NOTA TERRITORIALE Napoli Anno a cura dell Ufficio Provinciale di Napoli in collaborazione con la Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare e la Direzione Regionale della Campania data di pubblicazione: giugno 2006 1
Inquadramento Regionale In questa sezione si analizza il comportamento del mercato immobiliare residenziale della provincia di Napoli nel in relazione alle altre province della Campania e agli anni precedenti. Relativamente all intera provincia e al solo capoluogo si riportano nelle tabelle 1 1 e 2 i dati del (Numero di transazioni normalizzate) e dell IMI (indice di mobilità immobiliare), cioè del rapporto tra e patrimonio immobiliare (stock di unità immobiliari censite al catasto urbano). Le ultime due colonne delle tabelle evidenziano rispettivamente il valore unitario residenziale medio di riferimento 2, calcolato in base ai dati O.M.I. 3, e l indice di incremento di tale valore intercorso dal primo semestre 2004 al secondo semestre. Per la determinazione del valore regionale, provinciale e di macroarea (aggregazione di più comuni), come peso si è usato lo stock immobiliare dei singoli comuni, mentre i valori medi comunali si sono ottenuti, mediando i valori centrali delle diverse zone OMI 4. Nel seguito (figure 1 e 2) è espresso l andamento negli ultimi sei anni di 5 e IMI per i capoluoghi. Tabella 1: dati relativi all intera provincia provincia var.% 2004/05 IMI differenza IMI su anno precedente valori di riferimento II /m 2 n. indice valori II sem. (val. I semestre 2004=100) Avellino 3.887,75 18,86% 1,87% 0,26 775 105,2 Benevento 2.427,58 7,84% 1,78% 0,11 578 102,0 Caserta 8.849,14 11,45% 2.22% 0,19 970 138,3 NAPOLI 25.537,04 2,64% 2,07% 0,05 1.693 113,0 Salerno 9.243,09 1,07% 1,80% 0,00 1.102 107,7 Totale CAMPANIA 49.944,60 5,18% 2,01% 0,08 1.320 113,8 Tabella 2: dati relativi ai soli capoluoghi di provincia provincia var.% 2004/05 IMI differenza IMI su anno precedente valori di riferimento II /m 2 n. indice valori II sem. (val. I semestre 2004=100) Avellino 546,46 12,00% 2,18% 0,21 1.229 112,4 Benevento 539,78-2,51% 2,10% -0,07 938 107,1 Caserta 862,46-4,81% 2,23% -0,14 1.681 146,1 NAPOLI 9.847,60 4,39% 2,37% 0,09 2.803 113,3 Salerno 1.205,49-1,10% 2,03% -0,03 2.248 109,5 Emerge subito che le province di Avellino e Caserta sono quelle che hanno maggiormente aumentato i volumi di compravendita. Mentre, però, per la prima tale dato si conferma ad Avellino città, per la seconda l incremento è presumibilmente imputabile al boom edilizio dei comuni ubicati nella fascia intorno Aversa, intermedia tra Napoli e Caserta, in quanto il territorio del capoluogo, già intensamente urbanizzato, registra la più alta variazione negativa del volume di compravendite. Alcune analisi demografiche evidenziano Il progressivo spostamento di parte della popolazione della fascia settentrionale della provincia di Napoli verso il basso casertano, in cerca principalmente di un rapporto qualità/prezzo migliore. Più recente, ma non per questo trascurabile, è il crescente flusso immigratorio che da Napoli e dintorni confluisce verso l avellinese, 1 La variazione del è espressa come incremento in forma percentuale del rispetto al 2004; la variazione dell IMI è espressa come punti di incremento dal 2004 al. 2 Il valore di riferimento, su cui sono poi calcolati il numero indice dei valori ed i differenziali *, rappresenta il valore medio che può desumersi dalle quotazioni dell OMI relative alle singole porzioni di territorio omogenee dal punto di vista del mercato immobiliare residenziale (le zone OMI appunto) mediante cui si è suddiviso ciascun comune. Normalmente tale valore di riferimento è calcolato per il livello comunale, come media semplice dei valori centrali dell intervallo delle quotazioni di tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona OMI. L eccezione è rappresentata dal comune di Napoli per il quale si dispone della dimensione esatta dello stock per zona OMI. Pertanto, il valore di riferimento è calcolato ponderando i valori centrali di ciascuna zona per la quota relativa di stock delle abitazioni. * 3 I dati dell Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) sono redatti a cura dell Agenzia del Territorio per ogni comune 4 Tra l altro, il valore ottenuto per Napoli operando la media pesata, è sensibilmente superiore a quello ricavabile con la media aritmetica semplice, 2.213 euro/mq, a causa della presenza di alcune piccole zone periferiche scarsamente edificate (ad esempio D10, D15, D16, D17, D18, D19 e E07) 5 Per ogni capoluogo si è posto valore 100 al dato di del 2000 2
con lo scopo di ricercare migliori condizioni ambientali di vita. Conseguenza di ciò è che sia ad Avellino (fino a poco tempo fa un mercato circoscritto) sia a Caserta (per domanda superiore all offerta) i prezzi degli immobili stanno progressivamente aumentando. Figura 1: numero indice relativo al dei capoluoghi di provincia della Campania negli ultimi cinque anni 160 N. indice Capoluoghi 2000-05 AV BN 146,94 140 CE NA SA Campania 128,95 127,25 120 119,32 100 80 100 99,49 96,55 90,87 89,39 84,23 110,06 104,45 95,60 81,97 75,15 113,51 101,00 97,05 78,77 70,80 113,61 113,58 112,07 109,26 90,35 89,35 84,77 87,47 83,22 79,73 60 2000 2001 2002 2003 2004 Tutti i capoluoghi della Regione ad eccezione di Napoli registrano una variazione del inferiore rispetto all intera provincia, in accordo alla tendenza che vede sempre più aumentare il decentramento residenziale per motivi non solo economici, ma anche di salubrità ambientale. C è solo un apparente controtendenza nel dato del capoluogo partenopeo. Come facilmente riscontrabile analizzando il trend degli ultimi cinque anni in Figura 1, il fenomeno è da ricercare più nei volumi di scambio relativamente bassi degli anni precedenti, a causa del rapido e inusuale progressivo incremento dei prezzi, che in un accresciuto interesse immobiliare: sostanzialmente, stabilizzatisi i prezzi, sono riprese le compravendite. Figura 2: indice IMI relativo ai capoluoghi di provincia della Campania negli ultimi cinque anni IMI capolughi 2000-05 3,00% 2,99% 2,80% 2,75% 2,86% IMI 2,60% 2,40% 2,20% 2,00% 2,34% 2,07% 2,01% 2,66% 2,49% 2,32% 1,98% 2,55% 2,42% 2,24% 2,29% 2,25% 2,27% 2,16% 2,03% 2,38% 2,28% 2,24% 2,17% 2,06% 1,97% 2,37% 2,31% 2,23% 2,18% 2,10% 2,03% 1,80% 1,60% 1,70% 1,62% 1,77% AV BN 1,40% 1,43% CE SA NA Media 1,20% 2000 2001 2002 2003 2004 3
Analoga difformità di tendenza tra capoluogo e provincia si riscontra logicamente anche nell IMI, dove la provincia di Napoli, per la prima volta dal 2000, non ha più il primato, che viene per contro riconquistato tra i capoluoghi come evidenziato nel diagramma di Figura 2. I dati di Napoli incidono profondamente sulle medie, costituendo la metà circa delle compravendite come provincia e i tre/quarti come capoluogo. Da rilevare, però, che mentre a livello provinciale, in tutta la Campania, si registra un aumento delle compravendite, per quanto concerne i capoluoghi più della metà dei valori sono negativi, ovvero c è stata una diminuzione degli scambi immobiliari. Come è logico attendersi i valori immobiliari nei capoluoghi sono maggiori dell intera provincia. Da registrare il forte incremento del comprensorio casertano per le motivazioni già accennate nella disamina sul. 4
Inquadramento Provinciale Le mappe sotto riportate evidenziano con differente grado cromatico i valori del e dell IMI (figure 3 e 4) nell anno per i 92 comuni che compongono la Provincia di Napoli. Giugliano, prossimo ai 100.000 residenti, ha fatto rilevare nel un numero di transazioni superiore anche a Salerno, collocandosi, quindi, al secondo posto regionale, dopo ovviamente Napoli. Il minimo provinciale del si rinviene nel a Liveri, piccolo comune del Nolano, con meno di otto transazioni normalizzate. Chiaramente, il numero di transazioni dei diversi comuni è un dato di per se poco pregnante, se confrontato unicamente con quello degli altri comuni. Si può giusto segnalare come, a fianco dei comuni maggiormente abitati, si annoverino con un superiore a 500 anche Casalnuovo di Napoli e Acerra, evidenziando come, una volta saturata la direttrice Napoli-Caserta, il nuovo asse di espansione si sia spostato ad oriente del capoluogo, lungo la direttrice Napoli-Benevento, storicamente poco sfruttata dal punto di vista edilizio. Figura 3: nei comuni della provincia di Napoli Tale dato è ampiamente confermato dal valore IMI, parametro più utile per il confronto relativo (vedi grafico Figura 4). Infatti, Casalnuovo e Acerra sono gli unici comuni insieme a Giugliano in Campania a superare un valore di 3,7. Addiritura Acerra raggiunge una punta di 4,46 (valore IMI comunale massimo nel per la provincia), davvero notevole se rapportato al 2,37 di Napoli città e al 2,07 dell intera provincia. Il valore minimo dell IMI nel si è presentato nel piccolo comune di Visciano nel Nolano. Napoli è al diciottesimo posto nella provincia come valore di IMI. Un valore basso dell IMI si registra principalmente nelle aree in cui sono presenti in modo abbastanza marcato vincoli paesistici, come l Area Flegrea, le falde orientali del Vesuvio e la Penisola Sorrentina. Singolarmente bassi anche i valori di due comuni della macroarea Napoli Nord, Grumo Nevano e Frattaminore, dove negli anni precedenti si era verificato un forte aumento nelle costruzioni. 5
Figura 4: IMI nei comuni della provincia di Napoli In Figura 5 è rappresentata una mappa che evidenzia con diverso colore il valore medio residenziale di ogni comune rispetto alla media provinciale (1.693 /mq) 6. Il valore massimo si registra a Sorrento, il cui valore medio supera abbondantemente i 3.000 /mq, non lontano dal doppio del valore medio provinciale. Segue Napoli con 2.803 /mq, calcolato pesando con lo stock delle zone OMI, e poi Ischia con poco più del 20% sopra il valore medio. In totale solo il 10% circa dei comuni supera il valore medio residenziale provinciale e più della metà presentano un valore inferiore al 60%. 6 Nel grafico non sono stati valorizzati i comuni di Anacapri e Capri, che, avendo valori eccezionalmente superiori agli altri (rispettivamente 6.858 e 7.967 /mq), rischiavano di distorcere il significato dei differenziali. Per coerenza, nel calcolo del valore di riferimento provinciale, esposto anche in tabella 1, il comune di Napoli è stato considerato nella sua interezza, non computando il diverso stock delle zone OMI 6
Figura 5: differenziale valori rispetto alla media II semestre nei comuni della provincia di Napoli 7
Analisi delle macroaree Come già per il precedente Rapporto Territoriale, l intero territorio della Provincia di Napoli è stato suddiviso in 8 macroaree più il capoluogo: Acerra-Pomigliano, Area Flegrea, Giuglianese, Nolano, Napoli Nord, Penisola Sorrentina, Vesuviana Costiera e Vesuviana Interna. Figura 6: Distribuzione in macroaree dei comuni della provincia di Napoli In tabella 3 sono espressi i valori di e IMI per ogni macroarea, confrontati con quelli del 2004. Inoltre è indicato il valore medio residenziale di macroarea e il differenziale rispetto alla macroarea Nolana, che è risultata quella con la media inferiore. In tabella 4 (formata dalle otto sottatabelle di macroarea) sono esplicitati i valori e IMI dei comuni all interno di ogni macroarea, completati con il rapporto del valore medio residenziale comunale rispetto alla media provinciale, esplicitato graficamente in Figura 5. Nella macroarea Acerra-Pomigliano emerge il già segnalato incremento di Casalnuovo (variazione IMI sul 2004 addirittura 1,49%), a scapito, molto probabilmente, di Afragola che, saturate le aree edificabili 7, presenta indici negativi rispetto al 2004. E l unica macroarea che registra un indice di dinamicità del mercato decisamente positivo, presentando rispetto al 2004 un incremento del del 17,83% e una variazione dell IMI pari a 0,36%. Solo il Giuglianese e l area Vesuviana Costiera presentano saldi positivi rispetto all anno precedente, con incrementi del, però, modesti, rispettivamente 2,53 e 4,03. Il maggior decremento nel numero di transazioni si registra nella Penisola Sorrentina, quasi il 10% in meno, in accordo 7 Afragola ha destinato una rilevante parte dell area non ancora urbanizzata al polo commerciale de Le Porte di Napoli in continua espansione 8
con la vocazione più turistica che residenziale di buona parte del comprensorio. Nolano e Napoli Nord registrano invece il più sensibile abbassamento di IMI con meno 0,15. A livello di macroarea per quanto concerne l analisi dei valori differenziali, a parte Napoli che registra un valore triplo rispetto all area Nolana, emerge naturalmente l area della Penisola Sorrentina. Significative differenze si riscontrano anche nell area Vesuviana Costiera e Flegrea, dove la presenza storica di importanti centri urbani prossimi al capoluogo (Pozzuoli, Torre del Greco, ecc.), e per l area Flegrea anche la vocazione turistica, hanno da tempo contrassegnato le due zone come luoghi con un discreto grado di appetibilità immobiliare. Le altre macroaree presentano un differenziale inferiore ad 1,5; la Vesuviana Interna risulta di poco superiore alla Nolana grazie ai suoi comuni più vicini a Napoli (Volla, Sant Anastasia, ecc.). Non si ravvisano significative correlazioni tra il differenziale dei valori e la variazione delle transazioni. Tabella 3: sintesi per Macroarea Macroaree var.% 2004/05 IMI differenza IMI su anno precedente valori di riferimento II /m 2 differenziale valori II rispetto al valore minimo Acerra - Pomigliano 2.861,72 17,83% 2,54% 0,36 1.258 1,35 Flegrea 1.427,95-2,13% 1,53% -0,05 1.707 1,83 Giuglianese 2.751,21 2,53% 2,93% 0,02 1.370 1,47 Nolano 986,45-7,95% 1,58% -0,15 935 1,00 Napoli Città 9.847,60 4,39% 2,37% 0,09 2.803 3,00 Napoli Nord 1.907,03-6,80% 1,74% -0,15 1.141 1,22 Penisola Sorrentina 808,64-9,57% 1,31% -0,05 2.423 2,59 Vesuviana Costiera 3.617,68 4,03% 1,96% 0,07 1.629 1,74 Vesuviana Interna 1.328,76-4,07% 1,36% -0,07 964 1,03 Totale Provincia 25.537,04 2,64% 2,07% 0,05 1.693 1,81 Da rilevare come in ben quattro macroaree, Acerra-Pomigliano, Nolano, Napoli Nord e Vesuviana Interna, non ci siano comuni con un valore medio superiore alla media provinciale. Tabella 4: ed IMI comunale e relative variazioni rispetto al 2004 + differenziale dei valori di riferimento comunali del II semestre rispetto al valor medio provinciale (valore ponderato secondo lo stock dell anno, esclusi i comuni di Anacapri e Capri) per macroarea di appartenenza Macroarea Acerra-Pomigliano comune var.% IMI var. IMI differenziale valori di 2004/05 2004/05 riferimento II Acerra 894,92 17,39% 4,46% 0,52 0,77 Afragola 396,29-18,21% 1,56% -0,35 0,68 Brusciano 96,04 3,09% 1,73% 0,04 0,48 Caivano 242,96 10,82% 1,62% 0,15 0,78 Cardito 162,20 37,20% 1,95% 0,52 0,48 Casalnuovo di Napoli 654,09 66,48% 3,75% 1,49 0,93 Castello di Cisterna 39,20 1,00% 1,88% 0,00 0,47 Mariglianella 99,80 20,50% 3,47% 0,46 0,52 Pomigliano d'arco 276,22 16,70% 1,73% 0,24 0,88 Macroarea Flegrea comune var.% IMI var. IMI differenziale valori di 2004/05 2004/05 riferimento II Bacoli 120,68-16,80% 1,11% -0,23 0,71 Barano d'ischia 41,00 11,50% 1,05% 0,09 0,87 Casamicciola Terme 58,34 7,28% 1,43% 0,08 1,16 Forio 122,29-17,02% 1,61% -0,36 1,14 Ischia 113,22-12,70% 1,18% -0,19 1,31 Lacco Ameno 32,48 4,98% 1,50% 0,06 1,18 Monte di Procida 59,43-9,38% 1,07% -0,12 0,65 Pozzuoli 527,21-5,06% 1,69% -0,11 1,25 Procida 66,49 28,28% 1,20% 0,25 0,80 Quarto 266,07 18,16% 2,42% 0,32 0,49 Serrara Fontana 20,74 22,00% 1,23% 0,21 1,04 9
Macroarea Giuglianese comune var.% IMI var. IMI differenziale valori di 2004/05 2004/05 riferimento II Calvizzano 75,54 32,13% 1,81% 0,42 0,54 Giugliano in Campania 1.503,07-1,36% 3,84% -0,14 0,79 Marano di Napoli 496,02 5,05% 2,39% 0,08 1,00 Mugnano di Napoli 224,62 5,51% 1,88% 0,07 1,06 Qualiano 153,43 8,80% 1,85% 0,13 0,50 Villaricca 298,53 8,06% 3,13% 0,16 0,57 Macroarea Nolano comune var.% IMI var. IMI differenziale valori di 2004/05 2004/05 riferimento II Camposano 43,10 16,74% 1,63% 0,23 0,41 Casamarciano 23,17 7,72% 1,56% 0,10 0,58 Cicciano 80,45-13,62% 1,27% -0,21 0,43 Cimitile 34,25-22,39% 1,05% -0,31 0,46 Comiziano 23,80 9,22% 2,48% 0,23 0,42 Liveri 7,43-49,56% 0,81% -0,81 0,41 Marigliano 217,18-22,56% 1,73% -0,51 0,65 Nola 215,64-9,22% 1,48% -0,16 0,74 Roccarainola 52,70-16,20% 1,53% -0,32 0,57 San Paolo Bel Sito 25,08-4,64% 1,52% -0,0 0,47 San Vitaliano 57,00 31,16% 2,30% 0,53 0,39 Saviano 62,78-12,34% 1,09% -0,17 0,39 Scisciano 68,38 52,50% 2,97% 0,96 0,41 Tufino 63,29 12,36% 3,61% 0,32 0,41 Visciano 12,20-23,89% 0,51% -0,16 0,42 Macroarea Napoli-Nord comune var.% IMI var. IMI differenziale valori di 2004/05 2004/05 riferimento II Arzano 209,88 19,15% 1,57% 0,25 0,87 Casandrino 91,45 7,97% 2,00% 0,13 0,49 Casavatore 123,31-20,96% 1,77% -0,48 0,48 Casoria 541,77 5,74% 1,96% 0,10 0,85 Crispano 65,77-30,96% 1,53% -0,71 0,45 Frattamaggiore 226,87 5,71% 1,54% 0,07 0,56 Frattaminore 72,60-19,75% 1,18% -0,31 0,46 Grumo Nevano 77,21-35,69% 1,02% -0,58 0,49 Melito di Napoli 322,70-16,68% 2,77% -0,68 0,94 Sant'Antimo 175,47-16,16% 1,39% -0,28 0,44 Macroarea Penisola Sorrentina comune var.% IMI var. IMI differenziale valori di 2004/05 2004/05 riferimento II Agerola 44,39-5,75% 0,90% -0,06 0,53 Anacapri 47,00 17,00% 1,39% 0,19 - Capri 51,31 28,63% 0,96% 0,21 - Casola di Napoli 11,54-11,23% 0,72% -0,11 0,56 Gragnano 149,33-21,71% 2,40% 0,67 0,68 Lettere 33,27 47,87% 1,46% 0,46 0,61 Massa Lubrense 89,68-28,68% 1,29% -0,56 1,08 Meta 56,96 38,12% 1,62% 0,44 0,87 Piano di Sorrento 62,98-2,78% 1,19% -0,04 0,98 Pimonte 21,85 6,17% 1,04% 0,04 0,46 Sant'Agnello 59,69 6,38% 1,62% 0,08 1,20 Sorrento 70,30-38,88% 0,89% -0,57 1,96 Vico Equense 110,34-5,93% 1,29% -0,09 0,82 10
Macroarea Vesuviana Costiera comune var.% IMI var. IMI differenziale valori di 2004/05 2004/05 riferimento II Boscoreale 127,02-11,63% 1,28% -0,21 0,53 Boscotrecase 113,97 3,09% 2,03% 0,09 0,51 Castellammare di Stabia 475,42-0,64% 1,75% -0,02 1,22 Ercolano 459,46 19,19% 2,20% 0,35 0,84 Pompei 141,97-3,87% 1,36% -0,07 1,03 Portici 659,86 20,81% 2,74% 0,47 1,08 San Giorgio a Cremano 351,13-13,47% 1,91% -0,30 1,28 Santa Maria la Carità 22,67 34,38% 0,71% 0,17 0,58 Sant'Antonio Abate 85,72-7,40% 1,27% -0,12 0,55 Torre Annunziata 365,46-4,62% 1,94% -0,10 0,86 Torre del Greco 722,97 5,03% 2,00% 0,09 0,97 Trecase 92,03 17,01% 2,66% 0,31 0,51 Macroarea Vesuviana Interna comune var.% IMI var. IMI differenziale valori di 2004/05 2004/05 riferimento II Carbonara di Nola 11,27-47,41% 1,16% -1,08 0,43 Cercola 104,63-18,10% 1,41% -0,33 0,54 Massa di Somma 23,50 54,40% 1,43% 0,48 0,53 Ottaviano 92,42-5,85% 0,93% -0,07 0,55 Palma Campania 117,44 13,16% 1,79% 0,18 0,53 Poggiomarino 112,17-2,35% 1,36% -0,05 0,41 Pollena Trocchia 69,33-26,74% 1,52% -0,58 0,50 San Gennaro Vesuviano 68,48 34,30% 1,68% 0,41 0,73 San Giuseppe Vesuviano 142,46-15,54% 1,19% -0,23 0,55 San Sebastiano al Vesuvio 88,47 17,88% 2,57% 0,38 0,55 Sant'Anastasia 153,68 3,63% 1,53% 0,04 0,68 Somma Vesuviana 155,91-6,43% 1,24% -0,10 0,75 Striano 31,92-21,09% 1,07% -0,32 0,41 Terzigno 64,96-24,02% 0,96% -0,32 0,50 Volla 92,12 25,06% 1,38% 0,25 0,53 11
Inquadramento comunale Come si può rilevare dal grafico di Figura 7 relativo al 8 delle diverse zone OMI del comune di Napoli, il maggior numero di transazioni si rinviene nella zona orientale di Napoli (E08) e in due zone del centro (C12 e C17, rispettivamente area intorno Corso Umberto e tra via Arenaccia e Corso Garibaldi) interessate unitamente alla C08 dalla dismissione del cospicuo patrimonio della Società pel Risanamento di Napoli. La diversa grandezza delle diverse zone OMI non consente di apprezzare il singolo valore riferito al, se non contestualizzato a quello dell anno precedente (tabella 5). Se si escludono le considerazioni per alcune zone dell Osservatorio molto piccole o destinate ad un uso scarsamente residenziale, è da notare il forte decremento nelle transazioni di questo tipo della zona C13 (piazza del Gesù, piazza Borsa), probabilmente anche in considerazione dei prezzi crescenti nell area. Tuttavia, anche la performance della zona omogenea C17 9, dotata di un normalmente significativo ai fini statistici,, è inquadrabile in un contesto eccezionale e transitorio dovuto alla dismissione immobiliare anzidetta. Addirittura, in tale zona si registra quasi il 10% delle compravendite totali del comune a fronte di uno stock immobiliare ben inferiore al 2%. Figura 7: nelle zone OMI del comune di Napoli 8 Il numero di transazioni e lo stock immobiliare sono stati ricavati dalle banche dati di catasto e conservatoria, associando gli immobili alle diverse zone OMI mediante gli identificativi catastali. Per errori imputabili o all atto di compravendita o semplicemente alla banca dati, tale associazione non ha ricoperto il 100% degli immobili (tralasciando quelli non registrati in catasto). Tuttavia, le considerazioni esposte si possono ritenere di indubbio valore, in quanto il mancato abbinamento ha riguardato solo l 1,12% dello stock e l 1,82% delle transazioni. La lieve differenza tra il valore totale nella tabella 5 e quello riportato per Napoli a pagina 1 è dovuto al fatto che a non tutte le transazioni è stato possibile associare una zona OMI. 9 La C17 ha più che raddoppiato il numero di transazioni, fino a diventare nel la zona contrassegnata dal maggior numero di compravendite. 12
Per quanto concerne le zone più rilevanti da un punto di vista sociale ed economico si registra una flessione delle vendite nell area collinare Vomero-Arenella a fronte di un incremento nella zona di Chiaia, quasi a voler manifestare la sempre più crescente propensione all investimento nell edilizia borghese di inizio secolo scorso, piuttosto che nei fabbricati intensivi postbellici che hanno massivamente ricoperto con una colata di cemento la fascia collinare da Capodimonte a Posillipo. Tale propensione ha caratteri precipuamente qualitativi, tant è vero che anche al Vomero i valori residenziali più elevati si registrano intorno via Scarlatti (zona omogenea B1), cioè per un edilizia di inizio 900. Da inserire in un contesto di ben altre motivazioni, di stampo più prettamente economico, il discorso sulla periferia occidentale, i cui dati fanno evincere una maggiore propensione ad acquistare non più a Fuorigrotta (C18), ma nelle più periferiche zone di Soccavo e Bagnoli (D08 e D13). La conseguenza è che in queste due ultime aree, da non considerare più come periferia nell accezione negativa del termine, i prezzi si sono equiparati ad alcune zone del centro. Figura 8: IMI nelle zone OMI del comune di Napoli In merito all IMI (Figura 8) emerge ancora più chiaramente il dato della C17 e delle restanti zone interessate dalle vendite del Risanamento, mentre è poco significativo l alto valore della zona delle Cave di Chiaiano (E07) per l esiguo numero di residenze (solo 32!). Per i valori delle diverse zone OMI, si propone di seguito (figura 9) un grafico con evidenziati i differenziali rispetto alle zona E06 ed E03 in cui sono stati riscontrati i valori immobiliari residenziali inferiori (1.140 /mq). Si tratta, rispettivamente, della zona Arpino, confinante col comune di Casoria, stretta tra l area cimiteriale, l aeroporto e la linea ferroviaria Napoli-Roma, sede soprattutto di edilizia popolare, e della frazione di San Pietro a Patierno (inglobata nel comune nel periodo fascista), anch essa confinante col comune di Casoria e l aeroporto, in cui alle vecchie residenze a vocazione principalmente agricola si è aggiunta un edilizia popolare avulsa da un moderno concetto di espansione urbanistica. In ogni caso, come si può evincere dalla successiva tabella 5, l intera fascia suburbana orientale presenta dei valori mediamente inferiori a quella occidentale. 13
I valori più alti si rinvengono, come era lecito aspettarsi, nella zona B06, la collina di Posillipo, con un rapporto superiore a 5,5 rispetto alle zone meno pregiate della città. Molto staccate le zone B4, B3, B5 e B1 con valori abbastanza prossimi tra loro, spaziando tra il 3,94 e il 4,23, interessando complessivamente una vasta area cittadina che dalla collina del Vomero scende alla Riviera di Chiaia e a Piazza Municipio. Valori intermedi si rilevano nell arco tra i colli Aminei e Fuorigrotta e nella zona antica intorno via Roma e via Monteoliveto. Dalla cartina si nota anche come, tra le zone periferiche, Bagnoli (D13) e Soccavo (D08) abbiano raggiunto valori anche superiori a zone centrali come via Foria (a cavallo delle zone C04, C07, C17). Figura 9: Differenziali dei valori II semestre nelle zone OMI del comune di Napoli Di seguito (Tabella 5) sono esposti i valori con relative variazioni dal 2004 al per tutte le zone OMI di Napoli 10. 10 Laddove nel 2004 in una zona OMI non ci sono state transazioni,si è indicato il dato di variazione 2004/ con n.s. (non significativo). 14
Tabella 5: comunale e relative variazioni rispetto al 2004 + differenziale dei valori di riferimento comunali del II semestre rispetto al valor minimo delle zone OMI di Napoli zona OMI denominazione var.% 2004/05 differenziale valori di riferimento II B01 ARENELLA, P.zza Medaglie d'oro, via Cilea 368,56-23,66% 3,94 B02 via S. Rosa, CAVONE 250,88 19,46% 2,82 B03 P.zza Vanvitelli, San Martino, Floridiana 253,81-17,97% 4,11 B04 P.zza Plebiscito, MUNICIPIO, POSTA CENTRALE 127,27 32,23% 4,23 B05 via Caracciolo, Piazza Amedeo, via Partenope, via Tasso (lato sud), MONTE 440,48 16,88% DI DIO 4,04 B06 POSILLIPO 242,29 2,96% 5,58 B07 QUARTIERI SPAGNOLI 387,02 32,07% 3,40 C01 VOMERO ALTO, CAMALDOLILLI, COLLI AMINEI, via Castellino 375,41-29,14% 3,25 C02 Sant'Eframo, via Carlo de Marco 53,83-0,36% 1,94 C03 Parco Villa Teresa 41,25-5,24% 2,23 C04 P.zza G.B. Vico, P.zza S. Ferdinando 132,97-13,94% 1,62 C05 OSPEDALE SAN GENNARO 106,66-4,44% 1,54 C06 SANITA', OSS. ASTRONOMICO 236,66 0,31% 1,59 C07 MIRACOLI, ORTO BOTANICO 146,64 2,08% 1,62 C08 ARENACCIA, VASTO, Corso Garibaldi (parte bassa) 488,39 20,52% 1,90 C09 via Pigna 42,88-18,45% 2,89 C10 STELLA, via Carbonara 170,98-15,38% 1,91 C11 POLICLINICO VECCHIO, via Costantinopoli 65,33 71,02% 2,52 C12 UNIVERSITA', MERCATO, Corso Umberto, porta Nolana 538,51-28,52% 2,59 C13 P.zza del Gesù, P.zza Borsa, Molo Beverello 132,60-40,21% 3,56 C14 via Vespucci 72,50-20,57% 2,08 C15 LA LOGGETTA 25,31-11,93% 1,84 C16 via Fuorigrotta 29,45-20,07% 2,59 C17 Corso Garibaldi (parte alta) 930,56 125,30% 1,62 C18 FUORIGROTTA, via Piave, via Caravaggio 408,07-11,44% 3,15 C19 MATERDEI 103,00 14,13% 2,59 C20 via Tribunali 185,93 3,07% 2,59 D01 DOGANELLA, calata Capodichino, via Masoni 132,58 8,14% 1,79 D02 RIONE LUZZATTI 14,50 6,54% 1,30 D04 Calata Capodichino (parte alta), via Ponti Rossi 73,21-28,69% 1,22 D05 SAN GIOVANNIELLO 49,33 120,22% 1,53 D06 Nuovo complesso INAIL 41,20-35,45% 1,20 D07 CENTRO DIREZIONALE 41,94 36,39% 1,94 D08 SOCCAVO, viale Traiano 380,46 50,81% 2,11 D09 via Ferraris, via Gianturco, Ponte della Maddalena 62,50 42,92% 1,16 D10 Darsena 0,00 n.s. 1,29 D12 via Cintia (zona bassa), via Giustiniano (zona bassa) 2,00-60,00% 1,58 D13 via Terracina, BAGNOLI 203,91 28,15% 2,17 D14 via Campegna, CAVALLEGGERI 151,74-4,81% 2,37 D15 ARSENALE MILITARE 2,25 246,15% 1,30 D16 ex ITALSIDER 0,00 n.s. 1,28 D17 ARENILE BAGNOLI 13,00-7,14% 2,04 D18 Area Militare Costone Coroglio 1,13 143,51% 1,22 D19 NISIDA 0,30-92,31% 2,04 D20 Via Don Bosco, via De Giaxa 33,52-33,00% 1,74 15
zona OMI denominazione var.% 2004/05 differenziale valori di riferimento II E01 MIANO, PISCINOLA, MARIANELLA, Cimitero Chiaiano, via S. maria a Cubito 155,85 5,75% 1,23 E02 167 Secondigliano 42,38 78,07% 1,24 E03 S. PIETRO A PATIERNO 50,10-2,22% 1,00 E04 Corso Secondigliano, BOSCO CAPODIMONTE, AEROPORTO 296,47-2,06% 1,43 E05 CHIAIANO 39,23 20,74% 1,18 E06 ZONA ARPINO 18,38-3,92% 1,00 E07 Cave di Chiaiano 3,00 n.s. 1,10 E08 PONTICELLI, BARRA, SAN GIOVANNI (escluso centri storici), ZONA 617,29 27,81% INDUSTRIALE 1,25 E10 PIANURA, via Croce di Piperno 335,83 25,40% 1,48 E11 via Marano-Pianura 10,50-33,46% 1,11 E12 PERIFERIA PIANURA 10,00 122,22% 1,11 E13 PARCO CAMALDOLI, EREMO 10,00 5,04% 1,26 E14 via Beccadelli, via Sartania 46,50-23,47% 1,33 E15 PONTICELLI CENTRO 28,83-22,60% 1,19 E17 corso S. Giovanni a Teduccio 166,23 38,50% 1,30 E18 167 PONTICELLI 37,10-14,38% 1,12 E19 IPPODROMO e TERME di AGNANO 3,00-50,33% 1,13 E20 BARRA CENTRO 68,38 14,32% 1,21 E21 NUOVA UNIVERSITA' di MONTE S. ANGELO 2,00 n.s. 1,14 E23 via san Rocco, via Toscanella 63,00 11,58% 1,67 E24 Carcere di Secondigliano, via del Cassano, Don Guanella 147,61-1,86% 1,34 E25 NUOVO POLICLINICO, via Guantai ad Orsolona 57,16 6,19% 1,86 E26 VIA Stadera, ex Macello, CIMITERO 75,91 22,18% 1,30 Totale città 9.845,55 5,83% 2,46 16