INFORMAZIONI SULLA BANCA MUTUO CAPITAL PREMIUM CHIROGRAFARIO Destinati al cliente al Dettaglio e Non al dettaglio Banca Federico Del Vecchio s.p.a. Sede legale: Via dei Banchi n.5-50123 Firenze - Sede amministrativa:, Viale A.Gramsci n.69-50121 Firenze Tel.: 055.20051 Fax: 055.2005333 Indirizzo telematico www.bancadelvecchio.it - segreteria.societaria@bancadelvecchio.it Codice ABI: 03253 Numero di iscrizione all Albo delle banche presso la Banca d Italia: 3253.2 Codice fiscale e Numero di Iscrizione al Registro delle Imprese di Firenze: 00609910484 Gruppo bancario di appartenenza: Gruppo Banca Etruria CHE COSA E IL MUTUO TIPO DI MUTUO E I SUOI RISCHI Il Mutuo è un finanziamento a medio-lungo termine. In genere la sua durata va da un minimo di 18 mesi ad un massimo di 30 anni. Di solito viene richiesto per acquistare, ristrutturare o costruire un immobile. Può servire anche per sostituire o rifinanziare mutui già ottenuti per le stesse finalità. Il mutuo può essere garantito da ipoteca su un immobile e in questo caso si chiama ipotecario. Il cliente rimborsa il mutuo con il pagamento periodico di rate, comprensive di capitale ed interesse, secondo un tasso che può essere fisso, variabile, misto. Le rate possono essere mensili, trimestrali, semestrali, annuali. Il mutuo Partecipativo Capital Premium, riservato alle società di capitali, è un finanziamento partecipativo a medio/lungo termine concesso per sopperire ai fabbisogni finanziari per investimenti immobiliari e/o produttivi, favorire la capitalizzazione ed agevolare il futuro accesso al credito al credito a condizioni di prezzo maggiormente favorevoli; permette di anticipare alle imprese, sulla base di un programma di attività, le risorse di un aumento di capitale sociale da versare nell arco dei successivi anni garantendo alle stesse quanto necessario alla propria operatività e consentendo ai soci di dilazionare nel tempo l impegno finanziario derivante dall aumento di capitale. Le imprese che durante l ammortamento del finanziamento dimostreranno un miglioramento nella propria gestione tipica riceveranno un Premium Spread, ossia uno sconto determinato sulla base della crescita annuale del rapporto tra margine reddituale della gestione caratteristica e fatturato, sconto che andrà ad abbattere in termini percentuali lo spread stabilito contrattualmente all atto della stipula del finanziamento. Viceversa qualora l impresa dimostri un evidente scadimento economico/ finanziario dei parametri aziendali, potrà essere valutata l ipotesi di un incremento del tasso. Rispetto al tasso iniziale, il tasso di interesse può variare, con cadenze prestabilite, secondo l andamento di uno o più parametri di indicizzazione fissati nel contratto. Il rischio principale è l aumento imprevedibile e consistente dell importo o del numero delle rate. Il tasso variabile è consigliabile a chi vuole un tasso sempre in linea con l andamento del mercato e può sostenere eventuali aumenti dell importo delle rate. PRINCIPALI CONDIZIONI ECONOMICHE QUANTO PUO COSTARE IL MUTUO Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG) Aggiornato al 16.06.2011 1
(Per 100.000 di capitale erogato) CATEGORIA TAEG Dettaglio / Non al dettaglio (5 anni) 4,460 % VOCI Durata TASSI Tasso di interesse nominale annuo Parametro di indicizzazione COSTI Massimo 5 anni Parametro di Indicizzazione + Spread di ingresso EURIBOR 6 mesi Relativo alla quotazione del terzultimo giorno lavorativo del mese precedente a quello di stipula ed avente valuta ultimo giorno lavorativo del mese. La rilevazione del parametro potrà avvenire anche dalla pubblicazione effettuata il giorno successivo alla sua quotazione dal supplemento Finanza e Mercati del quotidiano Il Sole 24 Ore, o di diverso equipollente quotidiano economico a diffusione nazionale. Spread di ingresso Massimo + 2,300% L importo in punti percentuali del Premium Spread non potrà comunque in ogni caso essere superiore al 20% dello spread di ingresso concordato, mentre non darà luogo ad alcuna applicazione del Premium Spread qualora lo stesso seppur positivo abbia un valore inferiore a (+) 1,000 Tasso di interesse di preammortamento Il tasso applicato al preammortamento è uguale a quello rilevato al momento della stipula. Metodo calcolo interessi Anno commerciale 360 Tasso di interesse di mora per ritardato pagamento Tasso Interesse + lo spread pari al 3,000% DETERMINAZIONE DEL PREMIUM SPREAD (PREMIO DI RIDUZIONE DELLO SPREAD) Il Premium Spread, verrà applicato a partire dall'esercizio successivo a quello di erogazione del presente finanziamento e determinato annualmente con riferimento ai dati di bilancio della parte mutuataria approvati nell anno in corso ed in quello precedente. In particolare per la determinazione del Premium Spread verrà presa in considerazione, quale indicatore percentuale la differenza tra il rapporto, espresso in termini percentuali, tra: I.il Fatturato più avanti indicato come F ; II.il Margine Reddituale della Gestione Tipica (o Caratteristica) più avanti indicato come MRGT ; dell ultimo bilancio approvato (ua), rispetto a quello immediatamente precedente (ap). Il predetto MRGT margine verrà calcolato quale differenza tra: a) il Valore della Produzione così come definito all art. 2425 del C.C. (vedi Gazzetta Ufficiale del 22.01.2003 serie generale n. 17). b) i Costi della Produzione così come definito all art. 2425 del C.C. (vedi Gazzetta Ufficiale del 22.01.2003 serie generale n. 17). Formula di calcolo dell indicatore percentuale: [MRGT(ua):F(ua)x100]-[ MRGT(ap):F(ap)x100]= Indicatore percentuale L indicatore percentuale, calcolato come sopra e comunque rilevante, per l applicazione del Premium Spread solo se positivo, verrà applicato quale indice per la definizione dello sconto da applicare sullo spread contrattualmente previsto, sulle due semestralità successive alla sua determinazione e sulla base dello schema seguente: Indicatore con un valore tra (+)1,000 e (+)2,000: Premium Spread del 5%; Indicatore con un valore tra (+) 2,001 e (+)5,000: Premium Spread del 10%; Indicatore con un valore oltre (+) 5,000: Premium Spread del 20%. Quindi il Premium Spread, come sopra calcolato, verrà applicato come sconto percentuale sullo spread contrattualmente previsto sulla base della seguente formula: Spread [Spread x (Premium Spread : 100)] Ai fini della determinazione dei valori saranno presi in considerazione esclusivamente le prime tre cifre decimali con arrotondamento al valore più prossimo. L importo in punti percentuali del Premium Spread non potrà comunque in ogni caso essere superiore al 20% dello spread di ingresso indicato e concordato, mentre non darà luogo ad alcuna applicazione del Premium Spread qualora lo stesso seppur Aggiornato al 16.06.2011 2
positivo abbia un valore inferiore a (+)1,000. A puro titolo di esempio: EURIBOR 6M: 3,625 Spread: 2,100 Fatturato anno precedente F(ap) 476.000,00 MRGT anno precedente MRGT(ap) 13.400,00 Fatturato ultimo esercizio: F(ua) 546.000,00 MRGT ultimo esercizio MRGT(ua) 46.000,00 Calcolo dell indicatore percentuale [ 46.000,00 : 546.000,00 x 100] - [ 13.400,00 : 476.000,00 x 100 ] = (indicatore)% [ 8,425 ] - [ 2,815 ] = (+) 5,610% (Indicatore con un valore maggiore di (+) 5) Applicazione del Premium Spread Spread di ingresso: 2,100 Indicatore maggiore di (+) 5: sconto sullo spread di ingresso del 20% 2,100 x 20% = 0,420 2,100 0,420 = 1,680 Calcolo del tasso di ammortamento nominale annuo posticipato 3,625 + 1,680 = 5,305 Sulla base della stessa formula precedentemente evidenziata per il calcolo dell indicatore percentuale, qualora lo stesso risulti negativo, verrà utilizzato quale indice per la definizione di un incremento da applicare sullo spread contrattualizzato sulle due semestralità successive alla sua determinazione e sulla base dello schema seguente: Indicatore con valore negativo tra (-)2,001 e (-)5,000: Incremento Spread del 10%; Indicatore con valore negativo oltre (-)5,000: Incremento Spread del 20%. L importo in punti percentuali dell incremento dello Spread non potrà comunque in ogni caso essere superiore al 20% dello spread di ingresso indicato al precedente articolo 3 ed inizialmente concordato, mentre non darà luogo ad alcun incremento dello Spread qualora l indice percentuale seppur negativo abbia un valore compreso tra 0 e (-)2,000. A puro titolo di esempio: EURIBOR 6M: 3,625 Spread: 2,100 Fatturato anno precedente F(ap) 546.000,00 MRGT anno precedente MRGT(ap) 46.000,00 Fatturato ultimo esercizio: F(ua) 476.000,00 MRGT ultimo esercizio MRGT(ua) 13.400,00 Calcolo dell indicatore [13.400,00 : 476.000,00 x 100] - [ 46.000,00 : 546.000,00 x 100] = (indicatore)% [ 2,815 ] - [ 8,425 ] = (-) 5,610% (Indicatore con valore negativo maggiore di (-) 5) Applicazione dell incremento dello Spread Spread di ingresso: 2,100 Indicatore negativo di oltre (-) 5: incremento dello spread di ingresso del 20% 2,100 x 20% = 0,420 2,100 + 0,420 = 2,520 Calcolo del tasso di ammortamento nominale annuo posticipato 3,625 + 2,520 = 6,145 Le modificazioni della misura del tasso di interesse in base a quanto sopra previsto non sono soggette a nessun obbligo di comunicazione da parte della Banca. SPREAD DI INGRESSO Lo spread di ingresso da applicare verrà calcolato sulla base del valore raggiunto dall Indicatore nei due anni precedenti a quello di concessione del mutuo. SPESE Spese per la stipula del Contratto Istruttoria -Commissione una tantum sul debito nominale Importo minimo percepito 1,000% 600,00 Il totale ammontare delle spese deve essere versato, normalmente, al momento della domanda di finanziamento. Nel caso in cui la domanda di finanziamento, ammessa all istruttoria, Aggiornato al 16.06.2011 3
venga ritirata dal richiedente dopo che siano state esperite le valutazioni tecniche, ovvero nel caso in cui il finanziamento, a seguito di tali valutazioni od anche di esame legale, non possa essere accordato, la somma versata verrà trattenuta dalla Banca a titolo di rimborso. Spese per la gestione del rapporto Invio comunicazione Pagamento rate con disposizione di addebito in c/c Pagamento rate senza disposizione di addebito in c/c Spese di Certificazione Certificato di sussistenza del debito (ad uso successione Art. 23 D.L. 31/10/90 n 346) Certificato per sgravi fiscali Duplicato di quietanza inviato a mezzo posta prioritaria Attestazione in carta libera del debito residuo Rendicontazione annuale Tali spese vengono percepite al momento del rilascio della evidenza cartacea, ma non verranno addebitate nel caso in cui la richiesta di attestazione sia contestuale a quella di estinzione anticipata che comporti l applicazione di un compenso omnicomprensivo ove contrattualmente previsto. Variazione/restrizione ipoteca Esente 2,75 min. 70,00 max 150,00 min. 25,00 max 50,00 min. 6,00 max 15,00 min. 15,00 max 30,00 min. 25,00 max 50,00 150,00 per ogni quota frazionata Importo minimo 450,00 Importo massimo 3.000,00 Accollo mutuo 25,00 Variazione di domicilio 5,00 Recupero spese rate insolute Recupero spese per ciascun invio di avviso di rata insoluta Questa voce di recupero spese, nella misura sopra indicata, viene applicata anche per eventuali avvisi successivi relativi anche alla stessa rata insoluta, da inviarsi in tempi e modi ad insindacabile giudizio della Banca. Spese amministrative per sollecito, anche tramite terzi incaricati, diretto al recupero di ciascuna rata insoluta misura max Spese amministrative per esazione crediti, anche tramite terzi incaricati, diretto al recupero di ciascuna rata insoluta misura max Commissione di ricontrattazione del tasso di ammortamento Percepita esclusivamente nei casi in cui il mutuatario non rivesta la qualità di consumatore Commissione una tantum sul debito nominale Importo massimo percepito Recupero costi di produzione copia di documentazione relativa al rapporto: per singolo foglio di documentazione relativo all anno in corso per singolo foglio di documentazione relativo agli anni precedenti Recupero costi di produzione e invio di informazioni e comunicazioni previste dalla normativa in tema di trasparenza bancaria - invio cartaceo: 1,50 Recupero costi per singola comunicazione ed informazione in formato elettronico Comunicazioni di modifica unilaterale delle condizioni contrattuali (ai sensi dell art. 118 D. Lgs. 385/93) 6,00 1,500 % della rata insoluta 15,000% dell importo recuperato 0,200% 520,00 5,00 10,00 GRATUITE GRATUITE PIANO DI AMMORTAMENTO Tipo di ammortamento Tipologia rata Periodicità delle rate Alla Francese Rata costante Semestrale con cadenze fisse 31/12 30/06 di ciascun anno o in alternativa con semestri coincidenti con la chiusura contabile del bilancio ove diversa dal 31/12 di ogni anno Aggiornato al 16.06.2011 4
ULTIME RILEVAZIONI DEL PARAMETRO DI INDICIZZAZIONE Data Valore 1 Giugno 2011 1,708% Prima della conclusione del contratto è consigliabile prendere visione del piano di ammortamento personalizzato allegato al documento di sintesi CALCOLO ESEMPLIFICATIVO DELL IMPORTO DELLA RATA Tasso di interesse Durata del finanziamento Importo della rata semestrale Se il tasso di interesse au- Se il tasso di interesse dimi- applicato EURO 100.000,00 di capitale menta del 2% dopo 2 anni nuisce del 2% dopo 2 anni 4,008% 5 anni EURO 11.134,98 EURO 11.513,66 EURO 10.762,19 Il Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM) previsto dall art. 2 della legge sull usura (l. n. 108/1996), relativo ai contratti di mutuo, può essere consultato in filiale e sul sito internet della Banca ALTRE SPESE DA SOSTENERE Imposta sostitutiva All atto dell erogazione del finanziamento la parte mutuataria rimborserà alla Banca l importo pari all imposta sostitutiva da corrispondersi all Erario a norma del D.P.R. 29/09/73, n 601 e successive modifiche ed integrazioni. TEMPI DI EROGAZIONE Durata dell istruttoria: Massimo giorni 20 tra la data della presentazione della documentazione e la stipula del contratto Disponibilità dell importo: Massimo giorni 20 tra la data della stipula del contratto e l effettiva messa a disposizione della somma ESTINZIONE ANTICIPATA, PORTABILITA E RECLAMI Estinzione anticipata Il cliente può estinguere anticipatamente in tutto o in parte il mutuo senza dover pagare alcuna penale, compenso od onere aggiuntivo. L estinzione totale comporta la chiusura del rapporto contrattuale con la restituzione del capitale ancora dovuto - tutto insieme - prima della scadenza del mutuo. Per i contratti di mutuo chirografari stipulati per finalità diverse dall acquisto o dalla ristrutturazione di immobili adibiti ad abitazione o allo svolgimento di attività economica o professionale, il cliente può estinguere anticipatamente in tutto o in parte il mutuo pagando unicamente un compenso onnicomprensivo stabilito dal contratto, che non potrà essere superiore all 1% (uno percento) sulle somme versate in linea capitale per l estinzione o l abbattimento parziale. Portabilità del mutuo Nel caso in cui, per rimborsare il mutuo, ottenga un nuovo finanziamento da un altra banca/intermediario, il cliente non deve sostenere neanche indirettamente alcun costo (ad esempio commissioni, spese, oneri o penali). Il nuovo contratto mantiene i diritti e le garanzie del vecchio. Tempi massimi di chiusura del rapporto: il giorno del rimborso definitivo del mutuo a del pagamento di tutti gli oneri accessori Reclami Il cliente può presentare un reclamo all intermediario, anche per lettera raccomandata A/R (Viale A.Gramsci n. 69, 50121-Firenze) o per via telematica (segreteria.societaria@bancadelvecchio.it). L intermediario deve rispondere entro 30 giorni. Se non è soddisfatto o non ha ricevuto risposta, prima di ricorrere al giudice il cliente può rivolgersi a: -Arbitro Bancario Finanziario (ABF) Per sapere come rivolgersi all Arbitro si può consultare il sito www.arbitrobancariofinanziario.it, chiedere presso le Filiali della Banca d'italia, oppure chiedere all intermediario -Conciliatore Bancario Finanziario, anche in assenza di preventivo reclamo. LEGENDA Accollo Contratto tra un debitore e una terza persona che si impegna a pagare il debito al creditore. Aggiornato al 16.06.2011 5
Imposta Sostitutiva Istruttoria Parametro di indicizzazione (per i mutui a tasso variabile)/ Parametro di riferimento (per i mutui a tasso fisso) Perizia Preammortamento Piano di ammortamento Piano di ammortamento francese Quota capitale Quota interessi Rata costante Spread Tasso di interesse di preammortamento Tasso di interesse nominale annuo Tasso di mora Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG) Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM) Tasso Ufficiale di Riferimento (TUR) Premium Spread Nel caso del mutuo, chi acquista un immobile gravato da ipoteca si impegna a pagare all intermediario, cioè si accolla, il debito residuo. Imposta pari allo 0,25% (prima casa) o al 2% (seconda casa) della somma erogata in caso di acquisto, costruzione, ristrutturazione dell immobile. Pratiche e formalità necessarie all'erogazione del mutuo. Parametro di mercato o di politica monetaria preso a riferimento per determinare il tasso di interesse. Relazione di un tecnico che attesta il valore dell immobile da ipotecare. Periodo iniziale del mutuo nel quale l importo delle rate a pagare è costituito dalla sola quota interessi. Il periodo di preammortamento riguarda l arco di tempo compreso fra il giorno di erogazione del mutuo e il giorno di inizio ammortamento escluso. Piano di rimborso del mutuo con l indicazione della composizione delle singole rate (quota capitale e quota interessi), calcolato al tasso definito nel contratto. Il piano di ammortamento più diffuso in Italia. La rata prevede una quota capitale crescente e una quota interessi decrescente. All inizio si pagano soprattutto interessi; a mano a mano che il capitale viene restituito, l'ammontare degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta. Quota della rata costituita dall importo del finanziamento restituito. Quota della rata costituita dagli interessi maturati. La somma tra quota capitale e quota interessi rimane uguale per tutta la durata del mutuo. Maggiorazione applicata ai parametri di riferimento o di indicizzazione. Il tasso degli interessi dovuti sulla somma finanziata per il periodo che va dalla data di stipula del finanziamento alla data di scadenza della prima rata. Rapporto percentuale, calcolato su base annua, tra l interesse (quale compenso del capitale prestato) e il capitale prestato. Maggiorazione del tasso di interesse applicata in caso di ritardo nel pagamento delle rate. Indica il costo totale del mutuo su base annua ed è espresso in percentuale sull'ammontare del finanziamento concesso. Comprende il tasso di interesse e altre voci di spesa, ad esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata. Alcune spese non sono comprese, per esempio quelle notarili. Tasso di interesse pubblicato ogni tre mesi dal Ministero dell Economia e delle Finanze come previsto dalla legge sull usura. Per verificare se un tasso di interesse è usurario, quindi vietato, bisogna individuare, tra tutti quelli pubblicati, il TEGM dei mutui, aumentarlo della metà e accertare che quanto richiesto dalla banca/intermediario non sia superiore. Tasso minimo di offerta sulle operazioni di rifinanziamento principali dell Eurosistema determinato dalla BCE (Banca Centrale Europea). Sconto che andrà ad abbattere in termini percentuali lo spread stabilito contrattualmente all atto della stipula del finanziamento Aggiornato al 16.06.2011 6