Casa coniugale: come dividere le spese dopo la separazione Autore : Maria Elena Casarano Data: 21/08/2016 Casa coniugale: se c'è assegnazione, chi la abita è equiparato all'inquilino che abbia preso un immobile in affitto. Meglio l'accordo sulle spese tra gli ex. Dopo la separazione, l'appartamento acquistato al 50% tra me e mio ex marito, è stato assegnato a me. Vorrei sapere se le spese condominiali sono interamente a carico mio oppure se anche mio marito (in quanto comproprietario) deve pagarle per metà. La legge non disciplina in modo espresso le modalità di ripartizione delle spese condominiali riguardanti l immobile adibito a casa coniugale nell ipotesi di separazione (e divorzio) dei coniugi. Se, pertanto, tale materia non è stata oggetto di accordo espresso delle parti in un eventuale atto di separazione consensuale, oppure determinata dal giudice con la sentenza pronunciata all esito della causa di separazione, essa dovrà essere regolata dalle norme sulla proprietà o altro diritto reale esistente sull immobile.
La lettrice e il marito, infatti, anche se separati, restano comproprietari dell abitazione che ha costituito la casa coniugale, e quindi conseguentemente condomini allo stesso modo in cui lo erano prima di separarsi. Dunque, l unico cambiamento, dal quel momento è rappresentato dal fatto che l amministratore (se adeguatamente informato) dovrà inviare le convocazioni di assemblea ai due comproprietari ai rispettivi indirizzi di residenza. Chi paga le spese se la casa viene assegnata a uno dei coniugi? A quanto detto va aggiunto che se, come nel caso in esame, la casa coniugale in comproprietà è stata assegnata ad uno dei coniugi (probabilmente in quanto genitore presso cui sono stati collocati o affidati i figli) le spese inerenti l immobile vanno ripartite (in mancanza di espressa diversa previsione del provvedimento di separazione) secondo criteri simili a quelli previsti quando il godimento del bene è distaccato dal diritto di proprietà (classico esempio è rappresentato dalla situazione esistente tra locatore e inquilino). Dunque, al pari di quanto avviene in tema di locazione, in tale ipotesi: - le spese relative alla gestione ordinaria dell immobile gravano esclusivamente sul coniuge che ne abbia ottenuto l assegnazione, in quanto strettamente legate all utilizzo del bene, - mentre quelle straordinarie vanno suddivise dai coniugi comproprietari in base alla rispettive quote di proprietà (nel caso in esame, al 50 per cento). Ciò significa, all atto pratico che la lettrice (in quanto assegnataria e, quindi, titolare
del diritto di godimento sulla casa) dovrà sopportare tutte le spese per la manutenzione ordinaria dipendenti da deterioramenti prodotti dall uso, come pure le tasse direttamente legate al suo utilizzo (come quella sui rifiuti), le spese condominiali ordinarie e le utenze domestiche (luce, gas, telefono), in considerazione del fatto che è lei a fruire del servizio a cui queste sono connesse. A riguardo, la Suprema Corte [1] se pur riferendosi al caso in cui uno solo dei coniugi sia proprietario dell immobile) ha chiarito quali siano gli oneri gravanti sul coniuge assegnatario del bene, affermando che "qualora il giudice attribuisca ad uno dei coniugi l'abitazione di proprietà dell'altro, la gratuità di tale assegnazione [...] non si estende alle spese correlate a detto uso (ivi comprese quelle, del genere delle spese condominiali, che riguardano la manutenzione delle cose comuni poste a servizio anche dell'abitazione familiare), quindi simili spese - in mancanza di un provvedimento espresso che ne accolli l'onere al coniuge proprietario - sono a carico del coniuge assegnatario". Al contrario, le spese di carattere straordinario, legate alla proprietà e alla sua conservazione (ad esempio le spese stabilite dall assemblea di condominio per la ristrutturazione dell immobile, l istallazione di impianti di videocitofono, ecc.) dovranno essere sostenute dal proprietario, e quindi nel caso in esame, da entrambi i coniugi comproprietari, in proporzione delle rispettive quote di spettanza. Come individuare le spese dovute dal proprietario e da chi abita la casa? Per una più facile individuazione delle singole voci di spesa e di quale debba essere la ripartizione tra assegnatario e proprietario/i può tornare utile riferirsi alla Tabella relativa agli Oneri accessori di ripartizione fra locatore (al quale è equiparabile il proprietario) e il conduttore/inquilino (cui è assimilabile il coniuge assegnatario dell immobile), concordata tra la Confediliazia e Sunia-Sicet-Uniat [2].
Che succede se uno dei coniugi non paga le spese dovute? Attenzione però: quanto detto vale solo nei rapporti tra le parti; sicché, ove uno dei coniugi non provveda a uno dei predetti pagamenti per la parte a lui spettante, non essendo comunque il titolo di comproprietà mutato con la separazione, entrambi resteranno responsabili nei confronti del condominio in modo solidale, con riferimento sia alle spese di gestione ordinarie che a quelle straordinarie del bene. Ciò significa, all atto pratico, che l amministratore, anche dopo la separazione, non è tenuto a suddividere le spese condominiali in modo diverso da prima e anche qualora abbia ricevuto un espresso mandato in tal senso dai coniugi, potrà sempre rivolgersi all altro comproprietario in caso di insolvenza del primo. Cosa cambia se la sentenza prevede una ripartizione delle spese tra i coniugi? Ciò, peraltro, vale anche nel caso in cui la sentenza di separazione esoneri uno dei coniugi dal pagamento di spese che, diversamente, egli sarebbe tenuto a pagare (si pensi al caso in cui la sentenza stabilisca che il marito dovrà accollarsi gli oneri condominiali ordinari della moglie); tale sentenza, infatti, al pari di qualsiasi altro provvedimento del tribunale, fa stato solo nei confronti delle parti e non dei terzi, ivi compreso il condominio. Con la differenza che, tuttavia, ove essa stabilisca una precisa ripartizione delle spese, il coniuge che intanto abbia provveduto in luogo dell altro al pagamento (anche per evitare di trovarsi coinvolto in azioni giudiziarie) potrà comunque rivalersi in giudizio nei confronti dell altro per ottenere il rimborso di quanto indebitamente versato. In conclusione, nel caso di specie:
- è prima di tutto necessario leggere con attenzione cosa prevede la sentenza di separazione per accertarsi se il giudice abbia stabilito (o meno) un criterio di ripartizione delle spese condominiali; - ove il provvedimento giudiziario non disciplini nulla a riguardo, essendo i coniugi entrambi comproprietari dell immobile, dovranno accollarsi le spese riguardanti la casa coniugale secondo gli stessi criteri che disciplinano la materia della locazione. E quindi, in particolare, dovranno dividere a metà le spese solitamente gravanti sul locatore (proprietario) e di carattere straordinario, mentre le spese ordinarie, solitamente legate all utilizzo del bene (ad esempio la manutenzione ordinaria dello stabile e pulizia dello stesso) saranno ad esclusivo carico della lettrice, in quanto assegnataria della casa coniugale. Se, tuttavia, il marito non dovesse provvedere al versamento delle quote dovute, il condominio potrà comunque agire con le vie legali anche nei confronti della lettrice, in quanto obbligata solidale a detto pagamento. La ripartizione delle spese può essere fatta con accordo successivo Onde prevenire, quindi, ogni contrasto futuro, è bene che le parti cerchino un accordo sul tema delle spese (eventualmente anche non solo condominiali), mettendo nero su bianco quanto concordato. Ciò potrà avvenire: - con la sottoscrizione di una scrittura privata (integrativa ed esplicativa dell atto di separazione) e che sarà bene cristallizzare nei suoi contenuti anche in una successiva (eventuale) domanda di divorzio
- oppure attraverso la richiesta congiunta di modifica delle condizioni della separazione. In mancanza, in caso di contrasti, non resterà che rivolgersi al giudice affinché decida a riguardo. Note: [1] Cass. sent. n. 18476/2005. [2] TABELLA ONERI ACCESSORI RIPARTIZIONE FRA LOCATORE (L) E CONDUTTORE (C) CONCORDATA TRA CONFEDILIZIA E SUNIA-SICET-UNIAT, REGISTRATA IL 30.04.2014 A ROMA (Agenzia Entrate, Ufficio territoriale Roma 2, n.8455/3). ASCENSORE Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni C Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti L Adeguamento alle nuove disposizioni di legge L Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione C Ispezioni e collaudi C AUTOCLAVE Installazione e sostituzione integrale dell impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.) L Manutenzione ordinaria C Imposte e tasse di impianto L
Forza motrice C Ricarico pressione del serbatoio C Ispezioni, collaudi e lettura contatori C IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO,DI VIDEOSORVEGLIANZA E SPECIALI Installazione e sostituzione dell impianto comune di illuminazione L Manutenzione ordinaria dell impianto comune di illuminazione C Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme L Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme C Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni L Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni C Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili L Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili C Installazione e sostituzione di impianti di videosorveglianza L Manutenzione ordinaria di impianti di videosorveglianza C IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO, PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA,PRODUZIONE DI ENERGIA DA FONTI RINNOVABILI Installazione e sostituzione degli impianti L Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti L Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario C Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale C
Lettura dei contatori C Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua C IMPIANTI SPORTIVI Installazione e manutenzione straordinaria L Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.) C Consumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria C IMPIANTO ANTINCENDIO Installazione e sostituzione dell impianto L Acquisti degli estintori L Manutenzione ordinaria C Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi C IMPIANTO CENTRALIZZATO DI RICEZIONE RADIOTELEVISIVA E DI FLUSSI INFORMATIVI Installazione, sostituzione o potenziamento dell impianto centralizzato per la ricezione radiotelevisiva e per l accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo L Manutenzione ordinaria dell impianto centralizzato per la ricezione radiotelevisiva e per l accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo C PARTI COMUNI Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico L Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico C Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari L
Manutenzione ordinaria di tetti e lastrici solari C Manutenzione straordinaria della rete di fognatura L Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disostruzione dei condotti e pozzetti C Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere L Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni C Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni C Installazione e sostituzione di serrature L Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati C Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo L Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo C Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile C Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali L PARTI INTERNE ALL APPARTAMENTO LOCATO Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti L Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti C Manutenzione ordinaria di infissi, serrande e dell impianto sanitario C Rifacimento di chiavi e serrature C Tinteggiatura di pareti C Sostituzione di vetri C
Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità, dei cavi, degli impianti citofonico, videocitofonico e degli impianti individuali di videosorveglianza, per la ricezione radiotelevisiva e per l accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo C Verniciatura di opere in legno e metallo C Manutenzione ordinaria dell impianto di riscaldamento e condizionamento C Manutenzione straordinaria dell impianto di riscaldamento e condizionamento L PORTIERATO Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi L 10% C 90% previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. L 10% C 90% Materiale per le pulizie C Indennità sostitutiva alloggio portiere prevista nel c.c.n.l. L10% C90% Manutenzione ordinaria della guardiola L 10% C 90% Manutenzione straordinaria della guardiola L PULIZIA Spese per l assunzione dell addetto L Trattamento economico dell addetto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. C Spese per il conferimento dell appalto a ditta L Spese per le pulizie appaltate a ditta C Materiale per le pulizie C Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia L
Powered by TCPDF (www.tcpdf.org) Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia C Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie C Disinfestazione di bidoni e contenitori di rifiuti C Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva C Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori L Sacchi per la preraccolta dei rifiuti C SGOMBERO NEVE Spese relative al servizio, compresi i materiali d uso C PER LE VOCI NON PREVISTE DALLA PRESENTE TABELLA SI RINVIA ALLE NORME DI LEGGE E AGLI USI LOCALI.