Esecuzione Immobiliare

Transcript

1 TRIBUNALE DI NOVARA ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione Immobiliare XXX contro XXX N. Gen. Rep. 539/2012 ELABORATO PERITALE Tecnico incaricato: Arch. Paola Piccoli iscritto all'ordine della Provincia di Novara al N iscritto all'albo del Tribunale di Novara C.F. PCCPLA72D66F952I con sede in Cameri (Novara), Via Dei Mille n. 29 ufficio in Bellinzago (NO), Via Libertà n. 1/C Heimdall Studio -

2 . Esecuzione Immobiliare N. 539/2012 Bene in Maggiora, Via G.B. Magistrini n. 3 Lotto 001 ABITAZIONE 1. IDENTIFICAZIONE DEL BENE IMMOBILE OGGETTO DELLA VENDITA: A. Piena proprietà per la quota di 1/1 di abitazione sita in Maggiora (NO) in Via G.B. Magistrini n. 3 e censita all NCEU al fg. 7, part. 70 sub 1. Si tratta di una casa di corte ubicata nella zona centrale del Comune di Maggiora, composta da tre piani fuori terra, di cui il piano terra ed il primo adibiti a residenza, mentre il piano secondo a ripostiglio e sottotetto; il fabbricato è addossato sui lati est ed ovest ad altri fabbricati di proprietà di terzi, mentre sul fronte nord è annessa un area cortilizia. Alla proprietà è possibile accedere unicamente da un area cortilizia, accessibile con passaggio carraio e pedonale direttamente dalla strada pubblica, pertanto l accesso all immobile avviene direttamente dal cortile, mentre gli altri piani sono raggiungibili tramite scala esterna per il primo piano, e attraverso una scala retrattile, posta all interno del locale ripostiglio, per raggiungere il secondo piano. Il fabbricato non è provvisto di ascensore e non risulta recintato. L immobile al piano terra è composto da un locale ripostiglio (c.a 15,60 mq), un bagno (c.a 3,85 mq) e una camera (c.a 18,05 mq) per un totale di circa 37,50 mq calpestabili e circa 50,55 mq lordi; al piano primo invece si trova una cucina (c.a 18,30 mq), un ripostiglio (c.a 18,75 mq) e wc (c.a 1,90 mq) per un totale di circa 38,95 mq calpestabili e circa 52,75 mq lordi, mentre il secondo piano è costituito da un sottotetto di circa 21,40 mq calpestabili e un locale ripostiglio di circa 18,00 mq per un totale di circa 51,55 mq lordi. Sono inoltre presenti due balconi, uno al piano primo ed uno al secondo, posti sulla facciata nord e rispettivamente di circa mq 5,80 e mq 6,30, di cui il primo collegato alla scala esterna di accesso al 2 di 8

3 piano, questa di circa mq 4,20 e mq 4,80 lordi con un ripostiglio sottoscala esterno (c.a 1,65 mq) mentre al secondo balcone si accede dal locale ripostiglio al secondo piano; è presente inoltre una porzione di cortile addossato all immobile sul lato nord, di circa mq 30,00 lordi. In relazione alle altezze dei locali si specifica quanto segue: il locale ripostiglio al piano terra presenta un altezza interna minima di c.a 1,55 mt e massima di c.a 2,25 mt, mentre la camera risulta di 2,35 mt ed il bagno di c.a 1,90 mt di altezza media; invece i locali al piano primo presentano un altezza di c.a 2,55 mt nel locale cucina e di c.a. 2,15 mt nel locale ripostiglio, mentre al secondo piano il locale ripostiglio ha un altezza di c.a 2,40 mt e il sottotetto, con copertura a due falde, ha un altezza al colmo di c.a 3,95 mt e all imposta di c.a 3,00 mt. Al catasto fabbricati l unità immobiliare risulta intestata a XXX, proprietà 1/1 - foglio 7 mappale 70, sub 1, categoria A/4, classe 2, consistenza 5 vani, sup. cat. 134 mq - rendita: 193,67. Coerenze intero fabbricato da Nord in senso orario: corte di proprietà, proprietà privata su porzione del lato nord, e sui lati est, sud ed ovest Verifica documentazione presente nel fascicolo Si verifica la completezza della documentazione presente nel fascicolo. Si allega inoltre la planimetria catastale aggiornata (Allegato c) Conformità tra la descrizione attuale del bene e quella contenuta nel pignoramento Si attesta la conformità fra la descrizione del bene e quella contenuta nel pignoramento per quanto riguarda l identificazione catastale, l indirizzo e la localizzazione dell immobile Pignoramento per intero o pro-quota L immobile oggetto della presente esecuzione è pignorato per intero. Si procederà pertanto alla stima dell immobile per intero. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: centrale con traffico a discreto scorrimento e parcheggi sufficienti. 3. STATO DI POSSESSO: L unità immobiliare oggetto della presente relazione peritale risulta allo stato attuale abitata dal proprietario. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuno Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuna 4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura Iscrizioni: - Ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario a favore di XXX di XXX del 12/06/2007 ai n.ri registro 13045/2962, in virtù di atto di mutuo del 05/06/2007 del Notaio XXX di Borgomanero (NO) Repertorio n.8219/ Pignoramenti: - Atto giudiziario - Verbale di pignoramento immobili a favore della società XXX con sede in XXX, C.F. XXX, con trascrizione del 18/12/2012 ai n.ri registro 16288/11675 a seguito di notifica del 13/10/2012 del Tribunale di Novara, Rep Si specifica che la suddetta società ha nominato procuratore per l atto giudiziario oggetto della perizia l Avvocato XXX di XXX, Via XXX, tel. XXX Altre trascrizioni: Nessuna 3 di 8

4 Altre limitazioni d'uso: Nessuna 4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale Conformità urbanistico edilizia: In relazione alle ricerche effettuate presso l Ufficio Tecnico del Comune di Maggiora non è stato possibile verificare la conformità edilizia dell immobile in quanto sono emerse solamente una autorizzazione per opere di allacciamento alla fognatura comunale di Via Magistrini, poi revocata, ed una concessione edilizia per la realizzazione di un servizio igienico sul balcone al piano primo, per la quale non risulta una comunicazione di inizio dei lavori, anche se il locale è in essere. Inoltre entrambe le suddette pratiche sono prive di elaborati grafici, che avrebbero permesso di confrontare la situazione attuale con le pregresse. Considerando che l unica planimetria dell immobile risulta essere quella catastale datata giugno 1984 si può confermare la destinazione residenziale dell immobile e la non conformità edilizia dei locali rispetto alla situazione attuale. Risulta inoltre mancante un certificato di agibilità/abitabilità. La regolarizzazione urbanistica dell immobile potrà essere effettuata mediante Permesso di costruire in sanatoria e conseguente richiesta di agibilità dal futuro acquirente dell immobile, con un costo stimato forfettariamente in 3.000,00, compresa parcella professionale del tecnico incaricato, eventuali oneri comunali e sanzioni pecuniarie, quest ultime ai sensi degli articoli 31 e 36 del DPR 380/01 e smi Conformità catastale: Durante il sopralluogo si sono rilevate difformità catastali inerenti sia opere interne che esterne su tutti e tre i piani dell immobile, specificatamente con lo spostamento di porte interne, la realizzazione di un bagno al posto della cucina al piano terra, la realizzazione di finestre e porte sulle facciate sud e nord e la modifica della scala esterna. Le suddette difformità sono state regolarizzate come da autorizzazione del Giudice del 31/03/2014 e del 28/04/2014. Per la rettifica catastale è stata conteggiata/accettata a carico del creditore procedente Unicredit C.M.B. Spa una spesa pari a 750,00 esclusi iva e cassa. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: 5.1. Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile (escluso riscaldamento): n.d Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute alla data della perizia: n.d Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: n.d. Ulteriori avvertenze/informazioni: Si segnala che l impianto elettrico dell abitazione risulta vetusto ed in pessime condizioni, mentre per quanto riguarda il sistema di riscaldamento si chiarisce che i locali sono riscaldati con n. 2 stufe a legna, una per il piano terra ed una per il piano primo, e non risulta presente altro sistema di riscaldamento. 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1 Attuali proprietari: L immobile di cui alla presente perizia risulta attualmente in piena proprietà per la quota di1/1 al Sig. XXX, nato in XXX il XXX, C.F. XXX. 6.2 Precedenti proprietari: - In data precedente il ventennio l immobile di cui alla presente perizia era di spettanza come segue: piena proprietà per la quota di 1/1 del Sig. XXX, nato a XXX il XXX, c.f. XXX. Con atto per causa di morte e denuncia di successione del ** registrata a Mortara ai n.ri di repertorio 34/633 e trascritta a Novara il 28/12/2006 ai n.ri registro 29042/17580, relativa al decesso del sig. XXX in data XXX, la piena proprietà di ½ ciascuno passa alle Sig.re XXX (coniuge per ½) nata a XXX (XX) il XXX, codice fiscale XXX, e XXX (figlia per ½) nata a XXX (XX) il XXX, 4 di 8

5 codice fiscale XXX, con accettazione tacita di eredità con atto del Notaio XXX di XXX ( del 05/06/2007 registrato a Borgomanero Rep. 8218/2185, e trascritto il 12/06/2007 ai n.ri 13044/7545. Con atto di compravendita del Notaio XXX di XXX ( del 05/06/2007 registrato a Borgomanero ai n.ri di repertorio 8218/2185 e trascritto a Novara il 12/06/2007 ai n.ri registro 13043/7544, le Sig.re XXX, nata a XXX (XX) il XXX, codice fiscale XXX, e XXX, nata a XXX (XX) il XXX, codice fiscale XXX, vendono la piena proprietà dell immobile oggetto della presente perizia al Sig. XXX, nato in XXX il XXX, c.f. XXX. 7. PRATICHE EDILIZIE: Presso l Ufficio Tecnico del Comune di Maggiora sono state trovate le seguenti pratiche edilizie: - Autorizzazione edilizia n. 76 del 20/08/1974 prot. N. 1954; per l allacciamento alla fognatura comunale di Via Magistrini, poi revocata il 15/10/1974 prot. N. 91/SN per la mancata autorizzazione al passaggio da parte dei proprietari confinanti; - Concessione edilizia n. 260 del 19/12/1977 prot. N. 625, per la costruzione di servizio igienico sul balcone al piano primo; non risulta nessun inizio lavori sebbene il manufatto sia presente allo stato dei luoghi. DESCRIZIONE: A. abitazione Fg. 7, part. 70, sub 1 A. Piena proprietà per la quota di 1/1 di abitazione sita in Maggiora (NO) in Via G.B. Magistrini n. 3 e censita all NCEU al fg. 7, part. 70 sub 1. Si tratta di una casa di corte ubicata nella zona centrale del Comune di Maggiora, composta da tre piani fuori terra, di cui il piano terra ed il primo adibiti a residenza, mentre il piano secondo a ripostiglio e sottotetto; il fabbricato è addossato sui lati est ed ovest ad altri fabbricati di proprietà di terzi, mentre sul fronte nord è annessa un area cortilizia. Alla proprietà è possibile accedere unicamente da un area cortilizia, accessibile con passaggio carraio e pedonale direttamente dalla strada pubblica, pertanto l accesso all immobile avviene direttamente dal cortile, mentre gli altri piani sono raggiungibili tramite scala esterna per il primo piano, e attraverso una scala retrattile, posta all interno del locale ripostiglio, per raggiungere il secondo piano. Il fabbricato non è provvisto di ascensore e non risulta recintato. L immobile al piano terra è composto da un locale ripostiglio (c.a 15,60 mq), un bagno (c.a 3,85 mq) e una camera (c.a 18,05 mq) per un totale di circa 37,50 mq calpestabili e circa 50,55 mq lordi; al piano primo invece si trova una cucina (c.a 18,30 mq), un ripostiglio (c.a 18,75 mq) e wc (c.a 1,90 mq) per un totale di circa 38,95 mq calpestabili e circa 52,75 mq lordi, mentre il secondo piano è costituito da un sottotetto di circa 21,40 mq calpestabili e un locale ripostiglio di circa 18,00 mq per un totale di circa 51,55 mq lordi. Sono inoltre presenti due balconi, uno al piano primo ed uno al secondo, posti sulla facciata nord e rispettivamente di circa mq 5,80 e mq 6,30, di cui il primo collegato alla scala esterna di accesso al piano, questa di circa mq 4,20 e mq 4,80 lordi con un ripostiglio sottoscala esterno (c.a 1,65 mq) mentre al secondo balcone si accede dal locale ripostiglio al secondo piano; è presente inoltre una porzione di cortile addossato all immobile sul lato nord, di circa mq 30,00 lordi. In relazione alle altezze dei locali si specifica quanto segue: il locale ripostiglio al piano terra presenta un altezza interna minima di c.a 1,55 mt e massima di c.a 2,25 mt, mentre la camera risulta di 2,35 mt ed il bagno di c.a 1,90 mt di altezza media; invece i locali al piano primo presentano un altezza di c.a 2,55 mt nel locale cucina e di c.a. 2,15 mt nel locale ripostiglio, mentre al secondo piano il locale ripostiglio ha un altezza di c.a 2,40 mt e il sottotetto, con copertura a due falde, ha un altezza al colmo di c.a 3,95 mt e all imposta di c.a 3,00 mt. Al catasto fabbricati l unità immobiliare risulta intestata a XXX, proprietà 1/1 - foglio 7 mappale 70, sub 1, categoria A/4, classe 2, consistenza 5 vani, sup. cat. 134 mq - rendita: 193,67. Coerenze intero fabbricato da Nord in senso orario: corte di proprietà, proprietà privata su porzione del lato nord, e sui lati est, sud ed ovest. 5 di 8

6 Destinazione urbanistica: Nel piano regolatore vigente il fabbricato è identificato nella seguente zona urbanistica: Centro Storico Ar1 Secondo l art delle Norme Tecniche di Attuazione del PRG vigente trattasi di parti del territorio interessate da insediamenti urbani, nuclei minori, edifici, manufatti che rivestono caratteri storico-artistici e/o ambientale o documentario. Interventi ammessi : manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia. Destinazione Parametro Valore Coefficiente Valore reale/potenziale equivalente Abitazione (piano terra e primo) Sup. reale 103,30 mq 1,00 103,30 mqe Balconi Sup. reale 12,10 mq 0,20 2,42 mqe Sottotetto/Ripostiglio (piano secondo) Sup. reale 51,55 mq 0,25 12,89 mqe Vano scala/ripostiglio sottoscala Sup. reale 6,45 mq 0,10 0,65 mqe Cortile Sup. reale 30,00 mq 0,05 1,50 mqe totale Sup. reale 203,40 mq 120,76 mqe Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Strutture verticali: materiale: muratura in mattoni pieni, condizioni: sufficienti Solai: tipologia: solaio misto in latero-cemento, condizioni: sufficienti Copertura: tipologia: a falde, materiale: orditura in legno, condizioni: scarse Scale: tipologia: doppia rampa, ubicazione: esterna, servoscala: assente, condizioni: scarse. Ascensore: assente Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni: materiale: legno, tipologia: ante a battente singole e doppie, condizioni: scarse Infissi interni: tipologia: a battente, materiale: legno, condizioni: scarse Manto di copertura: materiale: tegole in cemento, condizioni: discrete Pareti esterne: materiale: muratura di mattoni pieni, rivestimento: intonaco/nessuno, condizioni: sufficienti Pareti interne: materiale: muratura di mattoni, rivestimento: intonaco, condizioni: sufficienti Pavim. Interna: materiale: piastrelle di ceramica/moquette, condizioni: sufficienti Pavim. Esterna: materiale: battuto di cemento, condizioni: scarse Plafoni: materiale: intonaco/perlinatura di legno, condizioni: sufficienti Rivestimento: ubicazione: bagno e cucina, materiale: piastrelle in ceramica, condizioni: sufficienti Scale: posizione: esterna, rivestimento: pietra/cemento, condizioni: sufficienti Impianti: Riscaldamento Gas: Elettrico: Idrico: Accessori: stufe a legna, conformità: non a norma. alimentazione: metano, conformità: non a norma. tensione: 220V, conformità: non a norma. alimentazione: diretta da rete comunale, conformità: a norma. Balconi al piano primo e secondo Cortile Ripostiglio e sottotetto al secondo piano 6 di 8

7 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEI LOTTI: 8.1. Criterio di Stima La stima dell immobile viene effettuata in base ai valori riferiti al secondo semestre 2013 indicati nella Banca dati delle quotazioni immobiliari OMI dell'agenzia del Territorio relativi al Comune di Maggiora (NO), codice di zona B1, microzona catastale n.1, fascia centrale/zona unica residenziale (copia quotazioni in allegato). Date le condizioni dell immobile, la scarsa efficienza energetica dello stesso, il cattivo stato conservativo e la mancanza di un impianto di riscaldamento si applica una decurtazione pari al 20% rispetto al valore minimo di riferimento ( /mq 590,00 x 20% = 472,00 ) per la tipologia abitazioni di tipo economico Fonti di informazione Catasto di Novara, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Novara, Ufficio Tecnico di Maggiora (NO), Agenzie immobiliari, Osservatori del mercato OMI: Agenzia del Territorio Valutazione corpi A. abitazione Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Destinazione Superficie equivalente Valore unitario valore complessivo A. Abitazione fg.7 part ,76 mq 472, ,72 Totale ,72 - Valore corpo: ,72 - Valore accessori: 0,00 - Valore complessivo intero: ,72 - Valore complessivo diritto e quota: ,72 Riepilogo: Valore intero medio Immobile Superficie Valore diritto e quota ponderale A. Abitazione fg. 7 part ,76 mq ,72 1/1 = ,72 Totale , , Adeguamenti e correzioni della stima Viste le condizioni generali di manutenzione dell immobile, la vetustà dello stesso e lo sfavorevole andamento attuale del mercato immobiliare, si applica una ulteriore decurtazione del 10% rispetto al valore di diritto e quota (di cui al punto 8.3): 5.699,87 Spese tecniche di regolarizzazione edilizia 3.000,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori a carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna Giudizio di comoda divisibilità: Trattandosi di un unico immobile non risulta fattibile alcuna divisibilità dell immobile oggetto di pignoramento. 7 di 8

8 8.5. Prezzo base d'asta del lotto Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione edilizia e/o catastale a carico della procedura: ,85 Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione edilizia e/o catastale a carico dell'acquirente: ,85 Tanto si doveva per l incarico ricevuto. Cameri, 12/05/2014 Firma 8 di 8