INAIL DIREZIONE REGIONALE PIEMONTE Consulenza Tecnica per l Edilizia Regionale Gennaio 2016

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1 INAIL DIREZIONE REGIONALE PIEMONTE Consulenza Tecnica per l Edilizia Regionale Gennaio 2016 RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA Appartamento in Torino Via G. Mazzini n 25 piano 2 int. 4

2 RELAZIONE TECNICO - ESTIMATIVA Appartamento sito in Torino (TO) via G. Mazzini n 25 piano 2 int. 4 Determinazione del valore di mercato SCHEDA RIASSUNTIVA Scopo della valutazione: Determinazione del valore di mercato Data della valutazione Gennaio 2016 Indirizzo: via G. Mazzini n 25 Torino (TO) Descrizione: Appartamento al piano secondo del vano scale a sinistra entrando nel cortile, con ingresso dalla porta a sinistra salendo le scale, composto da 5 vani ed accessori. Data di costruzione: 1948 circa Consistenza: Superficie lorda commerciale : 153,48 m 2 alloggio 140,35 m 2 terrazzo 9,49 m 2 balcone 1,45 m 2 cantina 2,19 m 2 Proprietà: INAIL DIREZIONE REGIONALE PIEMONTE Attuale uso: Abitazione Disponibilità: Occupato Identificativi catastali: Foglio 1306 particella 58 sub 19 Consulenza Tecnica Regionale per l Edilizia 2

3 Sommario A -ASPETTI GENERALI... 4 A.1 Premessa... 4 A.2 Scopo della stima... 4 B - DATI DISPONIBILI O REPERITI... 5 B.1 - Ubicazione dell immobile... 5 B.2 - Descrizione generale dell immobile... 5 B.3 - Anno di costruzione/ristrutturazione/agibilità... 7 B.4 - Stato manutentivo... 7 B.5 - Rilievo geometrico e fotografico dello stato di fatto... 7 B.6 - Consistenze immobiliari... 7 C - DOCUMENTAZIONE DISPONIBILE O REPERITA... 8 C.1 - Proprietà... 8 C.2 - Stato locativo... 8 C.3 - Situazione urbanistica... 8 C.4 - Situazione catastale... 9 C.5 - Abitabilità... 9 C.6 - Conformità impiantistica a norme tecniche... 9 C.7 - Classe energetica D. PRINCIPALI CRITERI DI STIMA... Errore. Il segnalibro non è definito. D.1 - Considerazioni generali sull andamento del mercato immobiliare quadro macroeconomico settore residenziale... Errore. Il segnalibro non è definito. D.2 - considerazioni generali sull andamento del mercato immobiliare quadro microeconomico Errore. Il segnalibro non è definito. D.3 Indagini indirette... Errore. Il segnalibro non è definito. D.4 Indagini dirette... Errore. Il segnalibro non è definito. D.5 - Valori OMI... Errore. Il segnalibro non è definito. D.6 Valutazione con comparazione diretta... Errore. Il segnalibro non è definito. Consulenza Tecnica Regionale per l Edilizia 3

4 Consulenza Tecnica Regionale per l Edilizia 4

5 A -ASPETTI GENERALI A.1 Premessa Con nota del Direttore Regionale Piemonte del 10 settembre 2015, è stato affidato alla Consulenza Tecnica Regionale per l Edilizia della Direzione Regionale Piemonte INAIL il compito di redigere la relazione estimativa dell appartamento sito nel Comune di Torino (TO) alla via G. Mazzini n 25 piano 2, interno 4 e relative pertinenze. I sottoscritti Professionisti incaricati hanno effettuato i necessari accertamenti ed i riscontri diretti tendenti ad acquisire tutti gli elementi conoscitivi ed informativi utili per verificare l'ubicazione dell immobile in esame, la consistenza, la legittimità all uso e tutte le altre caratteristiche intrinseche ed estrinseche eventualmente da porre a confronto con quelle di analoghi beni ubicati nella stessa zona ovvero in zone prossime o assimilabili. Sono state svolte le opportune indagini di natura tecnica ed economica, anche presso locali operatori ed agenzie specializzate nel settore immobiliare, allo scopo di raccogliere gli elementi necessari alla determinazione del valore da attribuire all'immobile in questione. Per la redazione del rapporto di valutazione estimativa si è fatto riferimento allo schema di relazione trasmessa, a firma congiunta CTE-D.C. Patrimonio, in data 24 Luglio 2013 (Prot /07/ versione ). La presente relazione è stata, pertanto, redatta per assolvere a due distinte finalità: 1. identificare l immobile oggetto della valutazione; 2. determinare il valore di mercato definito come l importo stimato al quale l immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un adeguata promozione commerciale, nell ambito della quale le parti hanno agito con cognizioni di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione (Banca D Italia circ. n. 263/2006 come da linea guida adottata). A.2 Scopo della stima Lo scopo della stima è determinare il più probabile valore di mercato dell unità immobiliare al fine di vendere l immobile, di proprietà INAIL, mediante asta pubblica. Consulenza Tecnica Regionale per l Edilizia 5

6 B - DATI DISPONIBILI O REPERITI B.1 - Ubicazione dell immobile L immobile è ubicato nel centro storico, a circa 600 mt. dalla stazione ferroviaria di Porta Nuova ed altrettanti da Piazza Vittorio Veneto. L immobile è collocato in zona residenziale ad alta densità abitativa, caratterizzata da un contesto urbano a carattere socioeconomico pregiato; nel comprensorio sono presenti numerosi esercizi commerciali e servizi. Sono garantite la disponibilità di urbanizzazioni, l accesso pedonale e la presenza di servizi di trasporto pubblici, mentre l accesso veicolare è condizionato all essere il fabbricato situato in Zona a Traffico Limitato. B.2 - Descrizione generale dell immobile L immobile ove insiste l appartamento oggetto di valutazione fa parte di un complesso immobiliare formato da due corpi fabbrica: - il principale è prospiciente su via Giuseppe Mazzini, si eleva per sei piani fuori terra più un piano a sottotetto e soffitte, ed è destinato ad attività commerciali al piano terra ed unità abitative ai piani superiori, Consulenza Tecnica Regionale per l Edilizia 6

7 - il secondario ha affaccio sul cortile e si eleva per tre piani fuori terra, ed è destinato ad autorimesse al piano terra ed unità abitative ai piani superiori. Le strutture portanti sono realizzate in muratura, con tamponature in muratura ordinaria; i solai sono realizzati in latero-cemento e la copertura è a falde con tegole in laterizio per il corpo fabbrica prospiciente Via Mazzini, e piana con manto di impermeabilizzazione per il corpo fabbrica interno. Le facciate sono in travertino per i primi due piani f.t. su Via Mazzini, ed in intonaco tinteggiato per le parti rimanenti L intero edificio presenta barriere architettoniche per la presenza di gradini antistanti l impianto elevatore, e la cabina ascensore non è dimensionata per accedervi con sedia a ruote. Non risulta alcun vincolo architettonico, come si evince dalla certificazione del 25/02/2011 Prot. 2271/11 cl / della Direzione Regionale per i Beni Culturali e Paesaggistici del Piemonte. L unità immobiliare oggetto della presente relazione di stima è l appartamento al piano secondo, con accesso dal vano scale a sinistra entrando nel cortile e con accesso dalla porta a sinistra salendo le scale, identificato con l interno n 4; fa parte dell edificio più prestigioso e si affaccia direttamente su via Mazzini. L appartamento risulta composto, come si evince dalla planimetria allegata, da ingresso, disimpegno, quattro camere, cucina, un bagno dotato di vasca, lavabo e bidet e WC, un bagno dotato di lavabo e WC, un terrazzo ed un balcone. Relativamente alle finiture si è rilevato che: - le pareti interne delle stanze, dell ingresso e del disimpegno sono rivestite con carta da parati; - I bagni sono rivestiti con piastrelle in ceramica ad altezza 1,65 m - la cucina è rivestita con piastrelle in ceramica ad altezza 1,65 m nella zona cottura; - i pavimenti sono in piastrelle di ceramica nell ingresso, nel disimpegno ed in due stanze, in parquet in altre due stanze ed in graniglia nei bagni e nella cucina; - la porta di accesso è in legno; - gli infissi esterni sono in alluminio con vetrocamera e avvolgibili in PVC; - gli infissi interni sono in legno con specchiatura in vetro e pannellature cieche nei servizi (bagni e cucina) tutti in discreto stato di conservazione; - il pavimento del balcone e del terrazzo è in piastrelle in grès. Consulenza Tecnica Regionale per l Edilizia 7

8 L appartamento è dotato di boiler elettrico per la produzione di acqua sanitaria oltre che dell impianto elettrico, dell impianto idrico-fognario, dell impianto citofonico e dell impianto TV, e di impianto di riscaldamento centralizzato con elementi radianti in ghisa. Pertinenza dell appartamento è la cantina, individuata nella planimetria allegata con il numero 5 e situata al piano interrato. B.3 - Anno di costruzione/ristrutturazione/agibilità Il fabbricato di cui fa parte l unità immobiliare in oggetto è stato ricostruito a seguito degli eventi bellici, con Permesso Edilizio n 137 prot n 403 rilasciato dal Sindaco della Città di Torino. Lo stabile è abitabile giusta autorizzazione n 215, prot. n 28 del 1949 rilasciata dal Sindaco del Comune di Torino. B.4 - Stato manutentivo Lo stato manutentivo dell intero stabile è nella media, presenta caratteri edilizi del tutto ordinari, ascensore, impianto elettrico e idrico sanitario sufficientemente funzionali. L appartamento oggetto della presente valutazione non è stato oggetto di interventi interni di manutenzione straordinaria ad eccezione dei minimi adeguamenti normativi per l impianto elettrico e della sostituzione degli infissi esterni con altri in alluminio e vetrocamera, avvenuta nel 1992 giusta autorizzazione comunale n 664 Prot. 1992/01/743 del 25/06/1992. Lo stato manutentivo dell appartamento è nel complesso discreto. B.5 - Rilievo geometrico e fotografico dello stato di fatto Si allega la planimetria dell immobile in oggetto ricavata dalla documentazione agli atti: la correttezza della distribuzione planimetrica è stata verificata con misurazioni a campione dai Professionisti incaricati, in fase di sopralluogo effettuato in data 21/01/2016. Si allega documentazione fotografica dello stato dei luoghi. B.6 - Consistenze immobiliari Vengono riportati i dati di consistenza evidenziando che per la determinazione del valore di mercato viene adottata la superficie commerciale, facendo riferimento al D.P.R. n. 138/98 Allegato C - Norme Tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria. Si è fatto riferimento alla documentazione grafica di cui al precedente paragrafo e si è verificato a campione la consistenza che risulta coerente con la realtà dei luoghi: Consulenza Tecnica Regionale per l Edilizia 8

9 Superficie rilevata superficie lorda appartamento 140,35 m 2 (coeff.dest.1,00) superficie lorda delle pertinenze (cantina) 8,75 m 2 (coeff.dest.0,25) superficie scoperta di pertinenza (balcone) 4,85 m 2 (coeff.dest.0,30) superficie scoperta di pertinenza (terrazzo) 44,90 m 2 (coeff.dest.0,30/0,10) Superficie commerciale (140,35 x 1,00) + (8,75 x 0,25) + (4,85 x 0,30) + (25,00 x 0, ,90 x 0,10) = 153,48 m 2 La consistenza dell immobile oggetto di stima è di 153,48 m 2. C - DOCUMENTAZIONE DISPONIBILE O REPERITA C.1 - Proprietà Il fabbricato è stato acquistato dall INAIL con atto di vendita del 1 dicembre 1948 n n di Repertorio, redatto dal Dott. Luigi Goggia Notaio iscritto al Collegio Notarile di Torino. C.2 - Stato locativo Attualmente l appartamento è occupato. Il contratto di affitto è stato stipulato il 12/07/1995 ed è scaduto in data 30/06/2003: da allora l Ufficio Patrimonio ha provveduto ad effettuare ai soli fini fiscali una registrazione verbale del contratto che viene rinnovata di anno in anno e che avrà scadenza nel 30/06/2016. L occupante corrisponde a titolo di affitto una somma di ,04 annue, che comprendono anche l affitto di un box auto nello stesso stabile. Non risultano agli atti rinegoziazioni del canone. C.3 - Situazione urbanistica L area di sedime dell edificio ricade nel vigente P.R.G. in zona R4 Destinazione residenziale, e dal sopralluogo effettuato non emerge alcuna difformità rispetto alla planimetria catastale né la presenza di strutture abusive. Consulenza Tecnica Regionale per l Edilizia 9

10 C.4 - Situazione catastale L appartamento è censito nel Comune di Torino in Catasto Fabbricati al foglio 1306, part. 58, sub. 19, con i seguenti dati: Zona Censuaria 1; Categoria A/3; Classe 4; Consistenza 6,5 vani; Rendita ,58. C.5 - Abitabilità L edificio risulta dotato di certificato di abitabilità, n 215, prot. n 28 del 1949 rilasciato dal Comune di Torino. C.6 - Conformità impiantistica a norme tecniche Consulenza Tecnica Regionale per l Edilizia 10

11 L impianto elettrico, realizzato in periodo antecedente al 1990, risulta conforme ai requisiti minimi previsti dalle norme vigenti. Non è stata reperita alcuna documentazione riguardante eventuali interventi sugli impianti. C.7 - Classe energetica E stata prodotta la certificazione energetica che classifica l unità immobiliare in classe energetica F. Consulenza Tecnica Regionale per l Edilizia 11