TRIBUNALE ORDINARIO - MILANO 2610/2016

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1 TRIBUNALE ORDINARIO - MILANO ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 2610/2016 PROCEDURA PROMOSSA DA: UNICREDIT S.P.A. DEBITORE: GIUDICE: Roberto Angelini CUSTODE: SIVAG CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 18/07/2017 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: MAURIZIO NOBILE CF:NBLMRZ77P24H827X con studio in MILANO (MI) Via Lattanzio, 9 telefono: fax: ing.maurizio.nobile@tiscali.it Pagina 1 di 8

2 TRIBUNALE ORDINARIO - MILANO - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 2610/2016 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a MILANO Via Noto 15, quartiere Vigentino, della superficie commerciale di 48,75 mq per la quota di: 1/2 di piena proprietà 1/2 di piena proprietà Immobile, sito nel comune di Milano, in via Noto n.15, appartamento ad uso abitativo posto al piano primo composto da: ingresso, soggiorno, cucinotto, ripostiglio, servizio igienico, una camera e un balcone. Identificazione catastale: foglio 608 particella 138 sub. 7 (catasto fabbricati), partita , zona censuaria 3, categoria A/3, classe 2, consistenza 3,5 vani, rendita 334,41 Euro, indirizzo catastale: Via Noto n. 15, piano: 1, intestato a 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGOVALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 48,75 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Data della valutazione: 18/07/ STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da e in qualità di proprietario. L'unità immobiliare risulta inoltre occupata da tre minorenni, figli degli intestatari 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Pagina 2 di 8

3 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 22/07/2005 a firma di firma di Notaio Sblocchi Maurizio ai nn /20703 di repertorio, iscritta il 28/07/2005 a Agenzia delle Entrate - Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 1 ai nn /14426, a favore di contro e, derivante da concessione a garanzia di mutuo. Importo ipoteca: euro. Importo capitale: euro. Durata ipoteca: per concessione finanziamento di durata 30 anni Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, trascritta il 28/11/2016 a Agenzia delle Entrate - Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 1 ai nn /52246, a favore di, contro e, derivante da Atto esecutivo o cautelare. Pignoramento emesso dall'ufficiale Giudiziario del Tribunale di Milano in data 25 ottobre 2016 rep. n Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: ,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 178,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 Ulteriori avvertenze: Nella comunicazione dell'amministratore di Condominio del 13/06/2017, non si hann o indicazioni realtivamente all'ammontare complessivo delle spese scadute e non pagate dal debitore. 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: per la quota di 1/2 e 1/2, in forza di atto di compravendita (dal 22/07/2005), con atto stipulato il 22/07/2005 a firma di Notaio Maurizio Silocchi ai nn /20702 di repertorio, registrato il 27/07/2005 a Agenzia delle Entrate Milano 4 ai nn , trascritto il 28/07/2005 a Agenzia delle Entrate - Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 1 ai nn /32014, in forza di atto di compravendita Pagina 3 di 8

4 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: per la quota di 100% ( fino al 22/07/2005), con atto stipulato il 20/12/1973 a firma di Decreto di Trasferimento emesso dal G. E. Dr. Chiarolla, registrato il 22/12/1973 a Milano ai nn. A/ Mod. III, trascritto il 10/01/1974 a Agenzia delle Entrate - Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 1 ai nn. 1321/ PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Licenza per opere edilizie in Via Noto 15 N. LICENZA EDILIZIA - Atti n /20434 del 1952, intestata a, per lavori di Costruzione fabbricato di quattro piani fuori terra ad uso di abitazione con seminterrato con uso di uffici, rilasciata il 29/09/1952 Licenza per opere edilizie in Via Noto 15 N. LICENZA EDILIZIA - Atti n. 7284/3384 del 1954, intestata a, per lavori di Modifica opere autorizzate con licenza in atti N /20434 del 1952, rilasciata il 20/02/1954 Licenza di occupazione N. LICENZA DI OCCUPAZIONE N. 576, intestata a - eredi di, per lavori di a seguito della fine dei lavori di costruzione in Vai Noto 15, agibilità del 13/10/1965 con il n. Atti n /41485 del 1960 di protocollo. Licenza di Occupazione a decorrere dal giorno 4 giugno SITUAZIONE URBANISTICA: Nessuna informazione aggiuntiva. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: MEDIA Sono state rilevate le seguenti difformità: Il muro divisorio tra ripostiglio e cucinotto è mancante. Nella realtà tale muro divisorio è mancante cambiando i rapporto areo illuminanti Le difformità sono regolarizzabili mediante: Presentazione pratica edilizia in sanatoria L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: Pratica edilizia in sanatoria:.1.500,00. Tali spese saranno successivamente detratte dal valore stimato di perizia 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: MEDIA Sono state rilevate le seguenti difformità: Il muro divisorio tra ripostiglio e cucinotto è mancante. La situazione allo stato di fatto pertanto risulta non conforme Le difformità sono regolarizzabili mediante: La presentazione di una pratica catastale tramite DOC.FA. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: presentazione della richiesta della nuova planimetria catastale tramite DOC.FA.:.500,00. Pagina 4 di 8

5 Il totale stimato dei costi verrà infine detratto dal valore stimato del bene alla fine della perizia 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: CRITICITÀ: NESSUNA L'immobile risulta conforme CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN MILANO VIA NOTO 15, QUARTIERE VIGENTINO APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a MILANO Via Noto 15, quartiere Vigentino, della superficie commerciale di 48,75 mq per la quota di: 1/2 di piena proprietà 1/2 di piena proprietà Immobile, sito nel comune di Milano, in via Noto n.15, appartamento ad uso abitativo posto al piano primo composto da: ingresso, soggiorno, cucinotto, ripostiglio, servizio igienico, una c amera e un balcone. Identificazione catastale: foglio 608 particella 138 sub. 7 (catasto fabbricati), partita , zona censuaria 3, categoria A/3, classe 2, consistenza 3,5 vani, rendita 334,41 Euro, indirizzo catastale: Via Noto n. 15, piano: 1, intestato a DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona periferica in un'area mista, le zone limitrofe si trovano in un'area mista residenziale/commerciale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono scarsi. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. COLLEGAMENTI autobus distante 100 mt metropolitana distante 3,5 km ferrovia distante 3 km tangenziale distante 11,4 km aeroporto distante 13,5 km nella media al di sopra della media nella media nella media nella media QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: Pagina 5 di 8

6 panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: molto DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Pavimento: piastrellato in cementine (condizioni scarse) Porta ingresso: legno massello a battente doppia mappa (condizioni scarse) Finestre: telaio in legno e vetro singolo (condizioni scarse) Porte interne: a battente legno tamburato e vetro opaco (condizioni scarse) Sistema di riscaldamento e ACS: sistema di riscaldamento centralizzato. Per ACS è presente caldaia muraria istantanea a gas Impianto elettrico: sottotraccia Oscuranti : tapparella in legno (condizioni scarse) CLASSE ENERGETICA: [157,60 KWh/m²/anno] Certificazione APE N /11 registrata in data 05/01/2012 CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale Appartamento 48,00 x 100 % = 48,00 Balcone 2,50 x 30 % = 0,75 Totale: 50,50 48,75 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 48,75 x 1.300,00 = ,00 DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE: descrizione Accantonamento forfettario biennale per saldare le spese condominiali arretrate non pagate importo ,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Pagina 6 di 8

7 Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Per la stima dell'immobile in questione e` stato utilizzato un metodo comparativo diretto, prendendo il piu` probabile valore di mercato di immobili simili per caratteristiche, condizioni e vetusta` in riferimento alla zona stessa e alle zone limitrofe. Come fonte di informazione si e` preso l'agenzia del Territorio Osservatorio del Mercato Immobiliare e il Borsino Immobiliare di Milano e provincia e Agenzia Immobiliari presenti nelle zona di riferimento. Da tale ricerca si evince che, i prezzi piu` probabili delle abitazioni civili economiche nella zona considerata (VIGENTINO) sono compresi tra i 1250 euro/mq e i 1450 euro/mq secondo l'agenzia del Territorio Osservatorio del Mercato Immobiliare e tra i 1350 euro/mq e 1650 euro/mq secondo il Borsino Immobiliare di Milano e provincia. Parimenti da una ricerca e consuleza presso le agenzie immobiliari di zona si è appreso che un appartamento nelle condizioni nello stato di fatto in cui si trova (scarse condozioni - da ristrutturare) il valore a corpo oscilla tra i euro e i euro. Da tale ricerca è risultato corretto applicare coefficienti moltiplicativi di ragguaglio e decrementati considerando le condizioni, la posizione e le caratteristiche intrinseche dell'immobile, pertanto si e` scelto di utilizzare un valore congruo di mercato pari a euro/mq. Le fonti di informazione consultate sono:, agenzie: di zona, osservatori del mercato immobiliare Osservatorio immobiliare (OMI), ed inoltre: Borsino Immobiliare di Milano e provincia DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 48,75 0, , , , ,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): ,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Pagina 7 di 8

8 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 5% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,75 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Riduzione per arrotondamento:. 456,25 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 data 18/07/2017 il tecnico incaricato MAURIZIO NOBILE Pagina 8 di 8