINA 0-100,0% 0,00% 917-3,6% 0,75 MARSCIANO 58-30,6% 2,47% ,3% 0,93 MONTE CASTELLO DI VIBIO 5-43,8% 0,19% 933-3,7% 0,76 TODI 81 3,3% 3,42% ,8% 0,97 MEDIA VALLE DEL TEVERE ,1% 8,70% ,8% 0,91 La macroarea Monti Martani, in controtendenza, ha evidenziato un espansione dei volumi di abitazioni scambiate (+30,8%), presentando però quotazioni medie in flessione pari a -3,6%. Tabella 11:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Monti Martani Comune / I sem Provincia sem / II Differenziale sem rispetto alla media di provincia GIANO DELL`UMBRIA 13 12,8% 0,53% 838-3,5% 0,68 GUALDO CATTANEO 13-27,8% 0,55% 879-3,5% 0,71 MASSA MARTANA ,9% 0,89% 880-3,7% 0,72 MONTI MARTANI 47 30,8% 1,98% 869-3,6% 0,71 12

15 La macroarea Perugino (Tabella 12) ha registrato 769 transazioni nel corso del semestre di riferimento, con un mercato caratterizzato da un numero di transazioni normalizzate in forte diminuzione (-26,9%). La quotazione media di questa macroarea, che ha rappresentato ancora quasi il 33% del mercato, è stata di Euro/m 2, in lieve diminuzione media tendenziale (-0,9%). Tabella 12:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Perugino Comune / I sem Provincia sem / II Differenziale sem rispetto alla media di provincia PERUGIA ,8% 26,14% ,9% 1,31 CORCIANO 137 9,9% 5,80% ,8% 1,05 TORGIANO 17-55,1% 0,70% 923-4,0% 0,75 PERUGINO ,9% 32,64% ,9% 1,27 Nel I semestre dell anno in corso lo Spoletino (Tabella 13) è stato interessato da 144 transazioni normalizzate, in diminuzione (-28,4%) rispetto al II semestre. La quotazione media di macroarea è stata di Euro/m 2, in flessione tendenziale pari a -1,5% su base semestrale. Tabella 13:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Spoletino Comune / I sem Provincia sem / II Differenziale sem rispetto alla media di provincia CAMPELLO SUL CLITUNNO 5 0,0% 0,21% 936-3,7% 0,76 CASTEL RITALDI 9-51,8% 0,38% 784-3,6% 0,64 SPOLETO ,8% 5,50% ,2% 1,16 SPOLETINO ,4% 6,10% ,5% 1,10 La macroarea Val Nerina (Tabella 14) ha registrato 64 transazioni nel corso del I semestre, in decremento significativo pari a -15,1%, dopo la debole espansione misurata nel corso del semestre precedente. La quotazione media di macroarea è stata di 882 Euro/m 2, in flessione rispetto al semestre precedente (-3,6%). Tabella 14:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Val Nerina Comune / I sem Provincia sem / II Differenziale sem rispetto alla media di provincia CASCIA 16-0,9% 0,67% 911-3,4% 0,74 CERRETO DI SPOLETO 0-100,0% 0,00% 756-3,5% 0,62 MONTELEONE DI SPOLETO 4-56,8% 0,16% 920-3,9% 0,75 NORCIA 18-22,2% 0,74% ,8% 0,82 POGGIODOMO 6 71,4% 0,25% 789-3,2% 0,64 PRECI 7-7,3% 0,31% 787-3,6% 0,64 SANT`ANATOLIA DI NARCO 2-50,0% 0,08% 770-3,3% 0,63 SCHEGGINO 0-100,0% 0,00% 751-3,3% 0,61 SELLANO 5 45,7% 0,22% 728-3,4% 0,59 VALLO DI NERA 7 133,3% 0,30% 766-3,5% 0,62 VAL NERINA 64-15,1% 2,74% 882-3,6% 0,72 13

16 Mercato del comune di Perugia Nel corso del I semestre il capoluogo di regione ha registrato 616 transazioni normalizzate, accentuando la diminuzione significativa degli scambi di abitazioni già rilevata lo scorso semestre (-11,4%), con un volume di compravendite in contrazione del -30,8%. Tra le zone centrali la B3 ha continuato ad attirare il maggior numero di transazioni (Tabella 15), registrando una contrazione pari a -4,7%. Figura 9: Mappa della distribuzione del nelle zone OMI I semestre 14

17 In controtendenza l espansione misurata in zona B4 (+6,1%) che ha presentato la quotazione media residenziale più bassa (1.483 Euro/mq) tra le zone centrali. Tra le periferie la più richiesta si è confermata la D1, dove si è concentrato quasi il 24% degli scambi di abitazioni del capoluogo, anche se con un mercato in sensibile contrazione (-17,4%). Figura 10: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI I semestre In tutte le zone periferiche si è misurata una contrazione del volume di compravendite abitative, anche se la periferia a registrare la minore flessione è stata la D4 che nel corso del II semestre risultava l unica zona periferica in espansione (+23,4%). 15

18 Tabella 15:, quotazioni medie e variazioni % - comune di Perugia Zona OMI Denominazione II sem II sem / II sem 2010 comune II quotazione II / I sem Differenziale quotazione II rispetto alla media comunale B1 B2 B3 B4 B5 B6 D1 D2 D3 D4 D5 CENTRO STORICO: ADIACENZE ALLE MURA 30-12,0% 4,87% ,3% 1,30 S.FRANCESCO AL PRATO, PELLINI, PIAGGIA COLOMBATA, XX SETTEMBRE, CACCIATORI DELLE ALPI, P.LE EUROPA, FILOSOFI, B.GO XX GIUGNO 35-45,9% 5,71% ,3% 1,26 MADONNA ALTA, FONTIVEGGE, CASE BRUCIATE, PALLOTTA, ELCE, MONTELUCE, S. LUCIA, SAN GALIGANO, RIMBOCCHI,CORTONESE ,7% 20,34% ,7% 1,20 ZONA BANCA D`ITALIA, PIAN DI MASSIANO, OLIVETO, SETTEVALLI, PREPO 35 6,1% 5,68% ,1% 1,00 CENTRO STORICO: PORTA SOLE, BARTOLO, BONTEMPI, M. VOLTE, PRIORI ALTA, BONAZZI, V.LE INDIPENDENZA, TRE ARCHI, OBERDAN 17-18,2% 2,79% ,5% 1,78 CENTRO STORICO : P.ZZA IV NOVEMBRE, C. VANNUCCI, P.ZZA ITALIA, P.ZZA MATTEOTTI, VIA BAGLIONI ,4% 1,95 F. DI CAVALLO, LACUGNANA, OLMO, S. SISTO, STROZZACAPPONI, C. DEL PIANO, M. MALBE, S.MARCO, M. GRILLO, PONTE D`ODDI, MONTELAGUARDIA ,4% 24,18% ,0% 1,01 P.S. GIOVANNI, PISCILLE, MONTEBELLO, BALANZANO, S. FORTUNATO, S.MARTINO IN COLLE, COLLESTRADA, P.TE D. PIETRA 48-58,9% 7,85% ,9% 0,84 PRETOLA, PONTE FELCINO, PONTE VALLECEPPI, VILLA PITIGNANO, BOSCO, COLOMBELLA, PICCIONE 49-7,5% 7,92% ,4% 0,77 MUGNANO, MONTEPETRIOLO, FONTIGNANO, BAGNAIA, S. MARTINO IN CAMPO, S. MARIA ROSSA 38-1,3% 6,17% ,1% 0,78 C.UMBERTO, S.G.PANTANO, RANCOLFO, RESINA, P.PATTOLI, RAMAZZANO, FRATTICIOLA, PIANELLO, RIPA, S. EGIDIO 63-37,8% 10,17% ,4% 0,75 R1 ZONE RURALI MERIDIONALI 2-33,3% 0,32% 970-0,5% 0,66 R2 ZONE RURALI SETTENTRIONALI 2-80,0% 0,32% 920-0,5% 0,62 ND ,68% nd nd nd Totale capoluogo ,8% 100,0% ,8% 1,00 1 Quota di transazioni non georiferibili e suo valore assoluto. 2 La quotazione comunale qui presentata differisce da quella di Tabella 2, in quanto, calcolata pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni zona, depurando lo stock totale della quota dello stesso non associabile (ND). 16

19 Nel I semestre l analisi comparata della distribuzione dello stock immobiliare residenziale e del relativo per classi dimensionali (Figura 11) evidenzia come siano stati più richiesti, all interno dei confini amministrativi del capoluogo, gli immobili residenziali di dimensione piccola (da 3 a 4 vani catastali) e soprattutto di dimensione media (da 5,5 e fino a 7 vani catastali), che nel complesso rappresentano ancora il 62,0% del totale delle abitazioni compravendute. Nel contempo Si deve dire però come mentre i primi rappresentano una quota del mercato degli scambi (23,8% ) significativamente maggiore di quella rappresentata dall offerta potenziale (15,9% dello stock), le abitazioni di dimensione media rappresentano anche la quota più significativa dello stock di abitazioni presenti sul territorio (40,0%). In calo di un punto percentuale circa rispetto al I semestre il gradimento per i monolocali (che rappresentano una quota residuale del mercato di settore, pari all 8,5%) e per le abitazioni di grandi dimensioni (oltre 7 vani catastali), anche se quest ultime rappresentano una quota significativa dello stock immobiliare edificato, pari al 22,7%. Figura 11: Distribuzione e Stock per classi dimensionali comune di Perugia 17

20 Note metodologiche Le fonti utilizzate I dati elaborati sono contenuti negli archivi delle banche dati catastali, di pubblicità immobiliare e dell Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell Agenzia del Territorio. Dalle Banche Dati Catastali sono desunte le informazioni relative alla consistenza degli stock esistenti delle unità immobiliari censite come abitazioni. Dalle Banche Dati della Pubblicità immobiliare (ex Conservatorie) sono desunte le informazioni relative alle unità immobiliari (esclusi i terreni) compravendute. I dati relativi al sono estratti con cadenza trimestrale e, a causa di possibili registrazioni avvenute oltre i termini di legge, per il consolidamento finale i dati sono estratti nuovamente nei due trimestri successivi. Per tale ragione i dati del relativi ad un semestre possono variare in questa Nota territoriale rispetto a quanto pubblicato nelle precedenti Note. Dalle Banche dati delle Quotazioni OMI sono desunte le informazioni relative ai valori immobiliari delle tipologie residenziali (abitazioni di tipo economico, abitazioni civili, abitazioni signorili, ville e villini). I criteri metodologici adottati L elaborazione dei dati, con particolare riferimento alla natura tipologica e alla dimensione degli immobili, impone l adozione di alcuni criteri convenzionali basati sulle categorie catastali in uso e sulla consistenza delle unità immobiliari. Di seguito sono riportate le tabelle delle aggregazioni delle categorie catastali e delle classi dimensionali delle abitazioni. Tabella delle aggregazioni delle categorie catastali Settore residenziale Categoria catastale A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A11 Descrizione Abitazione di tipo signorile Abitazioni di tipo civile Abitazioni di tipo economico Abitazioni di tipo popolare Abitazioni di tipo ultrapopolare Abitazioni di tipo rurale Abitazione in villino Abitazione in villa Castelli, palazzi di pregio artistici o storici Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi. Tabella delle classi dimensionali delle unità a destinazione residenziale Monolocali Fino a 2,5 vani catastali Piccola Medio piccola Media Grande da 3 e fino a 4 vani catastali da 4,5 e fino a 5 vani catastali da 5,5 e fino a 7 vani catastali Maggiore di 7 vani catastali Esistono unità, sia per lo stock sia per il, per le quali non è disponibile l informazione sulla consistenza in vani catastali e pertanto non classificabili per dimensione. 18

21 Glossario : Stock di unità immobiliari: IMI (Intensità del Mercato Immobiliare): media comunale: media pesata: media di zona OMI: Differenziale valore medio: Zona OMI: n. di transazioni di unità immobiliari normalizzate (Le compravendite dei diritti di proprietà sono contate relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se di una unità immobiliare é compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come una transazione, ma come 0,5 transazioni). I dati del sono riportati nelle tabelle approssimati all unità (omettendo i decimali) per semplificarne la lettura. Per tale ragione potrebbe verificarsi, in alcuni casi, che la somma dei valori arrotondati non corrisponda al totale di colonna della tabella, che è la somma approssimata all unità dei valori non arrotondati. n. di unità immobiliari censite negli archivi catastali relativamente ad un determinato ambito territoriale. rapporto percentuale tra e stock di unità immobiliari, indica la quota percentuale di stock compravenduto in un determinato periodo. La banca dati delle quotazioni OMI fornisce per tutti i comuni italiani (8.096), a loro volta suddivisi in circa zone omogenee, un intervallo dei valori di mercato e di locazione sia delle tipologie residenziali (abitazioni signorili, civili, economiche, ville e villini), sia delle principali altre tipologie di fabbricati: uffici, negozi, laboratori, capannoni, magazzini, box e posti auto. L aggiornamento delle quotazioni avviene con cadenza semestrale. La quotazione in a livello comunale è calcolata come media dei valori centrali degli intervalli di tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona OMI appartenente al comune. La quotazione media comunale può subire modifiche rispetto quanto già pubblicato nei precedenti rapporti e note per effetto della ricostruzione della serie storica nei comuni per i quali, nel semestre in esame, è stato variato il dettaglio delle quotazioni delle tipologie residenziali (ad esempio in una zona OMI sono stati introdotti nuovi intervalli di valore riferiti a ulteriori tipologie o nuovi stati di conservazione e manutenzione degli immobili). Quando si esaminano raggruppamenti territoriali (Italia, macroarea geografica, regione, provincia, macroarea provinciale) le quotazioni di riferimento relative, sono calcolate pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni comune, rapportato allo stock totale dell aggregazione considerata. Inoltre, per il comune capoluogo oggetto di analisi nella presente nota, il valore medio viene calcolato pesando le quotazioni di zona con lo stock abitativo presente in ogni zona, rapportato allo stock comunale. La quotazione media di zona delle abitazioni è la media aritmetica dei valori centrali degli intervalli di quotazioni OMI riferiti alle tipologie edilizie residenziali (Abitazioni signorili, Abitazioni civili, Abitazioni di tipo economico e Ville e villini) valorizzate in quella zona. Rapporto tra il valore medio di un ambito territoriale (comune, macroarea urbana, zona OMI) rispetto al valore medio pesato dell aggregazione di livello superiore. La zona OMI è una porzione continua del territorio comunale che riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali. Tale uniformità viene tradotta in omogeneità nei caratteri posizionali, urbanistici, storico-ambientali, socio-economici degli insediamenti, nonché nella dotazione dei servizi e delle infrastrutture urbane. Nella zona omogenea individuata i valori di mercato unitari delle unità immobiliari, in stato di conservazione e manutenzione ordinario, hanno uno scostamento, tra valore minimo e valore massimo, non superiore al 50%, riscontrabile per la tipologia edilizia prevalente, nell ambito della destinazione residenziale. 19

22 Indice delle tabelle Tabella 1:, quotazioni medie e variazioni % - province... 2 Tabella 2:, quotazioni medie e variazioni % - capoluoghi... 2 Tabella 3:, quotazioni medie e variazioni % - non capoluoghi... 2 Tabella 4:, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali... 6 Tabella 5:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Alto Tevere Tabella 6:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Assisiate Tabella 7:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Colli del Trasimeno Tabella 8:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Eugubino-Gualdese Tabella 9:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Folignate Tabella 10:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Media Valle del Tevere Tabella 11:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Monti Martani Tabella 12:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Perugino Tabella 13:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Spoletino Tabella 14:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Val Nerina Tabella 15:, quotazioni medie e variazioni % - comune di Perugia Indice delle figure Figura 1: Distribuzione estre per provincia... 3 Figura 2: Numero indice dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi... 4 Figura 3: Numero indice quotazioni medie dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi... 4 Figura 4: Macroaree provinciali Perugia... 5 Figura 5: Numero indice dal I semestre 2004 e quotazioni medie capoluogo e resto provincia... 7 Figura 6: Distribuzione estre per macroaree provinciali... 7 Figura 7: Mappa della distribuzione comunale I semestre... 8 Figura 8: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale... 9 Figura 9: Mappa della distribuzione del nelle zone OMI I semestre Figura 10: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI I semestre Figura 11: Distribuzione e Stock per classi dimensionali comune di Perugia