Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2016 NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A OTTOBRE

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1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Bologna BOLOGNA NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A OTTOBRE 21 1 Bologna Evoluzione dell Indice di performance (1) Figura 1 Abitazioni 1,,8 I,,4,2 I 8, -,2 -,4 -, -,8 I 13-1, I II 1 I 3 II 4 I II 7 I 9 II 1 I II 13 I 15 II 1 Negozi 1,,8 II 2,,4,2 II 8, -,2 -,4 -, -,8 II 13-1, I II 1 I 3 II 4 I II 7 I 9 II 1 I II 13 I 15 II 1 (1) L Indice di performance è un indicatore che sintetizza l andamento di cinque componenti che esprimono la dinamicità del mercato: dinamica dei prezzi (variazione semestrale dei prezzi), convergenza tra prezzo offerto e prezzo richiesto (sconto), velocità di assorbimento (tempi di vendita), intensità della domanda (dinamica della domanda rispetto all offerta), dinamica delle compravendite (saldo tra giudizi di crescita e di calo). L Indice varia tra -1 e +1, valori rispettivamente di minimo e di massimo potenziale, mentre lo zero rappresenta la performance media delle cinque componenti nel periodo di osservazione dal 2 ad oggi. Figura 2 Bologna Posizionamento delle componenti dell Indice di performance (1) Abitazioni Negozi Dinamica dei prezzi 1,,8 II 1 I 1 Dinamica dei prezzi 1,,8 II 1 I 1 Dinamica delle compravendite,,4,2, Convergenza prezzo offerto/ richiesto Dinamica delle compravendite,,4,2, Convergenza prezzo offerto/ richiesto Intensità della domanda Velocità di assorbimento Intensità della domanda Velocità di assorbimento (1) Il grafico esprime il livello raggiunto nel semestre in corso e in quello precedente dalle cinque componenti dell Indice di performance. Ciascuna componente ha un campo di variazione tra (il punto centrale del radar) e 1 (il vertice esterno del radar) che rappresentano, rispettivamente, il valore minimo e massimo registrati nel periodo di osservazione dal 2 ad oggi. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. Nomisma 17

2 Bologna Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Nel corso del secondo semestre del 21, il mercato immobiliare bolognese ha mostrato una dinamica tra le migliori rispetto alle 13 grandi città monitorate, soprattutto per quanto riguarda il comparto residenziale. Nonostante alcuni segnali di ripresa, la situazione risulta, comunque, caratterizzata da incertezze che non permettono ancora di confermare una definitiva uscita dalla crisi. Da un lato, le oltre 5.5 compravendite residenziali stimate a consuntivo 21 (circa +2 rispetto al 215) rappresentano un ottimo risultato se confrontate con quelle osservate nel biennio 2-213, ma anche rispetto all aumento del 4,2 registrato tra il 215 e il 214. Tale rilancio è dovuto principalmente a una domanda in crescita rispetto a un offerta disponibile rimasta ferma sui livelli raggiunti all inizio dell anno. Tale slancio ha contribuito anche ad una riduzione dei tempi medi di vendita. Dall altro lato, i prezzi delle abitazioni, sia nuove che usate, hanno proseguito nella flessione anche nell ultimo semestre arrivando a sommare, dall inizio della crisi, cali nell ordine del -3. A fronte di tali contrazioni, il divario medio tra prezzo offerto e prezzo effettivo risulta comunque inalterato, confermandosi sui livelli osservati ad inizio 21. Figura 3 Bologna Evoluzione delle compravendite residenziali e non residenziali (1) Numero di compravendite Residenziale Non residenziale * Residenziale Non residenziale Totale (1) Terziario + Commerciale + Produttivo (*) Preconsuntivo Nomisma Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate Sul fronte dei mercati direzionale, commerciale e industriale la situazione appare meno positiva. Il numero di compravendite non residenziali relative al 21, infatti, si stima che si riduca nuovamente, in misura pari al -4, annuo, a causa di una domanda ancora debole incapace di assorbire gli immobili attualmente liberi. Anche i tempi medi di vendita e di locazione e gli sconti concessi rispetto al prezzo richiesto risultano come congelati, in attesa di una ripresa che, secondo la maggioranza degli operatori intervistati, sembra difficile, a meno di una marcata ripresa del contesto economico regionale e nazionale. L attendismo di gran parte della domanda e la conseguente dinamica dei prezzi e dei canoni non contribuiscono a modificare l attuale redditività media lorda da 18 Nomisma

3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Bologna locazione per tutte le tipologie, che risulta, comunque, inferiore rispetto alla media delle 13 grandi città. Per i primi mesi del 217, gli operatori intervistati prevedono solamente un aumento del numero di compravendite residenziali, mentre il numero di transazioni non residenziali potrebbe continuare a diminuire. In aggiunta, proseguirà con molta probabilità la fase riflessiva dei prezzi in tutti i comparti, anche se con percentuali sempre più vicine allo zero. Sul fronte locativo, il numero di contratti di locazione delle abitazioni dovrebbe anch esso aumentare, a canoni ribassati rispetto a quelli attuali. All interno del settore non residenziale, invece, il numero di contratti di locazione di uffici e negozi risulterà ancora contenuto, nonostante i canoni si siano già ridotti fortemente. 1, Figura 4 Bologna Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (variazioni semestrali) 1, Canoni, -1, -2, -3,, -1, -2, -3, -4, Abitazioni Uffici Negozi -4, Abitazioni Uffici Negozi Per quanto riguarda le principali trasformazioni urbane, tutte le iniziative partite negli ultimi anni risultano del tutto ferme e le poche realizzazioni completate rischiano di essere difficilmente assorbite da un mercato sempre più selettivo. In particolare, i progetti del quartiere Bertalia-Lazzaretto e del quartiere Navile (Ex Mercato Ortofrutticolo) sono rispettivamente fermi o in lenta conclusione. L unico cantiere attivo di rilevanza cittadina è quello del People Mover, la monorotaia che collegherà la stazione ferroviaria dell Alta Velocità all aeroporto Marconi, del quale, tuttavia, non sono certe le tempistiche. In conclusione, recentemente è stato comunicato che il progetto denominato Campus 188 non verrà realizzato. L intervento, sostenuto da Università di Bologna e Comune, aveva come obiettivo la realizzazione di un campus universitario all interno dell ex caserma Staveco, che ora sarà destinata ad un nuovo progetto culturale di rilevanza pubblica. Nomisma 19

4 Bologna Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Mercato delle abitazioni Tavola 1 Bologna Abitazioni usate Principali indicatori di mercato (secondo semestre 21) ( /mq) Mercato della compravendita Tempi di vendita (mesi) di pregio 3.3 -,9-1,7 5,5 1,1 Centro 2.49,3-1,, 1,8 Semicentro ,3 -,9,9 13,4 Periferia ,8-1, 7,9 15,9 Sconti () Media urbana ,5-1,1,5 (1),5 (1) Media 13 città , -1,5 7,2 15, Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione () di pregio 134,4 -,1 3,3 4,5 Centro 1 1, -,2 3,4 4,2 Semicentro 93,1 -,5 3, 4,4 Periferia 74-1,2-1,3 3, 4,5 Media urbana 88 -,3 -,8 3,5 (1) 4,4 Media 13 città 97 -,4 -,8 3,5 5,1 (1) Media semplice Figura 5 Bologna Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 1 Figura Bologna Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo () 1 Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Il secondo semestre del 21 è stato caratterizzato da una domanda in acquisto di abitazioni positiva, anche se in rallentamento rispetto alla prima parte dell anno. Il numero di compravendite tenderà ad aumentare ulteriormente rispetto a quanto registrato al termine del 215, anche se tale turnover non basterà ad assorbire l attuale eccesso di offerta disponibile sul mercato. Nonostante tali dinamiche, la domanda di abitazioni rivolta all acquisto, dopo un incremento costante dal 213 a metà del 21, nella seconda parte dell anno si è ridimensionata a favore di un 11 Nomisma

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Bologna ritorno di interesse per la locazione. Tale scelta è in parte dovuta alla forte dipendenza dal credito da parte dei potenziali acquirenti, che non sempre trova riscontro nella disponibilità degli istituti bancari. Tavola 2 Bologna Abitazioni nuove Recenti tendenze dei prezzi (secondo semestre 21) ( /mq) sem. () ann. () di pregio 3.881, -,1 Centro 3.349,4 -,3 Semicentro 2.22, -,2 Periferia 1.995,1-1,1 Media urbana 2.49,1 -, Media 13 città ,5-1,2 Un secondo cambiamento strutturale riguarda la maggiore consapevolezza della domanda, che a Bologna si manifesta anche in una marcata sensibilità delle famiglie per gli immobili ad elevata efficienza energetica. Infatti, circa il 3 della domanda si dichiara interessato ad immobili sostenibili da un punto di vista energetico e si dice pronto a pagare fino al 2 in più rispetto al prezzo offerto per immobili efficienti, percentuale più elevata rispetto alle media delle 13 città monitorate. Tuttavia, la maggiore propensione di spesa per edifici efficienti, risulta del tutto inconsistente se confrontata con la flessione dei prezzi dall inizio della crisi, sia per le abitazioni nuove (-29,3) che usate (-3,5). Il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo rimane sui livelli registrati nella prima parte del 21, attestandosi al,5. Diminuiscono i tempi medi necessari a concludere un contratto di compravendita, passati da 7,5 mesi di fine 215 ai,5 attuali. Figura 7 Bologna La domanda di abitazioni si rivolge all'acquisto o alla locazione? 5, 34,4 73,4 2, 5, 35, 53,5 4,5 59,1 4, Domanda per locazione Domanda per acquisto tende a crescere grazie alla minore flessione dei prezzi. Come riportato precedentemente, nel corso del secondo semestre del 21 una quota maggiore di famiglie si è rivolta al mercato della locazione che, tuttavia, risulta ancora in affanno nonostante l ampia diffusione del canone concordato e la sostanziale stabilità dei canoni (-,3 semestrale). I tempi medi di locazione tendono ad aumentare nuovamente, portandosi a 3,5 mesi. La redditività media lorda da locazione risulta invariata rispetto agli ultimi semestri, mentre il total return Nomisma 111

6 Bologna Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Mercato degli uffici Tavola 3 Bologna Uffici Principali indicatori di mercato (secondo semestre 21) ( /mq) Mercato della compravendita Tempi di vendita (mesi) Centro 3.1-1, -3,2 8,9 13,2 Semicentro ,5-2,9 1, 14,5 Periferia terziaria 2.4-1, -1,8 1, 13, Periferia ,4-1,3 11,9 1,9 Sconti () Media urbana 2.8 -,9-1,9 1,5 (1) 14,5 (1) Media 13 città ,1-2,3 1, 1,5 Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione () Centro 134 -,3 -,3,4 4,3 Semicentro 17,1 -,8 7,4 4,2 Periferia terziaria 99 -,4 -,7 7,8 4,7 Periferia 75-1,4-3,2 8, 4,4 Media urbana 9 -,7-1,8 7,5 (1) 4,5 Media 13 città 94-1, -1,9, 5,1 (1) Media semplice Bologna Uffici Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura 8 Figura 9 Bologna Uffici Sconto medio praticato sul prezzo () Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Il mercato direzionale di Bologna ha confermato anche nel corso del secondo semestre del 21 le difficoltà emerse nella prima parte dell anno. A una domanda esigua continua a corrispondere un offerta in costante crescita, che non trova assorbimento nemmeno in seguito alle marcate flessioni dei prezzi degli ultimi anni. In aggiunta, prezzi e canoni continuano a ridursi, rispettivamente del -,9 e del -,7 su base semestrale, anche se tali variazioni risultano sempre meno intense rispetto agli anni passati. Lo sconto medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo si 1 Nomisma

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Bologna riduce di poco, passando dal 15, di inizio anno al 14,5. I tempi medi di vendita e locazione, invece, si allungano rispetto al primo semestre del 21 raggiungendo, rispettivamente, 1,5 mesi e 7,5 mesi. Infine, la redditività media lorda da locazione risulta invariata e pari al 4,5, mentre il total return aumenta lievemente passando dall 1,4 al 2,5. Mercato dei negozi Tavola 4 Bologna Negozi Principali indicatori di mercato (secondo semestre 21) ( /mq) Mercato della compravendita Tempi di vendita (mesi) Centro , -1,4 7, 1, Semicentro ,9-2,5 8,5 14,3 Periferia , -1,2 1,1 17,7 Sconti () Media urbana ,8-1, 8,5 (1) 14, (1) Media 13 città ,7-1, 9,5 15,8 Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione () Centro 311 -,4,4 4,5 7,3 Semicentro 182 -,1-1,3 5,, Periferia 2 -,5-1,9 7,9, Media urbana 1 -,3-1,1, (1),8 Media 13 città 188 -,8-1,, 7,3 (1) Media semplice Figura 1 Bologna Negozi Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura 11 Bologna Negozi Sconto medio praticato sul prezzo () Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Il mercato bolognese dei negozi continua ad attraversare una fase di attendismo che ormai dura da alcuni anni. Gli operatori intervistati, infatti, riportano di una Nomisma 113

8 Bologna Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 domanda piuttosto esigua, che non riesce a ridare impulso al numero di compravendite rimasto pressoché stabile rispetto all inizio del 21. e canoni continuano a flettere, seppure in misura più contenuta rispetto ai primi anni della crisi. Lo stallo del segmento risulta evidente anche osservando lo sconto medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo, fermo al 14, da inizio anno. Allo stesso modo, i tempi medi di vendita sono rimasti invariati nella seconda parte del 21, ossia 8,5 mesi, mentre le tempistiche medie necessarie a concludere un contratto di locazione si sono allungate fino a mesi. I rendimenti lordi da locazione restano in linea coi valori osservati negli ultimi sette anni (,8). L unica nota positiva viene dal total return, il quale, complice la contenuta flessione dei prezzi, è tornato sui livelli del 211, ossia pari al 5,1. Mercato dei capannoni industriali Mesi Figura Bologna Capannoni industriali Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Tempo di vendita Tempo di locazione Tavola 5 Bologna Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (secondo semestre 21) Capannoni nuovi Media urbana Media 13 città Prezzo medio ( /mq) Variazione annuale () -3,2-3,5 Rendimento da locaz. (), 7, Capannoni usati Prezzo medio ( /mq) Variazione annuale () -4, -4, Rendimento da locaz. (),8 7,2 Il segmento dei capannoni a Bologna risulta ancora una volta in affanno. La domanda rimane debole e l offerta continua ad accumularsi senza trovare sbocchi di mercato. Anche i valori di compravendita continuano a ridursi, anche se in misura inferiore rispetto al 215, sia per quanto riguarda i capannoni nuovi (-3,2 a livello annuale) che usati (-4,). Il tempo medio di vendita non si è discostato dal livello record raggiunto nel 215, 13,5 mesi, così come lo sconto medio sul prezzo richiesto, che continua ad attestarsi al 2. Sul fronte della locazione si registra una flessione dei canoni inferiore rispetto ai prezzi e pari a -1,8 su base annuale. I tempi medi di locazione risultano inferiori rispetto a quelli di vendita e pari a 1,5 mesi. I rendimenti potenziali lordi da locazione continuano ad aumentare arrivando al,8. Se si allarga lo sguardo all Area Metropolitana bolognese, la situazione appare meno negativa, soprattutto grazie alla presenza di alcuni investitori stranieri interessati all acquisto di piattaforme logistiche posizionate nei comuni di prima cintura di Bologna. Ad esempio, tra la fine del 215 e novembre 21, Prologis Italy ha investito oltre 7 milioni di euro per l acquisto di capannoni per la logistica da Interporto di Bologna e altre società localizzate tra i comuni di Bentivoglio e San Giorgio di Piano. 114 Nomisma