NOTA TERRITORIALE Andamento del mercato immobiliare nel II semestre 2012 Settore residenziale

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1 NOTA TERRITORIALE Andamento del mercato immobiliare nel II semestre Settore residenziale a cura dell Ufficio Provinciale di Chiara Paoletti (Referente OMI) data di pubblicazione: 21 giugno 2013 periodo di riferimento: secondo semestre

2 Andamento del mercato immobiliare nel II semestre Provincia di - Settore residenziale a cura dell Ufficio Provinciale di Perugia con la collaborazione dell Ufficio Statistiche e Studi della Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi dc_omise@agenziaentrate.it Le informazioni rese nel presente rapporto sono di proprietà esclusiva dell Agenzia delle Entrate. Non è consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti o assumere alcune altre obbligazioni verso terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel caso di pubblicazione, venga citata la relativa fonte.

3 Indice 1 Introduzione Mercato regionale Mercato provinciale Mercato del comune di Perugia Note metodologiche Introduzione La presente Nota Territoriale, relativa al II semestre, è stata realizzata dall Ufficio Provinciale di Perugia, in collaborazione con l Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione Centrale OMISE dell Agenzia delle Entrate ed ha lo scopo di illustrare composizione e dinamiche del mercato residenziale della provincia di Perugia. Sono stati analizzati i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni rilevati dall Osservatorio del mercato immobiliare della regione [nome regione] con approfondimenti sulla provincia di Perugia ed in particolare sul capoluogo. I dati analizzati e presentati nella nota sono: il numero di transazioni normalizzate () delle abitazioni e relative variazioni di periodi; l intensità del mercato immobiliare (); le quotazioni medie delle abitazioni ed il numero indice quotazioni dal I semestre 2004; lo stock e per dimensione delle abitazioni. 1

4 2 Mercato regionale Nel secondo semestre l andamento del mercato residenziale regionale, rispetto all omologo semestre 2011, risulta sostanzialmente negativo (Tab.1) con una diminuzione delle compravendite ancora a due cifre (-30,4%), più accentuata nella provincia di Terni (-37,9%). Tale dato registra un peggioramento del medesimo trend misurato nel I semestre (-21,7%), con il numero di compravendite complessive in sensibile flessione soprattutto nel capoluogo ternano (-44,9%) e nei Comuni non capoluogo della provincia di Perugia, in calo del -29,1%. Tabella 1: e variazioni % Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi Province II sem Var % II sem 11 Quota % Italia II sem Var % II sem 11 Quota % Italia II sem Var % II sem 11 Quota % Italia Perugia ,0% 1,05% ,9% 1,04% ,1% 1,05% Terni ,9% 0,40% ,9% 0,64% ,0% 0,29% Totale Umbria ,4% 1,45% ,6% 1,67% ,1% 1,35% Totale Italia ,9% 100% ,7% 100% ,4% 100% Sul versante delle quotazioni nella provincia di Perugia si torna ad osservare ancora una flessione della media (Tab.2), pari a -1,7% rispetto al I semestre (nel semestre precedente aveva già subito un calo del -2,0% rispetto al II semestre 2011), mentre le quotazioni della provincia di Terni si sono riconfermate sostanzialmente stabili (-0,2%), sia nel capoluogo che nel resto della provincia. Tale fenomeno osservato in entrambe le province potrebbe essere spiegato anche dalla permanenza sul mercato della c.d. offerta di riserva con prezzi di mercato connessi all attesa di plusvalenza, costituita da spazi abitativi non utilizzati e per i quali non si ha la necessità di concludere i contratti nel breve periodo. Tale fenomeno, pur contribuendo a sostenere il livello medio dei prezzi, produce un amplificazione delle quantità scambiate, incidendo significativamente nella determinazione dell indice. Ciò può costituire una giustificazione al fatto che nella provincia di Terni, in concomitanza ad una maggiore flessione di compravendite si sia anche rilevata una minore flessione delle quotazioni. In ogni caso si deve osservare come il livello di media provinciale, in tale porzione territoriale, sia mediamente inferiore del 33% circa rispetto a quello del capoluogo di Regione. Tabella 2: Quotazioni medie e variazioni % Province /m 2 Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi Var % I sem 12 N. indice quotazioni II sem 12 (base = I sem 04) /m 2 Var % I sem 12 N. indice quotazioni II sem 12 (base = I sem 04) /m 2 Var % I sem 12 N. indice quotazioni II sem 12 (base = I sem 04) Perugia ,7% 108, ,6% 115, ,7% 105,4 Terni ,2% 111, ,3% 105, ,1% 118,5 Umbria ,3% 109, ,2% 111, ,4% 107,9 Nel complesso nel (Tab.3) il numero di compravendite effettuate in Umbria arretra del -26,1% rispetto al Quest ultimo risultato si può inquadrare nel contesto della generalizzata contrazione delle compravendite rilevata nel a livello nazionale (-25,7%) ed, in particolare, di quanto rilevato nelle limitrofe regioni Toscana (-26,7%), Emilia-Romagna (-30,0%), Marche (-29,9%) e Lazio (-26,5%). L intensità del mercato immobiliare () a livello regionale nel corso del è stata pari a 1,33%, in linea con il dato medio nazionale nel periodo, anche se il consuntivo annuo evidenzia come siano state oggetto di transazioni immobiliari solo il 73% circa del patrimonio immobiliare residenziale movimentato nel corso dell anno precedente ( 2011 pari a 1,83%). 2

5 Il valore di scambio, per le abitazioni compravendute 1 nell ambito territoriale regionale, si stima nel essere stato pari a 894 milioni di, in calo del -26,9% rispetto all anno precedente. Tabella 3:, variazioni % e - consuntivo annuo Province Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi Var % / 2011 Var % / 2011 Var % / 2011 Perugia ,5% 1,29% ,4% 1,52% ,7% 1,22% Terni ,6% 1,44% ,5% 1,73% ,6% 1,22% Totale Umbria ,1% 1,33% ,7% 1,60% ,9% 1,22% Totale Italia ,8% 1,32% ,1% 1,56% ,1% 1,23% Figura 1: Distribuzione II semestre per provincia I grafici polari nelle figure che seguono consentono, leggendo i valori su ogni raggio, il confronto tra l nazionale e regionale e l delle singole province dell Umbria per i soli capoluoghi (Figura 2) e per i comuni non capoluogo (Figura 3). 1 Vedasi il Rapporto Immobiliare 2013 realizzato dall Ufficio Statistiche e Studi della DC Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi dell Agenzia delle Entrate in collaborazione con ABI. 3

6 Figura 2: - capoluoghi Figura 3: - non capoluoghi L andamento dell indice semestrale del dal 2004 (Figura 4) evidenzia un arretramento significativo del mercato residenziale abitativo umbro dal I semestre 2007: rispetto al picco della serie storica il mercato regionale delle abitazioni ha perso il 51,1% delle compravendite realizzate. 4

7 Figura 4: Numero indice dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi ,8 114,0 119,6 113,6 109,4 110,9 114,5 106,2 108,7 109,8 109,4 107,7 104,1 105,4 98,3 102,6 101,9 103,0 97,2 101, ,1 96,0 94,4 94,4 96,1 94,7 88,5 85,3 89,3 82,2 87,4 84,1 86,2 85,4 82,4 81,4 81,5 83,1 79,3 79,3 80,2 77,6 76,6 78,7 Italia Umbria Capoluoghi Non capoluoghi 62,3 61,7 58,1 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 II_11 I_12 II_12 55,8 Figura 5: capoluoghi e non capoluoghi 3,71% 3,21% 2,93% 2,95% 2,91% 2,97% 2,71% 2,21% 1,71% 1,21% 2,72% 2,75% 2,75% 2,76% 2,63% 2,62% 2,66% 2,68% 2,66% 2,28% 2,29% 2,25% 2,29% Capoluoghi Non Capoluoghi Umbria Italia 1,99% 2,13% 1,89% 1,83% 1,85% 1,60% 1,74% 1,63% 1,33% 1,22%

8 3 Mercato provinciale Il mercato immobiliare residenziale per la provincia di Perugia viene di seguito analizzato nel dettaglio per ciascuna delle seguenti dieci macro aree geografiche rappresentate nella mappa tematica di seguito rappresentata (Figura 6): Alto Tevere; Assisiate; Eugubino Gualdese; Colli del Trasimeno; Folignate; Media Valle del Tevere; Monti Martani; Perugino; Spoletino; Val Nerina. Figura 6: Macroaree provinciali Perugia Tale suddivisione della provincia è stata effettuata aggregando i comuni ritenuti affini in base alle caratteristiche socio-economiche ed ambientali ritenute più significative in riferimento agli argomenti trattati nella presente analisi. 6

9 La seguente tabella (Tabella 4) evidenzia i tassi tendenziali annui del mercato delle abitazioni a livello di macroarea nel II semestre : l andamento del mercato residenziale risulta sostanzialmente negativo in tutti gli ambiti territoriali analizzati, rispetto all omologo semestre del 2011, con diminuzioni che vanno dal -11,8% dei Monti Martani al -38,5% della Media Valle del Tevere. Insieme alla Media Valle del Tevere a decrescere in modo più significativo rispetto alla media provinciale (-27,0%) sono state le macro aree dell Alta Valle del Tevere (-29,6%), dell Assisiate (-28,9%), dei Colli del Trasimeno (-28,4%), del Folignate (-29,5%) e della Val Nerina (-32,4%). Anche nel II semestre la macroarea mediamente più cara si è confermata quella del capoluogo, seguita da quelle della Media Valle del Tevere e dello Spoletino. Sebbene quest ultima subisca una flessione delle compravendite sensibilmente più contenuta rispetto alla media provinciale (-23,7%), sia per la Media Valle del Tevere sia per lo Spoletino si sono registrate le variazioni semestrali di media più significative (-2,5% per la prima e -2,4% per la seconda macroarea rispetto al I semestre. Tabella 4:, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali Macroaree provinciali Var % II sem 11 Quota % Provincia / m 2 Var % I sem 12 N. indice quotazioni (base = I sem 2004) Alto Tevere ,6% 8,73% ,4% 101,2 Assisiate ,9% 7,91% ,1% 104,6 Colli del Trasimeno ,4% 10,44% ,9% 108,2 Eugubino- Gualdese ,0% 6,78% 935-2,0% 107,9 Folignate ,5% 12,86% ,9% 102,0 Media valle del Tevere ,5% 7,13% ,5% 111,5 Monti Martani 42-11,8% 1,88% 859-1,2% 102,7 Perugino ,5% 35,40% ,7% 114,3 Spoletino ,7% 6,19% ,4% 110,5 Val Nerina 60-32,4% 2,68% 869-1,5% 100, ,0% 100,0% ,7% 108,5 7

10 Tabella 5:, variazioni % e - consuntivo annuo macroaree provinciali Macroaree provinciali Var % / 2011 Alto Tevere ,3% 1,10% Assisiate ,0% 1,34% Colli del Trasimeno ,2% 1,36% Eugubino- Gualdese ,8% 0,87% Folignate ,4% 1,30% Media valle del Tevere ,7% 1,33% Monti Martani 89 6,3% 1,11% Perugino ,7% 1,57% Spoletino ,2% 1,16% Val Nerina ,4% 0,87% Totale Provincia Perugia ,5% 1,29% Figura 7: Numero indice dal I semestre 2004 e quotazioni medie capoluogo e resto provincia ,3 117,7 117,8 117,6 117,4 117,3 117,5 118,0 118,7 115,7 117,0 116,6 117,6 115,8 113,0 112,3 109,7 112,5 115,0 108,1 107,1 103,6 104,0 108,8 109,4 99,8 107,4 109,5 109,3 109,2 109,7 108,2 109,3 109, ,9 101,0 104,3 105,3 106,2 109,2 110,0 107,2 105,7 104,4 99,0 105,4 101,5 98,5 96,4 88,2 86,3 87,3 82,8 Quotazioni Perugia Quotazioni Resto provincia Resto provincia Perugia 84,6 84,3 76,6 84,3 77,6 79,0 77,4 79,2 76,8 77,4 53,1 63,3 60,4 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 II_11 I_12 II_12 56,2 8

11 Figura 8: capoluogo e resto provincia 4,00% 3,50% 3,00% 3,04% 3,03% 3,16% 3,05% 2,50% 2,66% 2,69% 2,72% 2,70% 2,37% 2,22% 2,25% 2,08% 2,00% 2,17% 1,50% Capoluogo Resto provincia 1,84% 1,75% 1,62% 1,52% 1,00% 1,22% Figura 9: Distribuzione II semestre per macroaree provinciali 9

12 Figura 10: per macroaree provinciali 10

13 Figura 11: Mappa della distribuzione comunale II semestre 11

14 Figura 12: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla media provinciale 12

15 Figura 13: Mappa della distribuzione dell comunale 13

16 Nella macroarea Alto Tevere (Tabella 6) nel II semestre si sono registrate circa il 9% delle compravendite di abitazioni effettuate nella provincia e si sono realizzate complessivamente 196 compravendite, in flessione del -29,6% rispetto all omologo semestre La media risulta sostanzialmente stabile (-0,4% rispetto al I semestre ) ed attestata intorno al valore di /m 2, dopo il calo del 2,0% già registrato nel semestre precedente. Nel comune di Città di Castello si concentrano il 4,71% delle compravendite provinciali e si è riscontrata la più elevata (1.162 /m 2, in calo di -0,2%). La maggiore flessione (-1,6%) in termini di quotazioni si è riscontrata nel comune di Monte Santa Maria Tiberina che è anche il comune dove si realizzano il numero meno elevato di compravendite in termini assoluti nella macroarea. Tabella 6:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea ALTO TEVERE Comune Var % II sem 11 Quota % Provincia / m 2 Var % I sem 12 Differenziale rispetto alla media di provincia CITERNA 7-40,9% 0,29% 0,83% 838-1,2% 0,69 CITTA` DI CASTELLO ,4% 4,71% 1,11% ,2% 0,96 LISCIANO NICCONE 2 100,0% 0,09% 1,23% 956-1,3% 0,79 MONTE S MARIA TIBERINA 3 50,0% 0,13% 0,75% 774-1,6% 0,64 MONTONE 4-61,1% 0,16% 0,79% 835-1,2% 0,69 PIETRALUNGA 2-77,6% 0,09% 0,82% 856-0,9% 0,71 SAN GIUSTINO 30-14,2% 1,34% 1,08% 919-1,3% 0,76 UMBERTIDE 43-42,5% 1,92% 1,25% 943 0,0% 0,78 ALTO TEVERE ,6% 8,73% 1,10% ,4% 0,86 La macroarea Assisiate (Tabella 7) ha registrato 178 transazioni normalizzate di abitazioni, con un tasso tendenziale annuo nel II semestre in flessione del -28,9% e con un volume di transazioni in contrazione del 40% nel triennio Le difficoltà del mercato immobiliare locale si sono maggiormente evidenziate ad Assisi (-38,3%) e Bettona (-41,7%). Si evidenzia come per la prima volta la macroarea - che fino al I semestre ha conservato ancora una media residenziale sostanzialmente stabile - ha registrato una flessione significativa nella seconda parte dell anno: -2,1% su base semestrale. Tabella 7:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea ASSISIATE Comune Var % II sem 11 Quota % Provincia / m 2 Var % I sem 12 Differenziale rispetto alla media di provincia ASSISI 82-38,3% 3,67% 1,27% ,0% 1,12 BASTIA UMBRA 79-14,4% 3,51% 1,54% ,5% 0,98 BETTONA 11-41,7% 0,47% 1,33% 851-1,7% 0,70 VALFABBRICA 6-7,7% 0,27% 0,73% 848-1,2% 0,70 ASSISIATE ,9% 7,91% 1,34% ,1% 1,01 14

17 La macroarea Colli del Trasimeno (Tabella 8) arretra significamente (-28,4%) ma conserva ancora quotazioni relativamente stabili (-0,9% rispetto al I semestre ). Tabella 8:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea COLLI DEL TRASIMENO Comune Var % II sem 11 Quota % Provincia / m 2 Var % I sem 12 Differenziale rispetto alla media di provincia CASTIGLIONE DEL LAGO 77 6,0% 3,42% 1,46% ,2% 0,99 CITTA` DELLA PIEVE 44-15,2% 1,95% 1,84% 996-0,5% 0,82 MAGIONE 43-61,1% 1,89% 1,37% ,8% 0,90 PACIANO 7 5,7% 0,33% 1,44% 955-0,7% 0,79 PANICALE 17-8,9% 0,76% 0,84% ,1% 0,83 PASSIGNANO S TRASIMENO 24-38,2% 1,05% 1,31% ,3% 0,97 PIEGARO 13 31,6% 0,56% 1,40% 810-1,3% 0,67 TUORO SUL TRASIMENO 11-47,6% 0,49% 0,80% 957-0,7% 0,79 COLLI DEL TRASIMENO ,4% 10,44% 1,36% ,9% 0,89 In questo semestre la flessione del mercato delle abitazioni è risultata più evidente a Magione (-61,1%), Tuoro sul Trasimeno (-47,6%) e Passignano sul Trasimeno (-38,2%) mentre si espandono in controtendenza Castiglione del Lago (+6,0%) e Piegaro (+31,6%). La media più elevata si è riscontrata nel comune di Castiglione del Lago (1.190 /m 2 ), sostanzialmente stabile (-0,2%) rispetto al semestre precedente, che convoglia il 3,42% delle compravendite provinciali. Nel comune di Magione, oltre la maggiore flessione del volume di compravendite,si è registrata anche la maggiore flessione in termini di quotazioni (-1,8%). Il mercato immobiliare residenziale nella macroarea Eugubino-Gualdese (Tabella 9) si sono realizzate complessivamente -14,8% compravendite in meno rispetto al 2011, chiudendo il II semestre con una diminuzione del -14,0%, migliorativa rispetto al calo registrato nel I semestre dell anno, pari a -15,6%. Tale calo risulta il maggiore dopo il 2009 (-18,5% rispetto al 2008) e sconta una piccola ripresa in controtendenza avvenuta nel corso del 2011 (+4,0%). Le flessioni più significative, in termini relativi, si sono verificate nei comuni di Scheggia e Pascelupo (-78,5%) e Fossato di Vico (-34,2%). Il comune egemone si riconferma Gubbio, che rappresenta quasi il 4% delle transazioni provinciali, più apprezzato in termini di quotazioni (1.029 /m 2 ): tale comune subisce la minore contrazione delle compravendite (-9,9%) in corrispondenza però di un maggior ribasso della media (-3,0% su base semestrale). Tabella 9:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea EUGUBINO- GUALDESE Comune Var % II sem 11 Quota % Provincia / m 2 Var % I sem 12 Differenziale rispetto alla media di provincia COSTACCIARO 5 166,5% 0,24% 0,84% 680-1,3% 0,56 FOSSATO DI VICO 3-34,2% 0,14% 0,86% 778-1,3% 0,64 GUALDO TADINO 35-12,8% 1,57% 0,78% 898-0,6% 0,74 GUBBIO 88-9,9% 3,90% 1,01% ,0% 0,85 NOCERA UMBRA 15-26,0% 0,65% 0,91% 878-1,4% 0,73 SCHEGGIA E PASCELUPO 1-78,5% 0,05% 0,34% 746-1,4% 0,62 SIGILLO 5-28,6% 0,22% 0,48% 834-1,1% 0,69 EUGUBINO- GUALDESE ,0% 6,78% 0,87% 935-2,0% 0,77 15

18 Anche il mercato delle abitazioni nella macroarea Folignate (Tabella 10) è risultato in contrazione (-29,5%), non solo a causa del trend negativo misurato a Foligno (-28,5%) ma soprattutto del suo immediato hinterland: le maggiori contrazioni si sono registrate a Bevagna (-50,7%) e Trevi (-45,8%). Le quotazioni medie più elevate si sono rilevate presenti nel comune di Spello (1.241 /m 2 ) e Foligno (1.190 /m 2 ), con quotazioni medie in maggiore flessione rispetto agli altri comuni della macroarea (rispettivamente -2,1% e -2,2% sul semestre precedente). In controtendenza seppure poco significativa in termini assoluti i comuni di Montefalco (+40,3%) e Valtopina (+100,0%). Tabella 10:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea FOLIGNATE Comune Var % II sem 11 Quota % Provincia / m 2 Var % I sem 12 Differenziale rispetto alla media di provincia BEVAGNA 19-50,7% 0,82% 1,07% ,8% 0,86 CANNARA 12-39,3% 0,53% 1,57% 929-1,4% 0,77 FOLIGNO ,5% 8,36% 1,27% ,1% 0,99 MONTEFALCO 18 40,3% 0,78% 1,52% 917-1,1% 0,76 SPELLO 34-24,4% 1,51% 1,57% ,2% 1,03 TREVI 17-45,8% 0,77% 1,19% ,1% 0,83 VALTOPINA 2 100,0% 0,09% 0,65% 776-1,3% 0,64 FOLIGNATE ,5% 12,86% 1,30% ,9% 0,94 Nel corso del I semestre la macro area Media Valle del Tevere (Tab.11) si è accentuata la già significativa variazione negativa dei volumi di compravendita misurata lo scorso semestre (-16,1% tra il I semestre ed il I semestre 2011), soprattutto a causa degli andamenti del mercato delle abitazioni rilevati a Deruta (-70,5%) e Marsciano (-43,7%). Nel complesso la macroarea perde anche quote del mercato residenziale provinciale, realizzando in questo ambito territoriale il 7,13% delle transazioni immobiliari complessive. Tabella 11:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea MEDIA VALLE DEL TEVERE Comune Var % II sem 11 Quota % Provincia / m 2 Var % I sem 12 Differenziale rispetto alla media di provincia COLLAZZONE 10-26,9% 0,42% 1,17% 989-1,4% 0,82 DERUTA 14-70,5% 0,62% 1,34% ,1% 0,85 FRATTA TODINA 3-19,9% 0,15% 0,35% 896-2,3% 0,74 MARSCIANO 54-43,7% 2,39% 1,22% ,8% 0,92 MONTE CASTELLO DI VIBIO 8 60,0% 0,36% 1,21% 914-2,0% 0,76 TODI 72-25,1% 3,19% 1,58% ,2% 0,97 MEDIA VALLE DEL TEVERE ,5% 7,13% 1,33% ,5% 0,90 16

19 Nella macroarea Monti Martani si è evidenziata una contrazione delle compravendite molto contenuta rispetto alla media della provincia, soprattutto alla luce dell espansione in controtendenza misurata nel I semestre (+30,8%), presentando ancora quotazioni medie in flessione significativa e pari a -1,2%. Tabella 12:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea MONTI MARTANI Comune Var % II sem 11 Quota % Provincia / m 2 Var % I sem 12 Differenziale rispetto alla media di provincia GIANO DELL`UMBRIA 6-59,1% 0,27% 0,93% 826-1,5% 0,68 GUALDO CATTANEO 17-20,1% 0,76% 0,85% 869-1,1% 0,72 MASSA MARTANA 19 65,2% 0,85% 1,64% 871-1,0% 0,72 MONTI MARTANI 42-11,8% 1,88% 1,11% 859-1,2% 0,71 La macroarea Perugino (Tabella 13) ha registrato 796 transazioni nel corso del semestre di riferimento, con un mercato caratterizzato da un numero di transazioni normalizzate in sensibile diminuzione (-24,5%), consuntivando complessivamente nel corso del un decremento annuo di -25,7% rispetto al 2011 (circa ¼ del mercato immobiliare residenziale). La media di questa macroarea, che ha guadagna quote di mercato - grazie alla presenza del capoluogo - rappresentando il 35,4% del mercato, è stata di /m 2, per la prima volta in sensibile diminuzione media (-1,7% rispetto il I semestre ). Tabella 13:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea PERUGINO Differenziale Comune Var % Var % Quota % II sem 11 Provincia / m 2 rispetto alla I sem 12 media di provincia CORCIANO 77-33,6% 3,44% 2,20% ,9% 1, ,9% 31,20% 1,52% ,6% 1,31 TORGIANO 17-57,1% 0,76% 1,06% 909-1,5% 0,75 PERUGINO ,5% 35,40% 1,57% ,7% 1,27 Nel I semestre dell anno in corso lo Spoletino (Tabella 14) è stato interessato da 139 transazioni normalizzate, in diminuzione (-23,7%) rispetto al II semestre La media di macroarea è stata di /m 2, in flessione tendenziale pari a -2,4% su base semestrale, in accentuazione rispetto al calo registrato nella prima metà dell anno. Tabella 14:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea SPOLETINO Differenziale Comune Var % Var % Quota % II sem 11 Provincia / m 2 rispetto alla I sem 12 media di provincia CAMPELLO SUL CLITUNNO 8-33,1% 0,36% 0,78% 929-0,8% 0,77 CASTEL RITALDI 14 48,8% 0,64% 1,46% 774-1,2% 0,64 SPOLETO ,3% 5,19% 1,17% ,6% 1,15 SPOLETINO ,7% 6,19% 1,16% ,4% 1,09 17

20 La macroarea Val Nerina (Tabella 15) ha registrato 60 transazioni nel corso del II semestre, in trend negativo (-32,4%) più accentuato rispetto al semestre precedente (-15,1% rispetto al I semestre 2011). I volumi in maggiore contrazione si sono rilevati nei comuni di Scheggino (-77,8%) e Cerreto di Spoleto (-73,7%) mentre in debole controtendenza in termini assoluti si rivelano i comuni di Monteleone di Spoleto (+216,7), Vallo di Nera (+30,0%) e Preci (+10% c.a.). La media di macroarea è stata di 869 /m 2, in flessione rispetto al semestre precedente di -1,5%. Tabella 15:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea VAL NERINA Differenziale Comune Var % Var % Quota % II sem 11 Provincia / m 2 rispetto alla I sem 12 media di provincia CASCIA 13-21,5% 0,60% 0,96% 891-2,1% 0,74 CERRETO DI SPOLETO 3-73,7% 0,13% 0,27% 745-1,5% 0,62 MONTELEONE DI SPOLETO ,7% 0,42% 1,22% 906-1,5% 0,75 NORCIA 16-49,4% 0,71% 0,75% 997-1,1% 0,83 POGGIODOMO 2-44,3% 0,07% 1,69% 777-1,5% 0,64 PRECI 6 9,9% 0,27% 0,94% 776-1,4% 0,64 SANT`ANATOLIA DI NARCO 2-0,09% 0,73% 758-1,5% 0,63 SCHEGGINO 2-77,8% 0,09% 0,43% 739-1,6% 0,61 SELLANO 4-39,9% 0,18% 0,69% 718-1,5% 0,59 VALLO DI NERA 3 30,0% 0,12% 2,09% 755-1,4% 0,63 VAL NERINA 60-32,4% 2,68% 0,87% 869-1,5% 0,72 18

21 4 Mercato del comune di Perugia Il capoluogo di regione ha registrato, nel II semestre, 701 transazioni normalizzate, in contrazione del - 21,9% rispetto al II semestre 2011, migliorando il risultato negativo misurato dal trend delle compravendite nella prima metà dell anno (-30,8%): nel complesso per la città il è stato in termini di l anno peggiore della crisi del mercato immobiliare locale dopo l inizio della fase recessiva nel 2008 (durante il quale le compravendite diminuirono complessivamente del -21,1% rispetto al 2007). Figura 14: Mappa della distribuzione del nelle zone OMI II semestre 19

22 Tra le zone centrali la B3 ha continuato ad attirare il maggior numero di transazioni (Tabella 16), pari al 13,52% degli scambi comunali, pur continuando a registrare una contrazione significativa e pari a -39,8%. In tale zona aumenta l attesa per la conclusione della prima tranche dei lavori di ricostruzione sull area di sedime dei padiglioni dell ex policlinico di Monteluce, ubicata sulla sommità della collina omonima, interessante esempio di riqualificazione urbana in zona di prossimità dall acropoli. Figura 15: Mappa della distribuzione dell nelle zone OMI anno Nelle zone più centrali le quotazioni rimangono invariate, ad eccezione della zona B4 (-3,4%) e della zona B1 che raggruppa le aree di minor pregio del centro storico (-2,6%). E questa la zona che sembra aver risentito maggiormente del calo della domanda da investimento, collegato alla presenza di studenti universitari. 20

23 Figura 16: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI II semestre Tra le periferie si consolida il ruolo egemone della zona D1, a tutti gli effetti secondo polo cittadino, dove si è concentrata una quota sempre maggiore degli scambi di abitazioni realizzati nel comune (quasi il 30%). 21

24 A favorire le transazioni ha sicuramente potuto contribuire un significativo assestamento verso il basso registrato nelle quotazioni (-3,4% rispetto al I semestre ) permettendo alla zona un vivace segnale in controtendenza in termini di (+4,6%). Ad espandersi anche la zona periferica D3 che, pur registrando un incremento delle compravendite pari a +17,4% sconta anche un significativo ribasso delle quotazioni residenziali (-3,8%). A contrarsi maggiormente il mercato immobiliare nella periferia D5, registrando un decremento del -46,4% malgrado l abbassamento delle quotazioni di un certo rilievo (-3,6% rispetto al I semestre ). Tabella 16:, quotazioni medie e variazioni % - zone OMI città di Perugia Zona OMI B1 B2 B3 B4 B5 B6 D1 D2 D3 D4 D5 Denominazione CENTRO STORICO: ADIACENZE II sem Var % II sem 11 Quota % comune / m 2 Var % II sem 11 Differenziale rispetto alla media comunale ALLE MURA 34-29,0% 4,81% 1,72% ,6% 1,29 S.FRANCESCO AL PRATO, PELLINI, PIAGGIA COLOMBATA, XX SETTEMBRE, CACCIATORI DELLE ALPI, P.LE PA, FILOSOFI, B.GO XX GIUGNO 34-43,2% 4,81% 1,28% ,0% 1,28 MADONNA ALTA, FONTIVEGGE, CASE BRUCIATE, PALLOTTA, ELCE, MONTELUCE, S. LUCIA, SAN GALIGANO, RIMBOCCHI,CORTONESE ,8% 13,52% 1,27% ,0% 1,22 ZONA BANCA D`ITALIA, PIAN DI MASSIANO, OLIVETO, SETTEVALLI, PREPO 18 0,0% 2,57% 2,02% ,4% 0,99 CENTRO STORICO: PORTA SOLE, BARTOLO, BONTEMPI, M. VOLTE, PRIORI ALTA, BONAZZI, V.LE INDIPENDENZA, TRE ARCHI, OBERDAN 7 0,0% 1,00% 1,64% ,0% 1,81 CENTRO STORICO: P.ZZA IV NOVEMBRE, C. VANNUCCI, P.ZZA ITALIA, PIAZZA MATTEOTTI, PIAZZA DANTI, VIA BAGLIONI 1-50,0% 0,14% 0,48% ,0% 1,99 F. DI CAVALLO, LACUGNANA, OLMO, S. SISTO, STROZZACAPPONI, C. DEL PIANO, M. MALBE, S.MARCO, M. GRILLO, PONTE D`ODDI, MONTELAGUARDIA 207 4,6% 29,52% 1,78% ,4% 1,00 P.S. GIOVANNI, PISCILLE, MONTEBELLO, BALANZANO, S. FORTUNATO, S.MARTINO IN COLLE, COLLESTRADA, P.TE D. PIETRA 82-5,6% 11,65% 1,31% ,9% 0,84 PRETOLA, PONTE FELCINO, PONTE VALLECEPPI, VILLA PITIGNANO, BOSCO, COLOMBELLA, PICCIONE 61 17,4% 8,63% 1,29% ,8% 0,76 MUGNANO, MONTEPETRIOLO, FONTIGNANO, BAGNAIA, S. MARTINO IN CAMPO, S. MARIA ROSSA 31-43,5% 4,35% 1,46% ,7% 0,79 C.UMBERTO, S.G.PANTANO, RANCOLFO, RESINA, P.PATTOLI, RAMAZZANO, FRATTICIOLA, PIANELLO, RIPA, S. EGIDIO 47-46,4% 6,67% 1,25% ,6% 0,74 R1 ZONE RURALI MERIDIONALI 3 150,0% 0,36% 0,69% 930-4,1% 0,64 R2 ZONE RURALI SETTENTRIONALI 3-14,3% 0,43% 0,37% 880-4,3% 0,61 ND 2 81 ND 11,55% ND ND ND ND Perugia ,9% 100,00% 1,56% ,9% 1,0 2 Quota di transazioni non georiferibili e suo valore assoluto. 3 La comunale qui presentata differisce da quella di in quanto calcolata pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni zona, depurando lo stock totale della quota dello stesso non associabile (ND). 22

25 Nel II semestre l analisi comparata della distribuzione dello stock immobiliare residenziale e del relativo per classi dimensionali (Figura 17) evidenzia come siano stati più richiesti gli immobili residenziali di dimensione piccola (da 3 a 4 vani catastali), che rappresentano il 23,8% delle abitazioni scambiate, e di dimensione media (da 5,5 e fino a 7 vani catastali), che nel complesso rappresentano stabilmente il 62,0% del totale del numero di transazioni perfezionate nel periodo. Figura 17: Distribuzione e Stock per classi dimensionali 23

26 5 Note metodologiche Le fonti utilizzate I dati elaborati sono contenuti negli archivi delle banche dati catastali, di pubblicità immobiliare e dell Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell Agenzia delle Entrate. Dalle Banche Dati Catastali sono desunte le informazioni relative alla consistenza degli stock esistenti delle unità immobiliari censite come abitazioni. Dalle Banche Dati della Pubblicità immobiliare (ex Conservatorie) sono desunte le informazioni relative alle unità immobiliari (esclusi i terreni) compravendute. I dati relativi al sono estratti con cadenza trimestrale e, a causa di possibili registrazioni avvenute oltre i termini di legge, per il consolidamento finale i dati sono estratti nuovamente nei due trimestri successivi. Per tale ragione i dati del relativi ad un semestre possono variare in questa Nota territoriale rispetto a quanto pubblicato nelle precedenti Note. Dalle Banche dati delle Quotazioni OMI sono desunte le informazioni relative ai valori immobiliari delle tipologie residenziali (abitazioni di tipo economico, abitazioni civili, abitazioni signorili, ville e villini). I criteri metodologici utilizzati L elaborazione dei dati, con particolare riferimento alla natura tipologica e alla dimensione degli immobili, impone l adozione di alcuni criteri convenzionali basati sulle categorie catastali in uso e sulla consistenza delle unità immobiliari. Di seguito sono riportate le tabelle delle aggregazioni delle categorie catastali e delle classi dimensionali delle abitazioni. Tabella delle aggregazioni delle categorie catastali SETTORE RESIDENZIALE (Categoria catastale) A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A11 (Descrizione) Abitazione di tipo signorile Abitazioni di tipo civile Abitazioni di tipo economico Abitazioni di tipo popolare Abitazioni di tipo ultrapopolare Abitazioni di tipo rurale Abitazione in villino Abitazione in villa Castelli, palazzi di pregio artistici o storici. Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi. Tabella delle classi dimensionali delle unità a destinazione residenziale Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande fino a 2,5 vani catastali da 3 e fino a 4 vani catastali da 4,5 e fino a 5 vani catastali da 5,5 e fino a 7 vani catastali maggiore di 7 vani catastali Esistono unità, sia per lo stock sia per il, per le quali non è disponibile l informazione sulla consistenza in vani catastali e pertanto non classificabili per dimensione. 24

27 Glossario STOCK DI UNITÀ IMMOBILIARI (INTENSITÀ DEL MERCATO IMMOBILIARE) QUOTAZIONE MEDIA COMUNALE QUOTAZIONE MEDIA PESATA QUOTAZIONE MEDIA DI ZONA OMI DIFFERENZIALE VALORE MEDIO Numero di transazioni di unità immobiliari normalizzate (Le compravendite dei diritti di proprietà sono contate relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se di una unità immobiliare è compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come una transazione, ma come 0,5 transazioni). I dati del sono riportati nelle tabelle approssimati all unità (omettendo i decimali) per semplificarne la lettura. Per tale ragione potrebbe verificarsi, in alcuni casi, che la somma dei valori arrotondati non corrisponda al totale di colonna della tabella, che è la somma approssimata all unità dei valori non arrotondati. Numero di unità immobiliari censite negli archivi catastali relativamente ad un determinato ambito territoriale. Rapporto percentuale tra e stock di unità immobiliari, indica la quota percentuale di stock compravenduto in un determinato periodo. La banca dati delle quotazioni OMI fornisce per tutti i comuni italiani (8.096), a loro volta suddivisi in circa zone omogenee, un intervallo dei valori di mercato e di locazione sia delle tipologie residenziali (abitazioni signorili, civili, economiche, ville e villini), sia delle principali altre tipologie di fabbricati: uffici, negozi, laboratori, capannoni, magazzini, box e posti auto. L aggiornamento delle quotazioni avviene con cadenza semestrale. La in /m 2 a livello comunale è calcolata come media dei valori centrali degli intervalli di tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona OMI appartenente al comune. La media comunale può subire modifiche rispetto quanto già pubblicato nei precedenti rapporti e note per effetto della ricostruzione della serie storica nei comuni per i quali, nel semestre in esame, è stato variato il dettaglio delle quotazioni delle tipologie residenziali (ad esempio in una zona OMI sono stati introdotti nuovi intervalli di valore riferiti a ulteriori tipologie o nuovi stati di conservazione e manutenzione degli immobili). Quando si esaminano raggruppamenti territoriali (Italia, macroarea geografica, regione, provincia, macroarea provinciale) le quotazioni di riferimento relative, sono calcolate pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni comune, rapportato allo stock totale dell aggregazione considerata. Inoltre, per il comune capoluogo oggetto di analisi nella presente nota, il valore medio viene calcolato pesando le quotazioni di zona con lo stock abitativo presente in ogni zona, rapportato allo stock comunale. La media di zona delle abitazioni è la media aritmetica dei valori centrali degli intervalli di quotazioni OMI riferiti alle tipologie edilizie residenziali (Abitazioni signorili, Abitazioni civili, Abitazioni di tipo economico e Ville e villini) valorizzate in quella zona. Rapporto tra il valore medio di un ambito territoriale (comune, macroarea urbana, zona OMI) rispetto al valore medio pesato dell aggregazione di livello superiore. ZONA OMI La zona OMI è una porzione continua del territorio comunale che riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali. Tale uniformità viene tradotta in omogeneità nei caratteri posizionali, urbanistici, storico-ambientali, socioeconomici degli insediamenti, nonché nella dotazione dei servizi e delle infrastrutture urbane. Nella zona omogenea individuata i valori di mercato unitari delle unità immobiliari, in stato di conservazione e manutenzione ordinario, hanno uno scostamento, tra valore minimo e valore massimo, non superiore al 50%, riscontrabile per la tipologia edilizia prevalente, nell ambito della destinazione residenziale. 25

28 Indice delle figure Figura 1: Distribuzione II semestre per provincia...3 Figura 2: - capoluoghi...4 Figura 3: - non capoluoghi...4 Figura 4: Numero indice dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi...5 Figura 5: capoluoghi e non capoluoghi...5 Figura 6: Macroaree provinciali Perugia...6 Figura 7: Numero indice dal I semestre 2004 e quotazioni medie capoluogo e resto provincia...8 Figura 8: capoluogo e resto provincia...9 Figura 9: Distribuzione II semestre per macroaree provinciali...9 Figura 10: per macroaree provinciali...10 Figura 11: Mappa della distribuzione comunale II semestre...11 Figura 12: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla media provinciale...12 Figura 13: Mappa della distribuzione dell comunale...13 Figura 14: Mappa della distribuzione del nelle zone OMI II semestre...19 Figura 15: Mappa della distribuzione dell nelle zone OMI anno...20 Figura 16: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI II semestre...21 Figura 17: Distribuzione e Stock per classi dimensionali...23 Indice delle tabelle Tabella 1: e variazioni %...2 Tabella 2: Quotazioni medie e variazioni %...2 Tabella 3:, variazioni % e - consuntivo annuo...3 Tabella 4:, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali...7 Tabella 5:, variazioni % e - consuntivo annuo macroaree provinciali...8 Tabella 6:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea ALTO TEVERE...14 Tabella 7:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea ASSISIATE...14 Tabella 8:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea COLLI DEL TRASIMENO...15 Tabella 9:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea EUGUBINO- GUALDESE...15 Tabella 10:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea FOLIGNATE...16 Tabella 11:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea MEDIA VALLE DEL TEVERE...16 Tabella 12:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea MONTI MARTANI...17 Tabella 13:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea PERUGINO...17 Tabella 14:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea SPOLETINO...17 Tabella 15:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea VAL NERINA...18 Tabella 16:, quotazioni medie e variazioni % - zone OMI città di Perugia