Dott. Arch. Elisabetta El Naggar Iscrizione all albo degli architetti di Milano n. 16612 Sicurezza Cantieri (81/08) TRIBUNALE CIVILE DI MILANO SEZIONE II CIVILE - FALLIMENTI FALLIMENTO C.E.I.C. COMPAGNIA EDILE INTERNAZIONALE COSTRUZIONI S.r.l. - n. 833/2012 G. D. Dott. FILIPPO D AQUINO Curatore: avv. Antonella Fonnesu Redatta dal perito nominato: Arch. ELISABETTA EL NAGGAR PERIZIA ESTIMATIVA TERRENI - COMUNE DELL AQUILA (AQ) LOCALITA MONTICCHIO Milano, lì 19 Gennaio 2015 Perito estimatore Arch. Elisabetta El Naggar 20124 Milano Via Gomes, 7; cell. 3932199005; e-mail: elyelnaggar@msn.com; pec: elnaggar.16612@oamilano.it Cod. Fiscale: LNGLBT79C53F205Y P-IVA : 06272470961
Dott. Arch. Elisabetta El Naggar Consulente Tecnico Tribunale di Milano SEZ. FALLIMENTI C.E.IC. S.r.l. n.833/2012 G.D. Dott. Filippo D Aquino TRIBUNALE CIVILE DI MILANO SEZIONE FALLIMENTI G. D. Dott. FILIPPO D AQUINO FALLIMENTO C.E.I.C. COMPAGNIA EDILE INTERNAZIONALE COSTRUZIONI S.r.l. - n. 833/2012 - Curatore: avv. Antonella Fonnesu VALUTAZIONE DI STIMA IMMOBILIALE TERRENI. Relazione Tecnica: Conferimento dell incarico e quesito di stima: In data 13/11/2013, il G. D. Dott. Filippo D Aquino della Sezione Fallimenti ha confermato la nomina del sottoscritto CTU quale Perito della procedura, per la stima dei beni Immobili (terreni) di proprietà del Fallimento siti nel Comune de L Aquila Località Monticchio, come da nomina da parte del Curatore avv. Antonella Fonnesu. Ill.mo Sig. Giudice Dott. F. D Aquino del Tribunale Civile di Milano: Io sottoscritta Arch. Elisabetta El Naggar, con studio in Milano, via Gomes 7, iscritto regolarmente all Albo degli Architetti della Provincia di Milano al n. 16612, in adempimento all incarico affida toni dalla S.V. Ill.mo, a seguito delle indagini svolte presso gli uffici competenti e dal sopralluogo in loco nel Comune di L Aquila località Monticchio, espongo quanto appresso relativamente alla valutazione dei beni di proprietà del Fallimento di cui sopra. 1) Operazioni peritali: Io CTU in ottemperanza al mandato ricevuto, ho avuto accesso all ufficio del catasto terreni e urbano in Milano e agli uffici tecnici comunali (in versione telematica) de L Aquila, al fine di richiedere le visure per immobili e l estratto di mappa dei terreni in oggetto. Inoltre ho richiesto presso la Conservatoria dell Agenzia del Territorio di Milano la nota di trascrizione dell acquisto dei medesimi terreni da parte della società C.E.I.C. S.r.l., con la richiesta presso gli Uffici Catastali dell Aquila del relativo Certificato Ipocatastale. 2
Dott. Arch. Elisabetta El Naggar Consulente Tecnico Tribunale di Milano SEZ. FALLIMENTI C.E.IC. S.r.l. n.833/2012 G.D. Dott. Filippo D Aquino Ho proceduto alla visione dei terreni e alle relative operazione peritali necessarie a stabilire la stima dei terreni in oggetto e quindi a stabilire il loro valore di mercato. I due terreni sono risultano tutt oggi identificati catastalmente come segue: Catasto terreni: dati da aggiornare (allegato A): fg 11 mappale 684, SEMINATIVO IRRIGUO cl. 1, 05 are 29 ca ( 529 mq), reddito domenicale euro 3,20, reddito agrario euro 2,46; fg 11 mappale 1289, SEMINATIVO IRRIGUO cl. 1, 05 are 26 ca ( 526 mq), reddito domenicale euro 3,18, reddito agrario euro 2,44; Dalle indagini non risulta avvenuta la voltura del nominativo relativo alla proprietà dei terreni, che da come si evince dalle visure catastali (sebbene non probatorie) sono ancora presenti i proprietari precedenti, nonostante l Atto di compravendita del 04/12/91 n repertorio 69268 che regola la vendita dei terreni in oggetto a favore della società C.E.I.C. Costruzioni Edili Italia (allegato B). Necessità di effettuare una Voltura per regolarizzare la situazione. 2) Descrizione della zona ove sono ubicati i beni: I beni oggetti di stima sono ubicati a L Aquila, più esattamente nella località di Monticchio, in una zona agricola non raggiungibile direttamente da strade provinciali o da viabilità comunale, ma l accesso ai suddetti terreni è garantito da una stradina sterrata di natura privata, a fondo naturale, carrabile ai mezzi agricoli, che si dirama dalla strada comunale. I terreni oggetto di perizia distano dal centro de L Aquila circa 9 km, e di trovano in una zona pianeggiante prevalentemente verde; si i due appezzamenti di terreno sono adiacenti ovvero confinanti, hanno una conformazione regolare e possono considerarsi un unico appezzamento di terreno. 3
Dott. Arch. Elisabetta El Naggar Consulente Tecnico Tribunale di Milano SEZ. FALLIMENTI C.E.IC. S.r.l. n.833/2012 G.D. Dott. Filippo D Aquino 3) Confini: I terreni in oggetto sono adiacenti e confinano su tutti e quattro i lati con appezzamenti di altri proprietari identificati con i mappali 683 a ovest, 1290 a est e 681 a nord. In definitiva la stima interessa terreni completamente liberi da vincoli e pienamente utilizzabili per come previsto dalla loro destinazione secondo lo strumento urbanistico del Comune de L Aquila. 4) Criterio di stima adottato: I terreni in oggetto hanno superficie relativamente di 529 mq e di 526 mq e sono utilizzabili ad uso agricolo e specificatamente dotata di fonti irrigue, aumentandone il valore di mercato. Si è proceduto alla stima dei beni applicando il metodo di stima sintetico comparativo, ciò acquisendo informazioni presso l Ufficio del Territorio dei valori agricoli medi della provincia dell Aquila, acquisendo informazioni presso le agenzie di compravendita operanti nel territorio, in relazione compravendite di terreni similari avvenute recentemente in zona. Da tali indagini si è riscontrato che i prezzi unitari per i beni oggetto di stima, sulla guida di quanto sopra esposto oscillano tra: euro15,00/mq ed euro 20,00/mq. I1 valore di mercato individuato si riferisce a beni analoghi, liberi ed in normale stato di conservazione. Rapportando tale valore al bene oggetto di stima il sottoscritto Architetto ritiene di attribuire il seguente valore: Valore unitario di mercato del bene libero (non occupato): Euro/mq 17,00 Avendo adottato il più probabile valore venale unitario riferito all'unità di superficie possiamo determinare il valore dei beni oggetto di stima moltiplicando tale valore per la superficie dei terreni: a) Terreno identificato al fg.11 mappale 684: Superficie catastale del terreno = mq 529 x /mq 17,00 = 8.993,00 ARROTONDATO AD EURO 8.900,00 4
Dott. Arch. Elisabetta El Naggar Consulente Tecnico Tribunale di Milano SEZ. FALLIMENTI C.E.IC. S.r.l. n.833/2012 G.D. Dott. Filippo D Aquino b) Terreno identificato al fg.11 mappale 1289: Superficie catastale del terreno = mq 526 x /mq 17,00 = 8.942,00 ARROTONDATO AD EURO 8.900,00 Sommando la stima dei due terreni si ottiene il valore di: 8.900,00 + 8.900,00 = 17.800,00 (diciassettemilaottocento/00 euro) 5) Valore: Atteso che utilizzando il metodo di valutazione sopra esposto la sottoscritta architetto Elisabetta El Naggar ritiene che il valore dei terreni oggetto di stima sia pari a euro: a) VALORE PIU PROBABILE DI MERCATO del terreno da 529 mq 8.900,00 b) VALORE PIU PROBABILE DI MERCATO del terreno da 526 mq 8.900,00 totale 17.800,00 6) Conclusioni : Avendo ottemperato al mandato conferitomi, rassegno alla S.V. Ill.mo la presente relazione che consta di n. 5 pagine e n. 3 allegati, rimanendo a disposizione per ogni eventuale chiarimento. Milano, lì 19 Gennaio 2015 Il perito incaricato 5
Dott. Arch. Elisabetta El Naggar Consulente Tecnico Tribunale di Milano SEZ. FALLIMENTI C.E.IC. S.r.l. n.833/2012 G.D. Dott. Filippo D Aquino Indice: Relazione di Stima Immobiliare terreni All. A): visure catastali ed elaborato catastale; All. B): Nota di trascrizione compravendita; 6
ALLEGATO A:
ALLEGATO B:
Ufficio Provinciale di L`Aquila - Territorio Servizi Catastali Data: 03/01/2014 - Ora: 17.46.23 Visura per immobile Visura n.: T130905 Pag: 1 Situazione degli atti informatizzati al 03/01/2014 Fine Dati della richiesta Comune di L`AQUILA ( Codice: A345C) Sezione di BAGNO (Provincia di L`AQUILA) Catasto Terreni Foglio: 11 Particella: 684 Immobile N. DATI IDENTIFICATIVI DATI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA Foglio Particella Sub Porz Qualità Classe Superficie(m²) Deduz Reddito ha are ca Dominicale Agrario 1 11 684 - SEMIN IRRIG 1 05 29 A1; A3 Euro 3,20 L. 6.189 Euro 2,46 L. 4.761 Notifica Partita VARIAZIONE D'UFFICIO del 15/04/1981 n. 282 in atti dal 04/02/1981 INTESTATI N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI 1 DI CRISTOFORO Delia nata a PRATA D`ANSIDONIA il 14/03/1914 DCRDLE14C54G992O* Livellario per 4/12 2 GALASSI Amedeo (10) Oneri Beneficiario di dominio diretto 3 ISTITUTO DIOCESANO PER SOSTENTAMENTO CLERO-L`AQUILA CON SEDE IN L`AQUILA 93004020660* (4) Diritto del concedente 4 SPAGNOLI Carmina nata a L`AQUILA il 16/07/1950 SPGCMN50L56A345G* Livellario per 2/12 5 SPAGNOLI Domenica nata a L`AQUILA il 30/05/1940 SPGDNC40E70A345N* Livellario per 2/12 6 SPAGNOLI Gianfelice nato a L`AQUILA il 17/04/1938 SPGGFL38D17A345G* Livellario per 2/12 7 SPAGNOLI Giuseppe nato a L`AQUILA il 22/05/1947 SPGGPP47E22A345S* Livellario per 2/12 DATI DERIVANTI DA VOLTURA D'UFFICIO del 26/01/1985 n. 4856.1/1991 in atti dal 26/07/1991 Registrazione: Unità immobiliari n. 1 Tributi erariali: Euro 0,90 Visura telematica * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria
Ufficio Provinciale di L`Aquila - Territorio Servizi Catastali Data: 03/01/2014 - Ora: 17.48.13 Visura per immobile Visura n.: T131240 Pag: 1 Situazione degli atti informatizzati al 03/01/2014 Fine Dati della richiesta Comune di L`AQUILA ( Codice: A345C) Sezione di BAGNO (Provincia di L`AQUILA) Catasto Terreni Foglio: 11 Particella: 1289 Immobile N. DATI IDENTIFICATIVI DATI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA Foglio Particella Sub Porz Qualità Classe Superficie(m²) Deduz Reddito ha are ca Dominicale Agrario 1 11 1289 - SEMIN IRRIG 1 05 26 A1; A3 Euro 3,18 L. 6.154 Euro 2,44 L. 4.734 Notifica Partita VARIAZIONE D'UFFICIO del 15/04/1981 n. 282 in atti dal 04/02/1981 INTESTATI N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI 1 GALASSI Amedeo;FU ANGELANTONIO SACERDOTE nato a ROCCA DI CAMBIO il 14/07/1961 (10) Oneri BENEFICIARIO DI DOMINIO DIRETTO 2 ISTITUTO DIOCESANO PER SOSTENTAMENTO CLERO-L`AQUILA CON SEDE IN L`AQUILA 93004020660* (4) Diritto del concedente 3 SPAGNOLI Cesare;NATO IL 14/3/1907 nato il 14/03/1907 Livellario in parte 4 SPAGNOLI Franco;NATO IL 7/6/1919 nato il 07/06/1919 Livellario in parte Unità immobiliari n. 1 Tributi erariali: Euro 0,90 Visura telematica * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria