Determinazione del valore di mercato

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1 INAIL DIREZIONE REGIONALE PUGLIA Consulenza Tecnica per l Edilizia Settembre 2014 RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA Appartamento in Bari Via Bozzi n.15 piano secondo

2 RELAZIONE TECNICO - ESTIMATIVA Appartamento sito in Bari (BA) via Bozzi n.15 piano secondo Determinazione del valore di mercato SCHEDA RIASSUNTIVA Scopo della valutazione: Determinazione del valore di mercato Data della valutazione Settembre 2014 Indirizzo: via Bozzi n.15 Bari (BA) Descrizione: Appartamento al piano secondo con accesso dalla porta a destra salendo le scale composto da quattro vani ed accessori Data di costruzione: Costruzione anno 1956 Consistenza: Superficie lorda commerciale 129,00 m 2 Proprietà: INAIL DIREZIONE REGIONALE PUGLIA Attuale uso: in locazione Identificativi catastali: Fg 97 particella 182 sub 33 cat. A/2 Consulenza Tecnica Regionale per l Edilizia 2

3 Sommario A -ASPETTI GENERALI... 3 A.1 Premessa... 3 B - DATI DISPONIBILI O REPERITI... 4 B.1 - Ubicazione dell immobile... 4 C - DOCUMENTAZIONE DISPONIBILE O REPERITA... 7 C.1 - Proprietà... 7 C.2 - Stato locativo... 7 C.3 - Situazione urbanistica... 7 C.4 - Situazione catastale... 7 C.5 - Abitabilità... 7 C.6 - Conformità impiantistica a norme tecniche... 8 C.7 - Classe energetica... 8 A -ASPETTI GENERALI A.1 Premessa I Professionisti incaricati hanno effettuato i necessari accertamenti ed i riscontri diretti tendenti ad acquisire tutti gli elementi conoscitivi ed informativi utili per verificare l'ubicazione dell immobile in esame, la consistenza, la legittimità all uso e tutte le ulteriori caratteristiche intrinseche ed estrinseche eventualmente da porre a confronto con quelle di analoghi beni ubicati nella stessa zona ovvero in zone prossime o assimilabili. Sono state inoltre svolte le opportune indagini di natura tecnica ed economica, anche presso locali operatori ed agenzie specializzate nel settore immobiliare, allo scopo di raccogliere gli elementi necessari alla determinazione del valore da attribuire all'immobile in questione. Consulenza Tecnica Regionale per l Edilizia 3

4 A.2 Scopo della stima Lo scopo della stima è determinare il più probabile valore di mercato dell unità immobiliare al fine di vendere l immobile, di proprietà INAIL, mediante asta pubblica. B - DATI DISPONIBILI O REPERITI B.1 - Ubicazione dell immobile L immobile oggetto della presente relazione di stima costituisce parte dell edificio sito nel comune di Bari alla via Bozzi n.15, e precisamente l appartamento al piano secondo, con ingresso a destra salendo le scale, identificato con l interno 6. Il fabbricato, destinato prevalentemente ad uso residenziale con piano terra a destinazione commerciale, è situato in una zona centralissima del comune di Bari caratterizzata da edifici d epoca di rilevante valore architettonico. La zona è servita in modo ottimale dai mezzi pubblici di trasporto, dalla viabilità urbana ed è dotata di tutti i servizi alla residenza primari e secondari. B.2 - Descrizione generale dell immobile L edificio, di cui l appartamento costituisce parte, si compone di un corpo di fabbrica avente forma in pianta ad L, costituito da piano interrato, piano terra e sette piani fuori terra; il collegamento ai piani superiori avviene da vano scala condominiale con accesso da via Bozzi. Il piano interrato è destinato in parte a locali tecnologici e cantinole a servizio delle unità immobiliari e in parte a deposito dei sovrastanti locali commerciali che vi accedono tramite scala interna individuale. Al piano terra trovano ubicazione ambienti destinati ad attività commerciali (quelli prospicienti le vie Bozzi ed Imbriani) ed a sedi di Associazioni (quelli affacciantisi nell atrio condominiale), i locali al piano primo sono destinati ad uffici, dal piano secondo al settimo tutte le unità immobiliari sono destinate ad abitazione. La struttura dell edificio è intelaiata in c.a. con plinti di fondazione collegati tra loro da travi, pilastri, setti e travi gettati in opera; l impalcato del piano terra è realizzato con solette piene in c.a. mentre i solai ai vari piani sono in latero cemento. Per quanto attiene ai completamenti la tompagnatura esterna è realizzata con paramento a doppia fodera di mattoni, la facciata è intonacata con intonaco a finitura graffiata, gli infissi sono parte in legno e parte (quelli ai piani terra e primo) in metallo. Il fabbricato è servito da impianto elevatore che per dimensione e collocazione non è accessibile ai diversamente abili. Consulenza Tecnica Regionale per l Edilizia 4

5 L appartamento oggetto della presente stima è composto, come si evince dalla planimetria allegata, da un ampio ingresso, soggiorno-pranzo, cucinino, tre camere, due bagni, disimpegno, ripostiglio e due balconi ed ha doppia esposizione prospettando a nord su via Imbriani e a sud su cortile interno. B.3 - Anno di costruzione/ristrutturazione/agibilità Il fabbricato è stato costruito su suolo di proprietà INAIL, giusta licenza edilizia rilasciata dal Sindaco del Comune di Bari in data 26/11/1954, tra il 1956 e il 1957 dall impresa di costruzioni Ing. Pier Luigi Fioravanti di Siena con committente l INAIL e progettista delle strutture l ing. Vincenzo Danisi. Negli anni alcune delle sue unità immobiliari, in origine destinate ad abitazioni, e precisamente gli appartamenti interno 5 e 6 del secondo piano sono state adibite ad uffici e sono state oggetto di condono edilizio per variazione di destinazione d uso (da abitazione ad ufficio) in data 28/03/1986. Successivamente le stesse sono ritornate alla loro originaria destinazione con concessione edilizia n.5579 del 26/09/1997 relativa al cambio di destinazione d uso da ufficio ad abitazione. B.4 - Stato manutentivo Lo stato manutentivo dell intero edificio è buono, il fabbricato nel tempo è stato oggetto di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria quali il rifacimento delle facciate, la sostituzione dell impianto elevatore, il rifacimento dell impianto centralizzato di riscaldamento con conversione da gasolio a metano, la ristrutturazione dell androne con sostituzione dei portoni, la pitturazioni delle parti comuni, ecc. Nel 2007, inoltre, l intero immobile ha subito un intervento di miglioramento strutturale, ai sensi delle vigenti NTC, con incamiciatura dei pilastri maggiormente sollecitati e realizzazione di pilastri in acciaio posti a presidio della soletta di copertura del piano interrato e al suo interno sono stati effettuati nel tempo dei lavori di rinnovamento delle finiture. L appartamento oggetto della presente valutazione è stato oggetto di interventi relativi a minimi adeguamenti normativi per l impianto elettrico e alla sostituzione dei pavimenti e dei rivestimenti dei bagni. Relativamente alle finiture si è rilevato che: - le pareti interne sono rifinite con intonaco civile liscio e tinteggiate con idropittura; Consulenza Tecnica Regionale per l Edilizia 5

6 - i bagni hanno rivestimento in ceramica ad altezza 2,2 m e pavimento anch esso in ceramica e sono completi di sanitari; - la porta di accesso è del tipo blindato e rivestita esternamente in legno con finiture uguali alle altre porte esistenti sul pianerottolo di piano; - gli infissi esterni, risalenti all epoca della costruzione, sono in legno verniciato con vetro semplice e avvolgibili in plastica, mentre gli infissi interni sono in legno verniciato tenuti in cattivo stato di conservazione; - il pavimento in tutto l appartamento è in piastrelle di gres ceramico 33x33 cm in buono stato di conservazione; - il pavimento dei balconi è in piastrelline a mosaico in discreto stato di conservazione. L appartamento è dotato di boiler elettrico per la produzione di acqua sanitaria, riscaldamento centralizzato alimentato a metano, con caldaia posizionata in apposito locale tecnico condominiale ubicato sul terrazzo di copertura dell edificio, sono inoltre presenti l impianto elettrico, l impianto idrico-fognario, l impianto citofonico e l impianto TV con antenna centralizzata. Lo stato manutentivo è nel suo complesso mediocre e l appartamento necessita di interventi di manutenzione straordinaria con particolare riferimento agli impianti elettrico e idrico-fognario. B.5 - Rilievo geometrico e fotografico dello stato di fatto Si allega la planimetria dell immobile in oggetto cosi come rielaborata con misurazioni a campione, dai Professionisti incaricati, in fase di sopralluogo effettuato in data 08/09/2014. Si allega documentazione fotografica dello stato dei luoghi. B.6 - Consistenze immobiliari Vengono riportati i dati di consistenza evidenziando che per la determinazione del valore di mercato viene adottata la superficie commerciale, facendo riferimento al D.P.R. n. 138/98 Allegato C - Norme Tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria. Si è fatto riferimento alla documentazione grafica di cui al precedente paragrafo e si è verificato a campione la consistenza che risulta coerente con la realtà dei luoghi. Superficie rilevata - superficie lorda appartamento 126 m 2 (coeff.dest.1) - superficie scoperta di pertinenza (balconi) 11 m 2 (coeff.dest.0,25) Consulenza Tecnica Regionale per l Edilizia 6

7 Superficie commerciale 126 m 2 + 0,25x11 m 2 = 129,00 m 2 La consistenza dell immobile oggetto di stima è di 129,00 m 2. C - DOCUMENTAZIONE DISPONIBILE O REPERITA C.1 - Proprietà L unità immobiliare oggetto di stima risulta nella disponibilità dell INAIL. C.2 - Stato locativo Attualmente l appartamento è locato con contratto di locazione stipulato in data 01/04/1998 e registrato al n del La locazione è ad uso civile abitazione con durata di quattro anni, rinnovabile secondo la vigente normativa. Il canone attuale di locazione annuo è pari a 8.720,52. Attualmente è in corso una procedura di sfratto per morosità con l attuale conduttore. C.3 - Situazione urbanistica L area di sedime dell edificio ricade nel vigente P.R.G. in zona di completamento B2 con indice di fabbricabilità fondiaria pari a 5 mc/mq, ed in particolare risulta compresa nella limitata porzione di detta zona sottoposta a vincolo paesaggistico ambientale ai sensi della Legge n. 1497/39; pertanto, in base alla procedura operativa n. 61 del della Direzione dell Agenzia del Territorio, redatta in considerazione delle modifiche normative introdotte dal D.L. n 269/2003 convertito con la legge n 326 del , è da considerarsi immobile di pregio. Dal sopralluogo effettuato nell unità immobiliare oggetto della presente stima non è emersa alcuna difformità rispetto alla planimetria catastale né è stata riscontrata la presenza di strutture abusive. C.4 - Situazione catastale L appartamento è censito nel Comune di Bari in Catasto Fabbricati, come si evince dalla visura allegata, al foglio 97, p.lla 182, sub.33, cat. A/2, classe 6, consistenza 6,5 vani, rendita 1.443,50. C.5 - Abitabilità L edificio risulta dotato di certificato di abitabilità, rilasciato in data dal Comune di Bari, prot n 6440-I-VI. Consulenza Tecnica Regionale per l Edilizia 7

8 C.6 - Conformità impiantistica a norme tecniche L impianto elettrico, realizzato in periodo antecedente al 1990, pur necessitando di manutenzione straordinaria, risulta conforme ai requisiti minimi previsti dalle norme vigenti. C.7 - Classe energetica E stata prodotta la certificazione energetica (allegata) che classifica l unità immobiliare in classe energetica G. Allegati alla relazione di stima : 1. nota della 22/07/2014 D.C.P. 2. nota del 01/09/2014 DR 3. planimetria dell immobile 4. documentazione fotografica dello stato dei luoghi 5. visura catastale 6. certificazione energetica 7. schede relative all indagine indiretta Consulenza Tecnica Regionale per l Edilizia 8