PERIZIA ESTIMATIVA (rev.01) OGGETTO: Unità immobiliare destinata a civile abitazione con annesso magazzino ed unità collabenti DATI CATASTALI: Foglio n. 135 - Particella n. 127 Subalterni n. 2, 3, 4 e 6 LOCALITÀ: Via Fontanelle Fabriano (AN) COMMITTENTE: Tribunale Civile e Penale di Ancona DATA: Luglio 2012 C.T.U.: Ing. Carlo Costantini Studio Tecnico Associato New Line Engineering 06135 Perugia 1 di Ingg. Cimaroli Marco, Costantini Carlo, Pecorari Roberta Via Volumnia 40/A Servizi Integrati di Ingegneria Tel. 075.5990178 info@nlengineering.it Fax. 075.9660320
INDICE 1 Premessa...2 2 Dati Catastali...2 3 Descrizione dell immobile...2 3.1 Passaggi di proprietà...3 3.2 Elenco delle ipoteche...3 3.3 Diritti di prelazione immobiliare iscritti...3 3.4 Verifica regolarità catastale...3 3.5 Certificato di agibilità...3 4 Superficie di stima...3 5 Conclusioni...4 Allegato Visura catastale...5 Allegato Visura storica catastale...6 Allegato Pianta catastale...7 Allegato Documentazione fotografica...9 Allegato Attestato di Certificazione Energetica...13 1
1 Premessa Il sottoscritto Dott. Ing. Carlo Costantini, residente a Fabriano, in Via Engles Profili n. 38, con studio professionale a Perugia in Via Volumnia 40/A, iscritto all Albo degli Ingegneri della Provincia di Ancona al N A2615, su incarico del Tribunale Civile e Penale di Ancona, nello svolgimento del suo ruolo di Consulente Tecnico di Ufficio per il fallimento SOGEMA Costruzioni S.a.s. e SOGEMA S.r.l. & C. n 10/2010, redige la presente perizia degli immobili di cui appresso siti in Fabriano in Via Fontanelle snc, al fine di determinare il più probabile valore di mercato corrente. Il giorno 28/09/2010, il sottoscritto, munito degli elaborati catastali, si recava sul luogo oggetto di valutazione accompagnato dal Curatore fallimentare Rag. Francesco Di Trapani, rilevando i dati necessari alla stima. 2 Dati Catastali L immobile è identificato al Catasto dei Fabbricati del comune di Fabriano (AN), in giusto conto, e più precisamente: Unità per civile abitazione: Foglio n. 135, Particella n. 127, Subalterno n. 2, Categoria A/4, Classe 5, Consistenza vani 5, Rendita 185,92. La presente consistenza deriva dalla denuncia DOCFA per variazione d ufficio del 30/09/1989 in atti dal 28/07/1989 variazione del riferimento di mappa. Unità collabenti: Foglio n. 135, Particella n. 127, Subalterni n. 3 e 6, Categoria unità collabenti. La presente consistenza deriva dalla denuncia DOCFA per divisione del 03/03/2005 n. 2089.1/2005 in atti dal 03/03/2005 protocollo n. AN0022460 Unità destinata a magazzino: Foglio n. 135, Particella n. 127, Subalterno n. 4, Categoria C/2, Classe 4, Consistenza 72 mq, Rendita 74,37. La presente consistenza deriva dalla denuncia DOCFA per variazione nel classamento del 03/02/2006 n. 1181.1/2006 in atti dal 03/02/2006 protocollo n. AN00149667 3 Descrizione dell immobile La presente relazione di stima è relativa ad un unità immobiliare per civile abitazione con annesso magazzino ed unità collabenti site nel Comune di Fabriano in Via Fontanelle piano terra e primo piano sotto terra. L unità immobiliare è costituito da un edificio singolo con magazzino collegato tramite una tettoia in eternit ad un limitrofo capannone industriale. L edificio si trova inserito in una zona territoriale omogenea di tipo D1. L unità collabenti sono costituite da un rudere di fabbricato in Via Fontanelle n. 3 e 5. Sia l unità immobiliare che il magazzino presentano uno stato manutentivo molto scarso dovuto al totale abbandono. Impianto elettrico: presente ma necessita di ristrutturazione. 2
Impianto sanitario: presente ma necessita di ristrutturazione. Impianto termico: boiler per acqua calda sanitaria e camino a legna. Impianto scarico: presente ma necessita di ristrutturazione. 3.1 Passaggi di proprietà L unità immobiliare è stata di proprietà dal 02/12/1997 della Società per Azioni Cartieri Miliani Fabriano che passava la proprietà fino al 10/03/2005 alla Miliani Immobiliare s.r.l. che poi cedeva il titolo di proprietà per 1/1 alla SOGEMA COSTRUZIONI S.R.L. con sede in Fabriano C.F.: 01512890425 con istrumento (atto pubblico) del 10/03/2005 Nota presentata con modello unico n. 3481.1/2005 in atti dal 15/03/2005 repertorio n.:51089. 3.2 Elenco delle ipoteche 1. IPOTECA GIUDIZIALE derivante da decreto ingiuntivo per 350.000 a favore di TORQUATI TECNOIMPIANTI S.R.L. di Montegranaro (AP) come da ISCRIZIONE CONTRO del 05/10/2009 Registro Particolare 5064 Registro Generale 21463 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI FERMO SEZ.DIST.SANT ELPIDIO A MARE Repertorio 450/2009 del 29/09/2009. 2. IPOTECA GIUDIZIALE derivante da pignoramento immobili a favore di CASA DELL AUTO SNC IN PERSONA DEL LEGALE RAPPRESENTANTE P.T. SIGNOR AGOSTINELLI LEONDINO con sede in Ancona come da ATTO GIUDIZIOARIO del 14/01/2010 Registro Particolare 424 Registro Generale 740 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI ANCONA Repertorio 2465. 3.3 Diritti di prelazione immobiliare iscritti Non esistono prelazioni in merito all unità immobiliare in oggetto 3.4 Verifica regolarità catastale Le piante catastali delle unità immobiliari, ottenute tramite visura in data 16/09/2010 risultano conformi allo stato dei luoghi riscontrati in sede di sopralluogo. 3.5 Certificato di agibilità In seguito ad approfondite ricerche presso gli archivi del Comune di Fabriano non esiste ad oggi ne è stata mai richiesto il relativo Certificato di Agibilità. 4 Superficie di stima Di norma (UNI 10750/2005 e D.P.R. 138/1998) è stabilito che il valore di un immobile venga individuato attraverso la superficie commerciale che rappresenta un valore virtuale ottenuto attraverso una correzione appropriata dei valori reali ottenuti dal rilievo diretto delle superfici dei vani e dei vari elementi che compongono l unità immobiliare. Tali superfici reali (coperte e scoperte), attraverso il coefficiente di incidenza entreranno in modo diverso a costituire la consistenza commerciale dell unità immobiliare. Considerando lo stato di degrado della costruzione e la difficoltà di rilievo a causa di parziali crolli della struttura di copertura si è ipotizzato di stimare un prezzo a corpo che comprenda tutti i subalterni in oggetto e le porzioni di terreno ad esse collegate. Da dati rilevati da precedenti perizie e da dati rilevati dagli elaborati planimetrici, risulterebbero, ma non è stato possibile confermarlo tramite rilievo diretto sul posto, le seguenti superfici: mq 120 sub. 2 A/4; mq 80 sub. 4 C/2; 3
mq 140 unità collabente residenziale; mq 340 unità collabente scantinati; mq 155 di terreno collegati al sub. 2 A seguito di un indagine condotta nella zona e dai dati riportati nel Listino dei prezzi degli immobili rilasciato dalla Borsa Immobiliare dell Adriatico, tenuto conto della posizione e dello stato, è possibile formulare un ipotesi di valore totale pari a 135.000. 5 Conclusioni A seguito di quanto riportato dalla presente perizia tecnico-estimativa si può ragionevolmente affermare, considerate le condizioni generali delle unità immobiliari e valutate anche le caratteristiche intrinseche del bene, che il più probabile valore di mercato dell immobile in oggetto, può essere fissato in euro 135.000 (centotrentacinquemila/00). Tanto giudica il sottoscritto a completa evasione dell incarico ricevuto. Allegato Visura catastale Allegato Visura storica catastale Allegato Pianta catastale Allegato Documentazione fotografica Allegato Attestato di Certificazione Energetica Fabriano, li 18/07/2012 In fede Ing. Carlo Costantini 4
Allegato Visura catastale 5
Allegato Visura storica catastale 6
Allegato Pianta catastale 7
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Allegato Documentazione fotografica 9
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Allegato Attestato di Certificazione Energetica 13
ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA E.1(1) abitazione adibita a residenza con carattere continuativo 1. INFORMAZIONI GENERALI Codice Certificato ACE-011/11 Validità Massima 10 anni Riferimenti catastali Foglio 135 - Particella 127 - Subalterno 2 Indirizzo edificio Via Fontanelle - Fabriano - Ancona Nuova costruzione Passaggio di proprietà Riqualificazione energetica Proprietà Indirizzo Sogema Costruzioni S.r.l. Via Dante 71/B - Fabriano - Ancona E-mail Telefono 2. CLASSE ENERGETICA GLOBALE DELL'EDIFICIO Edificio di classe: G 3. GRAFICO DELLE PRESTAZIONI ENERGETICHE GLOBALI E PARZIALI PRESTAZIONE ENERGETICA RAGGIUNGIBILE 310.0 (G) kwh/m² anno 150 200 100 250 50 >600 0 PRESTAZIONE ENERGETICA GLOBALE 333.1 kwh/m² anno LIMITE DI LEGGE 200 150 100 250 50 200 150 100 >300 0 24 18 12 LIMITE DI LEGGE 250 50 PRESTAZIONE 30 6 >300 0 RISCALDAMENTO >36 0 PRESTAZIONE 256.2 kwh/m² anno PRESTAZIONE RAFFRESCAMENTO ACQUA CALDA 67.2 kwh/m² anno 76.9 kwh/m² anno EMISSIONI DI CO2 73.1 kg/m² anno 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 190 200 4. QUALITA' INVOLUCRO (RAFFRESCAMENTO) I II III IV V 5. Metodologie di calcolo adottate UNI TS 11300
6. RACCOMANDAZIONI Interventi Prestazione Energetica/Classe Tempo di a valle del singolo intervento ritorno (anno) Caldaia a camera stagna e radiatori 333.1 kwh/mq anno (G) 2 Infissi a taglio termico e doppio vetro 310.0 kwh/mq anno (G) 2 PRESTAZIONE ENERGETICA RAGGIUNGIBILE 310.0 (G) kwh/m²anno 4 (<10 anni) 7. CLASSIFICAZIONE ENERGETICA GLOBALE DELL'EDIFICIO SERVIZI ENERGETICI INCLUSI NELLA CLASSIFICAZIONE Riscaldamento Raffrescamento Acqua calda sanitaria A+ < 32 A < 55 B < 80 C < 109 Riferimento legislativo 91.0 kwh/m²anno D < 135 E < 183 F < 258 G 258 G 333.1 kwh/m²a 8. DATI PRESTAZIONI ENERGETICHE PARZIALI 8.1 RAFFRESCAMENTO 8.2 RISCALDAMENTO 8.3 ACQUA CALDA SANITARIA Indice energia primaria (EPe) Indice energia primaria (EPi) 256.22 Indice energia limite di legge (involucro) Indice energia primaria limite 30.00 di legge (d.lgs 192/05) 91.02 Indice involucro (EPe,invol) 67.23 Indice involucro (EPi,invol) 168.50 Rendimento medio stagionale Rendimento impianto impianto (η g) 0.658 Fonti rinnovabili Fonti rinnovabili Fonti rinnovabili Indice energia primaria (EPacs) 76.86
9. NOTE 10. EDIFICIO Tipologia edilizia Tipologia costruttiva Anno di costruzione Volume lordo riscaldato V(m³) Superficie disperdente S(m²) Rapporto S/V Edificio unifamiliare Muratura portante Anni ' 20 Numero di appartamenti 1 157.41 Superficie utile m² 43.50 182.19 Zona climatica / GG E / 2198 1.1574 Destinazione d'uso E.1(1) 11. IMPIANTI Foto dell'edificio Riscaldamento Anno di installazione Potenza nominale (kw) Tipologia Combustibile Camino a legna Acqua calda sanitaria Anno di installazione Potenza nominale (kw) Tipologia Combustibile Boiler elettrico Raffrescamento Anno di installazione Potenza nominale (kw) Tipologia Combustibile Fonti rinnovabili Anno di installazione Energia annua prodotta (kwh e/kwh t) Tipologia 12. PROGETTAZIONE Progettista/i architettonico n.c. Indirizzo Telefono/e-mail Progettista/i impianti n.c. Indirizzo Telefono/e-mail 13. COSTRUZIONE Costruttore n.c. Indirizzo Telefono/e-mail Direttore/i lavori n.c. Indirizzo Telefono/e-mail
14. SOGGETTO CERTIFICATORE Ente/Organismo pubblico nome e cognome/ ; Tecnico abilitato Energy Manager Organismo / Società Carlo Costantini Denominazione Indirizzo Titolo Ordine/Iscrizione Dichiarazione di indipendenza Via Volumnia 40/A - Ponte San Giovanni - Perugia Telefono/e-mail 075.5990178 info@nlengineering.it Ingegnere Ordine degli Ingegneri di Ancona n. A2615 consapevole delle responsabilità assunte in relazione ai contenuti del presente Attestato di Certificazione Energetica ai sensi degli Artt. 359 e 481 del codice penale DICHIARO di poter svolgere con indipendenza ed imparzialità di giudizio, l'attività di Soggetti Certificatore per il sistema Edificio/Impianto di cui al p.to 1 "informazioni generali" in quanto estraneo alle attività elencate al punto 2 comma 3 All. III del D.Lgs n 115 del 30 Maggio 2008 Informazioni aggiuntive 15. SOPRALLUOGHI 1) Sopralluogo in data 30/12/2010 2) 3) 16. DATI IN INGRESSO ; Progetto energetico Provenienza e responsabilità Rilievo sull'edificio Ing. Carlo Costantini 17. SOFTWARE Denominazione STIMA10 ver. 7.5.03c Produttore Watts Industries Italia srl Dichiarazione di rispondenza e garanzia di scostamento massimo dei risultati conseguiti inferiore al +/- 5% rispetto ai valori della metodologia di calcolo di riferimento nazionale (UNI TS 11300) Software conforme alle norme UNI TS 11300 parte 1 e 2 ai sensi del D.Lgs n 115 All.3 - Certificato CTI n 007 Data emissione... 04/12/2011... Firma del tecnico