Il mercato immobiliare in Milano città: la ripresa che verrà

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1 Collegio Agenti d Affari in Mediazione delle Province di Milano Monza & Brianza dal 1945 Presentazione dei prezzi degli Immobili di Milano e Provincia I semestre 2015 Il mercato immobiliare in Milano città: la ripresa che verrà Vincenzo Albanese Presidente FIMAA Milano Monza & Brianza Milano Palazzo Turati 21 luglio 2015

2 Mercato immobiliare 2015 Fotografia del mercato residenziale a Milano Città Scenario macroeconomico USA Relazione PIL e prezzi immobiliari Italia Fiscalità e credito: non sufficienti alla ripresa Mercato immobiliare italiano Comparsa investitori internazionali Cambiamento della domanda Analisi dei prezzi Sentiment FIMAA MiMB I quadr 2015 e le previsioni MERCATO IMMOBILIARE MILANO CITTA 2

3 Offerta (n. unità in vendita) e domanda (n. case vendute) x Prezzi mediani (case nove) x 1.000$ Scenario macroeconomico mondiale Mercato casa USA: domanda, offerta e prezzi Elaborazioni Ufficio Studi FIMAA MiMB Fonte: dati Bloomberg 3

4 Scenario macroeconomico mondiale Andamento PIL USA, Europa e Italia PIL USA PIL EURO (18) PIL ITALIA ,2* ,3* -6,3 +1,0 +0,4-2,5-1,9-0,4 +0,7 * Elaborazioni Ufficio Studi FIMAA MiMB Fonte: dati OCSE e ISTAT (* previsioni ISTAT) 4

5 Scenario macroeconomico mondiale Andamento PIL USA e prezzi USA Relazione tra andamento del PIL e prezzi delle case USA Ripresa dei prezzi delle case traslata di circa 6 mesi rispetto alla crescita del PIL ITA Consolidamento del PIL come condizione indispensabile per la crescita dei prezzi e del mercato Elaborazioni Ufficio Studi FIMAA MiMB Fonte: dati OCSE e ISTAT 5

6 Mercato immobiliare 2015 Fotografia del mercato residenziale a Milano Città Scenario macroeconomico USA Relazione PIL e prezzi immobiliari Italia Fiscalità e credito: non sufficienti alla ripresa Mercato immobiliare italiano Comparsa investitori internazionali Cambiamento della domanda Analisi dei prezzi Sentiment FIMAA MiMB I quadr 2015 e le previsioni MERCATO IMMOBILIARE MILANO CITTA 6

7 Mercato immobiliare 2015 Fotografia del mercato residenziale a Milano Città Scenario macroeconomico USA Relazione PIL e prezzi immobiliari Italia Fiscalità e credito: non sufficienti alla ripresa Mercato immobiliare italiano Comparsa investitori internazionali Cambiamento della domanda Analisi dei prezzi Sentiment FIMAA MiMB I quadr 2015 e le previsioni MERCATO IMMOBILIARE MILANO CITTA 7

8 Mercato immobiliare 2015 Fotografia del mercato residenziale a Milano Città Scenario macroeconomico USA Relazione PIL e prezzi immobiliari Italia Fiscalità e credito: non sufficienti alla ripresa Mercato immobiliare italiano Comparsa investitori internazionali Cambiamento della domanda Analisi dei prezzi Sentiment FIMAA MiMB I quadr 2015 e le previsioni MERCATO IMMOBILIARE MILANO CITTA 8

9 Mercato immobiliare 2015 Fotografia del mercato residenziale a Milano Città ANALISI DEI PREZZI MERCATO DELLA COMPRAVENDITA MERCATO DELLA LOCAZIONE 9

10 FIMAA MiMB: i prezzi Il mercato della compravendita residenziale Prezzi medi e variazioni % di appartamenti per tipologia Milano città (I semestre 2015; uro/mq e valori %) Tipologia Valore I sem Var. % 6 mesi Var. % 12 mesi Var. % 60 mesi Appartamenti nuovi ,9-2,2-5,1 Appartamenti recenti ,0-2,3-5,9 Appartamenti vecchi ,6-2,2-5,5 Appartamenti nel complesso ,9-2,3-5,4 Per appartamenti nuovi, esclusi dal computo le zone di Vetra-San Vito e Spiga Montenapoleone. Elaborazioni Ufficio Studi FIMAA Mi MB Fonte: FIMAA MiMB

11 FIMAA MiMB: i prezzi Il mercato della compravendita residenziale Prezzi medi e variazioni % di appartamenti per zona urbana Milano città (I semestre 2015; uro/mq e valori %) Tipologia Valore I sem Var. % 6 mesi Var. % 12 mesi Var. % 60 mesi Centro ,7-2,7-4,0 Cerchia Bastioni ,4-1,6-0,8 Cerchia Circonvallazione ,1-1,5-3,7 Decentramento ,0-2,9-10,0 Per appartamenti nuovi, esclusi dal computo le zone di Vetra-San Vito e Spiga Montenapoleone. Elaborazioni Ufficio Studi FIMAA Mi MB Fonte: FIMAA Mi MB

12 Quattro locali ed oltre Trilocali Bilocali Monolocali FIMAA MiMB: i prezzi Il mercato della locazione residenziale Canoni di locazione residenziali per cerchia Milano città ( /mq/anno e variazioni % nominali semestrali, annuali e quinquennali) Tipologie I semestre 2015 Var. % Var. % Var. % 6 mesi 1 anno 5 anni Elaborazioni: OSMI Borsa Immobiliare Fonte: FIMAA Mi MB Media Milano 138 0,1-1,7-19,2 Centro Storico 280 0,0 0,0-20,0 Cerchia Bastioni 228 0,9-0,9-12,3 Cerchia Circonvallazione 170 0,0 0,0-19,0 Decentramento 142 0,0-2,7-11,3 Totale 205 0,2-0,7-16,3 Centro Storico 215 0,0-2,4-23,3 Cerchia Bastioni 167 0,0-2,3-13,6 Cerchia Circonvallazione 131 0,0-2,0-21,5 Decentramento 112 0,0-2,3-22,2 Totale 156 0,0-2,3-20,4 Centro Storico 135 0,0-3,6-27,0 Cerchia Bastioni 118 0,0-2,1-21,7 Cerchia Circonvallazione 73 0,0 0,0-14,7 Decentramento 60 0,0 0,0-22,6 Totale 96 0,0-1,9-22,6 Centro Storico 140 0,0-3,4-22,2 Cerchia Bastioni 115 0,0-4,2-17,9 Cerchia Circonvallazione 70 0,0 0,0-17,6 Decentramento 60 0,0 0,0-17,2 Totale 96 0,0-2,5-19,4

13 FIMAA MiMB: riepilogo dei prezzi e previsioni Il mercato dell investimento Milano città Comparto Avg. rent I sem. 15 Var. % a 12 mesi Var. % a 60 mesi Avg. Yields I sem. 15 Diff. % a 12 mesi Diff. % a 60 mesi Previsione Previsione Appartamenti 138-1,7-19,2 Stabilità 3,5% 0,0% -0,6% Stabilità Uffici in stab. direz. Negozi 181-3,7-17, ,7-7,8 Stabilità 6,1% -0,1% 0,1% Stabilità Lieve calo 6,1% -0,2% -0,9% Lieve calo Elaborazioni: OSMI Borsa Immobiliare Fonte: FIMAA Milano Monza & Brianza - Collegio Agenti d Affari in Mediazione delle Province di Milano, Monza & Brianza dal

14 Mercato immobiliare 2015 Fotografia del mercato residenziale a Milano Città Scenario macroeconomico USA Relazione PIL e prezzi immobiliari Italia Fiscalità e credito: non sufficienti alla ripresa Mercato immobiliare italiano Comparsa investitori internazionali Cambiamento della domanda Analisi dei prezzi Sentiment FIMAA MiMB I quadr 2015 e le previsioni MERCATO IMMOBILIARE MILANO CITTA 14

15 FIMAA MiMB: il Sentiment I quadr e le previsioni Milano: città termometro Territorialità dell associazione: 1800 associati 300 associati (rilevatori dei prezzi) Sentiment del mercato immobiliare Evoluzione della domanda Trasformazione qualitativa del mercato Cambiamenti in atto nella professione CITTA TERMOMETRO? Le dinamiche del mercato di Milano si manifestano con circa 1 anno di anticipo sulla situazione nazionale. Il comparto della residenza è da sempre quello più attivo (anticipa l andamento delle altre destinazioni). Elaborazioni Ufficio Studi FIMAA MiMB Fonte: Sentiment Immobiliare di FIMAA MiMB 15

16 FIMAA MiMB: il Sentiment I quadr e le previsioni Milano: città termometro Mercato 2015? Nuovo ciclo immobiliare Clima fiducia in miglioramento Domanda dinamica e selettiva Volumi transati: stabilizzazione Prezzi: decrescita diminuisce di intensità Elaborazioni Ufficio Studi FIMAA MiMB Fonte: Sentiment Immobiliare di FIMAA MiMB Effetto EXPO2015: dinamicità e stimolo per la città Incremento delle dotazione infrastrutturali rigenerazione di importanti porzioni urbane dismesse 16

17 FIMAA MiMB: il Sentiment I quadr Milano città Indicatori di variazione: del clima di fiducia della domanda e dell offerta del n. degli scambi e dei prezzi MERCATO DELLA COMPRAVENDITA MERCATO DELLA LOCAZIONE 17

18 I 05 II 05 III 05 I 06 II 06 III 06 I 07 II 07 III 07 I 08 II 08 III 08 I 09 II 09 III 09 I 10 II 10 III 10 I 11 II 11 III 11 I 12 II 12 III 12 I 13 II 13 III 13 I 14 II 14 III 14 I 15 64% 58% 59% 65% 58% 52% 53% 59% 76% 71% 68% 69% Valori % 77% 80% 88% 87% 100% 99% 98% 99% 96% 95% 87% 93% 97% 92% 81% 81% 85% 92% 102% FIMAA MiMB: il Sentiment I quadr Milano città: Clima di fiducia del mercato residenziale della compravendita 120% 110% 100% 90% 80% 70% 60% 50% Quadrimestri/Anni Numeri indici destagionalizzati dei giudizi % di aumento al netto di quelli di calo di indice composito [D, S, N;P], I quadrimestre 2005 =100 Elaborazioni Ufficio Studi FIMAA Mi MB Fonte: FIMAA Mi MB 18

19 I 05 II 05 III 05 I 06 II 06 III 06 I 07 II 07 III 07 I 08 II 08 III 08 I 09 II 09 III 09 I 10 II 10 III 10 I 11 II 11 III 11 I 12 II 12 III 12 I 13 II 13 III 13 I 14 II 14 III 14 I 15 Valori % FIMAA MiMB: il Sentiment I quadr Milano città: Sentiment economico di domanda e offerta 170% 150% 130% 110% 90% Offerta 4,5 4,5-3,5-2,8 4,5-2,0 70% 50% Quadrimestri/Anni Domanda Offerta Numeri indice destagionalizzati I quadrimestre 2005 =100 I numeri sul grafico denotano la differenza del punteggio dell indice rispetto al precedente quadrimestre Elaborazioni Ufficio Studi FIMAA Mi MB Fonte: FIMAA Mi MB 19

20 I 05 II 05 III 05 I 06 II 06 III 06 I 07 II 07 III 07 I 08 II 08 III 08 I 09 II 09 III 09 I 10 II 10 III 10 I 11 II 11 III 11 I 12 II 12 III 12 I 13 II 13 III 13 I 14 II 14 III 14 I 15 Valori % FIMAA MiMB: il Sentiment I quadr Milano città: prezzi e scambi 170% 150% 130% 110% 90% 70% 50% 30% 10% 9,0 6,4 3,8 7,0 3,6 5,3 Quadrimestri/Anni Scambi Prezzi Numeri indice destagionalizzati I quadrimestre 2005 =100 I numeri sul grafico denotano la differenza del punteggio dell indice rispetto al precedente quadrimestre Elaborazioni Ufficio Studi FIMAA Mi MB Fonte: FIMAA Mi MB 20

21 FIMAA MiMB: il Sentiment I quadr Milano città: cosa si acquista? Stato dell appartamento: 1 su 2 è vecchio Tipologia: bilocali e trilocali Elaborazioni Ufficio Studi FIMAA MiMB Fonte: Sentiment Immobiliare di FIMAA MiMB 21

22 FIMAA MiMB: il Sentiment I quadr Il mercato della locazione residenziale Clima di fiducia del mercato della locazione di appartamenti Milano città (indici destagionalizzati dei giudizi % di aumento al netto di quelli di calo di indice composito [D, S, N;P], I quadrimestre 2005 =100) Elaborazioni Ufficio Studi FIMAA Mi MB Fonte: FIMAA MiMB

23 FIMAA MiMB: il Sentiment I quadr Il mercato della locazione residenziale Clima di fiducia del mercato della locazione di appartamenti Milano COMUNI MINORI (indici destagionalizzati dei giudizi % di aumento al netto di quelli di calo di indice composito [D, S, N;P], I quadrimestre 2005 =100) Elaborazioni Ufficio Studi FIMAA Mi MB Fonte: FIMAA Mi MB

24 FIMAA MiMB: il Sentiment I quadr Milano città: le dinamiche in essere Mercato della compravendita residenziale: non ancora consolidato discontinuità nell attività e lenta ripresa influenza eventi nazionali e internazionali nel comportamento della domanda La domanda è molto esigente, informata e proattiva e manifesta un rinnovato interesse all acquisto. Criticità: fiscalità che disincentiva l investimento immobiliare accesso al credito limitato per la fascia media Mercato della locazione residenziale: Cresce l interesse della fascia più alta della domanda Elaborazioni Ufficio Studi FIMAA MiMB Fonte: Sentiment Immobiliare di FIMAA MiMB 24

25 FIMAA MiMB: Le previsioni 2015 Milano città LE PREVISIONI MERCATO DELLA COMPRAVENDITA MERCATO DELLA LOCAZIONE 25

26 FIMAA MiMB: le previsioni 2015 Il mercato della compravendita residenziale in Italia NtN (x1,000) * Fonte: Agenzia delle Entrate * Previsioni Ufficio Studi FIMAA MiMB 26

27 -21,5-15,8-14,2-13,4-10,8-10,7-4,6-9,6-9,3-8 -8,4-7,7-3 -2,2-2,9-7,6 Valori % -6,3-5,1-2,4-2,9-0,2-4, ,4 1,7 1,8 2,8 3,2 2 0,9 4,1 4,7 3,4 4,1 5,1 6,9 6,8 7,1 6,9 8,8 8,8 9,4 12,2 12,8 20 FIMAA MiMB: le previsioni 2015 Il mercato della compravendita residenziale in Italia Volumi in Italia, Capoluoghi, Non capoluoghi e Milano città (Variazioni % annuali del numero di compravendite di appartamenti -NTN) ITALIA Capoluoghi Non Capoluoghi 10 Milano città I 2013 II 2013 III 2013 IV 2013 Elaborazioni Ufficio Studi FIMAA MiMB Fonte: Agenzia delle Entrate I 2014 Trimestri II 2014 III 2014 IV 2014 I

28 -21,5-15,8-14,2-13,4-10,8-10,7-4,6-9,6-9,3-8 -8,4-7,7-3 -2,2-2,9-7,6 Valori % -6,3-5,1-2,4-2,9-0,2-4, ,8 0,4 1,7 2,8 3,2 2 0,9 4,1 4,7 3,4 4,1 5,1 6,9 6,8 7,1 6,9 8,8 8,8 9,4 12,2 12,8 20 FIMAA MiMB: le previsioni 2015 Il mercato della compravendita residenziale in Italia Volumi in Italia, Capoluoghi, Non capoluoghi e Milano città (Variazioni % annuali del numero di compravendite di appartamenti -NTN) ITALIA Capoluoghi Non Capoluoghi 10 Milano città Variazione *2015/2014 Italia + 3% Città MI + 5,5/ 6 % RdP + 2,5 % I trim 2015 Ipotesi OMI al netto degli effetti del mutato regime d imposta I trim 2013/ I trim I 2013 II 2013 III 2013 IV 2013 Elaborazioni Ufficio Studi FIMAA MiMB Fonte: Agenzia delle Entrate * Previsioni Ufficio Studi FIMAA MiMB I 2014 Trimestri II 2014 III 2014 IV 2014 I

29 Ntn FIMAA MiMB: le previsioni 2015 Il mercato della compravendita residenziale Numero di compravendite di appartamenti e preconsuntivi 2015 Comune di Milano (Numero di transazioni normalizzate - NTN - valore espresso in unità) * Anni Elaborazioni Ufficio Studi FIMAA MiMB Fonte: Agenzia delle Entrate. (*) Preconsuntivi stimati in base a variazioni dei primi tre trimestri dell anno - Previsioni FIMAA MiMB 29

30 Ntn FIMAA MiMB: le previsioni 2015 Il mercato della compravendita residenziale Numero di compravendite di appartamenti e preconsuntivi 2015 Resto Provincia di Milano e Monza-Brianza (Numero di transazioni normalizzate - NTN - valore espresso in unità) * Anni Elaborazioni Ufficio Studi FIMAA MiMB Fonte: Agenzia delle Entrate. 30 (*) Preconsuntivi stimati in base a variazioni dei primi tre trimestri dell anno - Previsioni FIMAA MiMB

31 * 2004 * 2005 * 2006 * 2007 * 2008 * 2009 * 2010 * 2011 * 2012 * 2013 * 2014* 2015* Ntn FIMAA MiMB: Le previsioni Il mercato della locazione residenziale Numero di contratti di locazione di appartamenti Milano città (indici destagionalizzati dei giudizi % di aumento al netto di quelli di calo di indice composito [D, S, N;P], I quadrimestre 2005 =100) Anni Elaborazioni Ufficio Studi FIMAA MiMB Fonte: FIMAA MiMB (*) Preconsuntivi stimati in base al Sentiment Immobiliare FIMAA MiMB

32 FIMAA MiMB: le previsioni 2015 Siamo all inizio di un nuovo ciclo Segnali di miglioramento per il II sem 2015 Il mercato di sostituzione stenta a consolidarsi La ripresa che verrà sarà tale solo se i fattori i esogeni ed endogeni al mercato immobiliare sosterranno i segnali positivi che il comparto manifesta, seppure in maniera discontinua. Elaborazioni Ufficio Studi FIMAA MiMB Fonte: Sentiment Immobiliare di FIMAA MiMB 32

33 Si ringrazia per l attenzione Vincenzo Albanese Presidente FIMAA Milano Monza & Brianza 33