NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO

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1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-1 BRESCIA NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO 1 1 Tavola 1 Numero di compravendite di immobili residenziali e non residenziali nel periodo -11: alcuni dati di sintesi Indicatori Residenziale Non residenziale (1) Numero di compravendite nel Numero medio annuo di compravendite nel corso degli anni Duemila. 51 di cui: nel periodo nel periodo nel periodo -11. Numero massimo di compravendite nel corso degli anni Duemila 3.37 (nel ) (nel 7) Numero minimo di compravendite nel corso degli anni Duemila (nel 11) 357 (nel 11) (1) Uffici, negozi, laboratori e centri commerciali, capannoni industriali e industrie Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia del Territorio Figura 1 Evoluzione dei prezzi medi correnti di abitazioni usate, uffici e negozi (variazioni annuali) 11,, 5,, -1, -, -7, Abitazioni Uffici Negozi Nel corso del 11, le difficoltà evidenziate all interno del mercato bresciano della compravendita a fine 1, si sono trasferite al segmento locativo per tutte le tipologie immobiliari, con l eccezione del comparto residenziale e dei box/garage. In generale, dunque, la domanda è risultata piuttosto debole, a fronte di un constante accumulo di unità dal lato dell offerta. In tale contesto l assorbimento risulta sempre più difficile e, dunque, il numero di transazioni è continuato a diminuire. In particolare, le compravendite di abitazioni si 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. Nomisma 13

2 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-1 sono ridotte del 1 rispetto al 1 mentre, per il non residenziale nel suo complesso, la flessione è stata inferiore. Il mercato residenziale locativo è l unico ad aver mostrato una dinamica migliore, caratterizzata da domanda e offerta stabili e numero di contratti in aumento. I valori di compravendita si sono ridotti per il quarto anno consecutivo. Si tratta, comunque, di variazioni più contenute rispetto al 1. I prezzi dei capannoni industriali usati cedono del -3,, seguiti dal -1,7 dei negozi e dal -1, dei box/garage. Si tratta di correzioni in linea con quelle osservate in media nelle 13 città monitorate, mentre all interno del mercato direzionale e residenziale il calo dei prezzi è stato meno forte rispetto alla media delle altre città (rispettivamente -1, e -,). Alle flessioni dei prezzi bisogna aggiungere gli sconti medi concessi dai proprietari sul prezzo richiesto: tale indicatore, dall inizio della crisi, ha subito una forte crescita attestandosi a livelli record rispetto al. Il divario più elevato ha riguardato gli uffici e i negozi con il 13,, seguiti dalle abitazioni usate con il 1,3 e dai capannoni con il 1,. La volatilità della domanda ha contribuito ad allungare ulteriormente anche i tempi medi di compravendita e di locazione che raggiungono, nel corso del 11, livelli mai registrati prima. I canoni seguono un trend negativo più marcato rispetto ai prezzi. I valori di locazione degli uffici, infatti, cedono del -,9, mentre le abitazioni e i box hanno fatto segnare un -,; per i negozi la variazione è più contenuta e pari al -1,. Figura Rendimenti medi lordi annui di abitazioni usate, uffici e negozi () 7,,5, 5,5 5,,5, Abitazioni Uffici Negozi La redditività media da locazione di negozi, capannoni e posti auto non è variata nel corso dell anno, attestandosi, tuttavia, al di sotto dei valori osservati nelle 13 aree monitorate. Al contrario, i rendimenti medi di abitazioni e uffici si sono lievemente ridotti raggiungendo, rispettivamente, il,9 e il,3 in media. Per il 1 si prevede un ulteriore flessione dei prezzi in tutti i comparti cittadini, seguita da una contrazione del numero di contratti di compravendita. Per quanto riguarda il segmento locativo, i canoni dovrebbero diminuire anch essi ad eccezione 1 Nomisma

3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-1 delle abitazioni e dei posti auto. All interno di questi comparti anche il numero di contratti di locazione non dovrebbe diminuire, mentre per le restanti tipologie la situazione è prevista di nuovo negativa. Per quanto riguarda i progetti in via di sviluppo più rilevanti all interno della città, si segnala la riqualificazione del comparto degli ex magazzini generali nel quartiere San Nazzaro. All interno della zona sorgerà un mix di residenziale, commerciale e direzionale, oltre alla nuova sede del Comune. I lavori di urbanizzazione si sono conclusi alla fine del 11 e, dunque, dovrebbero essere rispettati i tempi di consegna, ossia entro dicembre 13. Un ulteriore riqualificazione che potrebbe ridare slancio al mercato è quella relativa alla zona delle Mura Venete. Il progetto della Cittadella dello Sport, al contrario, dopo aver ricevuto numerosi pareri negativi sembra sia stato momentaneamente messo da parte. Mercato delle abitazioni Abitazioni, canoni e rendimenti lordi (febbraio 1) Tavola Zone ABITAZIONI NUOVE ( /mq) Variazioni annuali prezzi () ( /mq) Variazioni annuali prezzi () ABITAZIONI USATE Canoni ( /mq/anno) Variazioni annuali canoni () Rendimenti da locazione () Centro ,3.35-1, 1 -,,5 Periferia. -1, ,1 77 -,3 5,1 Media ponderata.99-1, , -,,9 Figura 3 Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) ,5 3,1 7, 3, Figura Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo () Nel corso del 11 la domanda di abitazioni si è contratta, portando a una riduzione del numero di compravendite le quali, fino alla fine del 1, avevano mostrato una certa stabilità. Ciononostante, lo stock di abitazioni disponibili non è ulteriormente aumentato, ma rimane un eccesso di offerta difficilmente assorbibile dal mercato. Nomisma 15

4 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Nonostante la domanda risulti ancora debole la flessione dei prezzi (-, per le abitazioni usate) è stata inferiore rispetto a quella osservata nel 1, che fu del -3,. Anche il divario medio si è riposizionato attorno al 1, dopo aver fatto segnare, proprio nella passata rilevazione, il 13,3, il dato più elevato degli ultimi dieci anni. - Prosegue l allungamento dei tempi medi di vendita, che raggiungono i 7 mesi, in linea con la media delle 13 città monitorate. - All interno del segmento locativo la situazione non appare così diversa rispetto al mercato della compravendita. L unica differenza positiva, data la totale stabilità sia dell offerta che della domanda in locazione, è il lieve aumento del numero di contratti di locazione stipulati. Tavola 3 Alcune caratteristiche del mercato residenziale (anno 11) Caratteristiche Media 13 città intermedie Provenienza geografica della domanda di acquisto dell'abitazione () Italiana 3, 9, Comunitaria 5,,1 Extracomunitaria 11,3 5, Tipo di utilizzo dell'abitazione acquistata () Prima casa 5,,1 Sostituzione 3, 3, Seconda casa (per uso familiare o per vacanza),, Investimento 1, 13, Tipologia di abitazione acquistata () Nuova o completamente ristrutturata 33,1 31,5 Usata,9,5 Abitazioni acquistate con un mutuo Quota sul totale delle compravendite, 3,5 Copertura del mutuo erogato (sul valore dell'abitazione),, Tipo di contratto stipulato da chi ha locato un'abitazione () Libero 7,,3 Transitorio, 1,3 Canone concordato 7,,9 Comodato d'uso,,5 - I canoni continuano a cedere, mostrando una variazione negativa pari al -,. Tuttavia, l andamento dei canoni non è stato influenzato dall avvento della cedolare secca. La nuova tassazione, inoltre, non ha favorito l attività contrattuale se non in misura parziale all interno del canale del canone di libero mercato. - Come per la compravendita, i tempi medi di locazione crescono, attestandosi a 3, mesi in media. Si tratta della tempistica più elevata registrata a partire dal, e comunque vicina al picco del 9. 1 Nomisma

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, La maggiore flessione dei canoni rispetto ai prezzi ha determinato una leggera riduzione dei rendimenti medi da locazione nel corso del 11, che si sono attestati al,9 a livello cittadino. - Le previsioni sul 1 ritengono possibile un ulteriore flessione dell attività transattiva, seguita da una correzione al ribasso dei valori di compravendita. Nel mercato locativo l andamento del numero dei contratti rimarrà incerto, con possibili riprese all interno di alcune zone cittadine. I canoni, invece, dovrebbero mostrare ancora il segno meno. Mercato degli uffici Zone Uffici, canoni e rendimenti lordi (febbraio 1) ( /mq) prezzi () Canoni ( /mq/anno) canoni () Tavola Rendimenti da locazione () Centro 3.13, 11 -,7 3,7 Periferia terziaria.35-1, 1 -,7,3 Periferia ,5-3,, Media ponderata.13-1, 91 -,9,3 Figura 5 Uffici Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura Uffici Sconto medio praticato sul prezzo () 1 9,,9 1 13,, Nel corso del 11 l offerta di spazi direzionali è cresciuta, sia all interno del mercato locativo che della compravendita. Tale aumento, tuttavia, non è stato assorbito, vista la presenza di una domanda ancora piuttosto debole in entrambi i segmenti. Di conseguenza, tali comportamenti hanno frenato notevolmente l attività contrattuale, soprattutto per le compravendite. - A fronte di una richiesta di uffici flebile, i proprietari continuano a concedere sconti sul prezzo richiesto elevati e pari al 13,. - La mancata ripresa del mercato direzionale contribuisce a mantenere piuttosto elevati i tempi medi necessari a vendere o locare un ufficio. Nel primo caso occorrono, in media, circa 9 mesi, mentre nel secondo ne bastano poco più di. Nomisma 17

6 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, I prezzi si riducono in misura pari al -1,, mentre la variazione annuale dei canoni è maggiore e pari al -,9. - L andamento dicotomico di prezzi e canoni, come già osservato all interno del comparto residenziale, ha portato a una lieve riduzione dei rendimenti medi da locazione. In media si raggiunge il,3, dato inferiore rispetto al,7 relativo alle 13 città monitorate. - Per il 1 non si prevede alcuna ripresa del comparto direzionale bresciano. Sia i canoni che i prezzi continueranno a cedere, e il numero di contratti, sia di locazione che di compravendita, dovrebbe subire un ulteriore contrazione. Mercato dei negozi Zone Negozi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 1) ( /mq) prezzi () Canoni ( /mq/anno) canoni () Tavola 5 Rendimenti da locazione () Centro ,3-1, 5, Periferia. -1,9 15-1, 5,5 Media ponderata.59-1,7 1-1, 5,5 Figura 7 Negozi Tempi medi di vendita e di locazione (mesi),,3 5,, Figura Negozi Sconto medio praticato sul prezzo () La disponibilità di negozi, nel corso del 11, è continuata ad aumentare sia dal lato della compravendita che da quello della locazione. La mancanza di assorbimento da parte del mercato è dovuta ad una domanda instabile, che non riesce ad incontrarsi con il lato dell offerta. Tali difficoltà hanno provocato una contrazione dell attività transattiva in entrambi i segmenti. - La mancanza di interesse da parte della domanda in acquisto ha spinto i prezzi ad un ribasso ulteriore, nonostante la forte riduzione già intervenuta negli ultimi due anni. Nel 11, comunque, la variazione è risultata meno pesante e si è attestata al -1,7, dato non così lontano dalla media delle altre città (-1,9). 1 Nomisma

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, In aggiunta all andamento dei prezzi, occorre anche considerare l aumento del divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo che ha raggiunto, nel 11, il 13, in media. - I canoni cedono dell 1,, il calo minore tra tutti i comparti cittadini. - I tempi medi di vendita e di locazione non si discostano di molto da quanto riportato nella precedente rilevazione (ora, rispettivamente,,3 e mesi). - La poca distanza tra le variazioni dei prezzi e dei canoni non ha influenzato i rendimenti medi da locazione, che risultano invariati e pari al 5,5. - Nel corso dei prossimi mesi non si prevede alcun miglioramento della congiuntura. I prezzi e i canoni dovrebbero cedere ancora, in modo tale da attrarre una domanda altrimenti disinteressata. Ciononostante, non è scontato che vi sarà un aumento del numero di contratti, né in compravendita né in locazione. Mercato dei capannoni industriali Figura 9 Capannoni industriali Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 1, 5,9 9, , Tavola Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (febbraio 1) Capannoni nuovi Prezzo medio ( /mq) Var. annuale () -,7 Rendimento da locazione (), Capannoni usati Prezzo medio ( /mq) 793 Var. annuale () -3, Rendimento da locazione (), - È proseguita, nel corso del 11, la fase negativa per il mercato bresciano dei capannoni industriali, sia nel mercato della compravendita che della locazione. Se la domanda appare ancora debole, dal lato dell offerta sembra essersi arrestata la fase di accumulo in entrambi i mercati e, ciononostante, permane una forte presenza di invenduto e di sfitto. - La variazione dei prezzi non si discosta da quella del 1 e risulta pari al -3, per gli immobili usati, il dato peggiore rispetto a tutte le tipologie cittadine. - Il divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo si è leggermente ridotto rispetto alla passata rilevazione, arrivando al 1,. - I tempi medi di vendita e di locazione, al contrario, hanno continuato ad allungarsi fino ad arrivare, rispettivamente, a 9 e 7, mesi (i valori più elevati degli ultimi dieci anni). - La situazione non risulta certamente migliore se si considerano i canoni di locazione: negli ultimi dodici mesi, infatti, la contrazione è addirittura più marcata rispetto al 1, con una flessione del -,5 per l usato. Nomisma 19

8 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Nonostante le performance piuttosto negative di prezzi e canoni, la redditività media da locazione è rimasta invariata e pari al,. - Nel corso del 1, a fronte di una parziale tenuta dei prezzi, l attività transattiva non dovrebbe mostrare alcun segnale di ripresa. All interno del segmento locativo, al contrario, i canoni potrebbero subire un ulteriore calo, così come il numero di contratti di locazione stipulati. Mercato dei box o garage Zone Tavola 7 Box o garage, canoni e rendimenti lordi (febbraio 1) ( ) prezzi () Canoni ( /anno) canoni () Rendimenti da locazione () Centro ,9.39 -,7,5 Periferia.5-1, 1. -1, 5, Media ponderata , 1.5 -, 5, Figura 1 Box o garage Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) , 3, 7, 3,5 Figura 11 Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo () Le dinamiche interne al mercato dei box e garage sono state, sia per il segmento della compravendita che della locazione, improntate all invarianza per tutto il I prezzi di compravendita hanno ceduto del -1, e i canoni del -,. - Il divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo è cresciuto di oltre un punto percentuale rispetto al 1, attestandosi al 7,. - I tempi medi di vendita hanno subito l aumento maggiore tra tutti comparti del mercato bresciano, passando da 5 a 7 mesi. I tempi medi per la locazione, al contrario, per il quarto anno consecutivo sono rimasti stabili intorno ai 3 mesi e mezzo. - Rimane invariato anche il rendimento medio da locazione: si tratta ormai del terzo anno consecutivo in cui la redditività media non si discosta dal 5, lordo annuo. - Per il 1 si prevede il proseguimento della fase negativa all interno del mercato della compravendita, con prezzi e numeri di contratti in calo. Al contrario, i canoni rimarranno invariati sui livelli raggiunti nel corso dell ultimo anno, ma ciò non frenerà un ulteriore diminuzione del numero di contratti di locazione stipulati. 13 Nomisma