RELAZIONE DI STIMA DI COMPRAVENDITA N

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1 ISTITUTO NAZIONALE PER L ASSICURAZIONE CONTRO GLI INFORTUNI SUL LAVORO CONSULENZA TECNICA REGIONALE CAMPANIA COMUNE DI NAPOLI UNITA IMMOBILIARE DI VIA BERNINI N 88 SCALA A - PIANO 1 INT. 1 FOGLIO AVV/15 PARTICELLA 875 SUB 6 RELAZIONE DI STIMA DI COMPRAVENDITA N SOMMARIO A. ASPETTI GENERALI

2 A.1 Estremi incarico ricevuto A.2 Scopo della valutazione B. DATI DISPONIBILI O REPERITI B.1 - Ubicazione dell immobile (collocazione nel contesto urbano) B.2 - Descrizione generale dell immobile B.3 - Principali caratteristiche costruttive e di finitura B.4 - Anno di costruzione/ristrutturazione B.5 - Stato manutentivo B.6 - Stato locativo B.7 - Consistenze C. DOCUMENTAZIONE DISPONIBILE O REPERITA C.1 - Proprietà C.2 - Situazione urbanistica C.3 - Situazione catastale C.4 - Classe energetica C.5 - Conformità a norme tecniche C.6 - Rilievo geometrico e fotografico dello stato di fatto D. CRITERI DI STIMA ADOTTATI E. DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO F. ALLEGATI 1

3 A. ASPETTI GENERALI A1 - Estremi incarico ricevuto Il sottoscritto Arch. Paolo Siniscalco, dipendente INAIL in ruolo presso la Consulenza Tecnica Regionale per la Campania, è stato incaricato in data 07/03/2016 dal Coordinatore della Consulenza Tecnica per l Edilizia della Campania, di redigere la stima dell immobile di proprietà dell INAIL sito in Napoli, via Bernini n 88, scala A piano 1 int. 1. Per l espletamento dell incarico è stato eseguito un sopralluogo presso l unità immobiliare in data 9/03/2016. A2 - Scopo della valutazione Scopo della valutazione è la vendita tramite procedura d asta dell unità immobiliare in esame. B. DATI DISPONIBILI O REPERITI B.1 - Ubicazione dell immobile (collocazione nel contesto urbano) Indirizzo L unità immobiliare è ubicata nell edificio a prevalente destinazione residenziale sito in via Bernini, al civ. 88 scala A piano 1 int. 1. Contesto urbano territoriale L edificio è situato nel centro del quartiere Vomero di Napoli, in prossimità di piazza Fanzago e viale Michelangelo, nonché a 500 m da piazza Medaglie d Oro. A circa 700 m è situato l accesso alla Tangenziale Est-Ovest della città metropolitana. Collegamenti di trasporto pubblico La zona è servita dal servizio pubblico cittadino di autobus ed è situata a circa 400 m dalla stazione della metropolitana collinare. Insediamenti limitrofi Nella zona sono presenti altri edifici a destinazione d uso residenziale, terziaria e commerciale, nonché uffici pubblici. Un particolare edificio nelle vicinanze è la Sede e ambulatori dell ASL Napoli1 e dell Ospedale per bambini Santobono. B.2 - Descrizione generale dell immobile Conformazione plano volumetrica L unità immobiliare è ubicata all interno di un complesso edilizio costituito da un unico corpo di fabbrica, di forma a C con cortile centrale, in elevazione e diviso in due scale separate comunicanti tra loro attraverso un disimpegno al piano terra. Tale complesso edilizio è stato ultimato e rifinito in ogni sua parte con dotazione d impianti igienico-sanitario, idraulico, gas, elettrico, telefonico, ascensori ecc. Attualmente l edificio risulta abitato ai piani superiori, mentre al piano stradale sono presenti locali commerciali ed un grosso locale, concesso in locazione alla Telecom, adibito a centrale telefonica. Il corpo di fabbrica in cui è ubicata l unità immobiliare si sviluppa su numero 8 piani fuori terra collegati verticalmente da un ascensore condominiale e da un corpo scala. Al piano interrato sono ubicate le 2

4 cantinole pertinenziali dei singoli alloggi e il locale tecnico per l impianto di riscaldamento centralizzato condominiale. Il piano di copertura non risulta praticabile. Il complesso immobiliare è situato all incrocio tra via Bernini, e via Torrione di S. Martino, strade primarie per la circolazione pedonale e su gomma. Il cortile interno condominiale, con accesso dal disimpegno al piano terra e al piano interrato, consente l accesso al locale caldaia. Descrizione locali unità immobiliare L unità abitativa è ubicata al 1 piano della scala A e si compone di un ingresso, un lungo disimpegno, un piccolo ripostiglio, un soggiorno/pranzo, una cucina, due bagni e quattro camere; è annessa a tale unità anche una cantina ubicata al piano interrato. L unità possiede anche un ampio terrazzo a livello praticabile a uso esclusivo con affaccio sul cortile interno. B.3 - Principali caratteristiche costruttive e di finitura L edificio presenta le seguenti caratteristiche costruttive: Struttura portante di pilastri e travi di collegamento in cemento armato. Chiusure verticali opache in murature di laterizio, internamente intonacate a civile ed esternamente rivestite in materiale lapideo ai piani inferiori e tinteggiate ai piani superiori. Solai in latero cemento. Copertura piana non praticabile con impermeabilizzazione a guaina e coibentazione. Porte di ingresso ai vani scala in legno massello. Vani scala pavimentati e rivestiti in pietra di Trani. Pavimenti delle cantinole in graniglia di cemento. Serramenti delle cantinole in lamiera di ferro zincata. L unità immobiliare presenta le seguenti caratteristiche costruttive: Componenti edilizie Partizioni interne in laterizio. Finiture: portoncino ingresso in legno blindato, porte interne in legno verniciato chiaro, infissi esterni legno verniciato a smalto chiaro, serramenti con vetri singoli, avvolgibili in legno. Pavimenti: marmette in graniglia, piastrelle ceramiche. Intonaco a civile (tempera chiara o idropittura). Rivestimenti in piastrelle ceramiche (cucina e bagni). Impianti elettrici e speciali Impianto elettrico dotato di interruttori differenziali nella zona ingresso dell appartamento. Contatore posizionato all interno di spazi condominiali, alla base del vano scala. Impianto citofonico. Impianto ascensore che serve tutti i livelli del blocco tranne il locale interrato. Impianto di riscaldamento Impianto di riscaldamento centralizzato, con caldaia condominiale a metano ubicata al piano interrato, e linee esterne di adduzione del gas per tutte le unità immobiliari con prolungamento della linea di adduzione del gas all interno dell unità in oggetto. 3

5 Impianto di condizionamento Non esistente. Impianto acqua calda Boiler elettrico. Impianto idrico sanitario Numero 2 bagni (in ciascuno 4 sanitari: lavabo, vasca da bagno/doccia, bidet, water). Contatore posizionato all interno di spazi condominiali, alla base del vano scala. B.4 - Anno di costruzione/ristrutturazione La costruzione dell edificio risale al B.5 - Stato manutentivo Il fabbricato presenta uno stato di manutenzione generale buono e non risulta che siano stati eseguiti, sin dalla costruzione, interventi sulle parti strutturali. Per le componenti edili condominiali si evidenzia che nel corso degli anni sono stati effettuati solo interventi di ordinaria manutenzione. Per le parti impiantistiche condominiali si rileva che è stato rifatto l impianto centralizzato di riscaldamento mediante l installazione al piano interrato di una nuova centrale termica alimentata a metano e sono state realizzate nel vano scala le montanti dell impianto elettrico dai contatori agli interruttori differenziali posti nell ingresso delle varie unità immobiliari. In particolare, per quanto riguarda l impianto di riscaldamento, oltre alla nuova centrale termica, sono state rifatte anche le linee esterne di adduzione del gas, con successivo prolungamento delle stesse all interno di tutte le abitazioni. Non risultano interventi per il superamento delle barriere architettoniche di cui alla legge 13/89. L unità immobiliare oggetto della stima presenta uno stato di conservazione buono, con impianti e finiture dell epoca della costruzione. Oltre alle normali manutenzioni di ripristino locativo, come tinteggiature e sistemazione o sostituzione di alcuni componenti per vetustà e/o non corretto funzionamento, non si rendono necessari ulteriori interventi manutentivi o di adeguamento impiantistico. B.6 - Stato locativo L unità immobiliare oggetto della stima è attualmente libera. B.7 - Consistenze delle unità immobiliari La consistenza della superficie commerciale è stata ricavata da rilevazioni riportate su files in formato cad in possesso dell Istituto. La superficie commerciale viene determinata considerando la consistenza delle parti in proprietà esclusiva in conformità alle istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili urbani, di cui al D.P.R. 23 marzo 1998, n 138 e risulta essere quella della seguente tabella: 4

6 Destinazione Superficie lorda Coefficiente di omogeneizzazione Totale superficie commerciale Appartamento 154,69 1,00 154,69 Terrazzi / balconi per superfici fino 25 mq Terrazzi / balconi per sup. eccedente i 25 mq 23,64 0,30 7,09 0,00 0,10 0,00 Cantina interrata 3,63 0,25 0,91 Superficie omogeneizzata appartamento 162,69 Per quanto attiene la quota delle parti comuni dell edificio afferenti l unità immobiliare in esame, questa deve ritenersi compresa nel valore della stima, considerato che i prezzi unitari di mercato, riferiti alle superfici in proprietà esclusiva, sono comprensivi delle parti comuni nella normale aliquota di incidenza per la tipologia di immobili considerati. C. DOCUMENTAZIONE DISPONIBILE O REPERITA C.1 - Proprietà Atto di provenienza: Compravendita del 30/07/1952 rep. 2182, registrato all Ufficio Atti Pubblici di Roma il 05/08/1952 al numero Il fabbricato, oggetto della compravendita, all atto del trasferimento immobiliare, essendo di nuova costruzione, non era ancora accatastato, mentre il terreno sul quale insiste, era riportato nel NCT del Comune di Napoli, foglio 130, particella 138, ente urbano di mq 1110, così come evidenziato nell estratto di Mappa allegato. Regolamento di condominio: E reperibile copia del regolamento di condominio, come da informazione acquisita dall Amministratore condominiale. C.2 - Situazione urbanistica Certificato di destinazione urbanistica: L area sulla quale sorge il fabbricato in esame, in base alla variante di salvaguardia al P.R.G. del 1972, approvata con D.R.G.R.C n 9297 del 29/6/1998, è compresa nella zona B Centro storico, stante la previsione dell articolo 17 delle norme di attuazione. Con la Variante Generale, adottata con delibera Consiliare n 35 del 19/02/2001, la predetta area è inquadrata come destinazione A INSEDIAMENTI DI INTERESSE STORICO, normata con gli articoli 26 e 63 e classificata come tipologia di Unità Edilizia di recente formazione n. 124 Permesso di Costruzione: non è stato possibile reperire gli estremi della concessione edilizia. Abitabilità: non è stato possibile reperire gli estremi dell autorizzazione all abitabilità. Condoni edilizi: non sono presenti domande di condono. C.3 - Situazione catastale L unità immobiliare è censita presso il Catasto Fabbricati del Comune di Napoli così come segue: Sezione Foglio Particella Sub Categoria classe consistenza Rendita AVV A2 6 8 vani Euro 1.280,81 5

7 Dagli accertamenti effettuati con sopralluogo e visure degli atti informatizzati presso la banca dati dell Agenzia delle Entrate (ex Territorio), effettuate tramite SISTER, si evince la conformità catastale dell unità immobiliare oggetto della stima. C.4 - Classe energetica L Attestato di Prestazione Energetica (APE), al momento non risulta redatto. L Istituto provvederà successivamente ad incaricare un tecnico esterno per la redazione dell attestato considerata l insussistenza del requisito di indipendenza per i tecnici dipendenti. Comunque, si ritiene che l unità immobiliare, per la classe energetica dell unità immobiliare, per le caratteristiche degli elementi architettonici di cui è costituita, ricada quasi certamente in classe energetica G. C.5 - Conformità a norme tecniche Sussistono agli atti documenti comprovanti la legittimità edificatoria. Per quanto riguarda la conformità alle norme tecnico edilizie dell immobile oggetto di stima, si segnala quanto segue. Normativa sismica: classificazione sismica Comune di Napoli = 2 (come indicato nell'ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri n 3274/2003); l edificio in oggetto è stato edificato all epoca in cui il territorio del comune di Napoli non era considerato zona a rischio sismico. Requisiti acustici passivi: non risulta agli atti alcuna certificazione in merito ai requisiti acustici dei componenti strutturali. Prevenzione incendi: Attività non soggetta. Conformità impianti: per l unità di che trattasi sono state rilasciate dalla Ditta esecutrice della ristrutturazione dell edificio le dichiarazioni di conformità ai sensi della Legge 46/90, degli impianti di riscaldamento, idrico-sanitario, elettrico, di distribuzione del gas metano. Contenimento dei consumi energetici: i miglioramenti della classe energetica sull unità immobiliare si rimandano successivamente alla redazione del certificato energetico. C.6 - Rilievo geometrico e fotografico dello stato di fatto In merito al rilievo geometrico e fotografico si rimanda agli allegati alla presente relazione di stima. 6