TRIBUNALE ORDINARIO - CUNEO 303/2016

Transcript

1 Espropriazioni immobiliari N. 303/2016 TRIBUNALE ORDINARIO - CUNEO ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 303/2016 PROCEDURA PROMOSSA DA: BANCA DEL PIEMONTE S.P.A. DEBITORE: SERGIO NORO GIUDICE: Dott.ssa Natalia Fiorello CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 14/12/2017 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: MARCO PAONNE CF:PNNMRC85L09I470C con studio in SAVIGLIANO (CN) Via Tapparelli 44 telefono: fax: marco.paonne@gmail.com PEC: marco.paonne@geopec.it Pagina 1 di 12

2 TRIBUNALE ORDINARIO - CUNEO - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 303/2016 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A villa singola a BAGNOLO PIEMONTE Via Biacanai, della superficie commerciale di 80,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (SERGIO NORO) L'unità immobiliare è composta da un corpo di fabbrica principale, dove trovano spazio i seguenti locali: ingresso/soggiorno, cucina, due camere letto e due bagni. L'unità si sviluppa tutta su di un unico piano ed è provvista di tutti gli impianti, di cui però non è stata verificata la conformità. Anche i serramenti sono correttamente installati e la loro condizione risulta essere buona. Completa il corpo di fabbrica princiale, un vano esterno posto nel retro del principale, dove trovano luogo: una tettoia ed alcuni vani posti a ripostiglio e ricovero attrezzi foglio 12 particella 416 sub. 3 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe U, consistenza 6,5 vani, rendita 224,92 Euro, indirizzo catastale: Via Biacanai, piano: terra, intestato a NORO Sergio nato a VENARIA REALE il 30/11/ NROSRG67S30L727J, derivante da VARIAZIONE del 26/01/1996 in atti dal 10/05/1999 AMPLIAMENTO (n /1996) A.1 deposito artigianale, sviluppa una superficie commerciale di 61,00 Mq. foglio 12 particella 416 sub. 1 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 2, consistenza 39 mq, rendita 44,31 Euro, indirizzo catastale: VIA BIACANAI, intestato a NORO Sergio nato a VENARIA REALE il 30/11/ NROSRG67S30L727J, derivante da VARIAZIONE del 26/01/1996 in atti dal 10/05/1999 COLLEGAMENTO UNITA` AFFERENTI (n /1996) foglio 12 particella 416 sub. 2 (catasto fabbricati), categoria C/7, classe 2, consistenza 22 mq, rendita 3,98 Euro, indirizzo catastale: VIA BIACANAI, intestato a NORO Sergio nato a VENARIA REALE il 30/11/ NROSRG67S30L727J, derivante da VARIAZIONE del 26/01/1996 in atti dal 10/05/1999 COLLEGAMENTO UNITA` AFFERENTI (n /1996) B terreno agricolo a BAGNOLO PIEMONTE Via Biacanai, della superficie commerciale di 3.912,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (SERGIO NORO) Il lotto di terreno in questione ha una forma regolare, si presenta privo di colture, ovvero come prato verde. Le coerenze dell'unità sono le seguenti: Nord_Distacco su fabbicato civile (bene esecutato) Est_Terreno Agricolo Sud_Terreno Agricolo Ovest_Terreno Agricolo foglio 12 particella 715 (catasto terreni), qualita/classe CAST FRUTTO, superficie 3030, reddito agrario 0,94, reddito dominicale 1,41, intestato a NORO Sergio nato a VENARIA REALE il 30/11/ NROSRG67S30L727J, derivante da Tabella di variazione del 31/12/1994 protocollo n in atti dal 29/07/2002 (n /1994) C terreno agricolo a BAGNOLO PIEMONTE Via Biacanai, della superficie commerciale di 2.107,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (SERGIO NORO) Il lotto di terreno in questione ha una forma regolare, si presenta privo di colture, ovvero come prato verde. Pagina 2 di 12

3 Le coerenze dell'unità sono le seguenti: Nord_Terreno Agricolo Est_Terreno Agricolo Sud_Terreno Agricolo Ovest_Terreno Agricolo foglio 12 particella 434 (catasto terreni), qualita/classe BOSCO CEDUO, superficie 2107, reddito agrario 0,54, reddito dominicale 2,07, intestato a NORO Sergio nato a VENARIA REALE il 30/11/ NROSRG67S30L727J, derivante da SCRITTURA PRIVATA del 17/10/1980 in atti dal 13/01/1988 (n ) 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 6.099,00 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 61,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,40 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,45 Data della valutazione: 14/12/ STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da Noro Sergio in qualità di proprietario 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria, iscritta il 17/12/2007 a Torino ai nn. 1855/10160, a favore di BANCA DEL PIEMONTE S.P.A., contro NORO SERGIO, derivante da Concessione a garanzia di mutuo. Importo capitale: Durata ipoteca: 20 anni Pignoramenti e sentenze di fallimento: Pagina 3 di 12

4 pignoramento, trascritta il 09/12/2016 a Cuneo ai nn. 6278/8239, a favore di BANCA DEL PIEMONTE S.P.A., contro NORO SERGIO, derivante da Verbale pignoramento immobili Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: Noro Sergio nato a VENARIA il 30/11/ NROSRG67S30L727J per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 29/11/2007), trascritto il 18/02/2007 a Torino ai nn /2007, in forza di atto di compravendita 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: ANELLI Marco nato a TORINO il 22/06/ NLLMRC68H22L219M per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 18/06/2002 fino al 29/11/2007), trascritto il 11/07/2002 a Torino ai nn /2002, in forza di atto di compravendita ANELLI Marco nato a TORINO il 22/06/ NLLMRC68H22L219M per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 18/06/2002 fino al 29/11/2007), trascritto il 11/07/2002 a Torino ai nn /2002, in forza di atto di compravendita. Il titolo è riferito solamente a terreno - fog. 12 mappale PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: Non è stato possibile recuperare alcuna pratica edilizia, presso gli archivi comunali 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Nessuna informazione aggiuntiva SITUAZIONE URBANISTICA: PRG - piano regolatore generale vigente, in forza di delibera n.2 del 09/02/2016, l'immobile ricade in zona E - Aree agricole. Area sottoposta a vincolo Idrogeologico 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: Pagina 4 di 12

5 L'immobile risulta.. Non è stato possibile recuperare alcuna pratica edilizia, presso gli archivi comunali 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: Sono state rilevate le seguenti difformità: difformità interne ed esterne, riferite a spostamenti di tramezzature e creazione di nuove finestre Le difformità sono regolarizzabili mediante: variazione catastale, pratica DOCFA L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.. Sono da verificare la planimetrie dei sub. 1 e 2, attualmente non disponibili in banca dati 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN BAGNOLO PIEMONTE VIA BIACANAI VILLA SINGOLA DI CUI AL PUNTO A villa singola a BAGNOLO PIEMONTE Via Biacanai, della superficie commerciale di 80,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (SERGIO NORO) L'unità immobiliare è composta da un corpo di fabbrica principale, dove trovano spazio i seguenti locali: ingresso/soggiorno, cucina, due camere letto e due bagni. L'unità si sviluppa tutta su di un unico piano ed è provvista di tutti gli impianti, di cui però non è stata verificata la conformità. Anche i serramenti sono correttamente installati e la loro condizione risulta essere buona. Completa il corpo di fabbrica princiale, un vano esterno posto nel retro del principale, dove trovano luogo: una tettoia ed alcuni vani posti a ripostiglio e ricovero attrezzi foglio 12 particella 416 sub. 3 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe U, consistenza 6,5 vani, rendita 224,92 Euro, indirizzo catastale: Via Biacanai, piano: terra, intestato a NORO Sergio nato a VENARIA REALE il 30/11/ NROSRG67S30L727J, derivante da VARIAZIONE del 26/01/1996 in atti dal 10/05/1999 AMPLIAMENTO (n /1996) Pagina 5 di 12

6 DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona fuori dal centro abitato in un'area agricola, le zone limitrofe si trovano in un'area agricola. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono scarsi. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria. QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: al di sotto della media al di sopra della media mediocre al di sotto della media Pagina 6 di 12

7 CLASSE ENERGETICA: [191,96 KWh/m²/anno] Certificazione APE N registrata in data 15/11/2017 CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Catastale - Visura catastale Criterio di calcolo consistenza commerciale: Personalizzato descrizione consistenza indice commerciale villa singola 80,00 x 100 % = 80,00 Totale: 80,00 80,00 ACCESSORI: deposito artigianale, sviluppa una superficie commerciale di 61,00 Mq. foglio 12 particella 416 sub. 1 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 2, consistenza 39 mq, rendita 44,31 Euro, indirizzo catastale: VIA BIACANAI, intestato a NORO Sergio nato a VENARIA REALE il 30/11/ NROSRG67S30L727J, derivante da VARIAZIONE del 26/01/1996 in atti dal 10/05/1999 COLLEGAMENTO UNITA` AFFERENTI (n /1996) foglio 12 particella 416 sub. 2 (catasto fabbricati), categoria C/7, classe 2, consistenza 22 mq, rendita 3,98 Euro, indirizzo catastale: VIA BIACANAI, intestato a NORO Sergio nato a VENARIA REALE il 30/11/ NROSRG67S30L727J, derivante da VARIAZIONE del 26/01/1996 in atti dal 10/05/1999 COLLEGAMENTO UNITA` AFFERENTI (n /1996) Pagina 7 di 12

8 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 80,00 x 700,00 = ,00 Valore superficie accessori: 61,00 x 700,00 = ,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: BENI IN BAGNOLO PIEMONTE VIA BIACANAI TERRENO AGRICOLO DI CUI AL PUNTO B ,00 Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 terreno agricolo a BAGNOLO PIEMONTE Via Biacanai, della superficie commerciale di 3.912,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (SERGIO NORO) Pagina 8 di 12

9 Il lotto di terreno in questione ha una forma regolare, si presenta privo di colture, ovvero come prato verde. Le coerenze dell'unità sono le seguenti: Nord_Distacco su fabbicato civile (bene esecutato) Est_Terreno Agricolo Sud_Terreno Agricolo Ovest_Terreno Agricolo foglio 12 particella 715 (catasto terreni), qualita/classe CAST FRUTTO, superficie 3030, reddito agrario 0,94, reddito dominicale 1,41, intestato a NORO Sergio nato a VENARIA REALE il 30/11/ NROSRG67S30L727J, derivante da Tabella di variazione del 31/12/1994 protocollo n in atti dal 29/07/2002 (n /1994) DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona fuori dal centro abitato in un'area agricola, le zone limitrofe si trovano in un'area agricola. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono scarsi. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria. QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Catastale - Visura catastale Criterio di calcolo consistenza commerciale: Personalizzato descrizione consistenza indice commerciale terreno 3.912,00 x 100 % = 3.912,00 Totale: 3.912, ,00 Pagina 9 di 12

10 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 3.912,00 x 2,60 = ,20 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,20 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,20 BENI IN BAGNOLO PIEMONTE VIA BIACANAI TERRENO AGRICOLO DI CUI AL PUNTO C terreno agricolo a BAGNOLO PIEMONTE Via Biacanai, della superficie commerciale di 2.107,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (SERGIO NORO) Il lotto di terreno in questione ha una forma regolare, si presenta privo di colture, ovvero come prato verde. Le coerenze dell'unità sono le seguenti: Nord_Terreno Agricolo Est_Terreno Agricolo Sud_Terreno Agricolo Ovest_Terreno Agricolo foglio 12 particella 434 (catasto terreni), qualita/classe BOSCO CEDUO, superficie 2107, reddito agrario 0,54, reddito dominicale 2,07, intestato a NORO Sergio nato a VENARIA REALE il 30/11/ NROSRG67S30L727J, derivante da SCRITTURA PRIVATA del 17/10/1980 in atti dal 13/01/1988 (n ) DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona fuori dal centro abitato in un'area agricola, le zone limitrofe si trovano in un'area agricola. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono scarsi. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria. QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: Pagina 10 di 12

11 DESCRIZIONE DETTAGLIATA: CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Catastale - Visura catastale Criterio di calcolo consistenza commerciale: Personalizzato descrizione consistenza indice commerciale terreno 2.107,00 x 100 % = 2.107,00 Totale: 2.107, ,00 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 2.107,00 x 2,60 = 5.478,20 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,20 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,20 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Ai fini di una corretta valutazione, si è tenuto conto del valore intrinseco ed estrinseco degli immobili in esame, comparato con i dati statistici inerenti il valore di immobili con medesima destinazione d'uso, opportunamente corretti in relazione all'area geografica di localizzazione e ai prezzi del mercatodi beni raffrontabili. E' stato altresì considerato il contesto urbano di cui fa parte l'intero lotto, con particolare riferimento all'ubicazione, allo stato generale di manutenzione dell'immobile periziato, alla vetustà ed all'attuale destinazione d'uso. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Cuneo, ufficio del registro di Saluzzo, conservatoria dei registri immobiliari di Saluzzo, ufficio tecnico di Bagnolo Piemonte, agenzie: Saluzzo, Barge, Bagnolo Piemonte Pagina 11 di 12

12 VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A villa singola 80,00 61, , ,00 B C terreno agricolo terreno agricolo 3.912,00 0, , , ,00 0, , , , ,40 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,40 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 8% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,95 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,45 data 14/12/2017 il tecnico incaricato MARCO PAONNE Pagina 12 di 12