Premessa Unità Immobiliare analizzata Consistenza dell immobile Descrizione sommaria e stato conservativo... 5

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Giovanni Fusco
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2 Arch. Roberto de Biase 2 Sommario Premessa... 3 Unità Immobiliare analizzata... 3 Consistenza dell immobile... 4 Descrizione sommaria e stato conservativo... 5 Calcolo delle superfici commerciali delle accessioni immobiliari... 6 Documentazione ipotecaria... 7 Processo di valutazione:... 8 Le informazioni fornite dall'osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.)... 8 Informazioni fornite dalle agenzie del settore immobiliare Valutazione del compendio immobiliare Determinazione del valore unitario Il valore del compendio immobiliare Conclusioni Verbale di Giuramento Allegati Foto Visure catastali Rogito Notarile Contratto di locazione Ispezione Ipotecaria Piante: Comparazione Stato dei luoghi e accatastato... 42

6 Inizio Attività con prot del Per l autorizzazione sismica risulta il deposito con prot. N. 738 del e la variante prot. 362 del L impresa Edil Pascale s.r.l., esecutrice delle opere di costruzione del fabbricato, ha presentato, in data con prot. n , istanza di rilascio del certificato di agibilità. A tutt oggi tale certificazione non è stata rilasciata. Dalla documentazione catastale si evince una difformità distributiva e tipologica del piano, in quando risulta allo stato una diversa distribuzione interna e la mancanza di una parete finestrata rispetto alla planimetria catastale. La difformità è sanabile, presso gli Enti preposti, attraverso una sanatoria urbanistica, con l applicazione di sanzione pecuniaria, e successivo accatastamento. Su parte dell immobile, insiste un contratto di locazione ad uso non abitativo, stipulato tra la Soc. Coop. Art Decò, in persona del legale rappresentante Sig. Forcione Adolfo, e la Soc. Impatto s.r.l. di Palluotto Antonello. La durata della locazione dell immobile è di anni 6 con inizio dal 1 Febbraio 2012, scadenza Febbraio Si evidenzia che all art. 10 del contratto di locazione, le parti hanno convenuto una opzione di acquisto dove il locatore concede al conduttore il diritto di acquisto dell immobile. Il contratto è stato registrato all Ufficio delle Entrate di Campobasso il 29 Febbraio A seguito della messa in liquidazione coatta amministrativa della Soc. Coop. ART DECO, SOC. COOP., il Commissario Liquidatore Dott. Matteo Cuttano, con comunicazione del , a mezzo P.E.C., indirizzata alla Soc. Impatto s.r.l. di Benevento, scioglieva il vincolo contrattuale di locazione. Calcolo delle superfici commerciali delle accessioni immobiliari Si procede nel seguito alla determinazione della superficie lorda delle consistenze immobiliari in disamina. Dalla superficie lorda (calcolata computando l effettiva superficie di pavimento con l'aggiunta dello spessore dei muri) è stata ricavata la superficie commerciale lorda mediante l'applicazione del coefficiente di omogeneizzazione riportato nelle tabelle che segue. La detta operazione (calcolo della superficie commerciale e scelta dei coefficienti di omogeneizzazione) è stata effettuata secondo i dettami previsti dalle Istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili urbani e per la rilevazione dei dati dell'osservatorio del mercato immobiliare (gestito dall'agenzia del Territorio) allegate all'ultima versione disponibile del Manuale della banca dati dell'osservatorio del mercato immobiliare (Versione 1.3 del 31/12/2008). Lo stralcio di interesse di tali Istruzioni attinenti agli immobili a destinazione commerciale sono riportati dalle immagini di seguito.

7 7 Immagine La superficie commerciale lorda dell accessione edilizia DESTINAZIONE SUPERFICIE LORDA MQ COEFF. DI OMOGENIZZAZIONE SUPERFICIE COMMERCIALE MQ LOCALE COMMERCIALE 218 1, TOTALE superficie commerciale lorda ragguagliata ( Sc COMMERCIALE ) Mq 218 Documentazione ipotecaria Agenzia delle Entrate (Ufficio Provinciale di Campobasso - Servizio di pubblicità Immobiliare): A FAVORE Trascrizioni - nn /7853 del (atti tra vivi-compravendita);

8 CONTRO Iscrizioni 8 - nn del (concessione a garanzia di finanziamento); - nn /27 del (ipoteca legale); - nn /2714 del (ipoteca legale); - nn. 596/74 del (ipoteca legale); Trascrizioni - nn. 807/2015 del (atto esecutivo - verbale pignoramento immobili). Processo di valutazione: CRITERI SELETTIVI, METODOLOGIA ADOTTATA, FONTI E INFORMAZIONI UTILIZZATE PER LA STIMA Ai fini della detta stima immobiliare in disamina lo scrivente ha seguito il procedimento sintetico comparativo. In base a parametri tecnici che, nel caso di specie, consistono principalmente nel metro quadro di superficie commerciale lorda, e mediante la comparazione con valori noti di beni similari (rilevati dalle diverse fonti di cui ai successivi paragrafi) confrontati opportunamente con le caratteristiche estrinseche ed intrinseche proprie del compendio immobiliare precedentemente analizzate, è stato ricavato quello del bene da valutare. Considerando, dunque, la destinazione d'uso prevista per l immobile in disamina, si è fatto riferimento alle quotazioni al metro quadro di superficie commerciale lorda di immobili il più possibile similari a quello oggetto della stima. I prezzi praticati nella zona sono stati ricercati ricorrendo a più fonti di informazione, tra cui: a) Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) gestito dalla Agenzia del Territorio; b) Indagini effettuate presso le agenzie del settore immobiliare della zona. Le informazioni fornite dall'osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) L'Osservatorio del Mercato Immobiliare (gestito dall'agenzia del Territori), fornisce informazioni relative al valore unitario di mercato per immobili siti, tra le altre, nel Comune di Campobasso. Secondo l'osservatorio, nella zona in cui è ubicato l immobile oggetto di stima (fascia periferica, contrada Macchie e Colle delle Api-Zona Industriale), i valori unitari disponibili (per metro quadro di superficie commerciale lorda e riferiti ad unità immobiliari in normale stato di conservazione) sono in questo caso: Ø Commerciale per tipologia a Negozio (v. immagine): - Valore di mercato minimo = 800,00/mq; - Valore di mercato massimo = 1.200,00/mq; Nel merito dei valori minimo e massimo forniti per tale destinazione Commerciale si evidenzia come agli stessi si debba sicuramente preferirsi il valore medio da porre a base delle successive argomentazioni. Valore medio considerato 1.000,00/mq.

9 9 Immagine

11 consultando siti di settore posti on line, è possibile, dunque, considerare, in questo caso, un valore medio da porre a base delle successive argomentazioni con riferimento ad immobili in normale stato di conservazione e finitura, si riconosce un valore medio di 743,00/mq di superficie commerciale lorda. 11 Valutazione del compendio immobiliare Il valore della consistenza immobiliare in disamina è dato dalla seguente formula: V = V UNITARIO ACCESSIONE EDILIZIA x S COMM. ACCESSIONE EDILIZIA Valore unitario a metro quadro di superficie commerciale lorda dell accessione edile in /mq è ottenuto dalla media dei valori rilevati per beni similari dalle diverse fonti di informazione di cui ai precedenti paragrafi; S ACCESSIONE EDILIZIA Superficie commerciale espressa in metri quadri lordi (così come calcolate in precedenza). Determinazione del valore unitario per metro quadro di superficie lorda della consistenza immobiliare, oggetto di stima. Si considera, in prima battuta, la media tra i valori ricavati dai dati forniti dall'osservatorio del Mercato Immobiliare e dagli operatori del settore immobiliare, così come riferiti al precedente paragrafo: V MEDIO = ( 1.000,00/mq + 743,00/mq)/2 = 871,50/mq Il valore del compendio immobiliare Il valore complessivo del compendio immobiliare è, dunque, così determinato: V = V ACCESSORI EDILIZIE Dove: V ACCESSORI EDILIZI = valore dell accessione edilizia = = V UNITARIO ACCESSIONE EDILIZIA x S COMM. ACCESSIONE EDILIZIA = LOCALE COMMERCIALE = mq 218 x 871,50/mq = ,00 Il valore determinato rappresenta il più probabile valore di mercato delle singole unità immobiliari nella situazione di fatto e di diritto in cui si trovano. CONCLUSIONI Sulla base delle considerazioni sopra esposte e dei conteggi eseguiti, tenuto presente di tutti gli elementi che influenzano il valore venale dell immobile, posizionamento, accessibilità all area e considerazioni di carattere generali che condizionano il mercato, si esprime il parere che, con riferimento alla data attuale, il valore della singola unità immobiliare in esame sia il seguente. In conclusione il più probabile valore di mercato da considerare per l'immobile stimato, in stato libero, è pari ad euro in cifra tomba

14 14 ALLEGATI

15 Foto 15

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25 Visure catastali 25

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36 Contratto di locazione 36

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40 Ispezione Ipotecaria 40

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