MERCATO IMMOBILIARE TURISTICO MARE Inverno 2007-2008 Il mercato immobiliare delle località turistiche della Liguria nel primo semestre del 2007 ha registrato un aumento delle quotazioni immobiliari dell 1.7%. In particolare quelle della provincia di Imperia hanno messo a segno una crescita del 2.2%, quelle della provincia di Savona dell 1.3% e quelle della provincia di Genova dell 1.0%. Tra le località della provincia di Imperia si segnalano ancora risultati positivi per San Bartolomeo al Mare (+21.5% ), Bordighera (+4.9%) e Diano Marina ( +6.3%). A S. Bartolomeo al Mare si concentrano molte richieste di acquirenti provenienti da Cuneo e provincia e da Milano. Si registra la presenza di tedeschi ed olandesi che acquistano per lo più rustici da ristrutturare nell entroterra (Villa Faraldi, Chiappa). Chi cerca la seconda casa si orienta prevalentemente sui bilocali e la disponibilità media è di 250-270 mila anche se, negli ultimi mesi, si registra una maggiore difficoltà da parte di chi desidera acquistare ad adeguarsi alle richieste del proprietario e per cui in futuro ci potrebbe essere un ridimensionamento del mercato. L edilizia risale prevalentemente agli anni 60 e 70 e le quotazioni più elevate, 7500 al mq, si raggiungono per gli immobili fronte mare. Negli ultimi anni molte strutture alberghiere sono state trasformate in appartamenti, poi rivenduti a privati. Numerosi gli interventi urbanistici previsti sul territorio. I lavori finanziati dall Unione Europea e dalla Regione Liguria, prevedono l ampliamento delle spiagge, l adeguamento dei servizi balneari e il miglioramento delle aree verdi. La consegna è prevista per luglio 2007. Proseguono inoltre i lavori per lo spostamento della linea ferroviaria verso le zone interne. La seconda casa a Bordighera è ricercata prevalentemente da lombardi e piemontesi, in particolare dalla provincia di Cuneo e di Torino. Un mercato dunque ancora positivo, con una richiesta superiore rispetto all offerta presente, anche se negli ultimi mesi si registra una maggiore riflessione da parte di chi acquista che preferisce valutare bene e prendere più tempo per pensare e visionare più immobili. Le tipologie vicine al mare e alla stazione ferroviaria sono tra quelle più apprezzate. In alcune zone della città si sta procedendo alla ristrutturazione di vecchi alberghi da cui ricavare appartamenti dal momento che lo sviluppo edilizio è limitato. L area più richiesta è quella che si sviluppa presso la ferrovia, in corso Italia e le sue traverse, con condomini degli anni 60-70, al massimo di tre/quattro piani. Per un buon usato si pagano 4000-4500 al mq, con punte di 6000 al mq per i piccoli tagli. Ricercate le soluzioni indipendenti situate nella prima collina della città. Parliamo di villette indipendenti e palazzine bifamiliari e trifamiliari costruite dagli anni 50 fino agli anni 90. Da segnalare i lavori per il miglioramento del mercato coperto con l obiettivo di ricavarne un giardino e dei parcheggi sotterranei. A Diano Marina il rialzo delle quotazioni è avvenuto perché sono stati immessi sul mercato appartamenti di nuova costruzione ricavati da recuperi di vecchie strutture alberghiere. Questo ha contribuito alla rivalutazione delle tipologie usate. Anche su Diano Marina, negli ultimi mesi, si riscontra un aumento dei tempi medi di vendita ed una maggiore riflessione degli acquirenti che, avendo più possibilità di scelta sul mercato, valutano più opzioni. Un altra tendenza che si riscontra è un ritorno all investimento, in particolare da parte di coloro che già possiedono ed utilizzano una seconda casa a Diano Marina e che decidono di acquistarne un altra da mettere a reddito. La richiesta di seconda casa è orientata sui monolocali e sui bilocali; a ricercarli sono in particolare piemontesi e lombardi che apprezzano la vicinanza della località e quindi la possibilità di sfruttare l abitazione anche durante l anno. Il Centro, S.Anna, Giaiette e le Quattro Strade sono le zone che raccolgono le preferenze dei potenziali acquirenti. Eterogeneo il mercato del Centro dove sono disponibili soluzioni costruite dagli inizi del 1900 fino agli anni 60-70. Queste ultime in buone
condizioni si scambiano a 5000-6000 al mq. Le quotazioni sono simili anche per S. Anna, quartiere limitrofo al Centro e vicino al mare. A Giaiette non si superano mediamente i 5000 al mq, così come a Quattro Strade quartiere che sorge oltre la ferrovia che attraversa il paese. Quest ultimo potrebbe rivalutarsi in seguito allo spostamento delle ferrovia in località Diano-S. Pietro. Attualmente un buon usato si compravende a 5000 al mq. Chi desiderasse acquistare una soluzione indipendente, sia essa una villa singola o un rustico, anche con vista mare può orientarsi verso le colline di Diano Marina (Capo Berta, S. Lucia, Monade). In provincia di Savona si segnala un performance positiva sul mercato immobiliare di Loano (+12.5% il rialzo delle quotazioni nei primi sei mesi dell anno) ed una diminuzione delle quotazioni sul mercato immobiliare di Alassio (-8.6% nei primi sei mesi dell anno). A Loano cercano la seconda casa coloro che risiedono in Lombardia e quelli della zona Levante della Liguria. La tipologia più richiesta è il bilocale posizionato tra l Aurelia ed il mare perché non si superano i 200 metri dal mare. Infatti il target medio di acquirenti è rappresentato da persone dai 50 ai 70 anni che utilizzano l abitazione sia di inverno che d estate. Tra le zone più richieste c è quella del Porto dove si possono trovare palazzine ma anche villette singole e bifamiliari sorte mediamente negli anni 70. Per un buon usato si spendono mediamente 6600 al mq ma si sono toccate punte di 10 mila al mq per soluzioni sul mare completamente ristrutturate. Non ci sono molte nuove costruzioni in zona, a parte alcuni appartamenti di due-tre locali, scambiati a 8000 al mq. Apprezzate anche le soluzioni situate nel centro storico della città, spesso senza ascensore e balcone e per questo scelte da acquirenti più giovani. Tra le caratteristiche il soffitto a volta o il camino. Le quotazioni medie per le soluzioni ristrutturate sono di 5000-7000 al mq. Negli ultimi anni la città è stata abbellita con delle nuove piazze, con un restyiling del lungomare e con il ripristino del Centro storico. Ad Alassio la diminuzione delle quotazioni è da ricercarsi soprattutto nella minore disponibilità di spesa, rispetto al passato, da parte degli acquirenti. Le tipologie più ricercate sono il bilocale ed il trilocale, possibilmente con posto macchina ed ascensore. E importante che l immobile sia posto entro 300 metri dal mare. Tra le zone più richieste Borgo Coscia nel centro della cittadina dove c è un mercato immobiliare molto eterogeneo che spazia dai piccoli condomini della prima metà del 1900 a soluzioni più recenti degli anni 60-70. Per un buon usato si possono registrare quotazioni medie di 8000 al mq. Quotazioni più basse, mediamente di 4000-5000 al mq, si possono registrare nelle zone collinari della cittadina. Da segnalare una serie di nuove costruzioni ( villette a schiera e condomini), nella zona al di là dell Aurelia trattati a prezzi medi di 4000-5000 al mq. Tra le località della provincia di Genova si segnala una performance positiva per gli immobili di Chiavari. Le quotazioni degli immobili a Chiavari, nel primo semestre del 2007, sono cresciute del 4.8% anche se, dopo l estate, si è registrato un andamento ancora positivo per le tipologie di piccolo taglio e di qualità migliore (ad esempio posizionati ai piani alti, con vista panoramica). E diventato invece più difficile vendere i tagli più grandi, oltre i 100 mq. Gli acquirenti di seconda casa arrivano prevalentemente dalla Lombardia e dall Emilia Romagna (Piacenza soprattutto). Tra le aree più prestigiose quella individuata da corso Valparaiso in direzione della zona Ponente. L offerta abitativa è costituita da condomini degli anni 60 con vista mare che registrano quotazioni medie, per un buon usato, di 6000-8000 al mq. Sempre sostenute anche le richieste per gli immobili posizionati sul lungomare, dove sono disponibili condomini degli anni 60 e per una soluzione ristrutturata si registrano prezzi medi di 7000-8000 al mq. Altra zona richiesta il Centro storico, dove ci sono i tipici immobili genovesi, con porticato e facciate colorate. Alcuni di questi hanno subito importanti interventi di ristrutturazione. Per una soluzione ristrutturata si pagano mediamente 5000-6000 al mq, per una da ristrutturare 4000-5000
al mq. La zona Ponente della città raccoglie molti consensi tra gli acquirenti di seconde case. Prevalgono i condomini degli anni 60-70 ma ci sono anche ville d epoca la cui offerta sul mercato è però decisamente bassa. Una tipologia usata in buone condizioni in questa zona costa mediamente 3800-4000 al mq. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa
GENOVA PROVINCIA Zona Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo ARENZANO C 5500 4000 2500 8000 6000 4500 ARENZANO P 7000 5000 3500 10000 8000 6000 CHIAVARI P 4000 3600 3200 5500 5000 4500 CHIAVARI - CENTRO C 4500 4000 3700 7000 5500 5000 CHIAVARI - LEVANTE P 3500 3100 2900 4500 4000 3700 CHIAVARI - PONENTE C 5000 4500 4000 6500 5000 4500 CHIAVARI - PONENTE P 5000 4500 4000 6500 5500 5000 LAVAGNA C 4000 3400 2850 5850 4550 3450 LAVAGNA P 3350 2950 2650 4100 3500 3050 RAPALLO - LEVANTE P 2800 2600 2300 3000 2800 2500 RAPALLO - LEVANTE C 3700 3400 2900 4300 3800 3500 RAPALLO - MILANO P 2900 2700 2300 3200 3000 2500 RAPALLO - PORTO C 4800 4300 3800 5500 4500 4000 RAPALLO - VIA MAMELI C 3400 3200 2900 3800 3400 3200 RAPALLO - VIA MAMELI P 3000 2800 2500 3300 3100 2900 SESTRI LEVANTE C 5000 4500 4000 8000 5500 4800 SESTRI LEVANTE - PILA P 3800 3400 3000 4500 4000 3500 SESTRI LEVANTE - RIVA TRIGOSO C 5000 4500 4000 6000 5000 4300 SAVONA PROVINCIA Zona Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo ALASSIO C 11000 6500 3800 14000 9500 7000 ALASSIO P 7000 4500 2800 9000 7500 5500 ALBENGA C 4000 3800 2800 6000 4500 Nd ALBENGA P Nd 3200 2800 Nd 3800 Nd ALBISOLA SUPERIORE C 3650 3450 3250 4050 3750 3550 ALBISOLA SUPERIORE P 3100 3000 2900 3400 3200 3000 ALBISSOLA MARINA C 4000 3800 3600 4500 4300 4200 ALBISSOLA MARINA P 3300 3000 2800 3800 3500 3000 ANDORA C 5000 4700 4300 5500 5000 4500 BORGHETTO - TOIRANO C Nd 4000 3800 5000 4500 4000 BORGHETTO - TOIRANO P Nd 4000 3800 5000 4500 4000 CELLE LIGURE P Nd 3200 2800 Nd 3800 3400 CELLE LIGURE C 8000 4500 3500 10000 5800 4000 FINALE LIGURE - BORGO P 4200 3500 Nd 5300 5000 Nd FINALE LIGURE - MARINA - FRONTE MARE C 6500 5500 Nd 9000 8000 Nd
FINALE LIGURE - PIA C 6500 5500 Nd 8000 7000 Nd FINALE LIGURE - VARIGOTTI C 6500 5500 Nd 11000 9000 Nd LOANO C 6000 4500 3500 8000 6000 5000 PIETRA LIGURE P 3500 3000 Nd 5000 4000 Nd PIETRA LIGURE - FRONTE MARE C 4500 4000 Nd 6500 5500 Nd VADO LIGURE C 3800 2800 2300 5000 3500 2800 VADO LIGURE P 2800 2500 2200 3500 2800 2500 VARAZZE C 8000 Nd 3500 12000 Nd 6000 VARAZZE P 3000 Nd 1500 5000 Nd 2500 LA SPEZIA PROVINCIA Zona Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo LERICI P 4500 3800 3200 5500 4800 4000 LERICI C 5500 4800 4500 7000 6300 5500 IMPERIA PROVINCIA Zona Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo ARMA DI TAGGIA C 3400 3200 2800 4800 3800 3600 ARMA DI TAGGIA P 2600 2500 2200 3400 3000 2800 BORDIGHERA C 3900 3500 Nd 5300 4300 Nd BORDIGHERA P Nd 2300 2100 Nd 2700 2500 BORDIGHERA S 3000 2600 Nd 3800 3300 Nd CERVO C 3300 3000 2500 4000 3500 3000 CERVO P 3000 2800 2500 3800 3300 2800 DIANO MARINA C 5000 4500 4000 5500 5000 4500 DIANO MARINA P 3500 3000 2800 4000 3500 3000 DIANO MARINA - FRAZIONI C 4000 3800 3300 4500 4000 3800 DIANO MARINA - FRAZIONI P 3000 2500 2100 3500 3000 2600 OSPEDALETTI C 5000 3500 2800 6500 4500 3200 OSPEDALETTI P 4000 3700 2500 5800 4000 2800 SAN BARTOLOMEO AL MARE C 5000 4300 3500 5500 4700 4000 SAN BARTOLOMEO AL MARE P 4000 3600 3000 4500 4000 3500 SAN LORENZO AL MARE P 2900 2650 2450 3450 2950 2650 SAN LORENZO AL MARE C 3350 3000 2700 4150 3400 3300 SANREMO - BORGO C 3500 2400 1400 4600 3400 2300 SANREMO - BORGO P 2700 2200 1600 3600 2800 2000 SANREMO - CASINO' P 3300 2700 1800 4200 3100 2150 SANREMO - CASINO' C 4300 3200 2300 5800 4200 2800
SANREMO - EST C 4300 3200 2300 5800 4200 2800 SANREMO - EST P 3300 2700 1800 4200 3100 2150 SANREMO - OVEST C 4300 3200 2300 5800 4200 2800 SANREMO - OVEST P 3300 2700 1800 4200 3100 2150 SANREMO - SAN MARTINO P 3300 2600 1800 4200 3000 2150 SANREMO - SAN MARTINO C 4200 3100 2200 5800 4000 2600 SANTO STEFANO AL MARE P 3300 2800 2600 3800 3200 2800 SANTO STEFANO AL MARE C 3800 3600 3400 4500 4000 3700 VENTIMIGLIA C 3650 3200 2700 4200 3700 3350 VENTIMIGLIA P 2600 2300 2000 3000 2600 2250 Legenda C=Centro S=Semicentro P=Periferia Nd=Non disponibile I valori sono espressi in al mq Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa