Stefano Alessandretti Consulente del Lavoro Federico Ambrosi Dott. Rag. Commercialista Andrea Barbieri Dottore Commercialista Paolo Cecchini Ragioniere Commercialista Moreno Pannacci Ragioniere Commercialista Virgilio Puletti Ragioniere Commercialista Spett.le DITTA/ SOCIETÀ CIRCOLARE n. CF 15/2005 Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire. (D.Lgs. 122 del 20 Giugno 2005) E stato definitivamente approvato e pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 155 del 6 Luglio 2005 il decreto attuativo della Legge 210/2004, recante le nuove norme a tutela degli acquirenti degli immobili da costruire o in costruzione, nel caso di soggezione del costruttore a procedure concorsuali o a procedure espropriative. Il decreto è entrato in vigore il giorno 21 Luglio 2005. Al fine di illustrare le principali novità in materia, si propone di seguito un breve riassunto del decreto legislativo, con particolare riguardo a quanto di interesse delle aziende edili clienti dello scrivente Studio, anche in considerazione del fatto che per alcune norme non torna applicabile la disciplina transitoria e pertanto risultano essere di immediata applicazione. (1) L oggetto e i destinatari del provvedimento Preliminarmente si osserva che scopo principale della norma è quello di assistere con fideiussione bancaria o assicurativa, la restituzione degli acconti corrisposti dall acquirente al costruttore ove si verifichi una crisi dell impresa costruttrice che non permetta all acquirente di divenire proprietario dell immobile promessogli in vendita. La nuova norma si applica soltanto ai soggetti e alle fattispecie che ricadono nelle definizioni di : Immobili da costruire; Acquirente; Costruttore; Situazione di crisi. Gli Immobili da costruire sono quelli per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti ultimata essendo in uno stato tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità. La nuova normativa deve intendersi applicabile agli immobili in genere e Pagina 1 di 4
quindi sia agli edifici residenziali che a quelli ad uso diverso (es. box, uffici, negozi ecc.). L acquirente è la persona fisica che sia promissaria acquirente di un immobile da costruire ovvero che abbia stipulato un contratto che possa avere per effetto l acquisto o comunque il trasferimento non immediato (a sé o ad un proprio parente di primo grado) della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire. La nuova normativa non risulta pertanto applicabile al caso in cui il promissario acquirente sia una società o un ente diverso da una persona fisica. Per costruttore deve intendersi l imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita un immobile da costruire, sia nel caso di costruzione diretta che nel caso di appalto eseguito da terzi. Sono pertanto esclusi dalla disciplina in parola i rapporti intercorrenti tra soggetti privati. Per situazione di crisi deve intendersi la situazione che si ha quando il costruttore sia sottoposto ad esecuzione immobiliare in relazione all immobile oggetto del preliminare, a fallimento o a concordato preventivo, amministrazione straordinaria e liquidazione coatta amministrativa. (2) Le garanzie da rilasciare agli acquirenti. All atto della stipula del contratto preliminare il costruttore dovrà consegnare al promissario acquirente una fideiussione a prima richiesta (rilasciata da una banca, compagnia di assicurazione o altro intermediario finanziario iscritto all apposito Albo speciale) di importo corrispondente alle somme che lo stesso ha riscosso e deve ancora riscuotere dall acquirente prima del trasferimento della proprietà dell immobile promesso in vendita. Non devono essere ricomprese nella fideiussione il saldo prezzo (se incassato all atto del rogito) e la quota di mutuo oggetto di accollo. Dalla fideiussione sono inoltre esclusi eventuali contributi pubblici (es. edilizia agevolata) di cui beneficerà il costruttore. La fideiussione potrà essere escussa dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi e il fideiussore sarà tenuto al pagamento, entro trenta giorni dal ricevimento della richiesta da parte dell acquirente. In caso di mancato rispetto di tale termine dovrà corrispondere anche gli interessi e le spese. Per consentire all acquirente di far valere le proprie pretese nei confronti del fideiussore, il decreto prevede che il prezzo dell immobile dovrà essere corrisposto mediante bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dal costruttore ed allo stesso intestati o mediante altre forme che siano comunque in grado di assicurare la prova certa dell avvenuto pagamento. In caso di mancato rilascio della fideiussione il decreto prevede quale sanzione, la nullità del contratto preliminare nell esclusivo interesse del compratore, con la conseguenza che la medesima nullità potrà essere fatta valere soltanto da quest ultimo. Pagina 2 di 4
Il costruttore è inoltre obbligato a stipulare e consegnare all acquirente all atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa decennale a beneficio dell acquirente stesso (con effetto dalla data di ultimazione dei lavori) a copertura dei danni materiali e diretti dell immobile, compresi i danni ai terzi, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita. (3) Il contenuto del contratto preliminare. Il contratto preliminare, oltre ai dati necessari per la completa identificazione delle parti, deve contenere: La descrizione dell immobile e di tutte le sue pertinenze oggetto del contratto; Gli estremi delle convenzioni urbanistiche stipulate per l ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l elencazione dei vincoli previsti; Le caratteristiche tecniche della costruzione; I termini massimi di esecuzione della costruzione; L indicazione del prezzo complessivo e i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell importo di eventuali somme a titolo di caparra; Gli estremi della fideiussione di cui sopra, ove obbligatoria; L eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull immobile; Gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato; L eventuale indicazione dell esistenza di imprese appaltatrici, con la specificazione dei relativi dati identificativi. Dovranno inoltre essere allegati al preliminare i seguenti documenti: Il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonché l elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti tra le parti; Gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali. L assenza o l insufficiente indicazione di uno o più degli elementi sopra riportati non comporterà la nullità del contratto, pertanto sarà possibile regolarizzare successivamente il preliminare stesso, fatta salva la possibilità per l acquirente di richiedere il risarcimento dei danni eventualmente ed effettivamente subiti. (4) Frazionamento ipoteca e Azione revocatoria. Se le unità immobiliari dell edificio possono essere accatastate, anche se in costruzione, il costruttore e il promissario acquirente (quest ultimo limitatamente alla Pagina 3 di 4
porzione immobiliare acquistata), hanno diritto alla suddivisione del finanziamento ed al frazionamento dell ipoteca e conseguentemente la banca è obbligata a provvedere entro 90 giorni (entro 120 giorni se la richiesta riguarda un finanziamento da suddividersi in più di 50 quote) a tutti gli adempimenti necessari. In caso di mancato frazionamento dell ipoteca, il notaio rogante non potrà stipulare l atto di compravendita dell immobile. L art. 10 del decreto esclude dall applicazione dell azione revocatoria fallimentare gli atti a titolo oneroso comportanti il trasferimento della proprietà di immobili da costruire, nei quali l acquirente si impegna a stabilire entro 12 mesi dall acquisto la propria residenza (o di parenti e affini entro il terzo grado) nel caso in cui tali atti siano posti in essere al giusto prezzo da valutarsi alla data della stipula del preliminare. (5) Termini di applicazione della nuova normativa. Si evidenzia come la nuova normativa preveda differenti termini di applicazione. E, infatti, prevista un applicazione differita per quanto concerne la fideiussione a garanzia degli acconti e l assicurazione postuma decennale per vizi e gravi difetti, che saranno obbligatori per quegli immobili il cui titolo abilitativo edilizio (permesso di costruire o DIA) sia stato richiesto dal 21 Luglio 2005 in poi. Invece, dal 21 Luglio scorso, i contenuti del contratto preliminare indicati al precedente paragrafo (3), sono già obbligatori per tutte le promesse di vendita relative ad immobili in corso di costruzione, indipendentemente dalla data di richiesta del relativo titolo abilitativo. Atteso quanto precede ed in funzione degli aspetti tecnici (es. capitolati ed elaborati di progetto) inerenti il contenuto del contratto preliminare da adottare, si invitano le aziende in indirizzo a contattare i propri tecnici di fiducia, in modo da ottemperare a quanto richiesto dalla nuova normativa. A tal fine si allega alla presente una bozza di contratto preliminare di compravendita nonché di un atto di prenotazione, predisposti dall ANCE, che potranno essere utilizzati previo adattamento alle singole fattispecie. Rimanendo a Vs. disposizione per qualsiasi chiarimento, cogliamo l occasione per porgere distinti saluti. Perugia, 19 Settembre 2005 Sinergie Studio Associato Pagina 4 di 4