Il valore della perizia a seguito della direttiva europea sui mutui Avvocato Niccolò Nociforo Vice direttore FTBCC Scansano 13/11/2014
Disciplina attuale in Italia in materia di valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie La Circolare 263 del 27 dicembre 2006 della Banca d Italia, con cui è stata recepita la Direttiva Europea 2006/48, ha introdotto una serie di requisiti riguardanti: 1) la corretta valutazione degli immobili; 2) requisiti dei soggetti abilitati alla valutazione. Obiettivo: riconoscere gli immobili come idonei strumenti di mitigazione del rischio di credito nell ambito della normativa prudenziale sul capitale di vigilanza (cd. Credit Risk Mitigation: Cfr. Titolo II - Capitolo 1 - Sezione IV). Con la Circolare del 13 dicembre 2010, l ABI ha divulgato le Linee di indirizzo per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie, volte sia a perseguire obiettivi di trasparenza ed efficienza nel processo di valutazione degli stessi immobili, sia soprattutto a rispondere ai principi introdotti dalla Circolare 263 del 27 dicembre 2006 della Banca d Italia (cd. Credit Risk Mitigation). 1
Disciplina attuale in Italia in materia di valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie Le «Linee Guida» sono state redatte tenendo conto degli standard internazionali ed europei (International Valuation Standards- IVS, Royal Institution Of Chartered Surveyors- RICS, European Valuation Standards- EVS, Uniform Standards of Professional Appraisal Practice- USPAP e Codice delle Valutazioni Immobiliari- Tecnoborsa). Le «Linee Guida», in estrema sintesi: - definiscono in modo preciso cos è il valore di mercato; - introducono un codice di condotta dei periti; - chiariscono quali sono le procedure ed i metodi di valutazione utilizzabili per la formulazione quantitativa della valutazione; - stabiliscono quali sono le caratteristiche della «perizia» (chiamata rapporto di valutazione). 2
Disciplina attuale in Italia in materia di valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie I requisiti e il contenuto del rapporto di valutazione sono presentati nei termini generali e particolari come indicazioni operative (Requisito 4 Rapporto di valutazione) riguardanti anche il tema della documentazione a corredo del rapporto di valutazione. I requisiti specificano i metodi di valutazione adottati a livello internazionale: il metodo del confronto di mercato, il metodo finanziario e il metodo dei costi. Secondo le «Linee Guida» (punto R.4) la perizia (rapporto di valutazione) è il documento tecnico-estimativo redatto da un perito dotato delle necessarie qualifiche, nonché della capacità e dell esperienza per compiere una valutazione. 3
Disciplina attuale in Italia in materia di valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie Il documento deve comunicare al lettore il valore stimato, confermare le finalità della valutazione, esporre le procedure e i metodi di valutazione, indicare le eventuali assunzioni alla base della valutazione e le condizioni limitanti. La perizia ha tre finalità: - identificare l immobile offerto a garanzia del finanziamento secondo le disposizioni del Codice Civile; - verificare la sussistenza dei requisiti per la circolazione giuridica degli immobili secondo le vigenti normative per l immobile offerto in garanzia; - Determinare valore di mercato e/o il/i valore/i diverso/i dal valore di mercato. Nel gennaio 2011 la FTBCC ha invitato le BCC Toscane ad aderire alle Linee Guida (circolare del 26/1/2011, prot.c110034) 4
Il concetto di valore La Banca d Italia definisce (circolare n. 263/2006 sezione IV punto 1) il valore di mercato come: «L importo stimato al quale l immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un adeguata promozione commerciale, nell ambito della quale le parti hanno agito con cognizioni di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione» I principali valori diversi dal valore di mercato che possono essere richiesti al perito sono i seguenti: o o o o valore cauzionale; valore assicurabile; valore di mercato futuro; valore di vendita forzata. 5
La direttiva europea sui contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali- 17/2014/UE La direttiva europea n.17 del 4 febbraio 2014 (recante modifica delle direttive 2008/48/CE - 2013/36/UE e del regolamento 1093/2010) è stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale del 28 febbraio 2014 Ambito di applicazione: a) contratti di credito garantiti da un ipoteca o da un altra garanzia analoga comunemente utilizzata in uno Stato membro sui beni immobili residenziali oppure da un diritto connesso ai beni immobili residenziali; b) contratti di credito finalizzati all acquisto o alla conservazione di diritti di proprietà su un terreno o su una costruzione edificata o progettata. La direttiva definisce un quadro comune per alcuni aspetti delle disposizioni legislative, regolamentari e amministrative degli Stati membri concernenti contratti concernenti i crediti ai consumatori garantiti da un ipoteca o altrimenti relativi a beni immobili residenziali, compreso l obbligo di effettuare una valutazione del merito creditizio prima di concedere un credito, come base per lo sviluppo di standard efficaci per la stipula in relazione a beni immobili residenziali negli Stati membri. 6
Valutazione dei beni immobili art. 19 della Direttiva Punti principali: - Fissa disposizioni di trasparenza uniformi finalizzate ad una tutela rafforzata dei consumatori - Stabilisce obblighi di verifica del merito creditizio del consumatore - Stabilisce obblighi in merito alla valutazione dei beni immobili a garanzia - art. 19. Il termine per l'adeguamento della legislazione interna dei singoli Stati membri ai principi stabiliti dalla direttiva è stato fissato al 21 marzo 2016 7
Valutazione dei beni immobili art. 19 della Direttiva La direttiva europea, all art. 19, stabilisce che: 1. Gli Stati membri provvedono affinché siano elaborate nel proprio territorio standard per la valutazione dei beni immobili residenziali affidabili ai fini della concessione dei crediti ipotecari. Gli Stati membri impongono ai creditori di assicurare il rispetto di tali standard quando effettuano la valutazione di un immobile o di prendere misure ragionevoli per assicurare l applicazione di tali standard quando la valutazione è condotta da terzi. Se le autorità nazionali sono responsabili della disciplina dei periti indipendenti che effettuano le valutazioni dei beni immobili, devono provvedere affinché tali periti rispettino la normativa nazionale vigente. 2. Gli Stati membri provvedono affinché i periti interni ed esterni che conducono valutazioni di beni immobili siano competenti sotto il profilo professionale e sufficientemente indipendenti dal processo di sottoscrizione del credito in modo da poter fornire una valutazione imparziale ed obiettiva, che deve essere documentata su supporto durevole e della quale deve essere conservato un esemplare dal creditore. 8
Valutazione dei beni immobili art. 19 della Direttiva Standard affidabili: potrebbero essere presi a riferimento quelli elaborati a livello internazionale ed europeo (IVS e EVS); Le Linee guida ABI 2011 sono state emanate tenendo conto delle indicazioni contenute in tali standard. Peraltro riguardo agli EVS del 2012, le parti firmatarie dell Accordo ABI hanno recentemente espresso un parere sulla compatibilità delle Linee Guida 2011 all aggiornamento degli EVS 2012 in quanto le modifiche apportate sono soprattutto di carattere formale Pertanto, le Linee guida ABI potrebbero essere utilizzate come standard nazionale mediante le norme di recepimento? Le parti del tavolo tecnico di attuazione delle Linee guida 2011 si stanno muovendo in questa direzione Le banche dovranno rispettare gli standard stabiliti al livello nazionale quando effettuano la valutazione di immobili in garanzia nell ambito della concessione del credito. A chi compete la verificare il rispetto di tali standard? 9
Valutazione dei beni immobili art. 19 della Direttiva I periti devono essere competenti sotto il profilo professionale e sufficientemente indipendenti dal processo di sottoscrizione del credito. Le linee Guida ABI 2011 stabiliscono un codice di condotta dei Periti (Requisito 2 Codice di Condotta dei Periti) che già prevede quanto richiesto dalla Direttiva: o o o «siano competenti sotto il profilo professionale»: «per svolgere la valutazione di proprietà immobiliari è necessario possedere un istruzione, una formazione e un esperienza specifiche ed essere iscritti ad Albi e/o Ordini»»: (R.2.1.5.); «un perito deve, prima di accettare un incarico, essere certo di possedere l esperienza e le conoscenze necessarie» (R. 2.2.9); «un perito deve costantemente migliorare e aggiornare le proprie conoscenze professionali e scientifiche» (R.2.2.12); «e sufficientemente indipendenti dal processo di sottoscrizione del credito»: «un perito non deve agire in conflitto di interesse»(r. 2.2.3.); «un perito deve svolgere il proprio incarico nella più rigorosa indipendenza, obiettività e imparzialità e senza accomodamenti per interessi personali» (R.2.2.7); «in modo da poter fornire una valutazione imparziale ed obiettiva»: «il perito non deve utilizzare né fare affidamento su conclusioni non fondate, basate su qualunque tipo di pregiudizio, né presentare conclusioni secondo cui tale pregiudizio è necessario per alterare il valore» (R.2.2.4); «un perito non deve svolgere un incarico che prevede di includere opinioni e conclusioni già determinate» (R.2.2.8); «nel riesame del rapporto di valutazione, un perito deve esprimersi un suo imparziale giudizio e giustificare le proprie ragioni in accordo o disaccordo con le conclusioni del rapporto di valutazione» (R.2.2.10). 10
Il valore della perizia immobiliare a seguito della Direttiva europea sui mutui Se fino ad oggi la corretta perizia dell immobile assumeva rilievo per la Banca soltanto ai fini della mitigazione del rischio di credito secondo la normativa di vigilanza, con la Direttiva europea sui mutui diventa un elemento da rispettare nell ambito del rapporto contrattuale banca-cliente. Pertanto il mancato rispetto da parte della Banca degli standard recepiti a livello nazionale nell ambito della concessione del credito ipotecario, potrebbe anche andare configurare una responsabilità contrattuale nei confronti del cliente consumatore. La perizia immobiliare assume, quindi, un rilievo fondamentale non solo per garantire la stabilità della banca nelle operazioni di erogazione dei crediti, ma anche nel rapporto contrattuale con il cliente, che potrebbe far valere il diritto a che il creditore (la Banca) rispetti gli standard adottati a livello nazionale per la valutazione degli immobili a garanzia delle operazioni di credito. 11
Alcuni dati: l entità dell esposizione garantite da ipoteca delle BCC Toscane 2010 2011 2012 2013 % Impieghi assistiti da garanzia reale 55,4% 55,3% 57,6% 58,9% Delta % -0,1% 4,2% 2,1% 2,1% % Concentrazione settore immobiliare in bonis 22,1% 21,3% 19,4% Delta % -3,4% -9,0% -6,2% % Concentrazione settore immobiliare complessivo 23,7% 22,5% Delta % Media FTBCC Tasso di crescita annuale medio (CAGR) 2010-2013 -5,0% -5,0% 12
Alcuni dati: i prestiti alle imprese toscane 13
Conclusioni In sintesi, a livello di Federazione Toscana si assiste ad: una crescita media annua tra il 2010 ed il 2013 degli impieghi assistiti da garanzia reale del 2,1% poiché l incidenza degli stessi sul totale degli impieghi a clientela passa dal 55,4% al 58,9%; una contrazione degli impieghi nel settore immobiliare, più accentuata sui crediti in bonis (-6,2%) che sul portafoglio complessivo (-5%). Di fatto la concentrazione rimane più elevata se si considera il portafoglio complessivo comprensivo dei crediti deteriorati, ma il trend è in contrazione. 14
Ringraziamenti Avv. Nicolò Nociforo Vice Direttore Responsabile Area Compliance FTBCC n.nociforo@ftbcc.it n.nociforo@federtoscana.bcc.it 15