NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO

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1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-1 PERUGIA NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO 1 1 Tavola 1 Numero di compravendite di immobili residenziali e non residenziali nel periodo -11: alcuni dati di sintesi Indicatori Residenziale Non residenziale (1) Numero di compravendite nel Numero medio annuo di compravendite nel corso degli anni Duemila di cui: nel periodo nel periodo nel periodo Numero massimo di compravendite nel corso degli anni Duemila.59 (nel ) (nel ) Numero minimo di compravendite nel corso degli anni Duemila 1.79 (nel 11) (nel 1) (1) Uffici, negozi, laboratori e centri commerciali, capannoni industriali e industrie Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia del Territorio Figura 1 Evoluzione dei prezzi medi correnti di abitazioni usate, uffici e negozi (variazioni annuali) 1,,,,,, -, -, Abitazioni Uffici Negozi Nel 11 il comparto immobiliare perugino ha continuato a scontare il peggioramento generalizzato delle condizioni del mercato, soprattutto per quanto riguarda il segmento residenziale, dove si registra un aumento degli immobili offerti, associato ad una domanda in contrazione che porta con sé una compressione del numero di compravendite e di locazioni. Nel 11 le compravendite residenziali hanno raggiunto il picco minimo per consistenza dal (tav. 1). Il volume degli scambi è diminuito del,5 rispetto al 1, a conferma di un trend altalenante ma decrescente, che ha avuto inizio nel 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. 177 Nomisma

2 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-1, dopo la performance positiva del triennio 5-7, quando il numero di transazioni medie si assestava sulle.3 unità. Sono rimaste sostanzialmente stabili le compravendite del comparto non residenziale rispetto all anno precedente, ma inferiori alla media dell ultimo quadriennio (-11) di quasi 5 punti percentuali. Figura Rendimenti medi lordi annui di abitazioni usate, uffici e negozi (), 7,5 7,,5, 5,5 5, Abitazioni Uffici Negozi Le quotazioni di prezzi e canoni si posizionano su un rango differente, probabilmente in virtù della vocazione locativa del mercato dovuta alla sede universitaria. È facile notare infatti come, per tutti i comparti, il livello dei prezzi sia sensibilmente inferiore alla media delle 13 città intermedie monitorate, mentre il livello dei canoni di abitazioni, uffici e negozi sia di fatto superiore. Si rileva inoltre, a margine, che la quota di compravendite per investimento è significativamente più alta rispetto alla media delle città intermedie (,3 contro 13,), di nuovo a conferma di una vocazione locativa più spiccata rispetto ad altri mercati. Da qualche anno i prezzi si contraggono di anno in anno, secondo una tendenza generalizzata nel panorama nazionale. Dopo la rapida inversione dei tassi di crescita positivi dei prezzi dei primi anni Duemila - registrata tra il e il 9 - le quotazioni nell ultimo triennio hanno continuato a fluttuare in territorio negativo, con qualche spiraglio di risalita nel 11, subito represso dalla nuova diminuzione dei prezzi rilevata nel febbraio 1 (Figura 1). Tra gli elementi positivi del mercato vi sono i tempi di collocamento, sia in compravendita, che in locazione, generalmente più contenuti rispetto al panorama nazionale, anche se il discorso vale in particolar modo per il settore non residenziale. Per il 1 gli operatori manifestano cauti segnali di fiducia con riferimento alla tenuta del mercato della locazione di abitazioni, uffici e negozi. Più fosche le aspettative sul versante della compravendita, dove per tutti i comparti, ad eccezione degli spazi destinati a parcheggio, si prevede una contrazione del numero dei contratti stipulati. 17 Nomisma

3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-1 Mercato delle abitazioni Abitazioni, canoni e rendimenti lordi (febbraio 1) Tavola Zone ABITAZIONI NUOVE ( /mq) Variazioni annuali prezzi () ( /mq) Variazioni annuali prezzi () ABITAZIONI USATE Canoni ( /mq/anno) Variazioni annuali canoni () Rendimenti da locazione () Centro.71-3,.1-3, 1 -,9 5, Periferia , ,5 7-1,9 5,7 Media ponderata , ,7 5 -, 5,5 Figura 3 Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) ,3 3,1,3 3, Figura Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo () La crescita dell'offerta e la diminuzione della domanda sul versante della compravendita confermano, anche per il mercato residenziale perugino, la tendenza in atto nel mercato delle 13 città intermedie monitorate. I segnali non sono incoraggianti soprattutto in considerazione della riduzione del livello dei contratti stipulati nel 11 (-,5 secondo l Agenzia del Territorio), che fa seguito ad una parziale ripresa degli scambi registrata l anno precedente (+,5). Anche nel segmento locativo aumenta l offerta di immobili, associata ad una sostanziale stabilità della domanda e del numero dei contratti conclusi. - I prezzi delle abitazioni nuove sono diminuiti sensibilmente (-3, su base annua), in misura maggiore rispetto alla media delle 13 città monitorate (-1,9). Il divario è minore nel caso di abitazioni usate, con un deprezzamento medio del mercato perugino pari al -,7 (contro il -, del panel), con picchi più elevati per le quotazioni del centro storico (-3,). Anche i canoni da locazione hanno registrato variazioni più sensibili in centro (-,9 su base annua), rispetto alla periferia (-1,9). - è caratterizzata da un livello contenuto dei prezzi: le abitazioni nuove si assestano, infatti, su livelli di prezzo pari a euro/mq contro i.31 del panel monitorato. Diversamente, il livello dei canoni è del tutto allineato alla media del panel. Nomisma 179

4 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Aumentano i tempi di vendita e in misura minore quelli per la locazione: i primi passano da 5,3 mesi del 11 a,3 mesi; i secondi da 3,1 a 3, mesi. - Resta sostanzialmente immutato lo sconto medio praticato sul prezzo iniziale delle abitazioni usate (-1,3). - Il rendimento potenziale medio lordo annuo è più elevato (5,5) rispetto alla media nazionale, con picchi interessanti in periferia (5,7). Tavola 3 Alcune caratteristiche del mercato residenziale (anno 11) Caratteristiche Provenienza geografica della domanda di acquisto dell'abitazione () Media 13 città intermedie Italiana 9, 9, Comunitaria,,1 Extracomunitaria 5, 5, Tipo di utilizzo dell'abitazione acquistata () Prima casa 31,3,1 Sostituzione 33,1 3, Seconda casa (per uso familiare o per vacanza) 9,, Investimento,3 13, Tipologia di abitazione acquistata () Nuova o completamente ristrutturata 35, 31,5 Usata,,5 Abitazioni acquistate con un mutuo Quota sul totale delle compravendite,1 3,5 Copertura del mutuo erogato (sul valore dell'abitazione),, Tipo di contratto stipulato da chi ha locato un'abitazione () Libero 1,5,3 Transitorio 13,5 1,3 Canone concordato 5,,9 Comodato d'uso,,5 - Nel 11, a, l acquisto della prima casa ha interessato il 31,3 delle compravendite, quello per sostituzione il 33,1, mentre l acquisto per investimento il,3 (contro il 13, della media delle 13 città intermedie). Quest ultimo dato risulta interessante in considerazione della vocazione locativa del mercato perugino, dovuta alla presenza della sede universitaria. Molto inferiore alla media, invece, il dato relativo all acquisto della prima casa. - In termini di tipologia di finanziamento, circa il delle compravendite è concluso ricorrendo all accensione di un mutuo, che mediamente copre il del valore dell immobile. Le caratteristiche del finanziamento sono forse correlate alla elevata propensione del mercato all investimento: sul mercato nazionale, infatti, è più elevata la quota di compravendite associate alla richiesta di mutui (3,5), caratterizzati da coperture più alte (). 1 Nomisma

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, L introduzione del regime fiscale relativo alla cedolare secca sugli affitti ha prodotto un leggero impatto sull aumento dei contratti di locazione a canone concordato, mentre non ha prodotto effetti sul livello dei canoni. - Le previsioni per il mercato residenziale perugino, stando ai sentiment degli operatori, indicano un raffreddamento della domanda con riferimento ai contratti di compravendita portati a termine, senza ulteriori diminuzioni nel livello di prezzi. È prevista, invece, una flessione nel numero di contratti di locazione e nel livello dei canoni, dato significativo in un mercato, come quello perugino, ampiamente sostenuto dal mercato locativo. Mercato degli uffici Zone Uffici, canoni e rendimenti lordi (febbraio 1) ( /mq) prezzi () Canoni ( /mq/anno) canoni () Tavola Rendimenti da locazione () Centro.59-3, 1-3, 5, Periferia terziaria ,7 11 -,9 5, Periferia 1.9 -,1 5 -, 5,7 Media ponderata ,9 9-3,7 5,5 Figura 5 Uffici Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura Uffici Sconto medio praticato sul prezzo () 7,7 7, 5,7, In linea con il mercato nazionale, il segmento direzionale perugino evidenzia segnali di contrazione della domanda e del numero dei contratti stipulati, in presenza di una quota sempre maggiore di immobili offerti sul mercato della locazione e di sostanziale invarianza dello stock offerto sul versante della compravendita. - e canoni accusano ulteriori variazioni rispetto all anno precedente, confermando così la fase discendente del mercato iniziata tra il 9 e il 1. È particolarmente sostenuta la diminuzione dei canoni (-3,7, contro il -, del panel). - A fronte di un ulteriore lieve allungamento dei tempi di contrattazione, si assiste Nomisma 11

6 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-1 ad un irrigidimento dell offerta che porta alla conferma dello sconto medio praticato sul prezzo su livelli record per la città umbra (13,). - Il rendimento medio lordo annuo degli immobili ad uso ufficio si mantiene praticamente stabile rispetto all ultima rilevazione (5,5), confermandosi superiore alla media del panel monitorato. In particolare il rendimento è elevato nelle zone periferiche rispetto al resto del panel. - La congiuntura attuale non incoraggia gli operatori del settore a formulare previsioni ottimistiche. Per il mercato perugino degli uffici si prevede, ancora per il prossimo anno, una diminuzione generalizzata dei contratti stipulati su entrambi i versanti del mercato, in presenza di una leggera flessione dei prezzi e di stabilità dei canoni di locazione. Mercato dei negozi Zone Negozi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 1) ( /mq) prezzi () Canoni ( /mq/anno) canoni () Tavola 5 Rendimenti da locazione () Centro. -, 31 -, 7,5 Periferia ,5 15 -, 7,7 Media ponderata.5 -, 19 -, 7, Figura 7 Negozi Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura Negozi Sconto medio praticato sul prezzo () 7, 7, 1,, Nella percezione degli operatori, nel corso del 11, il mercato commerciale ha visto accentuarsi alcune tendenze già riferite in occasione della rilevazione precedente: aumento dell'offerta in vendita e locazione, diminuzione della domanda e diminuzione degli scambi. - Si riacutizza il trend al ribasso dei prezzi, che aveva subito una pausa un anno fa, arrivando ad oggi a superare la variazione negativa del panel medio monitorato. Lo stesso si può dire per la dinamica dei canoni di locazione. - Rimane stabile su base annua il rendimento medio lordo (7,), migliore di fatto rispetto alla media delle 13 città intermedie (7,1). 1 Nomisma

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Diminuiscono leggermente i tempi di vendita degli immobili commerciali (7, mesi) che ottengono nel periodo una performance migliore della media nazionale (,5). Restano stabili i tempi di locazione (,9 mesi), anch essi inferiori alla media (5,9 mesi). - Allo stesso tempo continua la tendenza al rialzo dello sconto concesso dall offerente in sede di trattativa, che con un lieve aumento rispetto al 11, va ad assestarsi su un livello record per (13,, come per gli uffici). - Rispetto allo scorso anno, si intensificano le aspettative al ribasso del comparto in termini di numero di contratti stipulati in vendita e in locazione. Meno pessimistico il sentiment su prezzi e canoni, che va sostanzialmente nel segno della stazionarietà. Mercato dei capannoni industriali Figura 9 Capannoni industriali Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 1,,, ,5 Tavola Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (febbraio 1) Capannoni nuovi Prezzo medio ( /mq) 95 Var. annuale () -,9 Rendimento da locazione () 7,5 Capannoni usati Prezzo medio ( /mq) 35 Var. annuale () -5, Rendimento da locazione () 7,7 - Al raffreddamento degli scambi registrato per tutti i comparti non si sottrae il mercato dei capannoni industriali, che sia sul versante della compravendita che della locazione accusa una battuta di arresto di offerta e domanda. - Alla rilevante flessione dei prezzi (intorno al 5) su base annuale si associa quella dei canoni, peggiorativa rispetto al passato (-,5 sul 11). - Lo sconto medio praticato per i capannoni industriali diminuisce leggermente (da 15 a 1 nell ultimo anno) e si allinea alla media del panel delle 13 città intermedie. - Il rendimento medio lordo annuo da locazione si mantiene inalterato rispetto al 11 e superiore alla media del panel di oltre,5 punti percentuali. - Per i prossimi mesi gli operatori rimangono fiduciosi sulla tenuta del mercato della locazione, sia in termini di consistenza dei contratti stipulati, sia di livello dei canoni. I sentiment in questo senso sono addirittura migliorativi rispetto allo scorso anno, elemento che fornisce forse un indicazione di rinnovata fiducia nel mercato a seguito di segnali incoraggianti. Del tutto diversa la percezione relativa al versante della compravendita, per cui sono attesi in modo generalizzato una diminuzione delle quantità scambiate e dei prezzi. Nomisma 13

8 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-1 Mercato dei box o garage Zone Tavola 7 Box o garage, canoni e rendimenti lordi (febbraio 1) ( ) prezzi () Canoni ( /anno) canoni () Rendimenti da locazione () Centro , ,,9 Periferia 1.5-1,1 1. -,3,3 Media ponderata.979-1, ,,5 Figura 1 Box o garage Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura 11 Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo () 5,, 3,9 3, La congiuntura attuale sembra penalizzare il mercato dei box e garage esclusivamente con riferimento al comparto locativo, che registra un raffreddamento di domanda, offerta e volumi di scambio. La stazionarietà del segmento della compravendita pare non preoccupare, invece, gli operatori del settore. - A la diminuzione dei prezzi ha impattato sul settore meno che altrove, limitandosi a far segnare una variazione negativa pari all 1,. Del tutto allineata rispetto alla media del panel monitorato è la flessione che nel corso dell anno ha caratterizzato i canoni da locazione (-,). - La maggiore solidità del versante della compravendita di box/garage è dimostrata anche dalla tenuta dei tempi di vendita (, mesi), mentre i tempi medi di locazione, assestati su 3,9 mesi, si rivelano di fatto superiori alla media nazionale (3 mesi). Diminuisce lo sconto medio concesso (da 5 a in un anno) in sede di trattativa, dato che conferma la rigidità dell'offerta al prezzo nel segmento rispetto al panel delle 13 città intermedie, forse dovuta alla scarsità dello stock offerto. - Sostanzialmente inalterato il rendimento medio lordo, ma in continuo leggero calo dal 7 (quando era pari al 7) ad oggi (,5). - Le previsioni per il 1 rivelano per il comparto segnali di ottimismo rispetto al passato. Con segnali più forti rispetto alla precedente rilevazione, gli operatori presenti sul mercato di nutrono attese non peggiorative per tutte le variabili del mercato (prezzi, canoni e numero di contratti stipulati). 1 Nomisma