CONTRATTO DI AFFITTO DI AZIENDA

CONTRATTO DI AFFITTO DI AZIENDA - Cervino S.p.a. (di seguito, per brevità, anche solo CERVINO ), con sede legale in Breuil-Cervinia, piazzale Funivie, codice fiscale, partita I.V.A. e numero di iscrizione al Registro delle Imprese di Aosta 00041720079, in persona del Presidente del Consiglio di Amministrazione Ing. Giorgio Pession nato ad Aosta il 5/2/1964, domiciliato per la carica presso la sede sociale, munito degli occorrenti poteri in forza della delibera del Consiglio di Amministrazione del 1 aprile 2010 ; -.( di seguito, per brevità, anche solo AFFITTUARIO ), con sede legale in.., codice fiscale, partita I.V.A. e numero di iscrizione al Registro delle Imprese di.., in persona di. nato a il., domiciliato per la carica presso la sede sociale, munito degli occorrenti poteri in forza di ; Premesso che A. CERVINO è titolare, tra le altre attività a lei facenti capo, del Bar Tavola calda denominato BAR CIME BIANCHE LAGHI, sito in Valtournenche, fraz. Breuil-Cervinia, località Cime Bianche Laghi, costituito da 1 cucina, 1 deposito, 1 zona cucina, 1 locale self service e bar, 2 magazzini-depositi, 2 antilatrine con 9 bagni, e 1 zona dehors, meglio indicati nelle planimetrie che, controfirmate, sub A. vengono allegate alla presente scrittura; B. L azienda è dotata delle seguenti autorizzazioni amministrative rilasciate dalle competenti autorità: licenze per somministrazione al pubblico di alimenti e bevande 11/05/10 Pag. 1 di 14 AFFITTO AZIENDA CIMEBIANCHELAGHI 10-15

licenza per la vendita di superalcolici C. L azienda è dotata degli arredi ed attrezzature e quant altro necessario alla sua attività come da inventario che, controfirmato dalle PARTI, viene unito sub B) al presente contratto, del quale fa parte integrante. D. CERVINO ha indetto un avviso d istruttoria per l assegnazione in affitto della suddetta azienda, all esito della quale è risultata assegnataria la società..; Tutto ciò premesso e ritenuto parte integrante e sostanziale del presente contratto, le parti convengono e stipulano quanto segue 1.CERVINO concede in affitto a, che accetta, l azienda bar tavola calda CIME BIANCHE LAGHI, come in premessa individuata. 1.1.L AFFITTUARIO, in forza del presente contratto potrà utilizzare i locali siti in località Cime Bianche Laghi, nei quali è esercitata l azienda, e meglio individuati nella allegata planimetria sub A e di cui CERVINO è utilizzatore, in forza del contratto di leasing stipulato in data 27 maggio 2005 con la società Unicredit Leasing S.p.a. (già Capitalia Leasing Factoring S.p.a.). 1.2.L AFFITTUARIO non potrà in alcun modo aggiungere ulteriori autorizzazioni o licenze a quelle di cui l azienda-bar tavola calda Cime Bianche Laghi è dotata e in premessa menzionate. 1.3.L AFFITTUARIO si impegna a utilizzare l azienda con la diligenza del buon padre di famiglia e a mantenere l azienda in buona efficienza commerciale e con la stessa destinazione e genere; a non mutare, salvo espressa autorizzazione scritta di CERVINO, l attività aziendale e tutte le autorizzazioni amministrative e delle autorità pubbliche. 11/05/10 Pag. 2 di 14 AFFITTO AZIENDA CIMEBIANCHELAGHI 10-15

1.4.L AFFITTUARIO si impegna ad esercitare l azienda mantenendo l attuale insegna BAR CIME BIANCHE LAGHI e si impegna altresì a mantenere tale insegna quale segno distintivo dell azienda ed a non identificare e o confonderla con la propria denominazione sociale o insegna. 1.5. L AFFITTUARIO si impegna a uniformarsi, per quanto riguarda la gestione della azienda a tutti gli ordini, leggi e regolamenti in vigore o che venissero emanati dalle competenti autorità. Eventuali violazioni che venissero accertate e che dessero luogo a sanzioni di qualsivoglia natura a carico di CERVINO costituiranno oggetto di rivalsa nei confronti dell AFFITTUARIO. Quest ultima si impegna a tenere informata CERVINO, tempestivamente e per iscritto, di tutte le eccezioni o rilievi che la pubblica amministrazione o le autorità competenti potessero muovere all azienda e/o alla sua gestione. 1.6. L AFFITTUARIO si impegna a restituire quanto affittato alla scadenza del contratto in stato di buona efficienza, salvo il deterioramento per l uso normale. In caso di perdita o deterioramento dei beni o di parte di essi L AFFITTUARIO ne corrisponderà il valore determinato secondo il valore di mercato al momento della riconsegna. 1.7. L AFFITTUARIO garantisce l apertura dell esercizio per tutti i giorni di apertura degli impianti funiviari della linea Plan Maison - Plateau Rosa e con il medesimo orario, sia durante la stagione estiva che durante quella invernale. 2.Il contratto di affitto di azienda avrà inizio il 2010 e scadrà 11/05/10 Pag. 3 di 14 AFFITTO AZIENDA CIMEBIANCHELAGHI 10-15

automaticamente e senza bisogno di disdetta alcuna il 31.5.2015. 3. Il canone dovuto per ciascun anno di vigenza del presente contratto è convenuto in.. = (oltre IVA), che verrà corrisposto in due rate di pari importo con scadenza il 30 novembre e il 31 marzo di ogni anno; le fatture verranno emesse da CERVINO rispettivamente a inizio novembre e inizio marzo. 3.1. Le parti convengono che il canone, a far data dal 1 giugno 2011, verrà aggiornato annualmente in misura pari alla variazione assoluta dell indice nazionale generale dei prezzi al consumo rilevato dall ISTAT al mese di aprile di ciascun anno, rispetto al mese di aprile dell anno precedente. CERVINO dovrà comunicare l indice ISTAT relativo a ciascun anno e richiedere l aggiornamento del relativo importo, che dovrà così essere automaticamente corrisposto dal mese successivo. 3.2. Il pagamento verrà effettuato dall AFFITTUARIO con bonifico bancario a favore di CERVINO, secondo le modalità che quest ultima comunicherà. 3.3. In caso di ritardo nel pagamento dei canoni di locazione (salvo quanto infra specificato al punto 19.1) sulla somma dovuta si applicheranno gli interessi di mora al tasso e con le modalità previste dal D.Lgs. 231/2002, con decorso dal giorno nel quale il pagamento avrebbe dovuto essere effettuato e senza necessità di formale costituzione in mora. 3.4. Contestualmente alla sottoscrizione del presente contratto, l AFFITTUARIO costituisce deposito cauzionale in danaro, ovvero consegnando fideiussione bancaria a prima richiesta, per l importo di 11/05/10 Pag. 4 di 14 AFFITTO AZIENDA CIMEBIANCHELAGHI 10-15

40.000,00 (quarantamila/00) con scadenza il 31 luglio 2015. Tale garanzia dovrà essere annualmente aggiornata in base agli aumenti del canone di locazione di cui al precedente punto 3.1. 4. L AFFITTUARIO si impegna ad effettuare quanto di propria spettanza, a propria cura e sotto la propria responsabilità, ai fini della volturazione dei seguenti contratti di somministrazione attualmente intestati alla società LA PIEMONTESE S.R.L. e in particolare: licenza per somministrazione al pubblico di alimenti e bevande; licenza per la vendita di superalcolici, in tempo utile a che possa avvenire, in forza per effetto e nei limiti del presente contratto, la voltura delle licenze medesime entro il 15 giugno 2010, data di apertura della stagione estiva 2010. 5. L AFFITTUARIO si impegna e sarà responsabile: 5.1. della pulizia e della gestione dei servizi igienici della stazione Cime Bianche Laghi; 5.2. della spalatura e sgombero neve dalla zona antistante il bar (dehors); 5.3. di fornire, durante tutto il periodo di apertura degli impianti, il servizio di mensa per i dipendenti di Cervino S.p.a. e eventuali fornitori della predetta società al prezzo di 9, 50 (nove virgola cinquanta) I.V.A. compresa a pasto, alle condizioni che verranno concordate con CERVINO. 6. Le PARTI convengono che: 6.1. l utenza per il consumo di energia elettrica dell azienda-bar sarà intestata a L AFFITTUARIO; 6.2. CERVINO fornirà l acqua all AFFITTUARIO, a propria cura e 11/05/10 Pag. 5 di 14 AFFITTO AZIENDA CIMEBIANCHELAGHI 10-15

spese; 6.3.Saranno a carico dell AFFITTUARIO, nella misura del 30% (trenta per cento), le spese annue sostenute da CERVINO per la pulizia della fossa biologica. 7. L AFFITTUARIO indica nella persona di. il soggetto responsabile per la conduzione dell azienda, nonché per tutto quanto concerne le responsabilità di gestione nei confronti della pubblica amministrazione ed in particolare: nei confronti delle autorità pubbliche in caso di infortuni sul lavoro; nei confronti delle autorità pubbliche per tutte le possibili violazioni concernenti il D. Lgs. 81/2008; nei confronti delle autorità pubbliche per le normative di pubblica sicurezza e antincendio; nei confronti delle autorità pubbliche per lo smaltimento dei rifiuti; nei confronti delle autorità pubbliche per le normative igienico sanitarie. Entro il 1 giugno di ciascun anno l AFFITTUARIO potrà indicare un diverso soggetto che assumerà la responsabilità ai sensi del presente articolo. 8. I locali saranno consegnati all AFFITTUARIO in buono stato di manutenzione e con i beni e l attrezzatura (previsti nell allegato inventario) funzionante; al momento della consegna verrà redatto idoneo verbale. L AFFITTUARIO è costituito custode dell immobile e dei beni costituenti l azienda data in affitto e ne risponderà in caso di perdita o deterioramento 11/05/10 Pag. 6 di 14 AFFITTO AZIENDA CIMEBIANCHELAGHI 10-15

qualora non provi che i fatti siano accaduti per causa allo stesso non imputabili. L AFFITTUARIO si impegna a riconsegnare i locali, l attrezzatura e tutto quanto avuto in consegna (come da relativo verbale), al termine del contratto in pari condizioni salvo il degrado d uso. Pertanto in deroga a quanto previsto dall art. 67, 9 co., del DPR 22.12.86 n. 917, secondo quanto previsto dall art. 14, co. 2, D.P.R. 4.2.88 n. 42, si conviene che le quote di ammortamento sui beni oggetto del contratto spetteranno al locatore anziché al locatario. 9. Le PARTI convengono dunque che saranno a carico dell AFFITTUARIO tutte le manutenzioni ordinarie relative all immobile e ai macchinari, agli impianti di qualsiasi specie e agli arredi e corredi della azienda affittata, necessarie a mantenerli in normale efficienza. Per converso a carico di CERVINO saranno le manutenzioni straordinarie relative alla struttura immobiliare e alle attrezzature nonché gli eventuali adeguamenti degli impianti strutturali (elettrico, idrico) alle vigenti disposizioni in materia. 10. CERVINO avrà accesso ai locali per verificare lo stato di manutenzione dell immobile e delle attrezzature, il rispetto delle condizioni dei termini del presente contratto, la corretta gestione dell azienda affittata. Potrà anche controllare, mediante verifica dei documenti contabili (cedolini paga, versamenti contributivi etc.) il regolare pagamento delle retribuzioni ai dipendenti dell AFFITTUARIO adibiti alla azienda-bar tavola calda Cime Bianche Laghi, nonché l avvenuto pagamento delle altre somme dovute a titolo di imposta, tassa o 11/05/10 Pag. 7 di 14 AFFITTO AZIENDA CIMEBIANCHELAGHI 10-15

contributi. A richiesta di CERVINO, l AFFITTUARIO sarà tenuto ad eseguire le manutenzioni stabilite dal presente contratto e ritenute necessarie, entro 60 giorni dalla richiesta scritta; decorso tale termine CERVINO avrà diritto a far eseguire tali manutenzioni a propria cura ed a spese dell AFFITTUARIO. 11. L AFFITTUARIO si obbliga a stipulare con una primaria compagnia di assicurazioni avente sede in Italia una polizza assicurativa comprendente la responsabilità civile verso terzi derivante dalla conduzione dell azienda con un massimale non inferiore a 1.000.000,00 per sinistro e per persona (per anno), ed una per il furto, l incendio di beni mobili, macchinari e attrezzature, con un massimale per anno non inferiore a 500.000,00. CERVINO provvederà alla stipula della polizza di assicurazione contro gli incendi della unità immobiliare. 12. A far data dalla sottoscrizione del presente contratto saranno a carico dell AFFITTUARIO le imposte, tasse e tributi gravanti sulla gestione dell azienda. A carico di CERVINO saranno le imposte, tasse e tributi gravanti sulla proprietà dell immobile. 13. L AFFITTUARIO non potrà cedere in tutto o in parte il presente contratto di affitto, né alcun diritto dal medesimo derivante. Non potrà sublocare né conferire i diritti derivanti dal contratto in una società, salva espressa autorizzazione scritta di CERVINO. 14. L AFFITTUARIO si impegna espressamente a non effettuare opere di ristrutturazione o ampliamento senza l espresso consenso scritto di 11/05/10 Pag. 8 di 14 AFFITTO AZIENDA CIMEBIANCHELAGHI 10-15

CERVINO. In ogni caso l AFFITTUARIO si impegna, per qualsiasi intervento di ristrutturazione da effettuare, a sottoporre preventivamente a CERVINO idoneo progetto di un professionista abilitato e, ottenuta l autorizzazione da parte di CERVINO, ad eseguire i lavori relativi soltanto dopo aver ottenuto le prescritte autorizzazioni amministrative e di legge. Eventuali sanzioni di qualsivoglia natura a carico di CERVINO a seguito di opere di ristrutturazione eseguite dall AFFITTUARIO, costituiranno oggetto di rivalsa da parte di CERVINO nei confronti dell AFFITTUARIO medesimo. Per le opere eseguite, peraltro, l AFITTUARIO non potrà chiedere indennizzi o risarcimenti a CERVINO rivendicando l incremento di valore che l azienda potrà acquisire, né le eventuali migliorie; CERVINO, per converso, potrà chiedere la riduzione in pristino. 15. L AFFITTUARIO dovrà individuare nominativamente i propri dipendenti addetti all azienda-bar Cime Bianche Laghi che avranno diritto ad acquistare lo ski-pass stagionale a condizioni particolari e inviare richiesta scritta alle casse centrali di CERVINO prima dell apertura dell esercizio; tutte le persone sprovviste, anche temporaneamente, dello skipass potranno accedere agli impianti solo dietro pagamento delle tariffe previste per il pubblico. 16. L AFFITTUARIO, ove ravvisi la necessità di utilizzare mezzi battipista e/o motoslitte, si impegna ad ottenere la preventiva autorizzazione da parte del direttore delle piste, nominato dalla CERVINO, sulla base di quanto definito dalla legge regionale della Valle 11/05/10 Pag. 9 di 14 AFFITTO AZIENDA CIMEBIANCHELAGHI 10-15

D Aosta n. 9 del 17.3.92 e successive modificazioni ed integrazioni. 17. Il servizio delle funivie per il collegamento di Cime Bianche Laghi è garantito dalla CERVINO, salvo cause di forza maggiore, durante il normale orario di apertura degli impianti. Le parti convengono che le condizioni climatiche che potranno impedire il collegamento rientrano tra le cause di forza maggiore, e non potranno generare responsabilità o risarcimenti in capo a CERVINO. 18. CERVINO si impegna al trasporto per conto e a favore dell AFFITTUARIO di materiali e rifiuti solidi urbani. In particolare CERVINO si impegna: al trasporto giornaliero, a cura dell AFFITTUARIO, del pane; al trasporto dei rifiuti solidi urbani, secondo le modalità specificate negli articoli seguenti; al trasporto, con mezzi battipista, una volta al mese, di materiali vari, con preavviso di 48 ore. 18.1. L AFFITTUARIO dovrà provvedere al trasporto di tutti i rifiuti urbani solidi da Cime Bianche Laghi a Breuil Cervinia e al loro stoccaggio negli appositi cassonetti, avendo cura di rispettare il regolamento comunale vigente in materia di rifiuti. 18.2. L AFFITTUARIO indica nel sig... la persona incaricata e responsabile a tutti gli effetti dello stoccaggio dei rifiuti e si impegna a comunicare le eventuali variazioni a tale nomina entro il 31.10 di ciascun anno. 18.3. Il prezzo per le prestazioni di CERVINO previste nel presente articolo è concordato forfettariamente nel 10% (dieci per cento) del 11/05/10 Pag. 10 di 14 AFFITTO AZIENDA CIMEBIANCHELAGHI 10-15

canone pattuito, già ricompreso nel canone annuo sopra indicato, ma che verrà fatturato separatamente. 18.4. Le parti convengono che il pagamento della tassa rifiuti è a carico dell AFFITTUARIO. 18.5. Ove siano necessarie corse aggiuntive per il trasporto di materiali e/o rifiuti l AFFITTUARIO potrà farne preventiva richiesta e il costo della corsa relativa di a/r sarà di 0,20 (zero virgola venti), oltre IVA, al kilo e al tronco, aggiornabile annualmente in misura pari alle tariffe praticate dalla società CERVINO a terzi per analoghi servizi. 18.6. L AFFITTUARIO si impegna a provvedere a propria cura e spese alla pulizia delle cabine di funivia utilizzate per il trasporto dei rifiuti dopo ogni utilizzo. 18.7. Ove si rendesse necessario il trasporto di materiali con l ausilio dei mezzi battipista, il relativo costo viene stabilito in 180,00 (centoottanta virgola zero zero) oltre I.V.A. all ora di utilizzo, aggiornabile annualmente in misura pari alle tariffe praticate dalla società CERVINO a terzi per analoghi servizi. 19. CERVINO potrà risolvere il presente contratto ai sensi dell art. 1456 c.c. tramite invio di dichiarazione scritta con lettera raccomandata A/R: In caso di mancato pagamento anche di una sola rata del canone di locazione, decorsi due mesi dalla data nella quale il pagamento avrebbe dovuto essere effettuato. In caso di messa in liquidazione, volontaria o giudiziale dell AFFITTUARIO. In caso di provvedimento o decisione amministrativa o giudiziaria che, 11/05/10 Pag. 11 di 14 AFFITTO AZIENDA CIMEBIANCHELAGHI 10-15

per fatto conducibile all AFFITTUARIO, disponga la chiusura temporanea dell azienda. In caso di presentazione da parte dell AFFITTUARIO di domanda di ammissione ad una delle procedure concorsuali prevista dal R.D. 16/3/42 n. 267. 19.1. Le PARTI riconoscono inoltre che le pattuizioni contenute all intero art. 1, intero art. 3, 4.1., intero art. 5, 7, 9, 10, 11, 13, 14, 16, intero art. 18, sono essenziali e inderogabili e che pertanto la loro violazione integra, per concorde volontà delle parti, inadempimento grave e legittima la CERVINO a risolvere il contratto avvalendosi della presente clausola risolutiva espressa ai sensi dell art. 1456 c.c.. 19.2. Costituisce inoltre inadempimento grave, che consente l immediata risoluzione del contratto, il mancato pagamento da parte dell AFFITTUARIO dei salari, stipendi e contributi INPS previsti dal contratto collettivo, e comunque di ogni somma dovuta in dipendenza del rapporto di lavoro dall AFFITTUARIO ai dipendenti adibiti all azienda affittata. In caso di contestazione giudiziale tra l AFFITTUARIO e il proprio dipendente avente ad oggetto il mancato pagamento di somme ulteriori a quelle previste dalla busta paga (ad es. maggiorazioni dovute a straordinari, mancati riposi, risarcimenti etc.), la risoluzione del presente contratto da parte di CERVINO potrà essere esercitata soltanto ove l AFFITTUARIO non provveda all eventuale pagamento di quanto giudizialmente accertato. 19.3. In caso di ripetute contestazioni relative alla mancata gestione dell azienda da parte dell AFFITTUARIO secondo i livelli standard della 11/05/10 Pag. 12 di 14 AFFITTO AZIENDA CIMEBIANCHELAGHI 10-15

categoria, CERVINO dovrà informarne l AFFITTUARIO, invitandola a adeguare lo standard qualitativo dei servizi resi nella azienda oggetto del presente contratto. Ove ciò non avvenga, e in presenza del persistere delle contestazioni, decorsi sessanta giorni dall invito di cui sopra, l inadempimento dell AFFITTUARIO sarà riconosciuto grave e CERVINO potrà avvalersi, per questa sola ragione, della presente clausola risolutiva espressa. 20. L AFFITTUARIO subentra in tutti i contratti stipulati dal locatore per l esercizio della azienda; in caso di recesso del terzo contraente CERVINO è comunque esonerata da ogni responsabilità. 21. Con la sottoscrizione del presente contratto, le Parti si danno altresì atto di essere state informate circa le finalità e le modalità del trattamento dei dati personali, ai sensi dell art. 13 del D.Lgs. 196/03 Codice in materia di protezione dei dati personali, nonché dei diritti sanciti dall art. 7 dello stesso decreto. 22. A carico di Cervino sarà la comunicazione alla autorità di Pubblica Sicurezza prevista dall art. 12 della Legge 18.5.1978 n. 191 relativa al godimento del fabbricato nel quale è svolta la azienda. 23. Tutte le spese del presente atto sono a carico dell AFFITTUARIO. 24. Per qualsivoglia controversia derivante dal presente contratto sarà competente in via esclusiva il Tribunale di Aosta. Ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 1341 e 1342 c.c., l AFFITTUARIO 11/05/10 Pag. 13 di 14 AFFITTO AZIENDA CIMEBIANCHELAGHI 10-15

dichiara espressamente di aver letto e di accettare integralmente il contenuto dei seguenti articoli: 4. (Responsabilità dell AFFITTUARIO); 13. (Divieto di cessione del contratto di affitto); 20. (Esonero da responsabilità). 11/05/10 Pag. 14 di 14 AFFITTO AZIENDA CIMEBIANCHELAGHI 10-15