Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2015 NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A MAGGIO

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1 Erogazioni (milioni ) Compravendite (media mobile) Erogazioni (milioni ) Compravendite (media mobile) Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio B O L O G N A NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A MAGGIO 1 1. Provincia di Erogazioni di prestiti per l acquisto di immobili e numero di compravendite (dati semestrali) Settore residenziale Settore non residenziale Figura Erogazioni (asse sx) Compravendite (asse dx) Terziario + Commerciale + Produttivo Erogazioni (asse sx) Compravendite (asse dx) Fonte: elaborazioni su dati Banca d Italia e Agenzia delle Entrate Nella prima parte del, anche se il quadro risulta ancora piuttosto incerto, è possibile intravedere i primi segnali di stabilizzazione del mercato immobiliare bolognese che, dopo un rilevante ridimensionamento in termini di volumi e valori, sembra aver raggiunto la sua soglia minima, oltre la quale non si dovrebbero registrare ulteriori flessioni. Tale tendenza riguarda soprattutto il mercato residenziale, che nel segna un graduale recupero delle compravendite dell ordine del 1,5%, confermando il trend del, spinto anche dall incremento delle erogazioni di prestiti per l acquisto di immobili. Quota di domanda di abitazioni proveniente da un altro comune della provincia (%) 1, Media grandi città, Anche gli operatori del settore restituiscono la percezione di una graduale ripresa del numero delle compravendite nell anno in corso che riguarda non solo le zone di pregio e centrali della città di, ma anche le zone semicentrali e periferiche, in virtù di una graduale ripresa della domanda di abitazioni che può beneficiare di un bacino potenziale che proviene per il 1,% dalla provincia di. Quota di domanda che ha dovuto rinunciare all acquisto di un abitazione perché non ha ottenuto il mutuo dalla propria banca (%) 35, Media grandi città,3 Di riflesso, si assiste ad una diminuzione dei valori di mercato seppur con minore intensità rispetto allo scorso anno tornati in termini nominali ai livelli di fine (la flessione rispetto ai picchi di mercato del è infatti dell ordine del %). Nel primo semestre dell anno in corso la variazione dei canoni di locazione delle abitazioni torna ad essere positiva dopo cinque semestri consecutivi di calo. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. 93

2 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio Di conseguenza, si assiste ad un lieve miglioramento dei rendimenti medi lordi da locazione, riportatisi sui livelli del. Figura Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (numeri indice, 5 = 1) N.I. - 5 = 1 N.I. - 5 = Abitazioni 9 1 Uffici Negozi 5 Abitazioni 9 1 Uffici Negozi Var. % Il mercato degli immobili commerciali e del terziario, pur essendo contrassegnato da un recupero delle compravendite nel, viene percepito dagli operatori del settore ancora in flessione, condizionato da una domanda debole e selettiva, a fronte di un offerta in continua crescita Figura 3 e spesso non adeguata alle esigenze del Determinanti della variazione dei mercato. prezzi degli immobili (primo semestre ) In questo contesto, i valori proseguono Effetto trattativa Effetto aspettative Variaz. % effettiva,5 l aggiustamento al ribasso, seppur in, misura più contenuta rispetto agli anni -,5 precedenti. -1, Anche i canoni registrano un ulteriore -1,5 attenuazione della flessione per effetto -, di un graduale spostamento della -,5 domanda verso la locazione, non solo Abitaz. Abitaz. Uffici Negozi nuove usate per motivi di sostenibilità ma anche per una diversa modalità di utilizzo degli immobili strumentali all attività produttiva. In previsione, i sentiment degli operatori restituiscono segnali positivi del mercato residenziale, percependo un ulteriore aumento dell attività transattiva e del numero delle locazioni, mentre rimangono su posizioni più prudenti rispetto alle dinamiche del mercato commerciale e terziario. La ripresa dei mercati dipenderà dalle dinamiche economiche e creditizie che influenzano in modo determinante la propensione ad investire nell immobile. A conferma di ciò, con riferimento al segmento residenziale, si rileva che negli ultimi sei mesi il 35% della domanda bolognese ha dovuto rinunciare all acquisto di un abitazione proprio per non aver ottenuto il mutuo dalla propria banca. 9

3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio Mercato delle abitazioni Tavola 1 Abitazioni usate Principali indicatori di mercato (primo semestre ) Mercato della compravendita ( /mq) Tempi di vendita Sconti (%) di pregio 3.9 -, -, 7,,.7-1, -, 7,3,1. -, -3,,, 1.7-1,5-5, 9,5 17,. -1,1-3,9,, , -3,,1,9 Mercato della locazione ( /mq x anno) Tempi di locazione Rendimenti da locazione (%) di pregio 5,5 -,7 3,7,3 1 -,1-1, 3,3,1 95, -,7 3,,3 7,5 -,1 3,7,5 9,5-1,5 3,5, 9 -,5-1,7 3,9 5,1 Media semplice Figura Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione Figura 5 Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo (%) 1 % Mesi Tempo di vendita 5 Tempo di locazione 9 1 Nel le compravendite delle abitazioni nel comune capoluogo di confermano i risultati del, con un tendenziale aumento degli scambi pari al 1,5%. Anche i restanti comuni della provincia, dopo sette anni consecutivi di perdite, segnano un recupero delle transazioni, seppur di minori dimensioni (,1%), a fronte 95

4 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio però di un ridimensionamento del 55,% del volume di mercato rispetto al periodo pre-crisi. Nel primo semestre dell anno in corso, anche gli operatori restituiscono la percezione di una graduale ripresa del numero delle compravendite (% delle risposte) che riguarda non solo le zone di pregio e centrali della città, ma anche le zone semicentrali e periferiche, in virtù di un graduale aumento della domanda di abitazioni (percepita dal 5% degli intervistati). Tavola Di riflesso, si assiste ad una lieve diminuzione dei tempi di vendita delle Abitazioni nuove Recenti tendenze dei prezzi (primo semestre ) abitazioni (pari a mesi per quelle usate), mentre i tempi di locazione ( /mq) sem. (%) ann. (%) rimangono invariati rispetto al semestre di pregio , -,9 precedente. 3. -, -,5 Prosegue il processo di aggiustamento.7 -,1 -, al ribasso dei valori di mercato seppur.3 -,7-5, con minore intensità rispetto allo scorso.5-1,3-3,7 anno tornati in termini nominali ai livelli di fine (la flessione rispetto.9-1, -, ai picchi di mercato del è dell ordine del %). Si tratta di una tendenza che accomuna tutto il comparto residenziale, sia nuovo che usato, ma con un accentuazione del calo soprattutto nelle zone centrali e periferiche della città. Il rallentamento di questo trend negativo lascia presumere l approssimarsi del mercato verso la soglia minima, oltre la quale non si dovrebbero registrare ulteriori flessioni del valore degli immobili. Lo sconto praticato sul prezzo richiesto in fase di compravendita risulta stazionario rispetto ai due semestri precedenti. Considerando il contesto urbano, il differenziale maggiore si rileva tra la periferia e il centro. I canoni di locazione tornano a registrare una variazione positiva dopo cinque semestri consecutivi (ossia dalla fine del ); di conseguenza, si assiste ad un lieve miglioramento dei rendimenti medi lordi da locazione, riportatisi sui livelli del. Si segnala anche un graduale recupero del total return che, dopo più di tre anni, torna in territorio positivo, per effetto del graduale miglioramento dell andamento dei prezzi e del rendimento generato dall affitto. In previsione, i sentiment degli operatori tendono a confermare i segnali positivi del mercato, percependo un ulteriore aumento dell attività transattiva e del numero delle locazioni. 9

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio Mercato dei box e garage Tavola 3 Box e garage Principali indicatori di mercato (primo semestre ) Mercato della compravendita ( ) Tempi di vendita Sconti (%).31 -,9 5,, ,,, ,, 3.3 -,7,5, , 7,3,,1 Mercato della locazione ( x anno) Tempi di locazione Rendimenti da locazione (%).73-1,,, ,1 3,,9 1. -,, 5, ,3 3,5, ,,7 5, Media semplice Figura Box o garage Tempi medi di vendita e di locazione Figura 7 Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo (%) 1 % Mesi Tempo di vendita 5 Tempo di locazione 9 1 Il segmento dei box e garage vive una fase di contrazione del mercato che si riflette in un ulteriore riduzione dei prezzi (-,7%), seppur con un intensità inferiore rispetto a quella del (-,%). Rispetto al segmento abitativo, che rappresenta il benchmark del comparto, si assiste ad un calo maggiore dei valori di mercato a causa del continuo calo della domanda e delle transazioni. Anche il mercato della locazione registra una flessione dei canoni meno intensa rispetto a quella dell anno scorso, per effetto dello spostamento della domanda di 97

6 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio necessità dall acquisto all affitto. Di riflesso i rendimenti da locazione segnano un lieve aumento nel primo semestre dell anno in corso. Mercato degli uffici Tavola Uffici Principali indicatori di mercato (primo semestre ) Mercato della compravendita ( /mq) Tempi di vendita Sconti (%) 3. -, -3,9 1,,. -, -, 1,5 1, terziaria.173-3, -, 1, 1, ,7 -,, 1,.9 -,3 -,5 1,5 1, , -3,5 1, 1,9 Mercato della locazione ( /mq x anno) Tempi di locazione Rendimenti da locazione (%) 5 -, -,,,1 1-1, -3,,, terziaria -, -,,, 77-1,7 -, 7,3, 9-1, -3,3,5, 97-1,5 -,9, 5, Media semplice Figura Figura 9 Uffici Sconto medio praticato sul prezzo (%) 1 1 % Mesi Uffici Tempi medi di vendita e di locazione Tempo di vendita 9 5 Tempo di locazione 9 1

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio Il segmento degli uffici sconta un forte ridimensionamento del mercato delle compravendite nel territorio bolognese, dell ordine del % rispetto ai livelli del. Anche se i dati dell Agenzia dell Entrate rilevano nel un lieve recupero del numero delle compravendite per tutta la provincia (+3,7%; +3,3% nel capoluogo), si presume che tale trend difficilmente potrà innescare un recupero strutturale dell intero comparto, caratterizzato da una domanda limitata e sempre più selettiva e da un offerta in eccesso e spesso inadeguata rispetto alle esigenze del mercato. Gli operatori restituiscono, nel primo semestre dell anno, la percezione di una flessione del numero delle compravendite (% delle risposte), in considerazione del protrarsi di un rilevante disallineamento del mercato. Prosegue il processo di aggiustamento al ribasso dei valori di mercato (-,5% annuale), seppur con intensità lievemente inferiore all anno precedente (-,9%); lo sconto e i tempi di vendita si mantengono stazionari. Anche i canoni registrano un ulteriore attenuazione della flessione, anche in virtù di un graduale spostamento della domanda verso la locazione, con un conseguente miglioramento dei rendimenti da locazione. In previsione, i sentiment degli operatori continuano ad evidenziare le criticità strutturali del settore, confermando il calo delle compravendite e del numero delle locazioni. Mercato dei negozi Tavola 5 Negozi Principali indicatori di mercato (primo semestre ) Mercato della compravendita ( /mq) Tempi di vendita Sconti (%).5,1-3, 7,9,7.77 -,3-3, 9,7, , -, 1, 19,3.55-1, -3,7 9,5,5.53-1, -,9 9,7 1,3 Mercato della locazione ( /mq x anno) Tempi di locazione Rendimenti da locazione (%) 3-1,3-1,, 7, 17-1, -1,9 5,7,5-1, -3, 7,,7 17-1,1 -,5,, 193-1, -,,3 7,3 Media semplice 99

8 % Mesi Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 1 Figura 1 Negozi Tempi medi di vendita e di locazione 1 Figura Negozi Sconto medio praticato sul prezzo (%) Tempo di vendita Tempo di locazione Nel il mercato dei negozi bolognesi segna un recupero delle compravendite del 5,5% (a livello provinciale risulta del,1%), a fronte di un ridimensionamento molto marcato rispetto ai volumi del 5 (-3,%). Tale tendenza non trova ancora riscontro nelle percezioni degli operatori del settore, che segnalano nel primo semestre dell anno in corso un mercato ancora in flessione, condizionato da una domanda debole e selettiva, interessata soprattutto alle zone del centro di, a fronte di un offerta in continua crescita. In tale contesto, i prezzi dei negozi continuano a registrare una flessione (-3,7% annuale), di simile intensità rispetto all anno precedente (-3,3%), riportandosi in termini nominali ai livelli del. Anche i canoni registrano un attenuazione della flessione rispetto ai due semestri precedenti e i rendimenti medi da locazione si mantengono sostanzialmente stabili. Le previsioni per il secondo semestre restituiscono la percezione da parte degli operatori di un ulteriore flessione delle compravendite, che si traduce anche in un calo dei prezzi. Si segnala, comunque, la presenza di una quota di operatori, seppur minoritaria (%) che, per la prima volta dal 9, segnala una crescita delle transazioni. Sul segmento locativo, gli operatori si mantengono su posizioni piuttosto prudenti, evidenziando comunque un lieve miglioramento rispetto ai semestri precedenti in termini di numero di locazioni. 1