RELAZIONE TECNICA DI STIMA

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1 RELAZIONE TECNICA DI STIMA Il sottoscritto Zanella geom. Roberto, nato a Cesena il 18/12/50, ivi residente in Viale Abruzzi, 27, regolarmente iscritto all'albo dei Geometri della Provincia di Forlì - Cesena al n 1008, e all'albo speciale dei Consulenti del Tribunale di Forlì Cesena, facendo seguito all incarico conferitogli dal Curatore del Fallimento Omissis, n 66/2010, Dott.ssa Elisa Toni, con studio in Forlì, via Luffo Numai n 27, espone il proprio operato. Omissis. Intera proprietà di un fabbricato residenziale condominiale composto da sei appartamenti sito in Comune di Cesena, località Borello, via Fiume al civico n 191 interno 1 e 2, e ai civici nn 199, 203 e 211, censito al C.E.U. del Comune di Cesena (All.to C ), al Foglio 258, Particella 197 subalterno 3, categoria A/4 di classe 3, consistenza 4 vani, Rendita Catastale. 237,57; Particella 197 subalterno 4, categoria A/4 di classe 3, consistenza 4 vani, Rendita Catastale. 237,57; Particella 197 subalterno 5, categoria A/4 di classe 3, consistenza 5 vani, Rendita Catastale. Particella 197 subalterno 6, categoria A/4 di classe 3, consistenza 5 vani, Rendita Catastale. Particella 197 subalterno 7, categoria A/4 di classe 3, consistenza 5 vani, Rendita Catastale. Particella 197 subalterno 8, categoria A/4 di classe 3, consistenza 5 vani, Rendita Catastale. in capo alla ditta catastale: Omissis, proprietaria per 1/1; Il tutto eretto su appezzamento di terreno di sedime e di pertinenza, censito al C.T. del Comune di Cesena, al Foglio 258, Particella 197, Ente Urbano di mq. 539 catastali. - Descrizione della zona. L immobile oggetto di valutazione, è ubicato nella frazione urbana del Comune di Cesena,

2 denominata Borello, ubicata nei pressi della superstrada E45. La zona ha carattere prevalentemente residenziale, con un tessuto urbano composto da abitazioni sparse e da nuovi complessi immobiliari. La zona è servita da una buona viabilità urbana, dispone di tutte le utenze di primaria necessità (banche, scuola elementare, asilo, ecc..) ed è facilmente raggiungibile sia con mezzi privati sia con mezzi pubblici. - Descrizione del fabbricato. Si tratta di una palazzina residenziale comprendente sei appartamenti, che si eleva per due piani fuori terra, edificata nei primi anni 60 (Foto nn 1-2). Ha una struttura portante di tipo misto, solai in latero cemento, tramezzature in laterizio, copertura a due falde con sovrastante manto di copertura in laterizio, canali di gronda e pluviali in lamiera. Esternamente si presenta solamente intonacato. L immobile dispone di area circostante, in parte adibita a verde, ed in parte a camminamenti e marciapiedi, in parte pavimentati con lastre di porfido. Su tre lati l area cortilizia è recintata, mentre sul fronte strada è privo di recinzione e ed in cortina sulla via Fiume. Internamente il fabbricato residenziale ospita sei appartamenti, di cui tre posti al piano terra (subalterni 3, 5 e 7) e tre al piano primo (subalterni 4, 6 e 8), in dettaglio: Subalterno 3 Appartamento al piano terra al civico 191 interno 1 con ingresso dall atrio delle scale di accesso comune con l appartamento soprastante (sub. 4). Internamente si compone di un locale di ingresso, una cucina, due camere da letto e un bagno. Subalterno 4 Appartamento al piano primo al civico 191 interno 2 accessibile dal vano scale comune con l appartamento al piano terra (sub. 3). Si compone di un locale di ingresso, una cucina, due camere da letto e un bagno. Subalterno 5 Appartamento al piano terra al civico 201 con ingresso direttamente dalla via Fiume. Si compone di un corridoio di ingresso, un locale cucina, un soggiorno pranzo, due camere da letto e un bagno.

3 Subalterno 6 Appartamento al piano primo civico 199 accessibile dalla scala esterna comune con altro appartamento posta sul retro del fabbricato. Internamente si compone di un locale di ingresso che funge anche da corridoio, una cucina, un locale soggiorno pranzo, due camere da letto ed un bagno, oltre ad un balcone. Subalterno 7 Appartamento al piano terra con ingresso diretto dalla via Fiume civico 211 composto da un corridoio di ingresso, una cucina, un soggiorno pranzo, due camere da letto ed un bagno. Subalterno 8 Appartamento al piano primo civico 203 accessibile dalla scala esterna comune con altro appartamento posta sul retro del fabbricato. Internamente si compone di un locale di ingresso che funge anche da corridoio, una cucina, un locale soggiorno pranzo, due camere da letto ed un bagno, oltre ad un balcone. - Descrizione delle finiture. Gli appartamenti presentano delle rifiniture e dei materiali di scarso pregio risalenti agli anni 60 da considerarsi obsoleti. Le pavimentazioni sono in graniglia di vario colore e formato in tutti i locali (foto nn ) ad esclusione dei bagni che sono pavimentati e rivestiti alle pareti con piastrelle in ceramica (foto nn ). Le porte interne sono in legno tamburato verniciato di colore bianco (foto nn 12-13), mentre gli infissi esterni sono in legno verniciato di colore bianco con vetro semplice, corredati di tapparelle in pvc (foto nn 14-15). Alcuni vani finestra al piano terra sono dotati anche di inferriate in ferro e di zanzariere. In generale si tratta di un fabbricato in pessimo stato che necessita di interventi generalizzati sia all interno dei singoli alloggi, sia all esterno, e agli impianti (Foto nn ). - Accertamenti ai sensi della Legge 47/85 e successive modificazioni. Dagli accertamenti eseguiti presso l Ufficio Tecnico del Comune di Cesena è emerso che la costruzione della palazzina residenziale è antecedente al 01 Settembre Successivamente, il sig. Omissis, in data 05/10/2001 depositava Denuncia di Inizio Lavori per

4 l esecuzione di opere di manutenzione straordinaria e per la revisione e installazione di impianti tecnologici (All.to D ). Catastalmente la palazzina residenziale risulta censita al Catasto Fabbricati del Comune di Cesena. Ai fini commerciali l immobile risulta regolare. - Consistenza. Le superfici sono state calcolate al lordo dei muri e sono state desunte dalle planimetrie catastali. Subalterno 3 Appartamento al p. terra Mq. 70,00 altezza mt. 3,00 Subalterno 4 Appartamento al p. terra Mq. 70,00 altezza mt. 3,00 Subalterno 5 Appartamento al p. terra Mq. 73,60 altezza mt. 3,00 Subalterno 6 Appartamento al p. primo Mq. 73,60 altezza mt. 3,00 Balcone Mq. 5,40 Subalterno 7 Appartamento al p. terra Mq. 75,20 altezza mt. 3,00 Subalterno 8 Appartamento al p. primo Mq. 75,20 altezza mt. 3,00 Balcone Mq. 6,00 - Scelta del criterio di stima. Per la determinazione del valore venale del bene oggetto di valutazione, viene assunto il metodo della comparazione, poiché la situazione attuale ci permette di avere il valore più in linea con la realtà locale. - Valutazione. Sentiti anche gli operatori del luogo, i prezzi di mercato per immobili nuovi o ristrutturati, simili a quello oggetto di valutazione, risultano assestati su un valore che varia da un minimo di ,00 al mq, ad un massimo di ,00 al mq.(si tratta di una località periferica del Comune di Cesena).

5 Nel nostro caso si intende assumere quale valore di riferimento quello medio, pari a ,00 al mq. (comprensivo dell incidenza dell area cortilizia), in considerazione del fatto che si tratta di appartamenti di medie dimensioni senza garage, quindi con limiti di appetibilità. Il valore di riferimento, in considerazione delle singole caratteristiche dell immobile verrà opportunamente deprezzato e/o migliorato, andando ad intervenire con dei parametri di merito relativi alle condizioni principali (mercato, intrinseche ed estrinseche), pertanto, riconoscendo come parametro neutro 1,00 avremo: Condizioni estrinseche (zona) = 0,85 Funzionalità = 0,85 Stato complessivo del fabbricato = 0,85 Coefficiente globale pari a : KT = 0,85 * 0,85 * 0,85 = 0,61 Moltiplicando il valore di mercato con il coefficiente di merito avremo il valore commerciale al metro quadrato relativo al nostro bene: V = ,00 * 0,61=./mq ,00 Applicando il valore ottenuto alle superfici commerciali di ciascun unità immobiliare avremo un valore globale della palazzina residenziale pari a: Subalterno 3 Appartamento al p. terra Mq. 70,00 al 100%= Mq. 70,00 V. = mq. 70,00 *./mq ,00 = ,00 Subalterno 4 Appartamento al p. terra Mq. 70,00 al 100%= Mq. 70,00 V. = mq. 70,00 *./mq ,00 = ,00 Subalterno 5 Appartamento al p. terra Mq. 73,60 al 100%= Mq. 73,60 V. = mq. 73,60 *./mq ,00 = ,80 Subalterno 6 Appartamento al p. primo Mq. 73,60 al 100%= Mq. 73,60 Balcone Mq. 5,40 al 50%= Mq. 2,70

6 Complessivamente Mq. 76,30 V. = mq. 76,30 *./mq ,00 = ,40 Subalterno 7 Appartamento al p. terra Mq. 75,20 al 100%= Mq. 75,20 V. = mq. 75,20 *./mq ,00 = ,60 Subalterno 8 Appartamento al p. primo Mq. 75,20 al 100%= Mq. 75,20 Balcone Mq. 6,00 al 50%= Mq. 3,00 Complessivamente Mq. 78,20 V. = mq. 78,20 *./mq ,00 = ,60 Valore complessivo della palazzina residenziale ( , , , , , ,60) = ,40. *************************** Omissis. Avendo ottemperato all incarico affidatomi, rassegno la presente relazione estimativa. Cesena lì 18/05/2011. Geom. Roberto Zanella

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