RELAZIONE TECNICO - DESCRITTIVA

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1 12 REPARTO INFRASTRUTTURE - Comando - P.zza 1 Maggio, UDINE Tel Fa RELAZIONE TECNICO - DESCRITTIVA Alloggio codice Via Umberto I, 69 - SPILIMBERGO (PN) 1

2 Indice 1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE 2. UBICAZIONE 3. DESCRIZIONE E STATO DI MANUTENZIONE 4. DATI CATASTALI 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI 6. SUPERFICIE CONVENZIONALE 7. SITUAZIONE LOCATIVA ALLEGATI 2

3 Scheda riassuntiva Data sopralluogo: 06 ottobre 2011 Indirizzo: Descrizione: Via Umberto I, 69 SPILIMBERGO (PN) Alloggio al terzo piano di una palazzina di sei piani fuori terra di complessivi 10 alloggi. Il piano terra è occupato da garage, depositi e vani tecnici. Il fabbricato ha struttura portante in cemento armato e tetto a falde con coppi. Data di costruzione dell edificio: 1967 Data di eventuale ristrutturazione unità immobiliare: /// Consistenza unità immobiliare: Attuale uso unità immobiliare: 142 mq. libero. Identificativi catastali: FOGLIO PART. SUB. Z.C. CAT. CLASSE CONSISTENZA PARTITA RENDITA U A/2 3 6,5 vani 654, U C/ mq. 27, U C/2 5 9 mq. 18,59 3

4 1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE Con riferimento alle attività previste dall art.6 comma 5 del D.M. n. 112 del 18/05/2010 Regolamento per l attuazione del programma pluriennale per la costruzione, l acquisto e la ristrutturazione di alloggi di servizio per il personale militare, di cui all art. 2, comma 629, della Legge 24/12/2007 n. 244 e s.m.i., il presente documento contiene la descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ai fini della determinazione del valore di mercato, dell unità immobiliare (codice identificativo Ministero della Difesa ) sita al terzo piano del fabbricato ubicato in Provincia di Pordenone, nel Comune di Spilimbergo, in Via Umberto I, civ. n UBICAZIONE Ubicazione e accessibilità L edificio, in cui è ubicata l unità immobiliare oggetto di valutazione, è sito in una zona semicentrale nell'ambito del quadrante nord-est del Comune di Spilimbergo. L'edificio in oggetto appartiene ad un complesso di n.2 fabbricati, tutti in gestione all'amministrazione Difesa (foto 1). A tale complesso si accede da una strada secondaria che parte da Via Umberto I e conduce a tali alloggi. L area in questione è delimitata da una recinzione con ringhiera in ferro su un muretto in calcestruzzo. Il complesso confina a nord e ovest con fabbricati in gestione all A.D. e a est e sud con Via Umberto I. Foto 1: particolare dal quale si evince che l'edificio in oggetto appartiene ad un complesso di n.2 fabbricati, tutti in gestione all'amministrazione Difesa. 4

5 I principali servizi pubblici compresa la stazione degli autobus sono facilmente raggiungibili anche senza l impiego di mezzi pubblici o privati, in quanto il centro cittadino si trova ad una distanza di circa 300m. (fig. 1). La viabilità è favorita da un buono stato manutentivo stradale. Il contesto urbano in cui si colloca l edificio è tipicamente residenziale, caratterizzato da un edilizia di medio pregio (foto 2). La zona è dotata di tutti i servizi essenziali quali istituti bancari, attività commerciali di ogni tipo, mercato rionale settimanale, scuole pubbliche quali materne, elementari e medie, asili nido, farmacie, ospedale, ufficio postale, luoghi di culto. Di rilievo la vicinanza al centro storico e all ospedale civile, il quale dista circa 600m. dall edificio. L unità immobiliare in questione non presenta particolari caratteristiche di panoramicità. Confini L area di sedime dell'edificio confina a nord e ovest con fabbricati in gestione all A.D. e a est e sud con Via Umberto I. Il manufatto è ubicato in lotto pianeggiante ad un' ottima distanza di rispetto dagli edifici circostanti, in quanto dotato di una discreta area verde di pertinenza (foto 3). Fig. 1 - Mappa di SPILIMBERGO, da cui si evince la posizione di prossimità del fabbricato alle principali vie di comunicazione. 5

6 Foto 2 Particolare fotografico relativo al contesto urbanistico di medio pregio, costituito in prevalenza da edifici pluriplano di destinazione residenziale. Foto 3 particolare relativo all area verde degli alloggi di Via Umberto I, 69. 6

7 3. DESCRIZIONE Caratteri generali e tipologici L edificio in cui è ubicata l unità immobiliare, posto all interno di un comprensorio di n.2 edifici, presenta pianta regolare ed è composto da un unico corpo di fabbrica con n.6 piani fuori terra collegati da un vano scala con accesso da Via Umberto I n.69. Si compone di: Piano terra occupato da garage pertinenziali, depositi pertinenziali, vani tecnici (foto4); Dal primo fino al quinto piano, con destinazione alloggiativa; Piano copertura, con sottotetto destinato a lavanderia/stenditoio comune; Piano interrato, con locale caldaia. L edificio è dotato di un area verde condominiale comune. L area in questione è delimitata da una recinzione con ringhiera in ferro su un muretto in calcestruzzo (foto 5). Foto 4 - Particolare fotografico dal quale si evince che il piano terra e occupato dai garage e depositi di pertinenza 7

8 Foto 5 - Particolare fotografico del muro di recinzione perimetrale dell edificio. Struttura e finiture dell edificio L edificio ha struttura portante in cemento armato, tamponature esterne ed interne in muratura. La copertura è a falde con coppi e un solaio in latero-cemento. La facciata esterna è in parte ricoperta da un rivestimento in piastrelle di ceramica e in parte intonacata. La tinteggiatura risulta degradata in parte della superficie, inoltre parte dei balconi presentano fenomeni di carbonatazione con espulsione del copriferro (foto 6 e 7), nel complesso la facciata esterna risulta in uno stato non scadente in quanto la superficie degradata è inferiore al 10% della superficie totale. 8

9 Foto 6 - Particolare fotografico dal quale si evince lo stato conservativo delle facciate esterne del fabbricato. Foto 7 - Particolare fotografico dal quale si evince fenomeni di carbonatazione con espulsione del copriferro. Infissi esterni in legno con vetro semplice e avvolgibile in materiale plastico, entrambi si presentano in scadenti condizioni (foto 8). Nell edificio è presente un corpo scala in buone condizioni realizzati in cemento armato, con rivestimento in marmo, ringhiera in ferro e passamano in legno, nella parte laterale del corpo scala è presente il vano ascensore (foto 9). Il piano sottotetto è diviso in due aree comuni destinati a stenditoio e lavatoio, i locali presentano diverse infiltrazioni di acqua provenienti dalla copertura (foto 10). 9

10 Foto 8 - Particolare fotografico dell infisso in legno con vetro semplice. Foto 9 - Particolare fotografico corpo scale e vano ascensore. 10

11 Foto 10 - Particolare fotografico del piano sottotetto è diviso in due aree comuni destinati a stenditoio e lavatoio Struttura e finiture dell unità immobiliare L unità immobiliare è ubicata al terzo piano della palazzina ed è costituita da 8 locali: soggiorno, tre camere, cucina, ripostiglio, bagno e corridoio/ingresso. L alloggio è dotato di due balconi (in cucina e nel soggiorno). Per la distribuzione dei vani, vedasi planimetria in Allegato 3. Le pavimentazioni si presentano in buone condizioni, sono in travertino nel soggiorno e ingresso/corridoio, in piastrelle di ceramica in cucina, ripostiglio e bagno, parquet nelle camere da letto. (vds. foto. 1, 2, 3 e 4 dell Allegato 1 alla presente relazione). I tramezzi sono intonacati e tinteggiati. Gli infissi interni si presentano in condizioni non scadenti e sono realizzati in legno tamburato con vetrata (in cucina, soggiorno e corridoio), le restanti porte sono ad anta cieca. La porta di ingresso è in legno, rinforzata (foto 5, 6 dell Allegato 1). Infissi esterni in legno con vetro semplice e avvolgibile in materiale plastico, entrambi si presentano in scadenti condizioni. All alloggio corrisponde un locale deposito di pertinenza, per la cui descrizione si rimanda la precedente paragrafo 3 - Caratteri generali e tipologici. Inoltre ogni unità immobiliare è provvista di bo auto di pertinenza. Impianti tecnologici dell edificio L edificio è dotato degli impianti di seguito descritti: impianto elettrico parti comuni; impianto di riscaldamento centralizzato unico per le due palazzine del comprensorio di Via 11

12 Umberto 67 e 69, con un unica caldaia a gas presente nella palazzina di Via Umberto I, 67, (foto 7 e 8 dell Allegato 1); impianto citofonico; ascensore. Impianti tecnologici dell unità immobiliare L unità immobiliare è dotata degli impianti di seguito descritti: impianto elettrico non adeguato alla normativa vigente (foto 9 dell Allegato 1); impianto idrico-sanitario; impianto citofonico; impianto di riscaldamento centralizzato. Stato manutentivo dell edificio Prospetti esterni: sono presenti alcuni segni di degrado nella tinteggiatura e nell intonaco esterno dei balconi, comunque nel complesso la superficie deteriorata risulta inferiore al 10% della complessiva; Impianto elettrico, citofonico: l impianto elettrico esistente non rispetta la normativa vigente in materia. L impianto citofonico è esistente e funzionante. Copertura: si presenta in condizioni scadenti dovute alla presenza di numerose infiltrazioni di acqua piovana nel piano sottotetto; Scale e parti comuni: il corpo scala interno, l ingresso e le restanti parti comuni (marciapiedi, atrio esterno e vialetti condominiali) si presentano in condizioni non scadenti; l impianto di riscaldamento centralizzato (comune ai due edifici di via Umberto I 67 e 69) è in condizioni scadenti, in quanto benché dotata di caldaia centralizzata di recente installazione, la rete di distribuzione presenta una vetustà a seguito della quale sono necessari radicali interventi di manutenzione straordinaria. Ascensore: in condizioni non scadenti in quanto dotato di documentazione redatta da tecnico abilitato e comprovante l accertamento dei requisiti per il mantenimento in esercizio dell impianto. Tabella riepilogativa stato manutentivo/conservativo elementi costitutivi dell edificio SCADENTE NON SCADENTE Prospetti esterni Impianto elettrico, citofonico Copertura 12

13 Scale, e parti comuni Impianto di riscaldamento centralizzato Ascensore Tenuto conto degli elementi sopra descritti, lo stato manutentivo dell edificio si può riassumere con la tabella di seguito riportata: Stato manutentivo/conservativo buono Stato manutentivo/conservativo normale Stato manutentivo/conservativo pessimo X Stato manutentivo dell unità immobiliare Pavimenti: le pavimentazioni si presentano in buono stato, sono in travertino nel soggiorno e ingresso/corridoio, in piastrelle di ceramica in cucina, ripostiglio e bagno, parquet nelle camere da letto. Le superfici che necessitano interventi di sostituzione sono inferiori al 30% della superficie totale; pareti e soffitti:risultano in buono stato di conservazione in quanto le parti che necessitano il rifacimento hanno una superficie inferiore al 30% della superficie totale; infissi esterni: in legno con vetro semplice e avvolgibile in materiale plastico, entrambi si presentano in scadenti condizioni, dovuto al fatto che oltre metà della dotazione presente non garantisce un adeguata tenuta agli agenti atmosferici. infissi interni: si presentano in condizioni non scadenti. Sono realizzati in legno tamburato con vetrata (in cucina, soggiorno e corridoio), le restanti porte sono ad anta cieca. La porta di ingresso è in legno, rinforzata. Gli infissi che necessitano la sostituzione sono meno del 50% della dotazione presente; impianto elettrico: non rispondente alla normativa vigente; impianto idrico sanitario e servizi igienici: in scadenti condizioni in quanto lo stato di vetustà dell intera rete di distribuzione impone dei radicali interventi di manutenzione straordinaria; impianto termico: in scadenti condizioni in quanto lo stato di vetustà dell intera rete di distribuzione impone dei radicali interventi di manutenzione straordinaria; Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell unità immobiliare Pavimenti Pareti e soffitti SCADENTE NON SCADENTE 13

14 Infissi esterni Infissi interni Impianto elettrico Impianto idrico-sanitario e servizi igienici Impianto termico Tenuto conto degli elementi sopra descritti, lo stato manutentivo dell edificio si può riassumere con la tabella di seguito riportata: unità immobiliare nuova, recentissima o ristrutturata unità immobiliare 1-20 anni unità immobiliare anni unità immobiliare oltre 40 anni stato ottimo stato buono stato mediocre stato pessimo Servitù attive e passive Nessuna servitù attiva e passiva riconosciuta. 4. DATI CATASTALI L immobile risulta censito al Catasto Terreni e Catasto Fabbricati della provincia di PORDENONE Comune di SPILIMBERGO come riportato nella visura catastale allegata alla presente relazione (vds. Allegato 2 e 3 estratto di mappa, planimetrie catastali e relative visure). 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI Secondo il PRGC vigente, l immobile ricade in zona B2 residenziale sature ad alta densità. 6. SUPERFICIE CONVENZIONALE La consistenza da considerare ai fini della valutazione tecnico-estimativa è determinata dalla somma della superficie catastale della singola unità immobiliare calcolata ai sensi del D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138, e delle superfici di eventuali pertinenze, quali bo auto e posti auto coperti e scoperti. 14

15 Tabella riepilogativa consistenza Superficie catastale unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale bo di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale posto auto coperto di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale posto auto scoperto di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale deposito (m 2 ) 142 mq. 11 mq. // // 10 mq. (Allegato 3 planimetrie catastali dell unità immobiliare oggetto di valutazione) 7. SITUAZIONE LOCATIVA Di seguito la situazione locativa del bene al momento della valutazione. Usuario/Conduttore Scadenza atto di concessione Canone annuo ( ) ALLEGATI Allegato 1 documentazione fotografica; Allegato 2 estratto di mappa e relative visure; Allegato 3 planimetrie catastali dell unità immobiliare oggetto di valutazione. 15

16 Documentazione fotografica. Foto 1 - stato manutentivo pavimentazione soggiorno (travertino lucidato). Foto 2 - stato manutentivo pavimentazione cucina (piastrelle di ceramica).

17 Foto 3 - stato manutentivo pavimentazione camere da letto (parquet). Foto 4.- stato manutentivo pavimentazione e rivestimento bagno.

18 Foto 5.- stato manutentivo porte interne in legno tamburato. Foto 6.- stato manutentivo porta esterna.

19 Foto 7.- Dettaglio della caldaia centralizzata a gas dell impianto di riscaldamento Foto 8.- Dettaglio della caldaia centralizzata a gas dell impianto di riscaldamento.

20 Foto 9.- Dettaglio del quadro elettrico dell appartamento e di quello generale.