Nota congiunturale sul mercato immobiliare a febbraio

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1 PA R M A Nota congiunturale sul mercato immobiliare a febbraio Legenda: Centro Periferia Fonte: Elaborazioni Nomisma su immagini Prezzi medi di compravendita di immobili, febbraio 2008 ( al mq) Tavola 1 Abitazioni usate Uffici Negozi Capannoni industriali Box o garage singoli (*) Centro Periferia terziaria Periferia Media Ponderata (*) Per unità standard. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice Statistica. 1

2 Canoni medi di locazione di immobili, febbraio 2008 ( al mq/anno) Tavola 2 Abitazioni. usate Uffici Negozi Capannoni industriali Box o garage singoli (*) Centro Periferia terziaria Periferia Media Ponderata (*) Per unità standard. Prezzi medi reali di immobili, valori al 2008 ( al mq) Figura Euro al mq Abitazioni usate Uffici Negozi Capannoni Domanda stanca o attendista e offerta rigida in tutti i comparti immobiliari considerati: ecco in sintesi la rappresentazione del mercato immobiliare parmigiano, che si accompagna a previsioni tendenzialmente meno pessimistiche rispetto al passato. Se nel 2007 infatti le attese andavano nel segno di un mercato debole, oggi una sempre maggiore quota di operatori ha sentore di una lieve ripresa, che, se non si rifletterà su un trend immediato di crescita, almeno, si pensa, potrà contare sulla stabilità degli indicatori di mercato. Allo stesso tempo, la minore disponibilità dei proprietari a concedere sconti fa pensare ad un comparto che complessivamente ha le risorse necessarie per permettersi di rimanere a guardare: si allungano quindi mediamente i tempi di collocamento sul mercato della compravendita, mentre costantemente e per quasi tutti i segmenti del mercato diminuisce il divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo. 2

3 Più nel dettaglio, si segnala a Parma un comparto residenziale attento agli immobili di qualità e alla presenza di aree verdi le più dinamiche della città che vanta mediamente una disponibilità di spesa media ben superiore al panel delle città intermedie monitorate. I prezzi tuttavia sono cresciuti in un anno a tassi inferiori rispetto alla media nazionale. Nel comparto direzionale, la performance dei canoni è stata molto più soddisfacente di quella prezzi, collocandosi come la migliore del panel delle 13 città intermedie. Ottimi in centro i risultati dei negozi, tra i più alti del campione. Ripiegano, invece, in questo comparto i prezzi delle localizzazioni periferiche non dedicate al commercio, con un conseguente rinnovato interesse per il centro storico. Con riferimento ai grandi progetti urbani, si segnala grande dinamicità all interno del perimetro comunale. In gennaio 2008 ha avuto luogo la gara d appalto (dal valore di quasi 22 milioni di euro) per la trasformazione di un area dismessa storica, localizzata in zona semicentrale tra il centro, i grandi centri commerciali e il casello dell A1. Si tratta di 40 mila mq di ex aree industriali che verranno riqualificati sulla base del progetto affidato all architetto catalano Bohigas. L operazione è gestita da una società di trasformazione urbana pubblico-privata. Interessante anche il progetto del grande centro polisportivo riservato agli sport minori, nella zona adiacente al campus universitario, che prevede risorse pubbliche e private per circa 11 milioni di euro. Da ultimo si segnala che nel 2007 Parma ha adottato in via definitiva il suo primo Piano strutturale (PSC). Il disegno che ne è emerso punta soprattutto su tre grandi filoni: potenziamento di aeroporto e fiera, nascita di un polo della ricerca nell area sud (è previsto un ampliamento del campus universitario di 150 mila mq), sviluppo di nuove aree produttive a nord della città oltre la fascia dell autostrada, nell area SPIP (che con 600 mila mq raggiungerà 1 milione di mq totali). 3

4 Mercato delle abitazioni Tavola 3 Principali indicatori sul mercato delle abitazioni, febbraio 2008 Posizionamento del mercato abitativo di Parma rispetto agli altri mercati intermedi regionali 2 Figura 2 Compravendita Locazione Media Domanda Offerta Contratti Var. annue valori (%) (1) 4,9 3,9 Tempi (mesi) 5,1 2,8 Bassa Evoluzione recente Alta Piacenza Forlì Modena Rimini Ferrara Parma Reggio E. Ravenna Media Sconto sul prezzo (%) 8,6 - Basso Indice mercato 2007 Alto (1) Riferite ad abitazioni usate. Fonte: Elaborazioni Nomisma su fonti varie. Tavola 4 Zone più dinamiche o più stagnanti per il mercato delle abitazioni nel corso del 2008 Zone più dinamiche Zone più stagnanti Centro storico in edilizia ristrutturata o di pregio, Cittadella, Via Traversetolo, San Lazzaro, Zone residenziali verdi, Via Pini, Zona Ospedale, Periferia Sud-Ovest, Zona stazione Centro storico non ristrutturato, Periferia Nord-Ovest Il comparto residenziale di Parma è ben posizionato a confronto con gli altri mercati intermedi dell Emilia-Romagna (si veda la figura 2). Il capoluogo infatti si colloca strutturalmente oltre la media con riferimento agli indicatori standard di mercato (prezzi medi, numero di compravendite, indice di intensità del mercato e potere d acquisto immobiliare) e allo stesso tempo ai primi posti per vivacità recente, costituendo un caso di eccellenza a livello regionale. Passando all analisi congiunturale del mercato, si deve segnalare che a fronte di una domanda residenziale che - a meno di qualche segnale di rallentamento si è stabilizzata sui livelli noti, l offerta, in evidente esubero sia per gli immobili usati che per quelli (molti) costruiti negli anni recenti del boom, si trova indiscutibilmente in affanno. Tale tendenza ha portato così alla diminuzione del numero delle compravendite. A Parma tuttavia non mancano le risorse per gli investimenti e lo prova l esistenza di una domanda rimasta appunto stabile, dato positivo se paragonato a quello della media del panel monitorato caratterizzato da una domanda in evidente flessione. Dinamica non molto diversa viene riferita per il comparto locativo. 2 Indice mercato abitazioni 2007: ogni città è stata comparata alla media regionale (Bologna esclusa) in relazione a prezzi medi, numero di compravendite, indice di intensità del mercato (numero di compravendite/stock) e potere d acquisto immobiliare (mq di abitazioni usate acquistabili con un annualità di reddito). Le 4 variabili sono state trasformate in numeri indice, ed essi mediati tra loro per ottenere un indicatore sintetico. Evoluzione recente mercato abitazioni: ogni città è stata comparata alle altre della stessa regione (Bologna esclusa) in relazione alla variazione percentuale recente dei prezzi medi, del numero di compravendite e del potere d acquisto immobiliare. Le 3 variabili sono state trasformate in numeri indice, ed essi mediati tra loro per ottenere un indicatore sintetico. 4

5 Il numero di mesi necessari a collocare un abitazione in vendita è passato dal 3,8 del 2006 agli attuali 5,1, dato in linea con la media nazionale. Invariata invece la situazione sul versante locativo, stabile sostanzialmente da due anni. Tra le circostanze che contribuiscono ad allungare i tempi di vendita, oltre alla minore pressione della domanda, vi è la discreta rigidità dell offerta: lo sconto praticato in sede di trattativa è infatti tra i minori del campione insieme a Brescia e Modena e si discosta di oltre 2 punti percentuali dalla media. Passando all analisi delle quotazioni, il raffreddamento denunciato dagli operatori del settore sulle performance del mercato residenziale è testimoniato dal progressivo rallentamento dei tassi di crescita di prezzi e canoni, attestati a febbraio 2008 sul +4,9% e +3,9% rispettivamente contro +5,9% e +5% del 2007). Per le abitazioni nuove comunque la crescita ha raggiunto quota +5,5%. Rimane tuttavia soddisfacente l aumento dei canoni, superiore a quello del panel di riferimento (2,7%): alla formazione del valor medio per questo segmento hanno contribuito in modo particolare le aree del centro (+4,3% su base annua). Emerge anche un altra dinamica propria del mercato parmigiano nel 2008: l evidente allineamento verso l alto dei canoni minimi sia in centro che in periferia (con punte tra il 6-6,5% in queste aree contro incrementi medi nazionali che vanno da +2,5% a +3,2%). I rendimenti sono maggiori in periferia (4,8%) rispetto al centro (4,4%) e non hanno subito variazioni dall anno precedente. Focus La composizione della domanda e la disponibilità media di spesa per l acquisto dell abitazione Oltre il 40% della domanda di abitazioni sul mercato parmigiano scaturisce da famiglie con figli, che presentano una disponibilità di spesa decisamente superiore a quella media delle 13 città considerate. A Parma infatti una famiglia riesce a spendere circa 305 mila euro per un abitazione contro i 247 medi del campione di città considerato. Elevata rispetto alla media anche la disponibilità di spesa di immigrati e single, rispettivamente 25% e 20% in più rispetto al Segmento della domanda Composizione della domanda Quota percentuale valore medio nazionale. Ciononostante si tratta di categorie cui si associa un vincolo di spesa pari a circa la metà di quella delle famiglie con figli. Ricorrendo ad un indicatore estremamente sintetico - media ponderata di tutte le categorie di domanda -, si può affermare che la disponibilità di spesa per l acquisto di un abitazione è di 238 mila euro, il 25% in più del dato medio del panel (190 mila). Schema 1 Disponibilità media di spesa (.000 ) Single 15,0 154 Giovani coppie senza figli 25,6 211 Famiglie con figli 40,6 305 Extracomunitari 10,0 143 Altro 8,9 260 Totale 100,0 5

6 Mercato degli uffici 3 Tavola 5 Principali indicatori sul mercato degli uffici, febbraio 2008 Zone più dinamiche o più stagnanti per il mercato degli uffici nel corso del 2008 Tavola 6 Compravendita Locazione Domanda Offerta Contratti Var. annue valori (%) 5,7 5,4 Tempi (mesi) 6,2 4,5 Sconto sul prezzo (%) 8,7 - Zone più dinamiche Zone più stagnanti Campus, Viale Piacenza, Centro, Zona Nord, Centri direzionali attrezzati, Via Spezia, Via Emilia Est e Ovest. Centro storico, Oltretorrente, Periferia non attrezzata, Zona Sud Con riferimento al mercato direzionale, Parma si muove con una tendenza non diversa dal comparto nazionale, a meno di una maggiore stanchezza sul versante locativo, in cui l offerta ancora cresce e la domanda rimane stazionaria. Gli operatori riferiscono nel 2007 che i contratti di compravendita sono stati in lieve flessione, a parità invece di numero di contratti di locazione portati a termine. Malgrado il contesto non dinamico, l offerta parmigiana resta ferma sulle proprie intenzioni di realizzo e non concede ulteriori sconti: infatti se a seguito dell impennata dei prezzi degli ultimi anni, l offerta è stata disposta ad arrivare in passato fino al 10,7% di sconto, dal 2006 tale indicatore è progressivamente sceso per arrivare all 8,7% attuale. Fisiologicamente si sono allungati quindi i tempi di collocamento degli immobili che per la compravendita arrivano oggi ai 6,2 mesi medi. Stabili invece i mesi necessari per la locazione già dal 2006 e diminuiti rispetto ai livelli del Lievemente inferiori rispetto alla media anche le performance dei prezzi (+5,7% sull anno), dinamica che accomuna tutte le aree urbane monitorate, con i maggiori incrementi per il comparto direzionale, imputabili alle periferie terziarie (+6,6% su base annua). Rimane invece sostenuto l aumento dei canoni (+5,4%), che supera di quasi due punti percentuali la crescita media. I maggiori incrementi per il comparto direzionale sono imputabili alla periferia terziaria (+6,6% anche in questo caso) riferiti agli immobili di alto livello qualitativo o in localizzazioni particolarmente accessibili ed attrezzate. Il risultato interessa comunque tutta la periferia, a parità di condizioni manutentive o localizzative, cresciuta anch essa di oltre sei punti percentuali. Il mercato locativo direzionale è tornato così sui valori del 2006, superando il raffreddamento della corsa del 2007 (+3,1%), vantando i tassi di incremento più elevati del panel delle 13 città intermedie. 3 Liberi, nuovi o ristrutturati (in edifici ristrutturati). 6

7 In tale contesto il rendimento è in linea con la media per gli uffici (4,9%), con punte di 5,1% nelle periferie terziarie, inalterato rispetto all anno precedente. Mercato dei negozi 4 Tavola 7 Principali indicatori sul mercato dei negozi, febbraio 2008 Zone più dinamiche o più stagnanti per il mercato dei negozi nel corso del 2008 Tavola 8 Compravendita Locazione Domanda Offerta Contratti Var. annue valori (%) 7,6-1,3 Tempi (mesi) 5,5 3,7 Sconto sul prezzo (%) 7,9 - Zone più dinamiche Zone più stagnanti Centro storico, Centri commerciali, Piazza Garibaldi, Via Repubblica, Via Mazzini, Via Traversetolo Oltretorrente, Strade secondarie del centro storico a traffico limitato, Area oltre l anello tangenziale, Zona Sud A Parma, il comparto dei negozi si dimostra freddo per i contratti di locazione e compravendita: domanda e offerta restano stabili, come pure il numero di contratti stipulati. Tende a crescere l offerta in locazione, senza tuttavia trovare riscontro nella domanda, che resta su livelli invariati rispetto all anno precedente. Diminuisce inoltre lo sconto praticato (da 11,7 punti percentuali nel 2005 a 7,9 nel 2008) senza grandi variazioni nel tempo di collocamento sul mercato. A questo si associa il fatto che - contro un aumento medio del 6% dei negozi del panel monitorato - i prezzi hanno continuato a presentare tassi di variazione crescenti, i più alti del campione dopo Salerno (+7,8%), tornando sui livelli del 2006 (+7,5%). Performance molto diverse coesistono invece dietro al decremento medio dei canoni di locazione (- 1,3%), che sintetizza un andamento del mercato fortemente dicotomico: in centro si sono infatti verificati risultati positivi rispetto alla media nazionale (+6% contro 2,6%); e allo stesso tempo, in periferia, risultati significativamente negativi (-5,7% contro uno 0% nazionale), dove a diminuire sono stati soprattutto i valori massimi. Ciò a sottolineare come al di fuori del centro storico, centro commerciale spontaneo urbano, i tempi di vendita siano assolutamente di scarso interesse, a meno che non si tratti di unità commerciali situate in shopping center ben avviati e gestiti. A corollario, si segnala che il mercato parmigiano continua a presentare canoni elevati (è il quarto nella classifica nazionale) con 229 euro/mq/anno, quasi il 15% in più della media. Anche la redditività potenziale è buona, con rendimenti decisamente superiori alla media (8,0% su 7,3% nelle localizzazioni centrali), con picchi dello 8,8%. 4 Ben localizzati. 7

8 Mercato dei capannoni industriali Tavola 9 Principali indicatori sul mercato dei capannoni industriali, febbraio 2008 Compravendita Locazione Domanda Offerta Contratti Var. annue valori (%) 6,9 2,7 Tempi (mesi) 6,0 6,1 Sconto sul prezzo (%) 8,3 - Sul mercato parmigiano degli immobili industriali, spazi disponibili in crescita associati a domanda stabile hanno indotto conseguente stazionarietà nel numero dei contratti siglati. A Parma nel 2008 occorrono circa 6 mesi per affittare o vendere un capannone, dato che non si discosta in modo rilevante dalle rilevazioni precedenti. Anche lo sconto medio sul prezzo richiesto (8.3%) non ha subito grandi variazioni, segno di un mercato piuttosto stabile. I prezzi sono saliti di circa 4 punti rispetto all inflazione (6,9% a prezzi correnti): il risultato è in linea con l anno precedente, ma inferiore al trend che ha avuto inizio nel 2003 e che, fino al 2006, ha consentito al mercato di far registrare un risultato pari a +6,5% a prezzi costanti. Le migliori performance sono a carico degli immobili di dimensioni medio-grandi (oltre i mq). Meno forte la crescita dei canoni di locazione, che hanno visto un aumento complessivo del 2,7% contro un dato medio di comparto a livello nazionale, vicino al 3,4%. A frenare le performance sul mercato locale è stato soprattutto il segmento dei capannoni di piccola dimensione (fino a 500 mq) le cui quotazioni hanno registrato una crescita inferiore a quella dell inflazione. E tuttavia i canoni hanno parzialmente ripreso a crescere dopo il risultato fermo al +1,5% del Tali performance non hanno favorito la redditività lorda da locazione, piuttosto bassa per il comparto, che si è stabilizzata sul 5,5% contro il 7,3% nazionale. Mercato dei box o garage singoli Tavola 10 Principali indicatori sul mercato dei box/garage singoli, febbraio 2008 Compravendita Locazione Domanda / Offerta Contratti Var. annue valori (%) 4,0-0,4 Tempi (mesi) 4,0 2,8 Sconto sul prezzo (%) 3,7 - Caratterizzato da una domanda in tendenziale flessione, il mercato parmigiano dei box/garage presenta una forte intonazione alla stazionarietà, che si riflette nel numero di compravendite, mediamente concluse in 4 mesi dal momento del collocamento sul mercato, contro i circa 3 mesi del biennio precedente. Se si sono allungati i tempi di vendita, è forse perché la rigida offerta parmigiana non intende alle prese di beneficio: già dal 2007 infatti lo sconto medio praticato si è decisamente abbassato, stabilizzandosi sul 3,7%. Invariati anche i tempi di collocamento per gli 8

9 immobili in locazione (2,8 mesi). Ad una disamina più dettagliata, è evidente come le quotazioni di vendita di box e garage singoli siano cresciute a tassi allineati a quelli della media nazionale per le zone centrali (+6% sul 2007), ma a tassi molto inferiori in periferia (+2,5% nel periodo a fronte di un +5,7% del panel delle 13 città intermedie). Ma se gli spazi offerti in vendita rimangono stabili, cresce al contrario la quota offerta in locazione sul mercato locale, con un gap effettivo di capacità di assorbimento della domanda, che resta sui livelli precedenti, con canoni che nell ultimo anno sono diminuiti addirittura nei valori massimi riferiti alle localizzazioni centrali (oltre 5,5 punti percentuali) che si è poi riflesso in un dato medio sintetico di periodo pari al -0,4%. In conseguenza di ciò è diminuito anche il valor medio di comparto (-0,4%). La redditività potenziale rimane sui consueti valori (4,3%), tra i più bassi del panel monitorato, dopo Verona. Previsioni per il 2008 Abitazioni Uffici Negozi Capannoni Box o garage singoli Numero compravendite Prezzi di compravendita / Numero di locazioni Canoni di locazione I sentiment espressi dal mercato parmigiano nel complesso vanno nel segno di una generale stazionarietà. Fanno eccezione le quotazioni di compravendita, le cui aspettative sono di netta flessione per il comparto residenziale e direzionale e di moderata flessione per gli immobili industriali. Si ritiene invece che, al pari del resto del mercato, i prezzi di negozi e box/garage rimangano stabili. Da notare come, per il mercato residenziale, le opinioni di un incremento nel numero dei contratti di locazione stipulati sia molto maggiore rispetto ai due anni precedenti, segno che il mercato ha sentore di una ripresa di tale modalità contrattuale. Rispetto al passato, poi, sono meno pessimistiche le valutazioni circa una possibilità di aumento dei canoni. Complessivamente, una sempre maggiore quota di operatori dà una lettura di stabilità degli indicatori rispetto al passato, tendenza indubbiamente nuova rispetto alle previsioni 2007 ed in controtendenza rispetto all andamento generale del mercato nazionale. 9