NOTA TERRITORIALE Genova Anno a cura dell Ufficio Provinciale di Genova Stefano SILVANO (referente OMI) in collaborazione con la Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi data di pubblicazione: giugno 2010
Inquadramento Regionale In questa sezione si analizza il comportamento del mercato immobiliare residenziale della Provincia di Genova nel, con variazioni al 2008, in relazione alle altre Province della Regione Liguria (Imperia, La Spezia e Savona). Circa il 48%, 546.218 unità, dei fabbricati residenziali censiti nella Regione Liguria, 1.133.086 unità, risulta essere concentrato nella Provincia di Genova, circa il 23%, 251.811 unità, in quella di Savona, circa il 17%, 192.724 unità, in quella di Imperia e circa il 13%, 142.333 unità, in quella di La Spezia. Analizzando per contesto provinciale ligure il Numero delle Transazioni Normalizzate,, del settore residenziale relative all anno ritroviamo le stesse proporzioni; in tabella 1 è disponibile il confronto tra i vari dati. Dall esame comparativo si evince come la costa di levante abbia risentito meno della crisi economica con flessioni di e dell, Indice del Mercato Immobiliare (/), inferiori al 5%, di contro la costa di ponente ha perdite consistenti per ciò che concerne i volumi delle transazioni. Tabella 1:, Province liguri, anno Provincia Var. 2008/09 /08 Quot. medie II sem ( /mq) II sem. I sem 2004= 100 Genova 9.716,4-4,4% 546.218 1,78% -0,09 2.027 161,1 Imperia 3.358,2-11,8% 192.724 1,74% -0,26 1.475 127,5 La Spezia 2.642,9-1,8% 142.333 1,86% -0,05 1.972 132,9 Savona 4.636,1-9,1% 251.811 1,84% -0,22 1.871 117,4 Liguria 20.353,5-6,4% 1.133.086 1,80% -0,14 1.816 133,7 In tabella 2 è riportato il monitoraggio degli indici propri dell Osservatorio del Mercato Immobiliare (, ed ) riferito ai soli Comuni capoluogo. Tabella 2:, Comuni capoluogo liguri, anno Capoluogo Var. 2008/09 /08 Quot. medie II sem ( /mq) II sem. I sem 2004= 100 Genova 6.423-3,1% 325.100 1,98% -0,06 2.754 172,6 Imperia 500,8 0,6% 27.339 1,83% -0,02 2.487 155,6 La Spezia 1034,4-1,6% 51.661 2,00% -0,05 1.953 125,3 Savona 712,4 10,3% 34.967 2,04% 0,18 2.371 113,0 Nelle figure 1 e 2 si può notare il differente peso dei mercati provinciali e comunali, probabilmente dovuto al particolare sviluppo urbanistico avvenuto essenzialmente lungo la fascia costiera. La particolare orografia del territorio non ha, infatti, dato molte altre alternative, con città di piccole dimensioni distribuite con continuità sull intero arco ligure. Il Comune di Genova costituisce l eccezione, è da ricordare come l attuale assetto metropolitano sia stato creato dal progetto della Grande Genova avvenuto nel 1926 che consentì l unione di diverse municipalità di piccole dimensioni. Figura 1: e, Province liguri, anno SAVONA 23% N.T.N. 1,88% 1,84% I.M.I. 1,86% 1,84% LA SPEZIA 13% GENOVA 48% 1,80% 1,76% 1,72% 1,78% 1,74% 1,80% IMPERIA 16% 1,68% GENOVA IMPERIA LA SPEZIA SAVONA LIGURIA 1
Il Comune di Genova ha, nei confronti degli altri Comuni capoluogo liguri, la consistenza di mercato immobiliare più elevata ( e ) mentre il trend di sviluppo () risulta in linea con la media regionale. Figura 2: e, Comuni capoluogo liguri, anno LA SPEZIA 12% SAVONA 8% N.T.N. 2,10% 2,04% 1,98% 1,98% I.M.I. 2,00% 2,04% IMPERIA 6% 1,92% 1,86% 1,83% 1,80% 1,74% GENOVA 74% 1,68% GENOVA IMPERIA LA SPEZIA SAVONA Per comprendere meglio i dati esposti, riferiti all attualità, si ritiene opportuno analizzare la serie storica dei dati relativi agli indicatori di mercato, a tal fine, di seguito sono riportate le analisi per contesto provinciale e per Comuni capoluogo. Una prima considerazione riguarda la consistenza del mercato,, della Provincia di Genova, con particolare riferimento al Comune di Genova, che nel 2000 rappresentava circa il 52% dell intero mercato e nel è scesa al 48%. Una ulteriore indicazione che si evince dalla serie storica è che la contrazione dei volumi di compravendita è iniziata nel 2006 quindi in anticipo rispetto alla crisi economica del secondo semestre 2008. Tabella 3:, Province liguri, serie storica 2000 - Provincia 2000 2001 2002 2003 2004 Genova 13.350,7 14.295,8 14.827,8 13.266,8 14.546,5 12.929,4 13.315,8 12.000,9 10.158,6 9.716,4 Imperia 3.753,4 3.486,5 4.443,8 4.559,4 4.774,5 4.593,3 4.699,2 4.170,1 3.805,5 3.358,2 La Spezia 3.006,3 2.841,7 3.426,5 3.372,5 3.463,1 3.301,3 3.522,4 3.254,9 2.692,7 2.642,9 Savona 5.430,6 4.898,8 6.183,1 5.878,2 6.141,7 6.057,8 5.976,7 5.592,1 5.097,9 4.636,1 Liguria 25.541,1 25.522,8 28.881,2 27.076,9 28.925,7 26.881,9 27.514,1 25.018,1 21.754,6 20.353,5 2005 2006 2007 2008 2
Figura 3: numero indice, Province liguri, serie storica 2000-140 GENOVA IMPERIA LA SPEZIA SAVONA LIGURIA 130 120 110 100 100 107,1 99,9 118,4 113,9 114,0 111,1 127,2 121,5 122,4 113,3 115,2 112,2 113,1 111,5 109,0 109,8 108,2 106,0 105,2 99,4 96,8 125,2 117,2 110,1 107,7 99,7 111,1 108,3 103,0 98,0 101,4 93,9 90 90,2 89,9 89,6 87,9 89,5 85,2 85,4 80 70 76,1 79,7 72,8 60 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 La serie storica del Numero delle Transazioni Normalizzate riferita ai soli Comuni capoluogo mostra come la città di Genova abbia avuto la maggiore contrazione dei volumi relativi, -30,6% (2000: 9.429,4 e : 6.423,0), si trova anche la conferma dell inizio del fenomeno dal 2006. Il Comune di Imperia al contrario evidenzia, nell arco temporale preso in esame, un aumento delle compravendite pari a circa il 17%; Savona e La Spezia hanno avuto una contrazione pari a circa il 20%. Tabella 4:, Comuni capoluogo liguri, serie storica 2000 Capoluogo 2000 2001 2002 2003 2004 Genova 9.249,4 9.645,8 10.014,1 9.047,7 10.224,1 8.537,8 8.757,5 7.861,0 6.631,3 6.423,0 Imperia 428,5 366,5 603,7 496,0 528,8 569,1 590,2 485,9 497,6 500,8 La Spezia 1.285,7 1.191,5 1.462,0 1.425,8 1.499,9 1.237,9 1.392,5 1.300,4 1.051,4 1.034,4 Savona 847,5 770,2 1.030,1 820,1 937,7 880,2 803,1 784,4 646,1 712,4 Totale capoluogo 11.811,0 11.974,0 13.109,9 11.789,5 13.190,4 11.224,9 11.543,2 10.431,7 8.826,4 8.670,6 2005 2006 2007 2008 3
Figura 4: numero indice, Comuni capoluogo liguri, serie storica 2000-150 GENOVA IMPERIA LA SPEZIA SAVONA TOTALE CAPOLUOGO 140 140,9 137,8 130 132,8 120 110 100 90 80 70 100 104,3 92,7 90,9 85,5 121,5 113,7 111,0 108,3 115,8 110,9 99,8 96,8 97,8 123,4 116,7 110,6 110,5 111,7 103,9 96,3 95,0 92,3 108,3 97,7 94,8 94,7 113,4 101,1 92,6 88,3 85,0 116,1 116,9 81,8 84,1 80,5 76,2 74,7 73,4 71,7 69,4 60 50 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 L analisi della serie storia dell Indice del Mercato Immobiliare,, conferma quanto osservato nell evoluzione del ; dal 2000 al 2006 le variazioni dell indice nei differenti contesti provinciali sono minime, dal 2006 al è evidente una riduzione del valore, espresso in percentuale. In considerazione della più elevata concentrazione di unità residenziali (), circa il 48% del totale regionale, la Provincia di Genova mostra le oscillazioni più marcate. Tabella 5:, Province liguri, serie storica 2000 Provincia 2000 2001 2002 2003 Genova 2,57% 2,73% 2,82% 2,51% 2,74% 2,42% 2,48% 2,22% 1,87% 1,78% Imperia 2,21% 2,04% 2,58% 2,62% 2,72% 2,58% 2,59% 2,24% 2,00% 1,74% La Spezia 2,35% 2,20% 2,63% 2,57% 2,61% 2,46% 2,58% 2,34% 1,91% 1,86% Savona 2,48% 2,21% 2,76% 2,58% 2,66% 2,59% 2,50% 2,29% 2,06% 1,84% Liguria 2,46% 2,44% 2,74% 2,55% 2,70% 2,49% 2,52% 2,25% 1,94% 1,80% 2004 2005 2006 2007 2008 4
Figura 5:, Province liguri, serie storica 2000 3,0% GENOVA IMPERIA LA SPEZIA SAVONA LIGURIA 2,5% 2,57% 2,48% 2,46% 2,73% 2,44% 2,82% 2,76% 2,74% 2,63% 2,58% 2,74% 2,72% 2,70% 2,62% 2,61% 2,58% 2,66% 2,58% 2,59% 2,57% 2,59% 2,58% 2,55% 2,51% 2,48% 2,49% 2,50% 2,52% 2,46% 2,42% 2,35% 2,21% 2,21% 2,20% 2,34% 2,29% 2,24% 2,22% 2,25% 2,0% 2,04% 2,00% 2,06% 1,94% 1,91% 1,87% 1,86% 1,84% 1,80% 1,78% 1,74% 1,5% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 L riferito ai soli Comuni capoluogo evidenzia, al contrario del contesto provinciale, andamenti in forte contrasto tra loro. Il Comune di Imperia, così come già analizzato per il, mostra dal 2000 al un apprezzamento del mercato immobiliare residenziale tanto da passare da un valore iniziale pari al 1,76% a uno finale pari al 1,83%. I Comuni di Savona e La Spezia mostrano una riduzione intorno al mezzo punto percentuale mentre Genova ha la flessione più marcata con quasi un punto percentuale. Il differente trend di sviluppo tra contesto provinciale e comunale è spiegabile dal differente peso dei Comuni capoluogo, solo il contesto genovese mantiene andamenti simili nei due livelli, provinciale e comunale, proprio in funzione della concentrazione nel Comune di Genova di circa il 66% delle unità residenziali dell intera Provincia. Tabella 6:, Comuni capoluogo liguri, serie storica 2000 Capoluogo 2000 2001 2002 2003 Genova 2,90% 3,01% 3,12% 2,81% 3,17% 2,64% 2,71% 2,43% 2,04% 1,98% Imperia 1,76% 1,49% 2,44% 2,00% 2,11% 2,25% 2,29% 1,84% 1,85% 1,83% La Spezia 2,61% 2,41% 2,95% 2,86% 2,99% 2,46% 2,75% 2,54% 2,05% 2,00% Savona 2,56% 2,32% 3,08% 2,45% 2,78% 2,60% 2,36% 2,27% 1,86% 2,04% Totale capoluogo 2.77% 2.80% 3,06% 2,74% 3,06% 2,59% 2,66% 2,39% 2,02% 1.97% 2004 2005 2006 2007 2008 5
Figura 6:, Comuni capoluogo liguri, serie storica 2000-3,5% GENOVA IMPERIA LA SPEZIA SAVONA TOTALE CAPOLUOGO 3,0% 2,5% 2,0% 2,90% 2,77% 2,56% 1,76% 3,01% 2,80% 2,32% 3,12% 3,08% 3,06% 2,95% 2,44% 2,86% 2,81% 2,74% 2,45% 2,00% 3,17% 3,06% 2,99% 2,78% 2,11% 2,64% 2,60% 2,59% 2,46% 2,25% 2,71% 2,75% 2,66% 2,36% 2,29% 2,54% 2,43% 2,39% 2,04% 2,05% 2,02% 1,84% 1,85% 2,04% 2,00% 1,98% 1,83% 1,5% 1,49% 1,0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Inquadramento Provinciale La Provincia di Genova è stata divisa in 9 macroaree di studio per analizzare con maggiore attenzione le dinamiche del mercato immobiliare, il confronto tra ambiti omogenei consente un migliore monitoraggio che tra singoli Comuni. La principale divisione territoriale è tra la costa e le alture, la successiva aggregazione è per ambiti con caratteristiche omogenee, la costa è stata divisa in tre parti (riviera di Ponente, golfo Paradiso e del Tigullio), mentre le alture sono state aggregate per ambito vallivo (valli Stura, Scrivia, Fontanabuona e Petronio) e le rimanenti parti, scarsamente urbanizzate, sono state comprese nell ambito entroterra. In figura 7 sono visualizzate graficamente le aggregazioni infraprovinciali (macroaree 1 ). 1 1 Le macroaree sono così composte, Comune di Genova; riviera di Ponente (Arenzano e Cogoleto); golfo Paradiso (Bogliasco, Pieve Ligure; Sori, Recco e Camogli); golfo del Tigullio (Portofino, S. Margherita Ligure; Rapallo; Zoagli; Chiavari; Lavagna; Sestri Levante e Moneglia); valle Stura (Tiglieto, Mele, Rossiglione, Campo Ligure, Masone); valle Scrivia (Isola del Cantone, Ceranesi, Campomorone, Mignanego, Busalla, Ronco Scrivia, Savignone, Casella, Serra Riccò, Sant Olcese), Val Fontanabuona (Lumarzo, Neurone, Uscio, Avegno, Tribogna, Moconesi, Favale di Malgaro, Lorsica, Cicogna, Coreglia Ligure, Orero, S. Colombano Certenoli, Leivi, Carasco e Cogorno); val Petronio (Casarza Ligure e Castiglione Chiavarese) e l entroterra (Vobbia, Crocefieschi, Valbrevenna, Montaggio, Lavagna, Bargagli, Torriglia, Proposta, Rondanina, Montebruno, Fascia, Gorreto, Rovegno, S. Stefano d Aveto, Fontanigorda, Rezzoaglio, Borzonasca, Mezzanego e Ne) 6
Figura 7: macroaree della Provincia di Genova La fascia costiera rappresenta nel suo insieme circa l 85% del mercato residenziale, le macroaree indicano una sostanziale tenuta dei volumi delle compravendite e del relativo con una flessione contenuta di circa il 3% per ciò che concerne il Comune di Genova e il golfo del Tigullio (insieme intercettano circa l 80% del ), la riviera di ponente ha fatto registrate un saldo negativo pari al 1,5% mentre il golfo Paradiso ha segnato la flessione più marcata pari a -6,9% In tabella 7 è possibile fare la comparazione dei dati. L entroterra, la val Fontanabuona e la valle Scrivia sono le zone dove la flessione del mercato ha superato la soglia del -7,5%, ben oltre la media provinciale pari a -4,8%, qui, infatti, la riduzione dei volumi di compravendita per il settore residenziale è rispettivamente del -20,1%; -9,3% e -7,6% lo abitativo di queste macroaree rappresenta circa il 12,5% del totale. La valle Stura e Petronio, rappresentanti il rimanente 2,5% del mercato immobiliare della Provincia di Genova si mantengono sostanzialmente stabili con una flessione pari al 2%. L andamento delle delle abitazioni non ha seguito la flessione dei volumi di compravendita, le tre tipologie residenziali rilevate dall Osservatorio hanno mostrato andamenti differenti tra loro: il segmento economico ha subito un calo di circa il 5% su base provinciale, quello civile è risultato invariato mentre quello signorile e le ville e i villini hanno dato segnali di un modesto incremento, è da mettere in evidenza come queste ultime tipologie siano scarsamente presenti nell entroterra e molto diffuse sulla costa. In considerazione di quanto già esposto nelle analisi condotte a livello provinciale si può asserire che la crisi economica ha fatto sentire i suoi effetti sulle tipologie meno pregiate e ricercate interessate normalmente da una domanda abitativa con disponibilità limitate. Tabella 7: monitoraggio delle residenziale, anno, macroaree della Provincia di Genova macroarea incidenza per provincia var % 2008/ /08 Quot. medie II sem ( /mq) II sem I sem 2004=100 Genova 6.423,0 66,10% -3,1% 325.110 1,98% -0,07 2.754 172,6 riviera di ponente 296,2 3,05% -1,5% 15.612 1,90% -0,05 3.140 174,0 golfo Paradiso 269,6 2,77% -6,9% 19.889 1,36% -0,11 4.168 167,6 golfo del Tigullio 1.279,9 13,17% -3,3% 91.453 1,40% -0,06 4.828 180,2 valle Stura 158,6 1,63% -2,2% 9.158 1,73% -0,05 1.260 135,6 valle Scrivia 508,8 5,24% -7,62% 30.309 1,68% -0,14 1.438 140,4 val Fontanabuona 318,4 3,28% -9,3% 21.128 1,51% -0,31 1.329 148,1 val Petronio 63,5 0,65% 0,6% 4.952 1,28% -0,02 1.951 193,4 entroterra 398,4 4,10% -20,1% 28.607 1,39% -0,38 1.121 152,3 Provincia 9.716,4 100,00% -4,4% 546.218 1,78% -0,09 2.027 161,1 7
Le analisi sopra esposte si possono rappresentare con cartografia tematica, nelle figure seguenti le differenze tra la costa e l entroterra risultano ancora più evidenti; in particolare sono rappresentati i comunali tra le medie e la quotazione minima del. Il confronto del e dell su base provinciale evidenzia, ancora una volta, come la fascia costiera abbia una differente dinamica del mercato immobiliare rispetto all entroterra. Tuttavia, questo fenomeno può non rispecchiare del tutto i livelli delle, il Comune di Portofino, infatti, registra solo 3 e un pari a 0,5%, valori decisamente contenuti, ma le sono le più alte del contesto genovese. Queste ultime risultano elevate al punto che le richieste di mercato sono orientate verso il riferimento a mq di finestra panoramica rispetto al consueto prezzo a mq. Figura 8: mappa del anno, Comuni della Provincia di Genova Nella fascia costiera si evidenziano anche i valori dell inferiori rispetto alla media del contesto dei Comuni di Recco, 1,07%, di Lavagna, 1,24%, e di Moneglia, 1,26%; Zoagli ha avuto la riduzione più significativa dell pari a -0,82 mentre il Comune di Bogliasco ha avuto l aumento maggiore pari a +0,55. Nell entroterra le riduzioni maggiormente evidenti dell si sono riscontrate nei Comuni di Tiglieto, -1,17, di Avegno, -1,18, di Orero, -1,65, di Favale di Malvaro, -1,49, e di Rondanina, -1,12. Il Comune di Vobbia è risultato quello con l aumento maggiore di, 1,02. 8
Figura 9: mappa, anno, Comuni della Provincia di Genova Figura 10: rispetto al valore minimo, secondo semestre, (Comune di Fascia=1) La mappa dei delle immobiliari medie tra singoli Comuni indica nella fascia costiera le immobiliari maggiori, seguono i sistemi vallivi principali ed in ultimo l entroterra. Questo tipo di dati se comparati con la mappa della densità abitativa, oltre che con il e l, forniscono un utile elemento per l analisi del mercato delle seconde case; infatti, se si analizza il Comune di Portofino e quelli confinanti con la Provincia di La Spezia, ubicati nelle valli Graveglia, Sturla, e la parte iniziale della val 9
Fontanabuona si vede come a valori complessivamente superiori alla media provinciale non corrisponda proporzionalmente la densità abitativa espressa in abitanti per kmq. Figura 11: densità abitativa, abitanti per kmq, Provincia di Genova I 15 Comuni rivieraschi rappresentano circa il 19% dell intero volume del provinciale con un valore medio unitario di circa 4.250 /mq. La contrazione dei volumi di scambio, tratto comune a tutta la Provincia, ha il suo apice nell ambito del golfo Paradiso, -6,9%, anche se bisogna mettere in evidenza come nei Comuni di Bogliasco e Pieve Ligure si riscontra un certo interesse da parte del mercato. La riviera di ponente ed il golfo del Tigullio al contrario hanno mostrato una lieve flessione, il tendenziale non è omogeneo: Arenzano, Portofino e Zoagli hanno segni di contrazione molto mercati. Queste indicazioni devono essere necessariamente correlate con il del singolo Comune. Il mercato immobiliare della costa ha mostrato in generale una modesta contrazione dei volumi di scambio ed una sostanziale tenuta dei prezzi. Tabella 8:, ed comunale e relative variazioni rispetto al 2008 + quotazione comunale differenziale dei valori di riferimento comunali del II semestre rispetto al valore minimo provinciale (Comune di Fascia = 1) e n indice (base 100 I semestre 2004) per macroarea di appartenenza Macroarea Riviera di ponente Comuni incidenza per provincia var % 2008/ /08 II sem II sem I sem 2004=100 Cogoleto 130,3 1,34% 15,51% 6.844 1,90% 0,23 5,90 208,7 Arenzano 166,0 1,71% -11,76% 8.768 1,89% -0,26 7,15 153,1 Macroarea Golfo Paradiso Comuni incidenza per provincia var % 2008/ /08 II sem II sem I sem 2004=100 Bogliasco 42,5 0,44% 60,98% 2.879 1,48% 0,55 5,88 166,4 Pieve Ligure 35,8 0,37% 27,77% 1.679 2,13% 0,45 7,53 179,5 Sori 45,5 0,47% -11,70% 3.178 1,43% -0,20 5,66 138,3 Recco 71,3 0,73% -19,85% 6.645 1,07% -0,27 6,21 154,2 Camogli 74,5 0,77% -21,21% 5.508 1,35% -0,38 9,60 193,3 10
Macroarea Golfo del Tigullio Comuni incidenza per provincia var % 2008/ /08 II sem II sem I sem 2004=100 Portofino 3,0 0,03% -50,00% 605 0,50% -0,50 18,45 241,1 S.Margherita Ligure 132,5 1,36% -7,17% 10.187 1,30% -0,10 10,41 208,7 Rapallo 468,0 4,82% 3,37% 27.702 1,69% 0,05 5,50 142,1 Zoagli 45,2 0,46% -37,19% 3.466 1,30% -0,82 6,09 145,7 Chiavari 245,8 2,53% -8,27% 19.199 1,28% -0,12 5,91 174,2 Lavagna 139,1 1,43% 4,52% 11.240 1,24% 0,05 6,22 158,0 Sestri Levante 190,7 1,96% -3,21% 14.633 1,30% -0,05 7,07 150,1 Moneglia 55,7 0,57% 7,89% 4.421 1,26% 0,07 5,00 159,0 Nel complesso vallivo e nelle alture sono ubicati 51 Comuni, di seguito riportati nelle tabelle, e si articola circa il 14% del mercato immobiliare genovese. La densità abitativa in questi ambiti, come già illustrato nella mappa relativa, è molto bassa e la quotazione media, riferita al II semestre, è pari a circa 1.300 /mq, circa un terzo di quella rilevata nella fascia costiera e circa la metà del Comune capoluogo. La variazione delle medie ha mostrato una riduzione dei valori nelle tipologie di minor pregio, ciò ha comportato un aumento delle distanze tra i valori minimi e massimi, nell entroterra, inoltre, si è avuta una contrazione del maggiore che nel resto della Provincia. Macroarea valle Stura Comuni incidenza per provincia var % 2008/ /08 II sem II sem I sem 2004=100 Tiglieto 13,2 0,14% -46,30% 1.012 1,30% -1,17 1,75 128,3 Mele 30,7 0,32% -1,57% 1.602 1,92% -0,04 2,80 137,8 Rossiglione 31,0 0,32% -30,73% 2.123 1,46% -0,66 1,77 121,2 Campo Ligure 40,2 0,41% 39,16% 2.059 1,95% 0,54 2,05 140,2 Masone 43,5 0,45% 32,63% 2.362 1,84% 0,45 2,16 149,1 Macroarea valle Scrivia Comuni incidenza per provincia var % 2008/ /08 II sem II sem I sem 2004=100 Isola del Cantone 22,8 0,23% 4,94% 1.672 1,36% 0,05 2,16 123,6 Ceranesi 30,7 0,32% -32,68% 2.421 1,27% -0,64 2,40 148,2 Campomorone 65,8 0,68% -6,00% 4.184 1,57% -0,11 2,57 155,1 Mignanego 38,5 0,40% -26,22% 2.562 1,50% -0,55 2,47 168,6 Busalla 58,8 0,61% -17,35% 3.632 1,62% -0,36 2,48 124,0 Ronco Scrivia 55,5 0,57% -21,01% 3.097 1,79% -0,49 2,05 108,5 Savignone 35,3 0,36% 26,90% 2.547 1,39% 0,29 2,08 105,6 Casella 41,5 0,43% -33,08% 2.167 1,91% -0,96 2,59 128,0 Serra Riccò 77,9 0,80% 17,76% 4.459 1,75% 0,24 2,98 180,1 Sant'Olcese 82,0 0,84% 57,69% 3.568 2,30% 0,81 2,28 183,7 Macroarea val Petronio Comuni incidenza per provincia var % 2008/ /08 II sem II sem I sem 2004=100 Casarza Ligure 50,0 0,51% 9,42% 3.655 1,37% 0,10 3,97 216,9 Castiglione Chiavarese 13,6 0,14% -22,57% 1.297 1,04% -0,33 2,55 165,3 11
Macroarea val Fontanabuona Comuni incidenza per provincia var % 2008/ /08 II sem II sem I sem 2004=100 Lumarzo 17,8 0,18% -18,91% 1.683 1,06% -0,28 1,26 117,5 Neirone 16,0 0,16% -11,11% 1.146 1,40% -0,22 1,46 141,6 Uscio 37,0 0,38% 13,25% 1.828 2,02% 0,21 2,93 129,1 Avegno 35,1 0,36% -33,46% 1.597 2,20% -1,18 3,77 164,2 Tribogna 6,7 0,07% -12,35% 584 1,14% -0,20 1,97 121,4 Moconesi 22,9 0,24% -0,61% 1.895 1,21% -0,02 2,47 155,5 Favale di Malvaro 3,5 0,04% -63,81% 459 0,76% -1,49 1,14 139,3 Lorsica 9,0 0,09% 0,00% 494 1,82% -0,08 1,14 132,8 Cicagna 16,2 0,17% -38,21% 1.694 0,95% -0,62 1,97 132,5 Coreglia Ligure 2,0 0,02% 100,00% 193 1,04% 0,50 1,65 175,4 Orero 8,0 0,08% -46,06% 469 1,71% -1,65 1,37 146,9 S.Colombano Certenoli 35,4 0,36% 8,79% 1.971 1,80% 0,11 2,13 165,2 Leivi 25,0 0,26% 11,11% 1.626 1,54% 0,11 3,48 139,4 Carasco 27,5 0,28% -20,66% 2.091 1,32% -0,39 3,46 168,2 Cogorno 56,3 0,58% 26,46% 3.398 1,66% 0,32 3,15 178,6 Macroarea Entroterra Comuni incidenza per provincia var % 2008/ /08 II sem II sem I sem 2004=100 Vobbia 20,1 0,21% 122,89% 1.065 1,88% 1,02 1,60 116,8 Crocefieschi 8,2 0,08% -12,62% 899 0,91% -0,15 1,77 116,9 Valbrevenna 15,5 0,16% -45,81% 1.557 1,00% -0,88 1,85 123,4 Montoggio 42,7 0,44% -32,57% 2.259 1,89% -0,94 1,86 105,2 Davagna 33,0 0,34% -15,37% 2.050 1,61% -0,31 1,99 124,8 Bargagli 36,0 0,37% -19,35% 2.270 1,58% -0,41 2,65 167,8 Torriglia 72,8 0,75% -9,47% 4.175 1,74% -0,20 2,50 177,5 Propata 2,0 0,02% -69,23% 510 0,39% -0,90 1,08 133,2 Rondanina 3,0 0,03% -42,86% 207 1,45% -1,12 1,12 136,4 Montebruno 4,3 0,04% -38,00% 447 0,97% -0,66 1,24 135,0 Fascia 2,0 0,02% 0 303 0,66% 0,66 1,00 134,3 Gorreto 4,1 0,04% 36,33% 528 0,77% 0,20 1,36 151,9 Rovegno 9,6 0,10% -51,80% 1.519 0,63% -0,69 1,38 169,5 S. Stefano d'aveto 29,8 0,31% -34,65% 2.533 1,18% -0,31 3,02 163,3 Fontanigorda 14,0 0,14% 87,92% 999 1,40% 0,64 1,37 137,8 Rezzoaglio 17,6 0,18% -25,37% 1.956 0,90% -0,33 1,84 159,6 Borzonasca 42,7 0,44% -7,31% 2.254 1,89% -0,18 3,07 272,2 Mezzanego 19,0 0,20% -32,53% 1.161 1,64% -0,84 2,60 209,1 Ne 22,1 0,23% -30,97% 1.915 1,15% -0,56 2,36 184,7 Inquadramento Comunale Le analisi del mercato immobiliare del Comune di Genova confermano quanto emerso a livello regionale e provinciale: abitazioni con alta variabilità di prezzo in funzione della vicinanza alla costa e del grado di panoramicità. Si mette in evidenza come la città ligure si sviluppa su quasi 30 km di costa e per 5 km di profondità in corrispondenza delle principali valli (Polcevera e Bisagno). Questa particolare morfologia del territorio unita alla storia della città (il progetto per la grande Genova del 1926) non consente la delimitazione di una vera e propria periferia, almeno come esistono nei Comuni di grandi dimensioni, fenomeno determinato da un succedersi di aree industriali, a volte dismesse, e contesti residenziali in forte contrasto tra loro nel ponente e nelle valli, ad esempio Cornigliano e Pontedecimo, ed edilizia di pregio e di grande valore nel levante, si ricordano Nervi e Sant Ilario. Al contrario il centro storico, il più grande d Europa, ha una sua precisa identità, sono ancora presenti parte delle vecchie mura e porte fortificate, ed è, 12
quindi, di facile perimetrazione. Le 89 zone O.M.I., in cui è diviso il Comune di Genova, sono state aggregate in 12 macroaree al fine di rappresentare al meglio questa particolare realtà metropolitana; questa perimetrazione è definita graficamente in figura 12. Al fine di monitorare al meglio il trend del mercato immobiliare vengono riportati in tabella 9 i dati relativi al, allo ed al relativo. Tabella 9, macroaree del Comune di Genova, anno macroarea Incidenza sul totale Incidenza sul totale medie II sem /mq centro storico 468,0 7,30% 20.591 6,33% 2,27% 3.350 centro est 702,6 10,96% 34.447 10,60% 2,04% 2.500 centro ovest 819,1 12,78% 38.343 11,80% 2,14% 1.900 bassa val bisagno 774,9 12,09% 39.913 12,28% 1,94% 2.200 medio levante 909,1 14,19% 45.803 14,09% 1,98% 3.800 levante 349,2 5,45% 21.317 6,56% 1,64% 4.350 alta val bisagno 414,2 6,46% 22.531 6,93% 1,84% 2.250 medio ponente 628,4 9,81% 31.332 9,64% 2,01% 2.300 ponente 523,2 8,16% 28.201 8,68% 1,86% 2.450 val polcevera 648,5 10,12% 33.058 10,17% 1,96% 1.850 alture di levante 74,1 1,16% 5.016 1,54% 1,48% 2.200 alture di ponente 97,1 1,51% 4.518 1,39% 2,15% 1.150 Comune di Genova 6.408,5 100,00% 325.069 100,00% 1,97% 2.525 14,6 senza identificativi Il centro, inteso come somma tra centro storico, est ed ovest, rappresenta circa il 30% del mercato residenziale; le coste circa il 20% ciascuna, il ponente rispetto al levante ha una distribuzione più uniforme: medio ponente circa il 10% e ponente circa l 8%, medio levante circa il 14% ed il levante circa il 5%. Lo immobiliare, come già riscontrato a livello provinciale, mantiene le stesse proporzioni. L, che evidenzia la dinamicità del mercato vede nella zone del centro il suo massimo con un un valore di 2,27% e nelle alture di ponente il suo minimo con un valore pari al 1,48%. Figura 12, macroaree del Comune di Genova I prezzi medi rilevati aiutano a comprendere meglio il mercato e ad affinare l analisi. Il centro storico, 7,3% del nell anno, ha un valore medio di circa 3.350 /mq con una forte variabilità. Il centro est, zona limitrofa al centro storico verso levante, rappresenta circa l 11% del mercato residenziale ed ha un valore medio di circa 2.500 /mq con una variabilità moderata in considerazione della qualità delle abitazioni e dei 13
servizi disponibili. Il centro ovest, il quartiere di Sampierdarena, ha una consistenza di circa il 13% del volume delle compravendite del mercato residenziale ed un valore medio pari a 1.900 /mq. La costa di levante rappresenta la zona più esclusiva e ricercata della città di Genova con la zona di Nervi e la fascia collinare di Sant Ilario, qui le forti contraddizioni urbane si dissolvono nei tratti tipici dei borghi rivieraschi, si possono quindi rilevare i prezzi massimi con una media di circa 4.350 /mq, gli indicatori di mercato al contrario risultano essere tra i più bassi con circa il 5% del nel, il 6,5% dello residenziale e un pari a circa l 1,6%. Il medio levante, le zone della Foce e di Albaro, avendo una maggiore densità edilizia, unità per kmq, rappresenta circa il 14% del mercato residenziale, la stessa percentuale è rappresentativa anche dello immobiliare, con un di circa il 2%; il valore medio è stato rilevato pari a 3.800 /mq. Figura 13:, nelle zone OMI del Comune di Genova, anno La costa di ponente, quartieri di Cornigliano, Sestri, Multedo, Prà, Pegli e Voltri, rappresenta circa il 20% del volume delle transazioni effettuate nel, percentuale simile anche per lo residenziale, e l risulta essere leggermente più elevato per il medio ponente, circa 2%. I valori medi risultano essere pari a 2.450 /mq nei quartieri di Pegli e di Voltri, ponente, e più moderati nel medio ponente, Sestri, circa 2.300 /mq. In figura 13 è raffigurata la distribuzione del per zone OMI del Comune di Genova su cartografia georeferita, rappresentazione che evidenza al meglio gli andamenti sopra descritti usando una gamma cromatica più intensa dove sono state registrate le concentrazioni di compravendite maggiori. In figura 14 é rappresentato l delle singole zone O.M.I. nelle stesse modalità ma con colori diversi. Un altra lettura del mercato immobiliare viene proposta in figura 15 dove sono rappresentati i dei prezzi unitari medi rilevati nelle singole zone O.M.I. rispetto a quello più basso, R3 pari 875 /mq. Si confermano le caratteristiche in precedenza osservate con gli indici e, ma emerge anche la qualità della riviera di levante, intesa come prezzi più elevati perché più ricercata, ed un centro storico dai forti contrasti caratterizzati dalla vicinanza a contesti urbani riqualificati. 14
Figura 14,, nelle zone OMI del Comune di Genova, anno Nelle figure elaborate sono presenti delle zone O.M.I., C18 e D48, non elaborate e quindi non colorate, ciò è dovuto alla presenza esclusiva di fabbricati industriali o commerciali senza la presenza, di unità immobiliari classificabili come residenziali. Da figura 15, delle medie, si evince come la città di Genova sia caratterizzata da valori molto alti nella zona del levante, intermedie nel centro, nella val Bisagno e nella costa di Ponente mentre nelle alture si riscontrano i valori più bassi. Figura 15: differenziale dei valori di riferimento del II semestre rispetto al valor minimo di zona per le zone OMI del Comune di Genova (zona OMI R03). 15
Nella figura 16 è possibile analizzare l andamento del e delle negli ultimi cinque anni ponendo come base dell indice il primo semestre 2004. La prima considerazione che è consentito fare riguarda la contrazione delle vendite che si è manifestata già nel 2005 e quindi con anticipo sulla recente crisi economica, questo è spiegabile con il rialzo dei prezzi in essere proprio in quegli anni che ha depresso la domanda. L ulteriore flessione del primo semestre 2008 pare essere strutturale infatti i prezzi erano più stabili e quindi questo può essere dovuto alla crisi economica Figura 16: indice ed indice del valore medio di compravendita immobiliare riferiti al settore residenziale, dal 2004 al, del Comune di Genova. (1 semestre 2004 = 100) 200 180 163,7 168,9 173,9 173,4 172,9 171,3 172,6 160 145,2 147,0 140 120 110,0 120,8 100 100,0 80 60 84,4 78,5 75,5 84,7 73,2 74,7 67,1 61,2 58,4 56,8 59,0 40 Imp 1_2004 2_2004 1_2005 2_2005 1_2006 2_2006 1_2007 2_2007 1_2008 2_2008 1_ 2_ I Il secondo semestre del evidenzia quindi una ripresa delle vendite del settore residenziale accanto a valori medi stabili. Si tratta di un segnale positivo che induce a pensare che la forte crisi delle compravendite sia ormai superata. Rimane, tuttavia, difficile prevedere una ripresa del mercato tale da ritornare nel breve periodo ai livelli dei primi anni del 2000. 16
Tabella 10:,, + incidenze percentuali, differenziale dei valori di riferimento del II semestre rispetto al valor minimo di zona per le zone OMI del comune di Genova (zona OMI R03) zona OMI macroarea incidenza su totale incidenza su totale II sem B01 centro storico 86,4 1,35% 4.818 1,48% 1,79% 4,02 B02 centro storico 48,2 0,75% 3.435 1,06% 1,40% 5,18 B03 centro storico 111,1 1,73% 4.334 1,33% 2,56% 2,86 B04 centro storico 66,7 1,04% 2.637 0,81% 2,53% 4,19 B05 centro storico 13,1 0,20% 571 0,18% 2,29% 4,11 B06 centro storico 142,6 2,23% 4.796 1,48% 2,97% 2,69 C01 centro est 80,4 1,26% 3.262 1,00% 2,47% 3,22 C02 bassa val bisagno 301,6 4,71% 15.322 4,71% 1,97% 2,66 C03 bassa val bisagno 188,1 2,93% 9.843 3,03% 1,91% 2,74 C04 medio levante 86,3 1,35% 3.599 1,11% 2,40% 3,17 C05 medio levante 164,2 2,56% 8.841 2,72% 1,86% 3,94 C06 medio levante 289,3 4,51% 17.436 5,36% 1,66% 5,93 C07 medio levante 4,7 0,07% 348 0,11% 1,36% 6,86 C08 centro est 8,0 0,12% 412 0,13% 1,94% 2,51 C09 centro est 45,3 0,71% 1.897 0,58% 2,39% 2,74 C10 centro est 35,4 0,55% 1.685 0,52% 2,10% 2,89 C11 medio levante 24,6 0,38% 933 0,29% 2,64% 4,30 C12 medio levante 142,6 2,23% 6.681 2,06% 2,13% 3,09 C13 centro est 296,8 4,63% 15.591 4,80% 1,90% 3,92 C14 centro ovest 140,4 2,19% 7.105 2,19% 1,98% 2,14 C15 centro ovest 54,3 0,85% 2.456 0,76% 2,21% 2,27 C16 centro ovest 55,9 0,87% 2.871 0,88% 1,95% 2,06 C17 centro est 177,8 2,77% 9.019 2,77% 1,97% 2,34 C18 centro ovest 0,0 0,00% 13 0,00% 0,00% 2,37 C19 centro ovest 32,4 0,51% 1.337 0,41% 2,42% 2,37 C20 centro est 58,8 0,92% 2.581 0,79% 2,28% 2,46 C21 centro ovest 123,3 1,92% 6.191 1,90% 1,99% 1,89 C22 centro ovest 77,4 1,21% 3.954 1,22% 1,96% 2,33 C23 centro ovest 88,0 1,37% 3.288 1,01% 2,68% 1,71 C24 centro ovest 34,0 0,53% 1.570 0,48% 2,17% 2,51 D01 bassa val bisagno 155,7 2,43% 8.341 2,57% 1,87% 2,37 D02 alture di levante 18,3 0,29% 1.380 0,42% 1,33% 2,66 D03 alta val bisagno 92,1 1,44% 5.225 1,61% 1,76% 2,67 D04 bassa val bisagno 129,6 2,02% 6.407 1,97% 2,02% 2,33 D05 alta val bisagno 107,4 1,68% 4.793 1,47% 2,24% 1,91 D06 alta val bisagno 58,2 0,91% 2.869 0,88% 2,03% 2,40 D07 alta val bisagno 4,2 0,06% 206 0,06% 2,01% 2,90 D08 alta val bisagno 15,4 0,24% 965 0,30% 1,59% 2,76 D09 alta val bisagno 21,4 0,33% 1.317 0,41% 1,62% 2,99 D10 alta val bisagno 51,6 0,80% 3.168 0,97% 1,63% 2,73 D11 alta val bisagno 7,5 0,12% 514 0,16% 1,46% 2,76 D12 alta val bisagno 27,3 0,43% 1.700 0,52% 1,61% 2,79 D13 alture di levante 21,5 0,34% 1.519 0,47% 1,42% 2,65 D14 alture di levante 8,8 0,14% 674 0,21% 1,31% 2,31 D15 alta val bisagno 29,2 0,45% 1.773 0,55% 1,64% 1,66 17
zona OMI macroarea incidenza su totale incidenza su totale II sem D16 medio levante 197,3 3,08% 7.964 2,45% 2,48% 3,03 D17 alture di levante 18,6 0,29% 960 0,30% 1,94% 3,42 D18 levante 41,1 0,64% 2.835 0,87% 1,45% 3,37 D19 centro ovest 12,8 0,20% 683 0,21% 1,88% 2,14 D20 levante 218,3 3,41% 13.067 4,02% 1,67% 5,37 D21 levante 5,6 0,09% 259 0,08% 2,15% 2,89 D22 levante 67,2 1,05% 4.027 1,24% 1,67% 6,79 D23 centro ovest 200,5 3,13% 8.875 2,73% 2,26% 2,13 D24 levante 17,0 0,27% 1.130 0,35% 1,50% 6,55 D25 val polcevera 91,1 1,42% 4.770 1,47% 1,91% 2,20 D26 val polcevera 79,8 1,24% 3.552 1,09% 2,25% 2,29 D27 val polcevera 30,2 0,47% 1.294 0,40% 2,34% 2,90 D28 val polcevera 100,3 1,57% 6.793 2,09% 1,48% 1,71 D29 val polcevera 16,5 0,26% 1.085 0,33% 1,52% 1,66 D30 val polcevera 27,9 0,44% 1.396 0,43% 2,00% 1,96 D31 val polcevera 14,5 0,23% 563 0,17% 2,58% 2,54 D32 val polcevera 17,5 0,27% 867 0,27% 2,02% 1,71 D33 ponente 11,7 0,18% 944 0,29% 1,24% 3,67 D34 ponente 55,3 0,86% 2.574 0,79% 2,15% 2,34 D35 ponente 21,8 0,34% 1.952 0,60% 1,12% 2,29 D36 ponente 33,6 0,52% 2.914 0,90% 1,15% 1,54 D37 ponente 130,0 2,03% 6.560 2,02% 1,98% 2,57 D38 ponente 29,6 0,46% 1.472 0,45% 2,01% 2,60 D39 ponente 12,1 0,19% 868 0,27% 1,39% 1,54 D40 ponente 108,9 1,70% 5.048 1,55% 2,16% 4,20 D41 ponente 120,3 1,88% 5.868 1,81% 2,05% 4,62 D42 medio ponente 30,1 0,47% 1.449 0,45% 2,07% 2,87 D43 medio ponente 471,2 7,35% 22.149 6,81% 2,13% 3,24 D44 medio ponente 94,3 1,47% 5.755 1,77% 1,64% 2,84 D45 medio ponente 22,3 0,35% 1.389 0,43% 1,61% 2,37 D46 medio ponente 1,1 0,02% 47 0,01% 2,31% 1,54 D47 val polcevera 33,5 0,52% 1.935 0,60% 1,73% 2,11 D48 medio ponente 9,4 0,15% 543 0,17% 1,74% 2,84 D49 val polcevera 221,7 3,46% 9.733 2,99% 2,28% 2,17 E01 val polcevera 14,2 0,22% 912 0,28% 1,56% 1,93 E02 val polcevera 1,3 0,02% 158 0,05% 0,79% 2,00 R01 alture di levante 0,5 0,01% 106 0,03% 0,47% 2,03 R02 alture di levante 6,4 0,10% 376 0,12% 1,70% 2,00 R03 alture di ponente 15,4 0,24% 654 0,20% 2,36% 1,00 R04 alture di ponente 16,7 0,26% 667 0,21% 2,51% 1,43 R05 alture di ponente 11,1 0,17% 478 0,15% 2,31% 1,14 R06 alture di ponente 24,1 0,38% 1.014 0,31% 2,37% 1,69 R07 alture di ponente 24,3 0,38% 1.233 0,38% 1,97% 1,49 R08 alture di ponente 5,5 0,09% 473 0,15% 1,17% 1,26 18