T R I E S T E. Nomisma 183. della componente di domanda che si rivolge al mercato dell affitto.

Transcript

1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 T R I E S T E NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO 2 1 Figura 1 Evoluzione delle compravendite residenziali Numero di compravendite II sem. I sem * II sem I sem Var.% ann.,4 -, -5,1 -, -, (*) Stima Fonte: elaborazioni su dati Agenzia delle Entrate Il mercato immobiliare triestino ha evidenziato, nel corso del 2, alcuni segnali di miglioramento, anche se di intensità ancora molto contenuta per poter parlare di inversione del ciclo negativo. I mesi a venire saranno, infatti, decisivi per confermare se le tendenze evidenziate nel corso dell ultimo periodo possano essere considerate l inizio del superamento della lunga fase di stagnazione che caratterizza il mercato ormai da un settennio. La ripresa del settore immobiliare si sta, infatti, rivelando molto più lenta e problematica di quanto si fosse inizialmente ipotizzato, anche perché strettamente connessa al deterioramento del quadro macroeconomico nazionale e al conseguente peggioramento della situazione attuale e prospettica di famiglie e imprese. A livello locale i valori immobiliari, indipendentemente dal segmento di mercato, risultano ancora in flessione, anche se con entità differenti, e mediamente contenute entro il 4%, ad esclusione del comparto industriale che risulta maggiormente penalizzato. La domanda di immobili produttivi, infatti, resta ancora piuttosto debole e strettamente legata ad una ripresa economica che stenta ancora a palesarsi. Lievi segnali di miglioramento congiunturale giungono dalla stabilizzazione nei diversi segmenti, dopo svariati semestri di crescita ininterrotta, dei tempi medi di trattativa che, per la locazione, risultano complessivamente in diminuzione, anche in questo caso con la sola eccezione del comparto dei capannoni, maggiormente in sofferenza. Il settore residenziale, pur essendo ancora poco dinamico sul fronte delle compravendite, nonostante l adeguamento delle aspettative di realizzo da parte dei venditori che vengono pienamente recepite già nella fase di proposizione al mercato, vede un modesto rilancio della locazione, attestato da un consolidamento della componente di domanda che si rivolge al mercato dell affitto. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. 18

2 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Figura 2 Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (numeri indice, 22 = ) N.I = Abitazioni Uffici Negozi N.I = Abitazioni Uffici Negozi Nel settore direzionale, se da un lato si è attenuata la spinta all ampliamento dell offerta, dall altro non si sono ancora palesati segnali favorevoli sul versante della domanda che, specialmente per l intenzione all acquisto, è percepita ancora in diminuzione. All ulteriore flessione dell attività transattiva ha fatto riscontro una prosecuzione della contrazione dei valori che, anche per questo comparto, è però tendenzialmente meno marcata rispetto allo scorso anno. Analoghe tendenze hanno caratterizzato il settore commerciale, anche se con una intonazione meno negativa per quanto riguarda la domanda e i livelli di attività. Dal punto di vista previsionale, la situazione continua ad essere nel complesso ancora piuttosto sfavorevole. Se per il mercato residenziale e, in misura minore, per quello commerciale, ci si attende quantomeno un assestamento del numero di contratti, associato ad un attenuazione della flessione dei valori, per tutti gli altri comparti si prevede un ulteriore arretramento di prezzi e canoni, anche se di entità più contenuta, e una riduzione dell attività transattiva, nonostante gli esigui livelli di attività ad oggi raggiunti. In questo scenario ancora piuttosto problematico, sono tuttavia da segnalare alcune importanti iniziative che possono dare un impulso all economia cittadina. È infatti stato pubblicato il bando da milioni di euro per la progettazione esecutiva, comprensiva del coordinamento per la sicurezza in fase di progettazione, e l esecuzione dei lavori di riqualificazione del comprensorio ospedaliero di Cattinara, una struttura di circa 22 mila mq che ospita, oggi, 7 posti letto. Sono già iniziati, invece, i lavori per la realizzazione della piattaforma logistica del Porto di, dove su un area di 1 mila mq sarà realizzato il nuovo Terminal multifunzione, a fronte di un investimento pari a 2,4 milioni di euro. 184

3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Mercato delle abitazioni Tavola 1 Abitazioni, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2) ABITAZIONI NUOVE ABITAZIONI USATE Zone ( /mq) Variazioni annuali ( /mq) Variazioni annuali ( /mq/anno) Variazioni annuali canoni (%) Rendimenti da locazione (%) Centro , 4-1,5, Periferia 1.7-1, ,5 7-2, 5, Media urbana , ,2 7-2,2 5, Media città 2.2-2, ,1 5,1 Il mercato residenziale triestino inizia ad evidenziare segnali di miglioramento. Nonostante l offerta, soprattutto quella destinata alla compravendita, risulti ancora in crescita e sovrabbondante rispetto alle attuali capacità di assorbimento del mercato, la domanda si è decisamente stabilizzata dopo anni di forte diminuzione. Si tratta ancora di indicazioni di modesta entità che, tuttavia, delineano una prospettiva di possibile superamento della fase critica, rilevato anche da una tendenziale ripartenza dell attività transattiva. Un parziale allentamento della spinta recessiva è riscontrabile anche nell attenuazione della flessione dei valori, che diminuiscono nel semestre del -,2% per l usato e del -1,% per il nuovo. Anche i tempi di vendita arrestano il progressivo ampliamento che li ha caratterizzati negli ultimi anni fino a portarli, per l usato, sui mesi in media, così come i divari percentuali che sono per la prima volta dal 2 rilevati in calo. Questo evidenzia come si stia riducendo l effetto mercato sui valori, in quanto l offerta sempre più consapevole della situazione generale riduce già in aspettativa il prezzo iniziale dell oggetto di vendita. Figura Abitazioni usate Tempi medi, Figura 4 Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo (%) 18,,8 4 % 8,

4 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Molto simile è la situazione sul versante locativo, dove si rafforzano le evidenze di miglioramento. La domanda tende ad essere più sostenuta, così come il numero di contratti, favorito dal temporaneo spostamento di una parte di soggetti che non riescono ad accedere al mercato della proprietà. Le difficoltà di accesso al credito degli ultimi anni hanno, infatti, contribuito a mantenere alta la propensione della domanda per la locazione. Sono più della metà le famiglie che, per scelta o per necessità, si rivolgono al mercato dell affitto. Nell acquisto la dipendenza da mutuo rimane attorno al 55% delle stipule, a conferma di una ancora significativa rigidità da parte degli istituti di credito nella concessione dei finanziamenti. Alcune caratteristiche del mercato residenziale (febbraio 2) Caratteristiche Media città intermedie Quota di compravendite di abitazioni finanziate da mutuo (%) 55,, Quota del mutuo sul valore totale dell abitazione (%) 7, 72, Abitazioni: quota di domanda rivolta all acquisto (%) 45,5,5 Abitazioni: quota di domanda rivolta all affitto (%) 54,5,5 Prosegue la flessione dei canoni, in media intorno al -2,2%, mentre si riducono le tempistiche necessarie alla definizione contrattuale, sia per le abitazioni nuove (,4 mesi in media), sia per quelle usate (,1 mesi). Questo dato andrà, tuttavia, verificato e confermato nei prossimi mesi. Non si evidenziano sostanziali variazioni dei rendimenti potenziali lordi da locazione, che si attestano nuovamente intorno al 5,%. Mercato dei box o garage Tavola 2 Box o garage, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2) Zone ( ) ( /anno) canoni (%) Rendimenti da locazione (%) Centro 8. -1, 2.8-2, 5, Periferia ,8,2 Media urbana , ,, Media città , ,5 5,8 Ancora piuttosto debole il mercato dei box e garage, dove proseguono i segnali di flessione evidenziati negli ultimi anni, che confermano la presenza di una domanda ancora poco reattiva e una conseguente difficoltà a formalizzare la mediazione. Gli aggiustamenti dei valori, tuttavia, sono stati più contenuti rispetto allo scorso anno, con una riduzione media su base annuale dei prezzi del -2,4%, rispetto al -,7% del 2, e una diminuzione dei canoni del -2%, contro il -2,% dell anno precedente. 18

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Figura 5 Box o garage Tempi medi Figura Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo (%) 5, 5, 5 8 4,,5 % Come per gli altri comparti si registra, invece, una stabilizzazione dei tempi medi di vendita e una leggera riduzione per quelli di locazione. Aumenta lo sconto medio sul prezzo di vendita, giunto a quota %, pur rimanendo il più basso delle città monitorate. I rendimenti lordi da locazione, in crescita tendenziale da alcuni anni, si attestano intorno al %. Mercato degli uffici Tavola Uffici, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2) Zone ( /mq) ( /mq/anno) canoni (%) Rendimenti da locazione (%) Centro ,8 2-1, 5,8 Periferia terziaria 1.8-1, 81-2, 5,8 Periferia 1.7 -, -,5 5, Media urbana ,2 74 5,7 Media città , 4, Anche nel segmento direzionale sono presenti alcuni segnali di miglioramento, anche se meno marcati rispetto a quanto avviene in quello residenziale. Mentre, sul fronte della compravendita, la domanda e il numero di contratti risultano ancora in flessione, si sono stabilizzati gli indicatori per quanto attiene la locazione. Se dal punto di vista dei valori non si è arrestata la tendenza ribassista, che presenta tuttavia un attenuazione dell intensità della flessione, si sono stabilizzate le tempistiche di contrattualizzazione. Come già ribadito per il residenziale, queste tendenze andranno poi verificate nel corso dei prossimi mesi per poter iniziare a parlare di inversione di tendenza del ciclo immobiliare. 187

6 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Nonostante sia proseguita la flessione dei valori, le difficoltà del settore hanno indotto nuovamente i venditori a ridurre ulteriormente le richieste iniziali, determinando un nuovo lieve aumento dello sconto concesso in fase di trattativa. La maggiore flessione dei canoni rispetto ai prezzi ha portato ad una leggera diminuzione del rendimento medio lordo da locazione, che si attesta al 5,7%. Figura 7 Figura 8 Uffici Tempi medi Uffici Sconto medio praticato sul prezzo (%) 2,5,5 1 8, 7,5 % Mercato dei negozi Tavola 4 Negozi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2) Zone ( /mq) ( /mq/anno) canoni (%) Rendimenti da locazione (%) Centro.2-2, 244-4,5 7, Periferia 1.4 -,4 4 -,5 8,1 Media urbana , 7 -, 8, Media città , 7,2 Non molto dissimile da quanto evidenziato a proposito del settore direzionale è risultato l andamento di quello commerciale, anche se l intonazione negativa si presenta meno marcata. In un quadro in cui l offerta continua ad essere abbondante, si iniziano a rilevare segnali di stabilizzazione della domanda e dell attività transattiva. Come per gli uffici si è attenuata, rispetto allo scorso anno, l intensità della flessione per quanto riguarda i prezzi e si è interrotto l allungamento dei tempi di vendita, che si sono attestati intorno ai mesi e mezzo in media. Si è arrestata anche la crescita dello sconto percentuale, a conferma del fatto che per sperare di concludere una transazione è necessario un ridimensionamento delle aspettative già nel momento di immissione dell immobile sul mercato. 188

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Leggermente migliore il versante della locazione, dove la domanda inizia ad essere percepita più consistente. L ulteriore flessione dei canoni va di pari passo con una riduzione dei tempi di contrattualizzazione, scesi in media intorno ai 5 mesi. La maggiore flessione dei canoni rispetto ai prezzi ha comportato un lieve aggiustamento del rendimento potenziale da locazione che, per il comparto, si colloca intorno all 8%. Figura Figura Negozi Sconto medio praticato sul prezzo (%) Negozi Tempi medi 18,5,5 5, %, Mercato dei capannoni industriali Figura Capannoni industriali Tempi medi, Tavola 5 Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (febbraio 2) Capannoni nuovi,,5, Prezzo medio ( /mq) 5 Variazione annuale (%) -5, Rendimento da locazione (%) 7,4 Capannoni usati 7 8 Prezzo medio ( /mq) 5 Variazione annuale (%) -5,7 Rendimento da locazione (%) 7,7 Non si attenua la grave crisi del settore industriale, testimoniata da un ulteriore calo di domanda e quantità scambiate, a fronte di un offerta che inizia ad essere ritirata dal mercato in attesa di una ripartenza del settore. Le difficoltà risultano evidenti anche dall ampliamento dello sconto per chiudere una transazione (arrivato in pochi anni al 21%) e dall allungamento dei tempi medi di vendita, in controtendenza rispetto agli altri segmenti di mercato, che hanno raggiunto un nuovo picco ( mesi in media). È proseguito anche l arretramento dei prezzi, con flessioni quantitativamente superiori a quelle registrate lo scorso anno. 18

8 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Situazione analoga sul versante locativo, dove gli aspetti critici appaiono parimenti accentuati. Ad una flessione della domanda ha fatto riscontro una riduzione del numero di contratti stipulati e un allungamento dei tempi medi di locazione, arrivati a mesi in media. Sul fronte dei valori, l andamento dei canoni ricalca quello dei prezzi, con arretramenti lievemente inferiori e quantificabili in circa -4,7% per l usato e -,4% per il nuovo. Le dinamiche di prezzi e canoni hanno determinato un lieve incremento dei rendimenti potenziali lordi da locazione. 1