Espropriazioni immobiliari N. 588/2017 * TRIBUNALE ORDINARIO - LECCE ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 588/2017 PROCEDURA PROMOSSA DA: DEBITORE: GIUDICE:

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1 TRIBUNALE ORDINARIO - LECCE ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 588/2017 PROCEDURA PROMOSSA DA: DEBITORE: GIUDICE: Dott. Giancarlo Maggiore CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 15/06/2018 TECNICO INCARICATO: Ing. Luca CASCIARO Pagina 1 di 7

2 TRIBUNALE ORDINARIO - LECCE - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 588/2017 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A ufficio a SPECCHIA VIA B. CALELLA, della superficie commerciale di 67,73 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T.Identificazione catastale: foglio 15 particella 314 sub. 2 (catasto fabbricati), classe 3, consistenza 4,5 vani, rendita 160,36 Euro, indirizzo catastale: VIA B. CALELLA, piano: T, intestato a L'intero edificio sviluppa 2 piani, 1 piani fuori terra, 1 piano interrato. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 67,73 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,80 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si ,93 trova: Data della valutazione: 15/06/ STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da in qualità di proprietario 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA Pagina 2 di 7

3 PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 03/05/2006 a firma di Notaio Antonio PALLARA ai nn di repertorio, iscritta il 06/05/2006 ai nn. REG. GEN REG. PART. 2675, a favore, derivante da Concessione a garanzia di mutuo. Importo ipoteca: ,00. Importo capitale: ,00. Durata ipoteca: 15 anni Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, trascritta il 03/10/2017 a LECCE ai nn. REG. GEN REG. PART , a favore di Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: Nessuna informazione aggiutiva PRECEDENTI PROPRIETARI: per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita, con atto stipulato il 13/03/1992 a firma di Notaio Candela ai nn. rep di repertorio, registrato il 02/04/1992 a Casarno ai nn. 1625, in forza di atto di compravendita 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Concessione Edilizia N. 92/1991, intestata a, per lavori di Distribuzione e cambio di destinazione d'uso da civile abitazione ad uffici, presentata il 24/09/1991 con il n di protocollo, rilasciata il 17/02/1991 con il n. 92/91 di protocollo, agibilità non ancora rilasciata 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: PRG - piano regolatore generale vigente l'immobile ricade in zona A1 (Centro storico) - come da Piano Particolareggiato delle Zone A1 e A2 del Comune di Specchia. Norme tecniche di attuazione ed Pagina 3 di 7

4 indici: Zona A1 (Centro Storico) - Categoria C (valore contestuale) : Complessi, immobili e manufatti architettonici, edifici di interesse tipologico e/o ambientale ubicati all'interno o immediatamente all'esterno della zona delimitata dal perimetro. Sono immobili soggetti a : manutenzione straordinaria, risanamento igienico sanitario, ristrutturazione edilizia. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: MEDIA Sono state rilevate le seguenti difformità: Assenza di agibilità Le difformità sono regolarizzabili mediante: Presentazione di Segnalazione Certificata di Agibilità presso SUE comunale L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI AGIBILITA':.1.000, CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: MEDIA Sono state rilevate le seguenti difformità: L'edificio non risulta conformemente accatastato alla destinazione d'uso urbanistica, ossia studio professionale, ma risulta accatastato come civile abitazione. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: DOCFA CATASTALE:.1.200, CONFORMITÀ URBANISTICA: L'immobile risulta conforme CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN SPECCHIA VIA B. CALELLA UFFICIO DI CUI AL PUNTO A ufficio a SPECCHIA VIA B. CALELLA, della superficie commerciale di 67,73 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T.Identificazione catastale: foglio 15 particella 314 sub. 2 (catasto fabbricati), classe 3, consistenza 4,5 vani, rendita 160,36 Euro, indirizzo catastale: VIA B. CALELLA, piano: T, intestato a L'intero edificio sviluppa 2 piani, 1 piani fuori terra, 1 piano interrato. DESCRIZIONE DELLA ZONA Pagina 4 di 7

5 I beni sono ubicati in zona centrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale. Il traffico nella zona è sostenuto, i parcheggi sono scarsi. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Delle Strutture: strutture verticali: costruite in MURATURA IN CONCI DI TUFO. Sono presenti evidenti punti di intonaco ammalorato ed infiltrazioni copertura: Copertura a volta piana costruita in Solaio latero - cemento. Sono presenti punti di intonaco ammalorato ed infiltrazioni Delle Componenti Edilizie: pareti esterne: costruite in Finitura con intonaco di tipo tradizionale con coibentazione in assente. Il fabbricato necessita di manutenzione generale e nel caso specifico di ripristino di porzioni di intonaco esterno con sanificazione di parti ammalorate e nuova tinteggiatura pavimentazione esterna: realizzata in Elementi in pietra pavimentazione interna: realizzata in gres infissi esterni: realizzati in legno infissi interni: realizzati in legno CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Interna Netta (SIN) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale Studio Professionale 55,42 x 100 % = 55,42 Cantina 31,56 x 20 % = 6,31 Cortile 60,00 x 10 % = 6,00 Totale: 146,98 67,73 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. SVILUPPO VALUTAZIONE: Considerate le caratterstiche intrinseche ed estrinseche dell'unità immobiliare oggetto di stima, si ritiene opportuno applicare il metodo di stima "sintetico -comparativo", che consistente nella determinazione del valore unitario di mercato, attraverso un'analisi dei prezzi. Il parametro su cui si basa la stima è il valore medio a metro quadrato di superficie commerciale, Pagina 5 di 7

6 determinato dalle superfici di ogni singola destinazione, moltiplicata per i rispettivi coefficienti diapplicazione. Per la determinazione del valore medio unitario sono stati consultati : i servizi della banca dati delle quotazioni immobiliari dell'agenzia del Territorio, le pubblicazioni OMI e gli operatori del settore immobiliare del luogo. Per cui, fatta la media tra la quotazione minima e massima, considerato che l'immobile necessita di opere di manutenzione nello stato in cui si trova, il valore medio unitario è risultato essere pari a 600,00/mq. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 67,73 x 650,00 = ,80 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,80 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,80 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Le fonti di informazione consultate sono: catasto di LECCE, ufficio del registro di LECCE, conservatoria dei registri immobiliari di LECCE, ufficio tecnico di SPECCHIA, agenzie: LECCE E PROVINCIA, osservatori del mercato immobiliare OMI - AGENZIA DELLE ENTRATE VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A ufficio 67,73 0, , , , ,80 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): ,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,80 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale ,87 e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato ,93 di fatto e di diritto in cui si trova: Pagina 6 di 7

7 data 15/06/2018 il tecnico incaricato Ing. Luca CASCIARO Pagina 7 di 7