RELAZIONE TECNICO - DESCRITTIVA. Alloggio EBO0194. Viale Giovanni Vicini 30 BOLOGNA

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1 ISPETTORATO DELLE INFRASTRUTTURE DELL ESERCITO 6 REPARTO INFRASTRUTTURE RELAZIONE TECNICO - DESCRITTIVA Alloggio EBO0194 Viale Giovanni Vicini 30 BOLOGNA 1

2 Indice 1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE 2. UBICAZIONE 3. DESCRIZIONE E STATO DI MANUTENZIONE 4. DATI CATASTALI 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI 6. SUPERFICIE CONVENZIONALE 7. SITUAZIONE LOCATIVA ALLEGATI 2

3 Scheda riassuntiva Data sopralluogo: 06 ottobre 2011 Indirizzo: Descrizione: Viale Giovanni Vicini n. 30, Bologna (BO) Edificio ad uso residenziale avente struttura portante in muratura, disposto su quattro piani fuori terra e un piano interrato e copertura a falde. Data di costruzione dell edificio: 1910 Data di eventuale ristrutturazione unità immobiliare: --- Consistenza unità immobiliare: Attuale uso unità immobiliare: 89,00 mq Libero Identificativi catastali: Foglio 184, Mappale 30, Subalterno 11, Categoria A4, Classe 4, Consistenza 5 vani, Abitazione piano terzo e cantina piano interrato, Superficie catastale 89 mq., Rendita. 555,19 1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE 3

4 Con riferimento alle attività previste dall art.6 comma 5 del D.M. n. 112 del 18/05/2010 Regolamento per l attuazione del programma pluriennale per la costruzione, l acquisto e la ristrutturazione di alloggi di servizio per il personale militare, di cui all art. 2, comma 629, della Legge 24/12/2007 n. 244 e s.m.i., il presente documento contiene la descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ai fini della determinazione del valore di mercato, dell unità immobiliare (codice identificativo Ministero della Difesa n. EBO0194) sita al piano terzo del fabbricato, ubicato in Provincia di Bologna, nel Comune di Bologna, al Viale Giovanni Vicini n. 30 Non sono presenti posti auto o bo auto esclusivi all unità immobiliare. 2. UBICAZIONE Ubicazione e accessibilità L edificio, in cui è ubicata l unità immobiliare oggetto di valutazione, è sito in una zona centrale e fa parte di un fabbricato nelle immediate vicinanze del quale transitano le principali linee di trasporto pubblico urbano che consentono di raggiungere agevolmente qualsiasi zona della città. La viabilità non è particolarmente agevole in quanto l immobile è posto in prossimità di rete viaria a traffico veicolare intenso nelle ore di punta delle giornate lavorative, la zona è scarsamente dotata di aree pubbliche di parcheggio. L edificio non presenta particolari caratteristiche di panoramicità rispetto a elementi paesaggistici o di interesse storico artistico. Si desumono, altresì, in tal senso, fattori di esposizione/panoramicità negativi, per l adiacenza del complesso alloggiativo alla caserma Mameli. L edificio non è collocato all interno di perimetro militare, ma dall atrio comune al piano terra si accede attraverso una porta, ad un area cortiliva recintata facente parte della Caserma Mameli che dovrà essere esclusa fisicamente mediante la chiusura dell accesso esistente. Il fabbricato non è in prossimità di insediamenti industriali, ma in prossimità del centro storico di Bologna. Confini Il fabbricato confina con due reti viarie principali quali Viale Giovanni Vicini e Via Sabotino e con la caserma Goffredo Mameli. 4

5 3. DESCRIZIONE Caratteri generali e tipologici L edificio, in cui è ubicata l unità immobiliare oggetto della presente valutazione, costruito nel 1910, è isolato rispetto ai fabbricati limitrofi e si eleva in n. 4 piani fuori terra e n. 1 piano interrato, aventi destinazione d uso abitativa. Tabella coefficienti di piano per edifici dotati di ascensore seminterrato terreno primo piani intermedi e ultimo attico seminterrato terreno primo secondo terzo quarto quinto sesto e oltre Tabella coefficienti di piano per edifici non dotati di ascensore Struttura e finiture dell edificio L edificio possiede le seguenti caratteristiche: Struttura portante in muratura, solaio di copertura in legno e manto in laterizio a coppi; le unità abitative sono accessibili da due scale interne con accesso esterno. Le finiture sono generalmente medio-basse e di scarsa qualità. I pavimenti delle parti comuni sono in cemento lisciato tranne l atrio posto al piano terra che presenta una pavimentazione in marmette. Gli infissi d accesso alle parti comuni sono in legno verniciato. Sono presenti spazi comuni quali il cortile con accesso da Via Sabotino e da Viale Giovanni Vicini, oltre al vano scala, all atrio e al corridoio interrato a servizio delle cantine. Struttura e finiture dell unità immobiliare L unità immobiliare possiede le seguenti caratteristiche: ingresso con accesso dal vano scala comune, che serve tre stanze, un bagno e una cucina. I pavimenti sono in ceramica e marmette, i rivestimenti sono in ceramica, gli infissi sono in pvc e vetro camera con oscuranti in legno, le porte in legno tamburato, le pareti e i soffitti sono finiti con intonaco civile o scagliola, i sanitari sono in ceramica. Lo stato di manutenzione è normale e le finiture sono di bassa di qualità. 5

6 Impianti tecnologici dell edificio L edificio è dotato degli impianti di seguito descritti: impianto elettrico e citofonico e televisivo centralizzato. Non è presente l ascensore. Impianti tecnologici dell unità immobiliare L unità immobiliare è dotata degli impianti di seguito descritti: impianto di riscaldamento con caldaia murale autonoma e radiatori in ghisa; impianto elettrico, impianto idrico, telefonico e televisivo centralizzato. Non è presente impianto di raffrescamento estivo. L unità immobiliare è dotata dell'attestato di certificazione energetica (ACE). Stato manutentivo dell edificio Considerando la vetusta strutturale lo stato manutentivo risulta BUONO L edificio presenta condizioni di manutenzione normali, classiche di edifici risalenti ai primi 900, che non hanno subito nel corso del tempo consistenti interventi di riqualificazione Si farà riferimento alla seguente tabella : Stato manutentivo buono Stato manutentivo normale Stato manutentivo pessimo Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell edificio Prospetti esterni Impianto elettrico, citofonico/videocitofonico Copertura Scale, e parti comuni Impianto di riscaldamento centralizzato Ascensore SCADENTE (non presente) (non presente) NON SCADENTE Si considera lo stato manutentivo dell unita immobiliare BUONO per la seguente ragione: 6

7 - l impianto elettrico è sprovvisto di certificazione di conformita ; Stato manutentivo dell unità immobiliare Considerando la vetusta lo stato manutentivo risulta BUONO Si farà riferimento alla seguente tabella : unità immobiliare nuova, recentissima o ristrutturata unità immobiliare 1-20 anni unità immobiliare anni unità immobiliare oltre 40 anni stato ottimo stato buono stato mediocre stato pessimo Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell unità immobiliare SCADENTE NON SCADENTE Pavimenti Pareti e soffitti Infissi esterni Infissi interni Impianto elettrico Impianto idrico-sanitario e servizi igienici Impianto termico Si considera lo stato manutentivo dell unita immobiliare BUONO per la seguente ragione: - Gli infissi esterni data la vetustà e lo stato conservativo generale, non assicurano una sufficiente tenuta agli agenti atmosferici. Servitù attive e passive Non presenti 7

8 (Allegato 1 fotografie). 4. DATI CATASTALI L immobile risulta censito al Catasto Terreni e Catasto Fabbricati della provincia di Bologna Comune di Bologna, come di seguito riportato. Catasto Terreni Foglio P.lla Sub. Qualità Classe Consistenza R. D. [ ] R. A. [ ] Catasto fabbricati Foglio P.lla Sub. Categoria Classe Consistenza Rendita Catastale [ ] A/ ,19 (Allegato estratto di mappa, planimetrie catastali e relative visure) 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI L edificio rientra in un contesto di interesse storico legato alla Caserma MAMELI di Bologna, dichiarato di interesse culturale con DDR 06/05/2008 vds allegato 6. I immobile,in base allo strumento urbanistico vigente (R.U.E.), ricade in Ambito storico specializzato (art. 61): 1. Definizione e generalità. Gli Ambiti storici specializzati sono costituiti dalle aree inserite nel disegno o realizzate in attuazione del Piano regolatore del 1889 e destinate a precise funzioni non residenziali, di servizio civile e militare che ancora oggi forniscono alla città servizi di rilievo. Obiettivo generale è la conservazione delle diverse forme di preesistenza storica (tracciati, edifici di interesse storico-architettonico e documentale, parchi e giardini) mantenendone efficiente l'utilizzo attuale e, in caso di avvenuta dismissione delle attività, realizzando recuperi che prevedano un adeguato mi funzionale da definirsi in sede attuativa, comunque incentrato sull'offerta di nuove dotazioni territoriali. Nel caso in cui gli Ambiti di cui al presente articolo ospitino poli funzionali, individuati dal Psc, il Psc fissa le regole che governano gli interventi di trasformazione o di qualificazione funzionale, 8

9 urbanistica ed edilizia, fissando i livelli prestazionali da raggiungere per la funzionalità dei poli, derivandone gli obiettivi dagli specifici Accordi territoriali che riguardano ogni polo. Entro il quadro definito dal Psc, ulteriori interventi sono attuabili se oggetto di specifici Accordi tra Amministrazione comunale e soggetti gestori dei poli. 2. Disciplina degli usi. I requisiti relativi agli usi degli Ambiti storici specializzati sono definiti dal comma 1, così come integrati dalle ulteriori indicazioni contenute nelle Schede d'ambito di cui al comma 5. Anche per gli Ambiti storici specializzati vale, inoltre, quanto prescritto all'art. 60, comma 2, lettera c. 3. Disciplina degli interventi sugli edifici. a. Norme generali. Fatte salve le prescrizioni specifiche di cui alla lettera b, sono ammessi i seguenti tipi di intervento: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia. Gli interventi sui singoli edifici non devono comunque consolidare la presenza di elementi estranei o non compatibili con i caratteri generali e le funzioni storicamente determinate dell'ambito storico specializzato in cui si trovano. b. Prescrizioni specifiche. Tutti gli interventi sugli edifici di interesse storico architettonico e sugli edifici di interesse documentale devono ottemperare alle norme statali in materia e alle prescrizioni degli artt. 54, 57, 58 del presente Regolamento e Schede prestazionali relative. In particolare : - Sugli edifici d'interesse storico-architettonico, in relazione agli interventi ammessi di cui alla lettera a, si deve operare con le modalità progettuali e le tecniche operative del restauro (art. 25, comma 2) estese all'intero edificio. Gli interventi di manutenzione, se interessano coperture o prospetti, devono avere carattere unitario e pertanto essere estesi all'intera copertura, a tutti i prospetti (se l'edificio è isolato) o all'intera facciata (se l'edificio è parte di una quinta stradale). Questi interventi, per la loro rilevanza sull'immagine urbana, sono classificati di manutenzione straordinaria e assoggettati alle relative procedure, così come stabilito dalla Parte 4 del presente Regolamento. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia è possibile demolire solo parti incongrue, individuate come tali dal progettista, sulla base di opportune verifiche e approfondimenti conoscitivi. - Sugli edifici d'interesse documentale, in relazione agli interventi ammessi di cui alla lettera a, si deve operare con le modalità progettuali e le tecniche operative del restauro (art. 25, comma 2) da applicarsi limitatamente alle parti di pregio storico culturale e testimoniale, individuate come tali dal progettista sulla base di opportune verifiche e approfondimenti conoscitivi. Le attrezzature pubbliche e di uso pubblico presenti negli Ambiti storici specializzati possono essere oggetto di interventi di adeguamento e ampliamento, finalizzati al miglioramento dell'offerta di servizi pubblici e di interesse. Scheda d Ambito n COMPLESSO MILITARE CASERMA MAMELI, che prescrive: Usi e interventi. La Caserma conserva la propria destinazione originaria. Gli interventi di adeguamento e ampliamento che si rendessero necessari devono essere realizzati nel rispetto dei caratteri degli edifici di interesse storico-architettonico e documentale e dei caratteri dello spazio aperto che ne caratterizza le relazioni, sulla base di progetti di iniziativa statale, approvati secondo le modalità stabilite dalla legge. L immobile ricade negli Edifici d interesse storico-architettonico e d interesse documentale (art. 57). 9

10 6. SUPERFICIE CONVENZIONALE La consistenza da considerare ai fini della valutazione tecnico-estimativa è determinata dalla somma della superficie catastale della singola unità immobiliare calcolata ai sensi del D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138, e delle superfici di eventuali pertinenze, quali bo auto e posti auto coperti e scoperti. Tabella riepilogativa consistenza Superficie catastale unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale bo di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale posto auto coperto di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale posto auto scoperto di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) 89,00 (Allegato 2 planimetrie dell unità immobiliare oggetto di valutazione) 7. SITUAZIONE LOCATIVA Indicare sinteticamente, secondo lo schema sotto riportato, la situazione locativa del bene al momento della valutazione. Usuario/Conduttore NON OCCUPATO Scadenza atto di concessione Canone annuo ( ) Bologna, Firma del Direttore/Comandante 10