Es.Imm. 495/17 Tribunale di Lodi TRIBUNALE DI LODI SEZIONE CIVILE ESECUZIONI IMMOBILIARI. Esecuzione Forzata. N. Gen. Rep. 495/17

Transcript

1 TRIBUNALE DI LODI SEZIONE CIVILE ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione Forzata N Gen Rep 495/17 Custode Giudiziario dott LUCIANO VIGNOLA ELABORATO PERITALE PRIVACY Tecnico incaricato: geom ILARIA PERDUCA Iscritto all Albo della provincia di Lodi al N441 Iscritto all Albo del tribunale di Lodi CF PRDLRI76B44E648C Con studio in Lodi, Via Dolcebuono n4 Telefono: Fax ilariaperduca@gmailcom 1

2 Beni in TURANO LODIGIANO (LO) Via IV Novembre n4 Lotto IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in TURANO LODIGIANO (LO), Via IV Novembre n4 ingresso, soggiorno con balcone, cucina, ripostiglio, sala da pranzo, disimpegno notte, bagno, n2 camere da letto, comprese le quote di comproprietà dei beni comuni condominiali posto al piano 3 (senza ascensore), sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 79,40 foglio 13 mappale 51/sub703, categoria A/3, cl5, consistenza 6,5 vani, sup catastale 87,00 mq, posto al piano 3, - rendita: 281,99, - registrata all'ute con la scheda H01969 del 13/11/1995 affaccio su beni comuni, vano scala comune, affaccio su beni comuni su due lati B Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di box sito in TURANO LODIGIANO (LO), Via IV Novembre n4 vano ad uso box autorimessa, comprese le quote di comproprietà dei beni comuni condominiali posto al piano terra, sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 15,00 foglio 13 mappale 51/sub704, categoria C/6, cl1, consistenza 15 mq, sup catastale 15,00 mq, posto al piano terra, - rendita: 33,31, - registrata all'ute con la scheda H01969 del 13/11/1995 altri beni, altri beni, corsello comune su due lati 2 DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: semicentrale (normale) a traffico locale con parcheggi sufficienti la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria Caratteristiche zone limitrofe: residenziali 3 STATO DI POSSESSO: Al momento del sopralluogo l immobile risultava occupato dall odierno esecutato 4 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 41 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 411 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 42 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 421 Iscrizioni: 1) Iscrizione giudiziale (attiva) derivante da concessione a garanzia di mutuo a favore di (OMISSIS) contro (OMISSIS), con atto a firma notaio (OMISSIS) in data 22/03/2006 rep5272/2883, iscritto a LODI in data 29/03/2006 ai nn7495/ Pignoramenti: 1) Pignoramento (attivo) derivante da atto esecutivo cautelare a favore di (OMISSIS) contro (OMISSIS), con atto a firma in data 25/10/2017 rep4856, trascritto a LODI in data 15/11/2017 ai nn19448/ Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 431 Conformità urbanistico edilizia: 2

3 Rispetto allo stato autorizzato, risulta edificato un muretto divisorio a lato della porta di ingresso di altezza circa 1,00 ml Tale difformità risulta sanabile ai sensi del combinato disposto degli artt 36 e 37 ex TU e smi, i cui costi, comprensivi di tecnico incaricato al rilievo, redazione e presentazione pratica sanatoria ed oneri sanzionatori, possono essere stimati in circa 2000,00 Tali costi, decurtati dal valore dei beni, devono intendersi a carico dell acquirente, il quale dovrà procedere alle necessarie incombenze entro 120 giorni dall avvenuta notifica del decreto di trasferimento Gli stessi costi sono altresì equiparabili ai costi edili necessari per il ripristino dello stato dei luoghi (demolizione tavolato, smaltimento macerie, ripristino finiture) 432 Conformità catastale: Nessuna difformità Rispetto alla scheda catastale, risulta edificato un muretto divisorio a lato della porta di ingresso di altezza circa 1,00 ml Si evidenzia inoltre che la superficie catastale riportata in visura, ossia 87,00 mq, da misurazioni eseguire sul posto e raffrontate con la stessa planimetria, risulta essere errata Infatti, la superficie dell appartamento, compreso il balcone, è pari a circa 79,40 mq Con tutta probabilità, nel conteggio della superficie, è stata inclusa erroneamente anche la superficie del vano scala comune (che in effetti risulta pari a circa 10,00 mq, ossia la differenza tra 87,00 mq riportati ed i 79,00 mq rilevati sul posto, compreso un margine di tolleranza dovuto a diversi metodi di misurazione) Tale discrepanza, comporta un seppur minimo aumento della rendita catastale, si consiglia pertanto un aggiornamento dei dati Tale difformità risulta sanabile mediante aggiornamento della scheda catastale, previa sanatoria, i cui costi, comprensivi di tecnico incaricato al rilievo, redazione e presentazione pratica Docfa ed oneri catastali, possono essere stimati in circa 1000,00 Tali costi, decurtati dal valore dei beni, devono intendersi a carico dell acquirente, il quale dovrà procedere alle necessarie incombenze entro 120 giorni dall avvenuta notifica del decreto di trasferimento 5 ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: APPARTAMENTO 51 Attuali proprietari: 1 (OMISSIS) Proprietario dal 22/03/2006 ad oggi in forza di atto di compravendita a firma notaio (OMISSIS) in data 22/03/2006 rep5271/2882, trascritto a LODI in data 29/03/2006 ai nn7493/4257, 52 Precedenti proprietari: 2 (OMISSIS) Proprietario da data antecedente il ventennio (11/12/1995) al 22/03/2006 in forza di atto di compravendita a firma notaio (OMISSIS) in data 11/12/1995 rep105308, trascritto a LODI in data 22/12/1995 ai nn16232/10632, BOX 51 Attuali proprietari: 1 (OMISSIS) Proprietario dal 22/03/2006 ad oggi in forza di atto di compravendita a firma notaio (OMISSIS) in data 22/03/2006 rep5271/2882, trascritto a LODI in data 29/03/2006 ai nn7494/4258, 52 Precedenti proprietari: 2 (OMISSIS) Proprietari dal 27/10/2004 al 22/03/2006 in forza di atto di compravendita a firma notaio (OMISSIS) in data 27/10/2004 rep20928/8297, trascritto a LODI in data 30/10/2004 ai nn21741/12083, 3 (OMISSIS) Proprietario da data antecedente il ventennio (11/12/1995) al 27/10/2004 in forza di atto di compravendita a firma notaio (OMISSIS) in data 11/12/1995 rep105310, trascritto a LODI in data 05/01/1996 ai nn154/114 6 ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE: Spese condominiali scadute al momento della perizia (importo da aggiornare) 9240,00 Spese medie annue (impianto centralizzato) 2500,00 3

4 7 PRATICHE EDILIZIE: Lo stabile in cui risultano ubicati i beni oggetto di pignoramento, risulta edificato in forza delle seguenti autorizzazioni amministrative: NULLA OSTA per costruzione di casa di civile abitazione rilasciato dal Comune di Turano Lodigiano in data 02/01/1968; non è stata reperita la richiesta di agibilità/abitabilità Lo stato dei luoghi corrisponde di massima con lo stato autorizzato Descrizione appartamento di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in TURANO LODIGIANO (LO), Via IV Novembre n4 ingresso, soggiorno con balcone, cucina, ripostiglio, sala da pranzo, disimpegno notte, bagno, n2 camere da letto, comprese le quote di comproprietà dei beni comuni condominiali posto al piano 3 (senza ascensore), sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 79,40 foglio 13 mappale 51/sub703, categoria A/3, cl5, consistenza 6,5 vani, sup catastale 87,00 mq, posto al piano 3, - rendita: 281,99, - registrata all'ute con la scheda H01969 del 13/11/1995 affaccio su beni comuni, vano scala comune, affaccio su beni comuni su due lati Valore Destinazione Parametro reale/potenziale Coefficiente Valore equivalente Appartamento Sup reale lorda 75,30 1,00 75,30 Balcone Sup reale lorda 4,10 0,50 2,05 Sup reale lorda 79,40 77,35 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Strutture verticali: materiale: ca, condizioni: sufficienti Copertura: tipologia: a falde, materiale: ca, condizioni: sufficienti Componenti edilizie e costruttive: Manto di copertura: materiale: elementi in laterizio, condizioni: sufficienti Infissi esterni: tipologia: anta a battente, materiale: legno, protezione: tapparelle, materiale protezione: plastica, condizioni: sufficienti Infissi interni: tipologia: a battente, materiale: legno tamburato, condizioni: sufficienti Pareti esterne: materiale: mattoni, rivestimento: intonaco di cemento condizioni: sufficienti Pavim Interna: materiale: piastrelle in ceramica, condizioni: buone Plafoni: materiale: stabilitura, condizioni: buone Rivestimento: ubicazione: bagno e cucina, materiale: piastrelle in ceramica, condizioni: buone Impianti: Elettrico: sottotraccia, tensione 220 Kw, conformità da verificare Termico: centralizzato, elementi radianti in ghisa, conformità da verificare Descrizione box di cui al punto B Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di box sito in TURANO LODIGIANO (LO), Via IV Novembre n4 vano ad uso box autorimessa, comprese le quote di comproprietà dei beni comuni condominiali posto al piano terra, sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 15,00 foglio 13 mappale 51/sub704, categoria C/6, cl1, consistenza 15 mq, sup catastale 15,00 mq, posto al piano terra, - rendita: 33,31, - registrata all'ute con la scheda H01969 del 13/11/1995 altri beni, altri beni, corsello comune su due lati Valore Destinazione Parametro reale/potenziale Coefficiente Valore equivalente Box Sup reale lorda 15,00 1,00 15,00 Sup reale lorda 15,00 15,00 4

5 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Strutture verticali: materiale: ca, condizioni: sufficienti Copertura: tipologia: a falda, materiale: ca, condizioni: sufficienti Componenti edilizie e costruttive: Manto di copertura: materiale: elementi in laterizio, condizioni: sufficienti Infissi esterni: tipologia: basculante, materiale: alluminio, condizioni: sufficienti Pareti esterne: materiale: mattoni, rivestimento: intonaco di cemento condizioni: sufficienti Pavim Interna: materiale: piastrelle in grès, condizioni: sufficienti Plafoni: materiale: a rustico, condizioni: sufficienti Impianti: Elettrico: sottotraccia, tensione 220 Kw, conformità da verificare 8 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 81 Criterio di Stima Il C T U premette che nella valutazione dei beni in oggetto, ha tenuto conto della loro ubicazione territoriale, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli stessi beni, in particolare del contesto in cui essi risultano appartenere Per esprimere il giudizio di stima, ha adottato il procedimento sintetico - comparativo che risulta all'attualità il più affidabile per individuare il più probabile valore di mercato dei beni in esame, stimati come oggetto di trattazione per la vendita La sottoscritta ha ritenuto necessario infine, procedere come di consueto ad indagini di mercato e relative comparazioni avvenute negli ultimi tempi sia nel Comune di TURANO LODIGIANO nei paesi limitrofi su compravendite di immobili simili a quello in trattazione 82 Fonti di informazione Catasto di Lodi, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Lodi, ufficio tecnico di TURANO LODIGIANO, Osservatorio del Mercato Immobiliare 83 Valutazione corpi A appartamento Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Destinazione Appartamento 75,30 700,00 Balcone 2,05 700,00 B box Superficie equivalente Valore unitario valore complessivo 77, ,00 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Superficie Destinazione Valore unitario valore complessivo equivalente Box 15,00 400,00 Riepilogo: ID Immobile Superficie lorda 15, ,00 Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota A Appartamento 79, , ,00 B Box 15, , ,00 TOTALE 60145,00 84 Adeguamenti e correzioni della stima 5

6 Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: 9021,75 Spese tecniche per adeguamento catastale amministrativo: 3000,00 85 Prezzo base d'asta del lotto Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico della procedura: 51123,25 Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico dell'acquirente: 48123,25 Che si arrotondano a 49000,00 Lodi, 1 settembre 2018 Il perito Geom ILARIA PERDUCA 6