INQUILINI www.asi-infoalloggio.ch UNITI In questo numero Cantiere vicino Dossier muffa Subentrante e tinteggio MAR. 2010 no. 124 Doverci occupare questa volta di riempire lo spazio messo a disposizione dell Associazione Inquilini con un ricordo per lo scomparso Bill Arigoni è forse l ultima cosa che ci saremmo immaginati di dover compiere. Ma così è la vita e, purtroppo, bisogna saper affrontare momenti difficili come questi. Bill, nella sua vita costellata di iniziative, di denunce, di azioni concrete a favore dei più deboli, ha sempre affrontato con coerenza battaglie difficili. Proprio quella strada, per la quale si era impegnato moltissimo perché fosse resa meno pericolosa per gli abitanti di Magliaso, lo ha visto concludere la sua vita terrena con una morte assurda e che mai avremmo pensato potesse toccare a Bill. L Associazione Svizzera Inquilini, Federazione della Svizzera italiana, perde con Bill un presidente carismatico, tenace e disponibile. Aveva assunto la presidenza nel 2001 dopo aver intrapreso questa attività nell ambito di una riqualifica professionale. Si era integrato bene e, pur con il suo proverbiale carattere non sempre facile, era riuscito a creare un buon ambiente di lavoro nel quale doveva impiegare molte energie, con collaboratori e collaboratrici, per seguire le numerose pratiche che giornalmente venivano a invadere le scrivanie. Come diceva in una recente intervista: La conflittualità è accresciuta e non solo verso i proprietari ma anche fra inquilini: la crisi, la precarietà, la pressione su chi lavora e altro ancora, fa sì che si litighi più spesso e per cose banali. In ricordo di Bill Anni fa si cercava di trovare soluzioni con il buon senso, ora il confronto è diventato più formale, basato sulla legge, a volte senza tenere conto degli aspetti umani. Il buon senso e gli aspetti umani: due sensibilità che avevano in Bill un attento e sensibile mediatore che, pur con un apparente durezza, trovavano sempre il loro rispetto. Il suo impegno globale su tematiche delicate come l ambiente, le persone più deboli, i bambini e gli animali denotavano in lui un sincero e profondo amore per migliorare questi aspetti e queste realtà. Nella sua veste di deputato, si è impegnato fino all ultimo per migliorare le condizioni degli inquilini sia per quanto attiene l offerta sul mercato di stabili a pigione moderata, sia per le condizioni contrattuali che avrebbero potuto e dovuto offrire maggiori garanzie a chi si apprestava a firmare un contratto di locazione. Nell editoriale di dicembre di Inquilini uniti sottolineava il successo della petizione per un parco alloggi a pigione moderata, richiesta avanzata più G.A.B. 6500 Bellinzona 1 POSTCODE 1 Ass. Svizzera Inquilini - Fed. della Svizzera Italiana via Stazio 2, 6900 Massagno d una volta ed alla quale non è mai stata prestata la dovuta attenzione. Il Gran Consiglio, come Bill temeva, non aveva poi dato seguito alla sua proposta che chiedeva l obbligo di allegare il formulario ufficiale da consegnare con il contratto di locazione all inquilino subentrante che gli avrebbe consentito di conoscere le condizioni, in particolare riguardo al canone di locazione, in vigore nel contratto del precedente inquilino. Una trasparenza, scriveva, che non piace alla maggioranza dei deputati e che si è in effetti tramutata nel voto negativo alla proposta. Bill ha vinto battaglie, ne ha perse ma si è sempre dimostrato tenacemente attento alle ingiustizie, di qualunque genere queste fossero. Ci inchiniamo davanti a questo suo modo di operare, dobbiamo ereditarne gli stimoli e fare il possibile perché quanto egli ha seminato, porti un giorno a raccoglierne i frutti. Grazie Bill, non ti dimenticheremo e resterai sempre tra di noi. Comitato ASI FSI
Politica della casa Difetti I cantieri giustificano la riduzione della pigione Nel corso della locazione accade spesso che l inquilino scopra difetti dovuti all usura, alla vetustà dell immobile, a rotture o danni improvvisi. È il caso ad esempio delle smaltature della vasca da bagno rovinata dall uso prolungato, dell ascensore del palazzo che si blocca frequentemente perché oramai obsoleto, è il caso della lavastoviglie che non funziona più per un guasto meccanico. In queste circostanze l inquilino non è ovviamente tenuto ad effettuare le riparazioni necessarie, è il locatore che deve provvedere a mantenere l appartamento e l immobile in uno stato idoneo e a permetterne un uso normale. L inquilino che vuole l eliminazione del difetto dovrà seguire un percorso ben definito. L art. 259 a CO definisce quali sono i diritti dell inquilino e quali i modi per esercitarli. In particolare precisa Ricordiamo a tutti i soci di comunicarci subito eventuali cambiamenti di indirizzo come deve agire se vuole che il proprietario intervenga e disponga quanto necessario per eliminare il difetto, ma chiarisce anche che se il difetto pregiudica l uso normale della cosa, l inquilino può chiedere una diminuzione della pigione. La giurisprudenza cantonale e federale in passato ha costantemente confermato sia il diritto all eliminazione del difetto sia alla riduzione dell affitto. Il Tribunale federale ha pure sancito che questo diritto è applicabile anche se il locatore non è responsabile del difetto e anche quando la sua eliminazione sfugge al suo controllo. È il caso dei cantieri edili, che generano a chi vi abita vicino pesanti disagi (traffico, rumore, polvere, ecc). La massima autorità ha sempre deciso a favore della riduzione dell affitto estendendo questo diritto anche quando si tratta di un cantiere pubblico, ritenendo che in entrambi i casi la qualità dell alloggio è diminuita. La stessa cosa è stata ribadita dai Tribunali cantonali che ad esempio avevano accordato la riduzione dell affitto in seguito all incremento dei rumori dovuto all aumentato traffico in prossimità di una stazione ferroviaria o all aumento dei disagi provocati dal traffico aereo nelle vicinanze dell aeroporto. Recentemente il Tribunale federale si è chinato nuovamente sulla questione emanando una decisione apparentemente contraria, che ha generato subito una reazione da parte dei proprietari. Il Tribunale ritiene che non si possa considerare difetto l aumento del traffico stradale, la vista ridotta a causa della crescita degli alberi, la densificazione delle costruzioni nelle vicinanze a dove si vive. Nel caso in esame ha negato la diminuzione ad un inquilino che si lamentava perché l immobile costruito più voluminoso e alto di quello esistente e dotato di ampie finestre e balconi, comprometteva la sua intimità e diminuiva il confort e di conseguenza il valore del suo appartamento. Nella sentenza il Tribunale precisa che la costruzione di un palazzo nelle vicinanze è cosa prevedibile in una zona urbana che per definizione è destinata ad essere sempre più edificata, ed ha pure ritenuto che la diminuzione del confort non costituisce sempre un difetto. Di fronte a quella che a prima vista sembra un importante svolta, si impongono alcune osservazioni. In questa decisione, il Tribunale non entra nel merito della riduzione della pigione per i disagi che il cantiere ha creato all inquilino durante la costruzione del nuovo edificio. Tale questione non è stata sollevata da nessuna delle parti in causa. Questo diritto dunque non viene messo in discussione, il tribunale ha solo negato la riduzione permanente della pigione per il diminuito confort per le ragioni esposte sopra. Ha però anche precisato che la riduzione non può essere considerata poiché non è stato dimostrato che è stata disattesa una promessa fatta dal locatore, nel nostro caso la promessa che nessuna costruzione sarebbe sorta nelle vicinanze. Si può concludere quindi che al contrario nel caso l inquilino possa dimostrare che una prestazione gli è stata promessa e garantita, pensiamo ad esempio alla vista lago, e che quindi l ammontare dell affitto è stato stabilito, fra l altro, anche in funzione di questa ambita qualità, può chiedere la riduzione della pigione se durante la locazione per ragioni anche indipendenti dalla volontà del locatore, la vista lago gli viene negata. D altra parte tutti sappiamo che il prezzo dell alloggio è in funzione certamente del costo della costruzione, ma anche della posizione, della vista e dell insolazione di cui gode, della vicinanza ai servizi, e di tanti altri elementi che ognuno considera prima di scegliere un alloggio.
L'esperto risponde a cura di Lara Terrani Segretaria generale dell'associazione Svizzera Inquilini e membro dell'ufficio di Conciliazione di Lugano-Est Il mio contratto di locazione prevede la messa a disposizione di una cantina. L'amministrazione dello stabile ha riorganizzato la distribuzione degli spazi e mi ha attribuito una cantina molto più piccola. Devo accettare lo scambio? (F.F., Paradiso) In generale, le parti a contratto devono attenersi a quanto stabilito dallo stesso (art.1 CO). Di conseguenza, se il suo contratto prevedeva l utilizzo di una cantina, l amministrazione dovrà riattribuirle uno spazio dalle dimensioni equivalenti. Se non dovesse più essere possibile (supponiamo che le cantine siano state tutte ridotte), non le resterà che accettare lo spazio offerto, ma il locatore dovrà concederle una riduzione proporzionale del canone di locazione, poiché lo spazio di cui può usufruire è diminuito. Se invece il contratto non riporta nessuna indicazione, si dovranno considerare tutte le circostanze attinenti al contratto di locazione (ad esempio da quanti anni occupava la cantina, eventuali condizioni discusse, anche oralmente, all inizio del contratto) per valutare l esistenza di un diritto acquisito ad occupare una cantina di certe dimensioni. In ogni caso risulta opportuno discutere con l amministrazione, illustrando chiaramente le proprie esigenze e ascoltando quelle altrui per la ricerca di una soluzione soddisfacente per entrambe le parti. Anche in questa ipotesi, si potrà tentare di discutere un eventuale leggera riduzione del canone di locazione in cambio dell accettazione di una cantina più piccola. In questo caso, il locatore non è obbligato a concedere la riduzione, ma sarebbe il risultato di un atteggiamento conciliante. Vivo in un appartamento di 2 locali da 3 anni; durante la prossima stagione partirò all estero per 12 mesi e ho chiesto al mio padrone di casa di poter prestare l appartamento ad un amico durante la mia assenza. Mi ha risposto che non è possibile, che sono obbligato a lasciare i locali abitati. Sono davvero costretto a dare la disdetta, sapendo che al mio rientro dovrò nuovamente cercare casa? (M.G., Bellinzona) Dicendole di avere l obbligo di inoltrare la disdetta del suo contratto di locazione (lasciare i locali), il suo proprietario non le ha risposto correttamente. In effetti, le disposizioni di legge che regolano il contratto di locazione prevedono la possibilità, per il conduttore, di subaffittare una parte o la totalità dei locali locati con l accordo del locatore (art. 262 cpv 1 CO). Il locatore, da parte sua, è tenuto a dare il suo consenso, oralmente o per iscritto, a meno che: 1)non gli vengono comunicate le condizioni del contratto di sublocazione (ad esempio non viene indicata la pigione concordata) 2) le condizioni del contratto di sublocazione sono abusive (ad esempio una pigione molto più elevata rispetto alla pigione del contratto principale) 3) la sublocazione comporta, per il locatore, degli inconvenienti maggiori (ad esempio i locali sublocati vengono utilizzati per esercitare attività illegali). Lei dovrà quindi avere cura di comunicare al locatore tutte le condizioni del contratto di sublocazione: identità del subconduttore, ammontare della pigione, eventualmente durata della sublocazione (anche se la giurisprudenza prevede la possibilità di una sublocazione di durata indeterminata). Tuttavia, se il locatore dovesse rifiutare, ma tutte le condizioni previste dalla legge sono ciononostante soddisfatte, lei potrà subaffittare i locali, e rioccuparli una volta rientrato dal suo soggiorno all estero. Per porre le vostre domande scriveteci al seguente indirizzo: Associazione Svizzera Inquilini - Redazione di «Inquilini Uniti» - L'esperto risponde - via Stazio 2-6900 Massagno Tra le lettere che ci giungeranno sceglieremo quelle più interessanti per i nostri lettori.
Dossier Difetti dell'ente locato Umidità e A fine autunno 2009, è uscita una guida ai problemi di umidità e muffa nelle abitazioni, edito dall Ufficio federale della sanità pubblica e sotto l egida dell Associazione Svizzera Inquilini (SMV), dell Associazione Svizzera dei Proprietari Fondiari (APF) e dell Associazione svizzera dell economia immobiliare (Svit). Riprendiamo in questo contributo i passaggi e i concetti che ci appaiono significativi. La muffa è composta da vari funghi microscopici che proliferano in ambiente umido; quando si arieggia un locale, le spore di muffa entrano con l aria esterna. Quando queste spore si depositano su materiali umidi, trovano le condizioni ideali per crescere e proliferare. Negli ambienti interni possono esserci pareti umide per vari motivi; può penetrare acqua dall esterno, attraverso tetti difettosi o crepe nel muro. L umidità può anche risalire dal terreno, infiltrandosi all interno dei muri o sulla loro superficie. Gli appartamenti al piano terra sono in genere più a rischio di quelli ai piani superiori perché più esposti alla risalita dell umidità dal terreno e alle infiltrazioni di acqua dall esterno. È inoltre molto importante la sottile interazione tra l umidità dell aria e la temperatura della superficie dei materiali. L aria può, in effetti, assorbire molta umidità: ad esempio, prima della pioggia, oppure nella stanza da bagno dopo una doccia. Più l aria è calda più è in grado di assorbire umidità. Ad esempio, l aria a 30 gradi riesce a contenere fino a 30,3 grammi d acqua per metro cubo, mentre se la temperatura scende a 10 gradi, l assorbimento massimo è di soli 9,4 grammi per metro cubo. L aria fredda invernale, quindi, contiene relativamente poca acqua persino quando piove. I problemi di umidità e muffa possono manifestarsi in vari modi ed in Svizzera affliggono un appartamento su quattro. Numerosi studi dimostrano che umidità e muffa nei locali d abitazione possono compromettere la salute di chi li occupa. Ad esempio, è emerso che in presenza di evidenti problemi come formazione frequente di condensa sulle finestre, macchie di umidità sulle pareti, tappezzeria che si stacca o muffa visibile, si riscontrano più frequentemente allergie, irritazioni e infezioni delle vie respiratorie. Fra le cause più frequenti ritroviamo i difetti di costruzione, le perdite da tubature, le inondazioni, gli interventi edili come il montaggio di finestre isolanti senza le necessarie misure di accompagnamento e l usura in generale. Per quanto attiene il montaggio di finestre isolanti, le misure di isolamento dei serramenti possono modificare radicalmente le condizioni di ventilazione dell edificio.
vecchie e molto scaldate un umidità relativa del 50% può quindi essere già troppo elevata. muffa Il ruolo della temperatura diventa particolarmente evidente quando l aria subisce un raffreddamento. Con il calo repentino della temperatura dell aria, si raggiunge velocemente la soglia di assorbimento di umidità, che precipita sottoforma di goccioline. Le superfici fredde sono un problema perché predestinate a diventare umide. Per stimare il rischio di formazione di umidità di una parete fredda, occorre misurare la temperatura della stessa, quella dell ambiente e l umidità relativa dell aria (ossia la misurazione di quanta acqua è contenuta nell aria e quanta ne può ancora contenere). Esistono tabelle che indicano la temperatura sotto la quale la parete fredda inizia a diventare umida (punto di rugiada). Ad esempio, con una temperatura interna di 20 gradi ed un umidità dell aria del 60%, una parete che presenta una temperatura superficiale di 12 gradi è già quasi umida. Anche se la temperatura del locale è di 23 gradi e l umidità relativa di 50%, la parete fredda a 12 gradi si trova proprio sul punto di rugiada. In abitazioni Sovente vengono rivolte critiche alle moderne norme di costruzione che impediscono di fatto alle pareti di respirare. In effetti, per sfruttare al meglio l energia per il riscaldamento, gli edifici di nuova costruzione devono avere un involucro ermetico e pareti ben isolate. Tuttavia, secondo alcuni, la coibentazione soffocherebbe gli edifici, che non potrebbero più respirare e diverrebbero così malsani. Una delle tesi articolate per porvi rimedio sarebbe costituito dall uso di materiali edili porosi, che contribuirebbero anche a evitare i problemi di umidità e muffa. Attraverso i muri non è possibile un ricambio d aria; se porte e finestre sono chiuse, il ricambio naturale d aria tra interno ed esterno avviene nei punti deboli dell involucro, ossia le chiusure di finestre e porte, soprattutto quando non sono dotate di guarnizioni di gomma, oppure i giunti tra diverse strutture edili (finestra-muro e parete-tetto). Una casa quindi respira dove non è ermetica e non attraverso pareti intatte, nemmeno se costruite in argilla. Se con respirare riferito ad una parete si intende la sua capacità di assorbire, accumulare e rilasciare umidità, questo è un fenomeno che effettivamente accade. La regolazione dell umidità è una delle proprietà dei materiali porosi privi di rivestimento, come il calcestruzzo poroso, il gesso, l argilla, il legno massiccio e di derivati del legno. In pratica, assorbono i brevi picchi di umidità che si formano durante le attività domestiche e quando l umidità relativa scende restituiscono all aria l acqua che hanno accumulato. Di conseguenza, il clima interno è più stabile, il che indubbiamente costituisce un vantaggio. Tuttavia, nel complesso non fanno che compensare piccole oscillazioni di umidità, mentre non modificano in modo rilevante l umidità media dell ambiente, che insieme alla temperatura della superficie del materiale è il fattore determinante per la formazione di muffa. Gli inquilini che riscontrano tracce di umidità e muffa nei locali devono avvisare prontamente il locatore dell esistenza del difetto, preferibilmente per iscritto, corredando la lettera, se possibile, di fotografie. Al locatore passa così la responsabilità per ulteriori accertamenti ed è tenuto ad eliminare il difetto rapidamente. Tuttavia, determinare le cause del problema non è sempre facile, ed occorre rivolgersi ad uno specialista. In effetti, un risanamento da muffa deve essere eseguito a regola d arte; le disposizioni legali sulla protezione degli addetti al risanamento e degli occupanti devono essere garantite. In particolare, l impresa incaricata deve prendere le misure necessarie per impedire che durante i lavori di risanamento quantità rilevanti di muffa si diffondano in ambienti non colpiti e mettano in pericolo la salute delle persone.
Alla Finestra Verbale di riconsegna Attenzione alle pratiche scorrette Riprendiamo ancora una volta il tema del verbale di riconsegna dell ente locato: questa volta lo facciamo esasperati dal comportamento scorretto di due amministrazioni che malgrado i nostri numerosi richiami all ordine, continuano e perseverano con una modalità a dir poco scorretta e ambigua. Quando gli inquilini giungono da noi con in mano una raccomandata di pretese danni inviata dalle Amministrazioni Ris e Sevino SA regolarmente non sono in possesso né del verbale d entrata né tantomeno di quello d uscita necessari per poter procedere alla definizione e quantificazione degli eventuali danni causati. Spesso queste pretese sono esagerate e non contengono nessun tipo di calcolo del deprezzamento dei materiali, nonostante l appartamento fosse vetusto e con istallazioni ed elettrodomestici che avevano largamente superato la durata di vita media. Purtroppo abbiamo potuto constatare che l amministrazione Ris e Sevino SA del Sig. Arnoldo Ris compila in un unico esemplare il verbale di riconsegna, lo fa sottoscrivere e promette l invio il giorno seguente di una copia del documento. Copia che invece non viene inviata!!! Il documento utilizzato altro non è che una fotocopia del documento ufficiale edito dalla Camera Ticinese dell Economia Fondiaria e acquistabile per Fr. 4. : il documento originale è composto da tre parti staccabili proprio per permettere agli inquilini di ricevere immediatamente un esemplare del verbale compilato e sottoscritto. Forse costa troppo utilizzare gli originali? E gli inquilini? Spiace doverlo ammettere ma la maggior parte peccano di ingenuità e solo quando su nostra richiesta il famoso verbale ci viene inviato in copia, ci comunicano i loro dubbi:...ma questo punto non ci pareva fosse stato annotato ma questo danno era stato iscritto solo a futura memoria... e via di questo passo. Arrabbiature, delusioni e un grande sentimento di impotenza. Ogni tanto un inquilino si fa furbo e riesce a fare una fotocopia del documento, malgrado le rimostranze delle portinaie, come nel caso illustrato qui sotto. Infatti per poter valutare le pretese danni notificate dall amministrazione abbiamo richiesto come al solito il verbale di riconsegna e SORPRESA!!! quello inviato dall Amministrazione non corrisponde a quello fotocopiato dall inquilino il giorno della riconsegna!!! E Allora? Inquilino avvisato mezzo salvato: dovete pretendere di ricevere subito la copia del verbale; mai firmare un documento se non siete certi di riceverne copia immediatamente: meglio essere precisi e rigorosi prima, piuttosto che lamentarsi in seguito. 44 bidet: "crepato" 75 pavimento: "piccola macchia"
Alla Finestra Röschtigrabe Fumare nel proprio appartamento Il divieto di fumo (in ristoranti e locali pubblici) è sempre più diffuso. Nessun divieto può essere imposto ad un inquilino ma, dopo anni di intenso affumicare le pareti dell appartamento occupato, egli potrebbe, in circostanze particolari, essere chiamato ad un contributo dovuto in particolare per il tinteggio dei locali. Questo naturalmente solo dopo avere tenuto in debita considerazione anche l usura che il tempo ha determinato p.es. dopo un periodo di otto e più anni, ed il tipo di intervento che deve essere effettuato. Come detto un divieto di fumare nell appartamento affittato non può essere, di principio, stabilito in un contratto. Una clausola di questo tipo sarebbe troppo invasiva della sfera privata e quindi non vincolante. Lo stesso vale per gli annunci sui quotidiani: se questa clausola fosse contenuta sarebbe giuridicamente irrilevante. Un amministrazione può favorire un non fumatore rispetto ad un fumatore ma non lo può vincolare tramite contratto. Unica eccezione possibile potrebbe riguardare fondazioni o associazioni che investono capitali in stabili che hanno come obiettivo il miglioramento della qualità di vita e che quindi potrebbero costruire ed affittare appartamenti destinati unicamente a non fumatori. In questo caso specifico anche un contratto di locazione potrebbe contenere una clausola di questo tipo ma, ad oggi non esiste giurisprudenza in merito.. Naturalmente inquilini fumatori devono rispettare, entro certi limiti, inquilini non fumatori. Fumando sul balcone, bisogna p.es. evitare che il fumo vada ad invadere il balcone o i locali del vicino attraverso le finestre aperte, in particolare d estate. Ma qui siamo decisamente nel campo del rispetto reciproco che può essere gestito senza conflitti. Assemblea generale 2010 L Assemblea generale ordinaria dell Associazione Svizzera Inquilini-Federazione della Svizzera Italiana si terrà: venerdì 7 maggio 2010 alle ore 20.30 presso il Ristorante Canvetto Luganese a Lugano-Molino Nuovo con il seguente ordine del giorno: 1. Nomina Presidente del giorno 2. Approvazione ordine del giorno definitivo 3. Approvazione del verbale dell assemblea 2009 4. Rapporto d attività 2009 5. Approvazione conti 2009 6. Nomine Statutarie 7. Revisione statuti 8. Eventuali Per tornare alla questione del tinteggio dei locali è evidente che un appartamento in cui si è fumato per anni e che non è mai stato ritinteggiato, al momento in cui viene messo a disposizione di un nuovo inquilino, dovrà essere lavato e pitturato magari anche con più due mani di vernice. Una parte dei costi potrebbe quindi essere in parte addebitata all inquilino che lascia l appartamento. Oggi esistono però sul mercato anche vernici molto valide che danno una buona qualità anche con una sola mano di tinteggio. Va pur detto che senza fumo l appartamento si conserva più pulito per molti anni rispetto a locali affumicati. Vale quindi la pena evitare, come molti fanno, di fumare tra le mura del proprio appartamento salvaguardando in tal modo i muri ma anche i propri polmoni... tratto da M&W/settembre 09 trad.fm L assemblea è aperta a tutti i soci. Hanno diritto di voto tutte le persone che hanno rinnovato la quota sociale per l anno in corso. Per chi volesse, prima dell inizio dell assemblea, c è la possibilità di fermarsi a cena.
Consigli pratici INQUILINI UNITI REDAZIONE E PUBBLICITÀ Associazione Svizzera Inquilini Federazione della Svizzera Italiana via Stazio 2, 6900 Massagno 091 967 51 44 - FAX 091 967 51 45 REDATTORI Lara Terrani (responsabile), Piera Bignasca, Elena Fiscalini, Franco Molinari, Corrado Mordasini STAMPA Tipografia Leins Ballinari Via Dogana - 6500 Bellinzona SEGRETARIATO GENERALE Associazione Svizzera Inquilini Federazione della Svizzera Italiana Via Stazio 2-6900 Massagno 091 967 51 44 - FAX 091 967 51 45 SEZIONE DI BELLINZONA E VALLI Viale Stazione 31a - 6500 Bellinzona Appuntamenti: telefonare LUNEDI dalle 9.00 alle 11.30 MARTEDI dalle 15.00 alle 19.00 GIOVEDI 9.00-11.30 e 14.00-17.00 091 825 71 72 - CCP 65-949-3 UFFICIO DI LOCARNO Via ai Saleggi 11-6600 Locarno Appuntamenti: telefonare LUNEDI dalle 14.00 alle 17.00, MERCOLEDI dalle 8.30 alle 11.30, VENERDI dalle 14.00 alle 17.00 091 752 11 22 - CCP 65-6841-1 UFFICIO DI LUGANO Via Stazio 2-6900 Massagno Appuntamenti: telefonare da LUNEDI a VENERDI dalle 14.00 alle 17.00 091 966 25 02 - CCP 69-3578-6 UFFICIO DEL MENDRISIOTTO Via Primavesi 2-6828 Balerna Appuntamenti: telefonare LUNEDI, MERCO- LEDI, VENERDI dalle 14.00 alle 17.00 091 683 40 67 - CCP 69-4821-1 La restituzione anticipata e il tinteggio Capita molto spesso di dover lasciare anticipatamente l ente locato, prima della scadenza del contratto di locazione. Cosa fare in questo caso? Come ci si deve comportare? Inquilini Uniti riassume qui di seguito le regole principali. 1. Innanzitutto va detto che se si intende lasciare anticipatamente l ente locato, non bisogna inoltrare disdetta del contratto di locazione: occorre invece comunicare per invio raccomandato al locatore o all amministrazione la data per la quale si intende restituire l ente locato e il nominativo del subentrante che intende riprendere il contratto alle medesime condizioni. Vi ricordiamo che tale comunicazione deve essere sottoscritta da tutte le persone intestatarie del contratto e per quanto riguarda i coniugi deve essere sottoscritta da entrambi. 2. Il Codice delle Obbligazioni prevede che l inquilino uscente deve reperire un solo subentrante solvibile che sia disposto a riprendere il contratto di locazione alle medesime condizioni. I criteri per appurare se un candidato è solvibile o meno sono in linea di massima i seguenti: l interessato deve percepire un entrata che possa garantire il pagamento della pigione (di regola si stima che il canone di locazione non debba superare ca. 1/3 dello stipendio), non deve avere eccessive procedure esecutive in corso per importi dovuti ed in particolar modo pigioni, e in caso di uno straniero che abbia un permesso valido. Al momento della presentazione del subentrante al locatore o all amministrazione, si deve calcolare all incirca 2-3 settimane prima di ricevere una risposta. In questo lasso di tempo il locatore o il suo rappresentante dovrà effettuare tutti i passi necessari per verificare la solvibilità del candidato. Qualora il locatore, accertasse che il subentrante non fosse solvibile, l inquilino uscente dovrà reperire un altro interessato e rimarrà responsabile del pagamento delle pigioni future sino alla rilocazione dell ente locato o al massimo sino alla prossima scadenza contrattuale. Se il locatore rifiuta irragionevolmente il subentrante (vuoi che per esempio abbia un precetto esecutivo relativo ad un importo secondo lui contestabile, per esempio una fattura relativa ad un acquisto fatto, vuoi che sia straniero ecc.), l inquilino uscente può ritenersi sciolto dal contratto di locazione unicamente se può provare che il proprietario ha ritenuto inaccettabile un candidato idoneo. L inquilino uscente dunque sarà legittimato a riconsegnare le chiavi e non dovrà più corrispondere le future pigioni e tantomeno il locatore potrà avvalersi del diritto di chiedere i corrispettivi allo stesso fino a rilocazione dell ente locato. 3. Se il subentrante che avete presentato risulta solvibile e riprende l ente locato alle medesime condizioni, questi non può obbligare l inquilino uscente al tinteggio dell appartamento. Va evidenziato che molto spesso sui contratti, per quanto riguarda il tinteggio a fine locazione, vengono inserite delle clausole da parte del proprietario che risultano abusive. L inquilino che lascia anticipatamente l ente locato o a fine contratto non deve tinteggiare l appartamento. Dovrà invece rispondere, qualora sussistesse, della maggior usura e cioè del ritinteggio delle pareti danneggiate, disegnate ecc. Esempio Una famiglia ha preso in locazione 5 anni fa un appartamento, al momento della presa in consegna l ente locato era stato tinteggiato a nuovo. Dopo cinque anni a seguito di vari episodi le pareti risultano essere sensibilmente danneggiate, per cui vi è una maggior usura dell ente di cui sono responsabili gli inquilini uscenti. Gli inquilini lasciano l ente locato e il locatore accerta che l appartamento necessita di un nuovo tinteggio. Ritenuto che la durata di vita del tinteggio è di 8 anni, e considerato che i nostri inquilini hanno danneggiato le pareti, quest ultimi dovranno prendersi a carico 3/8 dei costi del tinteggio, poiché nei primi 5 anni di locazione, i costi del tinteggio sono stati ammortizzati. Questo si applica anche in caso di subentranza. Tuttavia ribadiamo che in caso di normale usura dell ente locato, né il subentrante né il locatore non possono pretendere il tinteggio a nuovo dell ente locato. Qualora la subentranza si verificasse dopo 8 anni dal primo tinteggio, il nuovo inquilino (al pari di quello uscente a cui subentra nei doveri ma anche nei diritti) potrà pretendere dal locatore il tinteggio a nuovo dell ente locato. Eventuali clausole contrattuali che impediscano al subentrante di chiedere il ripristino dell ente locato in caso di difetti o di chiedere al locatore il tinteggio in caso di superamento della durata di vita di quest ultimo, sono nulle. In conclusione, il conduttore non deve ritinteggiare l ente locato a meno che non vi sia della maggior usura a lui imputabile. Comunque in caso di dubbio rivolgetevi al nostro Centro Infoalloggio oppure contattate le nostre sedi regionali.