TRIBUNALE DI TIVOLI UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI. Esecuzione Forzata BANCA NAZIONALE DEL LAVORO. Contro. N Gen. 1669/2005

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1 Udienza 01/02/2011 TRIBUNALE DI TIVOLI UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione Forzata BANCA NAZIONALE DEL LAVORO Contro N Gen. 1669/2005 Giudice Dr. Filippo Maria TROPIANO Custode Giudiziario Avv. Leonardo Pallotta ELABORATO PERITALE Allegati: cd relativo alla perizia indicata Arch. Claudio De Santis - Tel/fax cell mail archcds@libero.it 1

2 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA Lotto unico Piena proprietà per la quota di 1000/1000 così distinta: nudo proprietario, e usufruttuari al 50% ciascuno, dei seguenti beni: a. appartamento posto al piano primo della scala A e distinto con il n interno 5, composto di soggiorno, angolo cottura, due camere, due terrazze e bagno, distinto in N.C.E.U. al Comune di Nerola, Via Quinzia snc, foglio 7, particella 527, subalterno 21; b. posto auto al piano terra distinto in N.C.E.U. al Comune di Nerola, foglio 7, particella 527, subalterno 7; La superficie lorda complessiva comprensiva delle murature, ovvero l ingombro complessivo della unità immobiliare dal punto di vista catastale lorda, risulta essere di mq. 94,42 I beni sopra indicati sono ubicati nel Comune di Nerola, Provincia di Roma in frazione Acquaviva, Via Quinzia s.n.c.. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA Caratteristiche zona: periferica di abitazioni di varia tipologia ovvero case sparse, ville e fabbricati condominiali, immerse nel verde agricolo; servizi nella zona: centro urbano di Nerola e della frazione Acquaviva, a circa 5,00 Km dotato di tutti i servizi utilizzabili dalla residenza di cui in parte la stessa frazione risulta dotata;; caratteristiche delle zone limitrofe: urbane periferiche/agricole,con residenze. 3. STATO DI POSSESSO Occupato dal debitore in qualità di proprietario del bene. All atto dell accesso l immobile pur considerando la presenza di suppellettili e arredi, risulta non abitato. L accesso forzoso è stato eseguito in data

3 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell acquirente Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:.. nessuna Convenzioni matrimoniali e provv.di assegnazione casa coniugale:... nessuna Atti di asservimento urbanistico:.....nessuno Altre limitazioni d uso:. nessuna 4.2 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della Procedura Iscrizioni Ipoteche volontarie ( attive) derivanti da mutui a favore di Banca Nazionale del Lavoro S.p.A. di Roma con atti iscritti presso la Conservatoria dei RR.II. di Roma in data : - 21 aprile 2001 al n 3169 di formalità; importo ipoteca febbraio 1999 al n di formalità; importo ipoteca si cui per capitale - annotamento n 4276 del 22.0ttobre 2003 di riduzione somma - annotamento n 4278 del 22.0ttobre 2003 di frazionamento in quota - annotamento n 279 del 22.0ttobre 2003 di erogazione a saldo Trascrizioni - Formalità n del , verbale di pignoramento a favore di Banca Nazionale del Lavoro S.p.A. di Roma, emesso dal tribunale di Tivoli il dì 11 agosto 2005, Rep. N Altre iscrizioni Altre trascrizioni : nessuna 3

4 4.2.4 Altre limitazioni d uso : nessuna 4.3. Giudizio di conformità urbanistico- edilizio- catastale Conformità urbanistico-edilizia Il fabbricato è stato realizzato a mezzo di Concessione Edilizia n 1233 del 13 gennaio Successivamente è stata autorizzata una variante in corso d opera attraverso la Concessione Edilizia 1258 del 06 settembre Infine è stata presentata una Dichiarazione di Inizio Attività in data 28 luglio 2000 per opere in variante non interessanti l unità immobiliare in oggetto. Il fabbricato non è dotato di certificato di abitabilità Non sono state riscontrate difformità dal punto di vista urbanistico/edilizio Conformità catastale L unità immobiliare risulta conforme in riferimento ai documenti rinvenuti presso l Agenzia del Territorio. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE Spese ordinarie annue di gestione dell immobile.n.p. Spese straordinarie di gestione dell immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia. N.P Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia...n.p 6. ATTUALI PRECEDENTI PROPRIETARI 6.1 Attuali proprietari, per il diritto di Nuda Proprietà,, 4

5 per la quota pari ad ½ del diritto di usufrutto,, nata a per la quota pari ad ½ del diritto di usufrutto, tutti per acquisto fattone dalla EMMEPI 96 COSTRUZIONI S.R.L con atto Notaio Patrizia Brugnoli di Roma del 19 aprile 2001, Rep. N trascritto a Roma 2 il 21 aprile 2001 al n 9969 di formalità. 6.2 Precedenti proprietari L immobile è pervenuto alla EMMEPI 96 COSTRUZIONI S.R.L per costruzione su terreno acquistato con atto Notaio Patrizio Sbardella di Roma del 1 agosto 1997, Rep. N 6984/10802, trascritto a Roma 2 il 2 agosto 1997 al n di formalità. 7. PRATICHE EDILIZIE 7.1 Il fabbricato è stato realizzato a mezzo di Concessione Edilizia n 1233 del 13 gennaio Successivamente è stata autorizzata una variante in corso d opera attraverso la Concessione Edilizia 1258 del 06 settembre Infine è stata presentata una Dichiarazione di Inizio Attività in data 28 luglio 2000 per opere in variante non interessanti l unità immobiliare in oggetto. L intestazione delle Concessioni e della D.I.A. è EMMEPI 96 COSTRUZIONI S.R.L. Descrizione appartamento di cui al punto 1 Piena proprietà per la quota di 1000/1000 : nudo proprietario, e usufruttuari al 50% ciascuno, dei seguenti beni: c. appartamento posto al piano primo della scala A e distinto con il n interno 5, composto di soggiorno, angolo cottura, due camere, due terrazze e bagno, distinto in 5

6 N.C.E.U. al Comune di Nerola, foglio 7, particella 527, subalterno 21, Categoria A2, Classe 2, Consistenza 3,5 vani, Rendita. 271,14; d. posto auto al piano terra, distinto in N.C.E.U. al Comune di Nerola, foglio 7, particella 527, subalterno 7, Categoria C6, Classe 2, Consistenza mq. 9,00, Rendita. 2,56. La superficie lorda complessiva comprensiva delle murature, ovvero l ingombro complessivo della unità immobiliare dal punto di vista catastale risulta essere di mq. 94,42. L edificio è stato costruito a partire dal L appartamento ha due terrazze, una di queste è adiacente ad un altra e tra di loro non c è alcun divisorio. La caldaia è stata smontata. L unità immobiliare ha una altezza interna di metri 2,70. Destinazione urbanistica: zona B2 con Indice Fondiario 1,5 mc/mq. Destinazione Parametro Valore reale/potenziale Coefficente Valore equivalente Abitazione Sup.reale lorda 66,70 1,00 66,70 Terrazze Sup.reale lorda 18,72 0,20 3,74 Posto auto Sup.reale lorda 9,00 0,50 4,50 Sup.reale lorda 94,42 74,94 Caratteristiche descrittive Scale :tipologia a rampe, ubicazione esterna con finitura in travertino, condizioni sufficienti. Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni: legno a battente con doppio vetro termico, condizioni: sufficienti. Infissi interni: legno tamburato a battente, condizioni discrete. Pavimentazione interna: gres ceramico, condizioni discrete. Pareti esterne: materiale forato doppio UNI su struttura in c.a., rivestimento intonaco colorato, condizioni sufficienti. Corte esterna: gres ceramico, condizioni pessime, in parte mancante. Impianti: 6

7 Termico: a gas metano, autonomo. La caldaia non risulta istallata. Le piastre termiche sono presenti ed in alluminio. Impianto citofonico: esistente. Impianto elettrico: esistente ma distaccato dalla rete. Impianto idrico: esistente. 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO UNICO 8.1. Criterio di stima Trattandosi si stima ordinaria di tipo giudiziario, con lo scopo specifico di individuare il più probabile valore di mercato da porre a base d asta, si sono utilizzati i criteri semplificati, comparativo/parametrico, con analitica verifica locale e delle fonti sui valori immobiliari più consolidate, nonché di quelle tecniche istituzionali. Sulla media dei valori rilevati si sono poi applicati dei coefficienti correttivi relazionati con le caratteristiche endogene ed esogene degli immobili. Effettuati rilievi e misurazioni, compiuti accertamenti ed indagini e comparazione dei prezzi di zona per gli immobili di questo tipo, tenuto conto della natura stessa della vendita giuridica, si ritiene di poter operare una riduzione del 15 % del valore di mercato Fonti di informazione Catasto di Agenzia del Territorio della provincia di Roma, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Servizio di Pubblicità Immobiliare di Roma, ufficio tecnico del Comune di Poli, Agenzie Immobiliari ed osservatori del mercato: O.M.I. Osservatorio del mercato Immobiliare e agenzie immobiliari operanti sul territorio. 8.3 Valutazione lotto unico Stima sintetica a vista dell intero corpo ,00 Valore corpo ,00 Valore complessivo intero ,00 Valore complessivo diritto e quota ,00 7

8 Stima sintetica comparativa parametrica ( semplificata ) Il valore unitario viene considerato inferiore al valore unitario medio rinvenuto per compravendite immobiliari nella zona per le attuali condizioni di manutenzione delle aree esterne del fabbricato, per la mancanza della divisione fisica del terrazza e per il distacco della caldaia. Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti. Destinazione Superficie equivalente Valore unitario Valore complessivo Abitazione 66, , ,00 Terrazzi 3, , ,00 Posto auto 4, , ,00 74, ,00 Valore corpo ,00 Valore complessivo ,00 intero Valore complessivo ,00 diritto e quota Riepilogo Immobile Superficie lorda Valore intero medio Valore diritto e quota ponderale Abitazione 74, , , Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 10% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l immediatezza della vendita giudiziaria: ,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e catastale: nessuna 8

9 Oneri notarili e provvigioni mediatori a carico dell acquirente: nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell acquirente: nessuna. Spese tecniche di riallaccio ai servizi tecnici, di sostituzione caldaia e realizzazione divisione tra le due terrazze contigue forfettari, , Prezzo base d asta del lotto unico Valore dell immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova ,50 Valore dell immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, in cifra tonda ,00 (Diconsi euro Ottantamilaseicentocinquantacinque/00) Tanto dovevasi riferire ad evasione dell incarico affidatomi, restando a disposizione della S.V. Ill.ma. Tivoli, lì 25 novembre 2010 il perito estimatore Allegati: Vista satellitare di localizzazione Pianta generale di localizzazione Estratto di mappa Pianta catastale unità immobiliare Pianta catastale posizione posto auto Visure catastali Concessione Edilizia con planimetria 9

10 Documentazione fotografica Certificazione conservatoria Elaborati fotografici C.d