VALUTAZIONI IMMOBILIARI

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1 VALUTAZIONI IMMOBILIARI in applicazione degli standard internazionali Ragusa, 11 Aprile 2015

2 PREMESSA REGOLARITÀ AMMINISTRATIVA Un immobile è regolare quando è conforme a delle regole urbanistiche e catastali ben precise: regolarità urbanistica il bene deve essere dotato di: - licenza edilizia prima del 1967; concessione edilizia tra il 1967 e il 2003; permesso di costruire dopo il 2003; concessione in sanatoria per gli edifici difformi o senza titolo. 2

3 PREMESSA Devono coincidere: - disegno del progetto depositato al comune; planimetria catastale depositata in catasto; stato dei luoghi. Per gli edifici realizzati entro il perimetro urbano prima del 1942 e quelli fuori il perimetro urbano ante il 1 settembre 1967 non è necessario verificare la regolarità urbanistica. 3

4 PREMESSA regolarità catastale: corrispondenza tra lo stato di fatto e i dati catastali. Quindi, un immobile è regolare quando: lo stato urbanistico, lo stato catastale e lo stato di fatto coincidono. 4

5 PREMESSA ESAME DOCUMENTALE Prima ancora di iniziare le operazioni estimative vere e proprie è necessario che il valutatore faccia un adeguato esame della documentazione del bene al fine di verificarne la commerciabilità. Il bene deve essere dotato di: - documenti attestanti la regolarità urbanistica/catastale (vedi sopra); documenti attestanti la provenienza, titolarità, eventuale presenza di diritti reali e di terzi, visure catastali (possibilmente storiche), agibilità/abitabilità, APE. 5

6 CONTENUTI LA STIMA IL VALORE DI MERCATO LE SUPERFICI SEL, SIL, SIN I COEFFICIENTI DI RAGGUAGLIO 5. LA SUPERFICIE COMMERCIALE 6. IL PARAMETRO EURO/MQ 6

7 1. LA STIMA

8 1. LA STIMA È l insieme di operazioni con le quali il valutatore ricerca e assegna il valore venale al bene. Detto valore è meglio conosciuto come il più probabile valore venale di comune commercio o valore di mercato. STIMA previsione del valore di una transazione futura differisce dal PREZZO moneta corrisposta per transazioni effettivamente avvenute 8

9 2. IL VALORE DI MERCATO

10 2. IL VALORE DI MERCATO «È il più probabile prezzo al quale potrebbe essere scambiato il bene oggetto di stima in un mercato di libera contrattazione con riferimento alla data in cui è effettuata la stima» 10

11 2. IL VALORE DI MERCATO PREZZO: deve essere espresso in denaro e soddisfare venditore e compratore. BENE: deve essere offerto sul mercato nella maniera più appropriata ed essere posto all attenzione di un adeguato numero di potenziali acquirenti. LIBERA CONTRATTAZIONE: si deve operare in regime di libero mercato tra soggetti non condizionati e con interessi contrapposti. DATA: deve essere ben certa perché i mercati e le loro condizioni possono variare. 11

12 3. LE SUPERFICI SEL, SIL, SIN

13 3. LE SUPERFICI SEL, SIL, SIN La superficie è la caratteristica più importante della stima e si distingue in: - superficie esterna lorda SEL; - superficie interna lorda SIL; - superficie interna netta SIN (meglio nota come superficie utile). 13

14 3. LE SUPERFICI SEL, SIL, SIN Per Superficie Esterna Lorda si intende: l area di un edificio delimitato da elementi perimetrali esterni verticali, misurata esternamente su ciascun piano fuori terra o entro terra alla quota convenzionale di m 1,50 dal piano pavimento. INCLUDE: lo spessore dei muri perimetrali liberi e un mezzo (1/2) dello spessore delle murature contigue confinanti con altri edifici, lo spessore dei muri interni portanti e dei tramezzi; i pilastri/colonne interne; lo spazio di circolazione verticale (scale solo una volta) ed orizzontale (corridoi, disimpegni ecc.). 14

15 3. LE SUPERFICI SEL, SIL, SIN NON INCLUDE: le rampe di accesso esterne non coperte; balconi, terrazzi e simili; il porticato ricavato all interno della proiezione dell edificio; gli aggetti a solo scopo di ornamento architettonico; le aree scoperte delimitate da muri di fabbrica. APPLICAZIONI: - stima di costruzione; rapporto di copertura; pianificazione. 15

16 3. LE SUPERFICI SEL, SIL, SIN Esemplificazione della SEL 16

17 3. LE SUPERFICI SEL, SIL, SIN Per Superficie Interna Lorda si intende: l area di un unità immobiliare, misurata lungo il perimetro interno del muro perimetrale esterno per ciascun piano fuori terra o entro terra rilevata ad un altezza convenzionale di m 1,50 dal piano pavimento. INCLUDE: lo spessore dei muri interni e dei tramezzi; i pilastri/colonne interni; lo spazio (interno) di circolazione orizzontale (corridoi, disimpegni, ecc.) e verticale (scale solo una volta). 17

18 3. LE SUPERFICI SEL, SIL, SIN NON INCLUDE: lo spessore dei muri perimetrali; il porticato ricavato all interno della proiezione dell edificio o contiguo; i balconi, terrazzi e simili; lo spazio di circolazione verticale e orizzontale (esterno); i vani ad uso comune. APPLICAZIONI: - stima costi di costruzione; mediazione di edifici industriali, negozi e magazzini; determinate procedure di valutazione. 18

19 3. LE SUPERFICI SEL, SIL, SIN Esemplificazione della SIL 19

20 3. LE SUPERFICI SEL, SIL, SIN Per Superficie Interna Netta o superficie utile si intende: l area di un unità immobiliare, determinata dalla sommatoria dei singoli vani che costituiscono l unità medesima, misurata lungo il perimetro interno dei muri e dei tramezzi per ciascun piano fuori terra o entro terra rilevata ad un altezza di m 0,50 dal piano pavimento. INCLUDE: gli spessori delle zoccolature; le superfici dei sottofinestra; le superfici occupate in pianta dalle pareti mobili; le superfici di passaggio ottenute nei muri interni per porte e/o varchi; le superfici occupate da armadi a muri o elementi incassati o quanto di simile occupi lo spazio interno dei vani diversamente utilizzabile; lo spazio (interno) di circolazione orizzontale (corridoio, disimpegni, ecc.) e verticale (scale solo una volta). 20

21 3. LE SUPERFICI SEL, SIL, SIN NON INCLUDE: lo spessore dei muri sia perimetrale che interni; il porticato ricavato all interno della proiezione dell edificio o contiguo; i balconi, terrazzi e simili; lo spazio occupato dalle colonne e/o pilastri. APPLICAZIONI: - procedure di valutazione e di mediazione; ripartizione dei costi di gestione e di esercizio. 21

22 3. LE SUPERFICI SEL, SIL, SIN Esemplificazione della SIN 22

23 4. I COEFFICIENTI DI RAGGUAGLIO

24 4. I COEFFICIENTI DI RAGGUAGLIO Sono i fattori di adeguamento/correzione che si applicano alle misurazioni. L accordo quadro delle forniture di perizie prevede dei criteri specifici di applicazione a seconda che si tratti di: - unità immobiliari abitative; unità immobiliari negozi e locali assimilabili; unità immobiliare ad uso posti auto e box. In sintesi ecco i coefficienti: 24

25 4. I COEFFICIENTI DI RAGGUAGLIO 25

26 4. I COEFFICIENTI DI RAGGUAGLIO 26

27 4. I COEFFICIENTI DI RAGGUAGLIO 27

28 4. I COEFFICIENTI DI RAGGUAGLIO note: 28

29 4. I COEFFICIENTI DI RAGGUAGLIO 29

30 4. I COEFFICIENTI DI RAGGUAGLIO Per le unità immobiliari ad uso posti auto e box non è stata codificata alcuna tabella, lo standard prevede un coefficiente di ragguaglio dello 0,50 sia esso posto coperto o chiuso, interrato o piano strada. 30

31 5. LA SUPERFICIE COMMERCIALE

32 5. LA SUPERFICIE COMMERCIALE È la caratteristica quantitativa più importante della stima. È una superficie convenzionale o fittizia «non misurabile» ma determinata in seguito all applicazione dei coefficienti di ragguaglio. Esprime la effettiva superficie messa in vendita. Comprende: la superficie principale dell immobile (SEL o SIL o SIN - a seconda del tipo di stima) e le superfici secondarie ragguagliate. 32

33 6. IL PARAMETRO EURO/MQ

34 6. IL PARAMETRO EURO/MQ È l ipotetico valore espresso in denaro riferito ad ogni mq di immobile da stimare. La scelta del parametro dipende dalle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di valutazione e soprattutto dalla comparazione di precedenti compravendite di immobili con caratteristiche similari. 34

35 6. IL PARAMETRO EURO/MQ Spetta al valutatore la scelta del parametro da applicare in base alla sua: Conoscenza Competenza Capacità Esperienza 35

36 6. IL PARAMETRO EURO/MQ Per una equa valutazione del bene, nella scelta del parametro il valutatore deve confrontare i dati in suo possesso con i dati forniti da: 36

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