ARTICOLO 1 OGGETTO DELLA LOCAZIONE Oggetto della locazione è la gestione della attività di bar, tavola calda, snack bar ubicato in Via Indipendenza- Via Picco all interno del Centro sportivo di Crema come meglio rappresentato nelle planimetrie in allegato, che per brevità di seguito saranno denominati Locali. La locazione per la realizzazione e gestione dei Locali è regolata dal presente contratto. Alla presente locazione è allegata la distinta delle dotazioni tecnologiche ed attrezzature messi a disposizione da SCS SL che il locatore riceverà in uso previo specifico verbale sarà redatto alla consegna contestualmente al perfezionamento della presente convenzione. Al termine della locazione, da qualunque evento determinato, il Locatario dovrà riconsegnare al Locatore i Locali, le attrezzature e quant altro realizzato negli spazi locati, in piena efficienza, tenuto conto del naturale degrado dipendente dal tempo e dall uso e fatti salvi eventuali accadimenti straordinari non imputabili al Locatario. ARTICOLO 2 - SCOPO Lo scopo della locazione consiste nella gestione dei Locali per le finalità di vendita al pubblico di servizi vari classificabili nei servizi di Bar, tavola calda, snack bar, affitto lettini e ombrelloni etc. che la locazione persegue con particolare riguardo alla popolazione del territorio cremasco. La locazione più in dettaglio prevede in via non esaustiva: 1. locazione dei Locali ad uso bar tavola calda snack etc. posti in prossimità dell ingresso delle piscine, dotati di ampi spazi esterni; 2. locazione nel periodo invernale di spazi aggiuntivi posti all interno dell immobile delle piscine utilizzabili anche per la collocazione di distributori automatici; 3. locazione degli spazi esterni comprendenti anche l affitto alla clientela di lettini ed ombrelloni, nonché di punti esterni di ristoro; 4. possibilità da parte del Locatore di sostenere investimenti per finalità ludiche atte a fornire ulteriori servizi alla clientela, previo accordo preliminare con SCS SL. La gestione dell impianto non potrà essere effettuata per altro scopo per cui la locazione è disposta, salvo i casi formalmente autorizzati dalla SCS SL. ARTICOLO 3 DURATA La locazione di gestione dell impianto di cui trattasi avrà durata di anni 6 (sei) a decorrere dalla data di sottoscrizione della medesima indipendentemente dalla data di effettivo avvio completo del servizio e potrà essere rinnovata per ulteriori sei anni. L apertura dell impianto dovrà avvenire tassativamente entro 10 giorni dalla firma del contratto. ARTICOLO 4 CANONE La locazione è a titolo oneroso. L importo a base d asta è fissato in Euro 30.000 (trentamila) annui. L importo verrà maggiorato della percentuale di aumento in base alla quale il concorrente avrà ottenuto l aggiudicazione. Il canone sarà corrisposto alla SCS SL in rate trimestrali anticipate in rapporto alla data di sottoscrizione del contratto. In caso di ritardato pagamento si applicheranno gli interessi di mora. In caso di mancato pagamento di numero tre rate consecutive la SCS SL avrà la facoltà di addivenire all immediata risoluzione della locazione, fatta salva la riscossione delle rate o porzioni di esse maturate fino a quel momento, nonché l applicazione degli interessi di mora.
Il canone, a partire dalla terza annualità, sarà rivisto annualmente in misura pari al 75% della variazione accertata dall ISTAT dei prezzi al consumo o in alternativa l offerente potrà offrire anche canoni crescenti negli anni di validità della locazione. Come indicato negli art. successivi, le pulizie e le manutenzioni delle zone di accesso, i consumi di acqua ed energia elettrica sono a carico del Locatore. Questo onere è compensato dal Locatario con una cifra forfetaria che per i primi sei mesi di funzionamento dell impianto è fissata in 3.000. In questo periodo di controllo verranno valutati i consumi medi ed al termine del periodo verranno effettuati i necessari conguagli e verrà fissato l importo per i periodi successivi. Nel caso che vengano separati i consumi del Bar da quelli del centro sportivo, sarà onere del locatore provvedere ai necessari allacci ed alla attivazione dei nuovi contatori attraverso gli enti erogatori nonché a pagare i relativi consumi. ARTICOLO 5 CRITERI DI AMMISSIONE Possono partecipare alla gara: a) singole imprese costituite in forma di società commerciale aventi ad oggetto sociale la gestione di Bar, tavola calda, snack bar, centri sportivi, etc. b) Le associazioni temporanee costituite tra i soggetti di cui al precedente punto a) ; Requisiti economico finanziari minimi per la partecipazione valutati attraverso la presentazione dei bilanci: nei tre precedenti anni un volume medio annuo di affari pertinente alle attività oggetto dell appalto non inferiore a 100.000. In caso di società newco costituite o costiuende, si valuteranno la provenienza societaria dei soci e le esperienze maturate nello specifico settore oggetto della presente manifestazione di interesse. ARTICOLO 6 - PROCEDURA E CRITERIO DI AGGIUDICAZIONE La locazione è aggiudicata, con procedura ad evidenza pubblica, con il sistema dell offerta più vantaggiosa sotto il profilo tecnico-economico per la SCS SL tenendo conto dei seguenti criteri: a) del prezzo, partendo dall importo a base di gara di 30.000,00 a rialzo; b) del N delle esperienze maturate in gestioni di attività di ristorazione, bar, tavola calda e similari; c) del volume medio di affari nei tre anni precedenti per attività analoghe a quelle oggetto dell appalto, desunto dai bilanci; d) del progetto descrittivo di utilizzo della struttura incluse le eventuali nuove attrezzature che si intenderebbero acquistare per una maggiore funzionalità e fruibilità del servizio. In sede di valutazione delle offerte il punteggio massimo attribuibile sarà di 100 punti di cui: - max 40 punti per la migliore offerta economica; - max 15 punti per il volume medio di affari nei tre anni precedenti per attività analoghe a quelle oggetto dell appalto, desunto dai bilanci; - max 35 punti per la valutazione della proposta progettuale. La valutazione della proposta progettuale sarà fatta sulla base delle seguenti valutazioni: 50% valore economico degli investimenti proposti in capo al locatario; 20% attinenza degli investimenti alle attività ludiche e sportive svolte nel centro; 30% realizzazione degli investimenti nel primo anno di locazione. Le proposte verranno esaminate da una apposita commissione. ARTICOLO 7 FACOLTA DI INTEGRAZIONE DEL PRESENTE
CONTRATTO Ogni qualvolta, su proposta del Locatario o della SCS SL, si provveda ad interventi strutturali straordinari migliorativi dell impianto finanziati anche in compartecipazione di spesa tra il Locatario e la SCS SL, sarà facoltà delle parti porre in essere contratti integrativi al presente mirati alla revisione e/o integrazione delle condizioni di gestione e degli oneri, tenendo conto anche degli impegni finanziari sostenuti dalle parti. ARTICOLO 8 APERTURA AL PUBBLICO L impianto, con funzionamento a regime, di concerto con SCS SL dovrà essere aperto al pubblico negli stessi orari di apertura al pubblico del centro sportivo. Diversi orari potranno all occorrenza essere concordati tra le parti. Gli orari del servizio dovranno essere esposti su un pannello chiaramente leggibile all ingresso dell impianto sportivo, a cura e spese del Locatario. ARTICOLO 9 - CARATTERE DEL SERVIZIO Tutte le prestazioni oggetto della presente locazione sono da considerarsi ad ogni effetto servizio di pubblico interesse e per nessuna ragione potranno essere sospese od abbandonate, fatti salvi gli impianti soggetti a ristrutturazione nel periodo previsto per la ristrutturazione degli stessi, qualora se ne presentasse la necessità e per cause non dipendenti dal Locatore. E espressamente vietata ogni forma di utilizzazione dell impianto diversa da quella prevista nella presente convenzione se non occasionalmente e previa autorizzazione formale della SCS SL. ARTICOLO 10 BENEFICI DEL LOCATARIO Sono a totale introito del Locatario gli incassi degli impianti oggetto della convenzione di cui all art. 1. ARTICOLO 11 SUB-LOCAZIONE DI EVENTUALI IMPIANTI Il Locatario rimane l unico interlocutore e responsabile verso la SCS SL, potrà tuttavia subconcedere parte delle attività, in ogni caso le sub - concessioni dovranno essere autorizzate dalla SCS SL ed il Locatario, nel richiedere autorizzazione, presenterà le referenze del sub Locatario nonché attestazione di quest ultimo di obbligazione in solido a tutte le responsabilità di legge ed obblighi derivanti dalla sottoscrizione del Contratto con SCS SL. ARTICOLO 12 - TARIFFE Le tariffe di vendita di bevande e altri generi di consumo verranno stabilite dal Locatario, in linea con le tariffe medie di mercato alle quali verrà applicato una riduzione pari al 5%. Tali tariffe andranno comunicate alla SCS SL con cadenza annuale ed esposte al pubblico. ART. 13 MODALITA GENERALI DI GESTIONE Il Locatario è obbligato ad ammettere alla fruizione dei servizi erogati chiunque ne faccia richiesta, nei limiti delle capacità dei Locali e nell ambito degli orari di apertura. Il Locatario dovrà osservare tutte le norme di sicurezza, di igiene, i regolamenti comunali, le deliberazioni comunali e le disposizioni di legge in materia, applicabili e compatibili con la natura dell impianto in oggetto. Il Locatario permetterà ed agevolerà le visite periodiche che la SCS SL riterrà di effettuare.
Il Locatario si impegna a segnalare tempestivamente alla SCS SL i danneggiamenti o guasti o quant altro dovesse rendere necessario interventi di manutenzione straordinaria dell immobile in cui sono collocati i Locali, interventi a carico del Locatore.. Qualora, per una corretta gestione dei Locali, si renda necessario apportare modifiche strutturali, anche solo provvisorie, il Locatario dovrà richiedere alla SCS SL apposita autorizzazione preventiva. Nel caso in cui il Comune richieda l utilizzo della struttura per eventi eccezionali il Locatore non potrà esigere danni o rimborsi. Al Locatario verrà riconosciuto esclusivamente una riduzione di canone proporzionale al tempo di indisponibilità dei Locali. ART. 14 MANUTENZIONE Sono a carico del Locatario: a. le spese necessarie per pulizia e funzionamento dei Locali ed attrezzature, sollevando la SCS SL da ogni responsabilità relativa ai rapporti fra il Locatario medesimo e i propri collaboratori, con specifica deroga a quanto previsto dall art. 1676 codice civile. b. Le spese per i consumi di energia elettrica, che verrà comunque fornita dall impianto elettrico della SCS SL attraverso punti di consegna che verranno definiti tra le parti all atto della consegna dei Locali. I consumi verranno forfetizzati, secondo le modalità indicate al precedente art. 4 e diverranno parte del canone andandosi ad aggiungere al canone stesso. c. Non costituirà obbligo per il Locatario provvedere a danni derivanti da eventi eccezionali o calamità naturali essendo questi già coperti dalla assicurazione generale di SCS SL. d. Le spese di manutenzione ordinaria dei Locali sono a carico del Locatario. e. le spese di manutenzione straordinaria e manutenzione correttiva delle opere, attrezzature ed impianti realizzati dal Locatario sono a suo completo carico fino al termine del presente contratto. f. SCS SL vigilerà sui lavori di manutenzione che il Locatario avrà l obbligo di eseguire per mantenere in efficienza l impianto. In caso di mancata effettuazione degli stessi La SCS SL si riserva la facoltà di risoluzione immediata della locazione. g. le spese di riparazione e manutenzione straordinaria degli immobili e degli impianti sono a carico del locatore. h. Le modalità di effettuazione degli interventi più rilevanti tra quelli sopra riportati devono essere preventivamente concordate con la SCS SL. i. E data facoltà al Locatario l esecuzione di eventuali lavori straordinari sulla base di progetto da approvarsi a cura della SCS SL volti a riqualificare l Impianto. l. Sono a carico del Locatario le attività e costi relativi al mantenimento e pulizia nel periodo estivo della spiaggia della piscina ad onde. ART. 15 - VIGILANZA E CONTROLLO Periodicamente La SCS SL provvederà in contraddittorio con il Locatario ad accertare i lavori di manutenzione ordinaria, nonché gli eventuali rinnovi parziali o totali degli impianti necessari per riportare alla normali condizioni di esercizio. SCS SL ha facoltà di eseguire, in ogni momento e periodicamente accertamenti sullo stato dei Locali ed attrezzature, facendo constatare le risultanze in verbale redatto in contraddittorio con il Locatario che dovrà essere preavvertito almeno tre giorni prima o, in sua assenza, con l assistenza di due testimoni. Il controllo globale sulla regolare esecuzione da parte del Locatario di tutti gli obblighi derivanti dalla locazione è esercitato dalla SCS SL attraverso i propri uffici. La SCS SL ha comunque facoltà di avvalersi per il controllo di commissioni ed esperti all uopo nominati.
ART. 16 BENI COSTITUENTI I LOCALI Alla consegna dei Locali verrà redatto in contraddittorio con La SCS SL un verbale di ricognizione e un inventario di tutti i beni costituenti i Locali, le attrezzature, arredo e materiale in dotazione. Al termine della locazione si procederà a redigere in contraddittorio un verbale di riconsegna. Durante la validità del contratto è onere del Locatario provvedere al mantenimento ed eventuale reintegro delle attrezzature e degli arredi. Al termine della gestione prevista dal presente capitolato tutti i beni rientreranno a tutti gli effetti nei beni di proprietà di SCS SL senza dar diritto ad alcun rimborso, risarcimento o onere a qualsiasi titolo dovuto al Locatario. ARTICOLO 17 ONERI A CARICO DELLA SCS SL Sono a totale carico della SCS SL le spese inerenti la manutenzione straordinaria degli immobili ed impianti di alimentazione elettrica, di alimentazione dell acqua potabile e di scarico delle acque reflue fino al punto di consegna dell Impianto del Locatario. Sono altresì a carico di SCS SL le spese di manutenzione e pulizia delle zone coperte e scoperte che danno accesso all Impianto. ARTICOLO 18 MODIFICAZIONI DEI LOCALI Il Locatario non potrà apportare innovazioni e modificazioni nello stato immobile affidato in locazione senza specifica autorizzazione formale della SCS SL. Se tali modificazioni od innovazioni dovessero richiedere prove di usabilità, agibilità ed omologazione dell impianto, il Locatario dovrà acquisirle a sua cura e spese. ARTICOLO 19 - PUBBLICITA COMMERCIALE Il Locatario è autorizzato ad effettuare in forma sonora e visiva la pubblicità commerciale all interno dei Locali oggetto della locazione, osservando tutte le prescrizioni regolamentari e leggi vigenti e previo pagamento dell imposta in base al D.P.R. 26/10/1972 n. 639; L installazione di strutture ed impianti per la pubblicità visiva (tabelloni, striscione, stendardi, schermi, ecc) è subordinata all autorizzazione della SCS SL. Il Locatario è tenuto ad espletare in proprio tutte le incombenze amministrative per le relative autorizzazioni. ARTICOLO 20 - ASSICURAZIONI La SCS SL, in quanto proprietaria dell Impianto assume idonea copertura assicurativa per responsabilità civile verso terzi, derivanti da danni causati dallo stato dei fabbricati o degli impianti tecnologici del Centro sportivo, oltre a specifica assicurazione patrimoniale. Il Locatore ha l obbligo di stipulare, presentando copia della polizza alla SCS SL, prima dell avvio dell attività un adeguata assicurazione a rischio locativo a favore della SCS SL per danni agli immobili derivanti dall esercizio della propria attività nonché contro i rischi derivanti dall uso degli impianti al pubblico, utenza, personale o a terzi con un massimale di almeno 5.000.000 di euro. ARTICOLO 21 CAUZIONE A garanzia dell esatto e puntuale adempimento degli obblighi assunti con il presente atto, il Locatario presterà garanzia dell importo determinato nella misura di due annualità di canone comprese le spese stimate per le utenze, mediante polizza fideiussoria rilasciata da primario istituto bancario o assicurativo nazionale autorizzato all esercizio del ramo
cauzioni ai sensi della legge n. 1 del 03.01.1978, con escussione immediata su semplice richiesta della SCS SL secondo il modello allegato. Tale fideiussione potrà essere estinta solamente ad avvenuto controllo da parte della SCS SL attestante che lo stato dell impianto si trova nelle medesime condizioni di cui al verbale di consegna indicato all art.1 e, comunque, non prima di sei mesi dalla cessazione della gestione. ARTICOLO 22. INADEMPIMENTO E RISOLUZIONE DEL CONTRATTO Costituisce causa di risoluzione l inadempienza ad una o più clausole del presente capitolato. La locazione può essere revocata per gravi e inderogabili esigenze di pubblico interesse. La SCS SL potrà senz altro procedere alla revoca della locazione per una delle seguenti cause: 1. mancata vigilanza sul corretto uso dell Immobile; 2. gravi e ripetute violazioni degli obblighi contrattuali; 3. gravi inadempienza di servizio quale insufficienza di personale necessario o rispetto alla frequenza di qualità del servizio; abbandono del servizio e/o chiusura totale o parziale,anche temporanea dell impianto senza giustificato motivo; 4. dichiarazione di fallimento della ditta locataria; 5. ripetuta violazione dell obbligo di curare la manutenzione ordinaria dell impianto; 6. mancata stipula delle previste assicurazioni; 7. ritardato pagamento oltre 60 giorni dalla data di scadenza della rata trimestrale del canone e delle spese come previsto dall art. 4 del presente capitolato; 8. mancato rinnovo di polizza fidejussoria in caso di eventuale escussione. 9. mancata realizzazione degli investimenti dichiarati in gara, nei tempi indicati nella gara stessa. SCS SL potrà dichiarare la decadenza del Locatario con effetto immediato salvo comunque il diritto di risarcimento danni anche tramite escussione della garanzia fidejussoria. In caso di dichiarazione di decadenza del Locatario da parte del Locatore, il Locatario dovrà immediatamente riconsegnare i locali, restituire le chiavi dei locali e congiuntamente al Locatore, redigere un inventario dei beni di sua proprietà. Il Locatore avrà il diritto di aprire a propria cura e spese l esercizio per garantire la continuità del servizio. Nel caso che si verifichi, a seguito della dichiarazione di decadenza del Locatario da parte del Locatore, una controversia, si applica l art. 25 controversie e solo al momento della soluzione della controversia il Locatario decaduto avrà diritto di ristoro in base a quanto risulterà dal lodo arbitrale o dalle decisioni della autorità giudiziale. In ogni caso il Locatario rinuncia fin da ora alla possibilità di continuare il Contratto in caso di dichiarazione da parte del Locatore di decadenza, per una qualunque delle cause sopra riportate. In caso di risoluzione o revoca della Concessione a SCS SL da parte del Comune di Crema, il contratto di locazione si riterrà risolto e, parimenti a quanto riconosciuto dal Comune a SCS SL, quest ultima riconoscerà al Locatore gli importi ancora da ammortizzare sulla base degli investimenti effettivamente realizzati ed autorizzati da SCS SL. ARTICOLO 23. - RINUNCIA Il contratto di locazione della gestione potrà essere risolto anticipatamente con il consenso di entrambe le parti e previa regolamentazione dei rapporti conseguenti da stabilire di comune accordo. L accordo dovrà comunque garantire la continuità del servizio.
La ditta locataria potrà rinunciare alla locazione dandone preavviso alla SCS SL mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, con un preavviso di sei mesi. Il canone di locazione dovrà comunque essere corrisposto fino alla data della effettiva riconsegna dell immobile. ARTICOLO 24 - PENALI Nel caso in cui il servizio non venisse eseguito negli orari stabiliti, la SCS SL avrà facoltà di notificare le relative infrazioni al Locatario che, entro tre giorni successivi alla notifica, potrà presentare le proprie eventuali giustificazioni. La SCS SL, esaminate le giustificazioni o trascorso il termine assegnato per presentarle, applicherà, se le ritiene insoddisfacenti e previa comunicazione di inadempimento a cui non segua un immediato ravvedimento del Locatario: b) per mancata apertura dell impianto per cause imputabili al Locatore Euro 50 per ogni giorno di mancata apertura. La penale sarà irrogata con Raccomandata con avviso di ricevimento. Il pagamento dovrà avvenire entro 30 giorni dal ricevimento della notifica del provvedimento; in difetto la SCS SL si rivarrà sulla cauzione. ARTICOLO 25 - CONTROVERSIE Tutte le vertenze che avessero a insorgere tra il Locatario ed il locatore, quale che sia la loro natura, saranno definite da un collegio arbitrale, costituito da un esperto della materia con funzione di arbitro scelto da ciascuna delle parti e di un terzo arbitro con funzioni di Presidente esperto in materia giuridica e amministrativa scelto di comune accordo dai primi due, o in difetto, designato dal Presidente del tribunale di Crema. Il collegio arbitrale giudicherà secondo equità, senza obbligo di osservanza delle forme di procedura per gli atti di istruzione. Il lodo, reso esecutivo, avrà efficacia di sentenza per le parti. ARTICOLO 26 SPESE Sono a totale carico del Locatario tutte le spese inerenti la registrazione del contratto oltre a tutte le imposte e tasse comunque connesse e conseguenti alla presente convenzione. ARTICOLO 27 RISERVE SCS SL, quale Locatore rimane estraneo per le manifestazioni non organizzate dal medesimo, da ogni aspetto riguardante l autorizzazione ai pubblici spettacoli, ivi compresi i rapporti con la Commissione Provinciale/Comunale di Vigilanza. ARTICOLI 28 - DISPOSIZIONI GENERALI FINALI. Il rapporto fra SCS SL ed il Locatario si configura come atto di locazione amministrativa della gestione di pubblico servizio e, pertanto, il rapporto stesso non è soggetto alle norme della legge n. 29 del 27.01.1963 sulla tutela giuridica dell avviamento commerciale e alle norme della legge n. 392 del 27.07.1978 sulle locazioni. La licenza per l apertura dei Locali, rimane intestata alla SCS SL e viene data in uso al Locatario per il solo periodo di vigenza del presente contratto. Il Locatario è tenuto all osservanza delle disposizioni in materia di concessioni. Per quanto non regolamentato dalla presente locazione si rinvia alle disposizioni di legge in materia, in quanto applicabili e compatibili con la natura dell atto. SCS SL sarà sempre esonerato da qualsiasi responsabilità per danni che al Locatario ed a terzi potessero derivare dalla presente locazione. Letto, firmato e sottoscritto