TRIBUNALE DI BRESCIA

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1 VIA CAVOUR, BOTTICINO S. (BRESCIA) TEL FAX CELL studio.mazzoncini@botticino.it TRIBUNALE DI BRESCIA Sezione Fallimentare FALLIMENTO N.121/2005 FINMATICA REAL ESTATE SPA Giudice Delegato : Dott. Canali Curatore : Dott.Passantino PERIZIA TECNICA ESTIMATIVA IMMOBILI IN EBOLI

2 PERIZIA TECNICA ESTIMATIVA L'Ill. Giudice Delegato della Sezione Fallimentare del Tribunale di Brescia Dott.Canali affidava incarico allo scrivente di valutare i beni immobili della fallita siti in Eboli. RISPOSTA AL QUESITO 1) INDIVIDUAZIONE CATASTALE DEGLI IMMOBILI. L immobile oggetto della presente valutazione, è censito al NCEU del comune di Eboli (SA) nella seguente posizione: fg.47 mapp.612 cat.a/7 Cl.1 vani 17 piano S1 T 1^ Sup.Cat. 465 mq rendita catastale 2326,64 NCTR Fg.47 mapp. 612 ente urbano mq ) DESCRIZIONE IMMOBILE L immobile è costituito da un villa in periferia di Eboli (località Serretelle) con annesso terreno. La villa è stata costruita con concessione edilizia prot.n 23344/83 del 10 Febbraio

3 La concessione riguardava l edificazione di un fabbricato rurale. In data 26 Gennaio 1987 veniva rilasciata ulteriore concessione edilizia prot.n 32190/86, sempre per fabbricato rurale. In data veniva rilasciata concessione edilizia prot.n 4381 per la recinzione del fondo e in data veniva rilasciata dal Comune di Eboli concessione in sanatoria n 724 per l ampliamento e la trasformazione del fabbricato. L immobile veniva acquisito da Finmatica Real Estate SpA in data (atto notaio Umberto Morello Rep.n Fasc.n registrato presso la Conservatoria RR.II. di Salerno il al n Reg.Part L immobile, visibile nelle fotografie allegate, è disposto su due piani fuori terra e un piano interrato. Il piano terra è costituito da un ingresso, un ampio salone con scala che conduce al primo piano, un ampia cucina, due studi, un bagno e alcuni disimpegni con una superficie lorda di 228 mq. All esterno la casa è circondata su tre lati da un portico di 252 mq. Il primo piano è costituito da 4 stanze da letto, due wc, uno spogliatoio e alcuni disimpegni con una superficie lorda di 146 mq. Sempre al primo piano vi sono 4 balconi di superficie complessiva 55 mq. Nel piano interrato vi sono locali adibiti a deposito con superficie lorda di 102 mq e una taverna con bagno limitrofo di superficie 73 mq. Sempre nell interrato vi è uno spazio adibito a autorimessa della superficie lorda di 87 mq. Lo stato di conservazione e le finiture interne sono ottime. Si allegano planimetrie e fotografie dell immobile. 3

4 3) VALUTAZIONE IMMOBILE Per determinare il valore del bene, si è ritenuto di utilizzare il criterio di mercato. La valutazione qui presentata tiene conto di tutti quegli aspetti che concorrono alla formazione del valore del bene (destinazione d uso, posizione, tipologia, età, dimensioni, stato di conservazione, domanda di mercato locale ecc.) In particolare, per determinare il valore base a metro quadrato, si sono utilizzati i dati raccolti dall Agenzia del Territorio (vedi allegati). Per stabilire il valore delle singole tipologie di immobile si è utilizzato il criterio di misurazione delle superfici immobiliari commerciali riguardanti il libero mercato immobiliare ordinario e standardizzato ovvero: - Superficie commerciale residenza piano terra 100% - Superficie commerciale porticati 35% - Superficie commerciale residenza 1^piano 100% - Superficie commerciale terrazzi 25% - Superficie commerciale residenza P.Interrato 50% - Superficie commerciale locali di servizio 35% - Superficie autorimesse coperte 35% - Area esterna 5% Considerando che il valore base per abitazioni situate nella zona periferica del comune di Eboli (SA), è indicato nella banca dati dell Agenzia del Territorio tra 920,00 e 1330,00 per metro quadrato e considerando il particolare pregio dell immobile oggetto di stima peraltro da classificarsi nella categoria Ville piuttosto che Abitazioni Civili, si ritiene di utilizzare il valore di 1330,00/mq. Con tali considerazioni (vedi allegati) il valore stimato per la villa è di ,00, mentre per il parco è di ,00. Complessivamente il valore dell immobile è di ,00 4

5 4) TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI Un accertamento al presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Salerno ha permesso di verificare che sui beni citati vi sono le seguenti trascrizioni e iscrizioni: Trascrizioni: Trascrizione del 5/8/2003 notaio Umberto Morello di Genova Reg.Part.n Reg.Gen.n a favore Finmatica Real Estate contro Finmatica srl inerente particella urbana Fg.47 mapp.612. La condizione sospensiva citata nel contratto (approvazione del c.d.a. Finmatica entro il ) e riportata anche nella trascrizione, è stata ottemperata in data Non è stato invece stipulato alcun atto di ricognizione, come indicato nel relativo contratto di compravendita, per rendere visibile l ottemperanza alla condizione sospensiva. Nessun limite di tempo è comunque previsto per la stipula dell atto di ricognizione. Iscrizioni: Iscrizione del 17/3/1998 notaio Matteo Fasano di Salerno Reg.Part.n 879 Reg.Gen.n 9278 di ipoteca volontaria decennale di L a favore Credito Italiano Società per Azioni di Genova. Concessione a garanzia di apertura credito di L L ipoteca risulta cancellata con nota del Reg.Part. n.66 Reg.Gen. n

6 5) NOTE ULTERIORI Esiste un Contratto Preliminare di Locazione ad uso Abitativo stipulato il 1^Settembre 2004 tra la ditta Finmatica Real Estate SpA (proprietaria dell immobile) e il dott.piero Luigi Crudele (presidente del c.d.a. di Finmatica Real Estate SpA). In base a tale documento il dott.crudele prendeva in locazione l immobile sito nel comune di Eboli località Serretelle per 6 anni, rinnovabili per altri 6, per la cifra convenzionale e anticipata (per i totali 12 anni) di all anno. Il pagamento veniva effettuato con cessione parziale del credito vantato dal dott.crudele nei confronti di Finmatica SpA, controllante della Finmatica Real Estate SpA. Nel contratto preliminare veniva richiamata una planimetria che lo scrivente non ha reperito, inoltre veniva concesso diritto di prelazione in caso di vendita. Si allega il documento citato. 6

7 CONCLUSIONI Lo scrivente, al termine delle attività richieste, stima il più probabile valore della villa con annesso parco di proprietà Finmatica Real Estate SpA, ubicata in Eboli (SA) località Serretelle e identificata al NCEU del comune di Eboli fg. 47 mapp.612 di area 3010 mq in ,00. Nella formazione del valore del bene non si è tenuto conto del contratto di locazione riportato nel paragrafo 5) che, se valido, diminuirebbe il valore stimato. L'esperto Ing.Ubaldo Mazzoncini Brescia, 8 Giugno

8 ALLEGATI 8

9 DOSSIER FOTOGRAFICO 9