TRIBUNALE DI SULMONA. Esecuzione Immobiliare

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1 TRIBUNALE DI SULMONA CANCELLERIA ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione Immobiliare N. Gen. Rep. 51/2014 R.G.E. BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI PRATOLA PELIGNA c/ QUAGLIERI PAOLO + 1 Giudice Dott. Daniele Sodani CONSULENZA TECNICA Tecnico incaricato: Ing. Gianni Di Loreto Iscritto all Albo della provincia di L Aquila al N Iscritto all Albo del Tribunale di SULMONA al N. 134 C.F. DLRGNN70R25C096C P. IVA con studio in Sulmona, Via Papa Benedetto XV n. 10 telefono/fax: cell: gianni.dl@libero.it

2 . Esecuzione Immobiliare: Beni in Sulmona (AQ) Via Plinio n IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE: A. B. C. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di un alloggio unifamiliare su tre livelli, composto da piano seminterrato, 1 e 2, sito in Sulmona (AQ) alla Via Plinio n. 35 di proprietà del sig. Quaglieri Paolo nato a Sulmona il , C.F. QGLPLA75P27I804L (per la quota di ¾) e della sig.ra Tomassetti Domenica Nina nata a Collepietro il 30/11/1947, C.F. TMSDNC47S70C866L (per la quota di ¼). Identificato in Catasto Fabbricati al Fg. 38, particella 2116, sub 82, categoria A/7, classe 2, composto da vani 8, rendita: 619,75; Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di una autorimessa, ubicata a piano seminterrato del fabbricato sito in Sulmona (AQ) alla Via Plinio n. 35, di proprietà del sig. Quaglieri Paolo nato a Sulmona il , C.F. QGLPLA75P27I804L (per la quota di ¾) e della sig.ra Tomassetti Domenica Nina nata a Collepietro il 30/11/1947, C.F. TMSDNC47S70C866L (per la quota di ¼). Identificato in Catasto Fabbricati al Fg. 38, particella 2116, sub 7, categoria C/6, classe 13, consistenza 18 mq, rendita: 54,85; Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di un locale deposito, ubicato a piano seminterrato del fabbricato sito in Sulmona (AQ) alla Via Plinio n. 35, di proprietà del sig. Quaglieri Paolo nato a Sulmona il , C.F. QGLPLA75P27I804L (per la quota di ¾) e della sig.ra Tomassetti Domenica Nina nata a Collepietro il 30/11/1947, C.F. TMSDNC47S70C866L (per la quota di ¼) Identificato in Catasto Fabbricati al Fg. 38, particella 2116, sub 80, categoria C/2, classe 5, consistenza 7 mq, rendita: 8,68; (allegato 1) 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: A. L Alloggio unifamiliare si sviluppa su tre livelli, piano seminterrato, 1 e 2 e si compone di soggiorno, sala da pranzo, cucina e bagno a piano primo, n. 3 camere da letto, disimpegno e bagno a piano secondo, disimpegno, locale pluriuso, bagno e ripostiglio a piano seminterrato per una superficie lorda complessiva di circa mq, oltre ad un terrazzo di circa 9.00 mq, accessibile dal soggiorno e dall ingresso, un balcone di circa 3.70 mq, accessibile dalla sala da pranzo e dal giardino retrostante e n. 2 balconi di 3.80 mq e 4.60 mq accessibili da altrettante camere da letto. B. Garage accessorio all abitazione posto a piano seminterrato di superficie lorda di circa 20 mq. C. Locale deposito accessorio all abitazione ricavato nel sottoscala che collega il piano primo con il giardino retrostante. Il locale ha una superficie lorda di circa 8 mq. L intera proprietà, da cielo a terra, è parte di un complesso di villette a schiera e viene identificata con l interno n. 49. La proprietà confina a nord-est con abitazione in aderenza (interno n. 50), a sud-est con Via Plinio, a sud-ovest con abitazione in aderenza (interno n. 48) e a nord-ovest con terreno di altra proprietà. (allegato 2) 3. STATO DI POSSESSO: Gli immobili risultano occupati dagli stessi proprietari sig. Quaglieri Paolo e sig.ra Tomassetti Domenica Nina 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuna 1 di 6

3 Esecuzione Immobiliare: 4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura Iscrizioni: Ipoteca volontaria iscritta presso la Conservatoria dei RR.II. di L'Aquila in data 12/12/2008 al numero di Registro Particolare 4301 e numero di Registro Generale a favore della Banca di Credito Cooperativo di Pratola Peligna Soc. Cooperativa con sede in Pratola Peligna ed a carico di Quaglieri Paolo e Tomassetti Domenica Nina, gravante gli immobili siti in Comune di Sulmona, censiti presso il N.C.E.U. al Fg. 38 p.lla 2116 sub 7 e sub 82. (allegato 3) Ipoteca giudiziale iscritta presso la Conservatoria dei RR.II. di L'Aquila in data 07/05/2013 al numero di Registro Particolare 575 e numero di Registro Generale 7659 a favore della Banca di Credito Cooperativo di Pratola Peligna Soc. Cooperativa con sede in Pratola Peligna ed a carico di Quaglieri Paolo e Tomassetti Domenica Nina, gravante gli immobili siti in Comune di Sulmona, censiti presso il N.C.E.U. al Fg. 38 p.lla 2116 sub 7, sub 80 e sub 82 e al fg. 60 p.lla 313 sub 9. (allegato 3) Ipoteca giudiziale iscritta presso la Conservatoria dei RR.II. di L'Aquila in data 14/04/2014 al numero di Registro Particolare 425 e numero di Registro Generale 6157 a favore di E.CO.M.A.P. Ente Cooperativo Mutuo di Assistenza e Previdenza fra gli Addetti alla Vendita di Generi di Monopolio Società Cooperativa Per Azioni con sede in Roma ed a carico di Quaglieri Paolo, gravante gli immobili siti in Comune di Sulmona, censiti presso il N.C.E.U. al Fg. 38 p.lla 2116 sub 7, sub 80 e sub 82, al Fg. 60 p.lla 313 sub 9 e presso il N.C.T. al Fg. 38 p.lla 196. (allegato 3) Trascrizioni: Pignoramento immobiliare eseguito presso la Conservatoria dei RR.II. di L Aquila in data 08/08/2014 al numero di Registro Particolare e numero di Registro Generale a favore della Banca di Credito Cooperativo di Pratola Peligna Soc. Cooperativa con sede in Pratola Peligna ed a carico di Quaglieri Paolo e Tomassetti Domenica Nina, gravante gli immobili siti in Comune di Sulmona, censiti presso il N.C.E.U. al Fg. 38 p.lla 2116 sub 7, sub 80 e sub 82. (allegato 3) Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna 4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale Conformità urbanistico edilizia: L alloggio unifamiliare presenta le seguenti difformità: - Trasformazione del locale pluriuso, posto al piano seminterrato, in taverna (locale residenziale) con sbancamento del terreno antistante lo stesso e trasformazione della finestra in porta-finestra; - Ampliamento del bagno posto al secondo piano realizzato coprendo parte del vano scala che collega il piano primo con il piano secondo. Il locale deposito accessorio all abitazione, ricavato nel sottoscala che collega il piano primo con il giardino retrostante è oggetto di domanda a sanatoria non conclusa. Per tali difformità, il sig. Quaglieri Silvio, in data 31/05/1995, al prot. n. 6693, ha presentato Domanda di Sanatoria ai sensi della Legge 23/12/1994 N. 724, posizione del condono n. 437, ma il Comune di Sulmona non ha ancora rilasciato il Permesso di Costruire a Sanatoria (Condono Edilizio) in quanto l istanza è carente della seguente documentazione: Piante con l indicazione delle opere abusive realizzate e documentazione fotografica. Il sig. Quaglieri Silvio ha già pagato l oblazione e gli oneri dovuti per il Condono Edilizio pertanto il costo da sostenere per la regolarizzazione urbanistica è dovuto al solo compenso da corrispondere ad un tecnico abilitato che porti a conclusione l istanza quantificabile pari a circa 1.500,00. (allegato 4 e 5) 2 di 6

4 Esecuzione Immobiliare: Conformità catastale: Nell immobile censito presso il N.C.E.U. al Fg. 38 p.lla 2116 sub. 82 sono state riscontrate le medesime difformità urbanistiche regolarizzabili mediante aggiornamento catastale. Il costo da sostenere per la regolarizzazione delle difformità catastali è quantificato pari a circa 1.500,00. (allegato 6) 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 0,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 1.500,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1 Attuali proprietari: Quaglieri Paolo nato a Sulmona il , C.F. QGLPLA75P27I804L (per la quota di ¾) e Tomassetti Domenica Nina nata a Collepietro il 30/11/1947, C.F. TMSDNC47S70C866L (per la quota di ¼). Proprietari a seguito di Atto di Successione trascritto a L'Aquila in data 15/09/2007 al numero di Registro Particolare e numero di Registro Generale Precedenti proprietari: Quaglieri Silvio nato a Roma il 29/10/1948, C.F. QGLSLV48R29H501X (proprietà 1000/1000) a seguito dell atto di assegnazione in data 19/10/1984, rep. 2132, a rogito del Dott. Ferdinando Papa, notaio in Pratola Peligna, trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di L'Aquila in data 30/10/1984 al numero di Registro Particolare e numero di Registro Generale PRATICHE EDILIZIE: - Concessione a Costruire N. 178, prot. n rilasciata dal Comune di Sulmona in data 09/06/1982 alla Cooperativa Edilizia Orione s.r.l. per la Costruzione di un fabbricato per complessivi n. 34 alloggi sull unità esecutiva n. 9 del P.E.E.P. ; - Concessione a Costruire di variante N. 31, prot. n rilasciata dal Comune di Sulmona in data 18/04/1983; - Concessione a Costruire di variante N. 466, prot. n rilasciata dal Comune di Sulmona in data 26/04/1984; - Concessione a Costruire N. 260, prot. n rilasciata dal Comune di Sulmona in data 02/07/1984 alla Cooperativa Edilizia Orione s.r.l. per la Costruzione di una recinzione e sistemazione delle aree esterne nell ambito del perimetro del lotto n. 9/B del P.E.E.P. ; - Domanda di Sanatoria ai sensi della Legge 23/12/1994 N. 724, presentata in data 31/05/1995, prot. n. 6693, posizione del condono n. 437, non ancora conclusa. - Certificato di Agibilità rilasciato dal Comune di Sulmona in data 10/08/1984 con prot. n (allegato 7) Descrizione dei beni: A. L alloggio unifamiliare è parte di un complesso di villette a schiera ubicate in Via Plinio n. 35, si sviluppa su tre livelli, piano seminterrato 1 2, e si compone di soggiorno, sala da pranzo, cucina e bagno a piano primo, n. 3 camere da letto, disimpegno e bagno a piano secondo, disimpegno, locale pluriuso, bagno e ripostiglio a piano seminterrato. L abitazione ha una superficie lorda complessiva di circa mq (comprensiva di muri perimetrali e tamponature interne), oltre ad un terrazzo di circa 9.00 mq, accessibile dal soggiorno e dall ingresso principale all abitazione, un balcone di circa 3.70 mq, accessibile dalla sala da pranzo e dal giardino retrostante e n. 2 balconi di 3.80 mq e 4.60 mq accessibili da altrettante camere da letto. 3 di 6

5 Esecuzione Immobiliare: B. Il garage è un locale accessorio all abitazione, è ubicato al piano seminterrato e ha una superficie lorda di circa 20 mq. Il garage è direttamente collegato all abitazione attraverso una porta interna. C. Il deposito è un locale accessorio all abitazione, è stato ricavato nel sottoscala che collega il giardino retrostante con il piano primo, non è direttamente collegata all abitazione ed ha una superficie lorda di circa 8 mq. Il fabbricato è dotato di una corte che si sviluppa sia sul fronte principale che sul fronte retrostante ed è identificata in catasto al Fg. 38, particella 2116, sub 81 Caratteristiche descrittive: Le caratteristiche del compendio immobiliare risultano essere ordinarie, ovvero adeguate al contesto tipologico e all epoca di realizzazione degli stessi immobili. Per quanto riguarda gli impianti è necessario verificare la conformità alla normativa vigente. Struttura Materiale: Cemento armato Condizioni: Solai Materiale: Latero-cemento Condizioni: Solaio di copertura Materiale: Cemento armato Condizioni: Infissi esterni Materiale: Legno - alluminio Condizioni: sufficienti Infissi interni Materiale: Legno Condizioni: sufficienti Pavimentazione Materiale: Cotto e gres Condizioni: discrete Rivestimento Materiale: Intonaco e gres nei bagni e nella Condizioni: discrete cucina Impianto elettrico Tipologia: Sottotraccia Condizioni: sufficienti Impianto idrico Tipologia: Sottotraccia Condizioni: sufficienti Impianto termico Tipologia: Acqua calda e radiatori Condizioni: sufficienti Impianto gas Tipologia: A vista Condizioni: sufficienti A. Alloggio unifamiliare Ubicazione lorda (mq) Coefficiente 4 di 6 Parametri correttvi Condizioni Piano Seminterrato discrete discrete Piano Primo discrete Piano Secondo discrete Balconi e terrazzo sufficienti B. Garage Ubicazione lorda (mq) Coefficiente Parametri correttvi Condizioni Piano Seminterrato sufficienti C. Deposito Ubicazione lorda (mq) Coefficiente Parametri correttvi Condizioni Piano Seminterrato sufficienti

6 Esecuzione Immobiliare: 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1. Criterio di Stima METODO E CRITERIO DI STIMA: Il metodo che adotteremo per la stima è quello comparativo a valore di mercato, che mette in relazione il bene da stimare con altri beni analoghi o similari di cui si conosce il loro recente valore di mercato o il loro prezzo di acquisto, condizionato dalla domanda e dalla offerta del libero mercato PARAMETRO UNITARIO DI RIFERIMENTO: Il parametro unitario che adotteremo è il mq (metroquadro), che riferito alla superficie lorda è il più comunemente adottato nelle compravendite immobiliari VALORI MEDI DI MERCATO: Il valore medio di mercato dei beni analoghi o similari è stato quantificato pari a 1.400,00 /mq ed è riferito ad immobili similari di cui si conosce il loro recente valore di mercato ed il loro prezzo di acquisto PARAMETRI CARATTERISTICI E COEFFICIENTI CORRETTIVI: Nella comune prassi tecnica di valutazione di un bene immobile è importante la disamina della serie di parametri significativi fondamentali di natura sia intrinseca che estrinseca, che caratterizzano e differenziano il bene da quelli comparativi di riferimento, e che concorrono mediante gli opportuni adeguamenti alla sua giusta valutazione, ovvero: - Parametro zonale - Parametro costruttivo strutturale - Parametro costruttivo di finitura - Parametro costruttivo impiantistico - Parametro funzionale - Parametro di trasformazione 8.2. Fonti di informazione Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: In relazione al metodo e criterio di stima adottato, i valori del parametro unitario si riferito alla superficie lorda, e sono stati quantificati mediante la comparazione e la relazione del bene da stimare con altri beni analoghi o similari rilevati attraverso: le pubblicità immobiliari e fonti di intermediazioni d'affari immobiliari, sul posto mediante ricerche di mercato, nonché dalla banca dati delle quotazioni immobiliari Valutazione corpi A. Alloggio unifamiliare Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Immobile Valore unitario valore complessivo Piano Seminterrato , ,00 Piano Primo , ,00 Piano Secondo , ,00 Balcone e terrazzo , , ,00 - Valore corpo: ,00 - Valore accessori: 0,00 - Valore complessivo intero: ,00 - Valore complessivo diritto e quota: ,00 5 di 6

7 Data presentazione:28/04/ Data: 15/09/ n. T Richiedente: CLCLCU79B13I804X * Scala originale non disponibile. * Catasto dei Fabbricati - Situazione al 15/09/ Comune di SULMONA (I804) - < Foglio: 38 - Particella: Subalterno: 7 > VIALE DELLE METAMORFOSI piano: S1 interno: 49; Ultima planimetria in atti Data presentazione:28/04/ Data: 15/09/ n. T Richiedente: CLCLCU79B13I804X Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A3(297x420) - Formato stampa richiesto: A4(210x297)

8 Data: 15/09/ n. T Richiedente: CLCLCU79B13I804X AQ /04/2010 Catasto dei Fabbricati - Situazione al 15/09/ Comune di SULMONA (I804) - < Foglio: 38 - Particella: Subalterno: 80 > VIALE DELLE METAMORFOSI piano: S1; Ultima planimetria in atti Data: 15/09/ n. T Richiedente: CLCLCU79B13I804X Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A4(210x297) 10 metri

9 Data: 15/09/ n. T Richiedente: CLCLCU79B13I804X AQ /05/2010 Catasto dei Fabbricati - Situazione al 15/09/ Comune di SULMONA (I804) - < Foglio: 38 - Particella: Subalterno: 82 > VIALE DELLE METAMORFOSI piano: S interno: 49; Ultima planimetria in atti Data: 15/09/ n. T Richiedente: CLCLCU79B13I804X Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A4(210x297) 10 metri