STIMA DEL PIU' PROBABILE VALORE DI MERCATO

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1 Direzione Regionale per la Lombardia STIMA DEL PIU' PROBABILE VALORE DI MERCATO UNITA IMMOBILIARE SITA A RHO (MI) Via Togliatti, 16. Foglio 26 mappale 198 sub 81 int. 70 ASPETTI GENERALI... 3 ESTREMI DELL INCARICO RICEVUTO... 3 SCOPO DELLA VALUTAZIONE... 3 DATI DISPONIBILI E/O REPERITI... 3 UBICAZIONE DELL IMMOBILE (COLLOCAZIONE NEL CONTESTO URBANO)... 3 Pag.1/15

2 DESCRIZIONE GENERALE DELL IMMOBILE... 3 PRINCIPALI CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE E DI FINITURA... 4 ANNO DI COSTRUZIONE/RISTRUTTURAZIONE... 5 STATO MANUTENTIVO... 5 STATO LOCATIVO... 5 CONSISTENZE... 5 DOCUMENTAZIONE DISPONIBILE O REPERITA... 6 PROPRIETÀ/PROVENIENZA... 6 SITUAZIONE URBANISTICA... 6 SITUAZIONE CATASTALE... 9 ELABORATI GRAFICI RAPPRESENTATIVI DEL RILIEVO GEOMETRICO E FOTOGRAFICO DELLO STATO DI FATTO CONFORMITÀ ALLE NORME TECNICHE APPLICABILI CLASSE ENERGETICA PROCESSI ANALITICI SEGUITI E DETERMINAZIONE DEL VALORE DI STIMA... ERRORE. IL SEGNALIBRO NON È DEFINITO. CRITERI DI STIMA ADOTTATI E MOTIVAZIONI TECNICHE... ERRORE. IL SEGNALIBRO NON È DEFINITO. ANALISI DELLE CARATTERISTICHE E DELL ANDAMENTO DELLO SPECIFICO MERCATO IMMOBILIARE DI RIFERIMENTO.... ERRORE. IL SEGNALIBRO NON È DEFINITO. ELEMENTI LIMITANTI O CONDIZIONANTI LA VALIDITÀ DELLA VALUTAZIONE... ERRORE. IL SEGNALIBRO NON È DEFINITO. Pag.2/15

3 ASPETTI GENERALI Estremi dell incarico ricevuto Con nota del 21 aprile 2015 prot. n il Direttore Regionale ha incaricato lo scrivente professionista di elaborare una stima per l individuazione del più probabile valore di mercato dell unità immobiliare avente i seguenti identificativi catastali: Comune di Milano, Foglio 26, particella n. 198 sub 30 Fatte le opportune ricerche presso la banca dati SIMEA si rilevano i seguenti dati: Codice Unità Simea: IS_00878_01_027 Interno 70, categoria C/6, classe 07, consistenza: 13 mq, rendita catastale: 80,57. Scopo della valutazione In questa fase si rende necessario determinare il suo più probabile valore di mercato ai fini della sua dismissione. Dati disponibili e/o reperiti Ubicazione dell immobile (collocazione nel contesto urbano) L unità immobiliare in questione si trova nel Comune di Rho in Via Togliatti n. 16. L'area in questione è posizionata in località Mazzo Milanese nel settore ovest del territorio comunale, in posizione classificabile come periferia nei pressi del confine con il comune di Arese e distante circa 5 Km dal comune di Rho. L edificio è raggiungibile dalla stazione ferroviaria e dalla rete metropolitana (fermata Rho) attraverso bus locali. L'immobile è inserito in un contesto edilizio di tipo prettamente residenziale d'espansione, caratterizzato prevalentemente da un tessuto edilizio semintensivo. Il fabbricato in questione è posizionato nel settore che comprende l'autostrada dei laghi, la rete ferroviaria Milano Varese Sempione e la tangenziale ovest, tutte arterie ad altissimo traffico veicolare e ferroviario verso il capoluogo milanese. Il centro abitato è collocato oltre la strada statale N. 33 del Sempione, a circa 3 km di distanza. La vicina tangenziale Ovest consente il rapido collegamento con l'autostrada nazionale. La zona risulta comunque dotata a breve distanza di tutti i servizi socialmente utili come scuole, chiese, ospedali, ecc. In prossimità dell edificio sono presenti aree di parcheggio pubblico. Descrizione generale dell immobile L'edificio in questione, la cui costruzione risale all'inizio degli anni '80, ha caratteristiche architettoniche e finiture con facciate con balconi di media profondità. Lo stabile risulta recintato con camminamenti e area a verde comune. Pag.3/15

4 Complesso immobiliare, civico 16 Lo stabile ha forma pressoché quadrata, ed ospita una serie di unità immobiliari ad uso prettamente residenziale. Al piano seminterrato sono presenti due uffici, cantine e box accessibili attraverso accesso carraio. Il fabbricato si articola su 8 piani fuori terra ed è servito da n. 1 corpo scala e da due ascensori. Ha struttura portante in c.a. con tamponatura tradizionale, copertura a terrazza di tipo praticabile. Le facciate sono realizzate con intonaco plastico, i balconi hanno parapetti in muratura con corrimano in pietra. Le finiture, in generale di tipo civile medio, presentano uno stato di manutenzione normale e compatibile con la vetustà dell'immobile. Gli androni di ingresso presentano pavimenti in marmo. Gli impianti sono quelli normalmente presenti in un fabbricato di tipo civile, e cioè impianto idrico-sanitario, elettrico, riscaldamento centralizzato, gas, ecc. L'accesso e la zona autorimessa risultano pavimentati con cemento lisciato e murature con intonaco al rustico. Ad ogni unità immobiliare presente al settimo piano risulta annessa una pertinenza esclusiva posta al piano superiore (piano attico), al quale è possibile accedere mediante una scala interna. Detta pertinenza risulta costituita da un locale finestrato, dal quale è possibile accedere ad un ampio terrazzo. Principali caratteristiche costruttive e di finitura L unità immobiliare oggetto di stima risulta ubicata al piano rialzato come sotto riportato. Pag.4/15

5 Piano seminterrato _ interno 70 Alla stessa si accede attraverso il cancello pedonale con civico n. 18 di via Togliatti. Anno di costruzione/ristrutturazione Lo stabile è stato realizzato nel corso degli anni 80. Stato manutentivo L immobile in questione al momento del sopralluogo si presenta in uno stato generale di manutenzione compatibile con la sua epoca di costruzione. Stato locativo L'immobile al momento del sopralluogo risulta libero. Consistenze Facendo riferimento alle convenzioni dell agenzia del territorio 1, la superficie commerciale risulta pari a: Sbox=13,00 mq 1 Istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili urbani per la rilevazione dei dati dell osservatorio del mercato immobiliare. Pag.5/15

6 Documentazione disponibile o reperita Proprietà/Provenienza Il complesso del quale fa parte l unità oggetto della presente relazione di stima è pervenuto all INAIL dalla società Mazzino DUE s.r.l. per acquisto con atto del 20/05/1987 n. 446 di rep, raccolta n. 109, redatto dal Dott. Carlo Federico Tuccari, registrato a Roma al I ufficio atti pubblici il 26 maggio 1987 al n Per il complesso è stata rilasciata dal Comune di Rho concessione edilizia in data 03/01/1980: n , e successive varianti n in data 29 Luglio 1981 e n in data 05/09/1983; n e successiva variante n in data 19 Luglio Il Comune di Rho ha rilasciato in data 12 marzo 1884 nulla osta di abitabilità. Situazione urbanistica Il complesso edilizio, secondo il PGT vigente nel comune di Rho, è così identificato nel piano delle Regole: Ambiti residenziali di recente formazione con disegno unitario. Nell ambito di applicazione della disciplina del piano dei servizi si prevede: Pag.6/15

7 Secondo l art. 21 delle Norme Tecniche di attuazione del PGT il complesso in questione ricade nell ambito del territorio urbano consolidato. Pag.7/15

8 In tale ambito l art. 26 delle NTA consente i seguenti interventi: Pag.8/15

9 Situazione catastale L unità immobiliare oggetto di stima risulta censita al Catasto Urbano della Provincia di Milano con i seguenti identificativi catastali: Comune di Rho. Foglio 26, mappale 198, sub 81, cat. C/6, classe 7, consistenza: 13 mq, rendita catastale 80,57. Intestazione: Mazzino Due Srl. Si riporta di seguito l'estratto di mappa e la visura catastale. Estratto di mappa Pag.9/15

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11 Elaborati grafici rappresentativi del rilievo geometrico e fotografico dello stato di fatto Si riportano di seguito alcuni elementi caratteristici dell'unità immobiliare in questione. Foto 1 _ Accesso Foto 2 _ Box Pag.11/15

12 Conformità alle norme tecniche applicabili Non sono presenti agli atti di questa CTER elaborati tecnici inerenti il calcolo strutturale del complesso. Consultato il fascicolo dell'immobile, non si riscontrano atti/documenti certificanti la rispondenza degli impianti alla regola dell arte. Classe energetica Per l unità immobiliare in questione non è necessaria la certificazione energetica. Pag.12/15

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