INAIL DIREZIONE REGIONALE ABRUZZO - CONSULENZA TECNICA PER L EDILIZIA

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1 ISTITUTO NAZIONALE PER L ASSICURAZIONE CONTRO GLI INFORTUNI SUL LAVORO DIREZIONE REGIONALE ABRUZZO CONSULENZA TECNICA PER L EDILIZIA Prospetto su via Marruvio e via Marconi Prospetto su corte interna PERIZIA SOMMARIA DI STIMA RELATIVA AL PIU PROBABILE VALORE DI MERCATO DELLE UNITA' IMMOBILIARI SITUATE IN AVEZZANO (AQ) Via Guglielmo Marconi, n.c. 73 sc. A int. 5 1

2 PERIZIA SOMMARIA DI STIMA RELATIVA AL PIU 'PROBABILE VALORE DI MERCATO DI UNITA' IMMOBILIARI DI PROPRIETA INAIL SITE IN AVEZZANO Via G. Marconi n.c. 73 (già n. 85) 1. Premessa La Consulenza Tecnica per l Edilizia è stata incaricata dalla Direzione Regionale ABRUZZO dell'istituto Nazionale per l'assicurazione contro gli Infortuni sul Lavoro, di procedere alla attuale valutazione delle unità immobiliari di proprietà' dell'inail, inoptate e retrocesse dalla S.C.I.P., site in Avezzano in via Guglielmo Marconi n.73 scala A int. 4 e scala B int. 5, ai fini della vendita con procedura d asta. Per l'espletamento dell'incarico affidato, si è proceduto al sopralluogo dell immobile interessato in data , così da accertare le caratteristiche più salienti della zona e le qualità specifiche dell'edificio e dell unità immobiliare da porre in vendita, e sono state assunte le notizie ritenute all'uopo utili e necessarie. Sono state inoltre svolte le opportune indagini di natura tecnico - economica, anche presso operatori ed agenzie specializzate nel settore immobiliare, allo scopo di individuare lo specifico mercato omogeneo entro il quale far ricadere l'immobile in esame e raccogliere gli elementi necessari alla determinazione del più probabile valore di mercato da attribuire alle unità immobiliari in questione. La valutazione delle singole unità immobiliari è stata eseguita applicando il metodo sintetico per comparazione. Documentazioni fornite per le unità oggetto della stima Visure catastale per immobile Planimetrie catastali delle u.i. Scheda di rilevazione delle u.i. compilate dall Agenzia del Territorio in occasione delle valutazioni effettuate nel marzo 2003 per la S.C.I.P. Piante architettoniche dello stato di fatto 2. Situazione urbanistica: Piano regolatore - Concessioni edilizie - Sanatorie Per la coerenza degli immobili con le norme di Piano Regolatore, o del Programma di Fabbricazione, sia per le volumetrie, le altezze e i distacchi sia per le destinazioni, si rinvia agli atti in possesso dell Istituto proprietario. Analogamente per quanto concerne eventuali richieste di sanatoria edilizia che potrebbero essere state presentate dall'istituto medesimo o dai locatari, e l'esame dei certificati di abitabilità. Pertanto, nell'esprimere il giudizio di stima, si sono considerate le unità immobiliari nello stato di fatto in cui esse versano, ritenendole coerenti con le norme urbanistiche vigenti sia a livello nazionale che comunale. 2

3 3. Situazione Catastale In relazione alla situazione catastale si è preso atto di quanto contenuto nelle schede delle singole unità urbane fornite dall' I.N.A.I.L.. Il giudizio estimale di seguito espresso presuppone il pieno rispetto delle vigenti norme in materia di aggiornamento degli atti catastali. Non si è proceduto ad esame di conformità. 4. Vincoli, servitù, oneri Non sono stati presi in esame eventuali vincoli, servitù oneri, gravami e qualsivoglia altro aspetto che possa ritenersi pregiudizievole al diritto di proprietà in quanto nessun documento in merito è stato sottoposto all'esame. Sull edificio gravava una limitazione in quanto costruito su terreni soggetti ad uso civico, ma la relativa sdemanializzazione è stata operata dagli enti preposti con pagamento da parte dell INAIL degli oneri per la sdemanializzazione, fatto che ha consentito la vendita delle altre unità immobiliari dell edificio operate nei vari piani di dismissione immobiliare già attuati. 5. Funzionalità degli impianti E stata sommariamente esaminata la funzionalità degli impianti che possono essere considerati di livello sufficiente, ma non è stato possibile verificare compiutamente il loro grado di adeguamento alla normativa vigente. Sono state fornite informazioni circa la classe energetica delle unità immobiliari (attestato di prestazione energetica). 6. Contratti di locazione Le unità immobiliari in oggetto sono libere anche in conseguenza di sfratto esecutivo e di contenzioso risolto. 7. Caratteristiche estrinseche del complesso immobiliare in cui sono ubicate le unità immobiliari Il complesso edilizio nel quale sono ubicate le unità immobiliari da valutare è composto da due fabbricati contigui, il cui perimetro è delimitato da via Marconi, via Fontana, Via Marruvio e corte interna destinata a parcheggio pubblico. L immobile è ubicato nel centro della città, ad ovest di piazza Risorgimento, in una zona destinata prevalentemente ad abitazioni e ad attività commerciali. L edificio è servito ottimamente da mezzi di trasporto pubblico, ed è dotato di parcheggio ad uso pubblico ricavato nell ampia corte interna. La zona è caratterizzata dalla presenza di molteplici attività commerciali. 3

4 Edificio in via Marconi 73 La costruzione, risalente all anno 1955, è costituita da un fabbricato composto dal piano terra destinato ad attività commerciali e n.3 piani in elevazione, comprende n. 3 corpi scala. La scala A è dotata di ascensore di dimensioni adatte all uso da parte di disabili. L immobile risulta in uno stato di conservazione normale. 4

5 Si accede alla scala A dal piano pilotis che si affaccia su via Marconi, mentre si accede alla scala B dalla corte interna. La struttura portante è in cemento armato con gli elementi strutturali armati con ferro liscio, le murature di tamponamento esterno sono in laterizio a più teste e quelle di tramezzatura in laterizio posto in foglio. La copertura a terrazza è stata protetta con un tetto in lamiera zincata. Le murature esterne sono intonacate a civile. Gli infissi interni sono quelli originari in legno, mentre quelli esterni sono stati sostituiti negli anni 80 e sono in alluminio con vetrocamera. 8. Caratteristiche intrinseche delle unità immobiliari Le unità immobiliari da stimare, come indicato in precedenza, sono ubicate in due distinti corpi scala con ascensore. Sotto l aspetto costruttivo ed architettonico, l edificio presenta caratteristiche proprie degli immobili realizzati nei primi anni 50, ravvisabili diffusamente anche negli altri stabili ubicati nel centro di Avezzano. I portoni d ingresso sono in alluminio verniciato e vetro. Gli androni, le scale e i pianerottoli sono rivestiti in marmo. Le pareti dei vani scala sono tinteggiate 9. Unità immobiliare da stimare - Appartamento scala A - interno n. 5 L unità immobiliare è identificata catastalmente al foglio 27 particella n. 567 sub 12. L unità immobiliare è di proprietà' dell'inail a seguito di retrocessione dalla S.C.I.P. e per essa è stato richiesto l aggiornamento del valore di mercato ai fini di vendita con procedura d asta. L appartamento non è dotato di pertinenza, esso è libero in seguito a procedura di sfratto esecutiva. Finiture: pavimenti in varia natura, ingresso moquette su pavimento in graniglia, corridoio in graniglia di marmo, stanze in graniglia di marmo, cucina e bagno in grès con rivestimento identico per un altezza di circa 2,0 m. Intonaci a civile con pareti tinteggiate ed in alcuni ambienti con carta da parete. Porte in legno originali della costruzione, finestre in alluminio elettro colorato con vetrocamera installate negli anni 80 ed avvolgibili in pvc, accesso all appartamento dotato di portoncino in legno. L appartamento è dotato di impianto di riscaldamento autonomo con caldaia installata all interno della cucina, la caldaia non è funzionante ed è alimentata a gas metano. Lo stato manutentivo è insufficiente e per il riuso dell unità immobiliare sono necessari interventi di manutenzione sia ordinaria che straordinaria. 5

6 10. Consistenza delle singole unità immobiliari la superficie lorda è stata ragguagliata secondo i parametri di cui al D.P.R. n. 138/98 Allegato C - Norme Tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria. Quanto sopra perché i riferimenti di mercato utilizzati si attengono alle suddette modalità di valutazione delle consistenze. Le superfici dell unità immobiliare è determinato pertanto comprendendo i muri perimetrali e la metà dei muri di confine, sono esclusi i cavedi. Per quanto riguarda la consistenza si fa presente che la superficie commerciale è costituita dalla sommatoria della superficie lorda e della superficie ragguagliata delle pertinenze accessorie (balconi) secondo gli usi locali. Alcuni balconi si presentano chiusi su due lati mentre altri sono completamente aperti, i primi sono ragguagliati con un coefficiente 0,30 e quelli aperti applicando il coefficiente di ragguaglio pari a 0,25. Appartamento scala A - interno n. 5 Destinazione Superficie lorda Coef. Rag. Sup. comm.le Abitazione 85,0 1,00 85,0 Balcone chiuso 15,0 0,30 4,5 Superfice totale commerciale 89,5 6