Indice Premessa 1. Le parti comuni dell edificio condominiale... pag. 15 1.1. Le problematiche edilizie condominiali...» 15 1.1.1. La classificazione degli interventi edilizi...» 17 1.1.1.1. La casistica esemplificativa...» 18 1.1.2. I titoli abilitativi...» 19 1.1.2.1. Gli interventi di edilizia totalmente libera...» 19 1.1.2.2. Gli interventi eseguibili previa comunicazione di inizio lavori...» 20 1.1.2.3. Gli interventi eseguibili con comunicazione di inizio lavori asseverata» 20 1.1.2.4. Gli interventi subordinati al permesso di costruire...» 21 1.1.2.5. Gli interventi subordinati a segnalazione di inizio attività...» 21 1.1.2.6. Gli interventi subordinati a denuncia di inizio attività...» 22 1.2. Le parti comuni dell edificio condominiale...» 22 1.2.1. La ripartizione delle spese...» 23 1.2.2. Gli interventi di manutenzione straordinaria urgenti...» 23 1.2.2.1. I lavori di urgenza ordinati dall amministratore...» 23 1.2.2.2. I lavori di urgenza eseguiti da un condomino...» 24 1.2.3. L esecuzione dei lavori straordinari su parti comuni...» 24 1.2.4. Il caso specifico di lavori urgenti eseguiti da un condominio in un edificio privo di amministratore...» 25 1.2.5. Le responsabilità del direttore dei lavori, dell appaltatore e dell amministratore» 25 1.2.6. La verifica finale e la consegna delle opere realizzate...» 26 1.2.7. Aspetti giurisprudenziali...» 27 1.2.7.1. La natura condominiale...» 27 1.2.7.2. I lavori con carattere di urgenza...» 31 1.2.7.3. L assenso del condominio...» 32 1.2.7.4. La deroga ai criteri convenzionali di ripartizione della spesa...» 33 1.2.7.5. Le spese per lavori urgenti anticipate dal singolo condomino...» 36 1.2.7.6. Le responsabilità del direttore dei lavori, dell impresa e dell amministratore...» 38 1.2.7.7. La verifica finale, l accettazione e il pagamento delle opere...» 40 1.3. Le innovazioni...» 43 1.3.1. Le innovazioni consentite...» 43 1.3.2. Le innovazioni vietate...» 43 1.3.3. Le innovazioni gravose o voluttuarie...» 43 1.3.4. La convocazione dell assemblea...» 44 1.3.5. Aspetti giurisprudenziali...» 44 1.3.6. Gli interventi volti ad eliminare le barriere architettoniche...» 52 1.3.6.1. L inquadramento normativo...» 52 1.3.6.2. La richiesta e l approvazione dell assemblea condominiale...» 53 1.3.6.3. Le deroghe ai regolamenti edilizi...» 54 1.3.6.4. Gli interventi per l abbattimento delle barriere architettoniche...» 55 1.3.6.4.1. L installazione dell ascensore...» 55 1.3.6.4.1.1. Le problematiche esecutive...» 55 1.3.6.4.1.2. Il rispetto delle distanze legali...» 55 1.3.6.4.1.3. L installazione dell ascensore nel vano scala...» 56 1.3.6.4.1.4. Le caratteristiche dimensionali nei casi di adeguamento...» 57
6 Interventi edilizi nel condominio 1.3.6.4.1.5. L installazione di servoscala per raggiungere il piano d accesso dell ascensore...» 59 1.3.6.4.1.6. Gli adempimenti amministrativi condominiali...» 59 1.3.6.4.2. L installazione di servoscala...» 61 1.3.6.4.2.1. Generalità...» 61 1.3.6.4.2.2. Le tipologie e le dimensioni...» 61 1.3.6.4.2.3. I dislivelli superabili...» 63 1.3.6.4.2.4. Gli adempimenti amministrativi condominiali...» 64 1.3.6.4.3. L installazione di piattaforme elevatrici...» 65 1.3.6.4.3.1. Le caratteristiche costruttive e dimensionali...» 65 1.3.6.4.4. La realizzazione di rampe d accesso...» 66 1.3.6.4.4.1. Le caratteristiche delle rampe...» 68 1.3.6.4.5. Aspetti giurisprudenziali...» 70 1.4. Il cortile condominiale...» 75 1.4.1. Aspetti giurisprudenziali...» 78 1.4.1.1. Finalità...» 78 1.4.1.2. La destinazione di parte del cortile condominiale a parcheggio...» 80 1.4.1.3. La chiusura con cancello...» 81 1.4.1.4. L installazione di un autoclave...» 81 1.4.1.5. La realizzazione di accessi nella recinzione esterna...» 81 1.4.1.6. Il passaggio di tubature interrate...» 82 1.4.1.7. La costruzione di manufatti da parte di condomini...» 82 1.4.1.8. Il giardino condominiale...» 82 1.4.1.9. Le piante...» 82 1.4.1.9.1. La messa a dimora...» 82 1.4.1.9.2. I danni a condomini e la mancata manutenzione...» 82 1.4.1.9.3. La potatura di piante su suolo di proprietà esclusiva...» 83 1.4.1.9.4. L abbattimento di alberi...» 83 1.4.1.10. I danni ai condomini e a terzi per buche nella pavimentazione...» 83 1.4.1.11. I danni da infiltrazione ai locali interrati...» 83 1.4.1.12. La ripartizione delle spese per i lavori di manutenzione straordinaria» 83 1.4.2. I parcheggi...» 85 1.4.2.1. Generalità...» 85 1.4.2.1.1. Aspetti giurisprudenziali...» 86 1.4.2.2. La recinzione di posto auto esclusivo...» 90 1.4.2.2.1. Aspetti giurisprudenziali...» 90 1.4.2.3. I box auto in corpi di fabbrica indipendenti...» 91 1.4.2.3.1. Aspetti giurisprudenziali...» 91 1.4.2.4. I box auto in locali sottostanti il giardino o il cortile condominiale...» 92 1.4.2.4.1. Aspetti giurisprudenziali...» 94 1.4.2.5. I box auto localizzati ai piani sotterranei dell edificio...» 95 1.4.2.5.1. Aspetti giurisprudenziali...» 96 1.5. Il pozzo luce...» 97 1.5.1. Aspetti giurisprudenziali...» 98 1.6. L androne, il vestibolo e l andito...» 99 1.6.1. Aspetti giurisprudenziali...» 100 1.6.1.1. L apertura di nuovo ingresso a favore di in condominio...» 101 1.7. Le manutenzione e la sostituzione delle scale e degli ascensori...» 101 1.7.1. Generalità...» 101 1.7.2. La nomenclatura degli elementi della scala...» 102 1.7.3. La rifinitura della scala...» 103 1.7.4. Aspetti giurisprudenziali...» 103
7 Indice 1.7.4.1. Generalità...» 103 1.7.4.2. I muri delimitativi del vano scala...» 105 1.7.4.3. Il rifacimento di un controlucernaio...» 105 1.7.4.4. L installazione di caldaia nel vano scala...» 106 1.7.4.5. L installazione dell ascensore...» 107 1.7.4.6. Le spese di manutenzione e di ricostruzione...» 108 1.7.4.7. Le spese per la pulizia...» 110 1.7.4.8. Le scale come parti comuni anche per i negozi...» 110 1.7.4.9. Le rampe di proprietà esclusiva...» 111 1.7.4.10. I torrini della gabbia scala e del locale ascensore...» 111 1.7.4.11. La collocazione di porte all inizio delle rampe...» 111 1.7.4.12. La chiusura o la trasformazione del pianerottolo da parte di un condomino...» 112 1.7.4.13. L apertura di porte su vano scala. La creazione di un secondo ingresso...» 114 1.7.4.14. La sottrazione al regime della condominialità dei pianerottoli d accesso...» 114 1.7.4.15. L installazione da parte di condomini di impianti sul lastrico di copertura del vano scale...» 114 1.7.4.16. Il pianerottolo dell ultimo piano...» 114 1.8. La facciata...» 115 1.8.1. Aspetti giurisprudenziali...» 116 1.8.2. I portici...» 116 1.8.2.1. Aspetti giurisprudenziali...» 116 1.8.3. L alterazione del decoro architettonico dell edificio...» 118 1.8.3.1. Le realizzazione di fori d areazione con griglie...» 119 1.8.3.2. Aspetti giurisprudenziali...» 119 1.9. Il lastrico solare...» 132 1.9.1. Generalità...» 132 1.9.2. Il lastrico solare di uso condominiale...» 134 1.9.3. Il lastrico solare di uso esclusivo...» 134 1.9.4. Le caratteristiche costruttive...» 135 1.9.4.1. Le soluzioni inidonee per la protezione delle strutture murarie di copertura a terrazzo...» 136 1.9.4.2. Le responsabilità dell appaltatore nell esecuzione delle opere di impermeabilizzazione per l omissione di cautele...» 137 1.9.5. L installazione di impianti produzione di energia da fonti rinnovabili...» 138 1.9.5.1. L accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale...» 138 1.9.6. Aspetti giurisprudenziali...» 139 1.9.6.1. La natura condominiale...» 139 1.9.6.2. L uso esclusivo...» 145 1.9.6.3. La realizzazione di impianti...» 146 1.9.6.4. I danni da infiltrazione e i lavori di manutenzione...» 147 1.9.6.5. La trasformazione da terrazzo a copertura con tetto a falde...» 151 1.9.6.6. La trasformazione da copertura con tetto a falde a terrazza...» 152 1.9.6.7. La chiusura a veranda...» 152 1.9.6.8. L installazione di pannelli solari...» 154 1.9.6.9. La sopraelevazione...» 155 1.9.6.10. I torrini scala e i vani ascensori...» 155 1.10. La copertura a tetto...» 157 1.10.1. Generalità...» 157 1.10.2. Gli elementi costituenti le coperture a falde...» 157
8 Interventi edilizi nel condominio 1.10.2.1. Aspetti giurisprudenziali: la ripartizione delle spese...» 158 1.10.3. L utilizzo del sottotetto degli edifici esistenti...» 159 1.10.3.1. Aspetti giurisprudenziali...» 162 1.10.4. I canali di gronda degli edifici esistenti in muratura portante...» 170 1.10.4.1. Aspetti giurisprudenziali...» 172 2. Interventi di manutenzione straordinaria nelle parti comuni...» 173 2.1. Gli interventi di consolidamento strutturale...» 173 2.1.1. I danni e il degrado delle strutture...» 173 2.1.1.1. I crolli di edifici esistenti non dovuti ad azioni sismiche...» 174 2.1.1.2. Le date di progettazione e di costruzione...» 174 2.1.2. La comunicazione all amministratore delle situazioni di degrado o di problemi strutturali. Gli atti conservativi relativi a beni comuni...» 175 2.1.2.1. Aspetti giurisprudenziali...» 176 2.1.3. Il piano delle indagini per la caratterizzazione meccanica dei materiali e del loro degrado...» 177 2.1.4. I sopralluoghi...» 181 2.1.4.1. Le ispezioni visive delle strutture...» 181 2.1.5. I dissesti in fase di esercizio...» 181 2.1.5.1. Le fessurazioni nelle travi...» 182 2.1.5.2. Le fessurazioni nei pilastri...» 186 2.1.5.3. Il comportamento della struttura nel caso di rimozioni o cedimenti di pilastri...» 189 2.1.5.4. La resistenza effettiva dei pilastri privi di copriferro...» 191 2.1.6. I danni strutturali causati dalle azioni sismiche...» 193 2.1.6.1. L elemento trave...» 195 2.1.6.2. L elemento pilastro...» 197 2.1.7. Gli interventi di tipo corticale in occasione di rifacimento dei prospetti...» 197 2.1.7.1. Le operazioni per il ripristino di elementi strutturali in c.a...» 198 2.1.7.2. La preparazione del sottofondo...» 200 2.1.7.3. Il trattamento dei ferri d armatura corrosi...» 200 2.1.7.4. Il ripristino con malte tissotropiche...» 200 2.1.7.5. Gli errori esecutivi nei ripristini di urgenza...» 201 2.1.7.6. Le carenze esecutive negli interventi su travi e pilastri...» 201 2.1.8. Gli interventi di consolidamento degli elementi strutturali...» 204 2.1.8.1. I materiali per il rinforzo strutturale...» 204 2.1.8.2. Gli interventi di confinamento di pilastri...» 204 2.1.8.2.1. L incamiciatura di pilastri...» 206 2.1.8.2.1.1. L incamiciatura in c.a...» 209 2.1.8.2.1.2. Le incamiciature di tipo aperto...» 209 2.1.8.2.1.3. Le camicie in acciaio...» 209 2.1.8.3. Il risarcimento dei danni per la riduzione delle superfici utili nelle proprietà esclusive...» 211 2.1.9. Gli edifici in muratura portante...» 212 2.1.9.1. Generalità...» 212 2.1.9.2. Gli usi e le opere sui muri perimetrali...» 213 2.1.9.3. L apertura di ampi vani a piano terra negli edifici in muratura portante» 214 2.1.9.4. Aspetti giurisprudenziali...» 215 2.1.10. I muri di tompagnamento...» 219 2.1.10.1. La posizione dei tompagnamenti rispetto alla maglia strutturale...» 219 2.1.10.2. Aspetti giurisprudenziali...» 220 2.1.11. Le responsabilità per crollo colposo della costruzione...» 221
9 Indice 2.1.11.1. Generalità...» 221 2.1.11.2. La responsabilità di tutti i condomini per l omissione di lavori in caso di pericolo di rovina dell edificio o di sue parti...» 222 2.1.11.3. Gli edifici in muratura portante...» 222 2.1.11.4. Gli edifici in c.a...» 224 2.1.11.5. Aspetti giurisprudenziali...» 230 2.1.11.5.1. L omissione dei lavori dei manutenzione straordinaria...» 230 2.1.11.5.2. Il crollo colposo dell edificio o di alcune sue parti...» 231 2.1.11.5.3. Le responsabilità dell amministratore e dei condomini...» 234 2.1.11.5.4. Le autorizzazioni amministrative...» 237 2.1.11.5.5. La ristrutturazione edilizia...» 238 2.1.11.5.6. Le opere provvisionali per evitare il pericolo per l incolumità pubblica. La recinzione dell edificio...» 238 2.1.11.5.7. Il rafforzamento e il consolidamento delle strutture essenziali in caso di sopraelevazione...» 239 2.1.11.5.8. La ripartizione delle spese per il risanamento delle strutture...» 239 2.2. I cornicioni pericolanti e gli aggetti in generale...» 239 2.2.1. Gli interventi urgenti di manutenzione straordinaria...» 241 2.2.2. Aspetti giurisprudenziali...» 242 2.3. I difetti nell esecuzione degli intonaci esterni...» 243 2.3.1. Generalità...» 243 2.3.2. La deformazione ciclica differenziale...» 245 2.3.3. Gli aspetti dimensionali...» 247 2.3.4. Le cavillature e le fessurazioni in prossimità dei giunti della malta di allettamento dei mattoni o dei blocchi costituenti la muratura di supporto...» 247 2.3.5. La compatibilità dell intonaco con il supporto...» 249 2.3.6. Gli interventi sugli intonaci degradati...» 249 2.3.6.1. Le integrazioni di parti di intonaco (o rappezzatura)...» 250 2.3.7. I gravi difetti in un prospetto...» 252 2.3.7.1. Il distacco di intonaci e dei rivestimenti...» 253 2.3.7.2. Aspetti giurisprudenziali...» 254 2.4. I danni arrecati dall umidità di diversa natura...» 256 2.4.1. Le forme di umidità...» 256 2.4.2. Le responsabilità...» 259 2.4.3. L intercapedine...» 260 2.4.3.1. L illuminazione dei locali cantinati...» 261 2.4.4. L isolamento del pavimento...» 263 2.4.5. La protezione delle murature dalle acque aderenti...» 265 2.4.6. Aspetti giurisprudenziali...» 266 2.4.6.1. Le responsabilità e il risarcimento danni...» 267 2.4.6.2. Il vano interrato...» 269 2.4.6.3. L intercapedine perimetrale l edificio...» 271 2.4.6.4. L intercapedine tra l estradosso delle fondazioni e il solaio del piano rialzato...» 272 2.4.6.5. Il vespaio...» 273 2.4.6.6. Le infiltrazioni provenienti da copertura...» 273 2.4.6.7. Il distacco di intonaci...» 273 2.4.6.8. Il suolo e il sottosuolo...» 274 2.5. La manutenzione dei marciapiedi con parti in mattoni in vetro...» 274 2.5.1. Il marciapiede all interno dell area condominiale...» 275 2.5.1.1. Aspetti giurisprudenziali...» 276 2.5.2. Il marciapiede su strada pubblica...» 278
10 Interventi edilizi nel condominio 2.5.2.1. Aspetti giurisprudenziali...» 279 2.6. Gli interventi di manutenzione straordinaria sugli impianti...» 280 2.6.1. Le colonne di scarico e le diramazioni verso gli appartamenti...» 280 2.6.1.1. I danni da infiltrazione...» 280 2.6.1.2. La braga...» 281 2.6.1.3. Aspetti giurisprudenziali...» 283 2.6.2. I danni alle condotte fognarie...» 285 2.6.2.1. Aspetti giurisprudenziali...» 285 2.6.3. I tratti di tubazione che attraversano proprietà esclusive...» 286 2.6.3.1. Aspetti giurisprudenziali...» 286 2.6.4. L adeguamento degli impianti elettrici...» 286 2.6.4.1. Aspetti giurisprudenziali...» 287 3. Gli interventi edilizi nelle proprietà esclusive...» 289 3.1. Generalità...» 289 3.1.1. Le opere eseguibili sulle proprietà esclusive...» 289 3.1.1.1. Aspetti giurisprudenziali...» 290 3.1.2. I danni alle parti comuni. I divieti al condomino...» 290 3.1.2.1. Aspetti giurisprudenziali...» 291 3.1.3. L esecuzione di lavori su parti comuni che richiedono l accesso a proprietà esclusive...» 296 3.1.3.1. Aspetti giurisprudenziali...» 296 3.2. I balconi aggettanti...» 297 3.2.1. Le spese per la manutenzione straordinaria dei frontalini...» 299 3.2.2. L ancoraggio di tende da sole...» 299 3.2.3. La chiusura a veranda...» 300 3.2.3.1. Le problematiche nella manutenzione straordinaria...» 301 3.2.3.1.1. La sostituzione di lastre di marmo...» 301 3.2.3.1.2. Il rifacimento di parti strutturali...» 302 3.2.4. La segnalazione del pericolo di crollo di parti degradate...» 304 3.2.5. Le competenze per la manutenzione ordinaria e straordinaria dei balconi incassati...» 304 3.2.6. Le solette e i parapetti dei balconi in c.a...» 308 3.2.6.1. Il degrado delle zone di ancoraggio delle ringhiere metalliche alla soletta...» 308 3.2.6.2. Il degrado dei parapetti in c.a. o in muratura...» 311 3.2.6.3. Il degrado della struttura aggettante...» 313 3.2.6.3.1. La struttura portante...» 313 3.2.6.3.2. Il degrado dovuto alle infiltrazioni d acqua piovana...» 314 3.2.6.3.3. Gli errori di progettazione o di esecuzione...» 317 3.2.6.3.4. Le fessurazioni tra parapetto e soletta...» 317 3.2.6.3.5. Le altre manifestazioni di degrado...» 318 3.2.6.3.6. Il trattamento dei ferri d armatura soggetti a corrosione...» 319 3.2.6.3.7. Il ripristino strutturale dei balconi a soletta piena...» 320 3.2.6.3.8. Il ripristino dei balconi con soletta mista in c.a. e laterizio...» 322 3.2.6.3.8.1. Lo sfondellamento...» 322 3.2.6.3.8.2. L intervento di ripristino...» 324 3.2.7. Il rifacimento dell impermeabilizzazione...» 325 3.2.8. La pavimentazione...» 328 3.2.8.1. Le fughe...» 329 3.2.9. I gocciolatoi...» 330 3.2.10. Aspetti giurisprudenziali...» 331
11 Indice 3.2.10.1. I balconi...» 331 3.2.10.2. Gli elementi decorativi, i frontalini e i parapetti...» 337 3.2.10.3. La chiusura a veranda...» 338 3.2.10.4. I distacchi e i crolli di parti...» 345 3.2.10.5. I difetti costruttivi...» 346 3.2.10.6. L aggancio di tende solari...» 347 3.3. Le terrazze a livello...» 347 3.3.1. Generalità...» 347 3.3.1.1. Aspetti giurisprudenziali...» 348 3.3.2. Le infiltrazioni d acqua...» 349 3.3.2.1. Aspetti giurisprudenziali...» 350 3.3.3. La ripartizione delle spese per la manutenzione straordinaria...» 353 3.3.3.1. Aspetti giurisprudenziali...» 356 3.3.4. Il rifacimento dei parapetti...» 358 3.3.4.1. Aspetti giurisprudenziali...» 359 3.3.5. La trasformazione del tetto in terrazza a livello...» 359 3.3.5.1. Aspetti giurisprudenziali...» 360 3.3.6. L accesso alla terrazza per l esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria» 364 3.3.6.1. Aspetti giurisprudenziali...» 364 3.4. I solai di interpiano...» 364 3.4.1. Le parti comuni ed esclusive...» 364 3.4.2. Le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai...» 366 3.4.3. I danni da infiltrazione causati dalle rotture dei servizi igienici o tubazioni...» 366 3.4.3.1. Aspetti giurisprudenziali...» 368 3.4.4. Lo sfondellamento dei solai...» 371 3.4.5. La comparsa di fessure nei solai a travetti precompressi e blocchi di laterizi...» 373 3.4.6. Aspetti giurisprudenziali...» 374 3.5. Le sopraelevazioni...» 379 3.5.1. Le condizioni...» 379 3.5.1.1. Aspetti giurisprudenziali...» 380 3.5.2. Le condizioni statiche dell edificio...» 381 3.5.2.1. Le sopraelevazioni realizzate con materiali diversi che costituiscono un apprezzabile discontinuità strutturale...» 382 3.5.2.2. La presenza di solai e/o coperture rigidi e pesanti in edifici con muratura di cattiva qualità...» 384 3.5.2.3. Aspetti giurisprudenziali...» 385 3.5.3. L indennità di sopraelevazione...» 388 3.5.3.1. Aspetti giurisprudenziali...» 388 3.5.4. La revisione delle tabelle millesimali...» 389 3.5.4.1. Aspetti giurisprudenziali...» 389 3.5.5. L opposizione alla sopraelevazione e l alterazione dell aspetto architettonico.» 390 3.5.5.1. Aspetti giurisprudenziali...» 391 3.6. L installazione di canne fumarie...» 396 3.6.1. Generalità...» 396 3.6.2. Le quote di sbocco...» 398 3.6.3. Le distanze minime di posizionamento dei terminali di scarico e di tiraggio posizionate sotto balconi...» 400 3.6.4. Aspetti giurisprudenziali...» 402 3.6.4.1. L installazione su muri di palazzi di pregio...» 402 3.6.4.2. La non necessità del permesso di costruire...» 402 3.6.4.3. La rimozione nel caso di immissioni che superino la normale
12 Interventi edilizi nel condominio soglia di tollerabilità...» 403 3.6.4.4. La sostituzione della canna fumaria pertinente unità immobiliare di proprietà esclusiva...» 403 3.6.4.5. La sostituzione di una canna fumaria di uso comune...» 403 3.6.4.6. Il crollo di una canna fumaria e i danni provocati...» 403 3.6.4.7. L inserimento di una canna fumaria nel lastrico o lungo il suo perimetro esterno...» 403 3.6.4.8. Il rispetto delle distanze legali...» 404 3.6.4.9. L alterazione del decoro architettonico, della stabilità e della sicurezza dell edificio...» 405 3.6.4.10. L uso del muro comune da parte del condomino...» 406 3.7. Il montaggio di ponteggi o l accesso in aree esclusive...» 408 3.7.1. Il verbale di consistenza dello stato di fatto...» 409 3.7.2. Gli eventuali danni causati a terzi...» 410 3.7.3. Aspetti giurisprudenziali...» 410 3.8. L apertura di varchi o di cancelli su cortile o spazi condominiali...» 413 3.8.1. Aspetti giurisprudenziali...» 414 3.9. L apertura di finestre, luci e vedute...» 415 3.9.1. Aspetti giurisprudenziali...» 417 3.10. L installazione di unità esterne di condizionatori in facciata...» 420 3.10.1. Generalità...» 420 3.10.1.1. Aspetti giurisprudenziali...» 421 3.10.2. L alterazione del decoro architettonico e la stabilità e sicurezza dell edificio» 422 3.10.2.1. Aspetti giurisprudenziali...» 424 3.10.3. I rumori intollerabili e lo stillicidio...» 424 3.10.3.1. Aspetti giurisprudenziali...» 425 3.11. L installazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva...» 428 3.11.1. Aspetti giurisprudenziali...» 429 3.12. I giardini privati e i locali sottostanti...» 429 3.12.1. Generalità...» 429 3.12.2. Il caso di terrazzo di proprietà condominiale e box sottostanti di proprietà esclusiva. La ripartizione delle spese...» 430 3.12.3. Le caratteristiche di un giardino pensile...» 430 3.12.4. Aspetti giurisprudenziali...» 433 CODICE CIVILE...» 435 Indice analitico...» 446
13 Premessa In un edificio condominiale gli interventi edilizi possono essere di diversa natura; nello specifico possono interessare parti comuni e parti di uso esclusivo. Le problematiche sono molto complesse, poiché ogni edificio condominiale ha le sue peculiarità, non esiste l edificio condominiale tipo. Un caso di intervento di manutenzione straordinaria che dà sempre adito a contestazioni è quello del rifacimento dei prospetti e i difetti che si possono manifestare nel caso di lavori non eseguiti a perfetta regola d arte, con l inevitabile comparsa di microfessurazioni o distacchi di zone di intonaco esterno, non di rado oggetto di contenzioso tra l impresa e il committente. Problematiche molto comuni sono quelle riguardanti la manutenzione straordinaria dei balconi aggettanti e le infiltrazioni nelle terrazze a livello e nei lastrici solari, nonché le infiltrazioni per rottura di tubazioni di impianti di riscaldamento e di servizi igienici. Un intervento frequente, non privo di difficoltà, è quello di risanamento delle strutture portanti in c.a. dell edificio, soprattutto i pilastri e le travi dei piani cantinati o di terra, specie se non accessibili. Le ricognizioni sullo stato di degrado delle strutture portanti da parte del condominio vengono eseguite in occasione di danni ai collettori e alle colonne di scarico o di scosse sismiche. In alcuni edifici, sede di autorimesse, si sono riscontrate situazioni di degrado delle strutture in calcestruzzo non certo rassicuranti. Gli aspetti strutturali che si possono presentare al tecnico sono molteplici ed è sempre consigliabile eseguire il rilievo dello stato di fatto della struttura reale, soprattutto per individuare elementi strutturali in falso come le travi. Il testo affronta inoltre gli aspetti del risanamento corticale delle strutture in c.a. perimetrali dell edificio, le cui indagini se non approfondite fanno emergere, in sede demolizione degli intonaci degradati, la necessità di interventi di consolidamento strutturale diversi dal semplice rifacimento del copriferro come solitamente previsto in progetto, molti pilastri possono essere ad esempio carenti di staffe e avere problemi di confinamento. Il volume è completato con la trattazione, integrata dalla giurisprudenza, dei vizi e delle difformità delle opere realizzate. Non affronta aspetti amministrativi tipici (assemblea, amministratore, contenzioso e aspetti processuali, regolamento, etc.) di un libro sul condominio ma aspetti edilizi con riflessi amministrativi. Ci ripromettiamo, anche sulla base dei suggerimenti che perverranno, di ampliare il testo con nuove problematiche edilizie e giurisprudenziali.
15 1. Le parti comuni dell edificio condominiale 1.1. Le problematiche edilizie condominiali In un edificio condominiale gli interventi edilizi straordinari relativi alle parti comuni possono riguardare in maniera non esaustiva (figura 1.1): a) risanamento delle strutture portanti; b) rifacimento del prospetto; c) riparazione delle colonne di scarico e dei collettori; d) impermeabilizzazione dei lastrici solari e delle coperture; e) realizzazione di rampe per consentire l accesso ai portatori di handicap con difficoltà motorie; f) manutenzione della pavimentazione del cortile condominiale; g) adeguamento dell impianto elettrico; h) sopraelevazioni che possono pregiudicare la stabilità dell edificio o altri aspetti estetici, etc. Nelle parti esclusive le controversie tra condomini possono essere causate da: a) danni da infiltrazione all appartamento sottostante per rottura di tubazioni dei servizi igienici, tubazioni dell impianto di riscaldamento dell appartamento del piano sovrastante; b) danni da infiltrazioni provenienti da terrazze a livello; c) degrado della struttura in c.a. dei balconi; d) danni alle colonne di scarico in occasione di rifacimenti di servizi igienici o cucine; e) collocazione di canne fumarie di caldaie o scaldabagni a gas; f) rumori provenienti da apparecchiature di scarico di servizi igienici; g) stillicidio provocato da unità esterne di condizionatori; h) collocazione di tende da sole sotto l estradosso dei balconi aggettanti; i) adeguamento degli impianti elettrici; j) rifacimento di pavimenti, etc. Non è raro che l adeguamento degli impianti tecnologici negli appartamenti coinvolga anche elementi strutturali, specie negli edifici in muratura portante, quest ultima ritenuta meno vincolante di quella intelaiata in c.a., compromettendo in alcuni la stabilità e la vulnerabilità simica dell edificio o di sue parti.
16 Interventi edilizi nel condominio Alcune situazioni come i danni da infiltrazioni (terrazzi a livello, lastrici solari, etc.), se non risolte bonariamente, sono spesso oggetto di contenzioso con aggravio delle spese, soprattutto legali, nonostante le responsabilità delle cause dei danni siano molto evidenti. Tali casi sono oggetto di specifica giurisprudenza nel seguito trattata o evidenziata. Nel seguito verranno esaminati i molteplici problemi edilizi con la relativa giurisprudenza, ma non, se non marginalmente, gli aspetti amministrativi, per i quali si rimanda a testi specifici. Molti edifici esistenti non sono stati costruiti a regola d arte e i problemi si sono manifestati successivamente con aggravio di spese; in alcuni casi le manutenzioni straordinarie eseguite nel corso degli anni hanno eliminato il danno ma non la causa che con il tempo si ripropone. Si pensi alle forme particolari di parapetti di alcuni balconi, molto belli sul piano estetico ma le cui forme complesse, a volte miste murature a ferro, richiedono ora interventi di manutenzione costosi e difficoltosi. Un altro problema attuale è il risanamento delle strutture in calcestruzzo armato a faccia vista. In conclusione prima di intraprendere un azione legale è meglio prima valutare le specifiche problematiche sul piano tecnico, determinando le cause, e poi agire legalmente, valutando costi legali ed entità del danno edilizio. Ovviamente nel caso di danno biologico le cose possono complicarsi, ma se i danni sono di piccola entità meglio risolverli bonariamente. Figura 1.1. Gli interventi di manutenzione straordinaria su parti comuni ed esclusive normalmente eseguiti in un edificio condominiale
17 Le parti comuni dell edificio condominiale cap 1 1.1.1. La classificazione degli interventi edilizi L art. 3 del comma 1 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Codice dell edilizia) riporta sei categorie di interventi edilizi privati realizzabili, descritti genericamente e che si prestano a diverse interpretazioni, ai fini della collocazione dello specifico intervento e del titolo abilitativo applicabile: a) interventi di manutenzione ordinaria: gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti; b) interventi di manutenzione straordinaria: le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l originaria destinazione d uso; c) interventi di restauro e di risanamento conservativo: gli interventi edilizi rivolti a conservare l organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell organismo stesso, ne consentano destinazioni d uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell edificio, l inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell uso, l eliminazione degli elementi estranei all organismo edilizio; d) interventi di ristrutturazione edilizia: gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell edificio, l eliminazione, la modifica e l inserimento di nuovi elementi e impianti. Nell ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l adeguamento alla normativa antisismica, nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell edificio preesistente;