TERMOREGOLAZIONE E CONTABILIZZAZIONE DI CALORE Adempimenti d autunno Abbiamo appreso, e insegniamo, che il condominio configura un assetto stabile della proprietà e dei relativi diritti e obblighi (salvo modifiche all unanimità se inerenti questi ultimi, e anche a maggioranza, ma solo se si tratta di modifiche meramente regolamentari). Chi entra in condominio lo accetta per quel che è, questa è la regola. O meglio, era la regola: la Direttiva per la termoregolazione ha infatti sconvolto questo principio fondamentale della normativa condominiale, nato con lo stato liberale quando, nel Codice del 1865, era regolato con quattro articoli in tutto e sopravvissuto perfino al periodo autoritario, allorché ai quattro, nominati articoli, si sostituì un apparato di norme calato dall alto, uguale per tutta Italia e confermato, nel suo fondamentale impianto, anche dalla recente riforma. L Unione europea per il nostro bene, come sempre quando si impone qualcosa; per il risparmio energetico, insomma ha disposto una ripartizione delle spese di riscaldamento e condizionamento che sostituisce persino le differenti ripartizioni previste in regolamenti condominiali. Anche questa semplice considerazione (una delle tante, nello stesso senso, che si possono fare), ci dice quanto invasiva sia questa normativa (recepita dall Italia come tante altre senza nessuna seria valutazione; cioè: sostanzialmente in modo acritico). Una normativa comunque che va applicata, pena gravi (possibili) sanzioni. Questa pubblicazione nella tradizione dell Editrice è stata concepita come un aiuto per i pratici, un aiuto per condòmini, amministratori, associazioni, enti, soggetti comunque interessati. La normativa è spiegata in termini rigorosamente scientifici, a tutti comunque accessibile sotto il profilo giuridico, ma anche tecnico e applicativo-contrattuale. Proprio per i motivi già detti, ed in funzione dell incessante attività a tutela della proprietà che svolge la Confedilizia, questa normativa è già in fase di correzione/revisione. Se sarà effettivamente corretta, non mancheremo di restare vicini ai nostri affezionati lettori, predisponendo sempre con l aiuto dei maggiori esperti del ramo una nuova edizione della pubblicazione. Corrado Sforza Fogliani La pubblicazione reca (nell ordine) scritti di Vincenzo Nasini, Paolo Scalettaris, Pier Paolo Bosso, Michele Vigne. Normativa, prassi e giurisprudenza significativa, a cura di Corrado Sforza Fogliani. La relazione tecnica di Michele Vigne è riccamente illustrata. Il volume reca pure la tabella delle nuove maggioranze assembleari, con la specifica indicazione di quella necessaria in materia di termoregolazione. Tratto da Confedilizia notizie, giugno 2016, pag. 17
Sistemi di termoregolazione e contabilizzazione dei consumi e norma transitoria per il riparto delle spese Torniamo sull obbligo previsto dal d.lgs. n. 102/ 14 di installare nei condominii, entro il prossimo 31.12. 16, sistemi di termoregolazione (della temperatura) e contabilizzazione (dei consumi) individuali (cfr. Cn ott. 14), per segnalare con riguardo alla connessa questione della suddivisione delle spese che se è vero che il provvedimento in parola prevede che tale suddivisione debba necessariamente essere effettuata in relazione agli effettivi prelievi volontari di energia termica utile e ai costi generali per la manutenzione dell impianto, secondo quanto previsto dalla norma tecnica UNI 10200 e successivi aggiornamenti, è anche vero che lo stesso provvedimento contiene una previsione transitoria che consente, per la prima stagione termica successiva all installazione dei dispositivi in questione, che detta suddivisione avvenga in base ai soli millesimi di proprietà. Precisato, a proposito della definizione di stagione termica, che è da ritenersi che questa, dal momento che la contabilità del condominio ha cadenza annuale, corrisponda all annualità di gestione condominiale (annualità che deve essere peraltro successiva alla data di installazione e che, quindi, non coincide con quella durante la quale vengono installati i dispositivi), è bene, dunque, che i condòmini, allorché si riuniscano in assemblea per deliberare sulla materia che qua interessa, abbiano ben presente l indicata possibilità che la legge, in via transitoria, prevede di ripartire le spese secondo i millesimi di proprietà. Si possono evitare, così, decisioni affrettate in materia di misurazione dei consumi, foriere di possibile contenzioso. Sulla questione dell obbligo, da parte dell assemblea, di suddividere le spese di riscaldamento secondo le specifiche regole dettate dal citato d.lgs. n. 102/ 14 nonostante la presenza di un regolamento di origine contrattuale che stabilisca, in punto, il rispetto di determinati criteri di riparto, si rinvia a Cn di settembre 2015. Tratto da Confedilizia notizie, novembre 2015, pag. 29
Quando un condomino si rifiuta di installare sistemi di termoregolazione e contabilizzazione dei consumi Dell obbligo introdotto dal d.lgs. n. 102/ 14 di installare nei condominii, entro il prossimo 31.12. 16, sistemi di termoregolazione (della temperatura) e contabilizzazione (dei consumi) individuali, abbiamo già trattato su Cn di settembre 2014. Ma problemi applicativi, ve ne sono. Iniziamo dall ipotesi in cui uno o più condòmini rifiutino di installare nelle loro proprietà esclusive i sistemi in questione, nonostante una regolare delibera in tal senso. Sul punto ricordato che la materia è, fra l altro, disciplinata dall art. 26, comma 5, l. n. 10/ 91 si segnala un interessante sentenza del Tribunale di Roma (n. 9477 del 29.4. 10) che ha ritenuto legittima una delibera assembleare che applicava al condomino che aveva opposto il rifiuto di cui trattasi l intera quota secondo il massimo della potenza calorica di ciascun radiatore sito nell unità immobiliare di interesse. Si tratta di una decisione che, condivisibile, supera le possibili obiezioni alla diversa soluzione del ricorso, da parte dell amministratore, all autorità giudiziaria per accedere all unità immobiliare di proprietà del condomino che rifiuta l installazione. Altra ipotesi che vale la pena esaminare riguarda il riparto dei consumi conseguente all installazione dei sistemi in parola. Il d.lgs. n. 102/ 14 come si ricorderà stabilisce che tale riparto debba avvenire seguendo specifici criteri (cfr., ancora, Cn sett. 14). Inoltre, come abbiamo visto, l art. 26, comma 5, l. 10/ 91, si occupa di disciplinare anche la maggioranza necessaria (e sufficiente) per ripartire gli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato. Quid iuris, allora, se un regolamento di origine contrattuale stabilisca, in punto, il rispetto di determinati criteri di riparto? In proposito, la giurisprudenza si è espressa per la prevalenza delle norme di legge. In particolare, ancora il Tribunale di Roma, con la citata sentenza n. 9477/ 10, ha osservato che le disposizioni di cui alla l. n. 10/ 91 per il loro carattere pubblicistico prevalgono sulla disciplina privatistica, donde l autonomia negoziale dei privati risulta limitata. In altre parole, anche una ripartizione contenuta in un regolamento contrattuale può, secondo questo indirizzo interpretativo, essere modificata nel rispetto, evidentemente, di quanto indicato nel predetto d.lgs. n. 102/ 14 sulla base delle maggioranze previste dal citato art. 26, comma 5, l. n. 10/ 91, non occorrendo, quindi, la totalità dei consensi della compagine condominiale. Si pone, poi, la questione di come interferisca l adozione di un sistema di termoregolazione e contabilizzazione con l eventuale presenza nel condominio di uno o più impianti di riscaldamento autonomi. Si tratta di un interrogativo anch esso già affrontato dalla giurisprudenza la quale, recentemente, con la sentenza della Cassazione n. 8724 del 29.4. 15, ha chiarito, in sostanza, che allorché si deliberi l installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore la presenza di impianti autonomi non può recare un pregiudizio economico ai condòmini allacciati all impianto centralizzato, con la conseguenza che eventuali maggiori costi sono da porsi in capo a chi si è distaccato dall impianto comune (cfr. Cn giu. 15). La soluzione appena riferita può, peraltro, essere seguita deve ritenersi anche nel diverso caso in cui il distacco avvenga successivamente all adozione dei sistemi in questione. Pure in tale ipotesi, quindi (e sempreché si rispettino le condizioni per il distacco richieste dalla legge: cfr. Cn ott. 13) l eventuale aggravio economico a carico della compagine condominiale rispetto alla situazione preesistente dovrà essere sostenuto dal condomino interessato a non essere più allacciato all impianto comune. Resta da dire, infine, delle sanzioni (da 500 a 2.500 euro) in caso di mancato rispetto dell obbligo di installazione dei sistemi in parola. A risponderne, secondo quanto previsto dal più volte citato d.lgs. n. 102/ 14, è il condominio. Ove tale inadempimento sia tuttavia imputabile ad uno o più condòmini che rifiutandosi, ad esempio, di far accedere alla propria unità immobiliare per gli adempimenti del caso abbiano ritardato o impedito il rispetto della legge, è da ritenersi che ciò possa costituire un valido presupposto per un azione condominiale di rivalsa nei confronti degli indicati condòmini. Tratto da Confedilizia notizie, settembre 2015, pag. 31
Impianti termici, le scadenze da tener presenti 31.12. 16: scade il termine qualora il riscaldamento, il raffreddamento o la fornitura di acqua calda per un edificio siano effettuati da una rete di teleriscaldamento o da un sistema di fornitura centralizzato che alimenta una pluralità di edifici entro cui installare ex art. 9, comma 5, lett. a), d.lgs. n. 102/ 14, da parte delle imprese di fornitura del servizio, un contatore di fornitura di calore in corrispondenza dello scambiatore di calore collegato alla rete o del punto di fornitura 31.12. 16: scade il termine con riguardo ai condominii e agli edifici polifunzionali (cioè destinati a scopi diversi e occupati da almeno due soggetti che devono ripartire tra loro la fattura dell energia acquistata ) riforniti da una fonte di riscaldamento o raffreddamento centralizzata o da una rete di teleriscaldamento o da un sistema di fornitura centralizzato che alimenta una pluralità di edifici entro cui installare ex art. 9, comma 5, lett. b), d.lgs. n. 102/ 14, da parte delle imprese di fornitura del servizio, contatori individuali per misurare l effettivo consumo di calore o di raffreddamento o di acqua calda per ciascuna unità immobiliare, nella misura in cui sia tecnicamente possibile, efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali 31.12. 16: scade il termine nei casi in cui l uso di contatori individuali non sia tecnicamente possibile o non sia efficiente in termini di costi, per la misura del riscaldamento per l installazione, ex art. 9, comma 5, lett. c), d.lgs. n. 102/ 14, di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per calcolare il consumo di calore in corrispondenza a ciascun radiatore posto all interno delle unità immobiliari di condominii ed edifici polifunzionali. In caso l installazione dei sistemi in questione risulti non essere efficiente in termini di costi con riferimento alla metodologia indicata nella norma UNI EN 15459 dovranno essere presi in considerazione altri metodi alternativi. Tratto da Confedilizia notizie, febbraio 2015, pag. 13
PER CONDOMINII ED EDIFICI POLIFUNZIONALI Efficienza energetica, pubblicato un nuovo decreto Entro il dicembre 2016, contatori individuali È stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale il d.lgs. n. 102 del 4.7. 14 recante Attuazione della direttiva 2012/27/UE sull efficienza energetica, che modifica le direttive 2009/125/CE e 2010/ 30/UE e abroga le direttive 2004/ 8/CE e 2006/32/CE. Il provvedimento allo scopo di favorire il contenimento dei consumi energetici introduce, in particolare, una serie di misure per il rilevamento dei consumi individuali negli edifici, che di seguito elenchiamo. Anzitutto, qualora il riscaldamento, il raffreddamento o la fornitura di acqua calda per un edificio siano effettuati da una rete di teleriscaldamento o da un sistema di fornitura centralizzato che alimenta una pluralità di edifici, si impone entro il 31.12. 16 l installazione da parte delle imprese di fornitura del servizio di un contatore di fornitura di calore in corrispondenza dello scambiatore di calore collegato alla rete o del punto di fornitura (art. 9, comma 5, lett. a). Nei condominii e negli edifici polifunzionali (cioè destinati a scopi diversi e occupati da almeno due soggetti che devono ripartire tra loro la fattura dell energia acquistata ) riforniti da una fonte di riscaldamento o raffreddamento centralizzata o da una rete di teleriscaldamento o da un sistema di fornitura centralizzato che alimenta una pluralità di edifici si prevede, poi, l installazione obbligatoria sempre entro il 31.12. 16 e sempre da parte delle imprese di fornitura del servizio di contatori individuali per misurare l effettivo consumo di calore o di raffreddamento o di acqua calda per ciascuna unità immobiliare, nella misura in cui sia tecnicamente possibile, efficiente in termini di costi (da valutarsi con riferimento alla metodologia indicata nella norma UNI EN 15459) e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali. Eventuali casi di impossibilità tecnica all installazione dei dispositivi suddetti devono essere riportati in apposita relazione tecnica del progettista o del tecnico abilitato (art. 9, comma 5, lett. b). Diversamente, nei casi in cui l uso di contatori individuali non sia tecnicamente possibile o non sia efficiente in termini di costi, per la misura del riscaldamento si prevede il ricorso all installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per misurare il consumo di calore in corrispondenza a ciascun radiatore posto all interno delle unità immobiliari di condominii ed edifici polifunzionali, secondo quanto previsto dalla norma UNI EN 834. In caso l installazione dei sistemi in questione risulti non essere efficiente in termini di costi con riferimento alla metodologia indicata nella norma UNI EN 15459 dovranno essere presi in considerazione altri metodi alternativi (art. 9, comma 5, lett. c). Infine, nell ipotesi in cui i condominii siano alimentati dal teleriscaldamento o teleraffreddamento o da sistemi comuni di riscaldamento o raffreddamento, si dispone che, per la corretta suddivisione delle spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento degli appartamenti e delle aree comuni (qualora le scale e i corridoi siano dotati di radiatori), e all uso di acqua calda per il fabbisogno domestico (se prodotta in modo centralizzato), l importo complessivo debba essere suddiviso in relazione agli effettivi prelievi volontari di energia termica utile e ai costi generali per la manutenzione dell impianto, secondo quanto previsto dalla norma tecnica UNI 10200 e successivi aggiornamenti. È fatta salva la possibilità, per la prima stagione termica successiva all installazione dei dispositivi in questione, che la suddivisione venga effettuata in base ai soli millesimi di proprietà (art. 9, comma 5, lett. d). In tutti i quattro casi sopra indicati l inadempimento fa scattare una sanzione amministrativa pecuniaria da 500 a 2.500 euro. Sanzione che ricadrà, nei primi due casi (art. 9, comma 5, lett. a e b) sulle imprese che prestano il servizio; nel terzo caso (art. 9, comma 5, lett. c) sul condominio e i clienti finali che acquistano energia per un edificio polifunzionale ; nell ultimo caso (art. 9, comma 5, lett. d) sul condominio che non ripartisca le spese in conformità a quanto prescritto.
Il d.lgs. n. 102/ 14 interviene, poi, anche sull art. 5, d.p.r. n. 412/ 93 e, in particolare sui commi 9-bis e 9-ter. Il primo viene integrato con altre due ipotesi che escludono l obbligo per gli impianti termici di essere collegati ad apposti camini, canne fumarie o sistemi di evacuazione dei prodotti della combustione, con sbocco sopra il tetto dell edificio (cfr. Cn sett. 13). Si tratta del caso in cui si proceda alle ristrutturazioni di impianti termici individuali esistenti alla data del 31.8. 13, siti in stabili plurifamiliari, qualora nella versione iniziale non dispongano già di camini, canne fumarie o sistemi di evacuazione dei prodotti della combustione con sbocco sopra il tetto dell edificio, funzionali e idonei o comunque adeguabili all applicazione di apparecchi a condensazione, nonché dell ipotesi in cui vengano installati uno o più generatori ibridi compatti, composti almeno da una caldaia a condensazione a gas e da una pompa di calore e dotati di specifica certificazione di prodotto. Il comma 9-ter viene invece riscritto fissando determinate regole da rispettare con riferimento alle caratteristiche degli impianti da installare e il rendimento che tali impianti devono garantire per poter usufruire delle due deroghe appena descritte così come di quelle già contemplate dalla disciplina esistente (cfr., ancora, Cn sett. 13) Da ultimo, il più volte citato d.lgs. n. 102/ 14 introduce deroghe al regime delle distanze nel caso, in particolare, di interventi edilizi di riqualificazione energetica che comportino maggiori spessori delle murature esterne contestualmente ad una riduzione minima del 10 per cento dei limiti di trasmittanza previsti dal d.lgs. n. 192/ 05. Tratto da Confedilizia notizie, ottobre 2014, pag. 22